Assurance vie et gestion de patrimoine

Il est très fréquent d’entendre que les biens immobiliers vendus sous le régime fiscal de la loi PINEL sont trop chers et régulièrement vendus 20% à 30% plus cher qu’un même immeuble qui ne pourrait bénéficier de ce régime de défiscalisation. Vrai ou Faux ? 

En réalité, je crois qu’il convient de comprendre de quoi il s’agit avant d’avancer une telle affirmation. Investir en loi PINEL, c’est acheter en VEFA, se faire construire dans le cadre de la loi PINEL pour l’immobilier neuf ou encore réhabiliter un immeuble ancien dans le cadre de la loi PINEL ancien réhabilité.

Il s’agit donc simplement de devenir propriétaire d’un logement neuf qui sera mis en location pendant une période d’engagement comprise entre 6 ans et 12 ans. Rien de plus, rien de moins. Il suffit que l’immeuble acheté soit neuf, ou remis à neuf pour la loi PINEL ancien réhabilité, pour pouvoir bénéficier de la défiscalisation PINEL. 

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C’est alors que cette affirmation doit être remise en cause : Affirmer que les immeubles vendus sous le régime fiscal de la loi PINEL sont vendus 20% à 30% trop chers, c’est affirmer que l’immobilier neuf est trop cher par rapport à l’immobilier ancien et affirmer que cette surcote de 20% à 30% n’est pas justifiée. 

Il n’existe pas de bien immobilier éligible ou non à la loi PINEL. Dès lors que l’immeuble est situé dans une zone dite tendue (cf »Loi PINEL : Un nouveau zonage applicable au 01 Octobre 2014.« ), tous les biens immobiliers neuf sont éligibles et permettront à l’investisseur épargnant de bénéficier de la réduction d’impôt PINEL.

Il est donc faux que les immeubles PINEL sont vendus trop chers ! même, si ce n’est pas totalement faux non plus. 

 

 

Mais alors pourquoi l’immobilier neuf est vendu trop chers ? L’immobilier PINEL vendu 20% à 30% trop cher ? Vrai ou Faux ?

 

1 – Le prix au m² des petits logements, qui attirent les investisseurs en loi PINEL, est plus élevés que le prix au m² des grands logements. L’explication est relativement simple : Les frais de commercialisation et autres frais fixes sont les mêmes pour chacun des appartements, mais avec moins de m², le prix au m² augmente. Pour autant PINEL ou pas PINEL, le prix de vente est le même !

 

 

2 – Les petits logements, qui sont toujours ceux qui attirent les investisseurs PINEL, sont souvent les plus simples à vendre et supportent donc des marges plus élevées selon le principe classique de l’offre et la demande. Pour autant PINEL ou pas PINEL, le prix de vente est le même !

 

 

3- L’immobilier neuf est naturellement plus onéreux que l’immobilier ancien et cela compte tenu de l’obsolescence immobilière qui frappe l’immobilier ancien et l’accélération des nouvelles normes de construction, notamment énergétiques. L’immobilier ancien est moins onéreux, mais les travaux importants qui devront être engagés pour obtenir une qualité identique (confort, consommation énergétique, agencement, …) auront pour conséquence de faire rapprocher les deux prix (cf »Réussir son investissement immobilier en 2017, c’est gérer l’obsolescence immobilière.« )

 

 

4- Investir dans l’immobilier neuf, c’est souvent acheter un appartement en VEFA et subir un process de commercialisation long et onéreux. Le prix de vente de l’immeuble comprend la marge du promoteur, les commissions (6% à 10%) reversées aux vendeurs (CGPI ou agence immobilière) qui participe donc à une augmentation du prix de vente. Néanmoins, il est tout à fait possible d’investir en loi PINEL sans passer par ces réseaux de distribution long et onéreux.

Comme nous vous l’exprimions dans cet article « Se construire sa Loi PINEL : Défiscaliser en faisant construire ou agrandir un immeuble.« , il est tout à fait possible de bénéficier de la loi PINEL est se faisant construire une maison individuelle ou un petit collectif sans passer par un promoteur via un simple constructeur de maison ou des artisans.

