Les prix de l’immobilier impactés par la performance énergétique du bâtiment. La valeur verte dans les prix de l’immobilier

Nous l’évoquions dans un récent article et nous vous faisions part de l’incroyable évolution des mentalités et des modes de perception dans la valorisation d’un immeuble (qu’il s’agisse d’un appartement ou d’une maison). Depuis 2007 et le grenelle de l’environnement, la question de la performance énergétique des bâtiments devient une donnée importante voire essentielle dans l’acte d’achat d’un immeuble.
La valeur « verte » de l’immobilier tend à progressivement s’installer. Il s’agit en réalité d’un effet d’obsolescence énergétique des bâtiments, (comme nous vous l’expliquons ici depuis 2011  » Prix de l’immobilier : entre obsolescence énergétique et baisse du prix des terrains à bâtir. » et Anticiper les normes « énergétiques » RT2012 et RT 2020 pour réussir son investissement immobilier locatif.).
 
 

L’immobilier « vert » disposant d’un niveau de performance énergétique satisfaisant ne subira pas une dépréciation de valeur liée à l’obsolescence énergétique des bâtiments

Le propos est d’affirmer que la valeur verte du bâtiment, c’est à dire son niveau de performance énergétique, n’est pas de nature à donner une valeur supplémentaire à l’immeuble, mais qu’un bon niveau de performance énergétique est indispensable pour maintenir la valeur patrimoniale de ce dernier.
En effet, la valeur d’un immeuble ancien est relativement simple à déterminer. Un immeuble, ce n’est que :

• Un terrain à bâtir (prix du terrain à bâtir en fonction de l’emplacement) ;
• sur lequel est bâti un immeuble (prix de construction au m²)
• affecté d’un taux obsolescence fonction de la qualité intrinsèque de cet immeuble au regard des normes actuelles de construction et de confort. 

Au final, la valeur d’un immeuble ancien dépend principalement du prix du foncier, mais également de l’évolution des normes de construction qui rendent plus ou plus rapide l’obsolescence dudit bien immobilier. Un immeuble ancien, c’est un immeuble neuf affecté d’un taux de vétusté fonction de l’habitabilité de ce dernier.
Le critère « Performance énergétique » ou « valeur verte » tend à prendre de plus en plus d’importance au fur et à mesure de l’amélioration du parc immobilier.
Pour espérer une moindre dépréciation liée à l’augmentation des normes de construction et de confort, il est indispensable d’engager des travaux qui permettront d’adapter la qualité intrinsèque de l’immeuble au regard des normes exigées dans l’immobilier neuf. C’est ce que l’on nomme l’obsolescence énergétique des bâtiments en ce qui concerne l’importance de la valeur verte.
 

Une carte des variations des prix de l’immobilier en fonction de la performance énergétique des bâtiments.

Les notaires de France viennent de publier une étude qui révèle l’importance de l’obsolescence énergétique selon les zones géographique.

Carte de France de l’impact de la « valeur verte sur les prix de l’immobilier »

Des prix de l’immobilier qui peuvent varier de 25% selon la qualité de la performance énergétique.

Cette carte est particulièrement intéressante et riche d’enseignements. Mais attention à ne pas lire et interpréter les informations de manière trop rapide.
Les immeubles sont classés selon leur diagnostique de performance énergétique et bénéficient d’une classification « A; B; C; D; E; F; G ». En fonction de la classification obtenue, il est aisé de comparer la valeur de biens ayant des caractéristiques comparables.
Le niveau de performance pivot est « D ».
Par exemple, pour la grande région Aquitaine, Limousin, Poitou Charente, l’écart de prix entre un immeuble classé « D », et un immeuble classé « A, B » est de 9%. A caractéristiques comparables, un immeuble classé A ou B se vendra 9% plus cher qu’un immeuble classé D.
De même un immeuble classé « F » ou « G », se vendra 18% moins cher qu’un immeuble classé « D », mais surtout, un immeuble classé « F ou G » se vendra en moyenne, et à caractéristiques comparables, 25% de moins qu’un immeuble classé « A ou B ». 
L’écart de variation est incroyable élevé et nettement supérieur aux informations dont nous avions connaissance auparavant. Certains pouvaient même remettre en cause l’existence même de cette valeur « verte ».
Nous avons ici la démonstration du contraire. Mais attention, encore une fois, il ne s’agit pas d’affirme qu’un immeuble disposant d’un niveau de performance énergétique verra son prix augmenter, mais surtout qu’un immeuble aux performances énergétiques dégradées verra sa valeur également dégradée.
 
De surcroît, il y a fort à parier qu’au gré de la mise aux normes de construction et de confort du parc immobilier, l’obsolescence énergétique des bâtiments et l’écart de prix entre les immeubles performants et les autres augmentera.
Ceci explique probablement l’absence de prise en compte du niveau de performance énergétique dans la valorisation d’un immeuble à Paris. En effet, faute de comparable et d’un parc immobilier neuf suffisant, les candidats acquéreurs n’ont pas le choix entre immeuble neuf aux normes et immeuble ancien à la performance énergétique dégradée.
 

Vous n’avez plus qu’une chose à faire pour maintenir la valeur patrimoniale de votre bien immobilier : Faire des travaux !