Le marché immobilier est un marché comme les autres. Le prix d’un appartement ou d’une maison, au delà de la décomposition entre le prix du terrain et le prix de la construction, c’est surtout le résultat de la confrontation entre une offre et une demande.

Ce raisonnement est simple mais terriblement efficace : L’offre et la demande sont au cœur du marché immobilier !

Il est alors fondamental d’essayer d’anticiper l’évolution de l’offre et de la demande pour essayer de projeter le dynamisme futur du marché de l’immobilier :

  • Si la demande de logement augmente, les prix de l’immobilier augmentent si l’offre n’augmente pas au même rythme ;
  • Si la demande de logement baisse, les prix de l’immobilier baissent si l’offre de logement ne baisse pas au même rythme.

 

 

Est ce que la demande de logement va augmenter ou baisser à long terme. Quels sont les déterminants de la demande de logement ?

En réalité, il convient de faire la distinction entre l’augmentation de la demande de logement, c’est à dire l’augmentation de la population qu’il convient de loger et d’un autre côté l’augmentation de la population qui souhaite devenir propriétaire et donc acheter sa résidence principale.

Même si, à long terme, les deux sont étroitement liés et c’est l’augmentation de la population et du nombre de ménages qui détermine la demande à long terme de logement.

Une population qui augmente est un facteur qui sécurise l’investisseur immobilier certain d’un niveau de demande élevée (en quantité) à long terme. Mais attention à bien distinguer « Quantité de demande » et « Capacité financière de cette demande ». La population augmente, la loger est une chose … mais quels seront les capacités financières de cette demande forte ?

 

Quels sont les projections démographiques à long terme ?

Les derniers travaux de l’INSEE repris par cet article passionnant du crédit foncier « Combien faudra-t-il construire de logements demain ? » font état de trois hypothèses selon les variations de la fécondité, de l’espérance de vie à la naissance et du solde migratoire avec l’extérieur.

Il est alors intéressant de comparer ces trois scénarios (Hypothèse basse, centrale ou haute) par rapport aux divers scénarios proposés dans le temps afin d’essayer de comprendre la pertinence de ces projections : Sont elles optimistes ou au contraire pessimistes ?

 

On s’aperçoit alors que les hypothèses centrales sont toujours dépassées et que la réalité est plus proche de l’hypothèse haute. 

 

La population va augmenter en France… mais quelles seront les régions qui en bénéficieront (et donc dans lesquelles le marché immobilier sera potentiellement le plus dynamique ? )

Nous avions déjà travaillé sur cette question dans cet article « Dans quelle ville investir en loi PINEL ? Quel type de logement ? », dans lequel nous mettions en avant deux graphiques qui se suffisent à eux-même.

 

 

 

L’obsolescence immobilière va « détruire » la valeur d’usage de nombreux logements qu’il faudra rénover ou remplacer par de nouveaux logements.

Si l’augmentation de la population à pour conséquence d’augmenter la demande de logement, l’accélération de l’obsolescence immobilière à pour conséquence la baisse de l’offre de logement. La demande est de plus en plus exigeante et l’obsolescence immobilière s’accélère (f »Stratégie d’investissement immobilier 2018 : L’obsolescence immobilière et taux de crédit trop bas sont source d’opportunités »).

L’obsolescence immobilière à pour conséquence de retirer des logements du marché immobilier et donc réduire l’offre de logements disponibles. 

Ainsi, entre une demande qui augmente par le simple fait de l’augmentation de la population et une offre qui diminue par le fait de l’accélération de l’obsolescence immobilières, nous pourrions assister à un assèchement du marché immobilier. Cette rareté relative pourrait un facteur de soutien du marché. 

 

 

La population va augmenter, mais la demande aura t’elle toujours les moyens de s’acheter un bien immobilier à la hauteur des prix actuels ?

Ainsi, s’il semble acquis que la population va augmenter, la question centrale concerne les moyens financier de la demande. Les nouveaux ménages auront ils les moyens de se loger compte tenu des prix actuels de l’immobilier ? 

