Encore une fois, la cour des comptes pourrait bien semer le trouble sur le marché de l’immobilier en proposant purement et simplement de supprimer la loi PINEL considérée comme une dépense fiscale trop couteuse au regard de son efficacité.

Pour une fois, il ne semble pas s’agir d’un énième rapport qui sera rapidement mis au pilori par les nécessités de la narrative politicienne. En effet, il s’agit d’une enquête réalisée dans le cadre d’une nouvelle législation entrée en vigueur depuis le 01/05/2017.

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Au terme de ce document « Référé : Les dépenses fiscales en faveur de l’investissement locatif des ménages« , la cour des comptes exige des réponses de la part du premier ministre :  »

« Monsieur le Premier ministre,
Je vous serais obligé de me faire connaître, dans le délai de deux mois prévu à l’article L.143-4 du code des juridictions financières, la réponse que vous aurez donnée à la présente communication
 
Je vous rappelle qu’en application des dispositions du même code :

– deux mois après son envoi, le présent référé sera transmis aux commissions des finances et, dans leur domaine de compétence, aux autres commissions permanentes de l’Assemblée nationale et du Sénat. Il sera accompagné de votre réponse si elle est parvenue à la Cour dans ce   

– Dans le respect des secrets protégés par la loi, la Cour pourra mettre en ligne sur son site internet le présent référé, accompagné de votre réponse (article L.143-1);

  

-en tant que destinataire du présent référé, vous voudrez bien fournir à la Cour un compte rendu des suites données à ses observations en vue de leur présentation dans son rapport public annuel (article L.143-9). Ce compte rendu doit être a dressé à la Cour selon les modalités de la procédure de suivi annuel coordonné convenue entre elle et votre administration . « 

  

Ainsi, entre cette demande d’explication de la part de la cour des comptes et le prochain rapport d’évaluation des zones d’éligibilité de la loi PINEL prévu pour septembre prochain, nous avons probablement deux prétextes à une prochaine réforme des conditions d’application de la loi PINEL.

Alors que la loi PINEL est assurée de s’appliquer jusqu’en 2021, il y a fort à parier que les conditions d’accès et notamment le zonage pourrait faire l’objet d’une modification dans les prochains mois (cf »Une nouvelle réforme du zonage PINEL dans la loi de finances 2019 ? »).

Voici quelques extraits de ce nouvel avertissement de la cour des comptes :

« à l’échéance de 2024, le coût générationnel des dépenses liées aux logements acquis ou construits en 2009 sous le régime Scellier devrait atteindre 3,9 Md€. Celui des logements acquis ou construits en 2017 sous le régime Pinel est estimé, à ce même horizon, à 1,6 Md€. La prorogation de quatre ans de ce dispositif à l’horizon de 2035, inscrite dans le projet de loi de finances pour 2018, devrait porter son coût à 7,4 Md€, en dépit du recentrage envisagé sur des zones plus restreintes »

  

Outre l’objectif social d’un accroissement de l’offre de logement locatif, ces aides fiscales poursuivent un objectif économique de soutien à l’activité de construction. Les données disponibles montrent que ce soutien a pu exercer un effet contracyclique dans certains cas, par exemple en 2009 et 2010, période au cours de laquelle le volume estimé des logements locatifs aidés a progressé alors que le nombre total de logements construits chutait fortement.

Néanmoins, la faible part des logements concernés dans la  production totale de logements et l’absence de travaux économiques réellement conclusifs sur un éventuel effet de ces aides fiscales sur la production de logements locatifs conduisent à relativiser leur impact économique.

De fait, les études économiques disponibles, trop peu nombreuses au regard des enjeux, ne permettent pas de distinguer suffisamment l’effet de ces aides fiscales de celui de la conjoncture dans les fluctuations du nombre de logements locatifs privés neufs commercialisés.

Cela interdit toute conclusion quant à la portée, voire à la réalité de l’effet déclencheur de ces aides. En sens inverse, l’existence d’effets d’aubaine ou de simple anticipation de décisions d’investissement déjà programmées est certaine mais leur ampleur est également mal appréhendée.

  

En réalité, il ressort de l’enquête de la Cour que les opérateurs -constructeurs,promoteurs, banques- ont désormais intégré la pérennité de ces aides dans leur stratégie. 

 
Cela conduit plusieurs experts consultés par la Cour à évoquer un phénomène d’«accoutumance», voire d’«addiction
» des acteurs à ces aides fiscales. On peut observer, au demeurant, que celles-ci sont par ailleurs très peu pratiquées dans les autres États européens.

