Autant, vous le dire dès le début, l’investissement immobilier en LMP ou LMNP n’est pas tout à fait un investissement immobilier comme les autres. Il s’agit bien d’un investissement dont la « pierre » est le sous-jacent, mais tout le reste diffère d’un investissement classique dans l’immobilier à usage d’habitation : de la valorisation des biens loués sous régime de la location meublée au mode d’imposition, en passant par les contraintes de gestion, il est bien difficile de réaliser une comparaison entre location meublée et investissement locatif classique.

Faisons ensemble le point sur les avantages et inconvénients de la location meublée afin d’en percer quelques mystères.

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Mais attention, il y a deux manières de bénéficier du régime fiscal de la location meublée :

  • 1- Il peut s’agir d’investir dans une résidence services de type résidence étudiante, senior, EHPAD. L’investisseur immobilier devient propriétaire d’une chambre ou d’un appartement situé dans cette résidence. Tous les propriétaires devront signer un bail commercial avec un exploitant chargé de faire vivre la résidence. Dans ce type d’investissement en location meublée, la TVA payée sur l’acquisition de l’immeuble sera remboursé par l’investisseur, et intégralement acquise après 20 ans de détention de l’immeuble.

 

Dans cet article, nous nous concentrons sur l’investissement en résidence services

 

Les avantages de la location meublée professionnelle (LMP) ou non professionnelle (LMNP).

 

Le régime fiscal des bénéfices industriels et commerciaux (BIC) et non des revenus fonciers.

L’intérêt majeur de la location meublée, qu’elle soit LMP ou LMNP, est le mode d’imposition des revenus tirés de la location. Les bénéfices tirés de la location meublée échappent à l’imposition des revenus fonciers (particulièrement défavorable à l’investisseur) et sont soumis au régime des bénéfices industriels et commerciaux (BIC).

De manière assez schématique, on pourrait comparer le loueur en meublée à un entrepreneur individuel comme n’importe quel artisan peintre, maçon … Le loueur en meublé se retrouve à la tête d’une entreprise individuelle dont l’objet sera l’exploitation d’un appartement, d’une résidence service, d’une chambre d’EHPAD … Le miracle de la location meublée réside dans cette imposition au titre des BIC.

 

 

La possibilité de constater des amortissements.

A la tête d’une entreprise individuelle, l’entrepreneur individuel en location meublée pourra constater l’amortissement de son immeuble exploité en location meublée en fonction de la durée normale d’utilisation prévisible de l’immeuble. Considérant, un usage compris entre 35 ans et 45 ans, le taux d’amortissement annuel pourra être proche de 2,5% (en réalité, l’immeuble  est détaillé en composant -toiture, charpente, électricité,… – donnant lieu à un amortissement en fonction de la durée de vie de chacun des composants).



Voici, ci après quelques durées d’utilisation données par l’administration fiscale.

Composants Durées réelles d’utilisation
Toiture 25 ans
Installations électriques 25 ans
Étanchéité 15 ans
Ascenseurs 15 ans
Agencements intérieurs 15 ans
Structure (gros œuvre) 80 ans

Chaque année, une charge « fictive » d’amortissement pourra être appliquer et c’est la bénéfice imposable qui sera réduit d’autant. Vous pouvez relire cet article « Comment amortir un bien immobilier en location meublée ? » pour approfondir la question de l’amortissement en location meublée.

 

 

La possibilité de déduire les frais d’acquisition de l’immeuble

Aussi, contrairement à la location nue imposable au revenu foncier, le loueur en meublé pourra déduire, l’année de son paiement ou réparti sur la durée d’amortissement, les frais d’acquisition, c’est à dire :

  • Les frais d’acte notarié ;
  • Les frais de garantie ;
  • Le rémunération des intermédiaires (y compris la commission du vendeur)
  • les émoluments du notaire

Cette possibilité de déduire les frais d’acquisition est un atout majeur de la location meublée, et permettra de fortement réduire l’imposition des bénéfices réalisés. Au final, ce régime fiscal particulièrement attrayant permettra de percevoir des revenus non fiscalisés pendant une longue période.

