A l’occasion de notre dernier article dédié aux solutions pour défiscaliser vos revenus immobiliers « Quelles stratégies pour défiscaliser vos revenus immobiliers locatifs ?« , nous vous avons brièvement expliqué que la fiscalité de la location meublée était nettement plus favorable que la fiscalité de la location vide.

Je vous propose d’approfondir la question dans cet article dédié. Pour ceux qui auraient besoin d’approfondir le sujet, je ne peux que vous encourager d’acheter notre nouveau livre et formation « Investir dans l’immobilier« , dans lequel nous réalisons une analyse exhaustive du régime fiscal de la location meublée sur plus de 60 pages. (ps : Pour la petite histoire, je travaille de manière intensive sur le régime fiscal de la location meublée depuis plus de 13 ans. La location meublée était déjà le thème de mon mémoire universitaire de fin de Master Gestion de Patrimoine de l’université de Clermont Ferrand). 

 

 

La location meublée, un régime fiscal spécifique qui permet d’éviter l’imposition confiscatoire des revenus fonciers

De manière assez étonnante le régime d’imposition des immeubles loués nus et le régime d’imposition des immeubles loués meublés n’est pas le même :

  • Les immeubles loués vides sont imposés dans la catégorie des revenus fonciers ;
  • Les immeubles loués meublés sont imposés dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux.

Il en découle une incroyable opportunité pour l’investisseur immobilier : Il peut s’organiser pour choisir le mode d’imposition qui lui sera le plus favorable.

L’activité de location meublée est très proche de l’activité de location vide : Il s’agit de loger des personnes au titre de leur résidence principale !

Attention, il ne faut pas réduire l’activité de location meublée à la seule location saisonnière qui fait régulièrement la une des journaux. La location meublée qui a pour objet la location principale du locataire bénéficie du même régime fiscal favorable que la location saisonnière type AirBnB … sans aucune obligation administrative contraignante. 

Avec un peu d’habileté fiscale, l’investisseur immobilier peut choisir d’être imposé dans le régime fiscal de la location meublée et s’extraire de l’imposition confiscatoire des revenus fonciers (cf »Comment faire de la location meublée en direct. Quelles autorisations ? Quel bail ? »).

Il s’agit là d’une opportunité fiscale incroyable qui peut être mise en place lors de l’acquisition de l’immeuble locatif, mais également en cours d’exploitation. Vous êtes nombreux à basculer vers le régime de la location meublée à l’extinction des avantages fiscaux PINEL ou SCELLIER ou ROBIEN (cf »La transformation d’une location nue en location meublée : Comment et quels impacts juridiques et fiscaux ? »)

 

Le régime fiscal de la location meublée tire toute sa puissance des règles fiscales applicables aux bénéfices industriels et commerciaux. Contrairement à l’imposition des locations vides dans la catégories des revenus fonciers, le régime fiscal des bénéfices industriels et commerciaux permet :

  • La déductibilité des frais d’acte notarié et droit d’enregistrement compris dans le terme « frais de notaire » ;
  • La déductibilité des frais d’agence immobilier ou de conseil de l’intermédiaire qui vous accompagne dans la réalisation de votre investissement immobilier ;
  • La prise en compte d’un amortissement de l’immeuble. Il est constaté l’amortissement de l’immeuble, c’est à dire une charge comptable censée constatée l’obsolescence naturelle de l’immeuble par l’usage et le temps. Il s’agit d’une charge non décaissée qui viendra réduire le bénéfice imposable du contribuable investisseur. (cf « Comment amortir un bien immobilier en location meublée ? »)
  • Les travaux de construction, reconstruction et agrandissement ne sont pas déductibles mais peuvent faire l’objet d’un amortissement comptable et venir en déduction progressive du bénéfice imposable ;

 

Le régime fiscal de la location meublée non professionnelle est d’autant plus favorable que les inconvénients majeurs du régime des bénéfices industriels et commerciaux (BIC) ne lui sont pas applicables :

