Assurance vie et gestion de patrimoine

Des dispositifs fiscaux qui alimentent la hausse des prix de l’immobilier alors que l’objectif du gouvernement est de faire baisser les prix de l’immobilier.

La rumeur est persistante et vendredi, c’est le quotidien lopinion qui le laisse entendre dans le cadre d’une grande réforme sur le logement en septembre 2017 : La loi PINEL pourrait être supprimée dès 2018 dans les zones B2 et C ! Vous n’aurez donc que jusqu’au 31/12/2017 pour en profiter dans ces zones !

Dans le prolongement de l’avis de la cour des comptes (cf »La cour des comptes critique la politique du logement et les dispositifs fiscaux (PINEL, TVA réduit, APL…)« ), mais aussi et surtout du projet présidentiel d’Emmanuel MACRON, le dispositif fiscal PINEL, mais également tous les mécanismes de subventions fiscales qui conduisent à manipuler l’offre et la demande, devrait être supprimé à partir du 01/01/2018 dans les zones B2 et C.



La loi PINEL sera toujours possible en 2018 dans les zones A, Abis et B1. Pour connaître, la zone dans laquelle votre ville est située, vous pouvez utliser notre outil : Loi PINEL : Un nouveau zonage applicable en 2018

Ces rumeurs ne sont pas une nouveauté tant le propos était limpide dans le livre projet « Révolution » d’Emmanuel Macron. Le candidat devenu président y critiquait vivement une politique du logement inefficace et qui pouvait être à l’origine de l’augmentation des prix de l’immobilier. Alors que l’objectif affiché devrait être, au contraire, de faire baisser les prix de l’immobilier !

Extait de son livre :

Je veux construire plus massivement et beaucoup plus rapidement dans ces zones tendues. Pour cela, nous avons d’abord besoin de cohérence. Nous ne pouvons pas continuer de complexifier encore le droit de l’urbanisme, multiplier les règles techniques et allonger encore la durée des procédures. Il faut cesser de tergiverser. Soit la priorité absolue est de construire plus de logements, soit notre volonté est d’accroître encore et toujours la réglementation. Faire les deux, ensemble, c’est échouer sur les deux plans. Pour ma part, je veux tout faire pour construire là ou nos concitoyens l’attendent.

Ensuite, nous avons besoin d’une détermination sans faille. On ne peut accepter que, pour préserver des équilibres politiques locaux ou des prix de l’immobilier élevés, des élus locaux ne remplissent pas leur mission. La répartition de la construction en Ile de France montre que, dans chaque département, ce sont quatre ou cinq communes qui concentrent l’essentiel des nouveaux chantiers. Or ces communes ont les mêmes caractéristiques globalement que celles ou l’on ne construit pas : Le problème est donc politique. L’Etat doit, dans ces quelques métropoles ou se concentre le problème, mettre en oeuvre des procédures d’exception afin de libérer le foncier accélérer les procédures et permettre rapidement de construire, chaque année, les dizaines de milliers de logements supplémentaires nécessaires.

Cet effort de construction ciblé est la seule manière efficace pour répondre, dans les métropoles, à la demande de logement et faire baisser les prix. Cela permettra de faire baisser les aides publiques massivement octroyées ces dernières années. Car en voulant aider les ménages, sans régler le problème de la construction, nous avons alimenté l’augmentation des prix. »

 

L’objectif affiché par le candidat Macron devenu président est clair :



  • La question du manque de logement ne doit pas être appréhendé de manière nationale car cela ne concerne que « quelques métropoles » ;
  • Il faut donc concentrer les efforts de construction dans ces quelques métropoles (mais pas ailleurs) ;
  • Le problème est avant tout politique, c’est à dire de l’obstruction des élus locaux. Il faut donc régler cette question politique (en passant outre le pouvoir des élus locaux) pour libérer du foncier, construire plus et faire baisser les prix de l’immobilier ;
  • Car l’objectif final est de construire plus dans ces quelques métropoles pour y faire baisser les prix de l’immobilier ! 

