Nous l’évoquions dans un récent article et nous vous faisions part de l’incroyable évolution des mentalités et des modes de perception dans la valorisation d’un immeuble (qu’il s’agisse d’un appartement ou d’une maison). Depuis 2007 et le grenelle de l’environnement, la question de la performance énergétique des bâtiments devient une donnée importante voire essentielle dans l’acte d’achat d’un immeuble.

La valeur « verte » de l’immobilier tend à progressivement s’installer. Il s’agit en réalité d’un effet d’obsolescence énergétique des bâtiments, (comme nous vous l’expliquons ici depuis 2011  » Prix de l’immobilier : entre obsolescence énergétique et baisse du prix des terrains à bâtir. » et Anticiper les normes « énergétiques » RT2012 et RT 2020 pour réussir son investissement immobilier locatif.).

 

 

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L’immobilier « vert » disposant d’un niveau de performance énergétique satisfaisant ne subira pas une dépréciation de valeur liée à l’obsolescence énergétique des bâtiments

Le propos est d’affirmer que la valeur verte du bâtiment, c’est à dire son niveau de performance énergétique, n’est pas de nature à donner une valeur supplémentaire à l’immeuble, mais qu’un bon niveau de performance énergétique est indispensable pour maintenir la valeur patrimoniale de ce dernier.

En effet, la valeur d’un immeuble ancien est relativement simple à déterminer. Un immeuble, ce n’est que :

  • Un terrain à bâtir (prix du terrain à bâtir en fonction de l’emplacement) ;
  • sur lequel est bâti un immeuble (prix de construction au m²)
  • affecté d’un taux obsolescence fonction de la qualité intrinsèque de cet immeuble au regard des normes actuelles de construction et de confort. 

Au final, la valeur d’un immeuble ancien dépend principalement du prix du foncier, mais également de l’évolution des normes de construction qui rendent plus ou plus rapide l’obsolescence dudit bien immobilier. Un immeuble ancien, c’est un immeuble neuf affecté d’un taux de vétusté fonction de l’habitabilité de ce dernier.

Le critère « Performance énergétique » ou « valeur verte » tend à prendre de plus en plus d’importance au fur et à mesure de l’amélioration du parc immobilier.

Pour espérer une moindre dépréciation liée à l’augmentation des normes de construction et de confort, il est indispensable d’engager des travaux qui permettront d’adapter la qualité intrinsèque de l’immeuble au regard des normes exigées dans l’immobilier neuf. C’est ce que l’on nomme l’obsolescence énergétique des bâtiments en ce qui concerne l’importance de la valeur verte.

 

Une carte des variations des prix de l’immobilier en fonction de la performance énergétique des bâtiments.

Les notaires de France viennent de publier une étude qui révèle l’importance de l’obsolescence énergétique selon les zones géographique.

Carte de France de l’impact de la « valeur verte sur les prix de l’immobilier »

carte valeur des immeubles en fonction de la performance énergétique

 

 

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Des prix de l’immobilier qui peuvent varier de 25% selon la qualité de la performance énergétique.

Cette carte est particulièrement intéressante et riche d’enseignements. Mais attention à ne pas lire et interpréter les informations de manière trop rapide.

Les immeubles sont classés selon leur diagnostique de performance énergétique et bénéficient d’une classification « A; B; C; D; E; F; G ». En fonction de la classification obtenue, il est aisé de comparer la valeur de biens ayant des caractéristiques comparables.

Le niveau de performance pivot est « D ».

Par exemple, pour la grande région Aquitaine, Limousin, Poitou Charente, l’écart de prix entre un immeuble classé « D », et un immeuble classé « A, B » est de 9%. A caractéristiques comparables, un immeuble classé A ou B se vendra 9% plus cher qu’un immeuble classé D.

De même un immeuble classé « F » ou « G », se vendra 18% moins cher qu’un immeuble classé « D », mais surtout, un immeuble classé « F ou G » se vendra en moyenne, et à caractéristiques comparables, 25% de moins qu’un immeuble classé « A ou B ». 

L’écart de variation est incroyable élevé et nettement supérieur aux informations dont nous avions connaissance auparavant. Certains pouvaient même remettre en cause l’existence même de cette valeur « verte ».

Nous avons ici la démonstration du contraire. Mais attention, encore une fois, il ne s’agit pas d’affirme qu’un immeuble disposant d’un niveau de performance énergétique verra son prix augmenter, mais surtout qu’un immeuble aux performances énergétiques dégradées verra sa valeur également dégradée.

 

De surcroît, il y a fort à parier qu’au gré de la mise aux normes de construction et de confort du parc immobilier, l’obsolescence énergétique des bâtiments et l’écart de prix entre les immeubles performants et les autres augmentera.

Ceci explique probablement l’absence de prise en compte du niveau de performance énergétique dans la valorisation d’un immeuble à Paris. En effet, faute de comparable et d’un parc immobilier neuf suffisant, les candidats acquéreurs n’ont pas le choix entre immeuble neuf aux normes et immeuble ancien à la performance énergétique dégradée.