 

 

Absence totale de gestion du bien acquis en LMP ou LMNP résidence service

Lors d’une location meublée dans le cadre de l’exploitation d’une résidence service, l’investisseur se porte acquéreur d’un appartement, maison qu’il mettra à disposition d’une société qui exploitera la bien dans le cadre d’une résidence de tourisme, d’un hôtel, d’une maison de retraite …

L’investisseur n’aura donc aucune contrainte de gestion : pas besoin de chercher un locataire, pas besoin de refaire les peintures entre deux locataires … C’est l’exploitant de la résidence qui prend à sa charge l’ensemble de ces taches. L’investisseur, signe un bail commercial avec l’exploitant de la résidence et l’exploitant de la résidence verse un loyer mensuel à l’investisseur que le bien soit loué ou non.

Néanmoins, toute la pertinence de l’investissement reposant sur la solidité de l’exploitant, il conviendra d’être particulièrement attentif. A ce titre, il pourra être utile de creuser l’idée de l’investissement en OPCI FILM (cf »L’OPCI location meublée (OPCI FILM), de la pierre papier avec la fiscalité LMNP. ») qui perettra de mutualiser les investissements et donc réduire le risque attaché à l’exploitant.

 

 

Le bail commercial d’une durée de 9 ans minimum sécurise l’investisseur en résidence service.

Le bail signé entre l’investisseur, propriétaire d’un appartement et l’exploitant de la résidence est d’une durée fixe, il pourra être prorogé au terme.

Ce bail est une véritable protection pour l’investisseur qui sera assuré :

  • De percevoir un loyer quelque soit la réalité de la location de l’appartement (sauf faillite de l’exploitant)
  • D’une indexation du loyer fixé dans le bail. Il s’agit là d’une donnée essentielle qui permet à elle seule de justifier la qualité d’un investissement ;

 

  • D’organiser le partage des charges d’entretien, réparation et gros travaux entre le bailleur (investisseur) et le preneur à bail (société d’exploitation).

Mais attention, au terme de ce premier bail commercial, une nouvelle négociation devra être réalisé entre les propriétaire bailleur et l’exploitant afin de fixer le loyer. Des baisses de loyers sont très régulièrement constatées comme nous vous le précisons dans cet article « LMNP : Un investissement plein de déconvenues synonymes de moins-values ? » et « Résidence LMNP : Une baisse de loyer lors du renouvellement du bail commercial ? »

 

 

Les inconvénients de la location meublée professionnelle (LMP) ou non professionnelle (LMNP).

Après les avantages et les particularité de la location meublée qui rendent ce régime fiscale particulièrement attrayant, essayons de faire le point sur les inconvénients de la location meublée.

 

La valeur des biens est fonction des taux d’intérêt et de la qualité de l’exploitant et non de la valeur de la « pierre »

L’investissement en location meublée en résidence service n’est définitivement pas un placement immobilier comme les autres. La valeur de votre investissement ne sera pas fonction de l’évolution globale du marché de l’immobilier, mais uniquement de l’évolution des taux d’intérêt et de la qualité de l’exploitant.

Nous avions consacré un article sur le sujet de la valorisation d’une investissement LMNP ou LMP, je vous encourage à le relire : Prix de revente d’un LMNP CENSI BOUVARD ou LMP : Estimation et perspectives ou Estimer la valeur d’un bien immobilier de rapport ? (Location meublée, LMNP, lmmeuble commercial, location nue)

En cas de hausse des taux d’intérêt, la valeur d’un investissement en location meublée baissera mécaniquement.

Un risque majeur (et quasi inévitable) de DOUBLE IMPOSITION en cas de décès ou de donation de l’immeuble loué en location meublée professionnelle (LMP).

Comme nous vous avons fait part à plusieurs reprise sur ce site (cf article « LMNP / LMP : Les conséquences fiscales catastrophiques du décès de l’investisseur et Location meublée : Une double imposition en cas de donation ou succession ?), il existe un risque fort de double imposition en cas de décès du propriétaire de l’immeuble ou même en cas de donation de l’immeuble exploité en location meublée professionnelle (LMP). L’exploitant en location meublée non professionnelle (LMNP) ne sera là pas concerné.

La location meublée est avant tout une entreprise individuelle de location meublée, en cas de décès, la cessation d’activité entraîne l’imposition des plus values latentes et l’imposition des plus values enregistrées sur l’immeuble depuis son acquisition. Ensuite, les droits de succession devront tout de même être payé par les héritiers ou donataires.

Je vous encourage vivement à relire les deux articles précités, vous pourrez y lire le détail de la démonstration.

En cas de faillite de l’exploitant, l’investisseur perd toute valeur patrimoniale.

La valeur de l’investissement repose sur les taux d’intérêt, mais surtout sur la capacité de l’exploitant de l’immeuble à bien gérer l’immeuble.