 

Le dispositif PINEL condamné à disparaître en 2018 dans les zones B2 et C ! Vous n’avez donc jusqu’au 31/12/2017 pour en profiter !

Il y a donc urgence ! Celui qui veut profiter de la loi PINEL doit donc s’organiser pour entrer dans le dispositif fiscal avant le 31/12/2017. (en même temps, si l’objectif est de faire baisser les prix de l’immobilier, n’y a t’il pas urgence à ne rien faire et attendre que les prix baissent pour y investir dans des conditions plus favorables ?)

Pour mémoire, voici la synthèse des dates limites, selon la nature du projet PINEL, pour en profiter avant la fin de l’année :

 

Nature de l’investissement

Date de réalisation de l’investissement

Acquisition d’un logement neuf achevé

Acquisition d’un logement qui fait ou qui a fait l’objet de travaux concourant à la production ou à la livraison d’un immeuble neuf au sens de la TVA

Date de l’acquisition. La date d’acquisition s’entend de la signature de l’acte authentique d’achat. La signature de l’acte authentique doit donc intervenir avant le 31/12/2017. 

Acquisition d’un logement en l’état futur d’achèvement

Acquisition d’un logement en vue de sa réhabilitation ou réhabilité

Acquisition d’un local en vue de sa transformation en logement par le contribuable

Acquisition d’un logement issu de la transformation d’un local affecté à un usage autre que l’habitation qui entre ou non dans le champ de la TVA

Acquisition de locaux inachevés en vue de leur achèvement par le contribuable

Construction d’un logement par le contribuable

Date du dépôt de la demande du permis de construire. Le permis de construire donc donc être déposé avant le 31/12/2017 pour pouvoir prétendre au bénéfice du dispositif fiscal PINEL en 2017. 

L’achèvement du logement doit intervenir dans les trente mois qui suivent la date de l’obtention du permis de construire.

 

 

Mais le fait générateur de la réduction d’impôt PINEL pourrait être en 2018 ou 2019 ou 2020..

Attention, à ne pas confondre la date de réalisation de l’investissement PINEL (qui permettra au contribuable de bénéficier du dispositif fiscal PINEL) et le fait générateur de la réduction d’impôt, c’est à dire « la première année au titre de laquelle la réduction d’impôt est accordée (fait générateur) », qui dépend de la nature de l’investissement, est indiquée dans le tableau ci-dessous :

 

Nature de l’investissement

Fait générateur

Acquisition d’un logement neuf achevé

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Acquisition d’un logement issu de la transformation d’un local affecté à un usage autre que l’habitation qui entre ou non dans le champ de la TVA

Acquisition d’un logement qui a fait l’objet de travaux concourant à la production ou à la livraison d’un immeuble neuf au sens de la TVA

Acquisition d’un logement réhabilité

Année d’acquisition du logement.

Acquisition d’un logement en vue de sa réhabilitation

Acquisition d’un logement qui fait l’objet de travaux concourant à la production ou à la livraison d’un immeuble neuf au sens de la TVA

Année d’achèvement des travaux

Acquisition d’un logement en état futur d’achèvement

Année d’achèvement du logement.

Acquisition d’un local que le contribuable transforme en logement

Acquisition de locaux inachevés, en vue de leur achèvement par le contribuable

Construction d’un logement par le contribuable

Souscriptions de parts de SCPI

Date de réalisation de la souscription

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Allez au boulot ! Il n’y a plus de temps à perdre !



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24 Comments

  1. Il y a également d’autres rumeurs qui disent que ce dispositif va être prolongé sur 2018 (je le sais par un ancien d’un grand groupe immo qui travaille maintenant au ministère du logement). Il faudra certainement attendre septembre et les premières ébauche de loi de finance 2018, pour en savoir plus.