 

Vous n’avez plus qu’une chose à faire pour maintenir la valeur patrimoniale de votre bien immobilier : Faire des travaux !

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55 Comments

  1. « De surcroît, il y a fort à parier qu’au gré de la mise en norme de construction et de confort du parc immobilier, l’obsolescence énergétique des bâtiments et l’écart de prix entre les immeubles performants et les autres augmentera. »

    C’est une certitude.

    • Je n’en suis pas vraiment certain, en tout cas pas partout, ni pour tous les types de biens.

      Excellent article, qui entre dans mes compétences, et ma longue expérience sur le sujet.
      Sur lequel j’aurais beaucoup à dire.

      Ma RP est classée B, elle serait A si j’avais à la construire aujourd’hui.

      Pour faire simple:
      – je suis d’accord avec le sens général de l’article, ça mérite d’être noté, étant parfois un peu critique 🙂
      – attention de ne pas mélanger tous les « bâtiments » maisons individuelles ou immeubles
      – Guillaume a montré un exemple avec 25% d’écart, mais il est inférieur à 5% dans l’Ile de France
      – Il faut différencier la RP et le bien locatif
      – Guillaume ne m’écoute pas, mais j’insiste sur le fait que dans l’Immobilier d’investissement en particulier, maintenir la valeur patrimoniale n’est pas le sujet, qui est de maintenir les revenus
      – Il eut été intéressant donc de faire la même carte avec comme référence le loyer suivant la catégorie
      – 2 biens peuvent avoir 2 indices de performance très différents suivant l’examinateur, donc être prudent avec les résultats (j’ai un bien classé E qui devrait être C et un autre c’est le contraire D qui devrait être E)
      – les programmes ne sont pas complètement au point: mes calculs sont faits en utilisant les lois de la thermodynamique (je me suis beaucoup amusé avec un contrôleur)
      – il est plus facile de mettre aux normes un pavillon qu’un immeuble
      – la localisation du bien a plus d’importance que la performance énergétique, c.-à-d. que le paramètre essentiel est le Foncier (je sais des terrains se vendent aujourd’hui 1€/m2). C’est mon explication du peu d’influence par exemple à Paris

      etc., etc. ….

      Je suis curieux de lire les commentaires.

  2. On compare des choux et des carottes ( au moins pour la province ). Un bien classé dans les zones E/F/G va bien souvent être un bien qui est ancien et qui n’a pas été entretenu réguliérement ( par exemple au niveau des fenêtres ). les biens classés en A et B sont des biens récents voire très récents disposant de surcroit des éléments de confort correspondant aux aspirations actuelles des occupants ( localisation , proximité de transports ,aménagement intérieur … )
    En déduire que l’étiquette énergétique est si importante que cela dans les valorisations est abusif. Par ailleurs , quand on pose les chiffres de la rentabilité d’ investissement écologiques , les temps de retour sont souvent extrêmement longs. On peut d’ailleurs craindre que la baisse de l’immobilier dans certains endroits ne dissuade les propriétaires d’investir de l’argent neuf dans un bien qui perd de la valeur !

  3. Je suis d’accord avec Didou, c’est pas si simple. Un logement à la norme RT2012 se vend forcément mieux qu’un logement des années 70, parce qu’il est au gout du jour. Il y a souvent tout à refaire dans un logement de 30 ou 40 ans: cuisine, SDB, distribution des pièces, mode de chauffage, isolation étanchéité… Dans un appart en copro, les charges explosent pour ces vieux appartements.
    Je ne suis pas certain que la performance énergétique soit le seul critère de différence de prix dans cette étude, voire même qu’il est insignifiant. Néanmoins, cela montre qu’il est important de maintenir son bien au gout du jour et que les travaux réalisés ne sont pas des dépenses mais bien un investissement.

  4. Fredy Gosse says:

    il est impossible de généraliser…Tout dépendra de la zone tendue ou pas
    j’aimerai bien qu’on refasse une étude en tenant compte du prix actuel de l’énergie.Les français ne savent pas compter l’argent public mais le leur si -:)
    le choix de faire de l’amélioration énergétique viendra de la comparaison du coût des travaux de rénovation par rapport au gain espéré d’économie d’énergie….Pour la revente bien souvent un coup de « blush  » à la mode fera autant d’effet qu »une rénovation lourde toujours sous estimée surtout dans une zone recherchée et sauf erreur d e ma part ( bien possible y a trop de chose à suivre) il me semble que le conseil constitutionnel a supprimé l’obligation de la rénovation énergétique qui restera donc facultative ( de temps en temps le bon sens est prés de chez vous…)
    Donc ….ce sera toujours la vieille loi de l’offre et de la demande ,au grand dam des ripolineurs verts

  5. Intéressants ces chiffres. merci

  6. – en zone tendue, je confirme que les locataires se contre foutent du green washing, alors même que l’on a du B ,C, voire A ! l’emplacement fait donc encore la loi.
    – pour la revente après rénovation, comme d’habitude la schizophrénie française, agit, on est « pour » le green wahing », mais pour les autres et dans l’absolu.
    En revanche, à l’achat, on veut de l’ancien rénové B au prix de la bonne affaire épave thermique, bref, l’acquéreur actuellement en position de force ne tient pas compte – quant au prix-dans son intention d’achat de la performance énergétique du bien rénové.