En cas de faillite de ce dernier, l’investisseur se retrouvera très rapidement sans recours et propriétaire d’un appartement dans un hôtel, une résidence étudiante … sans pouvoir le revendre, ni même l’exploiter pour en tirer un revenu.

Les exemples se multiplient, notamment dans certaines résidences de tourisme touchées par la crise.

Mais, dans un moindre mesure, une baisse de loyer n’est jamais à exclure, notamment lorsque les conditions économiques se dégradent et que le modèle économique de l’exploitant n’est pas conforme à ses espoirs (cf »LMNP Belambra – VVF veut baisser de 40% les loyers versés aux investisseurs via une « révision judiciaire des loyers » »).

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61 Comments

  1. Je connais des investisseurs fan de ce type d’investissement.

    Je n’ai jamais été chaud.

    J’ai voulu me lancer, mais trop tard: sur ce type de projet, il faut s’y prendre tôt.

    « De manière assez schématique, on pourrait comparer le loueur en meublée à un entrepreneur individuel comme n’importe quel artisan peintre, maçon … Le loueur en meublé se retrouve à la tête d’une entreprise individuelle dont l’objet sera l’exploitation d’un appartement, d’une résidence service, d’une chambre d’EHPAD … Le miracle de la location meublée réside dans cette imposition au titre des BIC. »

    Vous avez raison de façon simplifiée, mais je maintiens qu’un investisseur dans de l’immobilier locatif est aussi un entrepreneur, bien plus taxé, pour des raisons historiques que j’ignore.

  2. Bonjour,
    La question sous jacente sur l’imposition des plus value est un tantinet plus complexe, du moins vu les interlocuteurs pas d’accord sur le sujet.
    En effet, Maître LE BOULC’H dans son livre “Nouvelle règles de la location meublée” y indique:
    “Lorsque l’activité est exercée à titre non professionnel, les plus values sont imposables selon le régime des fiscal des particuliers. Les amortissements comptabilisés et, le cas échéant, déduits au plan fiscal, ne font l’objet d’aucune réintégration”.
    Donc si on est loueur en LMNP (le N prend son importance), le particulier ne devrait pas avoir à soustraire l’amortissement de son prix d’acquisition?
    Hors mon notaire et un de mes banquiers me soutienent le contraire et veulent calculer la plus value avec le prix-les amortissements.

    Qu’en pensez vous?

    Encore merci pour votre site, véritable mine d’information.

    Pierre

  3. Bonjour,

    Non, les amortissements ne sont pas à prendre en compte. Vous êtes redevable de la plus value des particuliers calculé par différence entre le prix de cession et le prix d’acquisition est totalement exonérée après 30 ans de détention (partiellement après 22 ans).

    C’est sans aucun doute.

    • julien bonnetouche says:

      Bonjour,

      En LMP par contre c’est le cas, si l’on est un « grand LMP » soit un chiffre d’affaire supérieur à 80000€/ an on doit réintégrer les amortissement à la revente ( avant 30
      ans)
      Si l’on est « petit LPM » chiffre d’affaire inférieur à 80000€ non seulement il n’y a pas d’impôt sur la plus-value après 6 ans de détention, mais encore il n’y a pas à réintégrer les amortissements d’une quelconque manière..
      Ce statut est le meilleur paradis fiscal qui soit( limité cependant par le chiffre d’affaire) puisque l’amortissement peut réduire le bénéfice imposable à zéro voire à faire du déficit si on y rajoute des travaux par exemple, imputable sur une autre activité professionnelle exercée en parallèle.

      Ici encore, la meilleure approche est la suivante :
      Acheter des appartements chers et bien placés en très mauvais états. Faire des travaux haut de gamme de façon à les valoriser un max, les louer cher aussi à des locataires fiables ( du genre entreprise pour leur personnel). le rendement sera faible, mais justement comme on veut rester en dessous de 80000€ au total il ne faut pas viser les loyers trop élevés.
      Exemple : des 2 pièces 40m2 (dans le 4eme 5eme 6eme). environ à 450000€ + 50000€ de travaux + frais de notaire 35000€ .
      loyer 1800€:mois. qui peut servir à payer une partie du crédit si on n’a pas tout le capital.( actuellement on peut emprunter 300000€ sur 15 ans et rembourser 1800€/mois.
      on peut en acheter 4 et rester juste en dessous de la limite avec les vacances de temps en temps entre deux locataires ( quoique en général c’est loué tout de suite)
      vous voyez tout de suite que pendant 6/ 8 il y aura un fort déficit et ensuite avec l’amortissement seul quelque chose de l’ordre de 30000 €/ an de bénéfice imposable mais 60000€ environ de bénéfice réel (avec20000€ de frais de gestion entretien et charges diverses.. tout ça à la louche)