  • Le loueur en meublé non professionnel qui effectue une activité de location meublée au titre de la résidence principale du locataire ne sera pas soumis aux charges sociales RSI habituellement applicables aux exploitants soumis aux bénéfices industriels et commerciaux ;

 

 

Seul le loueur en meublé qui serait considéré comme professionnel échapperait à ces deux derniers avantages et bénéficierait d’un moindre attrait. Le loueur en meublé professionnel est celui rempli les trois conditions suivantes :

  • Un membre du foyer fiscal au moins est inscrit au registre du commerce et des sociétés (RCS) en qualité de loueur professionnel ;
  • Les recettes annuelles retirées de cette activité par l’ensemble des membres du foyer fiscal excèdent 23 000 € ;
  • Les recettes annuelles retirées de l’activité de location meublée par l’ensemble des membres du foyer fiscal doivent excéder les autres revenus d’activité du foyer fiscal. 

 

Attention : On parle de « recettes annuelles » et non pas seulement de « bénéfice imposable ». La recette annuelle est la somme des loyers… alors que le bénéfice c’est le montant imposable après déduction d’amortissement et différentes charges dont la déductions est autorisée.

 

Pour vous aider à comprendre l’intérêt de la location meublée par rapport à la location vide, nous venons de mettre à jour un simulateur exclusif.

 

Simulateur : Investir en location meublée pour bénéficier d’un régime fiscal attrayant

 




42 Comments

  1. Bonjour,
    Bon article et bon résumé sur la location meublée.
    Vous commencez votre article par « De manière assez étonnante ».
    En effet, on peut se demander combien de temps cette anomalie peut encore durer dans un pays où l’état cherche désespérément de l’argent. Combien de temps peut il continuer à laisser cette niche hallucinante, hybride entre le régime des particuliers et le régime des entreprises.
    Même si c’est très bien pour ceux qui y sont, je ne peux pas m’empêcher de penser que la fête devrait bientôt s’arrêter ou au moins diminuer; que ce soit la remise en cause de l’amortissement ou le régime des plus values des particuliers.

    Dans une optique d’investissement à long terme et sans forcément vouloir revendre, lorsque l’on est dans des investissements type immeuble de rapport que l’on veut exploiter en meublé;
    que pensez-vous pour partir sur une structure type SCI IS ?
    Mon analyse est que la fiscalité des entreprises va en baissant et est beaucoup plus stable que celle des particuliers.
    De plus la SCI permet d’organiser la succession alors que le LMNP est lié à l’indivision.
    Bien entendu, il reste la très douloureuse taxation à la sortie en cas de revente mais logiquement on doit disposer des fonds pour la payer et rien en dit qu’on vendra.

    J’approche la cinquantaine et honnêtement dans mon cas, l’exonération de la plus value dans 22 et 30 ans n’est plus trop un argument; ce qui peut l’être pour quelqu’un de plus jeune j’en conviens.

    PS: J’ai exclu la structure type SAS pour des raisons d’obtention de prêt sur 20 ans.

    Merci pour vos retours

    • Bonjour,
      Tout dépend si vous êtes dans une démarche de perception de revenus ou pas. En effet dans la SCI IS vous ne pourrez que percevoir le bénéfice distribuable et en général les premières années nous constatons plutôt un déficit.

      J’aurais plutôt tendance à favoriser des investissements type « industriel », voir SCPI démembrés ou non plutôt que meublé dans une SCI IS.

      Et de manière général, sauf chalet et biens d’exceptions il me semble difficile de réaliser des plus-values. J’aurais donc tendance à maintenir l’investissement meublé en direct.

      • En fait, je suis actuellement dans l’acquisition d’un immeuble qui sera exploité en meublé donc je me pose la question du choix entre SCI IS et LMNP.
        Oui si possible avec perception de revenus à moyen terme

        • La SCI à l’IS encore un sujet que j’explique de manière approfondie dans mon livre « Investir dans l’immobilier » 😉

          Mais de manière synthétique : La SCI à l’IS est un outil génial pendant l’exploitation et dès lors que l’investisseur n’a pas besoin de retirer des capitaux de la structure de capitalisation SCI IS. Mais lorsqu’il s’agit de distribuer, le régime fiscal devient nettement moins favorable sauf quelques stratégies assez délicates à mettre en oeuvre qui permettent de purger l’impôt latent.