Au total, il revient à l’ État d’apporter une preuve plus convaincante de leur efficacité, ce qu’il n’a pas été en mesure de faire à ce jour.

  

À titre d’illustration, la Cour a calculé que le coût annuel pour les finances publiques d’un logement de 190000€ bénéficiant de l’avantage Pinel était, toutes choses égales par ailleurs, trois fois plus élevé que celui d’un logement social comparable, financé par un prêt locatif social (PLS), ou deux fois plus élevé que celui d’un logement financé par un prêt locatif aidé d’intégration (PLAI), alors même que la durée des locations est, dans ces derniers cas, bien supérieure (40ans).

Pour corriger les risques de surproduction en zone détendue, ces aides fiscales ont été progressivement limitées à certains secteurs.
 

Cela a, certes, concentré la production de logements aidés sur des zones plus tendues mais pas nécessairement sur celles où la tension entre offre et demande de logements est la plus forte.   

Il ressort même que ces dispositifs rencontrent leur plus forte limite dans ces zones très tendues, où l’accès au logement locatif des classes moyennes est le plus difficile.

  



En effet, les ménages bénéficiaires des aides fiscales ont une moindre propension à investir dans ces zones car la rentabilité locative espérée y est plus faible, en raison de coûts d’acquisition élevés et du plafonnement des loyers imposés en contrepartie de l’avantage fiscal.

C’est pourquoi la Cour estime que les aides fiscales à l’investissement locatif présentent un intérêt limité, au regard de la disponibilité locative relativement courte des logements aidés et de leur concentration en dehors des zones où les besoins sont les plus élevés

   

En définitive, la Cour constate que l’impact économique de ces aides est limité et que leur efficacité, du point de vue de l’objectif social d’un accroissement du nombre de logements locatifs accessibles, est faible, au regard du montant de la réduction de recettes fiscales ainsi consentie par l’État.
 
Elle formule en conséquence les recommandations suivantes, adressées au ministère de la cohésion des territoires :
– Recommandation n° 1: Mettre en œuvre des dispositions transitoires permettant une sortie progressive et sécurisée des dispositifs récemment reconduits.
-Recommandation n°2 : Mettre en place des mesures visant à renforcer la place des investisseurs institutionnels dans la construction et la location de logements privés.

 

Voila, voilà, il ne reste plus qu’à attendre la réponse du premier ministre.

Résistera t’il à la tentation de réduire drastiquement la loi PINEL profitant ainsi de l’aubaine pour engager (enfin) la réduction des dépenses publiques ?

 

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31 Comments

  1. OlivierSPb says:

    Zut, une partie du fonds de commerce de GF (Polémiques sur le Pinel) risque de partir en fumée! 😉
    Une excellente idée de la cour des comptes. Il faudrait supprimer toutes les niches fiscales et baisser drastiquement les impôts.
    A quand la flat tax? 🙂

    • MAUMONT Pierre says:

      Ne prenons pas nos désirs pour des réalités! Ce que demande la cours des comptes c’est juste de supprimer les niches fiscales, ce qui revient à augmenter les ressources de l’état, mais surtout pas à baisser les impôts 🙂

  2. « PINEL, dépense fiscale trop couteuse » ??
    Rendre 21% du prix d’acquisition sur 12 ans en contre partie d’un encaissement de TVA à 20% au moment de l’investissement me semble plutôt une bonne opération pour les finances publiques non ?

    • OlivierSPb says:

      Ben non puisque les logements construits hors Pinel sont aussi taxables à 20% et sans avantage fiscal.

      • Je suis d’accord mais le volume des ventes ne serait pas le même. Je peine à croire qu’il se vendrait 150 000 logements sans ces aides fiscales (en considérant les niveaux de prix actuels dans le neuf).

        • OlivierSPb says:

          Bof, vu l’addiction des Français à l’immobilier, on peut penser qu’ils investiraient quand même avec un TRI un peu plus bas.
          En fait, il suffirait de rééquilibrer les relations bailleurs/locataires pour provoquer une nouvelle ruée vers la pierre.

          • Bonjour,
            Il est certain que sans la loi Pinel, je n’aurais pas investi dans un T2.
            Cette loi permet seulement de diminuer et rendre acceptable pour moi le coût de cet appartement , Je considère que le prix de revente correspond au prix du neuf – le remboursement d’impôt.
            Et donc sans loi Pinel, j’aurais opté pour un placement en action ou via une assurance vi, par exemple : pas de TVA, pas de création ou de maintien d’emploi (et donc de cotisations sociales), pas de taxe foncière… et en plus maintenant la « flat tax ».
            Et pourtant, je suis contre le principe de toute subvention !

