Vous connaissez le location meublée de logement, vous allez adorer la location équipée d’immobilier d’entreprise (et notamment la location équipée de bureaux pour la simplification de la mise en œuvre). Il s’agit la d’une stratégie « fiscale » particulièrement intéressante et pleine de bon sens pour les entrepreneurs qui souhaitent devenir propriétaire de leur immobilier d’exploitation, sans pour autant se faire massacrer par une imposition forte de leurs revenus fonciers.

A l’instar de la location meublée de logement, la location équipés d’immobilier d’entreprise permettra à l’investisseur d’être imposé dans la catégorie des Bénéfices Industriels et Commerciaux et non dans la catégorie des revenus fonciers. Ce seul changement de catégorie d’imposition suffira pour rendre l’investissement nettement plus rentable. Il s’agit bien évidemment d’une stratégie que nous détaillons dans notre livre « Investir dans l’immobilier »

 

 

Pourquoi préférer l’imposition de la location au titre des BIC par rapport aux revenus fonciers ?

Vous le savez, l’imposition des revenus fonciers est strictement encadrée par le code général des impôts et notamment par l’article 31 du CGI. Les frais et charges déductibles sont très encadrées.

Dans notre article « Investissement immobilier et déficit foncier : Un stratégie pleine de bon sens.« , nous vous présentions la liste des frais et charges déductibles :

 

Quels sont les travaux déductibles des revenus fonciers ?

C’est le code général des impôts et plus précisément l’article 31 du code général des impôts qui définit « strictement » la nature des charges déductibles du revenu foncier :

Sont donc admis en déduction des revenus fonciers, pour la détermination du revenu foncier imposable :

  • Les dépenses de réparation et d’entretien effectivement supportées par le propriétaire ;
  • Les primes d’assurance (assurance Propriétaire Non Occupant, obligatoire pour le propriétaire) ;
  • Les provisions pour dépenses, comprises ou non dans le budget prévisionnel de la copropriété, diminuées du montant des provisions déduites l’année précédente qui correspond à des charges non déductibles ;
  • Les dépenses d’amélioration afférentes aux locaux d’habitation, à l’exclusion des frais correspondant à des travaux de construction, de reconstruction ou d’agrandissement ainsi que des dépenses au titre desquelles le propriétaire bénéficie du crédit d’impôt sur le revenu prévu à l’article 200 quater (réduction d’impôt pour travaux lié à la consommation énergétique des bâtiments) ou de celui prévu à l’article 200 quater A ;
  • Les impôts, autres que celles incombant normalement à l’occupant, perçues, à raison desdites propriétés, au profit des collectivités territoriales. Il s’agit principalement de la taxe foncière.
  • Les intérêts d’emprunts contractées pour la conservation, l’acquisition, la construction, la réparation ou l’amélioration des propriétés
  • Les frais de gestion, fixés à 20 € par local, majorés, lorsque ces dépenses sont effectivement supportées par le propriétaire, des frais de rémunération des gardes et concierges, des frais de procédure et des frais de rémunération, honoraire et commission versés à un tiers pour la gestion des immeubles ;

 

Toutes les autres charges ne sont pas déductibles du revenu foncier. Aucune dérogation possible, le revenu foncier net imposable ainsi déterminé sera imposé selon la tranche marginale d’imposition du contribuable.

Ainsi, au fur et à mesure du remboursement du crédit immobilier, les intérêts déductibles diminuent et c’est la pression fiscale qui augmente inexorablement.

 

 

Pourquoi l’imposition au titre des BIC est préférable ?

Lorsque ces mêmes revenus sont imposés dans la catégorie des BIC, ce n’est plus l’article 31 du CGI qui détermine le revenu imposable mais les règles générales applicables aux entreprises.

Ainsi, l’ensemble des frais et charges engagés pour l’exploitation seront admis en déduction, et notamment :

Ainsi, entre intérêt d’emprunt déductibles, amortissement de l’immobilier et déduction des frais d’acquisition, l’imposition des revenus est quasi neutralisée pendant une très longue période.

