Assurance vie et gestion de patrimoine

Le régime social de l’activité de location meublée n’est pas simple et la récente reconnaissance de la commercialité fiscale n’est clairement pas un signe positif pour l’avenir.

En effet, depuis le 01/01/2017 et l’adoption de la commercialité fiscale de la location meublée, celle-ci est considérée comme une activité commerciale à part entière.

Comme nous vous le présentions dans cet article « Vers la suppression du régime fiscal de la location meublée par l’adoption de la commercialité fiscale ?« , nous allons peut être vivre le début du régime d’exception appliqué à la location meublée ? La question mérite d’être posée et la situation au regard du sort sociale de l’activité pourrait connaître une évolution majeure dans cette perspective.

Aujourd’hui, selon la situation personnelle de l’exploitant ou la nature de l’activité, le profit de l’activité en location meublée peut être soit soumis aux prélèvements sociaux au taux de 15.50% (et 17.20% à partir du 01/01/2018) soit aux cotisations sociales payées au RSI.

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Notez bien la différence entre des prélèvements sociaux, c’est-à-dire une taxe qui versée sans contrepartie et une cotisation sociale qui donne droit à des prestations sociales telle que l’assurance maladie ou encore la retraite par répartition. Dans certaines situations, l’exploitant pourra rechercher l’affiliation au RSI afin d’obtenir une couverture maladie ou même continuer de cotiser et valider des trimestres dans le cadre de la retraite par répartition.

Le redevable des cotisations sociales pour choisir l’option pour le régime micro social applicable aux micro-entrepreneurs en-deçà de 33100 € de recettes annuelles (82800 € pour les meublés de tourisme classés). Les cotisations sociales seront alors de 22.7% calculées sur les recettes de location meublée et 6% lorsqu’il s’agit d’une location meublée de saisonnière en meublé de tourisme.

Le redevable aux prélèvements sociaux devront payer 15.50% puis 17.20% en 2018) sur le montant du bénéfice de l’activité de location meublée.

 

Synthèse du régime social de l’activité de location meublée

Attention, il s’agit du régime social applicable à l’activité de location meublée. Le régime social de la parahôtellerie qui s’applique aux chambres d’hôtes par exemple n’est celui de la location meublée.

  • Recettes de l’activité de location meublée supérieures à 23 000€. L’exploitant peut alors être loueur en meublé professionnel ou non professionnel en fonction du respect ou non des deux autres critères qui autorise la distinction entre location meublée professionnelle et non professionnelle.
    • S’il s’agit d’une activité de location saisonnière via un meublé de tourisme : l’exploitant est affilié au RSI
    • S’il s’agit d’une activité de location meublée de logements destinés à la résidence principale du locataire : L’exploitant est affilié au RSI s’il est loueur en meublé professionnel et simplement taxé aux prélèvements sociaux s’il est loueur en meublé non professionnel.

 

  • Recettes de l’activité de location meublée inférieures à 23 000€. L’exploitant est alors loueur en meublé non professionnel (LMNP) et sera soumis aux prélèvements sociaux quelle que soit l’activité exercée entre location saisonnière ou résidence principale du locataire.

 

Synthèse du régime social de l’activité location meublée

synthese-regime-social-location-meublee

 

 

Synthèse du régime social de l’activité de parahotellerie et notamment aux chambres d’hôtes.

Pour mémoire, l’activité de chambre d’hôtes n’est pas une activité de location meublée, mais une activité de parahotellerie comme nous vous le présentions dans cet article « location meublée ou para hôtelier ? Quelles sont les différences entre ces deux régimes fiscaux« .

Le code du tourisme présente l’activité de location de chambres d’hôtes mentionnée comme la fourniture groupée de la nuitée et du petit déjeuner. Elle est limitée à un nombre maximal de cinq chambres pour une capacité maximale d’accueil de quinze personnes. L’accueil est assuré par l’habitant.

Chaque chambre d’hôte donne accès à une salle d’eau et à un WC. Elle est en conformité avec les réglementations en vigueur dans les domaines de l’hygiène, de la sécurité et de la salubrité.

La location est assortie, au minimum, de la fourniture du linge de maison.