      Après 7 à 8 ans à Paris on peut espérer une plus-value plus ou moins grande selon la hausse du marché, mais réelle.
      (il ne faut pas trop attendre pour les revendre car les appartements doivent rester en bon état.)
      On revend , on empoche la plus-value, et on recommence.
      Et entre temps on a pu minorer ses impôts par ailleurs, si on considère que LMP est une activité annexe à celle que l’on exerce en principal (comme CGP par exemple !!!) ou autre .. mais il ne faut pas non plus gagner beaucoup par ailleurs car les revenus de LMP doivent représenter + de 50% des revenus globaux. donc pas plus de 80000€ par ailleurs.

  4. 2-2 donc dans le match des avis.
    Faudrait que je trouve le texte de jurisprudence pour départager les acteurs… et le montrer à mon éventuel contrôleur fiscal 😉
    Merci pour votre réponse

  5. C’est très simple : lors de la vente, comme LMNP, votre notaire (qui calcule l’impôt sur la plus-value) n’a pas à savoir que le bien était loué meublé, ni à avoir accès à la comptabilité de votre activité de location meublée.

    3-2

    • Oui… et non
      Le notaire n’a pas à le savoir, mais cela n’empêche pas le fisc de contrôler.
      Et avoir les textes en vigueur, ce que personne ne semble capable de me donner ici ou ailleurs me rassurerait 😉

      • Patrick LEGOFF says:

        Bonjour,

        Non seulement c’est certain mais le texte est ici, article B :
        http://bofip.impots.gouv.fr/bofip/3610-PGP

        Par contre, je suis toujours atterré de voir l’incompétence des notaires sur ce sujet. J’ai eu le cas récemment sur le dossier d’un de mes clients (il est l’acquéreur) où le notaire demande au comptable la TVA résiduelle à restituer au fisc par le vendeur, alors qu’il n’y a pas de sortie du bail commercial, donc pas de remise en cause du régime de TVA de l’activité meublée (art 257 bis du CGI).

  6. Pourriez-vous me dire si en LMP on doit automatiquement cotiser au régime d’assurance maladie RSI
    merci

  7. Vous devriez trouver la réponse dans la circulaire N°2009/09 du RSI du 18 mai 2009 [www.leparticulier.fr/upload/docs/application/pdf/2009-06/circulaire_rsi_2009029_loueur_en_meuble.pdf], en particulier la phrase « toute nouvelle immatriculation au Registre du Commerce et des Sociétés en qualité de loueur en meublé depuis le 1er janvier 2009 entraîne une affiliation auprès du RSI dans le groupe professionnel des commerçants ».

  8. Bonjour Guillaume,

    en cas de faillite de l’exploitant, votre bien ne perd pas du tout sa valeur patrimoniale d’ou la necessité d’avoir un emplacement correct.
    en cas de faillite vous récupérer un actif immobilier. Un studio en résidence étudiante ou même un actif hotelier vous permettra de générer un revenu sans aucun problème…

    • Il n’est tout de même pas simple de rentabiliser une chambre dans une résidence hôtelière désaffectée, vide, non gérée, ni entretenue.

      Disons que ce n’est pas fait pour ça. N’êtes vous pas d’accord ?

      • Guillaume,

        résidence hoteliere desaffectée, vide, non gérée et nOn entretenue ca veut dire que l’emplacement est très mauvais tout simplement et non l’inverse.

  9. Nicolas says:

    bonjour Monsieur Fonteneau

    je suis actuellement imposé au titre des revenus fonciers

    J aimerais passer au regime de la LMNP car comme ça j aurais 50 % de deduction

    Comment s y prendre concretement ? ça doit pas etre bien compliqué

  10. excellentes informations Qu’en est il pour l isf si lmp
    enfin pour les droits de succession :possiblité d’étalement : à décrire Merci

  11. Laurent says:

    Bonjour,
    Que se passe-t-il lorsqu’on est déjà entrepreneur individuel pour son activité professionnelle? Je lis des avis contradictoires sur ce cas pas si particulier que cela car il n’y a pas que les salariés qui peuvent être intéressés par un LMNP. Apparemment il peut y avoir un problème de plafond notamment pour les auto entrepreneurs.
    Merci de votre éclairage si vous avez une idée sur cette question.
    Laurent

  12. Bonjour,

    Article intéressant mais la notion de LMNP LMP n’est ici vu que sous l’angle de la résidence de services.

