La loi DENORMANDIE est au cœur de la mutation du marché immobilier au profit des centres des villes moyennes. Avec cette nouvelle loi de défiscalisation, nous assistons à une évolution majeure de la politique publique de la cohésion des territoires.

Depuis plus de 30 ans, les lois de défiscalisation se sont multipliées : Loi Méhaignerie (1986) ; Loi Perissol (1996) ; Loi BESSON (1999) ; Loi DEMESSINE (1999) ; Loi ROBIEN (2003) ; Loi BORLOO (2006) ; Loi SCELLIER (2009) ;Loi DUFLOT (2014) ; Loi PINEL (2015) ; Loi COSSE (2016) ; Loi DENORMANDIE (2019).

Entre 1986 et 2018, toutes ces lois de défiscalisation avaient pour objectif principal la construction de logements neufs dans des zones plus ou moins tendues ! Ces lois de défiscalisation immobilière répondaient à l’impératif de construire toujours plus de logements neuf là ou la demande locative était la plus forte. 

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En 30 ans, de nombreux logements locatifs ont été financés grâce aux aides publiques directement versées aux investisseurs locatifs, avec plus ou moins de réussite, il faut l’avouer. En effet, les vendeurs de défiscalisation immobilière ont rapidement saisis l’opportunité d’un modèle économique rémunérateur au détriment d’investisseurs immobiliers obsédés par une réduction d’impôt conséquente.

Au final, 30 ans d’un modèle de défiscalisation immobilière qui a couté très cher aux finances publiques dont l’efficacité n’a jamais été démontrée : Étalement urbain, paupérisation et désertifications des centres villes, concentration des investissements dans certaines villes au détriment d’autres ; … sont des conséquences indirectes de ces 30 années consacrées à toujours plus de construction de logements subventionnés par la défiscalisation immobilière.

 

La LOI DENORMANDIE est une loi de défiscalisation de rupture au bénéfice de la revitalisation des centres des villes moyennes.

L’objectif de la loi DENORMANDIE n’est plus de construire toujours plus de logement neuf … mais de rénover les centres des villes moyennes ! La loi DENORMANDIE introduit une dynamique nouvelle dont l’ambition pourrait être de redonner de la cohésion aux territoires.

La loi DENORMANDIE est une véritable rupture au profit des centres des villes moyennes comme nous vous l’expliquions dès 2017 dans cet article prémonitoire « Immobilier : Faut il (re) investir dans les centres-villes des villes moyennes ? » :

« Investir au bon moment c’est souvent investir à contre-courant. C’est  faire le pari d’investir dans un actif, un emplacement, une stratégie, aujourd’hui délaissés mais qui pourrait retrouver l’attrait de la demande dans les prochaines années. 

Considérant d’une part qu’un bon achat se fait à l’achat et que le marché est le fruit de l’offre et de la demande… La logique voudrait que l’investisseur immobilier visionnaire soit capable d’investir aujourd’hui dans un bien immobilier peu valorisé, non recherché par le marché et situé sur un marché (offre/demande) qui bénéficiera de facteurs positifs dans les prochaines années



A ce titre, investir dans un actif dont la valeur atteint des records historiques, telles que les marchés immobiliers Parisien, Île de France ou quelques autres très grandes métropoles Françaises comme Lyon ou Bordeaux est une stratégie dangereuse qui s’avérera payante uniquement dans un marché éternellement haussier. Toujours cette même histoire des arbres qui montent jusqu’au ciel. 

Investir à contre-courant, est tellement une belle idée et une bonne idée d’investissement que nous le faisons que très rarement. L’investisseur, qu’il soit immobilier ou financier, préfère baser ses décisions d’investissement sur les performances passées alors même que ce sont les performances futures qui l’intéressent.

Et si investir à contre-courant était d’investir dans les centres-villes des villes moyennes aujourd’hui abandonnée et en voie de désertification ?

Pourtant, entre TGV, LGV, décentralisation et surtout nouvelles possibilités offertes par le digital et le télétravail, il n’est pas interdit de croire que nous sommes à la veille d’une évolution majeure de la demande. Aujourd’hui, l’offre de logement est abondante, la demande faible … mais ne peut on croire à une augmentation prochaine de la demande ?

S’il est indispensable de se loger à côté d’un noyau de communication, la distance en kilomètre de la route n’est elle pas sur le point d’être dépassée par l’instantanéité et la gratuité de la communication internet ? Pourquoi continuer de payer 9000€ / m² pour habiter à Paris, alors que l’on travaille la moitié de la semaine en télétravail, depuis n’importe où avec une connexion internet ? 

De surcroît, la revitalisation des villes moyennes n’est elle pas un projet de long terme nécessaires au regard des conclusions de la récente élection présidentielle ? Ne faut il pas chercher à réduire les inégalités régionales entre des métropoles qui profitent pleinement de la mondialisation et des régions qui s’appauvrissent ?

