La loi DENORMANDIE est au cœur de la mutation du marché immobilier au profit des centres des villes moyennes. Avec cette nouvelle loi de défiscalisation, nous assistons à une évolution majeure de la politique publique de la cohésion des territoires.
Depuis plus de 30 ans, les lois de défiscalisation se sont multipliées : Loi Méhaignerie (1986) ; Loi Perissol (1996) ; Loi BESSON (1999) ; Loi DEMESSINE (1999) ; Loi ROBIEN (2003) ; Loi BORLOO (2006) ; Loi SCELLIER (2009) ;Loi DUFLOT (2014) ; Loi PINEL (2015) ; Loi COSSE (2016) ; Loi DENORMANDIE (2019).
Entre 1986 et 2018, toutes ces lois de défiscalisation avaient pour objectif principal la construction de logements neufs dans des zones plus ou moins tendues ! Ces lois de défiscalisation immobilière répondaient à l’impératif de construire toujours plus de logements neuf là ou la demande locative était la plus forte. 
En 30 ans, de nombreux logements locatifs ont été financés grâce aux aides publiques directement versées aux investisseurs locatifs, avec plus ou moins de réussite, il faut l’avouer. En effet, les vendeurs de défiscalisation immobilière ont rapidement saisis l’opportunité d’un modèle économique rémunérateur au détriment d’investisseurs immobiliers obsédés par une réduction d’impôt conséquente.
Au final, 30 ans d’un modèle de défiscalisation immobilière qui a couté très cher aux finances publiques dont l’efficacité n’a jamais été démontrée : Étalement urbain, paupérisation et désertifications des centres villes, concentration des investissements dans certaines villes au détriment d’autres ; … sont des conséquences indirectes de ces 30 années consacrées à toujours plus de construction de logements subventionnés par la défiscalisation immobilière.
 

La LOI DENORMANDIE est une loi de défiscalisation de rupture au bénéfice de la revitalisation des centres des villes moyennes.

L’objectif de la loi DENORMANDIE n’est plus de construire toujours plus de logement neuf … mais de rénover les centres des villes moyennes ! La loi DENORMANDIE introduit une dynamique nouvelle dont l’ambition pourrait être de redonner de la cohésion aux territoires.
La loi DENORMANDIE est une véritable rupture au profit des centres des villes moyennes comme nous vous l’expliquions dès 2017 dans cet article prémonitoire « Immobilier : Faut il (re) investir dans les centres-villes des villes moyennes ? » :

« Investir au bon moment c’est souvent investir à contre-courant. C’est  faire le pari d’investir dans un actif, un emplacement, une stratégie, aujourd’hui délaissés mais qui pourrait retrouver l’attrait de la demande dans les prochaines années. 
Considérant d’une part qu’un bon achat se fait à l’achat et que le marché est le fruit de l’offre et de la demande… La logique voudrait que l’investisseur immobilier visionnaire soit capable d’investir aujourd’hui dans un bien immobilier peu valorisé, non recherché par le marché et situé sur un marché (offre/demande) qui bénéficiera de facteurs positifs dans les prochaines années
A ce titre, investir dans un actif dont la valeur atteint des records historiques, telles que les marchés immobiliers Parisien, Île de France ou quelques autres très grandes métropoles Françaises comme Lyon ou Bordeaux est une stratégie dangereuse qui s’avérera payante uniquement dans un marché éternellement haussier. Toujours cette même histoire des arbres qui montent jusqu’au ciel. 
Investir à contre-courant, est tellement une belle idée et une bonne idée d’investissement que nous le faisons que très rarement. L’investisseur, qu’il soit immobilier ou financier, préfère baser ses décisions d’investissement sur les performances passées alors même que ce sont les performances futures qui l’intéressent.
Et si investir à contre-courant était d’investir dans les centres-villes des villes moyennes aujourd’hui abandonnée et en voie de désertification ?
Pourtant, entre TGV, LGV, décentralisation et surtout nouvelles possibilités offertes par le digital et le télétravail, il n’est pas interdit de croire que nous sommes à la veille d’une évolution majeure de la demande. Aujourd’hui, l’offre de logement est abondante, la demande faible … mais ne peut on croire à une augmentation prochaine de la demande ?
S’il est indispensable de se loger à côté d’un noyau de communication, la distance en kilomètre de la route n’est elle pas sur le point d’être dépassée par l’instantanéité et la gratuité de la communication internet ? Pourquoi continuer de payer 9000€ / m² pour habiter à Paris, alors que l’on travaille la moitié de la semaine en télétravail, depuis n’importe où avec une connexion internet ? 
De surcroît, la revitalisation des villes moyennes n’est elle pas un projet de long terme nécessaires au regard des conclusions de la récente élection présidentielle ? Ne faut il pas chercher à réduire les inégalités régionales entre des métropoles qui profitent pleinement de la mondialisation et des régions qui s’appauvrissent ?

 
La LOI DENORMANDIE est au cœur de cette nouvelle dynamique au profit des centres des villes moyennes. J’ai la conviction que ce nouveau dispositif fiscal répond à un véritable besoin de société.
Aujourd’hui, dans la majorité de ces villes moyennes, les centres villes sont pauvres, vidés des populations à fort pouvoir d’achat qui préfèrent habiter en périphérie dans des logements neufs ou de qualité au milieu d’un voisinage qu’ils considèrent comme plus sécuritaire.
La LOI DENORMANDIE et cette réduction d’impôt au profit des propriétaires bailleurs qui rénovent les logements des centres des villes moyennes est peut être la première pierre nécessaire pour la revitalisation des centres villes;
N’est ce pas un cercle vertueux qui se met en place, progressivement ?

Rénovation des logements en centre villes = Nouveaux locataires attirés par la qualité des logements idéalement situés = Retour des commerces de proximité = Nouveaux habitants à pouvoir d’achat supérieurs attirés par la qualité de vie en centre des villes moyennes = Poursuite de la rénovation des logements = ….

 

Détail de la loi de défiscalisation DENORMANDIE

Dans le détail, la loi DENORMANDIE, c’est la possibilité de bénéficier d’un réduction d’impôt pouvant atteindre 21% du prix de revient d’un logement qui aura fait l’objet de travaux de rénovation dont le montant devra dépasser 25% du prix total dudit logement.
Le propriétaire bailleur devra faire réaliser les travaux par une entreprise et s’engagera à louer son logement pendant une durée comprise entre 6 ans et 12 ans. Il bénéficiera alors d’une réduction d’impôt à hauteur de 2% du prix de revient de l’immeuble  + travaux pendant les 9 premières années, puis 1% par années pendant les années 10, 11 et 12 (cf les articles complets sur les détails de ce nouveaux dispositif fiscal :Simulateur LOI DENORMANDIE : calculer le rendement de votre investissement immobilier locatif et Détails de la loi de défiscalisation DENORMANDIE pour l’investissement immobilier locatif dans l’ancien).
Mais attention, comme nous vous l’expliquions dans cet article « Loi DENORMANDIE : Quelles sont les meilleures villes pour investir ? », toutes les villes ne sont pas attrayantes sur le papier ! L’investisseur immobilier qui voudrait bénéficier de la loi DENORMANDIE devra faire un véritable travail d’investigation afin de s’assurer de la pertinence de son investissement.
Le plus souvent, j’ai l’impression que la loi DENORMANDIE s’adresse à une population locale qui connait les qualités du marché immobilier. C’est la fin des ventes sur plans pour l’achat de biens situés à 300 km de son domicile.

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