Ce midi, comme cela arrive presque tous les jours, un lecteur me téléphone pour discuter de ses projets patrimoniaux. Au cours de la conversation, ce néo-bordelais/ex-Parisien me confie qu’il a rencontré de nombreux CGPI qui lui ont tous vendu « un PINEL » et qu’il avait immédiatement mis fin à la conversation puisque « Le Pinel, c’est de la merde ! (Je le cite dans le texte).

Comment ne pas lui donner raison tant il est vrai que le réseau de commercialisation des biens dits PINEL détournent la valeur ajoutée de l’investissement immobilier au profit principal des vendeurs autres promoteurs immobiliers qui en profitent pour augmenter leurs marges. Par exemple, le CGPI, la banque ou l’agent immobilier qui vendra le bien immobilier neuf que vous mettrez en location percevra entre 8% à 10% du prix de vente en commissionnement.

Ainsi, entre 20% de TVA, 10% de commission de distribution, et la marge du promoteur immobilier qui en profite pour compenser sa faible marge sur les biens destinés aux logements sociaux ou primo-accédants, l’investisseur immobilier en PINEL est le trop souvent le pigeon qui ne peut pas faire une bonne affaire en l’absence d’un marché particulièrement dynamique.

 

Non, ce n’est pas vrai ! La loi PINEL peut être le symbole un excellent investissement immobilier !

Pourtant, ce jugement hâtif est une grave erreur qui peut vous conduire à écarter une stratégie d’investissement immobilier qui me semble pourtant l’une des meilleures actuellement (même si on ne peut l’appliquer que dans certaines situations comme je vous l’explique longuement dans mon livre « Investir dans l’immobilier« ) .

En effet, la dispositif fiscal PINEL n’est qu’un article du code général des impôts. Ce n’est pas parce que le mode de distribution et son empilement de frais et d’intermédiaire détruit l’intérêt patrimonial des biens PINEL packagés distribués par les CGPI, banque, qu’il faut oublier l’idée de profiter de cette niche fiscale.

La loi PINEL est définie à l’article 199 Novovicies du code général des impôts : « Les contribuables domiciliés en France, au sens de l’article 4 B, qui acquièrent, entre le 1er janvier 2013 et le 31 décembre 2021, un logement neuf ou en l’état futur d’achèvement bénéficient d’une réduction d’impôt sur le revenu à condition qu’ils s’engagent à le louer nu à usage d’habitation principale pendant une durée minimale fixée, sur option du contribuable, à six ans ou à neuf ans.’

 

Rien dans le code général des impôts vous oblige à acheter votre bien immobilier par l’intermédiaire d’un CGPI ou d’une banque. Rien dans le code général des impôts vous oblige à acheter votre bien immobilier par l’intermédiaire d’un promoteur qui vend des biens immobilier labellisé « PINEL ! « .

Pour bénéficier de la loi PINEL, il suffit d’acheter, de faire construire ou réhabiliter un bien immobilier NEUF ! C’est tout ! Rien de plus !  (sauf de construire dans une zone éligible)

C’est alors que s’ouvre l’univers des possibles (et que nous vous détaillons dans notre livre « Investir dans l’immobilier« ).

Pour bénéficier de la loi PINEL, vous pouvez :

  • Faire construire un bien immobilier sur un terrain constructible vous appartenant déjà ! (Vous pouvez même faire un Pinel dans le fond de votre jardin après division parcellaire) ;
  • Vous pouvez réhabiliter une vieille dépendance pour y faire des logements et bénéficier d’une réduction d’impôt ;
  • Vous pouvez transformer vos vieux bureaux ou commerce en logements ;

 

… Brefs, les solutions sont multiples pour bénéficier de la réduction d’impôt PINEL ! et surtout pas limiter aux propositions faites par le commercial qui essaiera de vous vendre ce qu’il a en catalogue.

La liste des possibilités sont détaillées par l’administration fiscale dans la doctrine (cliquez sur les liens pour accéder au détail de la doctrine fiscale sur chacune des possibilités) :

  • acquisitions de logements neufs (cf. I § 10 à § 50) ou en l’état futur d’achèvement (cf. II § 60 à 120) ;
  • acquisitions, en vue de leur réhabilitation, de logements ne répondant pas aux caractéristiques de décence, y compris lorsque l’acquisition est réalisée dans le cadre d’un contrat de vente d’immeubles à rénover [VIR] (cf. III § 130 à 190) ;
  •  acquisitions de locaux que le contribuable transforme à usage d’habitation, y compris lorsque l’acquisition est réalisée dans le cadre d’un contrat de VIR (cf. V § 250 à 300) ;
  •  acquisitions de logements issus de la transformation de locaux affectés à un usage autre que l’habitation (cf. VI § 310 à 360) ;
  •  acquisitions de logements qui ont fait ou qui font l’objet de travaux concourant à la production ou à la livraison d’un immeuble neuf au sens de la TVA (cf. VII § 370 à 430) ;
  •  acquisitions de locaux inachevés en vue de leur achèvement par le contribuable (cf. IX § 500 à 550).

 

Bien évidemment, toutes ses solutions vous obligeront à vous investir personnellement dans la construction pour sélectionner les architectes, le constructeur de maison individuelle, les artisans ; Suivre l’avancée des travaux ; Rechercher le bien ou le terrain ; Négocier ; Mais c’est la clef du succès ! N’espérer pas faire un bon investissement si vous ne vous y investissez pas !

Pas de miracle ! On ne fait pas de bons investissements sans relever les manches.

 

Vous l’aurez compris ! Au boulot !

Et n’oubliez pas d’acheter mon livre « Investir dans l’immobilier » 😉 car s’investir, c’est aussi se former, apprendre, comprendre pour éviter les pièges et saisir les opportunités d’un marché immobilier porteur, mais en pleine mutation.




127 Comments

  1. Quelles sont les normes HQE à respecter pour être éligible Pinel dans le cadre d’une réhabilitation par exemple ?

  2. JE VOUS REMERCIE pour votre article. il s’agit là de mettre « La PINEL » en face des objectifs de chacun.
    Ce qui peut être de « la merde » pour certains et aussi un « bon produit » pour d’autre.
    Tout dépend des objectifs de chacun.

    Pour moi la PINEL n’est qu’un dispositif de défiscalisation.
    Si je veux faire de l’immobilier, je sais où aller en faire en dehors du neuf.

  3. Il faut qu’au terme de la réhabilitation (d’un logement qui ne satisfait plus les critères de décence), aboutir à la réalisation d’un logement neuf (qui répondra donc aux normes des logements neuf – C’est à dire RT 2012 et bientôt RT 2020)

  4. Tristan BLY says:

    Décidément Mr FONTENEAU vous n’êtes en fait qu’un charlatan qui se présente comme professionnel de la Gestion de Patrimoine qui ne dispose d’aucune des inscriptions à l’ORIAS nécessaires pour exercer ce métier (IOBSP, CIF, MIA), et qui anime ce blog dans le seul et unique but de racoler quelques particuliers naïfs pour leur vendre ses bouquins et pseudos conseils. J’en veux pour preuve la dernière ligne « achetez mon livre »
    Le titre de cet article est en lui même un scandale car élaboré à partir d’un seul appel d’un certain Frédéric dont nous ne sommes absolument pas certains de l’existence réelle. Du vent tout ça!!
    Jeter au pilori tous ceux qui vendent de l’immobilier locatif neuf en loi PINEL en prétextant que les promoteurs et vendeurs se mettent l’avantage fiscal dans la poche est la preuve d’une méconnaissance totale de ce mécanisme. Normal comme ce monsieur n’est plus sur le terrain en RDV. Dans un même immeuble, certains lots sont vendus en accession propriété et d’autres en investissement PINEL et ils au Même PRIX!!!
    Allez je me casse de ce blog racoleur.

    • Jean-Luc says:

      Vendus au même prix pour l’acheteur, peut-être parce qu’il est alors délicat de mettre un prix différent du « non Pinel », l’acheteur n’étant pas complètement idiot ?

      Il faudrait une étude systématique pour en avoir le cœur net.

      • En fait, il a raison, les prix de vente sont les mêmes. Ce que je voulais dire, c’est que le marché n’est pas le même selon la taille des biens. Les PINEL se concentrent sur les T1, ou T2 alors que les accédants à la propriété ont tendance à acheter des biens plus grands.

        Ainsi, dans la grille de prix, le taux de marge est supérieur sur les petites surfaces (à destination des défiscalisateurs) … par rapport aux plus grandes surfaces (T3 et plus) (à destination des propriétaires occupants).

        • les taux de commissions sont les mêmes aussi

        • CAPL conseils says:

          Je suis d’accord avec Bibi
          Vous ne devriez pas généraliser à chaque fois certaines méthodes « limites » existantes avec la réalité du terrain sinon vous pouvez dire que tous les restaurants en France font du surgelé maison…
          C’est un peu dommage par rapport à la qualité de vos articles

      • CAPL conseils says:

        Décidément la prose utilisée dans vos titres ne laissent pas vos « confrères » dans l’indifférence Guillaume. Dommage car l’article en lui même est malheureusement juste même s’il ne faut pas faire de généralités.
        Il est vrai que certains se graissent peut être un peu trop la patte sur le neuf mais à mes yeux, la variation du prix dépend principalement de la marge du promoteur à qualité ou emplacement identique. Cela dit, il est sérieux de rappeler aux lecteurs que les « programmes dit PINEL » sont à regarder avec beaucoup de prudence et que le dispositif s’applique sur TOUT bien neuf locatif nu !
        J’ai la chance de me trouver dans le pays basque et ici la promotion se porte bien avec des biens et des rentabilités extrêmement variables, il y en a pour tous les gouts et les bourses. Pour autant, certains cherchent en Pinel des biens qui ne correspondent pas de manière optimale à leurs objectifs car pour moi comme vous l’avez déjà écrit d’ailleurs, l’immobilier en direct est un caillou dans le conseil des CGPI ! En effet le côté affecte prend le dessus (certainement un coup de pouce pour les commerciaux). En général, quand on conseille un client (avec éthique et déontologie), nous n’avons aucune préférence sur le produit qu’il va choisir car il aura eu un audit et des préconisations avant les éventuelles propositions d’enveloppe ou/et support.
        Dans l’immobilier en direct, il fera ce que son coeur lui dit et non la raison…
        Pour Tristan : il vaut mieux des titres de ce genre pour protéger nos clients de certaines dérives ne pensez vous pas ? Pour autant, je trouve que votre argument sur les prix à l’accession est réel, ce qui prouve que la variation se fait sur la marge du promoteur car la commission (que déteste Guillaume 😉 ) sera la même chez le banquier ou le commercial voire inférieure chez les CGPI mais avec un conseil qui me semble peu comparable pour les futurs acheteurs.

    • Je crois que M. Tristan BLY perd ses nerfs… scandaleux :-))

    • Cela a déjà été discuté, aucune des inscriptions que vous citez n’est nécessaire à l’exercice du métier de CGP. Seul le diplôme est obligatoire pour prétendre être CGP.
      Je vous rappelle que le notaire est un CGP et certains avocats-conseils exerce aussi le métier de CGP dans le cadre de leur conseil en droit patrimonial de la famille. Vous voyez bien qu’ils ne peuvent pas s’inscrire à l’Orias pourtant.