 

Faut il craindre une augmentation des taux de crédit immobilier qui serait à l’origine d’une violente baisse des prix ?

C’est le cœur de la problématique et la réponse est dans le niveau futur des taux d’intérêt ? Vous le savez, les taux de crédit immobilier sont excessivement faibles au regard de la conjoncture économique et de la résurgence d’inflation. Nous vivons une période extrêmement favorable pour l’emprunteur immobilier dite des taux d’intérêt réels négatifs. Cette période est idéale pour le marché immobilier car elle augmente la solvabilité de la demande des investisseurs.

Si cette période des taux négatifs devait se prolonger, les prix de l’immobilier  pourrait encore augmenter de manière considérable. En effet, entre hausse de la population et taux d’intérêt réels négatifs qui solvabilisent les emprunteurs, la marge de progression des prix serait considérable (cf »Immobilier : Une période historique pour se constituer un patrimoine immobilier à bon prix ? » et « La hausse de la bourse et des prix de l’immobilier est elle devant nous ?)

Néanmoins, cette situation ne serait pas tenable à long terme et la banque centrale devrait progressivement augmenter les taux d’intérêt au rythme de l’amélioration de la conjoncture et du retour de la croissance économique. Mais attention, il m’apparaît illusoire de croire que les taux d’intérêt augmenteront fortement. Nos économies sont trop fragiles et ne pourraient pas le supporter (cf »Les taux immobiliers vont augmenter mais cette hausse sera modérée et non catastrophique »).

Bref, je crois que nous sommes dans une période très longue de taux d’intérêt excessivement faible et qu’il n’est pas utile de se faire peur avec une forte hausse des taux d’intérêt qui serait à l’origine d’un effondrement des prix de l’immobilier (cf »Le retour de l’éternelle bulle immobilière qui ne veut pas exploser ? »).

Oui, les taux d’intérêt devraient augmenter, mais comme ils augmenteront au même rythme que l’amélioration de la conjoncture et du retour de l’inflation, l’impact sera limité sur le marché immobilier. De surcroît, s’il devait y avoir un dérapage à la hausse… la crise financière serait tellement destructrice que la valeur « pierre » serait probablement un moindre mal. La baisse des prix de l’immobilier sera très forte … mais comme tout le reste !

 

L’amélioration de la conjoncture économique (baisse du chômage et augmentation du pouvoir d’achat) améliorent la qualité de la demande.

Enfin, il est indéniable que l’amélioration de la conjoncture est favorable à la solvabilisation de la demande. Une récente étude du crédit Agricole met rapport l’évolution des prix et le taux de chômage. Corrélation ne vaut pas causalité, mais je crois tout de même à la pertinence de cette analyse « Évolutions récentes et perspectives 2018 »

 

 

De surcroît, les récentes dispositions du Projet de Loi de Finance pour 2018 devrait conduire à une augmentation du pouvoir d’achat des travailleurs et plus généralement des actifs qui bénéficient d’une baisse de leur cotisations sociales et donc d’une augmentation de leurs revenus salariés ou de la suppression de la taxe d’habitation (cf « Le pouvoir d’achat des locataires va augmenter à partir de 2018. Une bonne nouvelle pour l’immobilier locatif« ).

 




38 Comments

  1. Intéressant

  2. Un facteur qui m’inquiète quant à la solvabilité des locataires : le développement du « précariat » et de ses revenus bas et très irréguliers… Entre manger et payer son loyer, certains mois, le choix est vite fait…

    • Quand bien même nous choisissons du mieux possible le profil de nos locataires, les accidents de la vie de nos locataires sont une réalité. Ainsi, je me demande si il ne deviendra pas obligatoire, voire raisonnable d’intégrer une Garantie Loyer Impayés et je vois que certaines banques commencent à l’exiger.