L’investisseur qui peut avoir le choix entre location équipée et location nue n’hésitera pas longtemps à choisir la location équipée … Mais attention, il ne faut pas confondre régime fiscal de la location équipée avec location meublée. Il s’agit de deux régimes fiscaux différents… mais très proche.

 

Le régime fiscal de la location équipée ne doit pas être confondue avec la location meublée.

L’activité de location équipée est une activité commerciale dont les profits sont naturellement imposés dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux. Ainsi :

 

Les profits de l’activité de location équipée seront imposables dans la catégorie des BIC.

Les profits de l’activité de location équipée seront imposables dans la catégorie des BIC après déduction des frais d’acquisition, frais de notaire, intérêt d’emprunt, amortissement de l’immeuble et des meubles, et autres déduction de l’ensemble des charges engagées par l’exploitant pour exercer son activité de location meublée ;

 

L’exploitant sera affilié au régime social des indépendants (Ex-RSI) et devra donc payer des charges sociales sur les bénéfices dégagés par son activité de location équipée ;

 

L’activité de location équipée pourra être exercée à titre professionnel ou non professionnel.

C’est ce caractère professionnel ou non professionnel qui permettra d’imputer ou non les déficits de l’exploitation de location équipée sur le revenu global, à l’instar des déficits de l’activité de para-hôtellerie (cf »Para-hôtellerie, les déficits sont ils imputables sur les revenus globaux de l’exploitant de chambres d’hôtes ou de gîtes ruraux »).

Le code général des impôts, dans son article 156, précise qu’une activité est considérée comme étant réalisée à titre non professionnelle lorsque « ces activités ne comportent pas la participation personnelle, continue et directe de l’un des membres du foyer fiscal à l’accomplissement des actes nécessaires à l’activité« .

L’administration fiscale précise, notamment en ce qui concerne le caractère de « continue » que lorsque le nombre d’actes nécessaires à l’activité est réduit, la condition de participation continue ne sera pas considérée comme remplie. Il en est ainsi, par exemple, de la location isolée d’immeubles munis de leurs moyens matériels d’exploitation (= location équipée), imposable en BIC ou de la location-gérance. La participation épisodique à la poursuite de l’activité à l’origine du déficit est incompatible avec l’exercice d’une activité professionnelle.  Cette notion suppose la présence régulière du contribuable sur le lieu d’exercice de l’activité et qu’il accomplisse -tout au long de l’année ou, s’agissant d’entreprises saisonnières, pendant leur période d’activité- l’ensemble des actes représentatifs d’une des fonctions nécessaires à l’entreprise constituant sa participation aux actes nécessaires à l’activité.

 

Ainsi, dans de très nombreuses situations, l’activité de location équipée ne sera pas considérée comme une activité professionnelle et le déficit ne pourra pas être imputable sur le revenu global de l’exploitant, mais uniquement sur les bénéfices futurs.

 

 

En cas de vente de l’immeuble, c’est le régime fiscal de la plus-value professionnelles qui s’appliquera…

Mais l’article 151 septies du CGI permettra une exonération totale si le chiffre d’affaire en location équipée est inférieur à 90 000€ et partielle au delà, lorsque l’activité de location équipée sera considérée comme exercée à titre profesionnelle et l’article 151 septies B du code général des impôts devrait pouvoir (à confirmer, car la doctrine fiscale n’est pas limpide) être applicable et permettre une exonération de la dite plus-value professionnelle après 15 ans de détention de l’immeuble.

En effet, l’article 151 septies B du CGI « 

Les plus-values à long terme soumises au régime des articles 39 duodecies à 39 quindecies réalisées dans le cadre d’une activité commerciale, industrielle, artisanale, libérale ou agricole, sont imposées après application d’un abattement de 10 % pour chaque année de détention échue au titre de l’exercice de réalisation de la plus-value au-delà de la cinquième lorsque ces plus-values portent sur :

1° Des biens immobiliers bâtis ou non bâtis qui sont affectés par l’entreprise à sa propre exploitation ;

2° Des droits ou parts de sociétés dont l’actif est principalement constitué de biens immobiliers bâtis ou non bâtis qui sont affectés par l’entreprise à sa propre exploitation ou de droits ou parts de sociétés dont l’actif est principalement constitué des mêmes biens, droits ou parts.