      • OlivierSPb says:

        Quels diplômes (Avec références de la loi instituant cette obligation)? Je croyais que n’importe qui pouvait visser sa plaque…
        Merci de m’éclairer!

        • Ce sont juste les circonstances.
          Quand on réfléchit 2 minutes, CGP est une appellation et ne correspond à aucun statut particulier là-dessus nous sommes d’accord.
          Dans les faits, lorsque je n’ai pas de diplôme (minimum licence en droit) je ne peux pas donner de conseil juridiques même à titre accessoire. L’absence de conseil juridique vous fait sortir de facto de la catégorie « conseil en patrimoine » et vous range définitivement chez les « conseils en investissement » ou les « conseils financiers », pourtant vous avez le droit de vous appeler CGP. C’est ce qui s’appelle une fiction.
          Après si vous ne faites que du conseil en investissement immobiler, vous avez raison vous n’avez même pas besoin de la CJA.
          En fait, tout dépend de l’activité que vous voulez faire. Mais aucune inscription ou même diplôme n’est nécessaire en soi…
          Ça craint.

          • CAPL conseils says:

            Espérons que les Chambres arrivent à un consensus pour obtenir une vraie différenciation entre CIF et CGPI et une réelle réglementation sur le statut
            PS : Fidroit travaille sur un principe de conseiller en organisation patrimoniale (COP) pour ceux qui font du conseil juridique avec CJA, à suivre !

          • MAUMONT Pierre says:

            Sauf que si vous n’êtes pas enregistré à l’Orias comme CIF (conseil en investissements financiers) vous ne pouvez ni conseiller ni prescrire ni vendre la quasi totalité des produits financiers existants, à l’exception de l’assurance vie ( dans ce cas il faut être enregistré comme courtier à l’orias) et de l’immobilier direct en accession (là il faut être enregistré comme agent immobilier)!
            pour être CIF il faut diplômes ad hoc (minimum bac+3 dans les domaines prévus par la réglementation) + inscription dans une assoc professionnelle chargée avec l’AMF de vous « réguler ».
            Bref, s’il est une profession réglementée c’est bien celle ci!

            Mettez une plaque de CGP sans respecter cette réglementation, vous vivrez l’expérience d’être poursuivi au pénal pour exercice illégal de la profession de conseil: amende lourde voire prison.

            • Non. CIF c’est uniquement une habilitation. Aucun diplôme requis.
              Vous pouvez prescrire des placements financiers sans être CIF, vous aurez même le droit de ne pas faire de rapport et de ne pas comparer les produits si vous êtes simplement courtier ou intermédiaire.
              Le diplôme c’est pour avoir le droit d’exercer le Droit à titre accessoire. Rien à voir avec le CIF.

            • Je suis d’accord avec vous les CIF sans CJA qui ont vissé une plaque CGP devraient être jetés en prison.

    • OlivierSPb says:

      Vous êtes peut-être parmi les rares à ne vendre que des Pinel vertueux, mais ce sujet qui a été largement évoqué précédemment a fait l’objet de maints commentaires et force est de constater que la très grande majorité sont le faits de certains qui se sont aperçus un peu tard que les hypothèses qu’ils avaient acceptées (Très souvent revente au bout de 9 ans au même prix voire avec une revalorisation) étaient irréalistes.
      Hypothèses irréalistes que reprend le plus souvent GF avec un souci « d’objectivité et de prudence » en supposant une revente au même prix.
      Je pense que vous avez mal lu l’article car une de fois de plus c’est une apologie du Pinel à Clocher-les-Bécasses.
      Vous qui êtes un CGP transparent vous nous direz combien de commissions vous touchez sur les Pinel et nous donnerez l’adresse des promoteurs qui acceptent de baisser leurs marges sur des produits qu’ils peuvent vendre à plein pot en accession à la propriété ou en investissement locatif puisqu’ils vous rétrocèdent une (grasse?) commission.
      Quant au montant exagéré des commissions, c’est une réalité. Il n’y a qu’à voir les réactions furibardes de nombreux CGP lorsque le sujet du plafonnement de la commission à 5% a été évoqué et les réactions outragées de vos chambres syndicales.
      Certes il existe des Pinel de qualité, souvent amoureusement concoctés par des CGP vertueux, mais c’est loin d’être le cas le plus fréquent.
      Oui, le Pinel c’est LE PLUS SOUVENT de la m….

      • Vous n’avez pas assez d’ennemis? 😉

      • CAPL conseils says:

        D’où le principe de faire attention face à des biens appartenant à des « programmes pinel ». Si vous prenez toujours le pire de ce que se fait dans une profession, évidemment que vous aurez le pire des conseils ou des simulations…
        C’est bien pour cette raison que je prends la parole ! Avec toutes les réglementations qui tombent sur les « vrais » CGP adhérents aux chambres, un tri va se faire automatiquement et la transparence OBLIGATOIRE va permettre aussi de protéger les futurs clients.

      • CAPL conseils says:

        Pour répondre à votre question : avec un audit sur approche globale (simple) entre 5 et 7% de commission 🙂

        • Vous devriez répondre :

          « Audit sur approche globale = 7000€ OU 5% à 7% de commission en cas d’investissement PINEL par mon intermédiaire… »

          Sinon, on pourrait croire que votre conseil est gratuit si vous ne vendez pas de produit. Ce serait dommage ?

    • chauvin says:

      Cher Monsieur BLY,

      Beaucoup apprécient ce blog et la confrontation d’opinions et d’expériences différentes qu’il génère… quand les échanges sont courtois.

  5. Quel était son objectif à l’origine?
    La question à poser : est-ce que vous voulez gagner de l’argent tout de suite avec votre investissement immobilier ou voulez-vous vous constituer un patrimoine à moindre coût pour dans 12 ans?
    Et après on commence à discuter.

  6. Je suis tout à fait d’accord avec Mr BLy.
    Visiblement vous n’avez rien compris aux nombreux dispositifs fiscaux qui ne sont là que pour répondre à une problématique de moyens et non pas de résultats. Personne ne vous oblige au dispositif x ou y mais dans de nombreux cas il peut s’avérer utile fiscalement et économiquement d’utiliser l’un des dispositifs comme le Pinel.
    En effet il n’y a qu’une seule grille de prix alors cessez de répandre de fausses informations qui n’ont pour objectif que de vous décrédibiliser…
    Enfin être accompagné d’un CGPI s’avère dans de nombreux cas très utile voire très économique pour éviter certaines erreurs qui coûtent cher au client dans le montage. Chacun son métier et moi je suis fier d’accompagné mes clients et leurs enfants depuis plus de 15 ans car je suis certain d’apporter une valeur ajoutée et d’être utile.
    Bien à vous
    Alain

  7. Les lois de défiscalisation, à qui profitent-elles en premier lieu ? A l’investisseur ? je me gausse comme disait un ancien premier ministre.
    Les lois sont bonnes, mais ont-elles été perverties dans les faits ?
    Les CGP qui accompagnent leur clients, mythe ou réalité ? Combien d’entre eux diminuent l’avantage fiscal IR de l’incidence de la CSG ? (j’enseigne donc je sais)
    Faut il dresser la liste des villes où les immobiliers de défiscalisation ont été vendus en masse alors que l’offre était déjà pléthorique ?
    Estimation des familles lésées : au moins 50 000.
    Si effectivement vous avez un prix, un emplacement, une commission corrects, la plus -value escomptée est peut-être au bout du tunnel non pas des 9,12,15 ans mais bien 22 et 30 ans. Cela change la donne.

    • OlivierSPb says:

      Sans oublier le fait que dans quasiment toutes les simulations, la taxe foncière est constante alors que si on aborde le sujet séparément, il y a un consensus pour dire qu’elle va (fortement?) augmenter pour combler le manque à gagner de la taxe d’habitation…

      • CAPL conseils says:

        Pas faux pour les simulations à venir…

      • Exact. Si en plus on ajoute le devoir de conseil (un notaire + un cgpi+ banque condamnés solidairement pour ne pas avoir signalé que le client achetait un bien surévalué et perdu) certains risquent de souffrir dans quelques années.

        • CAPL conseils says:

          Tant pis pour eux mais ne mettez pas svp la majorité des conseillers en gestion de patrimoine dans ce sac !

          • ce n’est pas mon intention cela serait par nature inexact 🙂

          • OlivierSPb says:

            La majorité très probablement, tous non! Il existe de nombreux professionnels vertueux mais hélas je pense qu’ils ne sont qu’une minorité.
            Franchement quand on regarde les Aristofil, Fairvesta, TL, et autres diamants sans compter le solaire dans les DOM-TOM, il y a combien de centaines de millions qui sont partis en fumée?
            J’y rajouterai les « mauvaises affaires » comme Maranatha qui n’était pas une escroquerie à mon avis au départ mais dont les promesses n’étaient tenables qu’avec l’intervention de Sainte Rita, patronne des causes désespérées…
            Si on y rajoute des Pinel industriels, j’ai du mal à comprendre comment l’épargnant peut survivre…

    • CAPL conseils says:

      J’aurai plutôt dit 6 / 9 / 12 😉 pour la revente.
      L’incidence est majoritairement prise en compte avec les logiciels utilisés il me semble.
      La plus value est peu probable et il faut le signaler aux clients…
      Pourquoi parler vous de revente, le LMNP est une bonne sortie pour ceux qui auront bien achetés avec cette possibilité.
      Les familles lésées ne l’ont pas été par la loi scellier avec des bâtiments honteusement construits où il n’y avait pas de pression foncière (Bergerac et compagnie) plutôt que la pinel ou duflot ? Les plus gros gagnants sont l’Etat qui se dédouane de construire à ses frais les logements sociaux car nous sommes ruinés sous notre Dette…
      Je trouve dommageable de faire des généralités et majoritairement négatives personnellement même si j’adhère à la volonté de Guillaume, de donner des armes et des informations aux lecteurs pour leurs choix futurs

      • je suis assez d’accord avec vous, deux gagnants, l’Etat et les promoteurs.
        6/9/12 mais pas que 😉
        Les généralités ne mènent nulle part. j’acquiesce.

    • Dans la chronologie, le PINEL profite d’abord au commercial qui prend sa commission dès signature chez le notaire. Puis 12 ans plus tard, s’il n’y a pas eu d’accrocs cela peut profiter au client.
      C’est pour cette raison qu’il faut bien se mettre d’accord sur ce que recherche le client.
      S’il veut gagner de l’argent tout de suite : PAS DE PINEL!
      S’il veut se constituer un patrimoine : PINEL POSSIBLE mais bien d’autres solutions sont possibles!

