Alors qu’il y a quelques mois nous abandonnions officiellement cette grande idée de la baisse future des prix de l’immobilier (cf article « Faut il abandonner l’idée de la grande baisse des prix de l’immobilier ?« ), la question est maintenant de savoir si le cycle de hausse des prix de l’immobilier qui semble poindre est durable ou un simple effet conjoncturel qui s’effondrera dans les prochains mois.
Le marché de l’immobilier entre dans un nouveau cycle après 8 ans de contraction.
Contrairement aux apparences et notamment aux indices de prix de l’immobilier qui laissent à penser que les prix de l’immobilier n’ont que très peu baissés depuis 2011, la réalité est plus contrastée et fait état d’une baisse de valeur importante pour le propriétaire qui n’aura pas engagé de lourds travaux pour adapter son bien immobilier à l’évolution de la demande des candidats acquéreurs (cf »Pourquoi la baisse des prix de l’immobilier a été plus violente que ne le laisse croire l’ indice INSEE – NOTAIRE ?« ).
Le propriétaire qui aura fait les travaux nécessaires à l’amélioration de la performance énergétique des bâtiments pourra espérer avoir maintenu la valeur patrimoniale de son immeuble. Son patrimoine n’aura pas subit les conséquences d’un marché de l’immobilier en chute, mais aura dû dépenser des sommes importantes dans l’amélioration de son immeuble.
Le propriétaire qui n’aura pas effectué les travaux indispensables devra faire le constat d’une baisse de valeur de son immeuble. Cette obsolescence énergétique pourrait même s’accélérer dans les prochaines années avec notamment une politique du logement toujours plus exigeante avec les propriétaires immobiliers.
Pour l’exemple, deux décrets viennent d’être publiés pour rendre obligatoire la réalisation de travaux d’isolation lors d’un ravalement de façade ou rénovation de la toiture (cf »Immobilier ancien, deux décrets obligent les propriétaires à réaliser des travaux de rénovation« ).
Au final, il me semble faux d’affirmer que les prix de l’immobilier n’ont que très peu baissé depuis 2011. Au delà des chiffres statistiques, la réalité du terrain est nettement moins favorable.
Ainsi, le candidat acquéreur immobilier qui se refuserait à investir dans l’immobilier en attendant la baisse des prix révélée par l’indice INSEE-NOTAIRE pourrait faire une erreur d’analyse. La baisse des prix atteint 20% et même 30% dans certaines grandes villes.
Le marché de l’immobilier à très sérieusement consolidé depuis 2011 et encore davantage depuis 2008 ! C’est indéniable.
– En 2008, je me battais pour vous affirmer que les prix de l’immobilier étaient trop élevés et qu’il ne fallait plus y investir !
– En 2016, alors que vous êtes maintenant tous persuadés que le marché de l’immobilier est mort et qu’il ne faut plus investir, j’essaie de vous convaincre que le moment est probablement venu de s’y intéresser à nouveau.
N’oubliez pas d’être contrarien dans votre analyse !
Lorsque votre chauffeur de taxi vous explique que les prix de l’immobilier vont chuter et qu’il ne faut pas investir… c’est que c’est le moment est venu de faire le contraire.
Les taux de crédit immobilier baissent mois après mois pour atteindre des records de faiblesse. Le pouvoir d’achat immobilier explose pour les acquéreurs à crédit.
L’incroyable baisse des taux des crédits immobiliers offre de nouvelles perspectives aux candidats investisseurs immobilier.
Souvenez vous, en 2011, il était possible de faire un crédit sur 20 ans au taux de 4% ! En 2016, vous pouvez espérer bénéficier d’un taux de 1.50% maximum sur 20 ans. Cet effondrement du coût du crédit fait exploser la capacité d’emprunt des candidats acquéreurs et solvabilise une partie importante de la population.
En 2011, un emprunteur qui souhaitait rembourser 1200€ / mois / 20 ans pouvait emprunter -+ 200000€. En 2016, il peut emprunter 250 000€ pour la même mensualité ! soit +25%.
Nous vous proposions cette analyse dès le début de l’année dans cet article « Investir dans l’immobilier coûte 31% moins cher en 2016 qu’en 2011 grâce à la baisse des prix et des taux d’intérêt des crédits.« . La baisse des taux des crédits immobiliers depuis la rédaction de cet article augmente encore considérablement les effets positifs pour le marché.
