Et voilà, c’est reparti… Les prix de l’immobilier ont à peine baissé de 10% depuis 2011 que nous re-commençons déjà à entendre parler de prochaine hausse des prix de l’immobilier sur fonds de taux de crédits immobilier incroyablement faibles !

C’est le constat fait par le baromètre Se loger qui fait état :

En Mars le prix des logements anciens sont supérieurs de 2% en Mars 2016 par rapport à Mars 2015 ; Il y a un an à la même époque, les prix baissaient de 1%.

– Mais sur le dernier trimestre, on constate un certain essoufflement de la hausse avec seulement +0.20%, alors qu’il y a un an, la hausse était de +2.4% sur les trois premiers trimestres 2015.

– Sur un an, les prix de l’immobilier neuf s’inscrivent également en hausse de 2.40%. Cette hausse s’essoufflent puisque les prix de l’immobilier neuf s’affichent en baisse sur les trois derniers mois. 

 

evolution prix immobilier avril 2016

 

 

 

– En mars 2016, les prix de l’immobilier sur un an s’affichent en hausse dans 73.50% des villes de plus de 100 000 habitants. 

prix immo 2016

 

 

La marge de négociation, c’est à dire la différence entre le prix affiché et le prix de vente tend à se réduire pour retrouver sa tendance de long terme. Cet indicateur est important et le prémisse d’une hausse potentielle des prix de l’immobilier.

Progressivement, les vendeurs reprennent la main sur le marché et les acquéreurs ne peuvent plus négocier les prix à la baisse.

 

marge de négociation prix immobilier

 

evolution marge négociation prix immobilier

 

 

Le marché immobilier profite pleinement de la faiblesse des taux d’intérêt des crédits immobilier et d’une conjoncture économique qui s’améliore lentement mais surement.

Bref, tout va bien mieux dans le meilleur des mondes… et le marché de l’immobilier semble sortir de sa torpeur pour retrouver un dynamisme qu’on n’espérait plus.

Ce dynamisme trouve son origine principale dans l’effondrement des taux des crédits immobilier (cf »Meilleurs Taux de crédit immobilier actuels – Mai 2016 : Les taux d’intérêt peuvent ils encore baisser ?« ). Les investisseurs et plus particulièrement les primo-accédants profitent pleinement de ces conditions incroyablement favorables pour s’endetter et mettre à profit la baisse de 10% des prix de l’immobilier constaté depuis 2011.

Selon nos estimations, la baisse des taux d’intérêt et la baisse des prix sont à l’origine d’un gain de pouvoir d’achat de -+ 30% par rapport à 2011 : Le prix de revient d’un investissement immobilier à crédit est 30% plus faible en 2016 qu’en 2011 ! Cette « baisse » très forte du prix de revient redonne de l’attrait à l’investissement immobilier. (cf »Investir dans l’immobilier coûte 31% moins cher en 2016 qu’en 2011 grâce à la baisse des prix et des taux d’intérêt des crédits.« ).

Cette baisse du prix de revient de l’immobilier est d’autant plus intéressante que la baisse de 10% de l’indice INSEE des prix de l’immobilier reflète en réalité une baisse nettement plus forte comme nous vous l’expliquions dans cet article Pourquoi la baisse des prix de l’immobilier a été plus violente que ne le laisse croire l’ indice INSEE – NOTAIRE ?

 

Une amélioration pérenne du marché de l’immobilier ou feu de paille ?

La question est alors de savoir si cette amélioration du marché de l’immobilier est pérenne ou un soufflet amené à retomber dans quelques mois ? La réponse est impossible mais devrait être corrélée au niveau des taux d’intérêt. Comme nous vous l’expliquions dans cet article « Faut il abandonner l’idée de la grande baisse des prix de l’immobilier ?« , les prix de l’immobilier devraient rester à ces niveaux stratosphérique tant que les taux d’intérêt resteront aussi faibles.

Donc, pour faire simple, oui, les prix de l’immobilier sont trop élevés, oui, les prix de l’immobilier sont déconnectés de l’économie réelle, oui, les taux d’intérêt subventionnent le niveau des prix … mais bien malin sera celui capable de préciser le moment du retour à la réalité des prix de l’immobilier ? Demain matin, dans 10 ans, dans 20 ans ???

Une seule certitude : Le prix de revient de l’immobilier à crédit a baissé de 30% depuis 2011 ! Impossible de prédire l’évolution future, mais à l’achat les prix ont bien consolidés par rapport au plus haut (surtout si l’on considère que la baisse réelle des prix de l’immobilier est supérieure à 10% depuis 2011 – Pourquoi la baisse des prix de l’immobilier a été plus violente que ne le laisse croire l’ indice INSEE – NOTAIRE ?)