      • Attention, suivant le marché immobilier de votre région, recourir à la garantie loyer impayés est une fausse bonne idée, car elle vous impose des critères de sélection des locataires qui font que vous ne trouvez que des locataires qui ne vont rester dans votre appartement que le temps d’acheter leur logement (parfois uniquement quelques mois)… Vous subirez un fort turnover et des périodes, parfois longues, de vacance, même en ayant un appartement impeccable et bien situé…

      • La GLI ne couvre pas les locataires dont les revenus ne sont pas saissables ou inférieurs à un seuil.
        Quant-à VISALE c’est une passoire à trous.
        Faudrait-il que l’assurance soit souscrite de façon universelle par les locataires? A étudier.

  3. OlivierSPb says:

    Intéressant mais il y a un grand bémol! je vais essayer de ne pas être trop politiquement incorrect!
    La croissance de la population française est due au solde migratoire. Le taux de fécondité nécessaire pour le renouvellement des générations est de 2,1. Nous sommes en dessous.
    Et si on analyse le taux actuel, il est dopé par la plus grande fécondité de « minorités visibles », la fécondité des Français de souche depuis 3 générations étant très basse.
    Donc l’accroissement de la population provient du solde migratoire et de certaines minorités visibles. Il est donc logique de penser que cela va plutôt doper la demande d’HLM que d’immobilier locatif classique.
    Je pense que vous vous tromper lourdement sur la hausse des taux. La BCE emboîtera le pas à la FED plus vite que vous ne le croyez. Il faut donc s’attendre à court terme (Moins de 2 ans) à des hausses sensibles de taux et on peut penser que les banques en profiteront pour reconstituer leurs marges.
    L’idée d’obsolescence immobilière vous est chère mais dans les zones tendues on s’aperçoit que tout se vend quasiment au même prix que ce soit déjà rénové, à rafraîchir ou à rénover.
    L’obsolescence immobilière, idée qui vous est chère, ne retire quasiment aucun logement du marché à part les barres d’HLM que l’on fait imploser de temps en temps.
    Regardez les centres-villes des grandes métropoles, vous ne verrez pas beaucoup de doubles vitrages ! Alors la RT 2020 ce n’est pas pour demain pour les logements anciens…
    Augmentation de la population certes mais augmentation peu solvable, hausse des taux, et impact faible ou nul de l’obsolescence immobilière, je ne vois guère de facteur de soutien de l’immobilier.
    Le chômage baisse timidement mais rien ne garantit qu’une éventuelle croissance raisonnablement soutenue ait un impact très fort sur le chômage, les entreprises cherchant à faire des gains de productivité.
    L’histoire montre que la croissance molle ne rapporte rien en terme de chômage et que le déclic se fait à 2,5% de croissance. Comme on est à 1,6% pour 2017 et 1,7% prévu pour 2018, rien de bien glorieux à attendre.
    Mais si vous croyez qu’il va y avoir une forte croissance, mieux vaut acheter certaines blue-chips du CAC 40, elles en profiteront plus rapidement que l’immobilier.

    • En province, les minorités visibles et leurs descendants n’habitent pas qu’en HLM : elles forment la majorité des habitants des copropriétés privées que je connais, soit en tant que propriétaires, soit en tant que locataires, en attendant de faire construire ou d’acheter leur villa…
      D’ailleurs, les plus malins profitent de leur excellente connaissance des quartiers populaires, du faible prix des logements, des taux d’intérêts attractifs et de leurs nombreuses connaissances susceptibles d’être des locataires potentiels sérieux, pour se bâtir de petites fortunes immobilières qu’ils diversifient en achetant aussi dans leur pays d’origine…

      • OlivierSPb says:

        Je n’ai jamais dit qu’ils n’habitaient qu’en HLM, j’ai dit qu’en moyenne c’était une population moins solvable que la moyenne française!

    • OlivierSPb, qu’en termes peu politiquement corrects tout cela est exprimé, mais le coeur de la problématique y est parfaitement analysé, à croire que votre éloignement géographique vous permet une vision en grand angle et également par le menu…..