 

La LOI DENORMANDIE est au cœur de cette nouvelle dynamique au profit des centres des villes moyennes. J’ai la conviction que ce nouveau dispositif fiscal répond à un véritable besoin de société.

Aujourd’hui, dans la majorité de ces villes moyennes, les centres villes sont pauvres, vidés des populations à fort pouvoir d’achat qui préfèrent habiter en périphérie dans des logements neufs ou de qualité au milieu d’un voisinage qu’ils considèrent comme plus sécuritaire.

La LOI DENORMANDIE et cette réduction d’impôt au profit des propriétaires bailleurs qui rénovent les logements des centres des villes moyennes est peut être la première pierre nécessaire pour la revitalisation des centres villes;

N’est ce pas un cercle vertueux qui se met en place, progressivement ?

Rénovation des logements en centre villes = Nouveaux locataires attirés par la qualité des logements idéalement situés = Retour des commerces de proximité = Nouveaux habitants à pouvoir d’achat supérieurs attirés par la qualité de vie en centre des villes moyennes = Poursuite de la rénovation des logements = ….

 

Détail de la loi de défiscalisation DENORMANDIE

Dans le détail, la loi DENORMANDIE, c’est la possibilité de bénéficier d’un réduction d’impôt pouvant atteindre 21% du prix de revient d’un logement qui aura fait l’objet de travaux de rénovation dont le montant devra dépasser 25% du prix total dudit logement.

Le propriétaire bailleur devra faire réaliser les travaux par une entreprise et s’engagera à louer son logement pendant une durée comprise entre 6 ans et 12 ans. Il bénéficiera alors d’une réduction d’impôt à hauteur de 2% du prix de revient de l’immeuble  + travaux pendant les 9 premières années, puis 1% par années pendant les années 10, 11 et 12 (cf les articles complets sur les détails de ce nouveaux dispositif fiscal :Simulateur LOI DENORMANDIE : calculer le rendement de votre investissement immobilier locatif et Détails de la loi de défiscalisation DENORMANDIE pour l’investissement immobilier locatif dans l’ancien).

Mais attention, comme nous vous l’expliquions dans cet article « Loi DENORMANDIE : Quelles sont les meilleures villes pour investir ? », toutes les villes ne sont pas attrayantes sur le papier ! L’investisseur immobilier qui voudrait bénéficier de la loi DENORMANDIE devra faire un véritable travail d’investigation afin de s’assurer de la pertinence de son investissement.

Le plus souvent, j’ai l’impression que la loi DENORMANDIE s’adresse à une population locale qui connait les qualités du marché immobilier. C’est la fin des ventes sur plans pour l’achat de biens situés à 300 km de son domicile.

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83 Comments

  1. Le monde de demain says:

    Article intéressant. Par contre la question est qu’est ce qui provoquera la bascule vers ces centre-ville aujourd’hui désertifié? L’investisseur ne risque-t-il pas de galérer pour louer son bien pendant 5 à 10 ans le temps que le marché se transforme? Tout cela pour une plus value éventuelle à la revente qui sera taxé? Et d’ailleurs ne vaut-il pas mieux investir en direct et amortir le bien/travaux tout en fixant librement le loyer?

    • J’allais dire la même chose concernant ce que vous appelez « la galère » pour louer son bien les premières années et le risque fort de ne pas bénéficier de la réduction d’impôts!

      Concernant la désertification des centres villes, l’Etat et ses collectivités locales sont LES SEULS responsables de cet état de fait en ajoutant sans cesse de nouvelles contraintes telles les difficultés et amendes de stationnement, qui ont grimpées de façon exponentielles, les taxes foncières et autres de séjour, …
      Les personnes (commerçants) qui ont fui le centre ville se sont fait berner par les maires en proie à un endettement démesuré de leurs finances locales et ne sont pas prêtes à y revenir de si tôt sauf bien entendu dans quelques grandes villes ou autres touristiques.

      Investir en DeNormandie (qui pour la petite histoire habite à Cahors 🙂 ) n’est pas à mon avis une bonne affaire, d’autant plus que j’ai regardé ce Monsieur samedi dernier à la télé à l’émission ONPC et il ne m’a pas donné confiance ! C’est un Duflot 2 qui veut relancer l’encadrement des loyers entres autres débilités !

      • Le monde de demain says:

        l’encadrement des loyers se fera naturellement par l’offre/demande sur les zones peu tendues et ailleurs il va provoquer un assèchement des biens en location et donc les gens devront se loger encore plus loin.

        • Peut-être ? ou pas ?
          Mais en attendant ce Monsieur veut donner des moyens aux maires pour relancer un encadrement imposé des loyers !

  2. julien bonnetouche says:

    le dispositif Denormandie, est fait pour les investisseurs pas très futés, qui pensent qu’investir dans une zone en voie de désertification est une bonne opération, car justement vu qu’ils ne sont pas très intelligents, ils ne voient que l’avantage fiscal et oublient l’essentiel !!

    Mais c’est la technique de ce gouvernement : prendre les gens pour des C…. en espérant que plus c’est gros plus ça passe !!