 

Source : Etude seloger

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3 Comments

  1. Il y a a minima une coquille dans le tableau de « SeLoger »

  2. Laurent de nos-finances-personnelles.com says:

    Bonjour,

    L’indice Notaires-Insee au 4ème trimestre 2015 montrait déjà une stabilisation en glissement annuel au T4 2015
    pour l’ensemble des biens en France métropolitaine, et même une remontée de +0,4 % pour les seules maisons (http://www.insee.fr/fr/themes/info-rapide.asp?id=96). Les données du T1 2016 de « Se Loger » semblent confirmer la nouvelle dynamique à la hausse.

    Par ailleurs, je ne vois pas d’où vient ce chiffre de « 10 % de baisse depuis 2011 » que je retrouve pourtant cité par plusieurs sources, y inclus en introduction de cet article.

    Si on revient à la « vraie » source, c’est-à-dire les séries longues publiées par l’INSEE, ici :
    http://www.insee.fr/fr/indicateurs/ind96/20160225/sl_B_T42015.xls, un rapide petit exercice dans l’onglet ‘Glissements annuels’ montre :

    – que la baisse cumulée du T4 2011 au T4 2015 pour l’ensemble de la France métropolitaine est de – 6,5% (pas -10 %)

    – qu’il y a une forte disparité géographique. La baisse la + forte sur la même période est de -14,4 % pour les appartements de l’agglomération de Marseille. Les baisses autour de -10 % concernent par exemple l’ensemble des biens en PACA, ou les appartements dans le Nord-Pas-De-Calais.

    Ce qui me permet de revenir sur la critique de l’indice Notaires-Insee dans un article précédent, et référencé dans celui-ci.

    Je me demande si l’impression de sous-estimation de la baisse des prix par cet indice Notaires-Insee ne provient pas simplement d’un effet de moyenne géographique en raisonnant sur l’indice d’ensemble. Nous connaissons tous des endroits où les prix ont baissé de plus de 30 % sur la même période. Une moyenne n’est rien qu’une moyenne. Non ?

    Laurent. @nos_finances

  3. Toujours de l’excellent JM CIUCH….. le « viré » du crédit Foncier pour « non adhésion à la ligne »

    Point de vue de Jean-Michel Ciuch, Immo G Consulting

    Logements neufs trop chers : une affaire d’Etat ! Comment les politiques et les élus ont fait flamber les prix du foncier
    11.05.2016
    Le législateur justifie son interventionnisme dans le domaine du logement par la nécessité de réguler un secteur qui n’obéirait plus aux lois du marché. De fait, la construction résidentielle est en partie sortie du jeu de la libre concurrence, ce qui ne manque pas d’avoir des répercussions sur les prix.

    Mais l’idée commodément avancée d’une « guerre des promoteurs » est sans fondement. Dans sa nouvelle étude « Foncier et logements neufs : pourquoi les prix ne peuvent pas baisser », Immo G Consulting révèle les causes réelles des dysfonctionnements de la production de logements neufs, tout en identifiant les responsabilités et en proposant des solutions.

    Constat : l’explosion des valeurs du foncier

    L’offre de logements neufs, notoirement insuffisante en zones tendues, ne répond plus à la demande. La pénurie qui en résulte pousse les prix de vente, et les loyers, à des niveaux trop élevés pour nos concitoyens, qui peinent à se loger en location, comme en accession à la propriété. Pourquoi une telle pénurie ?

    Laisser entendre que les promoteurs sont les principaux responsables de la cherté des prix du neuf et d’une pénurie d’offre est fallacieux. Les promoteurs ne demandent qu’à construire. Mais, pour cela, il faut des terrains et des permis, deux éléments clés qui échappent aujourd’hui aux lois du marché parce qu’ils sont entre les mains de l’Etat et des collectivités.

    De 25% à 50% du prix de vente. La cause principale de la cherté des logements neufs est à chercher dans le coût du foncier, qui entre pour une part de plus en plus importante dans le prix de revient des constructions neuves. Selon la carte nationale des prix des terrains établie par Immo G Consulting :

    En province, dans les grandes métropoles régionales comme Lyon, Marseille, Bordeaux, Nantes, Montpellier, où un appartement neuf se vend entre 3 500 et 4 000 € le m², la part du foncier représente de 840 à 1 140 € par m² habitable, soit de 25 à 30% du prix de vente. Avec de fortes disparités géographiques : à Lyon, Nantes, Strasbourg, Marseille ou Lille, un terrain vaut 3 fois le prix de celui situé à Nancy, Clermont-Ferrand, Reims, Limoges, Valenciennes ou Pau.