    Par conséquent, la raison veut ,comme toujours ,que la meilleure énergie soit celle que l’on ne consomme pas, mais on rechigne à faire des travaux pour louer (on ne loue pas plus cher) ou pour vendre car cela ne se répercute pas sur le prix de vente de l’ancien rénové…

    Croire que l’achat immobilier se fait sur des bases ultra rationnelles (dont la perf énergétique) est une grossière erreur( malheureusement pour les cas graves que j’ai eu à traiter !)

    Le bien obsolète sera négocié moins cher à la revente, voilà tout, mais le rénové peinera tout de même à maintenir sa valeur,sauf emplacement n°1 et tension

    Enfin , j’ai déjà évoqué le problème des locataires en BBC : les rapports montrent que l’économie repose avant tout sur… le comportement des habitants, qui pour certains chauffent la fenêtre ouverte… puisque c’est BBC !!!

    Humain quand tu nous tiens…

  7. Tiens, ça vient de tomber… :=))

    Selon un sondage Ifop/Eni Gas & Power, les Français seraient sensibles à la protection de l’environnement, mais pas au point d’augmenter leur budget énergie.

    En effet, la quasi-totalité des Français déclare chercher à maîtriser sa consommation d’énergie (91 %), plus de la moitié affirmant même le faire tout au long de la journée (58 %). Sachant que cette part de la population croît avec l’âge du répondant (de 31 % des 18-24 ans à 67 % des 65 ans et plus) tout en étant plus importante chez les propriétaires (64 %, +14 points par rapport aux locataires) et les personnes résidant dans une maison (61 %, +8 points par rapport à ceux résidant en appartement).

    Dans le détail, les gestes les plus perçus comme permettant de faire des économies d’énergie ont trait au chauffage – baisser le chauffage ou la climatisation (45 % de citations) et éteindre le chauffage dans le cas d’une absence prolongée (41 %) – ou à l’éclairage – mettre des ampoules basse consommation (44 %).

    Les interviewés pensent un peu moins à ne pas laisser les équipements en veille (29 %) ou à réduire leur consommation d’eau (28 %), même si cela s’avère moins vrai chez les 18-24 ans qui placent ce dernier item en seconde position des gestes visant à économiser de l’énergie (44 %, +16 points par rapport à l’ensemble). Ces gestes permettant de faire des économies d’énergie au quotidien sont en effet jugés nécessaires par tous (94 %), mais aussi efficaces (87 %) et faciles à mettre en œuvre (86 %).

    À l’inverse, à peine un tiers des Français les considèrent « contraignants, qui prennent du temps » (30 %) ou bien encore un « obstacle au bien-être, au confort » (30 %). Sur ce dernier point, on notera toutefois que les jeunes partagent davantage ce jugement péjoratif que leurs aînés (39 % des moins de 35 ans estiment ces gestes à la fois contraignants et comme des obstacles au bien-être, +12 points par rapport aux 35 ans et plus). Parallèlement, on observe que la quasi-totalité des Français s’estime sensible aux économies d’énergie (95 %) au point de réduire un peu leur confort (56 %), constat légèrement moins vrai chez les 18-24 ans (49 %, -7 points par rapport à l’ensemble) et les employés (48 %, -8 points). Comparativement, les professions libérales et cadres supérieurs s’avèrent plus enclines à réaliser ces économies d’énergie (68 %, +12 points).

    Le consensus observé concernant la volonté de maîtriser sa consommation d’énergie existe aussi concernant le souhait de limiter son impact environnemental : 9 Français sur 10 affirment, au quotidien, chercher à limiter ou réduire leur impact sur l’environnement (89 %), 42 % le feraient même tout au long de la journée. Une préoccupation qui, comme pour les économies d’énergie, croît avec l’âge (de 30 % des 18-24 ans qui affirment faire attention tout au long de la journée à 51 % des 65 ans et plus).

    Dans le détail, « trier ses déchets » est, de très loin, le geste le plus perçu comme permettant de limiter l’impact sur l’environnement (82 %), deux fois plus que l’utilisation de transports en commun (43 %) ou l’achat de produits en matière recyclée (37 %). Probablement du fait du coût financier que cela impliquerait, le choix d’une offre d’électricité verte ou une offre de gaz compensée carbone arrive loin derrière, avec seulement 13 % de citations. De la même façon que pour les gestes permettant de réduire la consommation d’énergie, les actions visant à réduire l’impact environnemental sont jugées bien plus nécessaires (96 %) et faciles à mettre en oeuvre (80 %) que coûteuses (36 %) ou comme un obstacle au confort (33 %). Toutefois, elles sont perçues un peu plus « contraignantes, qui prennent du temps » (42 %, +12 points par rapport aux économies d’énergie).