    J’aurais bien voulu savoir si les remarques valent aussi pour un LMNP simple, sans services (un bien loué meublé sans services). Notamment pour ce qui est de la vente du bien ou lors du décès du propriétaire.

    Quid dans le cas d’une location meublée simple (sans services ni gérant)?
    Quid aussi pour une location saisonnière (location meublée avec services mais sans gérant, par ses propres moyens)?

    Merci
    Rudy

  13. INES BIENVENU says:

    Bonjour,
    J’ai acheté 2 appartements dans une petite copropriété et j’envisage de les louer meublés.
    Ce que j’ai retenu de tout ce que j’ai lu c’est que je peux faire une déclaration d’impôts de loueur en meublés non professionnel en BIC et que si les revenus locatif ne dépassent pas 23000€, je n’ai pas d’obligation de cotiser au RSI ni d’être enregistré à la chambre de commerce?
    Sur internet je trouve beaucoup d’exemple pour des EPAD ou autre mais pas pour ce cas de figure précis.
    Pouvez-vous m’apporter des précisions.
    Merci d’avance

  14. Bonjour, merci pour ces informations,
    en plus de cela, en cas de décès, la cessation d’activité entraîne l’imposition des plus values latentes et l’imposition des plus values enregistrées sur l’immeuble depuis son acquisition.

  15. Bonjour
    Il semble aussi possible de faire un LMNP en achetant un appartement classique (hors résidence étudiante, de retraite etc.) dans de l’ancien, que l’on meuble. Pourquoi n’en parlez vous pas?

  16. Bonjour à tous et merci à Guillaume pour cet article,
    Cela fait plusieurs fois que des CGPI me disent qu’ils auraient des clients à qui vendre un bien avec ce montage, mais que leur problème est l’absence de produits de qualité (je parle là des biens hors résidences services).
    1/ Ce sentiment est-il partagé ici ?
    2/ Si oui peut-on faire un profil type du bien idéal ? J’imagine que cela est compliqué car cela dépend de la situation patrimoniale du client

    Merci d’avance pour vos retours

    • humm… On peut se téléphoner (lundi), je t’expliquerai ce que j’en pense.

    • Bonjour, si vous voulez des exemples de biens loués en meublés, je vous conseille de regarder le site de COCONNERS à Rennes. Vous pourrez voir un style de « décoration » qui fonctionne bien voir très bien. Cela fait un moment que je me renseigne sur ce type de location avec une forte rentabilité: au lieu de louer un T2 500€/mois vous le louez 500€/semaine. Mais on ne peut atteindre ces chiffres que lorsque le logement est très bien placé à côté de la gare ou en plein centre ville avec les moyens de transports à côté et que les hôtels sont toujours plein, ce qui est le cas de Rennes. Un particulier ne peut pas dépasser 23 000€/an de revenus ce qui limite beaucoup et quant à passer pro les revenus se cumulent avec votre activité, donc moins rentable pour moi et cela vous bloque par rapport aux revenus salariés: autre soucis! En conclusion je vais louer ma résidence principale 137€/m2 x 160m2 = 21 920€/an et voila un beau budget vacances, mais c’est possible parce que j’ai une résidence secondaire pas trop loin et embaucher en cesu pour le ménage et la remise des clefs ce qui entraîne une réduction d’impôts supplémentaire.

      • Patrick LEGOFF says:

        Un T2 loué 500 € par semaine sur Rennes ???
        Sur toute l’année ???

        500 € par semaine, c’est ce que font certains de mes clients avec un T2 proche de la zone balnéaire (c’est un peu plus cher sur Saint Gilles) dans le département de la Réunion.

        Et la location se fait généralement sur 9 mois.

        Alors, 500 € par mois sur Rennes, j’en doute fortement.

        A tire de comparaison, j’ai fait une étude multicritères pour un client il y a quelques mois, avec un T2 entièrement rénové (Pinel ancien réhabilité) en lui donnant le choix entre (je vais arrondir) 500 € de loyer Pinel et une réduction d’impôt, 700 € de loyer meublé à l’année et un loyer meublé saisonnier.