  8. themsy44 says:

    juste un ajout: l’idée de faire du Pinel seul reste une excellente idée MAIS, car il y a toujours un MAIS, Mr FONTENEAU oublie de préciser que:
    un architecte va facturer entre 8 et 15% d’honoraire
    un constructeur de maison individuelle prendra entre 25% et 50% de marge
    les artisans: ils doivent bien vivre aussi!

    aussi, même si je suis d’accord avec le fait que le promoteur marge, que l’agent immobilier marge, le CGPI que je suis (même si je n’ai vendu AUCUNE PINEL car le dispositif n’est que peu rentable dans le temps), ne toucherait pas entre 8 et 10% mais plutôt 5% en moyenne

    on est loin des 8% à 15% de l’architecte ou des 25% à 50% des constructeurs!

    • OlivierSPb says:

      Si vos 5% contribuent au PIB, par contre je doute qu’ils apportent de la valeur ajoutée au bien contrairement à l’intervention de l’architecte ou du promoteur…

    • Mon dieu …

      25% à 50% de marge pour le constructeur de maison individuelle avec une maison construite pour 1500€ / m² ? Humm …

      L’architecte, n’est pas obligatoire…

      • Jérôme ANTOINE says:

        C’est en effet un peu exagéré, et surtout, il s’agit de marge brute. Le schéma global de toute industrie « classique » est 1/3 coûts directs/matières premières 1/3 masse salariale productive. Reste 1/3 de marge brute pour couvrir toutes les charges fixes. Le résultat net, même quand le patron ne se rémunère pas énormément, tombe ainsi le plus souvent entre 5 et 10%. Si c’était plus rentable, les banques le sauraient et les financeraient aisément. Plus besoin de crowdfunding alors dans l’immobilier, et, surtout, une grande concentration dans le secteur. Un CGP » » »I » » » » qui ne ferait que 5%, ce n’est probablement pas parce qu’il aurait de meilleurs produits, c’est qu’il représenterait surtout beaucoup moins de volume. A ce propos, mon ami EL, qui fait encore de l’immo neuf, vient de recevoir un boost de com chez LastCountryside 9 HT au lieu de 7. Parait-il qu’ils ne vendent plus une cageàbabouin!

  9. Fredy Gosse says:

    Hum …on se demande pourquoi ce sujet revient sur la table tant il a été discuté .Cher ANKOU ils ne vous ont pas entendu…pas plus que moi .. le sujet est épineux on ne touche pas au grisbi😀et puis l État est gentil c est pour cela qu il defiscalise, en plus avec les normes énormes qui s ajoutent chaque année les prix montent bof c est pas si mal quand on touche un pourcentage sur le prix de vente.imaginez qu un malfaisant décide de limiter les commissions en valeur et pas en pourcentages..
    Et puis l immobilier c est comme en politique,les promesses n engagent que ceux qui les écoutent et elles sont toujours payées par des tiers ,mais pourquoi les impôts augmentent toujours dans ce pays??
    C est comme les pubs sur les panneaux solaires allez y c est gratuit c est l État qui paie ….ça fait peur …ou alors c est cela la démocratie 😝

    • Patrick LEGOFF says:

      Bonjour Fredy (si vous me permettez cette familiarité),

      Vous avez raison et c’est pour cela que, quand je propose un Pinel à mes clients, ce n’est jamais dans le neuf (en VEFA), je détaille :

      1) Vous avez raison, les normes et matériaux de construction sont devenus complexes et coûteux ce qui augmente considérablement le prix d’un logement Pinel, et je ne parle pas des écoquartiers où c’est encore pire, avec à la clef des risques de malfaçons (allez demander à un artisan de travailler à bas prix, vite et bien dans ces conditions).

      2) Les normes PMR partent d’une volonté très noble, mais augmentent aussi le coût (par exemple, quand tous les logements d’un bâtiment doivent comporter des WC dans lesquels un fauteuil roulant doit pouvoir faire demi-tour).

      3) Par sa rareté et la spéculation des promoteurs, le foncier vaut aujourd’hui aussi cher que si le sous-sol contenait du pétrole.

      Le résultat : le neuf est aujourd’hui vendu généralement entre 30 % et 40 % plus cher que son équivalent dans l’ancien (même ville et même quartier). C’est mon premier problème.

      Voici le deuxième :

      La plupart des logements Pinel se trouvent dans des ZAC, où s’entassent les bâtiments avec de très jolis vis-à-vis, quartiers qui tournent très vite au social. Et si vous ciblez un centre-ville plutôt qu’une ZAC… demandez un crédit sur 50 ans à votre banquier.

      Voici le troisième :

      Une fois la réduction d’impôt terminée (année 13), votre charmant T2 payé 180 000 € se met à vous coûter 300 € de plus tous les mois et ce splendide T3 en ZAC à 240 000 € voit son budget augmenter de 400 € mensuels.

      C’est donc à ce moment que vous vous dites que vous n’auriez pas dû acheter et qu’il faut revendre (vous vous souvenez d’ailleurs de l’étude de ce gentil défiscalisateur qui s’arrêtait à la neuvième année pour vous cacher ce gros inconvénient du coût… et qui supposait une revente du logement à son prix d’achat).

      Vous allez donc tenter de revendre un logement acheté une dizaine d’années plus tôt 30 % plus cher que l’ancien, sans que l’acheteur bénéficie d’aucun levier fiscal (cela s’appelle un logement ancien), en même temps que tout le monde (les autres ont aussi rencontré un « spécialiste fiscal »)… a son prix d’achat ???

      Si vous y croyez, pas moi (pourvu que la ZAC soit encore fréquentable).

      • OlivierSPb says:

        Ah! Quel plaisir de voir les choses aussi clairement exprimées avec autant de bon sens!

      • Jérôme ANTOINE says:

        Oui, très bon exposé, à ceci près que le logement ancien est lui aussi souvent trop « cher », au point qu’il y a des configurations où le neuf (de piètre qualité) est au même prix. C’est la configuration des lecteurs qui sont intervenus sur ce blog et achètent dans des périphéries cotées de Paris. Tant que j’y suis, oui, espérons que ces zac…dans lesquelles on vend du Pinel, alors qu’il y a du « très social » juste en face, proposé à prix coûtant (voire à perte, qui sait?) et très peu différent (on fait exprès des communs moins jolis mais les appartements sont les mêmes). Je pense que tout individu sensé à l’idée de la valeur probable à la sortie des uns comme des autres, à moins que le Phœnix blablabla…

  10. Mais attendez !! j’ai pas eu le temps de sortir mes Pop Corn !!! Guillaume prévenez-moi quand vous lancez des sujets aussi consensuels…. 😉

  11. Bof, sujet peu intéressant car rabâché……

    Quand l’on comprendra simplement que le dispositif fiscal ( et ce depuis le début, je ne vous redonne pas la liste des ministres) permet au particulier de se lancer en opération lui-même ou via un constructeur /artisan/ etc, ou de rénover, le débat se calmera.

    J’ai personnellement toujours procédé ainsi.

    Si on ne peut ou veut le faire, il faut renoncer, car ce sont des bêtes à chagrin, le plus souvent….

  12. OlivierSPb says:

    @Fredy@Sven et @tousquandmême
    Bien sûr que le Pinel est un sujet archi-rabâché sur ce blog. Mais GF a du avoir des frais à Pâques pour le gigot d’agneau et les œufs en chocolat. Rien de mieux qu’un marronnier polémique pour faire grimper la fréquentation du blog! Le Pinel, toute défisc’ ou les commissions des CGP, cela marche toujours, surtout avec un titre provocateur…

  13. Richard says:

    J’aime beaucoup vos articles…Malheureusement, j’ai toujours l’impression d’un CGP BASHING ; En étant, Je suis partenaire avec 3 des plus gros promoteurs de France, et mes rémunérations sont conventionnellement fixée à 5 %…Le client qui achète en direct en point de vente sans passer par un CGP paie exactement le même prix…Nuancez donc vos propros je vous prie; Il existe certainement des personnes peu scrupuleuse dans le métier, mais ne généralisez pas. Ensuite, Pardon, mais vous devriez conseiller à vos lecteurs de toujours s’assurer des habilitations de leurs « conseillers » car le métier est tout de même très règlementé par l’ORIAS et l’AMF notamment;

    • Bonjour,

      Oui, je vous remercie pour ce commentaire, mais je crois sincèrement qu’il faut arrêter de se sentir persécuté.

      Un CGP attentif au marché devrait entendre le propos de l’article et dire « Effectivement, peut être qu’il existe une manière de mieux conseiller les clients ? Au lieu de vendre des programmes packagés, pourquoi pas accompagner le client dans l’achat d’un terrain + construction ? Pourquoi ne pas l’aider à rechercher un bien à réhabiliter ?  »

      Au lieu de cela, vous jouez sur les mots, dénoncez mon écriture non nuancée … et vous vous croyez attaqués dans votre modèle économique alors qu’il s’agit d’une invitation au changement.

      En aucun cas je ne parle du conseil des CGPI. Ce n’est pas l’objectif de l’article, aucun rapport… Je dis simplement que les PINEL packagés ne sont pas souvent de bons investissement, car vendus trop cher du fait de la multiplication d’intermédiaires.

      La question n’est pas de passer ou non par un CGP … Si c’est un mauvais produit, il l’est quelque soit le distributeur…

      • Ben voilà….

        Mais c’est plus dur à faire que de vendre du packagé.

        Pourtant bien plus durable en terme de relation……

        • CAPL Conseils says:

          Il nous arrivé de faire faire de la construction pour une maison (DOM Tom ou autre) mais les clients sont des investisseurs qui voient (malgré un peu d’affect) l’achat comme une rentabilité d’un produit donc avec aucune démarche administrative (déjà que le passage chez le notaire est pénible 😏 ) aucune contrainte personnelle etc.
          Encore une fois, faire des généralités ne fait pas avancer le debat, ni l’image d’une profession aussi complexe et exigeante que celle des CGPI

        • OlivierSPb says:

          Oui mais il faut un acheteur hyper-motivé et qui ait le temps.
          Ce n’est pas le CGP même si il se gargarise de son « accompagnement du client » qui va aller aux réunions de chantier.

        • Jérôme ANTOINE says:

          Ce qui est le plus dur, nous en avons récemment discuté IRL, c’est de proposer de la qualité, qui, s’agissant de sur-mesure, ne bénéficie évidemment pas de belles plaquettes, ni des « garanties locatives » assorties au mandat donné à des sociétés de gestion « complices ».
          En revanche, dans le genre, la semaine dernière, j’ai quand même proposé une maison de 100 m² sur un terrain de 400 m² dans un village côté autour d’une très grande ville, à quelqu’un qui veut absolument faire une « Pinel », et qui était prêt à signer pour un appart de 60 m² dans un quartier peu fameux de ladite ville, là où le nombre de malfaçons constatées est déjà important du fait de construction sur d’anciens terrains maraîchers non stabilisés.
          Au final, je m’attends à ce que le client me dise qu’il veut les qualités de ma maison avec la signature du promoteur.
          Un mouton à cinq pattes, quoi ?
          Tandis que, ayant décidé de ne plus parler qu’aux gens sensés, j’attends -ou plutôt je n’attends plus mais ne vais pas leur fermer les portes, que ce soit eux qui viennent vers moi.
          Ça filtre énormément. La qualité, comme souvent, est incompatible en la matière avec la quantité.
          CGPI ? C’est le I de rideau qui doit aussi tomber. Un petit coup de PSI, un zeste d’AI, une louche de blockchain, et hop, il ne restera que 5% des conseillers ?