    L’équilibre entre la volonté de protéger l’environnement et le coût financier que cela peut impliquer se joue à la défaveur de la cause écologique – alors même que le match « économie d’énergie » versus « confort » voyait le premier l’emporter. En effet, près de 3/4 des Français se disent sensibles à l’environnement, mais pas au point d’augmenter leur budget (72 %), contre 23 % qui pourraient l’augmenter. Néanmoins, il convient d’apprécier le fait que seulement 5 % des Français ne s’estiment pas vraiment sensibles à la protection de l’environnement. Dans le détail, les professions libérales et les cadres supérieurs sont davantage enclins à s’investir financièrement (43 %, +20 points par rapport à l’ensemble), à l’instar des habitants de la région parisienne (30 %, +7 points) et des hommes (28 %, +9 points par rapport aux femmes).

  8. Fredy Gosse says:

    oeuf corse Sven
    ou j’ai souri c’est quand j’ai lu que 82% pensent que trier les déchets a un impact important sur l’environnement..
    s’ils connaissaient les circuits compliqués, onéreux , dispendieux en énergie avant d’arriver au stade de la nouvelle utilisation , probablement que le pourcentage serait plus faible mais vu l’incroyable propagande verte c’est étonnant qu’il n’ y a pas 100% de convaincus..

  9. Excellent article, bravo

    C’est un sujet particulièrement intéressant pour tout intervenant dans le secteur de l’immobilier professionnel et une mesure de l’impact de l’obsolescence énergétique d’un bâtiment sur son prix est très opportune.

    De manière étonnante mais fort habituelle la France est coupée en deux dans le sens de la longueur.

  10. jean claude says:

    L’article nous montre la voiture , levons le capot ! les chiffres sont tétus , donc prenons les comme tels meme si on pourrait redire sur la fiabilité du DPE ( c’est tres connu des pouvoirs publiques mais ce que l’on ne veut pas voir n’existe pas …je pourrais m’expliquer ) . En fait , ils traduisent tout simplement l’évolution de la réglementation thermique . Elle était quasi inexistente en 1970 . L’apparition du CEI ( Chauffage Electrique Integré ) en 1970 a amené a concevoir des constructions avec une isolation tres controlée pour que le chauffage electrique soit compétitif alors que l’électricité était l’energie de loin la plus chére et de beaucoup . Le produit ayant fait ses preuves donna l’idée aux pouvoirs publiques de generaliser les techniques constructives limitant les déperditions thermiques,la reglementation thermique venait de naitre , et de facon periodique , son degre d’exigence s’est accru , c’est ainsi que l’on a dans les constructions des paliers reglementaires selon l’age de construction , et donc correlation entre l’age et le DPE ( DPE energie , pas le DPE CO2 qui est dans une autre logique , l’étiquette etant double ) . C’est ce que l’un des participants ci dessus a constaté en parlant des vieux ou recents logements . Donc dire que le DPE est la raison des differentiels de prix est abusif , il est seulement correle
    et il est aussi juste de dire que c’est l’age . Néanmoins , certains propriétaires ont fait des travaux limitant les deperditions ( double vitrage , isolation combles etc ) ou installant des materiels performants ( pompes a chaleur etc ) permettant de gagner 1 classe par rapport a son referentiel de départ .

  11. Bonjour,
    Etant pro du bâtiment depuis plus de 25 ans, j’ai constaté un effet pervers avec la « grande idée du siècle » qui est l’économie d’énergie. Lors de la rénovation d’une habitation (appart ou maison individuelle ou même immeuble) personne ne cherche réellement à effectuer ces travaux indispensables qui réduisent la consommation d’énergie pour chauffer et/ou refroidir. TOUS cherchent la remise « fiscale » sur tel ou tel appareil, mais pas la performance!
    Malheureusement quand on sait que le principe de base est l’isolation (et non le générateur d’énergie) et quand on s’aperçoit que seulement 25% des ces coût sont « pris en chargent » sur le plan fiscal les clients ne veulent pas de ce produit à bas retour fiscal. TOUS préfère « investir » bien plus dans un générateur qui lui est prit à hauteur de 50%, ce qui à pour effet de chauffer la fenêtre ouverte puisque cela ne consomme pas trop!
    Les constructions neuves en BBC se vendent mieux. OUI. Mais pas du fait de l’étiquette énergétique! Mais surtout que ces constructions sont sous garantie décennale pendant 10 ans! Retirez la garantie et les ventes vont chuter….
    BBC ou pas, ces biens ne se vendront pas!
    Et là l’idée (argument de vente) qui est « investir pour capitaliser n’est pas le but premier, mais dépenser moins pour rentabiliser » commence à se développer……..
    C’est là le problème des ces études qui sont dirigées pour que notre belle industrie du bâtiment puisse encore capitaliser pendant quelques années….. Qui elle n’est plus autant rentable!