    • Si on essaie de comprendre la pensée complexe du président 😉 j’ai le sentiment que l’on pourrait connaître une loi PINEL hyper concentrée sur quelques zones très tendues (paris, ile de france, PACA). C’est à dire sur les zone a et abis.

      Pour le reste et notamment les zone B1, B2 … Il ne serait pas surprenant que la loi PINEL n’y soit plus applicable.

  2. Patrick D says:

    Il pourrait aussi être considéré comme dangereux de se dépécher d’investir dans le PINEL.
    Si Mr MACRON met ses menaces à exécution, les seuls endroits où il est intéressant d’investir en PINEL vont bientôt voir leur foncier libéré, beaucoup de logements faits sans obligation de loyers modérés et avec des prix au m² inférieurs à ceux du PINEL. Ceux qui auront acheté en PINEL se retrouveront avec un loyer inférieur et une garantie de moins-value !

    • Oui, je suis totalement d’accord avec cela.

      Néanmoins, de nombreuses villes bénéficient indûment du dispositif PINEL. Demain, dans l’hypothèse ou le dispositif pinel devait être supprimé, ces villes ne subiront pas les dérogations administratives proposées par le gouvernement (je pense notamment aux zones B1 et B2). Et l’offre de foncier ne s’y dvpera pas davantage.

      Celui qui a un projet intéressant dans ces zones doit s’activer…

      • Pourquoi s’activer?
        Je suis en discussion pour une PINEL en VEFA signé avant le 31/12/2017, et achevé en 2018, donc PINEL d »aujourd’hui, le zonage A,B1,B2 continuera pour ces achats faits avant 31/12/2017 ou pourront-ils être changé arbitrairement? L’option d’un nouveau nom « MACREL » de programme, qui s’ajoute au Pinel en place qui reste en vigueur, comme la multitude d’autres dispositifs qui subsistent aujourd’hui, devrait être possible,non? avec un zonage différent pour les futurs programme.
        QQn aurait-il une information (rassurante?) sur ce point?

  3. Aurelien says:

    Ce qui est sûr, c’est qu’en terme d’immobilier, l’Etat n’a pas les moyens de ses ambitions et devra faire appel au financement privé (contribuables) pour la création de nouveaux logements. Ceci peut conforter dans le fait qu’une nouvelle loi sera mise en place.

    • Oui, mais ne vivons nous pas un changement de paradigme ? L’idée est la suivante : Nous n’avons pas besoin de construire toujours plus de logements pour résoudre la crise du logement ! Les besoins de construction ne sont pas aussi importants que les ambitions précédentes. (sauf dans quelques métropoles dans lesquelles l’investissement locatif n’est pas rentable surtout dans une perspective d’objectif de faire baisser les prix de l’immobilier).

      Comme nous l’exprimons depuis longtemps, les solutions sont ailleurs la décentralisation est un exemple. Hier, inauguration de la LGV. Pour reprendre un exemple connu : Niort – Paris = 1h47! et à Niort, nous n’avons aucun, mais aucun problème de manque de logement, bien au contraire 😉

      • Aurélien says:

        Je partage les analyses qui montrent une situation immobilière à 2 vitesses entre les métropoles (avec des besoins de logement insatisfaits) et le reste du territoire qui subit une vacance plus ou moins importante, même si celui-ci reste bien desservi. La décentralisation est un phénomène prenant de l’ampleur avec 2 effets:
        – un transfert de la mégalopole francilienne vers les autres grandes agglomérations,
        – un transfert vers le reste du territoire mais dans une moindre mesure.

        …néanmoins, toutes les entreprises ne cèdent pas à l’appel de la province et l’attractivité du bassin parisien réside aussi dans le fait qu’il est possible de changer d’entreprise, sans changer de logement du fait de sa concentration d’entreprises… Les moyens de communication apportent leur contribution à la décentralisation mais cela ne concerne pas tous les salariés.