    • Le monde de demain says:

      Et que pensez vous alors de la critique de Guillaume sur l’investissement en zone tendue IDF/Paris/Grandes Métropoles ?
      Si elles sont trop chères et que les villes moyennes ne sont pas intéressantes que reste-t-il?

    • Je pense plutôt qu’il s’adresse à des gens qui ont déjà un projet d’acquisition en centre-ville et qui auront ainsi un avantage fiscal à le faire.

    • Du reste passer à ONPC pour un ministre, le disqualifie immédiatement à mes yeux

      • C’est un point de vue ! Pourtant beaucoup d’entre eux ou des responsables politiques se font « ramasser » dans cette émission soit par la gauchiste si le mec est de droite soit par Charles (libéral / droite) si c’est un mec de gauche !

        • Peu importe.
          Le débat pour le débat est un mal bien français.
          l’émission ne permet en rien d’exposer sereinement avec vraie confrontation, des enjeux aussi importants, du ressort d’un ministère.

          Bullshit TV
          Guignol ministre

      • C’est pourtant important qu’un homme politique se présente dans des médias qui ne s’adressent pas seulement aux intellectuels.

        • Le problème n’est pas là me semble t-il mais plutôt le courant et le parcours (politique j’entends) de ce Monsieur. Au début du débat, cela me semblait bien engagé et puis cela a viré au « gauchisme » avec les solutions des trente dernières années – et notamment la période Hollande Duflot- dont chacun sait qu’elles ne marchent pas !
          Ca ne marche pas mais continuons parce que moi je suis plus intelligent et je vais corriger les erreurs du passé.
          Il ne s’adresse peut-être pas aux intellectuels mais les bobos sont aux anges en revanche !

  3. 11 dispositifs en 30 ans !!!!! Soit un nouveau tous les 3 ans environ.
    Comment voulez-vous prendre une décision qui elle devra prendre en compte le long terme ?
    De plus, ceci s’inscrit dans une fiscalité globale qui elle aussi est très évolutive. Certes, certains dispositifs ont présenté des aspects positifs mais j’ai le sentiment que certains relevaient plus d’une sorte de loterie. De toutes manières, ces dispositifs sont très compliqués à comprendre, ( je n’ai hélas qu’un bac plus 5) sauf pour des initiés et des spécialistes. Cela va à l’encontre me semble-t-il d’une réalité et fluidité du marché de l’immobilier.

    • Votre commentaire prouve que, contrairement à ce que vous écrivez, les études et l’intelligence sont des choses bien différentes.

  4. Vu les villes éligibles peu de chance que ce dispositif transforme le marché immobilier! Par ailleurs il faut cesser de dire que les lois de défiscalisation coutent cher à l’état. En bon comptable je calcule la TVA + des emplois créés + nouvelle taxe foncière, ceci est bien plus profitable a l’état que les 18 ou 21% redistribués en defisc. Non?.

  5. Dans les zones peu tendues, il est très facile pour des personnes de la classe populaire supérieure d’accéder à la propriété immobilière, y compris de villa (les HLM de mon agglo proposent des villas à 80.000 euros…).

    Quel est le profil des locataires d’appartement (même en excellent état) ? des jeunes (étudiants, apprentis, ou en attente de se constituer un capital suffisant pour acheter), des travailleurs précaires ou pauvres, des personnes souffrant de troubles psycho-sociaux… Les centre-villes, en raison des problèmes de stationnement intéressent peu les travailleurs précaires qui enchaînent des contrats sur un vaste territoire, avec des horaires pas toujours compatibles avec les transports en commun, idem pour les apprentis… Bref, les investisseurs risquent de se retrouver avec des locataires pauvres qui travaillent en ville, sans voiture ou présentant des troubles psycho-sociaux, en concurrence avec les HLM. Pas sûr que cela revitalise ces lieux… Le seul intérêt est que cela améliorera la qualité des logements des plus modestes.

    Le Darmanin aurait été plus efficace, s’il avait visé les accédants à la propriété pour rendre l’achat et la rénovation d’un bien en centre-ville plus attractif que la construction neuve en périphérie et aurait attiré en centre-ville des habitants ayant un pouvoir d’achat propice au commerce.

    • Le monde de demain says:

      Il y a quand même la clientèle des étudiants idéale pour du meublé + jeunes actifs en attente d’accès à la propriété. Je prends un T4 rénové à 100k€. J’en fait une coloc 3 chambres 400€/mois sur 10 mois. Cela fait du 12% de rendement, 10% après les impots, charge, etc…C’est un peu le modèle de St Etienne par exemple.
      Par contre il faut bien connaitre la ville et son marché.