        L’appartement est en plein centre de Nice (donc ni le même climat que Rennes, ni le même environnement) et voici le loyer que j’ai mis dans mon étude (il est vrai que je suis prudent) : 550 € par semaine sur 8 mois.

        • Patrick LEGOFF says:

          Erratum :

          A la place de « 500 € par mois sur Rennes », il fallait lire « 500 € par semaine sur Rennes »

          • Oui mais si je peux me permettre vous comparez des choses qui ne sont pas comparable.
            Sur Nice lorsque vous louez un T2 en meublé : il s’adresse essentiellement a des touristes. D’ailleurs sur Nice et Antibes je pense qu’il est préférable de louer une maison, même si l’investissement de départ est plus élevé.
            Pour en revenir à Rennes le T2 meublé à la semaine vous le louez principalement à des entreprises, des personnes en formation, des personnes qui participent à des salons, des stagiaires et bientôt des élus qui viendront au Couvent des Jacobins. Certains hôtels commencent à proposer ce type de service, Le Garden par exemple (annonce sur rbnb).
            J’ai rencontré le responsable de Cocoonr, il parle de 75% de taux de remplissage, ce n’est pas négligeable. Les logements de la Psalette sont loués très régulièrement une partie par cocoonr, une autre partie par LMH (syndic de la copro) et l’autre partie un particulier que je connais et qui ne passe pas d’annonce juste une pancarte sur la fenêtre. Comme quoi il ne faut pas s’arrêter uniquement qu’aux touristes. Je ne parle pas de LE DUFF qui a installé son siège « formation » à Rennes. Donc pour ma part entre Nice et Rennes, je choisis Rennes

            • Patrick LEGOFF says:

              J’ai une vision différente qui est essentiellement liée à ce que mes clients attendent de moi, à savoir du clé en main sécurisé (je résume).

              Une précision avant de développer : quand je parle de Nice, je ne parle pas de location saisonnière car je préfère la sécurité d’un bail long. Généralement, avec ce genre d’outil (ancien réhabilité en centre-ville), je conseille à mes clients une phase Pinel (la réduction d’impôt est un acquis, pas une variable), suivie d’une phase en meublé, mais à l’année, pas en saisonnier (même si on peut rajouter du saisonnier touristique en été, mais je considère ça comme un bonus).

              D’ailleurs, vous vous trompez en pensant qu’il n’y a que des touristes qui louent en meublé sur Nice et que la clientèle de Rennes serait différente, il y a juste un peu plus de touristes sur Nice.

              Revenons maintenant à la location meublée de courte durée :

              Si vous vous en occupez vous même, c’est très rentable car vous n’avez pas les frais d’intermédiaires, mais dans ce cas, je vous conseille d’arrêter de travailler ou de bosser à mi-temps (j’aime les caricatures, quoi que…).

              Je suis allé sur le site de Cocoonr et ils indiquent effectivement un taux d’occupation moyen de 75 % mais pour seulement 37 logements en gestion à l’agence de Rennes. Donc avec aussi peu de références, peut-on affirmer que les 75 % sont représentatifs de ce genre de demande locative sur Rennes avec aussi peu de recul (la société a été créée fin 2015) ?

              D’ailleurs, 75 % de 52 semaines, cela fait 39 semaines, soit 9,75 mois. On est donc pas loin d’un an. C’est ce que j’ai sur La Réunion, mais avec une demande nettement plus forte (certes, avec une concurrence plus importante) Bon, admettons comme dirait un célèbre humoriste connu pour sa légèreté, à propos d’une chauve-souris.

              Si c’est possible, cela fait combien de loyer net encaissé, une fois déduits toutes les charges et frais de gestion car, la gestion locative est nettement plus chère en courte durée qu’en location à l’année ?

              Je me pose cette question car, j’ai cherché la réponse mais elle n’apparaît nulle part.
              Toujours sur le site, je lis :

              Coaching
              Nous conseillons les propriétaires concernant la réglementation, la fiscalité, le choix d’un bien immobilier, l’aménagement, la décoration, .

              Booking
              Nous assurons la promotion des logements. Nous répondons à toutes les demandes de réservation et gérons les contrats de location.

              Housing
              Nous préparons votre logement afin que vos futurs visiteurs se sentent bien : ménage, blanchisserie, petites réparations, entretiens divers,

              Guesting
              Nous accueillons vos visiteurs et les accompagnons durant leur séjour. Nous les aidons à vivre une expérience locale exceptionnelle !