          • « sauf quelques stratégies assez délicates à mettre en oeuvre qui permettent de purger l’impôt latent. » c’est dans le livre ?

            et donc vous etes optimiste sur le fait que l’état va maintenir la niche du LMNP?

      • Le seul intérêt d’investir dans du LMNP via une société est pour préparer la succession, car sinon, mieux vaut investir en direct puis passer en société au moment où les amortissements sont finis après 20 ans. Si vous voulez à tout prix faire via une société, mieux vaut une SARL de famille qu’une SCI IS.

  2. Le meublé est l’idéal pour percevoir des revenus complémentaires immédiatement dans le cadre de l’investissement immobilier.
    C’est actuellement le plus simple.
    Tant que la location meublée est assimilé à une activité commerciale tout est OK car tout repose sur des principes comptables et non fiscales.
    Si demain la location meublée ne relève plus de l’activité meublée, le lobby des ehpad et autres résidence de tourisme se mettra en marche pour protéger son Business. Cela n’est en rien une garantie mais il y a des gardiens pour « cette niche »…

    • « Si demain la location meublée ne relève plus de l’activité meublée, le lobby des ehpad et autres résidence de tourisme se mettra en marche pour protéger son Business. Cela n’est en rien une garantie mais il y a des gardiens pour « cette niche »… »

      ca c’est un bon argument ! pas garanti mais interessant. Bien que rien n’empechera l’état de séparer entre EPAHD/Tourisme et le reste comme c’est déjà fait sur certain aspects.

      • Il est évident que la location meublée bénéficie d’avantages fiscaux importants. Je crois qu’une remise en cause pourrait passer par la commercialité commerciale de la location meublée. C’est à dire la suppression du régime fiscal de la location meublée au profit d’un intégration dans le régime classique du BIC comme la location équipée ou la para-hotellerie par exemple.

        Cela aurait des conséquences fortes sur la définition du caractère professionnel ou non professionnel, sur les plus values… mais ne serait pas de nature à remettre en cause les fondamentaux de la location meublée.

        • et est-ce que votre livre traite du sujet très particulier de la SARL de famille apparemment bien adapté à la location meublée LMNP.

          • Bonjour,
            La SARL de famille est la solution régulièrement proposée pour celui qui souhaite exercer l’activité de location meublée dans une structure sociétaire ? Mais la question est pourquoi une structure sociétaire ?

            En effet, s’il s’agit de transmettre un patrimoine familial de génération en génération des petits enfants cousins ne pourront coexister dans une SARL de famille : Les parents + leurs enfants peuvent constituer une SARL de famille, mais au décès d’un des enfants, le conjoint héritier fait exploser la SARL de famille… quid en cas de divorce…

            Bref, la SARL de famille est une excellente solution théorique … mais rarement une bonne idée en pratique.

          • Qui dit SARL dit RSI.

            En cas de divorce, s’il n’y a plus qu’un seul associé la SARL bascule de fait à l’IS.

  3. Je rappelle qu’à plusieurs reprises, il a été question de supprimer le régime fiscal dérogatoire. Futur incertain et stratégies sans doute compromises. Avoir la foi, pourquoi pas mais dans l’Etat ?

  4. Si le statut de LMNP venait à évoluer (engendrant en particulier la perte des avantages fiscaux ) l’alternative d’un ‘retour’ à la location nue est-elle pénalisante?
    Y a t il des limitations/impossibilités à passer d’un LMNP/BIC à Louer un logement nu/RF?