      • Dans ma ville moyenne, le marché des étudiants est plus que saturé (même des appartements en résidence étudiante à 5 minutes à pied de la fac, de la gare SNCF, de la gare routière et des bus, restent vacants au point que certains gestionnaires acceptent de louer à des quinquagénaires sans papier pour éviter trop de perte…) et les jeunes travailleurs peuvent bénéficier des HLM (1 mois d’attente pour un T2 à 10 minutes à pied du centre-ville). Lors d’une étude de marché réalisée par une association qui veut créer un habitat intergénérationnel, les jeunes voulaient des T2 minimum…

        A noter dans les villes moyennes, beaucoup de jeunes étudiants viennent des environs et habitent chez leurs parents (qui ont parfois aménagé un studio dans leur grande maison)…

        J’espère que cela est différent dans votre ville (ou que tout le monde n’aura pas la même idée…)

        • Le monde de demain says:

          Et votre ville est?

          • Une préfecture au score de fragilité en vert et dans une région à solde migratoire positif sur la carte que GF a fourni dans un précédent article sur le De Normandie, dans une région où le taux de chômage est autour des 10%, bien desservie par les trains… Bref, pas du tout un territoire sinistré ! Il y a juste abondance de biens immobiliers de qualité dans cette ville et aux alentours…

            Pour votre ville, menez bien votre enquête :
            – allez voir sur le site de l’INSEE les indicateurs de vacance locative, de démographie
            – allez régulièrement sur les sites d’annonces immobilières et le bon coin pour voir combien de biens sont à louer, à quels prix et combien de temps ils y restent
            – interrogez les propriétaires bailleurs, les gestionnaires de biens locatifs, les locataires (ou ceux en recherche de location), les habitants des quartiers similaires
            – regardez les annonces « à louer » (et le temps qu’elles restent) et ce qui se construit ou se démolit dans votre ville et aux environs…

            • Mais est-ce nécessaire d’investir dans la ville où l’on’habite? Visiblement la vôtre est à saturation, dommage que vous ne vouliez pas la nommer !

              Une ville que je connais bien et qui est à saturation: Vannes. Beaucoup trop d’appartements PINEL vendus. Mais cela reste tout de même un bon investissement pour l’achat d’une maison avec travaux pas trop mal placée !

              • En fait, j’ai l’impression qu’avec le Pinel et les dispositifs précédents, on a pas mal saturé de territoires qui n’avaient pas autant besoin de constructions locatives… Je conseille vraiment aux investisseurs d’être hyper prudents et de ne pas vouer une foi aveugle aux cartes « villes attractives pour le De Normandie » ou aux discours des vendeurs.

                • Oui, mais l’offre DENORMANDIE m’apparait différente. Il ne s’agit pas de construire plus en périphérie… mais au coeur des villes. Les rénovation DENORMANDIE vont directement concurrencer tous les PINEL mal placés en périphérie ! L’amélioration de la qualité de l’habitat des centres villes est à mon sens un véritable intérêt du DENORMANDIE.

                  Le locataire qui devra choisir entre : un PINEL en périphérie et un DENORMANDIE (logement ancien, rénové pour être aux normes actuelles ou quasi) situé en coeur de ville, devrait préférer le DENORMANDIE

                  • oui et seulement si la municipalité a anticipé une vraie politique de reconquista du coeur de ville.

                    Ce qui est rare

                    Avec quel argent ?
                    Cela pose question, les crédits sont en squeeze et les flux, rétrécis….

                    Sinon le Denormandie sera total…. à l »ouest

                  • Le monde de demain says:

                    A qq conditions :
                    Qu’ il puisse se garer facilement en bas de chez lui.
                    Que le quartier ait un minimum de commerce et commodité sinon autant rester en périphérie à côté des centres commerciaux.
                    Le dispositif a t il prévu des choses dans ce sens?

                  • Attention, tous les PINEL et consorts ne se sont pas construits en périphérie… Dans ma ville, beaucoup se sont construits en pleine ville… Le dernier qui vient de sortir de terre dans ma ville est en coeur de ville, à deux minutes à pied de l’hyper centre ancien…

  6. Honnêtement, je crois que Macron (et ses sponsors) tendent la corde, parce que ce qui vient après c’est la fin de l’effet richesse autour de l’immobilier.
    Que ce soit Macron ou un autre!

    Mais Macron au moins il est classé centriste, ça passerait pas avec Mélenchon ou Wauquiez, ça serait bancal.

    Macron va tout encaisser, mais il restera aligné dans la bonne direction.
    Mettez-vous à leur place. Ils ne pouvaient pas agir sur l’immobilier sans avoir auparavant poussé à bout toutes les autres sources d’impôt.

    Agir dès le départ sur l’immo, aurait été du du suicide mais le terrain est maintenant propice !! Les gens sont habitués depuis 20 ans à investir pour maintenir leur fiction immobilière. Donc, il faut faire monter la tension chez les multipropriétaires, les préparer à l’idée qu’il va falloir lâcher du lest sur les loyers, les plus values, la rentabilité de l’immo.
    Les gilets jaunes n’ont fait qu’accélerer la maturation psychologique, sociale pour la vraie transition.