              Bref, tout cela suppose un coût important en frais de gestion.

              Même si votre hypothèse est vraie, on partirait sur 75 % (j’ai toujours un doute) de 52 semaines, soit 39 semaines à 500 €, soit un total annuel de 19 500 € brut… mais combien en net ?

              • julien bonnetouche says:

                Je suis globalement d’accord.
                Le saisonnier c’est beaucoup moins rentable que certains ne le pensent.Et beaucoup plus de contraintes.
                C’est valable finalement comme l’autorise la loi à Paris : 4 mois par an maxi pour une résidence principale, par exemple pour les vacances, c’est justement quand les touristes viennent. ( en AOUT et à NOEL)
                Alors là pourquoi pas pour payer les charges !! …

          • Patrick LEGOFF says:

            … sauf pour celui qui aime la mer : 1/4 d’heure à pied pour la résidence de Nice que j’ai cité plus haut contre une heure (St Malo) et une heure et demi (Vannes) depuis Rennes.

            Plus sérieusement, cela ne fait pas partie des critères objectifs que je retiens quand je sélectionne un produit d’investissement :

            Il y a un potentiel locatif dans toutes les grandes villes, j’évite cependant les quartiers périphériques en ZAC pour me concentrer sur les centre-villes, à condition que le prix soit cohérent (c’est le plus difficile à trouver).

            Il y a des habitants heureux dans toutes les villes, mais peu importe car ma mission est que mon client investisseur soit heureux, peu importe la ville où je vais l’emmener investir.

            • Michel says:

              C’était pour rire bien sûr ! même si Rennes, contrairement à beaucoup d’idées reçues est une belle ville où les gens sont sont plutôt sympathiques, rien à voir avec Bordeaux qui voit cependant son marché immo s’envoler, allez comprendre ?

  17. En EHPAD, la mode est à la réduction des loyers, à la demande des gestionnaires. Cette baisse se négocie généralement à la fin du premier bail, alors même que les propriétaires n’ont pas encore amorti leur bien. Elle tourne autour de 10 à 15%, ce qui remet en cause l’intérêt de ce type de produit. Personnellement, j’attend la fin de mon deuxième bail pour arriver aux 20 ans (à cause de la TVA) et je vends tout pour réinvestir dans des SCPI.
    Les gestionnaires n’ont pas l’air de comprendre qu’à pratiquer le jeu systématique de la baisse, même dans des résidences rentables (Ratio CA/loyer autour de 13%, taux d’occupation>à 95%,…), ils ne trouveront plus d’investisseurs.

  18. Pourquoi ne dites vous pas que 95% des investisseurs dans les résidences avec service ont perdu entre 30 et 50% de leur capital?
    Pourquoi ne dites vous pas que les principales escroqueries sont le fait de ce miroir aux alouettes?
    Pouvez vous nous citer un exemple d’un propriétaire qui a gagné ce qui a été annoncé avec ce type de placement?

  19. bernard says:

    Oui, les amortissements reduisent l’impot à payer pendant l’activité (mais moins la RSI, omnipresent).
    Mais lorsque vous vendez la proprieté ces amortissements reviendront vous mordre. Car votre plus value sera gros, meme si vous vendez au prix d’achat.
    D’ou une grosse facture de la RSI et des impôts.

    • Michel says:

      1- GF écrit: « Non, les amortissements ne sont pas à prendre en compte. Vous êtes redevable de la plus value des particuliers calculé par différence entre le prix de cession et le prix d’acquisition est totalement exonérée après 30 ans de détention (partiellement après 22 ans).  »

      2- Vous Bernard écrivez: « Mais lorsque vous vendez la proprieté ces amortissements reviendront vous mordre. Car votre plus value sera gros, meme si vous vendez au prix d’achat. D’ou une grosse facture de la RSI et des impôts. »

      Entendez-vous ! qui a raison ?

      • julien bonnetouche says:

        Bonjour,

        En LMP cela dépend, si l’on est un « grand LMP » soit un chiffre d’affaire supérieur à 80000€/ an on doit réintégrer les amortissement à la revente ( avant 30
        ans)
        Si l’on est « petit LPM » chiffre d’affaire inférieur à 80000€ non seulement il n’y a pas d’impôt sur la plus-value après 6 ans de détention, mais encore il n’y a pas à réintégrer les amortissements d’une quelconque manière..
        Ce statut est le meilleur paradis fiscal qui soit( limité cependant par le chiffre d’affaire) puisque l’amortissement peut réduire le bénéfice imposable à zéro voire à faire du déficit si on y rajoute des travaux par exemple, imputable sur une autre activité professionnelle exercée en parallèle.