Pour bénéficier de la loi PINEL, vous n’êtes pas obligé d’acheter un immeuble dans un programme vendu par votre banquier, CGPI, …, il vous suffit d’acheter ou faire construire un logement neuf. Vous n’aurez donc pas à payer ces intermédiaires trop gourmands… mais devrez vous retrousser les manches ;-).

A ce titre, je vous encourage à consulter cet article dans lequel nous apportons une réflexion sur les villes ou régions dans lesquels il doit y avoir pertinence à investir dans l’immobilier « Dans quelle ville investir en loi PINEL ? Quel type de logement ? » et cet article dans lequel nous vous expliquons le véritable prix de construction « Quel est le prix des terrains constructibles et coût de construction d’une maison en France ?« .

 

 

5 – Investir dans l’immobilier neuf, c’est payer 20% de TVA sur le prix de vente alors que l’immobilier ancien ne supporte pas de TVA et que les travaux réalisés dans un immeuble ancien subissent une TVA à 10%, même s’il est vrai que les frais d’acte (= frais de notaire) sont nettement plus faible dans l’immobilier neuf par rapport à l’ancien.  

 

 

Alors, l’immobilier neuf trop cher ? La loi PINEL est elle une arnaque ?

Au final, oui, l’immobilier neuf est très cher et notamment plus cher que l’immobilier ancien pour autant, dans la limite d’optimiser la marge des trop nombreux intermédiaires gourmands, cette surcote n’est pas nécessairement exclusif à l’immobilier PINEL.

Il n’existe pas d’immobilier PINEL. La loi PINEL n’est qu’un dispositif fiscal autorisant une réduction d’impôt pour tout investissement locatif dans l’immobilier neuf. Rien de plus, rien de moins : 

  • Vous pouvez négocier ;
  • Vous pouvez demander au vendeur de réduire sa commission ;
  • Vous pouvez court-circuiter ces circuits de commercialisation en construisant vous même votre logement neuf qui vous mettrez en location ;
  • … Rien ne vous oblige à payer trop cher votre investissement PINEL… réussir un investissement, c’est avant tout réussir son achat.

 

Enfin, l’accélération de l’obsolescence immobilière devrait attirer l’attention des candidats investisseurs qui auraient l’impression de faire une bonne affaire alors qu’il s’agit en réalité d’une dépense différée.

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20 Comments

  1. …pas à payer ces intermédiaires trop gourmands. Pourquoi trop gourmands? Pas plus qu’un garagiste, un banquier, un assureur, un agent immobilier, un médecin… Le conseil, ça se paie. Je vois chaque année des investisseurs ayant fait par eux-même un investissement en défiscalisation, et n’ayant pas eu droit à celle-ci pour cause de mauvaise déclaration. Votre article est intéressant et juste, mais un peu critique envers les CGPI, dont je vous rapelle vous faites partie.

    • « Le conseil, ça se paie. Je vois chaque année des investisseurs ayant fait par eux-même un investissement en défiscalisation, et n’ayant pas eu droit à celle-ci pour cause de mauvaise déclaration. » ==> Oh que oui, je suis d’accord, le conseil ca se paye par honoraire dont le montant est fonction du temps passé et de l’expertise du conseiller.

      Mais faire payer un conseil par une commission dont le montant varie entre 6% à 10% du prix de vente de l’immeuble, est ce vraiment rémunérer un conseil ou un acte de vente ?

      Quel conseil ? Combien de temps passé pour recevoir entre 15000€ sur la vente d’un bien d’une valeur de 200 000€ ?

      Dans la vraie vie, 2 heures de conseil, c’est 600€ 😉

      • Vous oubliez que pour une vente, combien de temps consacré à des conseils non rémunérés ? En France les conseils sur l’immobilier sont quasi impossibles à facturer. Personne n’est choqué qd un agent immobilier passage sa journée à faire visiter des biens sans être rémunéré. La commission d’une vente intègre tout ceci.