    La colère a démarré avec le fioul, le gasoil, des bricoles à la ***. maintenant les choses sérieuses arrivent !
    Personne n’avait jusqu’ici protesté pour le prix du logement, le mouvement démarre seulement maintenant

    Mais après cette histoire, ou la suivante, les mêmes seront prêts, sinon influencés, pour en finir avec les vraies raisons de la perte du pouvoir d’achat.
    On pourra sortir les statistiques qui vont bien, expliquer comment l’argent est siphonné par les coûts immo.
    Toutes les histoires qu’on connaît déjà sur les marchands de sommeil, les colocs, les % de revenus pompés, les APL financés par les vrais travailleurs, les maisons de retraite hors de prix…
    Le combat d’aujourd’hui contre l’impôt public est un apprentissage, contre une accumulation de petites misères.

    Et il faudra apprendre à se battre avec bonne volonté.
    Si on veut augmenter le pouvoir d’achat, il va falloir baisser les coûts fixes de l’immo.

    Et ça va venir d’en haut. Macron et compagnie attendait seulement d’entendre la clameur partir d’en bas.
    Le combat des entreprises et des travailleurs est le même, en finir avec la pauvreté de l’immo cher.

    Amusez-vous !

    • Problème pour baisser le coût de l’immo en zone non tendue : le coût incompressible de la main d’oeuvre que ce soit en construction ou en rénovation + toutes les taxes/impôts…

      • La main d’oeuvre c’est comme tout, elle répond à la logique de l’offre et de la demande.
        La main de l’état est venue corrompre cet équilibre naturel et a donc fait grimper les prix de celle-ci.

    • Vrai que les différents dispositifs fiscaux ont entretenu la montée des prix immobiliers en France. Contraire à toute logique économique Que dans un pays Avec une croissance économique de 1% par an, les prix immobiliers ont doublé Ou triple en 20 ans selon les zones

  7. Pour remettre des biens sur le marché ils trouveront la solution n’ayez craintes suppression niches fiscales avantages LMP etc.. Pour calmer la grogne !!

  8. Cela fait 30 ans que tous ces dispositifs sont de la poudre aux yeux et ça continue.
    Ce que l’on vous donne d’un côté, on vous le reprend de l’autre et le tout avec très peu de marche de manœuvre, des dossiers à n’en plus finir et une liberté sérieusement amputée !

    Cependant, on peut considérer que cette loi peut favoriser l’aménagement dans des villes secondaires. Les jeunes pour trouver du travail sont amenés de plus en plus à se déplacer et lorsqu’ils se mettent en couple : ils privilégient leurs emplois et leur bien-être avant de s’engager

    Un exemple de placement :
    En 1995, nous avons acheté notre première maison à Chateaubourg 29 000€, nous n’avions pas les moyens d’acheter à Rennes où les maisons se négociaient aux alentours de 80 000€ à l’époque.
    Nous avons vécu 10 ans dans cette maison que nous avons rénové et pour lequel nous avons bénéficié de réductions d’impôts : isolation et intérêts de prêt.
    Depuis 2005, elle est louée, très peu de vacances locatives, 760€ pour 93 m2.

    Depuis quelques années il n’est pas rare de rencontrer des locataires potentiels dont l’un travaille à Laval et l’autre à Rennes. La commune de Chateaubourg qui se situe sur la voie express entre Laval et Rennes est la situation idéale pour démarrer. En plus il y a le train (ligne Rennes Paris qui dessert Laval) et un service de bus qui va à la gare et sur Vitré.
    C’est une petite ville de 5 000 habitants avec beaucoup de verdure, des commerces, des écoles, un collège et pas moins de 60 associations, donc un certain dynamisme et les loyers sont raisonnables.

    En résumé un placement de 29 000€ dans une maison à Chateaubourg, une ville secondaire :
    Logement principal pendant 10 ans qui nous a fait bénéficier de réductions d’impôts
    Logement loué pendant 13 ans qui nous a rapporté plus de 90 000€
    Logement qui nous a servit pour financer d’autres projets
    Logement qui est mis en vente depuis 15 jours à 150 000€ et qui devrait partir rapidement parce qu’en dessous du marché. Soit on fait plaisir à l’état en payant une plus-value exorbitante soit on fait plaisir aux acheteurs potentiels !

    Pour faire un bon investissement, il ne faut pas acheter cher, c’est la seule règle que je connaisse et qui fonctionne sur le court ou long terme et sans se préoccuper des impôts dont les règles changent sans arrêt !

    • Idem sur Angoulême avec une maison atypique achetée 80000€ et 30000€ de travaux en Besson ancien (principe du déficit foncier + 40% d’abattement sur les loyers au début, 26% aujourd’hui). Cette réduction fiscale m’a permis de récupérer quelques 15000€ d’impôts sur plusieurs années. Louée aujourd’hui 840€ soit plus de 9% brut et près de 5% net d’impôts – 6% si je déduis l’avantage fiscal du prix d’achat-

    • Marrant,,, J’habite au Viêt-Nam à Saigon (HCM ville) et je retrouve vos chiffres et vos dates : achat en 1997 pour 33.000US$, petite maison de style « petite boite d’allumette posée sur la petite tranche » local (30m2 au sol, 100 m2 au total ), pas de location (mais je ne doute pas que nous n’aurions pas eu de difficulté pour la louer) depuis, valeur estimée ~ 150.000 US$.