    • Désolé de faire le rabat-joie mais ce qui est réglementé c’est le statut d’intermédiaire du CGP et le statut de CIF. Donc, il n’y a pas toujours moyen de vérifier le degré de compétence du CGP.
      Certains CGP pourtant CIF font des études pat globales sur une page. Cette profession n’est pas réglementée à mes yeux.

  14. Et, question complementaire, le logement neuf doit il bligatoirement être adapte handicappes pour être loue en pinel ?
    Outre le surcout c est parfois impossible, terrains en pente…

  15. Guillaume T says:

    Bien sur que du Pinel c’est de la m***, et le Scellier en son temps aussi ! J’ai des connaissances qui en ont fait l’amère expérience et se sont fait berner par la carotte fiscale…

    Il faut vraiment faire un Business Plan sur au moins 20 ans avant de se lancer dans une telle opération (Pinel) et peser le pour et le contrat fasse à un projet de Borloo Ancien avec travaux par exemple qui procurerait un déficit foncier et une opération avec cashflow positif (contrairement au Pinel où vous aurez du cashflow négatif)…

    Le Pinel est bien trop cher payé la plupart du temps à mon humble avis…

    • OlivierSPb says:

      Un BP sur 20 ans? Hummm
      C’est supposer bien des choses en termes d’évolution du quartier, d’évolution de la fiscalité…
      Il serait mieux de parler de se fixer des objectifs. La réalisation de ces objectifs dépend de tellement de facteurs qui ne sont pas sous contrôle et vouloir prédire un cash-flow dans 15 ou 20 ans est bien hasardeux.

  16. Guillaume T says:

    Oui votre réponse est pertinente. Mais acheter du neuf en Pinel pourra aussi se révéler (plus) hasardeux ? : le loyer annoncé par le commercial sera t’il correct ? Les charges de copropriété (comprenant ascenseur, jardins…) seront-elles également proches de la réalité ? Quant à la revente, ça reste hasardeux dans tous les cas et revendre un appartement acheté neuf il y a 20 ans engendrera t’il une PV (il y aura quelques éléments à rénover à l’intérieur potentiellement) ?

    Bien souvent, certains experts indiquent qu’il faut consacrer 1 % du prix par année pour les charges non prévues (vétusté) pour un appartement dans l’ancien.

    • OlivierSPb says:

      Nous sommes d’accord, bien malin ou bien prétentieux qui se hasarde à prévoir la valeur d’un bien dans 20 ans…
      En tout cas le Pinel neuf est à passer au microscope car bien souvent il peut se révéler porteur d’une moins-value car dans quelques années votre appartement neuf sera ancien!
      C’est en tous cas le témoignage et l’avis de nombreux participants à ce blog.
      Je reste persuadé que les meilleures opérations sont celles que l’on concocte soi-même si on en a les compétences et si on a le temps.
      Il existe certains (rares) CGP qui peuvent vous dénicher une opération mais un investissement personnel est toujours nécessaire. En ce sens je rejoins GF.
      Je ne crois guère au clés en main!

  17. Guillaume T says:

    OlivierSPb, je suis tout à fait d’accord avec vous ! J’ai peut être fait un raccourci un peu trop rapide : je parlais effectivement du Pinel « clé en main » et non pas du Pinel fait soi-même (pour lequel je manque totalement de connaissances…).

    De toute façon, le haut rendement dans l’immobilier, ça se crée (mais cela peut demander une grande quantité sur son temps personnel : choix du bien, planification des travaux, démarches et subventions auprès de l’ANAH…), il ne tombe pas du ciel !

    • OlivierSPb says:

      Je vous rassure je n’ai pas de compétences en matière de Pinel car je ne suis pas concerné étant non-résident. Je me réfère à certaines interventions antérieures sur ce sujet maintes fois débattu et sur l’intervention plus haut du CGP qui propose un pavillon de 100 m² pour le même prix qu’un clé en main de 60 m².On peut subodorer que le pavillon est un meilleur choix que l’appartement mais demandera un investissement personnel non négligeable.
      Personnellement je trouve criminels les CGP ou autres vendeurs qui vont proposer du Pinel à des gens aux revenus modestes. Même GF nous a fait un exemple avec une TMI à 14% (Soit un revenu imposable de 9 à 27 k€). Le moindre incident peut tourner à la catastrophe.
      Certains trouveront le propos cynique mais la défiscalisation est un sport de riche et l’avantage fiscal ne doit être qu’une grosse cerise sur le gâteau d’une opération viable économiquement hors avantage fiscal.
      Et les CGP devraient faire un stress-test pour l’investisseur en cas de sinistre comme un locataire qui ne paye pas et qu’il faudrait expulser.
      Toutes ces simulations faites au royaume des Bisounours où tout se passe pour le mieux: pas de gros travaux, pas d’incidents de paiement, pas de changement de la fiscalité, cachent en fait des produits potentiellement toxiques voire iatrogènes dès le début.
      je n’ai fait de ma vie de contribuable français qu’un investissement défiscalisant, c’était un yacht en loi Pons. Ce fut un excellent investissement non pas parce qu’il fut rentable, loin de là, mais parce que nous étions un groupe de 3 amis qui avaient envie de se racheter un yacht pour leur usage propre et qu’ainsi il nous a coûté beaucoup moins cher! Le montage sans intermédiaire fait par mes soins à l’aide du Bureau Lefèbvre a parfaitement résisté à un contrôle fiscal et nous à permis d’explorer tout l’arc Caraïbes, du Vénézuela jusqu’aux Key West pendant plusieurs années! 😉

  18. MAUMONT Pierre says:

    Des commissions de 8 à 10% pour les CGPI? Ce n’est pas du tout mon expérience. Peut être cela existe t il avec des réseaux flibustiers ou des promoteurs qui essayent de se débarrasser de programmes pourris et plantés. Mais il y a suffisamment d’offre chez les grands promoteurs pour se passer de ce genre d’opérateurs.
    Pour rappel les taux de commissions des grands promoteurs (nationaux ou régionaux) sont de 5 à 7% (plus souvent 5 que 7), du moins pour les CGPI; vraisemblablement beaucoup plus pour les banques en raison du coût de leurs structures lourdes.
    La grille de prix avec eux est unique: même prix sur le bureau de vente que via un CGPI. Par contre, de grosses structures (typiquement des banques, mais pas que) peuvent avoir des allotements a prix majorés pour financer leur rémunération élevée.
    Conclusion: passez par les CGPI et préférez les programmes présentés par les promoteurs connus. En cas de doute, renseignez vous sur les programmes concurrents.

    • OlivierSPb says:

      Curieux alors cette levée de boucliers qu’il y a eu quand on a parlé de plafonner la com’ à 5%.

      • MAUMONT Pierre says:

        J’ai lu une déclaration hallucinante faite par un « leveur de bouclier » sur la nécessité d’être commissionné à 10% , je me demande avec quels partenaires promoteurs il travaille. Ce que je sais pour avoir travaillé qqs années à plein temps dans la commercialisation d’investissements immobiliers dans le neuf avec les dispositifs antérieurs, c’est qu’aucun promoteur visible ne m’a jamais proposé de telles rémunérations…
        Par contre ceux qui travaillaient avec de grosses structures nationales de vente les commissionnaient beaucoup plus, cela continue certainement.
        Si vous achetez via un CGPI: du Bouygues, du Cogedim, du Kaufman, ect… vous pouvez être sûr qu’il n’est pas commissionné à 10% mais entre 4 et 7% pour donner une fourchette large.
        Mon discours n’est pas intéressé, je me suis désintéressé de ce type d’investissement au profit d’autres formes d’investissements immobiliers. Mais dire que Pinel est uniformément de la merde, et que les CGPI en général « se gavent avec » c’est juste montrer qu’on ne connait pas le sujet.

    • Certains réseaux pratiquent les commissions à 8% voire plus quand ils assument le fait d’être des conseillers en produits de défiscalisation immobilière.
      Ce qui ne m’étonnerait pas c’est que ces réseaux approchent les clients qui ont de la capacité d’épargne juste pour leur vendre du Pinel.

      • CAPL Conseils says:

        C’est évident…
        Des plateformes de phoning qui appellent les annuaires pour demander aux personnes s’ils paient trop d’impôts pour leur vendre du Pinel perçoivent certainement entre 8/12%.
        Car entre tous les intermédiaires, les taux de chute mais aussi les lots  » peu recommandables », il faut bien vivre…
        C’est par ailleurs à mes yeux, ces systèmes de commercialisation qui ont plombé l’image de l’utilisation de la défiscalisation immobilière. Seul la localisation et la qualité du bien en donneront une valeur locative et non le coup de pouce fiscal.
        À bon entendeur.

    • Monsieur MAUMONT,

      Je ne peux pas laisser passer ce message sans réagir. Je connais votre nom, je sais donc que vous gérer un site internet dont les noms est http://www.défiscalisation – … .fr

      Votre propos n’est qu’une tentative désespéré de rétablir la réputation des vendeurs de défisc que vous semblez être (Si, non, pourquoi gérer un site internet spécialisé dans la défiscalisation ?).

      Enfin pour la question des commissions de 10%, voici le propos d’un président de chambre de CGP « Le modèle économique à 5% n’est pas tenable. En dessous de 9-10%,la plupart des acteurs de la vente ne tiendront pas, la spécialisation et l’indépendance du conseil en matière immobilière sont menacées par ce texte de loi.  » https://www.leblogpatrimoine.com/immobilier/immobilier-pinel-la-remuneration-des-vendeurs-de-pinel-limitee-a-5-du-prix-de-revient.html

      • MAUMONT Pierre says:

        Cher M Fonteneau vous avez tout faux et votre réponse hâtive ne manque d’esprit polémique, ce qui ne fait pas avancer le débat.
        1)En ce qui me concerne Il y a des années que la défisc n’est pas mon coeur d’activité, je n’en fais quasiment pas: mauvaise pioche!
        2) A tel point que bien que mon site soit inutilisable suite à piratage, depuis plus d’un an, je l’ai laissé en l’état.
        3) Tous les CGPI et agents immobiliers qui vendent de l’immobilier neuf (accession ou investissement) savent que les taux de com pratiqués par les moyens et grands promoteurs tournent autour de 5% sauf opération commerciale ponctuelle où ils offrent du 6 ou 7% . Si vous ne le savez pas dites nous quels promoteurs vous proposent des taux de commission de 8 à 10% .
        4) j’avais lu votre article sur la déclaration d’un pdt de chambre de CGP… Je doute fort que l’ensemble de ses adhérents souscrivent à sa déclaration qui décrit plutôt le modèle économique d’acteurs comme les banques qui ont des besoins et des exigences de rentabilité élevés.
        5) Un conseil amical, si vous cherchez des promoteurs qui ne paient pas des commissions délirantes, commencez par les plus connus, ils ont un autre avantage: l’abondance de leur offre qui permet au conseil de choisir de bonnes opérations pour leurs clients.

