La cour des comptes vient de remettre son rapport sur « la situation et les perspectives des finances publiques« . Concentrons nous sur l’analyse de la cour des comptes concernant politique du logement. Le propos est vif et tranché.
La politique du logement c’est plus de 34 milliards d’euros chaque année répartis comme suit :

Le logement social : 9,7 Md€ d’aides, dont près de la moitié sous forme d’avantages fiscaux. Avec 4,8 millions de logements en 2016, il représente un logement sur six et près de la moitié du parc locatif français.

Les aides au logement privé : 9,5 Md€, dont les cinq sixièmes sont des avantages fiscaux. Elles concernent principalement l’investissement locatif (Loi PINEL, COSSE, Malraux), les travaux et l’accession à la propriété (PTZ).

Les prestations sociales : 20 Md€ dont 17,7 Md€ au titre des aides personnelles au logement (APL) proprement dites.

Les aides au logement gérées et financées par les entreprises, mais auxquelles l’État a donné force contraignante en instituant une contribution obligatoire minimale, la participation des employeurs à l’effort de construction (PEEC).

 
Chaque poste de dépense publique en prend pour son grade.
 
 

La politique de logement social trop coûteuse et inadaptée à la demande.

La politique du logement social a privilégié des objectifs ambitieux en termes de construction neuve, alors que d’autres leviers existaient pour gérer plus activement le parc de logements sociaux existant et corriger les déséquilibres marqués constatés entre l’offre et la demande.
La construction de nouveaux logements sociaux est très coûteuse pour les finances publiques (7.8 milliards d’euros) d’autant plus que ces dépenses correspondent à l’objectif de construire 150 000€ nouveaux logements chaque année, alors même que 60 000 suffiraient.
De surcroît, la cour des comptes pointe l’inadaptation du parc immobilier de logement social : celui ci « comporte une proportion élevée de grands logements dont les deux tiers sont situés hors des zones tendues, alors que la demande se concentre sur les logements d’une ou deux pièces en zone tendue. »
Enfin, la cour des comptes met l’accent sur la faible sélectivité des candidats aux logements sociaux. 65.5% de la population Française est éligible. Ainsi, le rapport préconise « une plus grande sélectivité de l’accès aux logements sociaux et l’organisation d’une meilleure continuité entre parcs sociaux et privés afin d’éviter que l’attribution d’un logement social revienne de facto à « remettre les clés à vie » au bénéficiaire : une telle politique permettrait de loger plus de demandeurs, de favoriser la mobilité géographique et d’alléger le coût pour les finances publiques de la politique du logement social. « 
 
 

Les APL, une aide peu ciblée et de nature à alimenter la hausse des loyers.

Les APL représentent 43% du budget total de la politique du logement en 2013, pourtant la cour des comptes ne se satisfait pas de ce dispositif inflationniste alimente la hausse des loyers.
La cour des comptes préconise de revoir le mode de calcul de l’APL afin de tenir compte du taux d’effort des locataires.
 
 

La politique du logement privé, une dépense publique très élevée pour des résultats insuffisants.

La cour des comptes décompose la politique du logement au profit du logement privé en trois catégories : Le bénéfice du taux de TVA à taux réduit ; Les dispositifs de défiscalisation tels que le dispositif PINEL, COSSE ou Malraux ; Les aides de l’État en faveur de l’accession à la propriété (tels que le PTZ ou l’épargne logement).
Analysons les commentaires de la cour des comptes pour chacun de ces trois postes de dépense publique.
 

Le bénéfice du taux de TVA à taux réduit est jugé d’une efficience douteuse.

Le bénéfice de la TVA à 10% au lieu d’une TVA à 20%, lorsqu’il s’agit de réaliser des travaux dans un logement achevé depuis plus de 2 ans, c’est une dépense publique de 5.2 milliards d’euros en 2016… pour seulement 27 000 emplois créés et 2 milliards de création de richesse.
Chaque emploi créé ou préservé coûterait en conséquence à l’État plus de 192 000 € et 1 € de dépense fiscale induirait 0,4 € d’activité.
Au regard de ces chiffres, la cour des comptes préconise de supprimer ce dispositif fiscal, coûteux et inefficace. 
 
 

Les dispositifs de défiscalisation tels que le dispositif PINEL, COSSE ou Malraux sont coûteux, inflationniste sur le prix des logements et d’une efficacité non démontrée.

Chaque année, les dépenses publiques liées aux divers dispositifs fiscaux tels que la loi PINEL, COSSE mais aussi SCELLIER ou ROBIEN, atteignent 2 milliards d’euros. Au final, la cour des comptes constate que l’émiettement des bailleurs privés individuels, ainsi que l’instabilité et la complexité de ces dispositifs n’ont pas permis de définir un cadre durable et clair pour ces aides à l’investissement. Celles-ci compensent implicitement des obstacles économiques et juridiques à l’investissement locatif, dont la levée pourrait avoir un impact bien supérieur. »
 
La cour des comptes remet également en cause le ciblage insuffisant dans les zones tendues ou les des plafonnements de loyers trop proches de ceux du marché pour avoir un impact réel sur le niveau du loyer de marché. Ces dispositifs fiscaux n’ont aucun effet mesurable sur la modération des loyers. 
Combiné à l’effet inflationniste de ces dispositifs fiscaux dès lors que le promoteur intègre l’avantage fiscal dans le prix du logement, la cour des comptes recommande de « réformer ces aides en les concentrant sur les zones les plus tendues et en fixant des niveaux de loyers réellement intermédiaires entre le logement social et le prix du marché libre« , voir même, « conformément aux conclusions de la mission de modernisation de l’action publique (MAP) diligentée sur la politique du logement (août 2014), de viser à terme l’extinction de l’ensemble des dispositifs d’incitation à l’investissement locatif privé. « 
 
Bref, la cour des comptes préconise de supprimer les dispositifs fiscaux d’encouragement à l’investissement immobilier locatif. 
 
 

Les aides de l’État en faveur de l’accession à la propriété (tels que le PTZ ou l’épargne logement).

Le PEL et autre CEL sont clairement visés par la cour des comptes qui met en avant la disproportion incroyable entre le coût fiscal et l’utilisation réelle pour le marché immobilier :  les plans et comptes d’épargne logement engendraient une dépense budgétaire de 1,1 Md€ et une dépense fiscale alors évaluée à 0,5 Md€ par an, hors de proportion avec leur taux de transformation en prêts au logement, alors inférieur à 5 %. 
Enfin, la cour des comptes souhaite un recentrage du PTZ sur une population la plus fragile afin de limiter les effets inflationniste d’une telle subvention.
 
 

Pour conclure,

la cour des comptes estime que la dépense publique élevée en faveur du logement n’atteint pas ses grands objectifs, qu’il s’agisse de soutenir la construction de logements, de permettre l’accès des plus modestes au logement social, de stimuler ou de rendre fluide le marché locatif privé : sur tous ces plans d’importants gains d’efficience sont possibles.
 

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