      Pour faire une plus-value aujourd’hui dans les grandes villes, il faut investir cash (pour les étrangers) dans le marché « high-end » luxueux

      A votre disposition, fidèles membres de cet excellent blog (me contacter)
      190109_CBRE_Vietnam_Market_Outlook_EN_FINALpdf

  9. Seul un retour des commerces avec une pratique de prix pouvant concurrencer les e commerçants pourra redynamiser les centres villes. Donc ce n est pas gagné !

  10. Bonjour,

    un vrai post, une vrai sujet, un vrai débat
    Quelques questionnements
    Finalement c’est toujours une mesure fiscale qui déclenche la ruée !!!
    Revenons aux fondamentaux
    la gestion du patrimoine doit être à long terme et ne se mesure pas à la fréquence des lois
    Créer un patrimoine c’est investir et gérer pour l’utiliser et/ou le transmettre sur le long terme
    l’investissement doit être réfléchit sur la zone de vie (travail, chômage, industrie et commerce local, artisanat..) pas seulement sur la fiscalité et ne peut être issu de la seule opportunité
    la rénovation en ville moyenne est une bonne solution si le cercle vertueux habitat/économie est correct
    faire comprendre aux classes moyennes que la primo accession est l’achat d’une prison si l’économie locale n’est pas au rendez-vous, donc la mobilité est à privilégier
    tout cela est donc une problématique d’aménagement du territoire et non de fiscalité
    Par contre rien n’interdit d’en profiter
    Mais investir en local avec une parfaite connaissance du marché local avec une vision à 20 ans
    En allant plus loin, pourquoi pas perdre un peu sur la rentabilité, profiter du déficit foncier et récupérer un bien aux normes environnementales valorisé en patrimoine, le donner en nue-propriété pendant son déficit… donc calculer un gain global sur le cycle de vie du bien
    Cdlt

    • Je ne pense pas qu’il faille envisager ce dispositif comme un produit de gestion de patrimoine mais plutôt comme une aubaine. Bien entendu, il conviendra que le CGP fasse les diligences nécessaires pour aider son client à faire le meilleur choix.

      • Le CGP doit-il donc devenir un agent-immobilier dans l’ancien ? En quoi va-t-il aider son client (obtenir son prêt ? Nantir son A-vie ?)

        • Non, il ne doit pas devenir un agent immobilier. Il peut aider son client sur les conditions d’obtention du prêt, la forme du prêt. Aider à choisir un bien en faisant des calculs de rentabilité. Aider à insérer le bien dans un projet plus large. Aider à optimiser le pouvoir d’achat etc…
          Bref, il y a une myriade de choses qu’un CGP peut faire sans être agent immobilier.
          Aussi, si le CGP passe son temps à chercher un bien pour ses clients, à quel moment travaille t-il à l’optimisation de leur patrimoine, ce qui est son métier?

  11. La 1ère question à se poser quand l’état fait un cadeau est de se demander quel avantage il en retire. Ce nouveau dispositif n’est pas fait pour aider les investisseur à s’enrichir, mais seulement à leur faire croire.
    J’attends la preuve du contraire pour changer d’avis.

  12. Pierre bonjour pouvez vous m expliquer mieux le calcul ; de la fin de votre article : allons plus loin: don de nue propriete, pendant le deficit pae exemple pou un bien de 300 000€ avec 2 enfants et une petite
    fille. Merci.

  13. Bonjour,

    faire une SCI avec le bien, déterminer les travaux, s’endetter, ainsi sa valeur baisse = actif – passif puis donner en nue-propriété avant 61 ans soit -50%
    Cdlt

  14. Attention

    Donner , démembrer, optimiser, relooker, refinancer…. une pomme pourrie ne laisse qu’à peine le trognon, in fine.

    Il faudra beaucoup d’optimisme quant aux territoires concernés, une boule de cristal sur 15/20 ans, et une connaissance personnelle extrêmement fine du coin pour se lancer.

    Les conditions sont donc nombreuses, car la liste Denormandie est exclusive, regarder ailleurs peut faire sens.

  15. La solution serait peut être dans un dispositif plus simple d aide à la rénovation des logements. Aujourd’hui tous est compliqué

  16. Benoît du Tertre says:

    Prudence: Les décrets sur cette Loi ne sont toujours pas sortis, impossible de faire quoique ce soit pour l’instant, les villes et conditions d’applications n’étant pas encore validées officiellement !