            • Le dispositif Pinel n’est pas mauvais en soi, c’est la massification du Pinel qui entraîne des dérives.
              Sur les tranches très hautes, ce peut être un bon moyen d’utiliser ses impôts pour consolider ou se constituer un patrimoine.
              Après, dans le cadre de l’analyse globale, il faut bien étudier l’impact de l’investissement.

          • Patrick D says:

            « il suffirait de rééquilibrer les relations bailleurs/locataires pour provoquer une nouvelle ruée vers la pierre » : exact mais ce sera beaucoup plus dificile à faire que d’arréter le Pinel.
            Il faudrait aussi diviser par 2 les taxes et contraintes, et ce n’est pas pour demain non plus.

            • OlivierSPb says:

              Techniquement ce n’est pas très compliqué à faire. Bon les bonnes âmes hurleront mais il n’y a aucun problème technique.
              Il faut certes un peu d’humanité mais laisser 6 mois tout compris semble raisonnable en sanctionnant au pénal (Abus de confiance) les spécialistes de la chose.
              Il y a des gens qui se logent quasiment gratuitement, ils payent entre un et 3 mois, puis arrêtent pour recommencer ailleurs lorsqu’ils sont expulsés. Il n’y a que’à les mettre en correctionnelle cela calmera les ardeurs. Pareil avec les squatters. Puis après on serre la vis doucement pour in fine laisser un peu de mou mais pas trop à ceux de bonne foi qui rencontrent vraiment des difficultés.
              Mais les hommes politiques adorent faire des lois qui porteront leur nom.
              Souvenez-vous du permis à points et des grandes grèves que cela a provoqué. Il suffisait de mettre tellement de points que seuls les hyper-chauffards risquaient de perdre leur permis, puis après augmenter considérablement le nombre de points perdus à chaque infraction (Ce qui a été fait d’ailleurs).
              A la hussarde tout le monde crie au viol, en douceur avec de la vaseline, cela rentre tout seul…

              • Patrick D says:

                Le jour où les locataires qui ne payent pas sont expulsés en 6 mois maxi, le problème du logement sera pratiquement réglé en France. A condition que tout le loyer ne parte pas en taxes et impôts.
                Mais quand je vois les rapports de L’Abbé Pierre, je me dis qu’il faut arrèter de réver.

                • OlivierSPb says:

                  Il n’a pas du pondre beaucoup de rapports depuis 2007, ce brave abbé Pierre (Date de sa mort).
                  Une réforme comme cela est parfaitement faisable en douceur sur 3-4 ans… en serrant très doucement la vis.
                  En plus je suis sûr que les investisseurs seraient prêts à abandonner 1 bon % de TRI pour cela, d’où une manne financière supplémentaire en nouveaux impôts…

    • OlivierSPb says:

      « Rendre 21% du prix d’acquisition sur 12 ans en contrepartie d’un encaissement de TVA à 20% au moment de l’investissement me semble plutôt une bonne opération pour les finances publiques non ? »
      Un tel raisonnement serait aussi applicable à ma prochaine voiture de luxe ou à mon prochain yacht. Après tout, c’est pareil, je paye de la TVA, je maintiens de l’emploi dans le chantier naval et je paye de la taxe de francisation et de la taxe sur les moteurs (Pas donnée celle là. Taxe sur les moteurs de 50 CVa: 1980 € +64 € par cheval supplémentaire.)

  3. Encore une fois la preuve que nos dirigeant politiques n’ont qu’une vue à court terme. On construit pour défaire peu de temps après. On regarde tantôt le verre à moitié plein tantôt le verre à moitié vide. Une mesure qui entraine la construction de milliers de logements neufs par an, sur lesquels l’Etat engrange la TVA (20%) + 2 emplois créés + une nouvelle taxe foncière + une baisse (certes légère) de la pénurie de logements + de nouveaux revenus fonciers soumis à l’impôt et à la CSG-RDS: comment peut-on dire que celà coute à l’Etat? Grossier. Ceci indépendamment de l’intérêt mille fois évoqué ici pour l’investisseur.

    • OlivierSPb says:

      A mon avis la CC part du principe qu’en zone tendue cela serait construit quand même, éventuellement en y poussant un peu les zinszins.
      Pas forcément faux.
      2 emplois par logement quis sont le plus souvent des T1 et des T2, cela me parait exagéré ou alors il y a un problème de productivité.