  5. En dehors du cas particulier des LMNP « organisés » où on loue à une société et pas à un particulier (résidence étudiantes, seniors, EPHAD, etc…) le problème de la location meublée est la clientèle. En effet, par définition, les locataires qui sont intéressés par les locations meublées sont des gens qui ne sont pas là pour longtemps. D’où la nécessité de régulièrement commercialiser le bien de nouveau avec les frais de remise en état…

  6. Fredy Gosse says:

    Pour être taquin N’ est ce Pas vous Guillaume qui conseillait de ne pas investir pour des seules raisons fiscales 🤡

  7. Attention quand même , la location meublée n’est pas du tout aussi « tranquille » que la location nue. Les locataires restent par définition beaucoup moins longtemps , pas question de rester 5 / 10 / 15 ans dans un meublé alors que c’est finalement classique en location nue.Par ailleurs, pour bien fonctionner la décoration et les meubles doivent être récents donc il faut intégrer une remise aux gouts du jour et changement assez régulier de certains éléments. Avec le meublé, on rentre dans un investissement actif et non passif.

  8. J’ai un montage relativement simple à vous soumettre:
    M. et Mme IKEA investissent dans un bien qu’ils rénovent, équipent et meublent pour le louer en LMNP. Au lieu de le louer en direct à un locataire, ils font un bail commercial meublé (autorisant la sous-location) avec la société JELOUETOUT de M. IKEA qui va se charger d' »exploiter » pour son compte le bien en meublé en colocation ou en location courte durée.
    M. et Mme IKEA optimisent leur fiscalité en amortissant murs, travaux et équipements et la société de JELOUETOUE déduit les loyers versées au titre du bail commercial de ses résultats.
    Au fil des années, la société JELOUETOUT fait les travaux nécessaires au maintien de l’attractivité du bien et renouvelle le mobilier et équipements (classique dans un bail commercial) qu’elle va pouvoir amortir à son tour. M. et Mme IKEA perçoivent ainsi « passivement » leurs loyers.
    Au bout de 10 ans (pour faire simple), les investissements initiaux en travaux et en mobiliers de M. et Mme IKEA étant totalement amortis avec le régime LMNP, l’imposition des loyers perçus de la société JELOUETOUT va commencer à augmenter de manière significative.
    A ce moment précis, la société JELOUETOUT (celle de M. IKEA) rachète le bien pour un montant correspondant à l’investissement initial (bien + travaux).
    Cette situation permet à M. et Mme IKEA de récupérer la totalité de leur investissement initial sans plus-value pour réinvestir (ou pas) en ayant bénéficié de revenus peu ou pas imposés pendant 10 ans.
    Pour la société JELOUETOUT, la trésorerie accumulée au fil des années a permis de racheter le bien (avec ou sans emprunt) qu’elle va pouvoir continuer à exploiter en amortissant à son tour le bien (+ éventuels travaux). Cette situation permettra à M. IKEA de réduire à son tour le bénéfice imposable de sa société pendant 20 ans (durée du nouveau cycle d’amortissement) en lieu et place des loyers qu’elle versait à M. et Mme IKEA.
    M. FOUINE du centre des impôts local a t’il de bonnes raisons de sortir un carton rouge ?

    • Fredy Gosse says:

      yapluka et voir la couleur du carton-:)
      ça ressemble diablement à un montage d’optimisation fiscale limite limite mai bon moi je fais pas /A chacun de vivre dangereusement ou pas

      • Comme M. IKEA n’a pas seul intérêt à l’affaire à travers sa société (Mme IKEA est co-propriétaire du bien), ce n’est pas comme s’il s’achetait le bien à lui-même. Je ne me serais pas posé la question si M. IKEA détenait le bien seul mais comme il y a un tiers (sa gentille épouse)… Il me semble qu’il y ait matière à se défendre non ?
        Je me demandais plus si des textes de lois interdisaient formellement ce montage. Du moment que le montant de la transaction est dans le marché, que peut véritablement reprocher M. FOUINE ?
        En matière d’abus de droit, tout peut-être requalifié par un auditeur zélé: le montant de vos amortissements, leur durée, une facture mal renseignée… Donc l’investisseur immobilier vie dangereusement ! Reste à savoir quel niveau de risque convient à chacun…

        • Intéressant.

          Sans partir aussi loin (revente à la société au bout de X année) est ce que ce genre de montage est toléré?

          Je loue un meublé court terme et c’est vrai que je pensais louer mon bien à une société dont je serai actionnaire pour exploiter la location saisonnière.