      J’y souscris à 1000 %

      • OlivierSPb says:

        Et pourtant j’ai quand même essayé fort de faire du politiquement correct, parce que si je m’étais laissé allé, GF en serait tout rouge… ;-)))
        On ne se voit pas vieillir, on ne voit pas sa femme vieillir… Mais le fait d’habiter à l’étranger fait que chaque fois que je reviens en France, ce qui m’arrive assez souvent quand même, je vois les transformations de la société françaises. Je vois une série d’instantanés dont les transitions peuvent être brutales alors que vous vivez dans un fondu enchaîné…
        Et ce que je vois ne me rend pas très optimiste.

        • Nous sommes au moins deux, la mise en abyme est un exercice parmi les meilleurs pour la psyché humaine (et son salut spirituel et bassement matériel)

          • Patrick LEGOFF says:

            Bonjour,

            Je vis en métropole (Sven, pour avoir déjà échangé avec vous sur l’immobilier à La Réunion qui est une de mes spécialité, il me semble me souvenir que vous habitez dans le secteur de l’Etang Salé) et j’ai la même analyse que vous deux, même si je vois cette évolution au jour le jour.

            Le sous-jacent de cet article est encore la loi Pinel, ce qui me navre : oui, quand vous achetez ce genre de logements neufs sur plan, vous vous retrouvez dans des quartiers et immeubles qui vont tourner au social. Que l’on soit bien clair, je n’ai pas de problème avec le social car j’ai habité en HLM quand j’étais gamin, mais je ne peu pas faire prendre un tel risque à mes clients.

            Et puis, je vois régulièrement sur ce blog des articles qui tournent autour du prix de l’immobilier, comme si ce support était un système de capitalisation, donc fait pour récupérer un capital, ce qui est une hérésie spéculative : si vous voulez faire un coup, achetez une ruine bien placée (donc difficile à trouver, mais pour gagner, il faut s’impliquer), faites les travaux vous-même et revendez, mais n’achetez surtout pas du PInel dans le but de revendre, vous y laisserez toujours des plumes.

            Ma remarque sur le PInel est loin d’être anodine : comme j’ai eu l’audace de prendre plusieurs exemples détaillés sue le forum de l’association Que Choisir, je suis noyé sous les demandes d’analyse d’études de concurrents qui ont toutes les mêmes caractéristiques, à savoir :

            1) un crédit sur 25 ans pour diminuer en apparence le coût de l’opération
            2) Une revalorisation annuelle du prix du logement
            3) Une revente après 9 ans (pour masquer la faiblesse du rendement après la disparition de la réduction d’impôt)
            4) Une revente au moins au prix d’achat, ce qui est impossible

            Pourquoi impossible : vous achetez le neuf en général 30 % à 40 % plus cher que son équivalent dans l’ancien (même ville, même quartier, même type et même surface). Si vous vous amusez à revendre dans une dizaine d’années, votre acheteur se référera aux prix de l’ancien, puisqu’il achètera un logement de 10 ans, sans bénéficier d’aucune réduction d’impôt. Et vous serez alors confronté à la forte concurrence des autres investisseurs naïfs qui se sont fait endormir par le « gentil défiscalisateur ». Vous aurez beau servir le discours des normes énergétiques, vous revendrez à perte (j’ai 25 ans de recul sur mon métier).

            Alors, si en plus le quartier a tourné au social… Je vous laisse faire la conclusion vous-même !

            • OlivierSPb says:

              C’est toujours le problème du miroir aux alouettes des avantages fiscaux.
              Personne ne veut comprendre que:
              1) Si le gouvernement donne un avantage fiscal c’est que c’est économiquement discutable voire franchement mauvais.
              2) Que l’essentiel (quand ce n’est pas la totalité) de la marge supplémentaire est confisquée par le promoteur et les intermédiaires.
              3) Qu’au total cela a toute les chances d’être un mauvais placement.
              Mais l’investisseur moyen est totalement fasciné par l’idée de réduire sa feuille d’impôt immédiatement qu’il oublie une règle de bon sens: un avantage fiscal ne doit être qu’une cerise sur le gâteau d’un projet économiquement viable en soi.