Petit déjeuner, accueil assuré par l’habitant et fourniture du linge de maison, on retrouve les critères des prestations de service annexes qui rendent l’activité non éligible à la fiscalité de la location meublée. C’est donc le régime fiscal et social de la parahotellerie qui s’appliquera.

  • Recettes de l’activité de location meublée supérieures à 5100€. L’activité de location de chambre d’hôtes est alors considérée comme une activité professionnelle et l’exploitant est affilié au RSI et doit payer des cotisations sociales.
  • Recettes de l’activité de location meublée inférieures à 5100€. L’exploitant est alors considéré comme non professionnel et sera soumis aux prélèvements sociaux de 15.50% puis 17.20% en 2018.

 

Synthèse du régime social de l’activité de parahotellerie et de chambre d’hôtes

synthese-regime-social-parahotellerie

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23 Comments

  1. Félicitations pour cette synthèse difficile à réaliser !

    Il reste le cas du salarié qui loue des locations saisonnières et qui peut rester affilié au régime generale car ses revenus salariés dépassent les revenus de ses locations

  2. jl.valadier@orange.fr says:

    bonjour
    vous écrivez :  » Notez bien la différence entre des prélèvements sociaux, c’est-à-dire une taxe qui versée sans contrepartie et une cotisation sociale qui donne droit à des prestations sociales telle que l’assurance maladie ou encore la retraite par répartition.  »
    il manque une négation ??
    c’est : qui ne donne pas droit…. ???
    Merci de me confirmer, je suis en pleines réflexion sur ce sujet et j’ai beaucoup de difficulté à prendre une décision.

    • Si, je confirme. Les cotisations sociales versées aux RSI permettent d’obtenir une couverture sociale, de cotiser et valider des trimestres pour la retraite.

      • jl.valadier@orange.fr says:

        yes ! j’ai mal lu votre article !
        j’ai lu « est  » mais vous avez écrit « et » (une taxe qui versée sans contrepartie ET une cotisation sociale)

  3. Belle synthèse en effet. Sur le meublé on a intérêt à passer au réel pour amortir et défiscaliser

  4. Merci pour cette synthèse. Mais, j’aurais besoin d’un éclaircissement concernant le RSI . Faut il faire la démarche de s’affilier ? Si oui, à quel moment faut il le faire? Le fisc nous taxe aux prélèvements sociaux, Le fera t il pour le RSI ?????
    Merci pour votre réponse.

  5. Bonjour

    Vous voulez dire que pour un salarié qui aurait des chambres d’hôtes, le fait de cotiser au RSI lui permettra d’obtenir des trimestres supplémentaires pour sa retraite ?

    Cordialement

    • ALAIN LAMBARD says:

      Les pluri actifs (Salariés +TNS+ …) ne peuvent générer globalement, au maximum, que 4 TR par an; mais dans tous les cas le régimeTNS générera des droits à la retraite.

  6. Bonjour Pierre,
    En fait, je suis loueur en meublé de Tourisme avec un CA de plus de 23000€. J’ai 70 ans et pas de retraite.
    Mon soucis, c’est mon affiliation au RSI. Comment et quand m’affiler ? C’est le fisc qui s’en charge comme pour les prélèvements sociaux, la CFE…? Ou dois-je faire la démarche personnellement.
    Merci pour votre aide.

  7. Bonjour

    Vous devez faire une démarche personnelle lorsque vous passez le seuil

    Ensuite le fisc peut s’en charger pour vous mais l’addition n’est pas la même à la fin !

  8. Merci à vous tous. Il ne reste plus qu’à me mettre en marche……..vers le paiement de cotisations…..

  9. Dans le 1er schéma, ne manque-t-il pas la catégorie recettes < 23000 E et locations saisonnières ?
    merci.

    • Alain LAMBARD says:

      Effectivement pour « essayer d’être exhaustif » il faudrait également ajouter:
      Lorsque les recettes sont 23 K€), la notion de LM d’habitation qui ne constitue pas la résidence principale du propriétaire (même avec, quelque soit le CA. Dans ces deux situations l’inscription au RSI n’est pas obligatoire et les cotisations ne sont pas dues.