La doctrine semble confirmer l’application possible de l’article 151 septies B du CGI, et donc l’exonération après 15 ans de la plus value immobilière : Extrait de la doctrine fiscale « Un bien est réputé affecté à l’exploitation lorsqu’il est utilisé dans le cadre de l’activité économique exercée par l’entreprise.

La notion d’exploitation requiert en effet qu’au-delà de l’imposition dans une catégorie de revenus relevant des activités professionnelles (BIC, BNC, BA), les immeubles soient directement utilisés pour le développement d’une activité de nature industrielle, commerciale, libérale ou agricole : production ou fourniture de biens et/ou de services (usine, local commercial, etc), ou à des fins administratives (bureaux, etc).

Les hôtels sont considérés comme relevant de la catégorie des immeubles affectés à l’exploitation, dès lors qu’ils sont exploités directement par leurs propriétaires ou au travers d’une société qui leur est liée.

Sont donc exclus du présent dispositif les immeubles de placement, c’est-à-dire les actifs immobiliers utilisés par les entreprises pour en retirer des loyers ou valoriser le capital.

Tel est le cas par exemple des immeubles mis à disposition par un loueur en meublé, à titre non professionnel  (CGI, art. 155, IV).

 

 

La location équipée : Des locaux « équipés » ou « aménagés » pour l’exploitation de l’entreprise locataire.

Néanmoins, au delà de cette description enthousiaste du régime fiscal de la location équipée, la question de la nature de l’équipement et de l’aménagement des locaux ne doit surtout pas être laissé de côté. Il s’agit de louer un local professionnel ou commercial munis du mobilier et du matériel nécessaires à leur exploitation par le locataire.

 

La nature du mobilier et du matériel est fonction de la nature de l’activité du locataire.

Le caractère équipé ou non de la location devra s’apprécier en fonction de l’activité du locataire de manière à ce que le locataire puisse exercer son activité professionnelle dans les locaux pris à bail sans avoir besoin d’y apporter, par lui-même, des équipements ou aménagements spécifiques.

La location équipée pourrait s’avérer complexe à mettre en œuvre pour une exploitation « gourmande » en matériels ou une industrie lourde, mais nettement plus aisée pour les professions libérales ou les services tertiaires et plus généralement les bureaux.

Pour une entreprise de conseil ou une profession libérale, louer des bureaux équipés pourrait sous-entendre louer des bureaux munis de :

  • Bureaux,
  • Salle d’attente et chaise ;
  • Salle de pause avec machine à café ;
  • Photocopieuse ;
  • Téléphone ;
  • Corbeille à papier ;
  • Salle de réunion avec videoprojecteur ;
  • … Bref, le necessaire pour exercer l’exploitation.

 

Mais l’équipement sera fonction de la nature de l’activité du locataire. Ainsi, un médecin radiologue qui met ses locaux munis d’appareils à la disposition de certains confrères moyennant le versement de redevances est passible à ce titre de l’impôt sur le revenu dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux

 

 

Conclusion

Je crois que la location équipée de bureaux et plus généralement de locaux professionnels est stratégie fiscale qui devra être analysée par les chefs d’entreprise qui cherchent à devenir propriétaire de leur locaux professionnels et principalement par ceux qui exercent une activité peu gourmande en matériel, type société de conseil et autres prestataires intellectuels.

L’économie fiscale peut être trèstrès importante.

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68 Comments

  1. bonjour,
    es-t-il possible de transformer des locaux loués vides en locaux équipés / administration fiscale ?
    merci de votre réponse et de tous vos articles très intéressants .

  2. la location équipée, connue des comptables spécialisés en la matière est en effet la commensale de la location dite meublée (i.e; habitation)

    Au delà du statut favorable, reste à trouver le -bon-locataire- car même si l’équipement est léger, le bureau n’est pas « à la joie »…..

  3. Bonjour,

    Ne pensez-vous pas qu’il est plus intéressant pour un entrepreneur d’acquérir le bien par le biais d’une SCI IS ?