        Je connais bien votre exemple puisque je suis né et j’ai grandi à Niort et je vis en région parisienne depuis 10 ans… pour le travail. Je confirme votre analyse du marché niortais mais pour ce qui est de l’Ile de France, la population attend malgré tout plus de logements neufs à des prix raisonnables et permettant d’être à moins d’une heure de transport de son travail.

        •  » pour ce qui est de l’Ile de France, la population attend malgré tout plus de logements neufs à des prix raisonnables et permettant d’être à moins d’une heure de transport de son travail. » .. et donc la nécessité d’y faire baisser les prix de l’immobilier.

          Peut on raisonnablement y encourager l’investisseur locatif si l’objectif est de faire baisser les prix ?

  4. Toujours la même chanson depuis 30 ans bientôt. On voit le verre à moitié vide = Les lois de défiscalisation coutent cher. Le verre à moitié plein = elles permettent de créér 80000 logements neufs certaines années, et rapportent la TVA + des loyers imposés + de nouvelle taxes foncières + des emplois…. donc elle profitent un max à l’état! Solution: on baisse les couts de construction en libérant du foncier… alors qu’en parallèle certaines mairies augmentent la TLE de façon honteuse: +200% sur une ville de la Communauté du Pays d’Aix! On laisse des normes pénalisantes, on ne punit pas assez sévèrement les recours abusifs. Tout un chantier! Macron aura-t-il le courage nécessaire? En tout cas il ne pourra pas agir de manière précipitée.

  5. Patrick D says:

    Le problème complémentaire , c’est que les entreprises du BTP réclament toujours plus de créations de logements neufs. Surtout par tranches de 200 et même dans les villes sans besoin (vous pouvez reprendre l’exemple de Niort).

  6. En réalité il y a un affairisme d’état depuis très longtemps, où les promoteurs ont leur place. Ces derniers ont des lobbyistes, au même titre que le secteur de la santé, et agissent dans leurs intérets avec toujours plus de programme, parfois en dépit du bon sens comme on a pu le voir. Chacun y trouve son intérêt…sauf celui qui est en bout de chaîne qui s’en prends pour 20 ou 30 ans de crédits, TH, TF… C’est un piège à gogo, avec des prix gonflés de 30%, des emplacements souvent merdiques et une construction qui tiendra le temps de la décennale.
    Le problème, comme le souligne très justement Guillaume, n’est pas celui du manque de logement, mais se situe ailleurs. Le sujet est bien ficelé par les média et je ne suis pas certain qu’il soit aussi simple que ça pour le pouvoir en place d’avoir une analyse objective. Même si Macron voulait jeter un pavé dans la marre, je ne pense pas qu’il puisse faire quoi que ce soit en raison des forces en actions.
    La bulle va gonfler jusqu’à plus en pouvoir et finira par exploser et ruiner les sans-dents, comme d’habitude.
    Cette vérité est d’autant plus vrai qu’il y a une bulle immo (il suffit de regarder la corrélation historique entre la courbe d’évolution des salaires et cette des prix de l’immo pour s’en apercevoir), que les taux vont remonter à moment donné et qu’il y a une sur-offre de produits sur le marché.

    • L’immobilier.. « est un piège à gogos ». alors vous recommandez de rester locataire jusqu’à la fin de ses jours, pour se retrouver à l’age de la retraite avec encore un loyer à payer? hum-hum. Et en complément de la retraite, les gogos (comme moi) qui percevront des loyers, pourront continuer à voyager, sous les yeux des autres qui n’auront jamais pris la décision de le faire? Tous les secteurs sont les mêmes, de la boulangerie du coin à l »automobile ou la santé: des secteurs commerçants, avec du bon et du mauvais. A chacun d’y voir clair.