  19. Bonjour,

    Il est quand même difficle d’obtenir l’autofinancement d’un bien neuf en pinel sauf à posséder le foncier…

    Alors que dans l’ancien c’est beaucoup plus facile

    Cordialement

  20. je reviens sur le titre, « Pinel , c’est de la merde ».

    A la lecture, entre les prix (souvent élevés), les emplacements (parfois hasardeux), les commissions (relativement élevées), cela peut se comprendre.

    A contrario, les achats (réfléchis), les lieux (judicieusement analysés), des rémunérations (au plus juste), l’immobilier Pinel ou non sera réussi.

    Je détourne ce diction  » bien mal acquis ne profite jamais » la double lecture est souhaitable.

  21. Jérôme ANTOINE says:

    Puisque ça revient sur le tapis…Le débat sur les taux de commission vire à l’ineptie (et déplace le véritable débat) :

    Soit il y a des conseillers, qui doivent se faire rémunérer pour la valeur de leur conseil (et non pas au temps passé, car il y en a des plus rapides et pertinents que d’autres, et ce n’est pas juste de se caler aux « moins disant » ou aux « moins rapides » ni même aux plus « soit-disant calés »). Et il faudra qu’ils méritent le « I » qu’ils brandissent trop facilement.

    Soit il y a des vendeurs. Et comme dit plus haut, je ne vois pas pourquoi le produit qui rémunèrerait le vendeur à 4% serait nécessairement meilleur que le produit qui le rémunèrerait à 10%, le promoteur-constructeur pouvant garder la différence. N’oubliez quand même pas que, une fois avoir poussé la porte du promoteur pour aller chercher un bien en direct, vous avez 90 chances sur 100 de le payer le même prix qu’avec Mr Dentlongue, le commercial. Sauf si, évidemment, vous venez au « bon moment » et/ou avec d’excellents arguments (« j’en achète 4 », par exemple).

    Rendons grâce à Guillaume d’avoir depuis longtemps axé son blog sur cette dichotomie salutaire entre conseillers et vendeurs, même si, dans la réalité, il s’est toujours trouvé de bien piètres conseillers et de bien inattendus vendeurs.

    Le vrai problème, c’est aussi, que même s’il était acheté avec 0% de commission, 95% de l’immobilier français serait « hors de prix » eu égard aux revenus probables de ceux qui passeront derrière vous, et que les 5% restants ne sont pas ceux auxquels vous pensez -car trop de monde y pense également, et donc, que c’est bien trop cher aussi, et bien trop risqué…

    Mais revenons un instant aux rémunérations…

    Dans un monde idéal, si Mr Untel vous faisait gagner 230 K€ sur 10 ans car il vous aurait proposé un plan B plutôt que le plan A que tous les commerciaux lui proposaient alors, est-ce que ça ne devrait pas mériter une rémunération au résultat ? Bien entendu, c’est impossible…puisque ce résultat ne serait, par définition, visible que lorsque vous feriez les comptes, à la sortie…dans 10 ans, au mieux. Et à condition que vous appreniez à les faire, ces comptes, en ajoutant tout, y compris et surtout, les déplacements et les heures passées -virtuellement payées ne serait-ce qu’au SMIC.

    Il ne resterait donc que le conseil, mais nous vivons en France, là où tout le monde veut bien « être le produit, puisque c’est gratuit », « cocu mais content ». Par conséquant, je n’ai jamais trouvé que des dirigeants de société, pour accepter de payer du conseil à un prix acceptable.

    Je quitte ce métier sans aucun état d’âme, le laissant aux véritables CGP pur beurre, ceux qui peuvent discuter d’égal à égal avec un notaire, avec un avocat fiscaliste, un banquier (du back-office), et soutenir une discussion de plus de 20 minutes avec un expert immobilier qui ne serait pas à la solde d’un lobby. Et je ne salue pas les autres.

    Espérons que les promoteurs soient enfin rappelés à l’ordre, suite aux nombreuses interventions de la puissance publique depuis les dernières élections, jusqu’à ce rapport de la Cour des Comptes publié hier.

    Gageons que pour répondre aux véritables besoins et donc vendre moins cher, ils réintègrent toute leur force de vente en interne et la dématérialise encore plus. Une hausse des taux d’emprunt l’emportera pour imprimer le mouvement restant à parcourir. Espérons aussi que « le Permis d’innover pour le BTP », ce projet de loi conduit par le ministre Darmanin, puisse marquer le début d’un processus vertueux qui pourraient apporter de la haute performance à coût réduit en France.

    • Patrick LEGOFF says:

      Je reprends et commente Jérôme ANTOINE :

      « Soit il y a des conseillers, qui doivent se faire rémunérer pour la valeur de leur conseil (et non pas au temps passé, car il y en a des plus rapides et pertinents que d’autres, et ce n’est pas juste de se caler aux « moins disant » ou aux « moins rapides » ni même aux plus « soit-disant calés »). Et il faudra qu’ils méritent le « I » qu’ils brandissent trop facilement.
      Soit il y a des vendeurs. Et comme dit plus haut, je ne vois pas pourquoi le produit qui rémunèrerait le vendeur à 4% serait nécessairement meilleur que le produit qui le rémunèrerait à 10%, le promoteur-constructeur pouvant garder la différence. »

      Je suis partiellement d’accord, je m’explique :

      Si je me contente d’un rôle de conseil, je vais faire une très belle étude… théorique. Car quand je réalise une étude, j’y glisse généralement deux ou trois solutions complémentaires (j’aime bien comparer et donner le choix au client), mais ce sont forcément des supports d’investissement existants, sinon mon étude n’est pas réaliste (donc juste théorique mais peut-être erronée).

      Par conséquent, si les supports de mon étude existent, c’est que je suis allé les chercher, que je les ai analysés et que je les ai sélectionnés selon mes critères. La conséquence logique, si mon client valide l’un des supports, c’est alors que je lui vende (pourquoi irais-je lui dire d’aller voir le promoteur en direct puisqu’il paiera le même prix ?).

      Le problème de fond est l’objectivité du conseil et le travail qu’il a réalisé en amont pour trouver des produits cohérents, ce qui prend nettement plus de temps que de vendre par exemple du Pinel neuf que l’on trouve partout sur internet.

      La conséquence de cette méthode de travail est de se trouver régulièrement en rupture de produits et de demander à ses clients qui ont mis un mois à se décider (mais ça me va bien) d’attendre que je leur trouve l’équivalent de ce que j’ai mis dans l’étude (j’en ai actuellement une dizaine en attente).

      Le problème est alors de gérer l’impatience et le comportement parfois irrationnel des clients qui pensent que payer des impôts est une pathologie et sur ce point j’ai un exemple récent qui vaut le coup d’être raconté en détail :

      En début octobre dernier, je reçois un mail d’un jeune couple parisien qui me demande d’analyser pas moins de 4 propositions Pinel de cabinets concurrents !

      Je leur fais un retour objectif et ils me demandent alors de leur faire une proposition. Je réalise une étude avec trois supports que nous analysons ensemble fin octobre, puis je les laisse réfléchir (je n’aime pas donner un timing pour la prise de décision).

      Voici le retour que je reçois par mail le 18/11 : « Concernant le bien à XXXXXX, on a douté mais finalement on n’est pas aussi tenté que ca. On ne souhaite pas se précipiter et ce bien ne nous parait pas une affaire exceptionnelle. Peut etre qu’on se trompe ??? Mais pour l’instant, il ne nous intéresse pas désolée…
      … On reste attentifs à toute nouvelle proposition que vous pouvez nous présenter.

      Merci pour vos efforts et bon weekend. »

      Le bien, c’était un Pinel ancien en réhabilitation, en centre-ville, à ¼ d’heure à pied de l’IUT, etc… mais surtout à un prix proche du marché local (quartier) dans l’ancien pour un logement en parfait état (je l’ai vérifié et communiqué cette info aux clients).

      Le 27/11 (vous avez bien lu, c’est juste 11 jours plus tard), je reçois ce mail :
      « Bonsoir Mr Legoff,
      Je n’ai pas eu de retour de votre part. J’espère que je ne vous ai pas vexé. Ayant voulu qu’on continue ensemble mais en l’absence d’un signe de votre part, on va finalement sauter, (en espérant que c’est le bon saut) pour un achat en pinel neuf sur Toulouse (Boulevard de suisse). Je suis désolée et je tiens tout de même à vous remercier pour votre temps et pour l’échange qu’on a eu. »

      Je leur ai alors demandé des détails (on ne sait jamais, car si c’est bien je sais le dire).
      Voici leur retour le 16/12 :

      « Concernant le bien de Toulouse, on a signé le contrat de résa vendredi dernier. Je vois ai dit qu’on allait plonger rapidement car le sujet à beaucoup traîné (note perso : regardez bien le timing). Finalement, on aura un T2 de 50 m2au 4eme étage au 85 boulevard de suisse dans une résidence de 19 appart à 195000 euros. Il y a sûrement de meilleurs programmes mais il fallait qu’on avance. On attend maintenant le retour de la banque.

      Merci à vous en tout cas. J’espère qu’on travaillera ensemble un jour si on a pas fait de bêtise sur ce bien qui nous bloquera toute notre vie »

      Je leur ai donc répondu qu’ils n’avaient pas bien écouté mes conseils (je résume car mes mails sont trop longs et argumentés pour en faire la copie ici) et qu’ils se trompaient, notamment sur le prix (3 900 €/m² alors que le marché de l’ancien est à 2 500 € dans ce quartier).

      Le 25 janvier, j’ai reçu ce mail :
      « Bonjour Mr Legoff,

      La vente ne s’est pas faite. En grande partie à cause de vous Grrrrrr. Vous avez semé le doute en moi et on n’a pas finalement eu envie d’injecter un apport pour que la banque nous suive.
      J’espère que vous aviez raison parce que vous avez quand même tué notre projet. A vous de nous faire rêver cette année. »

      Pour info, voici les détails du rêve (j’avais refait une étude en corrigeant celle erronée de mon concurrent et qui prenait l’hypothèse d’une revente à 9 ans… bon courage quand vous voyez le prix) : le budget mensuel passait d’environ 400 € par mois à 800 quand la réduction d’impôt disparaissait !

      La morale de cette histoire est que, quand vous voulez faire un travail de qualité sans mettre la pression sur vos clients… vous prenez le risque de les décevoir car ils sont pressés (c’est un comble) et vous ouvrez grand la porte au « gentil défiscalisateur » qui vend n’importe quoi sur catalogue en précipitant la décision.

      Pour finir sur cette anecdote, je suis toujours en contact avec ces clients qui sont sur ma liste d’attente (mais c’était « moins juste » de les perdre).

      Je finis ce long post en commentant à nouveau Jérôme ANTOINE :

      « Il ne resterait donc que le conseil, mais nous vivons en France, là où tout le monde veut bien « être le produit, puisque c’est gratuit », « cocu mais content ». Par conséquant, je n’ai jamais trouvé que des dirigeants de société, pour accepter de payer du conseil à un prix acceptable. »

      J’ai des clients particuliers à qui je facture certaines études et cela me permet de filtrer car vous avez raison, le français voudrait avoir le top de la qualité sans rien payer et si je ne rémunère pas le temps considérable passé à la recherche de solutions, la formation et la réalisation d’études, je prends le risque de perdre ma déontologie et mon objectivité et d’être tenté de me rémunérer uniquement sur le produit (pour les spécialistes, j’ai vu il y a quelques années Apavou proposer des commissions à 14 % et si vous connaissez la réputation du personnage… je vous laisse le temps d’aller chercher une aspirine).