    Il y a les mêmes avantages, avec possibilité en plus de déduire la TVA en cas d’achat neuf.

    Peut-être que je me trompe ?

    • Bonjour,

      Oui, mais la question principale de la SCI à l’IS reste l’imposition des plus values lors de la revente et la réappropriation du cash de la SCI par l’associé personne physique.

      La location équipée permet d’éviter cette double problématique fiscale

  4. fred757517 says:

    Si on est deja propriétaire de son local professionnel(médecin généraliste), peut-on se le louer à soi-même en location équipée ?

  5. intéressant cet article
    La location de bureaux est actuellement compliquée pour de nombreuses villes cependant

    • Bonjour,

      Il s’agit surtout des chefs d’entreprises qui détiennent leur immobilier d’exploitation… au lieu de le détenir via une SCI à l’IR ou en direct, l’idée de la location équipée doit être étudiée.

      Pour ce qui est du marché de l’immobilier de bureaux, je suis bien d’accord avec vous.

      • OlivierSPb says:

        Quid de l’IFI?
        En sortant le bien du bilan de la société vous donnez tous les arguments pour être imposé à l’IFI puisque l’entreprise paye un loyer.
        Et l’imposition à l’IFI peut quand même singulièrement réduire la rentabilité.
        Vous négligez l’IFI en permanence en supposant que l’investisseur n’est pas redevable mais dans des biens importants comme des locaux affectés à une PME c’est un autre débat (Je ne parle pas des TPE).

  6. Bonjour,
    Merci pour cet article. Le contenu est très intéressant.
    S’il y a un point constituant un grand dilemme pour les entrepreneurs, il s’agit bien du choix des locaux et les impôts y afférents. En effet, choisir un bien meublé peut toujours être une bonne alternative, mais il faut bien connaitre les conditions.

  7. Bonjour,

    Est-ce que la location de bureaux meublés doit se faire obligatoirement via une SNC?
    A quel pourcentage est-il recommandé d’y inscrire ces enfants dans la prévision d’un don?

    Merci de votre réponse

  8. Bonjour,

    Je découvre ce dispositif grâce à vous et je voue en remercie.

    Savez vous s’il est possible de mettre en location une partie de sa résidence principale (habitation) sous le régime de la location « équipée » de locaux professionnels, à une entreprise IS détenue par le même propriétaire du bien ?
    On sait qu’il est possible de louer une partie de son habitation à sa propre entreprise (générant des revenus imposables dans la catégorie des revenus fonciers) mais la même opération en « équipée » et sous le régime des revenus BIC cette fois ????

    Merci d’avance !

  9. MICHEL Bernard says:

    Vous occultez totalement le fait que les BIC sont soumis aux cotisations RSI, y compris l’éventuelle plus-value de cession de l’immeuble. L’intérêt du dispositif est alors un peu moins évident et peut s’avérer même inexistant en cas de plus-value importante, ce qui sera souvent le cas puisque le calcul se fait d’après la valeur nette comptable après amortissements..

    • lafitte françois says:

      Enfin une réponse cohérente !! comment venter les mérites d’un régime en oubliant de préciser la fiscalité applicable en cas de cession.

      • CAPL Conseils says:

        cf le code général des impôts avec l’art 151 septies B… Exonération totale des plus values avec ou sans l’utilisation des amortissements

        • Le 151 septies B ne s’applique qu’aux plus values à long terme, si l’immeuble est beaucoup amorti la plus value est largement à court terme et l’exonération sera peu importante.

    • Ptitilouis says:

      Donc Pierre Fernoux qui explique si brillamment ce mode opératoire, conseille un système de peut d’intérêt. Dont acte.

      Nous de notre côté croyons aux modèles que nous expérimentons nous-même…
      Cdlt

      • CAPL Conseils says:

        C’est pour cette raison que l’on conseille d’utiliser la location équipée principalement lors de la créationvde projet de ce style à savoir louer à sa propre activité commerciale des locaux équipés pour avoir un amortissement maximal

        • En effet, dès lors que l’activité de location équipée est liée à l’activité professionnelle principale de l’exploitant (location equipée du local dans lequel l’exploitation est exercée), ne peut on espérer appliquer l’article 151 septies du fait du caractère principal de l’activité globale ?