  2. Il y a bien d’autres raisons qui expliquent la cherté des biens dans le neuf, comme:
    -la carence entretenue de foncier, évidemment;
    -l’appétit démesuré des vendeurs de bicoques “pourries” mais bien placées pour les promoteurs;
    -l’empilage de 3000 normes depuis l’étude préalable jusqu’à la poignée de porte;
    -enfin, je garde le meilleur pour la fin, le financement du social, qui revient jusqu’à 40% moins cher…or, comme dans les grands projets (ZAC…), ce social représente jusqu’à 50% de ce qui va sortir de terre, et que 40% divisé par 2 font bien 20%, le 20% trop cher est le lot commun. ça peut aller nettement au-dessus.
    Mais, vous avez raison, ça peut aussi être 0%, voire -40%…si, comme certains de mes clients, on est doué et on construit presque tout soi-même.
    Car si « 2 heures de conseil, c’est 600€ » et après on va à la pêche…pour mon ”meilleur” client, conducteur de four chez Areva, une semaine de travail n’a que 28 heures, ce qui lui a permis de faire 5 maisons dans sa carrière. Vous ne pourriez pas lui apporter votre poisson, Guillaume?

  3. Franchement ,les prix du neuf sont extremement élevés.

    Le plafonnement des loyers est à prendre en compte aussi.
    exemple:
    Acheter 180Ke un F2 neuf en zone A avec un loyer simulé de 575 euros (une blague)
    ou acheter 120Ke un F2 dans l’ancien et louer 650-700 euros
    J’entends l’argument obsolescence mais bon 10k-20k de travaux tous les 6 ans ,ça reste encore très inférieure
    au neuf (avec la defiscalisation des travaux)
    La defiscalisation sur 12 ans est complétement absorbée dès l’achat par les marges des promoteurs, banques intermédiaires etc…
    J’oobserve déja que beaucoup de programmes ont toujours 1 ou 2 appartements vides sans preneurs…
    à cause du prix.

    Avec un peu de chances, on ramassera ces biens neufs dans 3-5 ans au prix de l’ancien (sans pinel sans rien).
    Beaucoup de programmes pinel ne trouvent pas d’investisseurs et les programmes continuent à pousser partout.
    Pour les primo accédants ça vaut à peine le coup!! il n’y aura pas de plus values.
    Tenez le coup investisseurs ,rongez votre frein comme moi et soyons patients

    • Bonjour CHRIST,

      Votre exemple mériterait complément: comme la localisation car 180 000 un F2 cela veut tout dire et rien dire. Je m’explique dans une même ville d’une zone A vous allez avoir un centre ville mais aussi des quartiers peu fréquentable…. suivant le quartier il est évident que le prix d’achat et le loyer ne seront pas les mêmes… D’où l’intérêt pour un investisseur de faire aussi son analyse et pas foncer sur de beaux discours

      je me suis  » amusé  » à faire un tableau excel avec .comparatif ancien/ neuf :
      Hypothèse de base : même emplacement et de l’ancien 47% moins cher que le neuf ( même surface, même expo….)

      L’ancien ressort avec une rentabilité final de 2,44% le neuf…..7,35% bien sûr j’ai tenu compte de toutes les charges ( gestion, co-pro, assurances, intérêts déductibles ,…. ) et impôts de toutes natures.

      Je vous laisserai la possibilité d’avoir ce comparatif si vous le souhaitez.

      Mon but n’est pas de dire que l’ancien et mieux que le neuf ou inversement mais simplement de démontrer qu’il n’y a pas d’investissement miracle ou idéal. Chaque placement est bon il faut juste que chaque investisseur se positionne sur un placement ( immo ou financier ) qui lui corresponde ….

      • vous pouvez me le faire parvenir par mail (contact@guillaumefonteneau.fr) je le publierai dans votre commentaire si vous le souhaitez.

      • bonjour,
        Les biens comparés sont à chilly mazarin dans l’essonne.
        Le neuf,il y a actuellement un programme immobilier pinel dispo ci dessous:
        http://www.coprodim.fr/annonces/neuf/programme/chilly-mazarin-91/109624087.htm?idtt=9&lang=fr.
        Le F2 est à 180 kEuros pour la surface minimum en zone A :535 euros.
        Je possède un F2 plus grand ,plus près de la gare que l’emplacement de ce programme acheté 130K il y a 2 ans dont les charges sont à 336 euros par trimestre.
        loyer 700 euros.