Pour finir de vous convaincre, nous avons construit un simulateur qui vous permettra de calculer votre gain de pouvoir d’achat immobilier depuis 2011.
Il s’agit de comparer votre capacité d’emprunt en 2016 par rapport à votre capacité d’emprunt en 2011.
Entre baisse des prix de l’immobilier et baisse des taux de crédit immobilier depuis 2011, le marché de l’immobilier est en 2016 dans un nouveau cycle durable de hausse.
Attention, soyons honnête, les prix de l’immobilier ne devraient pas exploser dans les prochains mois. Néanmoins, grâce à la conjonction de prix plus raisonnables et de taux de crédit immobilier durablement faibles, le marché de l’immobilier devrait sérieusement repartir en hausse (du moins tant que les taux des crédits immobiliers restent à ces niveaux incroyablement faibles).
7 commentaires
Bien sûr que non : les prix de l’immobilier ne tiennent que grâce au niveau des taux d’intérêt.
Même les propriétaires ont de plus en plus de mal à assumer les charges qui leurs incombent.
Le pire est sans doute à venir avec la révision des valeurs cadastrales qui rentrera en vigueur en 2018.
Perso je préfère investir dans les Clubs Deal immobilier qui achètent des biens décotés à restructurer et à relouer qui permettent d’obtenir des TRI d’environ 15% à 17% sans avoir à se demander si le prix de l’immobilier baissera ou augmentera. De plus il n’y a rien à faire. Mais la cerise sur le gâteau c’est l’absence de fiscalité si on est résident fiscal à l’étranger ce qui est impossible avec un bien acheté en direct.
Bonjour ,
Plus les taux d’emprunts sont bas plus les gens en abusent pour moi ce sont les plus dangereux !!!
Pour acheter des garages ou des immeubles de rapport, à la limite pourquoi pas.
Par contre, le fait de pouvoir m’endetter plus qu’avant sur 25 ans ne m’attire pas du tout vu la situation économique catastrophique du moment. Les finances de l’État, des banques et de la moyenne de la population n’est du tout au beau fixe, il n’y a aucune visibilité à long terme et l’immobilier en ville est encore beaucoup trop cher (l’immobilier rural est aujourd’hui beaucoup plus abordable). Sans parler du matraquage fiscal sur les propriétaires qui va continuer à grandir avec le temps (les locations meublées sont moins touchées par cette pression fiscale).
Les taux de crédit sont maintenus artificiellement bas. Il y a des chances pour qu’ils restent à ce niveau encore quelques temps, car sinon c’est une crise économique grave qui éclate du jour au lendemain, et les dirigeant du système essaye de repousser l’échéance le plus loin possible. Cependant, ils ne pourront pas la repousser indéfiniment et un jour ou l’autre, ça va leur revenir en pleine face. Les cycles immobiliers sont long (le dernier cycle a connu 15 années de hausse continue), or je ne crois pas qu’on dispose d’autant d’années d’ici le retour de boomerang. Les années autour de 2020 seront semble-t-il le tournant de la situation actuelle.
Cdt,
Bertrand
Tout à fait d’accord.
Les Club Deals dont je parlais au dessus permettent justement d’investir sur 5/6 ans ce qui est un délai plus que suffisant pour l’immobilier actuellement.
Il me semble vraiment Mr Fonteneau que vous devriez vous intéresser à cette solution pour l’évoquer ici mieux que moi.
Bonjour,
Un bémol sur ce retour d’optimisme : le coin de ciel bleu est uniquement dû à la faiblesse des taux.
Or, comme évoqué dans un précédent article, les banquiers ont une très forte envie d’augmenter leurs marges en mettant fin à cette situation pour les particuliers et entreprises.
Dès que la pression concurrentielle se relâchera, ou que des informations orientées (le stockage de billets par les banques allemandes…) ou que la Fed leur lancera un petit signal, je pense que nous risquons de voir remonter les taux aux particuliers… Sans que personne ne se soucie des conséquences sur l’économie réelle !
J’ai constaté que beaucoup de professionnels disent que 2016 est une bonne année pour investir dans l’immobilier ; alors pourquoi pas ? Ça pourrait être une bonne affaire (à condition de bien faire son choix, évidemment) !