      Pour finir et illustrer le fait que la recherche de produits prend du temps mais est payante, en parallèle avec la maison citée par CAPL Conseils, voici un exemple tout frais :

      Je viens de récupérer, dans le centre de Nice, un T4 (Pinel ancien réhabilité), avec un jardin privatif, dans une résidence plutôt standing occupée essentiellement par des propriétaires (je peux le certifier car je me suis rendu sur place pour le vérifier, visiter la résidence et valider l’emplacement), à 4 172 € le m² si je me réfère à la surface Carrez et à 3 772 €/m² si je me fie à la surface Pinel. Le prix moyen dans ce quartier indiqué par les transactions enregistrées par les notaires sur l’année 2017 donne 3 980 €/m² (fourchette entre 3 400 €/m2 et 4 640 €/m2).

      C’est donc l’équivalent du neuf, avec la réduction d’impôt Pinel, au prix de l’ancien, et contrairement à l’achat neuf sur plan, on peut le visiter puisqu’il est achevé.
      Donc quand on bosse « un peu », on finit par trouver, mais ce n’est plus le même métier. Ah, j’oubliais : si vous le trouviez sur internet (mais là encore, il va falloir bosser car ce n’est pas un produit grand public que l’on trouve partout), il est vendu respectivement à 4 437 €/m² (Carrez) et 4 012 €/m² (Pinel).

      • CAPL Conseils says:

        Entièrement d’accord avec vous…
        D’où la nécessité d’avoir une partie en honoraires pour « pré » sélectionner des clients fiables et en toute confiance réciproque.
        Ce n’est pas pour autant que je prone le TOUT honoraire et je laisserai malgré tout le I d’indépendant à la porte de mon cabinet en gardant mon Indépendance envers mes partenaires et mon éthique malgré tout 😉

      • Chaque groupe humain se forge une représentation personnelle du monde qui l’entoure et des hommes qui la composent.
        Le rêve du client, l’efficacité du diagnostique posé s’opposent souvent. J’ai moi même proposé des solutions et des biens adaptés qui n’ont pas résisté au fait que belle maman est proche d’un autre programme, peu importe le prix au m2 (sic). Belle maman m’a vaincu, je ne l’ai jamais vue, elle m’a terrassée mais elle a aussi tué son gendre et sa fille. Cela me replonge constamment dans les tragédies grecques.

        • Patrick LEGOFF says:

          Bonjour,

          J’ai eu le même problème jadis d’autant plus que vous l’aurez peut-être noté dans mon exemple, je suis un type plutôt cool qui ne met pas la pression sur ses clients et leur laisse beaucoup de liberté.

          J’ai maintenant résolu le problème, en leur expliquant d’entrée de jeu que soit ils travaillent avec mes solutions qui répondent à mes critères et que j’ai mis des semaines à trouver, soit ils se débrouillent seuls ou vont voir un autre cabinet, mais toujours sans agressivité (je ne sais pas faire).

          Je me souviens d’une question que m’avait posée l’un de mes premiers partenaires quand je me suis mis à mon compte et qui m’a beaucoup marqué, je cite :

          Alain :  » Patrick, sais-tu combien il y a d’agents immobiliers en France ?  »

          Patrick  » Elle n’est pas sérieuse ta question. Comment veux-tu que je le sache ?  »

          Alain :  » C’est toi qui n’est pas sérieux car la réponse est facile à trouver  »

          Patrick :  » Tu te moques de moi ?  »

          Alain :  » Je vais te le dire et tu va voir que c’est une évidence : il y a 60 millions d’agents immobiliers en France, tout le monde s’y connait !
          Alors écoute-moi bien : c’est toi le spécialiste et c’est toi qu’on écoute, pas l’inverse. Si le client commence par t’expliquer ton métier, serre-lui la main et vas-t’en « 

        • @OPC
          Exactement ce que vous dites:

          de la tragédie grecque !

          – d’abord dus aux ressorts psychologiques déclenchants (impatience, peur, prétention, masochisme financier qui s’ignore…)

          – puis sur le long drame financier qui peut s’ensuivre:

          … ruinant les ressorts psychologiques positifs qui auraient pu permettre de s’en sortir

          La plupart des personnes en France, ne savent pas compter dans le cadre d’une vraie projection long terme comportant les éléments de la politique et du hasard « du pire ».

          Qu’ils reposent en paix, leur vie sera donc bien un théâtre.

          • @sven. En effet, d’accord avec vous. La tragédie grecque est un genre à part.C’est un genre dramatique qui met en scène quelques grands malheurs. Dans ce qui nos occupe, psychologique et financier comme vous le dites si bien.
            Dans un premier temps psychologique et irraisonné, dans un second temps; quasi mortifère devant le désastre bien réel du drame financier. Le héros n’est pas celui que l’on croit. Il pourrait être le conseil, il le pourrait…C’est un autre acte de la tragédie. (fin du cours de philo 😉 )

          • Si j’avais vu votre commentaire avant je n’aurais pas fait redondance avec le mien…
            Mais je vois que nos points de vue sont convergents.

      • Votre cas est très révélateur. Vous donnez un conseil objectif avec des données chiffrées et votre expertise. Car il s’agit quand même d’un investissement financier (crédit) avec des risques économiques et fiscaux (loyer + justification de la réduction d’impôt). Le problème est que la décision d’investir dans l’immobilier reste encore trop souvent affective. Beaucoup de clients veulent se projeter dans le bien (alors qu’ils ne vont pas l’habiter), et achètent sur plan les images glamour du futur bien. Quand ils tombent sur les vendeurs de défisc. et c’est là que vous avez failli les perdre, celui-ci va jouer sur plusieurs leviers pour déclencher non pas l’intérêt d’acheter, mais l’envie d’acheter. Il va jouer sur le glamour des images 3D, il va faire les clients se projeter dans le bien, il va jouer sur le timing et la peur en faisant penser qu’il y a du monde sur ce bien et que s’ils ne le prennent pas ils rateront leur défisc.
        Là où vous proposez du rationnel, les vendeurs de défisc. vont proposer de l’émotionnel et c’est comme ça qu’ils arrivent à vous prendre de vitesse alors qu’ils ne donnent aucun conseil.
        N’oubliez pas les leviers sur lesquels vous pouvez jouer et sentez-vous légitime à le faire car vous au moins vous conseillez!

        • Patrick LEGOFF says:

          Le hasard fait bien les choses puisque j’ai deux anecdotes récentes (hier et avant-hier) à vous raconter sur ce sujet. Je vous promets que, même si vous aurez du mal à y croire, je vais rester factuel et objectif, allons-y :

          Hier matin je reçois un mail que voici (attention, c’est du lourd car j’ai eu ce type en ligne hier après-midi et la conclusion de notre échange est qu’il va réfléchir, alors attachez bien vos ceintures, je garde même les fautes) :

          « Bonjour M.Legoff,

          J’ai parcouru le forum ou vous officiez et j’aurais besoin de vos précieux conseils sur un achat en Pinel qu’un CGP ( cabinet de XXXXXX & Associés sur Paris pour ne pas le nommé) m’a proposé sur les recommandations d un ami.

          Le bien se situe a Toulouse dans le quartier St Cyprien du promoteur local Saint_Agne :

          https://www.saint-agne.com/programme/35-bleu-royal

          le bien proposé est un F2 avec un parking. Le plus est le tram en bas de l immeuble. je vous joins le plan ainsi qu une simulation. Le conseiller a été réaliste dans ses projections ( majoration de 0,5%/an ….)

          J ai regardé la carte , la situation, le crédit…tout me semble bon mais je ne suis pas totalement rassuré.
          Pouvez vous jeter un œil et me donner votre avis. »

          Oui vous avez bien lu « jeter un coup d’œil » comme s’il me prenait pour l’office de tourisme.

          Première démarche de ma part : je cherche le cabinet XXXX & Associés sur Paris et quand je vois l’adresse, je me dis que je suis tombé sur le cabinet le plus prestigieux d’Ile de France (c’est une adresse connue dans le monde entier, notamment par les riches princesses du Golfe qui viennent y dépenser des fortunes en « babioles brillantes »).

          Deuxième démarche : je regarde l’étude en pièce jointe et là je me dis « mais qu’est-ce que c’est que ce truc ? ». Je crois en fait que c’est un logiciel qu’ils ont fabriqué eux-mêmes (sans rire, je le pense).

          Troisième démarche : je rentre dans les détails de l’étude.

          En résumé, pour un T2 livré en 2019, la simulation est faite sur 108 mois (où est passé le différé ?).

          Voici les hypothèses et conclusions :
          Immobilier 197 400 €
          Montant à défiscaliser (c’est écrit ainsi !) : 202 062 €
          Signature notaire prévue mars 2018 livraison mars 2019
          Je vous passe le détail du paragraphe « loyer et charges ».
          Crédit amortissable de 204 562 € à 1,95 % fixe sur 25 ans (comme d’habitude, cela m’agace)

          S’en suivent quelques jolis tableaux de chiffres tout en couleurs qui s’arrêtent toujours la neuvième année (tu m’étonnes)

          Et là, on arrive au must, appelé « Bilan revente » :
          Pour une durée de 9 ans
          Votre participation mensuelle moyenne avant livraison 206 (je suppose en période de différé) et 225 à partir de la livraison
          VALEUR DE VOTRE INVESTISSEMENT 207 495 € (vous avez bien lu, ils ont revalorisé le prix du logement dans les mêmes proportions que le loyer !)
          Capital restant dû 142 087 €
          Soit un capital net de 65 408 €
          Rendement interne 18,72 % (y’a d’la joie ! Mais ce ne sont plus des hirondelles, ce sont des rapaces face à des pigeons, mais des bons gros pigeons bien crédules)

          Quand j’ai eu ce monsieur au téléphone, je lui ai expliqué que son pari est impossible car il achète à 4 612 € au m² alors que l’ancien dans le quartier se vend à 2 620 € (fourchette 2 260 €/m2 à 3 110 €/m² source notaires) et qu’au mieux je fairais le pari d’une revente à 130 000 €.

          Il m’a rétorqué que « oui mais le tramway passe juste devant la résidence », « si je retire le prix du parking, alors le prix au m² est moins élevé, non ? », « le cabinet qui me le vend est allé le valider sur place », « l’immeuble comprend plus de 50 % de propriétaires occupants » (je lui est expliqué qu’avec des T2 concurrents dans l’ancien à 120 000 – 130 000 € un couple de primo accédants n’allait certainement pas acheter du neuf à ce prix et que le commercial était en train de l’enfumer avec des arguments qu’il serait incapable de prouver), « le conseiller est très sérieux et viendra même avec moi pour la livraison »… Bon, je dois en oublier mais j’avais l’impression de parler à un type envoûté.

