Ce matin, en direct, sur BFM BUSINESS, je suis revenu sur l’intérêt patrimonial de l’investissement immobilier sous le dispositif fiscal DENORMANDIE.

Comme j’essaie de vous expliquer ici depuis quelques mois, le dispositif DENORMANDIE est bien plus qu’un investissement immobilier locatif ! Investir dans la loi DENORMANDIE, c’est adhérer à cette vision d’une cohésion du territoire qui passera inévitablement par le renouveau des villes moyennes.

Entre des prix de l’immobilier dans les villes moyennes qui sont globalement stables depuis 2008 et des taux de crédit immobilier qui ne cessent d’afficher des records de faiblesse (Cf notre article dédié : Meilleurs taux de crédit immobilier Mars 2019 : Les taux immobiliers n’augmenteront plus), vous devez vous intéresser à l’investissement immobilier DENORMANDIE.

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Investir dans la loi DENORMANDIE, c’est adhérer à cette vision d’une cohésion du territoire qui passera inévitablement par le renouveau des villes moyennes.

Investir dans l’immobilier est par nature un investissement de long terme, et même de très long terme. On parle d’un investissement pour les 15 ou 20 prochaines années. L’investisseur immobilier doit donc essayer de comprendre, d’anticiper l’évolution de la société dans ces 15 ou 20 prochaines années.

Attention, il est impossible d’anticiper l’évolution des prix à long terme. Néanmoins, l’investisseur doit être capable de se faire une opinion sur les grandes tendances du marché immobilier.

La loi DENORMANDIE est un dispositif fiscal qui accompagne parfaitement un scénario reposant sur trois idées intéressantes :

  • En privilégiant l’investissement dans les villes moyennes, la loi DENORMANDIE est une rupture avec les ambitions précédentes ; Il ne s’agit plus de construire toujours plus dans les très grandes métropoles, mais d’engager une mutation des villes moyennes, afin d’y attirer de nouveaux habitants. Le tout métropole a-t-il vécu ? On parle enfin de cohésion des territoires !

 

  • En privilégiant les centres ville de ces villes moyennes, la loi DENORMANDIE rompt avec la construction en périphérie qui rend obligatoire l’utilisation de la voiture personnelle et accompagnant la construction de grandes zones commerciales en périphérie ; Cette volonté de réhabiliter les centres villes, et l’abandon progressif des centres commerciaux périphérie est une mutation qui semble engagé. La baisse du chiffre d’affaire d’Auchan, l’illustre parfaitement.

 

  • En privilégiant la rénovation des logements plutôt que la construction, la loi DENORMANDIE s’engage dans le véritable sujet qu’est la consommation énergétique des logements. La loi DENORMANDIE pourrait être à l’origine d’une amélioration notable de la qualité des logements des centres villes. La qualité des logements le mal premier des centres villes des villes moyennes. C’est souvent l’absence de qualité des logements qui explique aussi bien la faiblesse des prix de l’immobilier que cette désertification de centre-ville dans lesquels la qualité de vie est pourtant excellente.

 

Au final, investir dans la loi DENORMANDIE, c’est adhérer à cette vision d’une cohésion du territoire qui passera inévitablement par le renouveau des villes moyennes.

 

Mais attention, investir dans une ville moyenne, croire dans ce scénario c’est faire un pari, c’est investir à contre-courant.

Il est plus sécurisant d’investir dans un bien immobilier dont la valeur est au plus haut, mais l’investisseur ne doit pas parier sur les performances passées mais sur les performances futures.

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Pour réduire les risques d’un pari raté, l’investisseur immobilier devra être particulièrement vigilant :

  • Plus que jamais, il faut investir dans une ville que l’on connaît parfaitement, idéalement, dans laquelle vous habitez ;

 

  • Plus que jamais, l’investisseur devra faire attention aux grandes évolutions démographique qui semblent condamner certaines régions de France. Même s’il faut se méfier de ces grandes idées parfois construites sur tableau Excel ! L’immobilier c’est la vraie vie… Il y a toujours de belle opération à mettre en œuvre pour celui qui s’en donne les moyens et qui est capable de se projeter. D’où l’impérieuse nécessité d’habiter à côté de son investissement immobilier locatif !

 

Mais lorsque l’on parle de risque, de quoi parlons-nous ? L’investissement immobilier en ville moyenne est une valeur refuge par excellence !

Dans un grand nombre de villes moyennes, les prix de vente sont très proches du prix de construction : Il s’agit d’une véritable source de protection pour l’investisseur qui investit dans une zone ou la démographie n’est pas défavorable.

Est-il plus risqué de perdre 20% ou 30% sur un bien immobilier valorisé entre 4000€ et 10 000€ et dont les prix ont augmenté de 50% depuis 10 ans ou sur un bien immobilier valorisé 1500€ du m² et dont les prix sont globalement stables depuis 10 ans ?

Le prix de construction d’un immeuble neuf est d’environ 1500€ du M² dont 500€ pour le gros œuvre et 500€ pour le second œuvre et 500€ pour la décoration/finition. Dans les villes moyennes, la construction, le bâti est une source de sécurité.

Cette différence entre la valeur fondamentale de l’immobilier qu’est le prix de construction proche de 1500 € /m² et sa valeur de marché qui atteint 10 000€ / m² à Paris, nous la nommons le goodwill immobilier. C’est le prix de la rareté, de l’offre insuffisante et d’une demande trop forte… mais c’est aussi le prix de la spéculation qui ne repose sur rien ! (Pourquoi l’investissement immobilier est une valeur refuge. Mythe ou réalité ?)