  17. Si j’avais 30 ans et la volonté d’investir 150 000€ + travaux dans le grand ouest
    En prenant le liste DENORMANDIE, je choisirais

    1 – 56 Lorient : OUI – une ville qui change – beaucoup de demandes de location de maison et très peu d’offres. C’est facile de trouver une maison de 80m2 à rénover à moins de 150 000€. Loyer après rénovation : entre 700 et 800€

    2 – 44 Saint-Nazaire : OUI – une ville qui bouge et devient agréable – de plus en plus de demande de location de maison entre 600 et 800€. C’est facile de trouver une maison de 80m2 à rénover à moins de 130 000€. Loyer après rénovation : entre 600 et 700€

    3 – 53 Laval : OUI – une ville agréable – pour ce prix on peut trouver un immeuble avec beaucoup de travaux. Loyer après rénovation : entre 200 et 300€ le meublé de 30m2.

    4 – 35 Saint-Malo : OUI – un appartement de 60m2 pour 130 000€. Loyer : entre 500 et 600€ sur 10 mois à des étudiants ou jeunes travailleurs et location saisonnière 500€/semaine. De plus en plus de demande de parisien qui loue avant d’acheter

    22 Lannion : NON et pourtant une ville dynamique, économie développée dans les télécommunications. Mais trop de maison à vendre et trop de maison à louer
    22 Saint-Brieuc : NON pas assez dynamique
    29 Morlaix : NON, trop d’intempéries, problèmes d’inondations
    29 Quimper : NON, pas assez dynamique
    35 Fougères : NON – cela fait plus de 30 ans que les maires successifs essayent de relancer la ville, toujours peu de résultats. Il y a un projet important de réhabilitation des usines de chaussure en loft
    35 Redon : NON
    35 Vitré : NON – et pourtant un taux de chômage faible, mais difficile de trouver une maison en centre-ville à moins de 150 000€
    44 Chateaubriand : NON
    56 Pontivy : NON et pourtant c’est une ville dynamique
    56 Vannes : NON – trop de Pinel – très difficile de trouver une maison en centre-ville pour ce montant
    Et vous dans votre secteur?

    • et que dire d’Ajaccio ou Bayonne !

      • Ajaccio : tous les avantages fiscaux accordés lorsque l’on achète en Corse me font penser que c’est loin d’être une affaire simple et rentable. Même si l’île de beauté attire beaucoup de touristes, louer à l’année me semble difficile avec des locataires pas souvent solvables.

        Bayonne : je ne connais pas

    • 56- Lorient: une ville moche sans attrait touristique. Brrrr!
      44- Saint Nazaire: une ville qu’industrielle sans attrait particulier sinon des usines et hangars- Très bien pour les travailleurs et étrangers qui ont été aspirés par les constructions navales, peu de chômage.

      • Lorient et Saint Nazaire sont des villes qui ont beaucoup changées et surtout on trouve des logements pas chers. Investir dans ces 2 villes me semblent intéressants lorsque l’on veut profiter de la nouvelle loi DENORMANDIE!

    • Le monde de demain says:

      Et pour faire de la (co)location meublée quelle serait les villes les + propices? St Nazaire?

  18. Merci API

    Quelques remarques :

    – St Nazaire malgré l’omniprésence en tant qu’employeur des chantiers navals et des risques successifs de revente ???

    – Laval très joli mais pas mal d’offres et pas vraiment dynamique

    – St Malo oui

    -Fougères joli mais une cata. économique, donc ok pour se retirer, des choses superbes en location pour rien….

    Ok pour le reste de votre analyse mais :
    quid de Dinard ?

    • sven, le fichier dont j’ai parlé a été envoyé à Guillaume, je l’autorise à vous donner mon e-mail

    • L’immobilier c’est un pari sur 20 ans!

      Saint-Nazaire : une ville que je connais depuis plus de 40 ans. Une volonté municipale qui a pour objectif de s’en sortir et ça se voit : implantation de nouvelles entreprises, le centre vient d’être refait, ainsi que le quartier de la gare, les remblais, au passage j’aime beaucoup la rénovation du théâtre, mélange ancien contemporain. Il faut attendre un peu côté commerces dans le centre.
      Mais tous ces efforts sont des indicateurs qui me laissent penser que dans 20 ans : il n’y aura plus qu’à récolter les fruits. Il y a 40 ans une maison rue Villebois Mareuil ne valait pas grand-chose, aujourd’hui ce quartier remporte un franc succès !

      Laval c’est une autre histoire. Beaucoup de successions de riches propriétaires d’immeubles devenus insalubres ou presque, un marché immobilier frileux et donc de bonnes affaires à saisir dans un secteur industrialisé qui se développe lentement mais surement.

      Fougères, il n’y a plus qu’une majorité de locataires non solvables ! Dommage mais il faudra au moins attendre 20 ans la relève économique !