          Il va réfléchir (je suis plié de rire).

          Pour ma deuxième anecdote, pas moins croustillante, on va reparler d’honoraires. J’ai d’ailleurs eu l’idée de relancer ce contact investisseur suite à nos échanges. Ah, il faut que je vous explique que, quand je parle de contacts investisseurs, ce sont des gens qui m’ont lu ou qui ont entendu parler de moi et qui viennent chercher mon expertise. En clair ce n’est pas moi qui les sollicite, c’est l’inverse.

          Son premier mail date du 15/10/2017. Je l’ai au téléphone quelques jours après et il m’explique qu’il est avocat pénaliste (il maitrise donc parfaitement le langage et je suppose qu’il sait dire non s’il n’est pas d’accord).

          Après échange, je lui propose une étude avec trois supports complémentaires et, si nécessaire analyse et optimisation de sa situation (j’entends ainsi, pro puisqu’il est TNS, matrimoniale, successorale, financière par exemple rachat de crédit, fiscale…).

          Je lui explique que je vais passer du temps sur son étude car j’aime le travail soigné, que je vais parfaitement coller avec ses moyens et ses objectifs et que je vais lui adresser une lettre de mission avant de commencer son étude pour voir avec lui s’il la valide, y compris au niveau des honoraires (il sait de quoi je parle, il est avocat) pour lesquels je vais prendre un forfait symbolique histoire de ne pas travailler pour rien.

          Il me répond à l’époque : « Bien sur Mr LEGOFF, heureusement que vous me parlez d’honoraires car cela me rassure. J’ai tendance à me méfier des gens qui disent travailler gratuitement ».
          Et je vous promets que je n’ai pas eu à forcer.

          Je lui adresse donc le questionnaire patrimonial du cabinet le 19/10.
          Pas de retour.

          Je lui adresse ensuite un sms… pas de retour.

          Le 19/12, je lui adresse ce mail en me disant qu’avec une telle formulation, il va forcément me répondre :

          « Bonsoir Monsieur XXXXXXXX,

          J’ai besoin de votre retour car je pense que j’ai commis une erreur, mais je ne sais pas laquelle.

          En effet, vous m’aviez contacté le 15/10 après avoir lu une de mes analyses concernant la loi Pinel. Nous nous sommes parlé, puis je vous ai adressé le questionnaire patrimonial de mon cabinet le 19/10 pour pouvoir vous faire une étude le et depuis je n’ai pas de nouvelles.
          Je me dis donc que le problème vient de moi et que j’ai commis une erreur.

          Comme je pense que l’on ne peut s’améliorer que si l’on accepte la critique, j’ai besoin de votre retour sans concessions.
          Est-ce que le problème vient de ma façon de m’exprimer souvent directe et peu académique, d’une chose que j’ai dit et qui vous a choqué, du fait que nous ne nous soyons pas encore rencontrés ou d’autre chose ?
          Je vous incite à être aussi direct que je le suis car j’ai besoin de comprendre pour faire mon autocritique.

          Si vous n’aviez pas reçu mon mail avec le questionnaire patrimonial (ou s’il avait atterri dans vos spams), dites-le-moi pour que je vous l’adresse à nouveau.

          Merci d’avance pour votre franchise et bonne soirée. »

          Je n’ai jamais eu de nouvelles jusqu’à cette semaine où, suite à nos échanges ici sur les honos, je repense à lui… et je l’appelle, en direct, sans passer par la case sms.

          Il décroche et il me répond que oui il se souvient de moi et qu’il me rappelle dans 10 minutes… c’était avant-hier et j’attends toujours son appel.

          Je vais vous donner une conclusion objective pour ces deux affaires : ce genre de personnes avec ce genre de comportements donnent raison aux vendeurs de défisc bas de gamme et sans scrupule qui vendent le produit référencé dans le titre de l’article de Guillaume.

          Pauvre France !

          • OlivierSPb says:

            On ne va pas pleurer sur les gogos qui insistent pour se faire plumer!

          • Fredy Gosse says:

            Ils aiment le gratuit

          • Tristement banal.

          • Jérôme ANTOINE says:

            Merci pour ce long commentaire. J’ai passé deux ans à essayer de facturer des honoraires préalables, pour mettre en avant une réelle indépendance, coupant même les ponts avec toutes les plateformes et promoteurs, qui, je le rappelle, me rémunérait bien plus que certains prétendent (6 à 9% HT, sans besoin de faire beaucoup de volume, soit 7,2 à 10,8% TTC).
            Effectivement, les seules fois où ça a été possible, de commencer une mission rémunérée, c’est quand le client (dans mon cas, surtout des chefs d’entreprise, mais quand même un libéral et un Dirco/CFO/CTO de temps en temps) nous sollicite dès le départ, suite à nos articles de fond et/ou à une recommandation, répondant ainsi à une approche « inbound marketing » dont l’efficacité est réelle, mais réellement infinitésimale et d’une grande lenteur.
            Effectivement, les autres, donc la très grande majorité, ont la frénétique envie de se faire « Pinéliser », et ils ont beaucoup de mal à ne pas succomber au chant des sirènes, nous considérant même comme des rabat-joie.
            On évoque trop rarement sur ce site le phénomène « quitter la rat race », extrêmement actif sur les réseaux sociaux et qui fait de plus en plus de victimes jusque parmi des avocats, chefs de TPE, libéraux. J’ai appris récemment qu’un notaire était venu en renfort d’une équipe de joyeux drilles qui prétendent tous être à la tête d’un empire immobilier et qui n’ont plus que la philanthropie pour exutoire afin de ne pas succomber d’ennui, ce qui les amène à conduire des « séminaires » et autres « mastermind ». La plupart d’entre eux ont pourtant moins de 5-6 ans d’expérience -quand ils en ont, ce qui n’est pas très difficile à vérifier.
            Ce phénomène est à rapprocher à celui du développement personnel qui prétend qu’avec un mental d’acier et un peu de travail, on soulève des montagnes.
            On retrouve ce même engouement extatique chez les adorateurs du BitCoin, qui restent persuadés qu’ils vont bientôt terrasser le Léviathan, à savoir le complexe tsointsoin, les banques centrales itou itou.
            Ce sont les mêmes qui s’étonnent d’ailleurs du comportement de Facebook, alors qu’ils avaient pourtant accepté les règles du jeu au départ (mais évidemment, sans prendre la peine de lire et comprendre les « Terms », les CG du site).
            Et ce sont les mêmes qui vont finalement critiquer les « faiseurs » et dénoncer l’hypocrisie.
            Ils sont pour la plupart mûrs pour le soleil vert.
            Heureusement, nous ne sommes pas tous comme cela, hein?

            • Jérôme ANTOINE says:

              Désolé pour les ‘fortes orthographes’, ça part toujours trop vite.

            • « Heureusement, nous ne sommes pas tous comme cela, hein? »
              Hein ? euh ben non, hein….

              Jérôme a soulevé un magnifique futur sujet d’article, Guillaume, mais alors là il va y avoir des tsunamis de réactions, c’est celui des faiseurs de « quitter la rat race ».

              Il y aura du trafic (pas toujours de haut de gamme) sur le site hein, mais il faudra clouer les volets, armer les kalach et verrouiller les portes blindées, avec un bon stock d’eau/nourriture, tant les affidés sont parfois… envoûtés.

              Immowoodoo sort de ce corps !!

              • Oui, vaste sujet.

                Il est toujours incroyable de constater la crédulité de certains mais il faut reconnaître le talent d’envoutement de ces gourous qui réussissent à vendre très cher le rêve de beaucoup : La recette pour devenir riche sans effort !

                • OlivierSPb says:

                  Bof, c’est le cas de tous les investisseurs. Pourquoi investir dans l’immobilier ou la Bourse? Pour s’enrichir sans trop d’efforts…Après il y a les escrocs ou les imbéciles du  » s’enrichir sans risques » genre Fairvesta, Maranatha, TL…
                  Puis ceux du « s’enrichir vite »…
                  Mais avouez donc que la motivation du Pinel s’est s’enrichir avec ses impôts! Et dans le packagé « sans risque » puisqu’il y a une « garantie locative ». On cherche tous la recette de comment s’enrichir le plus vite possible avec le moins d’effort et le moins de risques. Si on traduit cela politiquement correct: faire fructifier son patrimoine en investisseur avisé.

                • CAPL Conseils says:

                  Je vous trouve tous un peu dur vis à vis des personnes (malgré notre frustration de perdre face à certains marchands de rêves) qui n’ont aucune connaissance sur ce sujet et qui malheureusement font confiance aux mauvaises personnes. Cela reste malgré tout un métier… SI vous me demandez de construire la charpente de votre maison je vous déconseille d’y vivre 😁, chacun ses compétences.
                  L’intérêt de ce blog et d’y contribuer, est justement de les informer voire les avertir.

          • dans un autre genre….

            « Les cons ça ose tout, c’est à ça qu’on les reconnait »

            Reçu par mail : « Bonsoir,

            J’aurais besoin de quelques conseils pour organiser une succession après le décès de mon père, ma mère conjointe survivante et un frère. Merci de me donner votre tarif pour un consultation téléphonique. Règlement au préalable par Paypal.

            Bien cordialement.

            Vous imaginez ma réponse et j’attend toujours l’appel.

    • « Il ne resterait donc que le conseil, mais nous vivons en France, là où tout le monde veut bien « être le produit, puisque c’est gratuit », « cocu mais content ». Par conséquant, je n’ai jamais trouvé que des dirigeants de société, pour accepter de payer du conseil à un prix acceptable. »
      Magnifique!!

      • @Damien. Sans doute pas, mais j’ai pris le parti de facturer mes clients personnes physiques depuis plusieurs années. Quant au prix acceptable, il le serait si comme pour les entreprises, les honoraires pourraient être déductibles. On en est loin. Pour autant, toute chose à un prix, comme le conseil. Le bon prix est celui que le client accepte de payer. il est libre de refuser comme d’accepter la lettre de mission.

  22. Fredy Gosse says:

    Si vous déplacer le débat permettez moi juste de l’élargir -:)
    au delà de l’immobilier toute récompense fiscale est payée par d’autres contribuables.
    mais le lien direct n’est pas visible..
    regardons notre SNCF , les déficits se sont accumulés et non pas été apurés au nom d e 2 principes ,le SP qui doit fonctionner sous monopole hors concurrence de couts et le prix des billets déconnectés de ces pertes régulièrement reportées….
    Pareille vieille histoire remontant, à Raymond Barre , alors maire de lyon… quant il a réalisé le contournement de Lyon et voulu faire payer le coût par les usagers..; bref à ceux qui sont ssez riche pour se payer une bagnole :Trop logique ..salaud de Raymond , protestations ;grèves ..un jour il leur a dit OK vous ne voulez pas payer ce sera gratuit .on a gagne one gagné… c’est juste l’ensemble des lyonnais qui paiera ..en clair les mecs qui n’ont pas de voiture ont payé … OUI MAIS C ‘EST GRATUIT

    • OlivierSPb says:

      Fredy,
      Vous soulevez le problème des infrastructures. Si seuls ceux qui ont une voiture doivent payer, alors seuls ceux qui ont des enfants en bas-âge doivent payer pour les crèches, seuls ceux qui ont des enfants en âge scolaire doivent payer pour les écoles, seuls les sportifs doivent payer pour les salles de sport, etc. etc.
      Et n’oubliez pas que ceux qui se déplacent en voiture ce n’est pas nécessairement ceux qui sont riches et veulent montrer leur dernière Bentley, mais le plus souvent des gens qui s’en servent pour travailler et qui ont souvent des budgets serrés.