      Il ne faut cependant pas oublier la dernière hypothèse retenue par le L613-1 8°, c’est à dire l’inscription au RCS en tant que LMP; dans ce cas, les cotisations sont dues si le CA est > 23 000€

      L’assujettissement aux cotisations peut se résumer comme suit à compter du 01/1/2017 (hors parahôtellerie et chambres d’hôtes):
      Les recettes annuelles tirées de cette activité par l’ensemble des membres du foyer fiscal doivent dépasser 23 000 € et une des 2 conditions suivantes doit être remplie :
      – ces locaux sont loués à une clientèle y effectuant un séjour à la journée, à la semaine ou au mois et n’y élisant pas domicile, sauf option contraire du loueur de meublés pour une affiliation au régime général de la sécurité sociale ;
      – un membre du foyer fiscal au moins est inscrit au RCS en tant que loueur professionnel.

  10. Bonjour,
    Dans le cas du LMNP de Tourisme dépassant le seuil des 23000€, vous indiquez qu’il peut opter pour le statut d’auto entrepreneur .
    Pouvez me dire qu’elle est l’affiliation la moins onéreuse je dois choisir ?
    Auto entreprise, URSSAF, RSI?
    Je n’ai pas d’autres revenus.
    Merci.

    • ALAIN LAMBARD says:

      Ça dépend…
      Votre meublé de tourisme est classé (MTC) ou non classé (MT)?
      Il faut d’abord estimer vos charges réelles et les comparer à l’abattement de de 71% pour le MTC, sinon 50% pour me MT
      Si le régime « forfaitaire  » est plus favorable il faut alors comparer les deux régimes: auto entrepreneur ou régime micro « normal ».

  11. Mes meublés sont classés, régulièrement tous les cinq ans.
    Jusqu’à ce jour, je bénéficiais de l’abattement de 71 %.
    Je n’ai que les charges courantes à assumer. Ces appartements ont été rénovés.
    Mon gros soucis est de savoir vers quelle genre d’affiliation, je dois m’orienter afin que la taxation soit la plus légère possible.

  12. Bonjour,

    Merci de me confirmer que pour 2018, si je suis LMNP et que mes revenus locatifs sont inférieurs à 23’000 €:

    1) Je ne paie pas la CSG RDS de 17,20%
    2) Si je choisis le régime Micro BIC j’ai droit à 50% d’abattement et à 71% si je fais classer mon appartement
    3) Mes seuls impôts (à part taxe foncière, taxe de séjour) sera le résultat de ce revenu diminué de l’abattement et ajouté à mes revenus. Le total des 2 sera imposé au taux en vigueur.
    4) Si mes revenus dépassent 23’000 € et ne dépassent pas 32’800 € (j’ai lu 71’000 € dans de nouveaux textes !!!) Je paie les 17,20% de CSG RDS et j’inclus le résultat dans mes revenus de même manière. Vrai – Faux??
    5) Si mes revenus dépassent 32’900 € je passe au régime général ou je paie RSI, CGS RDS et impôts.

    Vos réponses actualisées à la situation fiscale 2018 me seront précieux…

    Merci d’avance

  13. Bonjour,

    Si j’ai le statut LMNP, je vous prie de confirmer-infirmer les assertions suivantes:

    1) Si je choisis le régime micro-Bic et que mes revenus sont inférieurs à 23’000 €, je ne suis pas assujetti aux cotisations sociales de 17,20%
    2) Dans ce cas, j’ai droit à un abattement de 50% ou de 71% si j’ai fait classer mon logement. Le résultat de ce revenu après abattement sera simplement intégré à mes revenus et soumis à l’IR.
    3) Mes seuls autres taxes seront taxe foncière et taxe de séjour
    4) Si je dépasse les 23’000 € et plafonne à 32’800 € (j’ai lu 71’000 pour 2018!!!), je serai assujetti aux cotisations sociales et j’intègrerai mes revenus à mes revenus personnels.
    5) Si je dépasse les 32’900 e, je serai au régime RSI. Plus de Cotisations sociales de 17,2% passage au régime réel et intégration du résultat à mes revenus. Nécessité d’un comptable.

    Vos réponses seront précieuses.

    Merci d’avance,

    Michel

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