    Tout cela pour exprimer une idée qui est bien présente chez les pro du bâtiment : tant que l’Etat financera une partie des équipements générateurs d’énergie, les prix resteront fort…

    • J’avais zappé avent de poster ci-dessous.

      Je suis pleinement d’accord avec l’ensemble des messages que vous voulez faire passer.

  12. Bonjour,

    Les logiciels générant aujourd’hui les diagnostiques énergétiques s’appuient en grande partie sur les factures d’énergie fournies par le vendeur. Un exemple concret, cette année en milieu rural, une maison en pierre bâtie au 18e siècle, sans fondation, équipée de fenêtres à simple vitrage, ne comportant pas de matériaux isolants particuliers, et présentant des radiateurs électriques datant des années 1970, s’est vu attribuée la note de A concernant le DPE: la maison n’est occupée que 3 semaines par an au mois d’août…..

    • C’est un exemple, mais on en trouve des milliers d’autres, dont mon expérience personnelle.

      J’ai démontré au contrôleur que le résultat était inexact.
      Il ne savait même pas ce que c’était que la thermodynamique.

      Dans votre cas, un vrai technicien aurait du vérifier l’ordre de grandeur, c’est comme pour les mathématiques, toujours vérifier l’ordre de grandeur avant de voir les virgules.

      Quand je lui ai montré les formules d’échanges à travers les matériaux, il m’a pris pour un fou.
      Son programme ne pouvait se tromper!

      Pour en revenir au sujet, la performance énergétique est donc un paramètre très difficile à maitriser.

      Pour moi, hors le calcul physique, pas si compliqué, il n’y a qu’une autre vraie méthode: la thermographie infrarouge avec caméra thermique (j’insiste pour mesurer des longueurs d’onde de 10-5m et non du micron).

      Bien utilisée, et en intégrant à toute la surface visible (5 cotés pour un pavillon isolé)
      La seule supposition vient de ce 6ème coté du dé).

      On pourrait dire, avec le neuf, on risque moins: que nenni! Il se trouve toujours des entrepreneurs qui mégottent sur la qualité des matériaux et surtout de la pose.

      Vous avez raison, c’est un des éléments que j’ai relevé dans mon message d’hier.

    • jean claude says:

      Approfondissez , vous trouverez autre chose , ce que tous les professionnels du batiment savent , et que personne ne dit au grand jour ….

      • Fredy Gosse says:

        JC n’ étant pas un profesionnel du bâtiment vous en dites trop ou pas assez

        • jean claude says:

          Alors , je vais en dire plus : quand la loi est tombée , les diagnostiqueurs n’étaient pas formés , la demande était forte , et pour un notaire un DPE n’est qu’un papier , sans compter que les acheteurs s’en moquaient . On avait donc tous les ingredients pour avoir un grand n’importe quoi et on l’a eu . L’état s’en apercu , on a imposé des paramétres supplémentaires , on a exigé que ces gens se forment ( comment voulez vous que quelqu’un qui cherche habituellement du plomb ou de l’amiante ou mesure des appart soit compétent en thermique ! ) , mais ca n’a pas donné les resultats escomptés . Et puis on a aggravé le probléme en conditionnant la bonification de certains préts ( prets ecologique ) a un niveau de DPE ( classe dans l’étiquette).
          Et bien que pensez vous qu’il puisse se passer lorsqu’il faut une certaine note et que l’appartement ne satisfait pas ????….. et il a fallu en remettre une couche pour fiabiliser
          ca s’est arrangé , heureusement mais on n’y est pas encore . Et il y a eu un autre probléme concommitant : un DPE se termine par des recommandations de choses a mettre en oeuvre , et la il y a eu dans les 1eres années des choses totalement inapropriées . Voila d’ailleurs ce qu’écrivait début 2013 le ministére
           » Information : évaluation des logiciels DPE
          Le développement d’outils pleinement fiables est un travail considérable. S’il est encore possible de fournir des logiciels validés, leur fiabilité pourrait ne pas être à la hauteur des enjeux.Il est donc préférable de prendre des précautions pour s’assurer que ces outils soient prêts avec une qualité exemplaire et de décaler l’entrée en vigueur des textes techniques (arrêté du 27 janvier 2012 exigeant la validation des logiciels, arrêtés du 8 février 2012 modifiant les arrêtés DPE « vente » et « location », arrêté 17 du octobre 2012 modifiant la méthode 3CL-DPE) publiés dans le cadre de la réforme au 1er avril 2013. Cette date, qui permettra aux professionnels d’avoir le temps de s’équiper et de s’approprier de leurs nouveaux outils, est reportée par arrêté modificatif en cours de publication.Les dispositions concernant la certification des compétences des diagnostiqueurs restent quant à elles inchangées, n’étant en effet pas impactées par le retard pris pour l’application des textes techniques. »

  13. bonjour

    est ce que cela change votre vision sur la SCPI PFO2 ?