  23. Fredy Gosse says:

    Alors ne changeons rien , les services gratuits, et comme la gratuité engendre des besoins infinis …. la SNCF non payée à son coüt …des petites lignes coutant une fortune dont tout le monde veut le maintient pour 15 pékins puisque ce sont le autres qui paient et monsieur le maire qui veut être réélu.. ce sont des infrastructures….. c’est l’interêt général n’est ce pas .on se demande pourquoi on a aussi des routes et des autocars ( una udit financier avant de dépenser?)
    ça fait double peine
    ça me fait penser à la nouvelle caledonie Pour desservir les îles il ya des bateaux subventionné s bien sur mais … ça prend un peu de temps alors on a aussi une compagnei aérienne locale Aircal totalement subventionnée qui vend des billets à des prix n’ayant rien à voir avec la réalité des coûts . normal faut des infrastructures vous imaginez encas d’urgence …MRD en cas d’urgence ona aussi des hélipcoptère pour pratiquer des EVASANS…

    il y a déjà des aides ciblées pour les familles nécessiteuses et la moitié des français ne paie pas l’impôt sur le revenu …. le résultat? la partie de bonneteau est devenu l’instrument fiscal par excellence mais plus on défiscalise pour orienter dans le sens des folies du moment ,plus nous perdons nos libertés et plus certains s’exilent ( comme vous) plus ça triche dés que ça semble possible plus nous perdons d’ emplois et plus nous avons de braillards dans la rue qui demandent le tout gratuit…normal pour un pays aux racines chrétienne ;il a bien fallu traverser le désert du sinaï avec la manne

    • OlivierSPb says:

      Fredy, on peut argumenter longtemps mais je pense que les impôts doivent financer des dépenses non marchandes, comme les infrastructures. Faut-il rendre toutes les petites routes de campagne payantes sous prétexte qu’elles ne sont que peu fréquentées et majoritairement par les riverains donc par une ultra-minorité?
      Si on veut désertifier la France, rien de mieux que de privatiser les infrastructures.

      • Fredy Gosse says:

        là ,mon ami ,vous détournez mon propos; je n’ai jamais dit cela.je dis que s’il existe des infrastructure gratuites ( comme les petite routes) avec leurs avantages et inconvénients il est aberrant ( à mes yeux sauf à être une monarchie pétrolière ne sachant plus quoi faire d e son argent) d’exiger et d’obtenir d’autre infrastructure plus rapides et Gratuites…… sinon on arrive aux résultats français ou toute dépense publique devient légitime et gratuite au nom de l’équipement
        pour reprendre la nouvelle calédonie que je connais très bien
        Pour un pays de 260000 habitants dont 1500000 à Nouméa
        il y a 2 aéroports pour desservir la capitale Nouméa
        il ya l’aéroport de International de Tontouta à 50 kms au nord de Noumea qui accueille un énorme trafic de l’ordre de 2 ou 3 avions par…………jour et un aéroport à Nouméa même (Magenta) qui dessert l’intérieur et les îles loyautés moins de 10 avions par jour/A ce jour ils été impossible de transférer le tout à Tontouta c’est trop loin…donc un énorme coût d’infrastructures pour le..confort de gens qui ont déjà aussi des transports maritimes subventionnés
        C’est cela le modèle français .. si vous aimez ;pourquoi êtes vous chez Poutine?
        ..

  24. @sven. En effet, d’accord avec vous. La tragédie grecque est un genre à part.C’est un genre dramatique qui met en scène quelques grands malheurs. Dans ce qui nos occupe, psychologique et financier comme vous le dites si bien.
    Dans un premier temps psychologique et irraisonné, dans un second temps; quasi mortifère devant le désastre bien réel du drame financier. Le héros n’est pas celui que l’on croit. Il pourrait être le conseil, il le pourrait…C’est un autre acte de la tragédie. (fin du cours de philo 😉 )

  25. CAPL conseils says:

    Un conseil expert en immobilier (que je ne suis pas plutôt un généraliste / juriste) me soutient que lors de l’année 2019, les bénéficiaires d’une loi Pinel auront avec le CIMR un chèque si la réduction couvre les impôts dus (ok) mais également la réduction de l’année en cours (2019) soit deux réductions en septembre 2019 ???
    Je trouve le geste fiscal TROP généreux et surtout je suis surpris que personne n’en parle .
    Avez vous des références qui contrent ses propos ou les abondent svp ?
    Merci par avance

    • C’est pourtant bien cela si l’on s’en tient au mécanisme du CIMR puisqu’il ne neutralise pas les réductions et crédit d’impôts.

  26. Patrick LEGOFF says:

    Bonjour,

    J’ai du mal à  » gober  » un tel raisonnement pour deux raisons :

    1) En période de restrictions et d’économies budgétaires, je vois mal Bercy accorder de tels cadeaux, qui ne seraient d’ailleurs issus que d’une bourde de conception du texte (donc facile à rectifier par une annexe au texte).

    2) Si j’ai bien suivi, cet expert prétendrait qu’il y aurait une réduction d’impôt pour les revenus de l’exercice 2018 puis un crédit d’impôt (chèque) pour ceux de 2019, ce qui est impossible en Pinel (pour rappel, quand le montant de la réduction d’impôt dépasse le montant de l’impôt, le surplus est perdu). Et même si j’avais mal interprété, il me semble techniquement impossible de faire porter la réduction d’impôt sur deux exercices fiscaux différents.

    Mais si un expert passe dans le coin, avec du temps disponible pour décortiquer les textes et arrive à nous trouver une faille,  » qu’il parle maintenant, ou se taise à jamais « .

  27. CAPL conseils says:

    Pour être complètement transparent, d’après mes recherches et réflexions je dirai qu’. On aura bien le CIMR de l’année 2018 qui permettra de percevoir un chèque sur la réduction d’impôt des revenus 2018 (en déduction des revenus exceptionnels éventuels) et un remboursement du trop perçu (effort de trésorerie personnelle) depuis le 1er janvier 2019… Il y a donc un chèque de 2018 et un remboursement de 2019 sur les versements mensuels !
    Si certains ont d’autres idées n’hésitez pas 😅 GF ?

    • L’expert en immobilier n’en sait pas plus que vous et même au contraire il en sait moins que vous en ce qui concerne la gestion de patrimoine. Son métier est d’expertiser l’immobilier.
      En revanche, je vous invite à faire l’effort de vous infliger chaque année la loi de finances.

      • CAPL conseils says:

        Merci pour ce commentaire limpide.
        À l’initiative j’étais dans la demande de réponse et Richard CHARLIER de Fidroit m’a donné cette réponse (erronnée?) alors…
        Pouvez vous du coup répondre à ma question svp ?

        • Votre réponse est juste au regard du mécanisme du CIMR. Cependant, il faudra certainement éviter de crier victoire avant septembre 2019. Il est en effet encore possible entre aujourd’hui et cette date qu’une loi rectificative ou une position de l’administration fiscale viennent « corriger » ce mécanisme.

        • Au vue du fonctionnement du CIMR vous devriez effectivement avoir une double réduction sur 2019 ou plutôt un remboursement et une réduction. Le tout sous réserve d’une loi de finances rectificative ou de la position de l’administration fiscale.

          • CAPL conseils says:

            Donc en fait vous me dites que vous êtes d’accord (à l’instant T) sur mes propos lol

            • Exactement. Je suis juste chagriné que vous ayez laissé un expert immobilier (et non en fiscalité) vous expliquer le CIMR.
              Vous avez quand même eu le bon réflexe en cherchant par la suite la réponse. Sauf qu’il faut le faire plus tôt. Voilà, je vous présente mes excuses pour la rudesse de mon propos.

    • J’ai du mal à vous suivre.

      En 2018, vous devrez payer l’impôt sur le revenu 2017.
      En 2019, vous devrez payer l’impôt sur le revenu perçu en 2019 + revenu exceptionnels perçus en 2018.

      Je n’arrive pas à comprendre pourquoi vous pourriez bénéficier d’une double réduction d’impôt en 2019. Pourriez vous être un peu plus explicite?

      • C’est bon j’ai le raisonnement :

        1 – En appliquant le calcul du CIMR, vous pourrez bénéficier d’un remboursement en 2019 dès lors que vous avez des réductions/crédit impôt sur l’année 2018 ;
        2- En septembre 2020, vous bénéficierez des réductions et crédit d’impôt 2019 ;

        Donc en 2019, il n’y a pas cumul de deux années de réduction d’impôt.

    • En réalité, je crois que votre raisonnement est faux.

      1- En 2018, vous payez l’impôt sur le revenu perçu en 2017 ;

      2- Entre Janvier 2019 et Août 2019, vous payez l’impôt sur le revenu par prélèvement à la source. Le taux du prélèvement à la source tient compte des revenus perçus en 2017 déclaré lors de votre impôt sur le revenu 2018. Comme nous vous l’expliquons dans cet article « Pourquoi votre prélèvement d’impôt sur le revenu va fortement augmenter entre Janvier et septembre 2019 », le taux du prélèvement à la source ne tient pas compte des réductions et crédits d’impôt. Vous devrez donc payer une avance d’impôt alors même que vous pourriez ne pas être imposable.

      3- En septembre 2019, vous devrez régulariser l’impôt sur le revenu sur les revenus 2018. C’est l’application du mécanisme du CIMR pour imposition de l’année blanche 2018. A ce titre, les contribuables qui bénéficient de réduction ou crédit d’impôt pourront bénéficier d’un remboursement de la part de l’administration fiscale. Il s’agit simplement de bénéficier des réductions et crédits d’impôt 2018. L’administration fiscale devra vous faire un chèque correspondant au « trop versé » depuis le début de l’année 2019

      4- En septembre 2020, vous bénéficierez du bénéfice des réductions et crédits d’impôt réalisés en 2019.

      • CAPL conseils says:

        C’est ce que je pense en effet. Vous l’avez plus détaillé.
        C’est dingue qu’une lecture du système soit si difficile à déchiffrer pour nous alors pour les non initiés…

  28. « le taux du prélèvement à la source ne tient pas compte des réductions et crédits d’impôt ».

    C’est parfaitement exact et ce qui va en surprendre plus d’un. Reste à connaître les modalités exactes des remboursements s’il y a lieu. Enfin, impôt pris sur les salaires + paiement de l’impôt IR par avance et enfin attendre le remboursement du trop payé, c’est je n’en doute pas une mauvaise surprise pour beaucoup de contribuables. J’ai moi même été surpris au tout début quand j’ai constaté que l’impôt à payer ne tenait pas compte des réductions ou crédit d’impôts pour déterminer le taux.

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