    En Ile-de-France, en première couronne parisienne, la part du foncier représente couramment entre 1 000 et 2 200 € par m² habitable, pour des prix de vente compris entre 3 500 et 5 000 €, soit de l’ordre de 25% à 45%. A Boulogne-Billancourt, Levallois-Perret ou Versailles, un terrain vaut près de 10 fois le prix de celui situé à Albi, Besançon ou Valence.

    A Paris même, où le m² habitable dans le neuf est vendu entre 9 000 et 12 000 € le m², le prix du foncier s’étend de près de 3 000 à 6 000 € par m² habitable, soit de 30% à 50%. Ainsi un terrain parisien peut valoir plus de 30 fois le prix de celui situé à Tarbes, Auxerre, Le Mans ou Mulhouse.

    Explication : l’interventionnisme coûteux des politiques et des élus

    Pour expliquer la proportion démesurée du foncier dans le prix de revient des logements neufs, Immo G Consulting met en évidence trois raisons majeures : la mainmise sur le foncier des Autorités Publiques, la façon dont sont octroyés les droits à construire et la nature des aides publiques au logement. Ces facteurs renchérissent le prix des logements neufs de 15 à plus de 25% en zones tendues.

    Les Autorités Publiques s’accaparent le foncier et empêchent toute concurrence

    En zone tendue, il y a de moins en moins confrontation entre une offre et une demande privée, mais une mise en concurrence entre les promoteurs initiée directement par les collectivités territoriales via les procédures d’appel d’offre qui favorisent l’inflation des prix. Dans le cadre de ces appels d’offre, l’écart entre le prix le plus élevé retenu et le moins élevé proposé par les promoteurs peut excéder 15 %, écart dont les ménages ne bénéficieront pas.

    La collectivité locale monopolise l’offre de terrains aménagés. Une des opérations parisiennes les plus emblématiques illustrant ce propos est l’aménagement des Batignolles où tout s’est quasiment fait entre l’Etat, la Ville de Paris, SEMAVIP, SNCF et RFF. En s’accaparant, parfois à vil prix, les terrains en secteurs central et périphérique pour conduire leurs projets urbains, les collectivités participent à la rareté de terrains à bâtir.

    Mieux encore, la pénurie leur est profitable, car elle renchérit le prix du foncier et, en conséquence, leurs recettes. Pénurie et renchérissement renforcés par la longueur parfois très importante des opérations d’aménagement (de 10 à plus de 25 ans ! – comme à Aix en Provence -) à laquelle contribuent les changements de municipalité et subséquemment de politique urbaine.

    Les collectivités locales distribuent arbitrairement et au prix fort les droits à construire

    Même lorsqu’un terrain n’est pas dans le périmètre d’un projet urbain, propriétaires privés du foncier et promoteurs doivent passer par un système de négociation avec la ville. Le droit de construire, d’aménager et de lancer des opérations, le choix de la destination des immeubles, la détermination des programmes, voire parfois le choix de l’architecte, appartiennent aux collectivités.

    Le droit de propriété individuel est supplanté par un « droit de propriété de la collectivité sur son territoire ». Ainsi, en Ile-de-France, depuis la fin des années 90, les collectivités locales ont alimenté et entretenu la pénurie dramatique de logements et leur cherté en détournant plusieurs millions de m² de droits à construire au profit de l’immobilier d’entreprise dont la rentabilité fiscale et financière attendue apparaissait bien plus élevée et qui subit depuis lors une suroffre historique. Exigences excessives.

    La collectivité fixe le montant des taxes et participations exigibles des aménageurs/constructeurs pour financer les équipements publics. Or, avec la complicité d’architectes urbanistes aux idées souvent très coûteuses, les collectivités locales ont des exigences parfois trop fortes en matière d’équipement et de transport et imputent de façon excessive les coûts d’urbanisation au prix des terrains aménagés.

    A Bordeaux, par exemple, le projet, adopté en 2010 par la Communauté urbaine et la Ville, de création d’un éco quartier aux Bassins à flot prévoit notamment le développement d’équipements publics, à hauteur de 124 M€, des installations de proximité (écoles, crèches, équipements sportifs) destinées à accueillir près de 12 000 habitants d’ici 2030, mais aussi la réalisation d’une Cité des civilisations du vin, le développement d’un port de plaisance… Résultat, les prix de vente des logements en secteur libre dépassent 4 000 € le m² hors parking.