          • Excellente question que je me pose sans avoir la réponse et sans oser faire un rescrit …. il y a aussi dans ce cas le problème éventuel du chiffre d’affaires à ne pas dépasser pour bénéficier du 151 septies, dans l’hypothèse ou les 2 activités sont BIC et où il faut additionner les 2 CA pour déterminer cette limite.

          • Ptitilouis says:

            Application effective de l’Art 151 Septies pour peut que le CA > 90 K€ (voir nouveaux seuils?) et activité depuis plus de 5 ans.

          • Très souvent la location équipée ne peut être qualifié de professionnelle (ne remplissant pas les critères de la définition et ne pourra donc bénéficier de la application de l’article 151 septies du CGI.
            Dans votre cas vous raisonner dans le cadre d’une activité globale :
            Attention que l’exploitant relevé du même régime BIC pour ces deux activités (et non pas Bic et Bnc, ou exploitation Bic et de l’autre en Sté a l’impôt société), cumul des chiffres d’affaires si BIC en entreprise individuelle etc… Donc en cas de location de bien équipé le risque est bien la cession avec plus imposable value.
            Et si l’activité est qualifiée de professionnelle, il peut être appliqué le 151 septies (exo plus-value), mais la plus-value correspondant à l’amortissement du bien pratiqué sera soumise aux charges sociales !

        • D’accord mais il ne faut pas faire l’impasse sur la sortie qui peut être douloureuse en cas de bien presque entièrement amorti, y compris en cas de reprise dans le patrimoine privé assimilée à une cession (alors que l’on a pas les liquidités comme en cas de vente) et en cas de décès de l’exploitant . Il faut juste avoir connaissance de tous les avantages et inconvénients .

          • Ptitilouis says:

            Ben non…voir ci -dessus…

            • Et possibilité de bénéficier du report d’imposition de l’article 41 du cgi à l’occasion d’une transmission à titre gratuit et poursuite de l’activité de location meublée pendant 5 ans, puis exonération acquise au delà de ces 5 années.

            • Je ne partage pas votre certitude de l’application du 151 septies. Son bénéfice est bien exclu pour la location équipée (ou munie de ses moyens d’exploitation) pour cause de caractère non professionnel. Ma remarque concernait la question de Mr Fonteneau sur son éventuelle application au cas où le preneur et le bailleur sont la même personne. Si c’est possible il faut additionnera les CA des 2 activités, et dans cette hypothèse on risque de dépasser les seuils.

              • Ptitilouis says:

                « Son bénéfice est bien exclu pour la location équipée (ou munie de ses moyens d’exploitation) pour cause de caractère non professionnel »

                Je ne retrouve pas le texte mentionnant l’interdiction citée… mais toujours prêt à me remettre en question.

                Cette activité doit pouvoir aussi se faire dans le cadre d’une structure à l’R. Donc la personnalité morale est propre et il ne s’agit pas de la même « personne ».

                • http://bofip.impots.gouv.fr/bofip/1943-PGP et plus particulièrement
                  280

                  La participation épisodique à la poursuite de l’activité à l’origine du déficit est incompatible avec l’exercice d’une activité professionnelle.

                  Cette notion suppose la présence régulière du contribuable sur le lieu d’exercice de l’activité et qu’il accomplisse -tout au long de l’année ou, s’agissant d’entreprises saisonnières, pendant leur période d’activité- l’ensemble des actes représentatifs d’une des fonctions nécessaires à l’entreprise constituant sa participation aux actes nécessaires à l’activité.

                  Si la participation continue à la poursuite de l’activité suppose que le contribuable y consacre une grande partie de son temps, elle n’implique pas en revanche qu’il exerce là sa seule activité professionnelle ni que l’accomplissement des diligences en cause constitue sa profession principale.

                  Le remplacement temporaire du contribuable, s’il est motivé par la maladie de ce dernier, ne fera pas obstacle à l’imputation des déficits de l’activité sur le revenu global du foyer fiscal.