          Si je comprend bien, je ne payerai pas ou peux d’impôt grâce au amortissement LMNP et en même temps je bosse dans la société et la aussi je minimise l’imposition.

          Ce montage est il possible?

  9. Brigitte meesters says:

    Et si on habite en residence principale la location meublee apres etre sorti de la lmnp , a la revente que se passe t il ? Est on dans le cas de la revente de la residence prinicipale au sujet de la plus value ou est ce la nouvelle valeur de l ex location meublee determinee par la comptabilite qui est prise en compte pour la plus value ?

    • Les spécialistes corrigerons si je me trompe mais le gros avantage du LMNP est de ne pas avoir à ré-imputer l’amortissement constatés au moment de la revente. D’où l’intérêt de détenir le bien en nom propre en LMNP plutôt qu’en société (l’amortissement entre cette le calcul de la plus-value pour un bien détenu par une société).

  10. Excellent article.J’ai 4 studios loués vides .Je suis rincée, essorée par les imôts puisque dans la tranche à 30%, en ajoutant les PS, je restitue la moitié de mes revenus fonciers à l’Etat;
    J’en ai vendu un, l’autre sera vendu en décembre.Je vais évidemment investir à nouveau mais en LMNP, grâce à vos conseils.
    J’ai une question concernant les deux biens restants.L’un des locataire va partir.Dès lors puis-je louer en meublé avec le statut de LMNP et déduire des frais d’agence ainsi que des frais de notaire acquittés il y a 10 ans lors de l’achat?
    Bien à vous

    • Il est malheureusement trop tard pour déduire les frais d’agence et de notaire. Il vous reste maintenant à arbitrer entre régime micro bic (50% des revenus déductibles) et le régime réel. (amortissement). Après 10 ans, il y a forte chance que le micro-bic convienne le mieux à votre situation. Attention toutefois au passage en meublé: Il est impératif que vous n’ayez pas imputé de déficit foncier durant ces 3 dernières années (risque de redressement sur les déductions concernées). Pensez bien à déclarer votre activité de loueur meublé auprès du greffe du tribunal de commerce de votre commune avec l’imprimé CERFA P0 i au plus tard 15 jours après votre début d’activité afin d’obtenir un numéro de SIRET.

    • Au passage d’un bien loué nu à la location meublée, il passe du patrimoine personnel du propriétaire au patrimoine LMNP. Après 10 ans, il convient de faire évaluer le bien, et le bien intègre le patrimoine LMNP à cette valeur réévaluée, pas à la valeur d’origine. Dans ce cas, le régime réel (avec les amortissements) sera certainement plus intéressant que le micro BIC.

  11. Fredy Gosse says:

    A méditer
    http://www.actufinance.fr/actu/abus-droit-fiscal-6965216.html

    en plus quel sacré pari sur 10 ans la loi peut changer n’importe quand et même rétroactivement même si l’on vous dit le contraire

    • Merci pour cet article intéressante et pour vous être penché sur mon étude de cas.
      Du moment que le loyer versé par la société KILOUETOUT aux époux IKEA pour l’exploitation de leur bien est dans la valeur de marché, que l’exploitation du bien par la société est réelle, et que le rachat de la maison se fait à terme dans une valeur de marché, je ne vois toujours pas ce qui caractérise un abus de droit… A la lecture de votre article, les montages recalés sont fictifs et purement administratifs. Moi je vous parle d’une gestion active. Mme IKEA ne veut pas entendre parler d’immobilier alors que M. IKEA veut devenir entrepreneur dans l’immobilier.
      Comme les époux IKEA ont d’autres biens, il me semble que l’on reste toujours dans un arbitrage de patrimoine.
      D’autres avis sur cette étude de cas.

  12. Avant de faire un investissement futur, j’ai fait une simulation sur le site officiel des impôts :
    https://www3.impots.gouv.fr/simulateur/cgi-bin/calc-2017.cgi

    Et là surprise, sur la LOCATION MEUBLÉE, il n’y aurait plus que 30% de déductions ! ! !
    Etiez-vous au courant ? Est-ce que j’ai raté des articles ?