      • Je vois plus souvent des T2 et T3 que des T1, sur la région PACA.

        • MAUMONT Pierre says:

          J’ai fait le même constat Pierrot, dans la région,les investisseurs Pinel se portent sur des T2 et T3. J’ai à une époque vendu beaucoup des prédécesseurs de Pinel, les investisseurs choisissaient très majoritairement des T3.
          Encore un bobard cet histoire d’investissement en défiscalisation sur les petites surfaces; en réalité c’est le contraire,c’est dans l’investissement classique dans l’ancien que les petites surfaces sont recherchées en raison de leur meilleur rendement locatif. Mais quand il y a un avantage fiscal (Pinel, Malraux ou autres) celui ci soutient suffisamment le TRI de l’investissement pour que le rendement locatif soit un paramètre moins crucial, du coup l’investissement sur des T2,T3,voire T4 et maisons individuelles reste pertinent.

  4. Que de temps pour enfin supprimer ce que la crise de 1989 avait apporté , la loi méhaignerie fut salvatrice mais depuis Borloo qu’elle aurait dû être supprimeé !

    Peut être le grand retour des institutionnels dans le locatif social ?
    Espérons le pour les locataires des zones tendues …

    • keith kennedy says:

      je n’arrive pas à savoir si le retour des zinzins ferait ou non baisser les prix pour les locataires.
      construireront ‘il plus?
      dans les regions tendues, ils auront le meme probleme sur le logement social .
      je precise, je ne suis pas un fan de l’immobilier physique

    • Patrick D says:

      « Peut être le grand retour des institutionnels dans le locatif social » ne srait pas une bonne chose au final car les sociétés HLM ne remplissent pas leur mission envers les plus démunis et préfèrent prendre des locataires plus fortunnés et plus sécurisants.
      En plus, ils payent réellement de leur poche une petite partie du logement, le reste vient d’aides ou crédits à 0% financés avec nos impôts. Alors que le loyer qu’ils touchent, c’est à 100 %. Par rapport à un logement privé géré classiquement, la gabégie est énorme.
      Et je rappelle que c’est avec nos impôts qu’ils le font.

  5. La profession va probablement être nettoyée.

  6. Bonjour

    Oui je pense qu’on construit du Pinel « un peu partout ». ça ne correspond pas toujours aux vrais besoins. En fin ça crée de l’emploi c’est toujours ça de pris . Similairement il y a une dizaine d’année ou plus ( il y avait une loi « semblable mais encore plus avantageuse » ; je ne me souviens plus du nom) Sauf que il y avait l’avantage fiscal , mais il n’y avait pas de locataire !!!!! cette ville ou l’on construisait et ou le propriétaire ne trouvait pas preneur, se trouve dans le Morbihan.

  7. keith kennedy says:

    bof défaire et refaire c’est toujours faire.
    mal bien français, comme aucune evaluation n’est jamais faite sérieusement et que tout est souvent politique ca complique les approches pragmatiques.
    j’avais mis dans un post il y a 6 mois que je trouvais qu’étant donné l’instabilité fiscale de ce pays, investir dans l’immobilier sur 20 ans sans visibilité pour un bien peu liquide me semblait dangereux du strict point de vue de la rentabilité. ben voilà.

    • En l’occurrence, l’instabilité est marquée pour la taxe foncière, le taux d’imposition sur le revenu et le taux des prélèvements sociaux.
      Une fois que vous avez signé votre Pinel peut importe ce qui arrive au régime fiscal par la suite le votre ne changera pas hormis les 3 paramètres évoqués.

      • Peu* importe

      • OlivierSPb says:

        Pas sûr qu’il n’existe pas d’autres moyens de presser le citron…
        On peut travailler sur la déductibilité des intérêts.
        Regardez l’IFI, ils ont limité la déductibilité de la dette in fine…
        Non il y a encore plein de bonnes idées pour étrangler l’investisseur…
        A propos de l’IFI (Je ne suis pas concerné), quelqu’un a réfléchi à un emprunt avec une période de grâce, par exemple, paiement des intérêts uniquement sur les 7 premières années et amortissement sur les 5 dernières, ce n’est pas un in fine!

    • Patrick D says:

      « bof défaire et refaire c’est toujours faire ». C’est amusant, cela me rappelle une série de mon enfance. Ca s’appellait « Les Shadoks ».

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