      • Peut-être me suis-je mal exprimé, veuillez m’excuser. Je fais référence aux programmes PINEL actuels en parlant de pièges à gogo, mais certainement pas à l’immobilier qui a largement sa place dans tout patrimoine. L’immobilier est une des seules manières de développer un patrimoine futur en utilisant le levier du crédit et représente un très bon complément de retraite. Celui qui ne s’inscrirait pas dans cette vision aurait bien tord, je vous rejoins.
        J’insiste juste sur ce qui nous est vendu aujourd’hui comme une valeur sûre alors qu’en réalité il s’agit d’actifs de piètre qualité surcotés, qui se rapprochent plus de HLM redécorés que de biens patrimoniaux. La prochaine crise révèlera alors leur vraie valeur.

        • Vu sous cet angle, je suis d’accord. Sauf « sur ce qui nous est vendu aujourd’hui », car il existe encore des promoteurs, souvent locaux, qui font de la qualité à bon prix. Mais il faut plus souvent regarder vers les petites maisons, même en Pinel, plutôt que vers les immeubles des grands promoteurs sur les villes à la mode.

          • En effet, il existe toujours des exceptions à la règle générale, qui méritent d’être étudiées, mais vous avouerez que la règle générale est plutôt défavorable à l’investisseur final dans les conditions actuelles.

  7. Dans le discours de politique générale d’Edouard PHILIPPE : « Nous dépensons 2 fois plus pour l’aide au logement que nos voisins et bcp de français sont mal logés »

    A suivre…

  8. Franchement, je ne vais pas pleurer le PINEL qui est là pour engraisser les promoteurs dans le neuf.

    Suis pas inquiet une autre fiscalette prendra le relais avec d’autres vertus!

  9. Bonjour à tous,
    Je comprends les débats.
    Une question sur les « à cheval » : un investissement en VEFA signé avant le 31/12/2017, et achevé en 2018, donc PINEL d »aujourd’hui, aura-t-il les plafonds et loyers encadrés (zone A,B1,B2…) qui pourront changer au grè des 6,9 ou 12 années et de ces fameuses orientations? En effet, c’est difficile de faire des projections aujourd’hui avec une rentabilité prévue, si ces loyers peuvent être totalement repensés…
    QQn aurait-il une information (rassurante?) sur ce point?
    Vous aurez compris que je suis dans cette situation…

    • Patrick D says:

      Il me semble que les loyers PINEL sont changés tous les ans mais pas nécessairement. L’état ne veut pas tuer la poule aux oeufs d’or, du moins tant qu’il considère le PINEL comme tel.

    • Bonjour Manuel,
      Durant toute la durée de votre engagement de location (6 ou 9 ans renouvelables une ou 2 fois par période de 3 ans), votre loyer sera plafonné suivant un prix Max/m² en fonction de la zone où se situe votre bien. Les loyers seront révisés suivant l’indice de référence des loyers, comme pour l’immobilier classique.
      Une fois que votre bien est acté dans le cadre d’une loi, l’Etat ne peut remettre en cause le cadre dans lequel vous avez investi.

  10. Bonjour,

    dans le cadre du permis de construire à déposer avant le 31/dec/17 ( cas de construction sur terrain ) pour bénéficier du PINEL. Ce permis doit il obligatoirement être au nom de celui qui réalisera le pinel ou non ?
    Mon pere fait passer le permis de construire dans cadre d’une indivision puis donation à moi même qui réalisera le PINEL.

    Cdt

  11. REYNOARD ROBERT ET VIVIANE says:

    CHATEAUNEUF LES MARTIGUES 13220

    Nous avons acheté un T2 terminé en juin 2016 pour la location avec la loi PINEL sur la commune de Châteauneuf. Aujourd’hui sept 2017, nous recevons à payer : 273 euros d’impôts FONCIER, alors que normalement sous sommes excemptés pendant 2 ans.
    Les loyers ont été calculé avec cette loi PINEL.

    REPONSE DES IMPOTS DE AIX EN PROVENCE :
    La commune de Châteauneuf a abandonné la loi PINEL. Les Promoteurs, les Agences Immobilières ne sont pas au courant.

    Que devons nous faire ?

    Merci pour votre réponse.

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