  14. Fredy Gosse says:

    là nous sommes dans un autre paradigme les entreprises sont incitées à faire du green washing partout donc si la note énergétique est plus faible que vieil local du 19eme transformé en bureaux ( caricature) les clients seront là d’autant que tous le zinzins apparentés ,eux ,ont l’ordre de faire du vert . ( pas grave ils répercutent sur les clients )
    Toute entreprise travaillant avec les pouvoirs publics se doit d’avoir la green attitude;Quand le President se fait l’infirmier d’un glacier dans un pays nordique, qu’un directeur de météo France se fait virer pour avoir écrit un bouquin ou il met en doute les vérités « dogmatiques du GIEC ou que madame NKM traite de connards tous ceux qui ne pensent pas comme elle sur le changement climatique , prétendument causé par l’homme ,il ne faut pas avoir de doutes le vert est l’avenir de l l’homme français pour longtemps .DONC SCPI PF 02 n’est pas menacée sur ce créneau MAIS et personne a répondu sur le blog quand une des dernières acquisitions en plein Paris fait du 3.5% ,bien loin des +5% servis comment la Direction peut justifier cet achat ??? Terminé il n’ y a plus rien à acquérir ? Dés lors comment pensez que la collecte va continuer si le rendement chute à ce niveau ,mais une scpi c’est comme une bicyclette faut pas s’arrêter de pédaler-:)

    • jean claude says:

      Fredy ,
      Oui incitation , mais pas au green washing dans le batiment . En effet , les normes de la RT ( Reglementation thermique ) ont été durcies suite au Grenelle de l’environnement . un batiment neuf doit aujourd’hui avoir une consommation qui ne dépasse pas 50 Kwh ep /m2 /an , alors que la moyenne du parc en France métropolitaine est d’au moins 250 , soit 5 fois plus . Donc , ce n’est pas du green washing , c’est du lourd ! le DPE est le thermométre qui permet la mesure , méme s’il n’est pas toujours juste , il permet d’inciter a l’amelioration du parc francais .
      J’en viens aux propos de Guillaume et je les partage , c’est meme une certitude : il y a de plus en plus de batiments qui vont satisfaire le 50 ( RT 2012 , Effinergie , BBC etc ) et dans ces conditions ceux qui seront loin se verront progressivement déclassés , cela mettra des années , mais ca se passera .
      L’objectif visé est que lors des transactions , l’acheteur fasse baisser le prix au vendeur du montant des travaux nécessaires pour améliorer la performance energétique . L’idée de plus long terme est d’imposer un niveau minimum de DPE lors de la transaction , ce qui fixera le cout des travaux obligatoires que l’acquereur devra faire , et donc le montant de baisse qu’il va exiger de son vendeur , on aura bien alors un déclassement , les bouquets de travaux estimés pouvant aller jusqu’a 30 000 € . Je ne sors pas ceci de mon imagination , mais de ce qui est dans les bureaux du ministére du logement .

      • Ce que vous dites est exact, mais théorique.

        Ce qu’il se passe, les prix du neuf BBC sont survalorisés au quasi seul profit des intermédiaires, et par expérience, il est préférable d’acheter de l’ancien et de faire les travaux.

        Et comme dit, je sais que du neuf est parfois non conforme, comment prouver ce 50? par des logiciels? en supposant que les travaux sont corrects? dixit les tromperies de VW.

        Et tout ça c’est peanuts vs la localisation.

        Après plus de 40 ans d’expérience, le paramètre principal (‘je n’ai pas dit le seul) est le Foncier et sa localisation.

      • Parfaitement, c’est l’obsolescence énergétique des bâtiments ! D’ou ma conclusion : Pour maintenir la valeur patrimoniale, une seule solution faire des travaux pour s’approcher au plus de la norme… et éviter le déclassement

      • Fredy Gosse says:

        théorème de Gosse (orthographe correct……..)-
        1/Tout bien situé dans une zone très recherchée donc rare aura un prix faiblement impacté par un mauvais DPE et Inversement
        2/ dans un contexte macroéconomique de récession toute modification de normes entrainant un surcoût de construction provoquera une baisse supplémentaire de la demande qui elle même entrainera encore plus de chômage. Les anciens ,qui avaient du bon sens, disaient simplement on ne fait pas boire un âne qui n’a pas soif
        3/enfin l’absence de libertés individuelles dans ce domaine comme dans tous les autres nuit gravement à l’efficacité de la dépense

  15. Fredy , pour PFO deux pistes
    – le levier du crédit, mais ce n’est pas éternel
    – pourquoi ne pas leur poser la question directement, ils vous doivent et des comptes et des explications, non ?

    je ne suis pas associé, donc….