            • Autres éléments qu’oublient les vendeurs de Pinel, en particulier dans certains endroits où l’offre de logements anciens de qualité est abondante :
              – le risque de malfaçons ou d’erreurs de conception qui rendent les logements peu attractifs ou nécessitent des travaux complémentaires coûteux
              – il faut trouver des locataires pendant 9 ans (ce qui n’est pas toujours évident…), sinon adieu l’avantage fiscal…
              Je ne souhaite à personne de se retrouver avec un crédit immobilier à rembourser, pas de locataires, des frais supplémentaires conséquents et pour seule perspective, une revente avec de fortes pertes…

              • OlivierSPb says:

                Bon d’un autre coté, l’investisseur qui va dans un endroit ou l’offre de logements anciens est abondante et le locataire rare, à part la mise sous tutelle après lobotomie, je ne vois pas très bien ce que l’on peut faire pour lui…

                • Certaines choses peuvent nous sembler évidentes parce que nous baignons dedans parfois depuis notre jeunesse… Mais les gens qui se font « avoir » n’ont pas cette culture. En répondant à une annonce leur promettant une baisse d’impôt et des revenus complémentaires pour leur retraite, ils tombent sur un vendeur déguisé en conseiller qui leur propose des investissements « excellents » et « sans risque » loin de chez eux, avec des informations aussi fausses que celles que M. Legoff a lues et en se gardant bien de leur donner les chiffres de l’INSEE et de la chambre des notaires. Bien entendu, le notaire ou leur banquier se garde bien de les avertir… C’est scandaleux, mais je ne sais pas trop comment lutter contre cela…

            • D’accord avec vous Patrick, sur la dévalorisation de l’ancien à fortiori lorsque l’évolution très rapide et constante des normes, fait que « l’obsolescence » de Guillaume, s’applique très vite au neuf. Alors dans 9 ans… Il me semble que l’immobilier (locatif) échappe de moins en moins aux modes de (sur-)consommation, où ce qui n’est pas neuf est à jeter. Je pense que les gouvernements successifs sont responsables de ce phénomène (entre autres raisons parce que construire c’est créer des emplois). Intéressée à avoir des opinions même contradictoires sur le sujet.

            • Eh non, Patrick, même si j’aime beaucoup Etang Salé pour y avoir passé de bons moments, je n’y ai jamais habité…..!

              Je suis ce qui est écrit après à 100 %,, maintes fois rabâché :
              – there is no fiscal free lunch, surtout en immobilier
              – ces programmes ne sont pas « stockeurs « de valeur ou constitutifs de patrimoine
              -il faut rénover soi-même
              -les quartiers HLM ne sont plus ce qu’ils étaient ma bonne dame
              -l’obsolescence énergétique oui , on rénove ce qui peut l’être,on rase le reste, on construit (un peu) et surtout on se calme car cette expansion matérielle démentielle va se coaguler puisque c’est une fuite financière en avant, et rien d’autre, qui soutient cette expansion, pas de réels besoins que l’on interroge jamais…
              Et on en revient au vrai aménagement conscient et à longue vue, du territoire France.

              Mais cette portée longue de projets appartient au passé, nous le savons.

              Tout est dans l’immédiat « tendance » (vite balayé) ,mais tant qu’on peut se le permettre énergétiquement.

              C’est sans doute là que ça va coincer…..