                  290

                  Lorsque le nombre d’actes nécessaires à l’activité est réduit, la condition de participation continue ne sera pas considérée comme remplie. Il en est ainsi, par exemple, de la location isolée d’immeubles munis de leurs moyens matériels d’exploitation, imposable en BIC en application du 5° du I de l’article 35 du CGI ou de la location-gérance.

  10. Pas de RSI pour le statut LMNP.

    • Il ne s’agit pas de location d’habitation meublée mais de location de locaux équipés. Le RSI est bien du.

      • CAPL Conseils says:

        Le RSI est du si on déclare un BIC positif…Le but est soit d’être en déficit grâce aux charges, soit nul grâce aux amortissements.
        Il faut donc étudier la capacité de décaisser sur votre résultat des charges pour que le ex RSI soit le plus faible.

  11. Ptitilouis says:

    Bonjour

    Merci pour le rappel de cet article.

    Nous avons mis en oeuvre cette solution pour plusieurs clients.
    Nous en connaissons donc bien les avantages et les limites…

    Le faire ab initio est plus simple que de transformer.

    Toutefois la transformation est possible à condition de délivrer un réel service.

    Certaines limites : le siège du Chirurgien Dentiste. Ce dernier devrait intégrer la SARL…

    Enfin, le démembrement de parts de SC n’est pas mort….

  12. Solvinz says:

    Bonjour,
    Nous détenons un cabinet médical (6 lots) en SCI IR que nous louons nu depuis maintenant 3 ans. Je me suis rendu compte de mon erreur de stratégie il a 1 an après ce montage: non seulement tous les travaux ne sont pas déductibles, mais l’imposition va être lourde dès que le déficit foncier aura été absorbé…
    J’ai pris contact avec un cabinet comptable pour passer la SCI à L’IS afin d’éviter une forte imposition personnelle durant la détention et constituer une trésorerie mais nous avons bien conscience du retour du bâton à la sortie avec la lourde fiscalisation de la plus value en réintégrant les amortissements…
    En lisant cet article, il me vient une idée: Pourquoi ne pas racheter le bien à la SCI exploiter les lots en meublé/équipé en LMNP ? En rachetant au prix d’achat+travaux à la SCI, il n’y aura pas de plus-value pour la SCI et comme nous avons 4 nouveaux locataires à venir, je profiterais bien de la rotation pour les équiper (ce sont des professions libérales qui ne nécessitent pas de matériel spécifique) ? Compta simplifiée, amortissements des travaux + équipements et pas de plus-value à la sortie. Etant donné le montant de l’investissement, j’y pense très sérieusement !
    Ce scénario semble t’il crédible et dénué de requalification arbitraire ?

    • Ptitilouis says:

      Tout est dans le doigté de l’opération….mais à voir… il y a aussi une autre alternative à mon sens.

      Je suis à votre disposition si Mr Fonteneau veut bien vous donner mes coordonnées.

      • Solvinz says:

        Merci, je suis preneur des infos relatives aux subtilités de l’opération et de l’éventuel plan B qui ne m’est pas encore apparu 🙂 Peut-être que vous pourriez nous soumettre les grandes lignes sans que que cela fasse l’objet d’un conseil personnalisé ?

        • Ptitilouis says:

          Je laisse toute personne qualifiée vous répondre.

          Il n’y a pas à notre avis d’intérêt à répondre par des généralités à un cas particulier. Sachez encore que tout contact ne vous engage aucunement tant que la Lettre de mission n’est pas signée. Je reste à votre disposition vous pouvez nous contacter par l’intermédiaire de Guillaume. Je ne ferai pas de publicité sur ce blog.

  13. JEANCOLAS says:

    Bonjour,
    Les loyers ne sont ils pas soumis à la tva, ce qui limite l’intérêt pour les professions libérales non soumises à la tva ?

    • JEANCOLAS says:

      up !