        • CHRIST,

          Je ne connais pas suffisamment ce secteur pour me permettre de me prononcer.

          Là où je vous rejoins c’est que oui il y a des gens qui se gavent sur le dos des investisseurs et cela m’agace car après ceux qui font du mieux possible leur métier sont décridibilisés…

          Dans l’ancien aussi il existe de bons comme de mauvais achats….

          Le seul conseil que je puisse vous donner c’est que si l’emplacement ne vous semble pas cohérent alors il ne faut pas investir là-bas mais ailleurs en france .
          La France est assez grande pour choisir un bon emplacement et un prix cohérent en fonction du secteur.

          • Zortol,
            je veux bien votre fichier de comparaison ou publiez le.
            je veux pas etre trop loin des biens,je cherche en idf si possible essonne et vise un loyer de 650-700 sur des F2.
            Malheureusement ça n’ a pas l’air possible en neuf
            Vitry sur Seine semble un bon plan si le processus de gentrification prend dans les années à venir.
            j’attends encore jusqu’ à la fin de l’année sur une bonne occasion en pinel sinon j’irai dans l’ancien si je peux tant pis si les taux remontent ca fera déduire plus d’interets.
            mieux vaut prendre son temps.

            • Christ,

              Je vous rejoins complètement sur le fait d’être patient plutôt que de sauter sur tout et n’importe quoi. Je ne cesse de le dire à trop vouloir défiscaliser à tout prix est le premier signe de faire n’importe quoi.

              Si vous le souhaitez je peux vous laisser mon mail pro afin de pouvoir échanger plus précisément mais avant j’en demande le droit à Mr FONTENEAU car la mise en relation direct n’est pas le but premier de ce site il me semble et je préfère faire les choses biens.

              Christ seriez vous d’accord pour que je vous envoi mon mail?

  4. Bernadote says:

    Dans tout processus commercial sur lequel se greffe un avantage fiscal , le coût de l’avantage est inclu dans le prix du bien, et OUI le particulier investisseur paie trop cher ce bien. Le schéma est bien connu : Promoteur-Commercialisateur-Gestionnaire et à chaque fois s’empilent les marges et commissions diverses de tout ce beau monde. Pour payer le bien à sa juste valeur il faut supprimer les intermédiaires…que cela plaise ou non !
    La commission du commercialisateur c’est entre 8 à 13% d’après ce qu’il m’a été permis de voir sur les contrats que j’ai eu en ma possession et pour le gestionnaire on connaît tous sur ce blog ce que représentent les fonds de concours versés par le promoteur.
    Je souscris à 100% à votre analyse Mr FONTENEAU

  5. Mr FONTENEAU,

    ( Hasard du calendrier suites à nos échanges d’hier 🙂 ) Je suis tout à fait d’accord avec vous.

    Néanmoins il est très simple pour un investisseur de vérifier si il se fait « gonfler » son prix d’achat par des « honoraires » justifier ou non.
    Je le conseille toujours à mes clients  » Allez vérifier sur internet sur le site du promoteur un appartement même surface, même exposition, même étage,.. si le prix est équivalent ou très sensiblement équivalent alors l’investisseur sera « prix promoteur » « .

    En effet pourquoi rajouter des honoraires alors qu’il est possible de faire en sorte que le promoteur reverse une partie de sa marge à l’intermédiaire quel-qu’il soit.

    Cette même remarque permet aussi de vérifier si le promoteur se « gave » en gonflant le prix de l’avantage Pinel…

    D’où l’avantage de faire appel à des promoteurs où la vérification est facile et possible. Soyons transparent sur les coups et notre métier ne s’en portera que mieux.

    • Pardon « sur les coûts » et non les coups 😀

    • « En effet pourquoi rajouter des honoraires alors qu’il est possible de faire en sorte que le promoteur reverse une partie de sa marge à l’intermédiaire quel-qu’il soit. » … Merci … que j’aime cette nouvelle génération de conseil en gestion de patrimoine +1

  6. Les droits de mutation sont un excellent indicateur …..

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