              Ah oui, plus que construire, c’est rénover où est le grand gisement d’emplois, on y vient vite car construire va de venir démentiel et très souvent source de malfaçon en France

  4. Où s’arrête l’obsolescence immobilière? Je cite l’exemple de la Charente: l’administration (GIP Charente Solidarités/Soliha) classe « indécent » un logement si un seul interrupteur est un interrupteur à fusible. Si le locataire refuse de laisser entrer les artisans, on part alors pour des mois/ années de galère, mais là absolument personne pour soutenir le bailleur ou raisonner le locataire. Même chose pour les fenêtres en survitrage (même logement) qui auraient peut-être besoin d’un peu de peinture mais qui ne laissent pas filtrer pour autant l’eau, le GIP exige qu’elles soient repeintes (alors que ni l’expert, ni le juge ne l’ont demandé puisqu’elles ne sont pas infiltrantes). Avec un loyer de 230 euros/mois pour un peu plus de 70 m2, on demande du grand luxe, alors que le logement est tout-à-fait habitable, mais aux yeux de l’administration il n’en reste pas moins « indécent », « indigne ». Les dérives de l’administration ont été dénoncées dans un document de 60 pages auprès du défenseur des droits. Avec quels résultats? Alors même si le logement est classé en D (205), devinez ce que fera le bailleur quand il aura pu reprendre le logement?
    Il y a un vrai problème du devenir de l’offre de logements privés dans les zones économiquement fragiles (les dérives administratives visent-elles à un remplacement par l’offre publique?), d’absence également en France d’une entité impartiale qui examinerait les plaintes des bailleurs lorsqu’il a abus manifeste d’une administration, d’absence également d’enquête publique pour déterminer ou /et sanctionner les abus. Aucune écoute sérieuse des bailleurs privés par l’ensemble de la classe politique, pas d’empathie.

  5. OlivierSPb says:

    A 3,5 € du m²/mois brut, je n’imagine guère ce qui reste en net avant impôt mais après taxes foncière et diverses, il vaut mieux vendre à n’importe quel prix dès que possible…

  6. C’est en cours, Olivier, tous les bailleurs privés que je connais vendent ou ferment. La situation était différente il y a 10/15 ans, avant l’inflation de constructions faites dans les communes avec l’argent du contribuable, avant que les plans de surendettement ne soient une nouvelle façon de ne pas payer le loyer mais également une réponse aux expulsions (cf. CCAPEX), avant l’explosion des dégradations (selon la FNAIM elles accompagnent plus de 50Pc des impayés de longue durée) dues au comportement peu « citoyen » de certains locataires et à l’appui irresponsable qui leur est apporté par l’administration, avant l’aggravation de la charge fiscale… On pouvait, il y a 10/15 ans, vivre correctement, même avec de « petits loyers », parfois inférieurs à ceux du parc public.

  7. Voici une carte parssionnante. La carte des 30 villes moyennes les plus fragiles.

    carte france des villes fragiles

    source : http://www.cget.gouv.fr/sites/cget.gouv.fr/files/atoms/files/en-bref-45-cget-12-2017_0.pdf

  8. OlivierSPb says:

    Intéressant. Juste une info, comment traduit-on en Français la locution de novlangue « jeune non inséré »: Chômeur? Dealer? Asocial? Squatter?

  9. OlivierSPb says:

    Là ou je vis, nous sommes des esprits simples. Personne ne sait ce qu’est une « incivilité ». Il y a des lois, les enfreindre c’est comme son nom l’indique commettre une infraction, donc les auteurs d’infractions sont des délinquants et traités comme tels.
    Par contre, si j’ai bien compris comment cela marche en France, vous roulez à 160 sur l’autoroute, vous êtes un délinquant routier (Présumé dangereux), vous massacrez à coups de tags une façade parce que votre shoot à l’héro était trop fort, vous êtes un JNI auteur d’incivilité (Présumé victime)?
    Douce Frannnce, pays de mon enfannnce….

  10. Laissez Trenet, il s’est assez retourné dans sa tombe….

  11. Sarrebruck ville moyenne en France?????

  12. Aber was passiert ???

  13. Genauuuu, Sie meinen, kein problem, wie immer…..

  14. Unglaublich……

    ;;;;;;Remarque…. petit……Remarque…….

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