      • Ptitilouis says:

        C’est une contrainte à intégrer dans le calcul. Cela pouvait aussi intervenir dans la démembrement et n’empêchait pas l’intérêt global…

        Mais il faut évidement en tenir compte si à ce jour le loyer n’est pas soumis à la TVA.

  14. Ptitilouis says:

    Concernant l’Art 151, il me semble important de revenir à l’origine du texte du BOFIP :
    La « participation épisodique à la poursuite de l’activité à l’origine du déficit est incompatible avec l’exercice d’une activité professionnelle » me semble ne pas devoir être prise au pied de la lettre.

    Aussi dans un certain nombre de cas la location équipée peut revêtir une activité bine plus important que de faire 4 ou 12 factures annuelles, surtout en présence de plusieurs locataires.

    D’autre part Pierre Fernoux lui-même dans Gestion Fiscale du Patrimoine écarte de fait cette interprétation du BOFIP, souvent contredite par les faits. Le BOFIP cherche à enfermer dans sa propre définition des activités qui ne répondent pas à l’exemple cité.

    Donc je réaffirme que la sortie peut être en franchise de plus-values dans les limites des règles fixées par l’Art 151 Septies.

  15. Il me semble important de préciser les inconvénients liés à la sortie du régime :
    – si le 151 septies est applicable : l’exonération ne joue pas sur la plus-value à court terme (somme des amortissements) servant de bases aux cotisations sociales
    – si le 151 septies B est applicable l’exonération ne joue pas sur la plus-value à court terme (somme des amortissements) servant de bases aux cotisations sociales et à l’IR.

    En résumé la sortie quelque soit le bénéfice de faveur sera onéreuse.

    • L’exonération du 151 septies porte sur les plus values à court ET à long terme et sur les prélèvements sociaux, mais encore une fois son application est plus que douteuse pour la location équipée du fait du caractère non professionnel.

      • Les plus-values à court terme sont en principe soumises aux cotisations sociales et non aux prélèvements sociaux. Depuis 2012 le 151 septies n’exonèrent plus des cotisations sociales sur la partie à court terme.
        Le coût de cession n’est donc pas à négliger…

  16. Vous avez entièrement raison,

  17. Ptitilouis says:

    Je vous renvoie à :
    Gestion Fiscale du Patrimoine 2018
    P2025 et Suivants :

    Pour le bénéfice de l’exonération au Titre de l’Art 151 Septies  » Le cédant doit participer de manière personnelle directe et continue à l’exploitation… » (Règle identique en matière de déficit)

    Une personne qui a 2,3 voir 4 locataires par exemple peut tout à fait prouver son implication concernant l’exploitation…

    • Oui, mais c’est une question de fait et notamment du temps réellement passé à gérer les locations équipées ! Il doit s’agir d’une véritable occupation qui prend un temps important

      Extrait du BOFIP :
      « La participation épisodique à la poursuite de l’activité à l’origine du déficit est incompatible avec l’exercice d’une activité professionnelle.

      Cette notion suppose la présence régulière du contribuable sur le lieu d’exercice de l’activité et qu’il accomplisse -tout au long de l’année ou, s’agissant d’entreprises saisonnières, pendant leur période d’activité- l’ensemble des actes représentatifs d’une des fonctions nécessaires à l’entreprise constituant sa participation aux actes nécessaires à l’activité.

      Si la participation continue à la poursuite de l’activité suppose que le contribuable y consacre une grande partie de son temps, elle n’implique pas en revanche qu’il exerce là sa seule activité professionnelle ni que l’accomplissement des diligences en cause constitue sa profession principale. »

  18. V. Lessing says:

    Bonjour,
    Je suis LMNP (régime réel) et fais de la location meublée touristique dans une résidence secondaire (meublé de tourisme) depuis plusieurs années. Je m’occupe personnellement de l’ensemble de la prestation, je n’ai pas d’autre activité professionnelle.
    Suite au changement d’usage réel (avec compensation) imposé par la mairie, mon local d’habitation va devenir un local commercial. En cas de cession, je serai soumise au régime des plus values professionnelles.
    Pensez-vous que je pourrai beneficier de l’exonération au Titre de l’Art 151 Septies?
    Merci!