      Dinard, qui ne fait pas partie de la liste, c’est une petite ville assez dynamique qui a gardé son charme d’antan. Mais côté tarif, on explose le budget. Il y a de très jolies villas qui se négocient à prix d’or !
      L’arrivée du TGV Paris Saint Malo, 2h et les prix de l’immobilier ont augmenté de 20%
      Quant sera-t-il dans 20 ans ! sans compter que dès que le temps est morose les riches propriétaires désertent leur maison.
      A budget moindre je préfère Vannes, qui fait partie de la liste, et son temps plus clément et à 2h30 de Paris en TGV. On peut trouver une maison qui se louera facilement.
      Par contre les appartements en plein centre, souvent bâtiment du XVII, nécessitent beaucoup trop de travaux et sont en compétition avec les innombrables logement PINEL: je déconseille vivement

  19. A lire les commentaires, j’ai l’impression que certains vont faire leurs achats immobiliers dans les villes de France comme on va au marché.
    Personnellement, je trouve que pour bien gérer un bien locatif il faut être capable d’être rapidement présent sur place pour gérer les petits et gros problèmes. Cela ne colle pas vraiment avec des biens répartis partout en France.

    • Merci pour ce rappel de bon sens !

    • En fait il y a 2 écoles:
      1) le bien immobilier tangible que l’on gère comme vous dites, avec proximité, présence et implication personnelle dans la location, à « l’ancienne » en quelque sorte et
      2) le bien immobilier comme produit financier, ou seul le rapport est exigé (avec souvent la réduction d’impôt en sus), où le propriétaire délègue à un agent immobilier. J’ai connu dans les années 1990, un entrepreneur qui achetait une maison par an avec réduction d’impôt. Il déléguait ses achats à une entreprise de construction et de gestion de biens immobilier, il n’avait qu’à signer en bas du contrat. Il a vite acquis une dizaine de maisons et pour la moitié au moins, il ne connaissait pas leurs emplacements. Vous voyez c’est un autre état d’esprit que les bons vieux paysans que nous sommes ! 🙂 🙂

    • Les opportunités ne sont pas toujours à portée de main et chaque histoire est différente
      Le conseil que je viens de donner à un copain de mes filles
      Un jeune diplômé de 23 ans qui travaille à Paris depuis 8 mois. Son budget amputé de 800€ de loyer ne lui permet pas d’acheter sur place et mettre de l’argent sur un livret A ne lui rapportera pas grand-chose. Il a donc intérêt à investir dans du locatif pour se constituer un capital et diminuer ses impôts à hauteur des travaux engagés.
      C’est donc sa capacité d’endettement qui va guider ses choix et définir la ville à retenir pour son projet.

      Salaire : 2 400€ + (70% de 500€ de loyer) = 2 750€ – 800€ de loyer = 1 950 x 30% endettement = 585€
      Soit un budget global de 101 780€ décomposé comme suit : acquisition 60 000€ + 2 880€ agence + 7 200€ notaire+ 30 000€ travaux dont 2 000€ réservés pour les premiers remboursements de prêt + 500€ dossier banque + 1200€ préteur denier
      Un prêt de 101 780€ sur 20 ans avec des mensualités de 527€
      Il peut acheter un appartement T3 de 60m2 dans le centre de Lorient avec travaux qu’il peut louer 500€/mois. S’il le transforme en T4 et accepte la colocation il pourra le louer au minimum 600€/mois
      Location gérée par agence et factures déductibles des impôts, ou bail enregistré par notaire s’il a le temps de passer les annonces et que ses parents veuillent bien organiser les visites.
      Un bon départ dans la vie, pas de temps perdu et la liberté de fixer le loyer

      • Pourquoi pas, même si 60 m² pour un T4 cela me parait petit.
        Mais vous parlez d’un fils du pays avec ses parents encore sur Lorient qui peuvent faire les visites et les menus travaux, beaucoup de temps passé au final.

        • Les parents sont sur Vannes et pour les menus travaux: un auto-entrepreneur en multiservices sur place qui vous expédie une photo dès que le travail est terminé.

          • C’est vrai que l’autoentrepreneur en multi services et sur place, c’est l’idéal. A condition de tomber sur la perle rare.

  20. T4 en coloc ca fait plutôt du 750/900€ par mois non? En meublé car plus adapté et beneficiant du LMNP.
    Du coup le gars est en cash flow positif et peut enquiller d’ autres appart par la suite.
    A 45 ans il vit de ses rentes ce qui aurait pu être mon cas si on.me l’ avait conseillé au bon moment.

  21. Question aux experts => possible de faire un Denormandie pour une colocation ?
    Maison 80m2
    Si bail individuel indiqué à 40m2 (dont parties communes) x 10€ (Plafond moyen )= 400€
    4 baux individuel car 4 chambres
    Les parties communes sont comptabilisés plusieurs fois
    Votre avis ? Merci

    • Sur un bail individuel dans une colocation, pour moi vous n’indiquez que la surface habitable de la partie privative. Et vous mentionnez l’accès aux parties communes: séjour, cuisine aménagée, toilettes, sdb, extérieur…

  22. Bonjour Guillaume
    J’ai une question qui n’a rien à voir avec le système Denormandie. Désolé.
    J’ai lu un article sur les obligations CDO en titrisation qui seraient 2 fois plus importantes que les subprimes de 2007 et pires en qualité et garanties. Cela parait vraiment inquiétant.
    Vous êtes au courant ? Vous voulez que je vous envoie l’article par mail ?

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