    A Lyon, la première phase de l’éco quartier Confluence a représenté un investissement de 1,165 Md€. Des espaces publics généreux et de grands équipements ont été prévus, dont le musée des Confluences, d’un coût de 255,4 M€ (contre 61 M€ prévus au départ). Résultat, les logements libres sont commercialisés à plus de 6 000 € le m² et les logements dits abordables sont passés de 2 700 € le m² en 2007 à un plafond de 3 600 € le m² en 2014.

    Des Sociétés d’Aménagement, bras armés des collectivités locales, qui coûtent chers. Au fil du temps, celles-ci sont devenues gourmandes en moyens humains. Pour exemple la Société d’Aménagement de la Métropole Ouest Atlantique (Nantes) est passée de 6 personnes à sa création en 2003 à 17 en 2008 et 34 en 2014. Par ailleurs la rémunération de ces sociétés aux bilans des opérations d’aménagement qu’elles conduisent, non en fonction de leurs charges réelles de fonctionnement, mais sous forme d’imputation forfaitaire de charges ou/et de pourcentages sur les montants des travaux, les dépenses d’acquisition et les prix de cession, a pour effet remarquable d’encourager la vente des charges foncières à des niveaux aussi élevés que possible.

    Ainsi si l’on conserve le même exemple de la SAMOA, il est prévu une rémunération de 5,5 % des montants HT des cessions, et de 4% des dépenses d’acquisition, frais compris. Les comportements des communes aux effets inflationnistes sur les prix de vente des logements neufs peuvent prendre des formes diverses. Ainsi, la ville de Nanterre (Hauts-de-Seine) impose aux promoteurs une Charte relative à la qualité des constructions neuves, avec l’exigence d’un nombre important de grands logements et de performances énergétique et thermique des bâtiments entraînant une augmentation d’au moins 20% du coût de construction, rendant les prix de sortie incompatibles avec la notion de logement abordable.

    La politique du logement de l’Etat (dispositifs fiscaux, aides au secteur publique, etc.) pèse sur les prix de vente du secteur privé

    Les dispositifs de défiscalisation dopent la demande, mais ont un fort impact sur le prix final des terrains à bâtir, en nombre insuffisant, au détriment des accédants à la propriété. Ainsi, en moins de 15 ans, la valeur patrimoniale des terrains bâtis a été multipliée par 10, alors que celle des logements construits sur ces terrains n’a fait que doubler.

    L’accroissement du pouvoir d’achat des ménages, que ces prêts ont induit, a été rogné par un renforcement du prix des droits à construire résultant d’une insuffisance d’offre en zones tendues. En conséquence, le renforcement des facilités et conditions d’octroi des PTZ depuis le 1er janvier 2016 pourrait accentuer davantage encore les pressions inflationnistes sur le foncier et, sans doute, induire in fine un jeu à somme nulle.

    Les subventions financières et fiscales octroyées largement aux organismes HLM pour favoriser l’offre en logements sociaux alimentent, pour partie, des « trésors de guerre » chez certaines sociétés. Dans le même temps, le subventionnement de terrains à bâtir par la collectivité soutient l’inflation des prix du foncier qui représente environ 20% du prix de revient d’un logement social.

    Propositions : une chaîne vertueuse de la production foncière

    Parmi les solutions proposées par l’étude d’Immo G Consulting, figurent notamment : la création d’un observatoire foncier indépendant et transparent dont les maîtres-mots seraient « diagnostic » et « anticipation » ; l’instauration d’une politique foncière locale envisagée sur le long terme, assurant stabilité du zonage, négociation avec les promoteurs, organisation du financement de l’aménagement, et permettant d’agir sur les différentiels de prix à travers l’agglomération ; conduire une politique d’aménagement avec le souci de réguler la production de terrains à bâtir au regard du taux d’absorption du marché immobilier et des besoins réels des ménages ; inciter à la libération du foncier non bâti, en zone tendue, par une fiscalité adaptée et pérenne ; développer le plafonnement des prix de sortie des programmes neufs, mis en place dans les grandes agglomérations (Marseille, Nantes, Lyon, Montpellier…) sous le label « logements abordables » ou « à prix maîtrisés » ; cultiver une autre vision de la ville en encourageant le développement de centralités secondaires, afin d’alléger la pression foncière sur le coeur de ville et de revaloriser les espaces en périphérie.

    Les clefs pour accéder à un foncier moins cher existent bel et bien. Mais elles nécessitent de cultiver une autre approche de l’immobilier et de la ville, une politique ambitieuse et sur le long terme en phase avec les enjeux sociétaux, en écartant toute politique de court terme à des fins électoralistes ou nourrie par la financiarisation de l’immobilier.

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