    • Bonjour

      Désolé du retard à répondre.
      Vous avez pas mal de conditions
      Quel niveau de recettes ?

      idéalement la suite sur mon mail…donné ci-dessous.

      ptitlouis

  19. Bonjour
    Est il possible d avoir les coordonnées de :
    – Guillaume Fonteneau
    – pititlouis
    – CAPL conseil

    Merci beaucoup

  20. Bonjour
    Très intéressant blog et très intéressantes contributions.
    Je ne sais pas si ma situation nécessite une étude approfondie, je voudrais en parler avec mon expert comptable mais peut être que vous pouvez me donner quelques pistes…

    J’exerce une profession libérale paramedicale et j’ai acquis mon local professionnel à 50/50 avec ma femme.
    1) est ce que la rétrocession de mes 2 collaborateurs (qui rentre dans mon BNC et bénéficie d une franchise de base ) est compatible avec le régime BIC et l’exonération de la franchise de base BIC ?

    (Dans ce cas le regime foncier est plus intéressant et plus simple, surtout que le montant des loyers espérés serait de 400/500€)

  21. 2) est ce que ma femme ( professeur des écoles) ou moi-meme devons nous inscrire au regime des indépendants ( ex RSI) et donc cotiser au regime de retraite ?

    Cela réduirait encore l’intérêt de la location équipée… au bénéfice du foncier…

    D’ailleurs est ce que la perception de BIC est compatible avec la profession de professeur des écoles ?
    Sinon est ce que je peux percevoir des BNC et des BIC ( dans le même local avec des professions paramédicales différentes) ?

  22. 3) Si au final et malgré tout, la location équipée se révèle plus intéressante, comment passer du foncier au BIC ?
    Y a t il une notion de temps minimum à respecter pour passer d un régime à l autre ?

  23. 4) enfin, quid de la plus value avec les 2 hypothèses…foncier versus BIC…

    Merci beaucoup

  24. Bonjour à tous et bonne année,

    Je n’arrive pas à retrouver la source pour l’affiliation du loueur de locaux équipés…

    Je n’arrive pas à déduire de l’article 611-1 du code de la sécurité sociale qu’ils soient affiliés.

    Pourriez-vous m’éclairez? Je vous remercie par avance,

    Sébastien

  25. Bonjour,
    suite à une succession, je suis propriétaire d’un local commercial que je souhaite louer à la journée pour des événements type « showroom ».
    comment dois-je déclarer cela à l’administration fiscale?
    dois-je m’inscrire en premier lieu avec le CERFA 11921*04 afin de déclarer un début d’activité, ou bien ce formulaire n’est-il pas adapté?
    car il y est écrit « cet imprimé ne concerne pas les activités commerciales… » c’est pourtant cet imprimé qu’on utilise pour se déclarer en tant que loueur de meublé non professionnel, et que l’on déclare ensuite en revenu BIC( donc commercial?) quelque chose m’échappe.
    l’activité en question serait « Location de bien immobilier non résidentiel »
    si quelqu’un peut m’éclairer.
    merci

  26. Connaissez vous des investisseurs qui font de la location équipée comme d’autres du LMNP?

  27. Bonjour,
    vous avez marqué dans votre article ceux-ci : « Le régime fiscal de la location équipée ne doit pas être confondue avec la location meublée ».
    Vous n’avez pas confondu location meublée avec location non meublée, car pour moi le mot meublée = équipée.

    • Non, je n’ai rien confondu du tout. la location équipée, ce n’est pas de la location meublée.

      • Bonjour,

        Pour moi la location meublée concerne les appartements loués aux particuliers tandis que la location équipée concerne les locaux commerciaux destinés aux entreprises. et ma question est la suivante: Le loueur de local commercial équipé doit il répondre aux mêmes conditions que dans le cadre de la location meublée pour qu’il puisse être qualifié de professionnel ?
        Normalement une location d’appartement vide ou local commercial vide, c’est du revenu foncier; et une location d’appartement meublée ou local commercial équipé, c’est du BIC;
        Pourriez vous m’expliquer en quoi consiste la différence dont vous avez parler SVP?

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