Investir dans une ville moyenne avec la loi DENORMANDIE est une forme de retour aux sources de l’investissement immobilier. Ce n’est plus l’investissement symbole d’enrichissement facile et sans effort. Nous retrouvons là des valeurs fondamentales de long terme.

Investir dans l’immobilier est un investissement qui nécessite beaucoup d’investissement personnel et de travail ; Interrogez tout ceux qui se sont constitués un patrimoine immobilier conséquent, ils vous le confirmeront tous.

Qui sommes nous ?

Leblogpatrimoine.com, au delà d’un site d’informations sur la gestion de votre patrimoine, est la vitrine de la société de conseil en gestion de patrimoine Guillaume FONTENEAU Conseil.
 
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13 Comments

  1. Patrick D says:

    Ces logements de centre ville qui sont concernés par le Denormadie ont déjà des propriétaires.
    Si ceux ci sont mal entretenus et sans locataires, c’est rarement de la faute des propriétaires mais plutôt de celles des obligations, taxes et lois à subir + marché local difficile.
    Le Denormandie va donner une option supplémentaire, par rapport à la défiscalisation des travaux à 100 %, à celui qui a déjà un projet viable. Mais il ne va pas faire venir les locataires, ni diminuer les taxes et contraintes écrasantes que subissent les bailleurs.
    D’ailleurs quand l’état dis qu’il fait un cadeau, il oublie de préciser que le seul qui reçoit le cadeau, c’est lui.
    Nouveau piège à gogos ?

    • Alexandre S. says:

      Sur une des villes que je connais ce que vous dites n’est pas vrai. J’y vécu en tant que locataire et je suis maintenant propriétaire bailleur.

      Je peux vous dire la difficultés que vous avez a trouver des logements bien rénovés.
      Dans les T3 ou les T4, les 3/4 sont sans cuisine aménagée (et personnellement en tant que locataire je n’amène pas ma cuisine).
      Souvent tout est vieux, défraichis, voir carrément en mauvais état.
      Ou alors mal placé.

      Les biens qualitatifs partent très vite. Il y a un vrai manque d’investissement de certains propriétaires qui ne veulent ou ne peuvent pas rénover les logements.

      Comme tout investissement il y a des risques mais en faisant attention et en connaissant le marché ce dispositif va permettre de faire de bonnes opérations et de défiscaliser (au moins les loyers reçus de l’investissement si ce n’est plus).

  2. Christian says:

    Celà fait longtemps que j’ai investi dans des villes moyennes, voire petites, avec grand succès. Y compris en Scellier! Avec des loyers au niveau du marché, proches de 13€ / m². Que m’apporterait le dispositif Denormandie? Rien… Par comparaison, des villes éligibles au dispositif proches de chez moi, ne sont pas près de m’intérresser au vu de leur évolution négative depuis 20 ans. Dispositif à mon sens inutile en PACA.

    • Bonjour Christian, En tant que CGP en région PACA, permettez-moi de ne pas partager votre point de vue. En effet, je trouve que cette région, par ses paradoxes et sa grande attractivité, permet de très belles opportunités.

      Au plaisir d’en débattre.

      Bien Cordialement.

      • Christian says:

        Rudy ->Je suis d’accord sur ses belles opportunités, mais justement pas en Denormandie! Les villes éligibles ne sont pas recherchées, les loyers imposés sont de surcroit trop bas.

        • Justement je parlais en Denormandie. Dans les villes éligibles de la région je vous assure de très belles opportunités.

  3. Malheureusement ça sent le piège à gogo. On oubli malheureusement d’informer les potentiels investisseurs sur le déluge fiscal qui va débattre sur eux (taxe foncière ir csg ifi et j’en passe) suivi d’une couche de normes et obligations en tout genre et pour finir la sur-protection des locataires. Et je ne parle même pas de l’encadrement des loyers et l’encadrement des locations saisonnières… Franchement l’immobilier fut en son temps un investissement intéressant, il ne l’ai plus…

    • Alexandre S. says:

      On n’a pas à informer l’investisseur c’est à lui de s’informer…
      Si vous investissez sans même savoir dans quoi, soit vous êtes idiot, soit vous êtes suffisamment riche pour payer quelqu’un pour le faire à votre place.

      Dans les villes du Denormandie le plafond du loyer est souvent au dessus du marché local.
      L’encadrement du saisonnier ne concerne que les grandes villes aussi.

      C’est sur qu’il faut prendre le temps de se renseigner et connaitre le marché où l’on va.

  4. Bonjour cher Confrère,

    Je suis votre blog depuis de nombreuse années et tiens a vous féliciter sur le travail effectué. Permettez-moi d’émettre le jugement d’une très forte amélioration dans le temps par l’objectivité apportée.

    C’est la première fois que je commente un de vos articles. Je voulais juste savoir dans le coût de construction omettez-vous le prix du foncier ou l’incluez-vous dans le « Goodwill »?

    Merci pour votre retour.

    • Bonjour, Oui, la question du foncier est intéressante. Pour moi, le foncier n’a pas de valeur intrinsèque. La valeur du foncier est une valeur résiduelle.

      Si construire coute 1500€ / m² et que la demande porte sur une maison de 100m m² et que le budget total du ménage est de 200 000€ alors le terrain vaudra -+ 50 000€.

      Cette présentation est simplifiée à l’extrême, mais je nous ne sommes pas loin de la vérité. Donc Oui, le foncier fait partie du goodwill selon mon analyse.

      • Merci pour votre réponse qui éclaircit votre analyse. Cet un parti pris qui effectivement peut se défendre…

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