    (on ne respire plus dans ce pays…)

    • Oups ! je me rends compte que je m’étais trompée de case. Autant pour moi.
      Ce que j’ai écrit au-dessus n’est donc pas valable (et je ne peux pas l’effacer.)
      Bonne année à tous.

  13. chez moi le simulateur ne marche pas … est-ce que ça marche chez vous ?

  14. Grégory says:

    Bonjour,

    effectivement il y a des encarts que l on ne peut pas remplir.

    J’en profite pour vous souhaitez Guillaume une excellente année surtout la santé.

    Merci pour ses nombreux articles qui permettent d’avoir toujours matière à reflexion et une superbe source d’informations.

    Enfin je vous dis bravo pour votre livre sur l’immobilier que j’ai acheté il y a quelque temps et qui m’a permis d’éclairer quelques points qui restaient flous pour moi dont la location meublé!!!!

    Encore bravo, à bientôt.

    Grégory.

  15. Bonjour,

    Je suis proprietaire d’un immeuble de 17 logements. Ce sont principalement des studios loues pour des etudiants. L’immeuble est en SCI IR. Ayant recement renegocie l’emprunt (3.55% ->0.88% sur 10 ans) je n’ai presque plus d’interet d’emprunt a deduire et le cout de l’impot va augmenter drastiquement.Aurais-je interet a changer de structure (SCI IS ou autre) et a passer en meubles afin de beneficier de l’amortissement ?
    D’ici 10ans je compte prendre ma retraite et vivre des rentes de l’immeuble. Quelle sont les meilleures options? (sachant que je n’aurais pas d’autres revenus une fois a la retraite que les revenus fonciers.)
    (Gilles ->chez moi le simulateur ne fonctionne pas non plus)

    • Je viens de faire une simulation sur le site officiel du gouvernement et là, le résultat est clair et net. Merci Guillaume pour vos conseils. C’est fou.

      J’ai déclaré : célibataire, revenu foncier 50 000e sans autre revenu :

      – en meublé 🙁 – 50%) Revenu brut retenu : 25 000e
      Impôts sur le revenu : 2127e
      Csg (sur 25 000e) : 4 300e
      TOTAL : 6 427e

      – en revenu foncier normal (micro-bic est pour moins de 15 000e)
      Impôts sur le revenu : 9 293e
      Csg (sur 50 000e) : 8 600e
      TOTAL : 17 893e – ce qui dépasse les 30% annoncés ! ! !

      Bon, c’est sûr que « meublé » n’est pas le même service que la location vide.
      Ça demande un investissement autre. Bon ça fait réfléchir.

    • Mon conseil: si la SCI IR peut revendre le bien sans impôts sur les plus values (il faut voir la date d’acquisition càd,si plus de 30 ans), je rachèterai l’immeuble directement à la SCI avec un emprunt (pour pouvoir toujours déduire les intérêts d’emprunts), une opération de « cash back », quoi. La SCI est dissoute et l’argent restitué au propriétaire qui peut le placer en bourse. Une partie de l’argent peut être placé dans un contrat de capitalisation qui peut servir de garantie à un emprunt « in fine » (pour l’IFI seul une QP d’emprunt peut être déduite correspondant à un emprunt amortissable)

      • Oui sur la papier, mais l’OBO est peu facile à financer bancairement.

        Arrivez au bout du processus et on en reparlera !!

  16. Hervé, passez au réel, étant donné le volume des loyers, vous serez tranquille un certain temps, autant pour l’amortissement que pour la nouvelle limite posée quant au micro BIC, qui ne va pas en faire rire beaucoup ici

  17. Intéressant.

    Sans partir aussi loin (revente à la société au bout de X année) est ce que ce genre de montage est toléré?

    Je loue un meublé court terme et c’est vrai que je pensais louer mon bien à une société dont je serai actionnaire pour exploiter la location saisonnière.

    Si je comprend bien, je ne payerai pas ou peux d’impôt grâce au amortissement LMNP et en même temps je bosse dans la société et la aussi je minimise l’imposition.

    Ce montage est il possible?

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