    Mais ne le serai pas de sitôt

  16. PF02 plutôt que PFO et la notice d’information est instructive 🙂

  17. • IVRY SUR SEINE
    • ROUEN
    • MAUREPAS
    • MONTPELLIER
    • LYON
    • SAINT PRIEST
    • GENNEVILLIERS

    Quel étrange achat ? (année 2015)

  18. Fredy Gosse says:

    @ OPC
    http://www.perial.com/sites/default/files/atoms/files/acquisitions_pfo2-ld.pdf
    5,52 Brut ça fait combien à distribuer pour l’immeuble acheté en décembre 2014 alors que toutes les autres acquisitions de la même année rapportent beaucoup plus ( voir le lien) qu’est ce qui a bien pu justifier l’achat d’un tel rapport ? ( un gros achat quand même 61 millions )

    • Je vais interroger PERIAL, ils vont nous expliquer !

    • Fredy vous m’étonnez.

      C’est un très bon achat, de diversification en plus.
      Du 5,52% dans Paris intra muros en évitant les bureaux, sur du rénové, à cet emplacement stratégique, pour héberger écoles et start-up, j’aime beaucoup.
      Sur les Ch.Elysées, c’est du 3, et encore !!
      Le potentiel d’appréciation de la valeur faciale est probable, si le rendement est moindre, emplacement très judicieux…

      Investir de façon indirecte dans l’éducation, j’aime…..

      • Fredy Gosse says:

        constatons notre désaccord
        je serai tout autant contre un investissement à 3% sur les champs Elysée, considérer que ces prix se maintiendront à ce niveau dans un environnement déflationniste est à mon avis une mauvaise décision
        la seule chose qui existe actuellement c ‘est le loyer , le reste est purement spéculatif et donc cet immeuble a été acheté trop cher (ANKOU il en pense quoi?)
        D’ailleurs si la direction continue dans ce sens,le rendement moyen en supposant que le taux d’ occupation ne baisse pas c’est la performance locative globale qui sera affectée donc la demande qui baissera et in fine la liquidité des parts . Sans liquidité c’est la chute vertigineuse assurée des prix pour le revendeur…

        • « la seule chose qui existe actuellement c ‘est le loyer , le reste est purement spéculatif et donc cet immeuble a été acheté trop cher (ANKOU il en pense quoi?) »

          Exactement comme vous.

          Euh, dites, je descends une dizaine de jours sur la cote d’azur, vous avez du champagne au frais? 🙂 🙂 🙂

          Sérieusement, je dis au mot près la même chose que vous.
          Je rajouterai être un fervent partisan de la taxation lourde de la spéculation, à quelque endroit elle soit, et la suppression de toute subvention fiscale payée par le contribuable, donc vous et moi.

        • Ce qui est le plus surprennant c’est le prix au m²…. Pour des surfaces importantes le prix au m² descend du simple fait de la rareté des acquéteurs… Là l’immeuble dans le 13ème à été acquit au même tarif (m²) que le simple 3 pièces donnant sur le métro Pyramide… Les prix ne vont pas monter au ciel……. Et si la déflation s’installe…… Je suis contre les investissement de type « capital » mais plutôt pour les investissement de type « rente ».
          Je pense que cette acquisition à plus de 60 millions d’€ est « une belle carte de visite ».
          mais nous avons le droit de ne pas être d’accord… C’est ce qui fait l’intérêt de la discussion….

        • LOL peu de désaccord sur le fond en général notez bien…

          de toute façon, je n’ai pas de Périal, car j’ai constaté maintes fois les déclarations successives contradictoires de son dirigeant.

          Ce n’est jamais bon signe

          Et le green washing porté à cette incandescence me fait rigoler

  19. Article instructif et complet. Ça m’a beaucoup éclairé sur le sujet de l’immobilier vert. 🙂

  20. Voilà un sujet extrêmement intéressant accompagné d’une étude qui me semble très pertinente. Je suis également d’avis que les bâtiments ayant de moins bonnes performances énergétiques risquent de perdre de leur valeur car il s’agit d’une donnée de plus en plus prise en compte par les consommateurs qui envisagent de souscrire un crédit hypothécaire en vue d’acheter un bâtiment !

  21. Coucou,
    Je ne savais pas que la performance énergétique pouvait autant impacter le prix de l’immobilier. C’est gentil d’avoir partagé ces informations.
    Passe une bonne journée

  22. Bonjour,

    RP pour résidence principale.

    Merci

  23. La performance énergétique d’un grand immeuble a souvent peu de rapport avec celle de ses composantes. Tout dépend de l’isolation de chaque appartement et de la qualité de son équipement. A cet égard, la communication des factures de gaz électricité fuel est souvent plus fiable que les estimations globales (d’autant qu’on sait à quel point elles sont estimées à la louche).
    In fine, le vendeur qui sait son appartement bien isolé et équipé n’a aucune raison de se pénaliser, et si l’acheteur n’est pas content il peut toujours acheter ailleurs un équivalent mal équipé et mal isolé. Tout cela pour dire que la différence de prix ne devrait jamais excéder le coût des investissements en isolation et consommation du bien particulier acheté.
    Sauf bien sûr si les écologistes de service décident de fiscaliser les immeubles, au mépris des efforts de certains de leurs habitants. On peut parier que cette globalisation inepte, défavorable aux gens prévoyants et dissuasive de tout effort intelligent d’économie d’lnergie, sera adoptée.

  24. jean claude says:

    Bara
    C’est exactement ce qui est prévu . 1ére phase , on encourage les gens a améliorer les performances de leur habitat par le CITE ( credit d’impot ) , puis dans une 2e phase on supprime le CITE et on oblige les acquéreurs lors de la transaction a faire le bouquet de travaux ( upgrader le niveau de DPE )

    • Fredy Gosse says:

      JC
      j’adore les raisonnements hors sol/Vous obligez qui ?les acquéreurs ?pour une bonne partie ils ne suivront pas faute ….. de fric…………..
      .. baisse des transactions,baisse des recettes fiscales d’ou fuite en-avant augmentation du déficit à payer par la génération de Guillaume
      il faut laisser le gens faire quand ils ont en les moyens et rien imposer .ils feront de travaux s’il y trouvent un réel avantage… obliger certains à faire est un jeu à somme nulle.
      ET finalement le pari est :stagnation économique et chômage très élevé exportation des bacs +5 et importation des bacs-5 ou reprise économique mondiale entrainant malgré elle notre pays dans un rebonds faible vu notre incapacité à changer le modèle qui depuis plus de 40ans nous a emmené là ou nous-sommes . .Dans le premier cas l’obligation de travaux servira à rien et dans l’autre on aura changé la destination de la dépense mais on ne l’aura pas augmentée
      A ce jour tout le « maquillage vert » se fait à coup d subventions cad d’impôts de demain ou d’impôts d’aujourd’hui par le biais d’un jeu musical de transferts des impôts des un vers les impôts des autres.
      Pensez que l’avenir est dans le paradigme vert sans avoir les moyens de le financer car non rentable par lui même est la dernière erreur suprême des grosses têtes qui nous gouvernent..

  25. Excellent comme article. Merci pour les chiffres c’est exactement ce qu’il me fallait.

  26. Fredy Gosse says:

    Bruno Bertez écrit
    « FRENCH CENTRAL BANK GOVERNOR: ECB ASSET PURCHASE PROGRAMME “IS A LONG-DISTANCE RUN, NOT A SPRINT”
    En clair le Gouverneur vous dit , il s’adresse à vous d’Allemagne;

    -attendez vous à ce que votre épargne ne rapporte rien pendant très longtemps

    – à ce que vos retraites et assurances soient réduites à la portion congrues car elles ne rapportent rien or tous les calculs actuariels sont faits sur la base de rendements substantiels

    -attendez vous à ce que la valeur extérieure de votre euro, de vos salaires et de vos économies soient sans cesse dévaluée, c’est en effet ce que nous recherchons, faire baisser votre pouvoir d’achat vis a vis de l’étranger

    -attendez vous à ce que le socialisme soit chez vous pour longtemps, car nous finançons ses dépenses pour qu’il reste en place; le socialisme est le meilleur système pour vous imposer la baisse de votre niveau de vie, rien de tel que la Syrization de toute l’Europe pour vous faire tenir tranquille.

    Nous avons en son temps expliqué que face à la disparition de tout rendement dans les placements nous ne voyons d’attrait que dans les véhicules immobiliers locatifs bien gérés, avec un levier modéré et des rendements bien couverts de 4% minimum. Il faut diversifier au maximum et ne jamais surpayer, acheter dans les périodes de reflux, il y en a eu et il y en aura encore. Fuyez les obligations, soit elles ne rapportent rien, soit elles sont risquées et en cas de période d’aversion pour lr risque vous serez ruinés.

    Les responsables de la conduite des affaires veulent vous refaire le coup du piège du premier trimestre 2015, ou vous avez tout surpayé et vous vous êtes fait « tarter » sur les plus hauts avant de boire le bouillon dès le 15 Avril.

    .

    French Central Bank Governor told Frankfurter Allgemeine Zeitung that the ECB’s asset purchase programme “is a long-distance run, not a sprint…The current programme is working well. One cannot expect [to see] its full effect after six months. One has to give it time so that it can bear its full fruit.” Separately, ECB Chief Economist Peter Praet said that the ECB will “re-examine the [policy] toolbox…I said to the economics department, you work without taboos.”

    Ce n’est pas sans tabous, c’est sans scrupules!

  27. Ankou, bertez n’est plus à l’Agefi qu’il a fondée depuis longtemps…

    Je ne vois pas en quoi il prêche pour sa paroisse ?

    Son blog est un must d’analyse aux confins de l’économique, du sociétal ,voire de l’intuition étayée.

    Un travail remarquable à mes yeux, par sa capacité à tenter de décrypter ce qui est et ce qui sera.

    Une focale pouvant aussi s’élargir au « plus que macro », ce n’est pas donné à tout le monde….

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