        Ici encore, la meilleure approche est la suivante :
        Acheter des appartements chers et bien placés en très mauvais états. Faire des travaux haut de gamme de façon à les valoriser un max, les louer cher aussi à des locataires fiables ( du genre entreprise pour leur personnel). le rendement sera faible, mais justement comme on veut rester en dessous de 80000€ au total il ne faut pas viser les loyers trop élevés.
        Exemple : des 2 pièces 40m2 (dans le 4eme 5eme 6eme). environ à 450000€ + 50000€ de travaux + frais de notaire 35000€ .
        loyer 1800€:mois. qui peut servir à payer une partie du crédit si on n’a pas tout le capital.( actuellement on peut emprunter 300000€ sur 15 ans et rembourser 1800€/mois.
        on peut en acheter 4 et rester juste en dessous de la limite avec les vacances de temps en temps entre deux locataires ( quoique en général c’est loué tout de suite)
        vous voyez tout de suite que pendant 6/ 8 il y aura un fort déficit et ensuite avec l’amortissement seul quelque chose de l’ordre de 30000 €/ an de bénéfice imposable mais 60000€ environ de bénéfice réel (avec20000€ de frais de gestion entretien et charges diverses.. tout ça à la louche)

        Après 7 à 8 ans à Paris on peut espérer une plus-value plus ou moins grande selon la hausse du marché, mais réelle.
        (il ne faut pas trop attendre pour les revendre car les appartements doivent rester en bon état.)
        On revend , on empoche la plus-value, et on recommence.
        Et entre temps on a pu minorer ses impôts par ailleurs, si on considère que LMP est une activité annexe à celle que l’on exerce en principal (comme CGP par exemple !!!) ou autre .. mais il ne faut pas non plus gagner beaucoup par ailleurs car les revenus de LMP doivent représenter + de 50% des revenus globaux. donc pas plus de 80000€ par ailleurs.

        • Michel says:

          Ok merci !
          Vous parlez je suppose d’un chiffe d’affaires correspondant aux loyers perçus, non compris la valeur de l’immeuble ou sa plus-value en cas de vente ?
          En cas de plusieurs immeubles, le chiffre de 80 k€ s’applique à l’ensemble ou à chaque immeuble séparément ? Si c’est l’ensemble, est-ce par foyer fiscal ou par personne ==> vous voyez où je veux en venir ?

          • julien bonnetouche says:

            Oui 80000€/an, il s’agit du montant des loyers perçus.
            Concernant la 2eme partie de votre question, j’y réfléchis en écrivant :
            En principe cela devrait s’appliquer à un foyer fiscal pour ce qui est du report du déficit sur une autre activité et aussi si on détient les immeubles en nom propre.
            Par contre concernant les avantages fiscaux sur la non réintégration de l’amortissement à la revente, et la plus-value, dans la mesure où les immeubles peuvent être détenus et gérés par une société commerciale (type SARL) rien n’empêche d’avoir plusieurs sociétés distinctes.
            A ce sujet il faut noter que l’on peut apporter des parts d’immeuble sans payer de droits de mutation à une SARL à l’IR. ( ce n’est pas le cas pour une SARL à l’IS)
            mais cumuler plusieurs SARL a l’IR n’a pas d’intérêt pour votre question.
            Cela peut être utile par contre si l’on possède les immeubles en nom propre, et que l’on veut donner des parts de sociétés à ses enfants en bénéficiant des 75% de réduction d’impôt DUTREIL.

            • bernard says:

              C’est la premiere fois que j’entend parler de ce seuil de 80kE de recettes. D’ou ca sort?
              Il y a une exoneration de l’impot PV pour un chiffre d’affaire de moins de 90kE, pro rata jusqu’a 130k, (au de la zero exoneration),

              • julien bonnetouche says:

                Vous avez raison semble t il.
                Je pensais avoir lu quelque part que ce seuil de 90000€ avait été ramené à 80000€.
                je ne retrouve plus cet article.
                Mais sur le fond cela ne change pas grand chose.

                • N’oubliez pas que vous ne serez pas exoneré de la Rsi qui prendra 55% de votre plus value….
                  D’ou, cet exoneration ne vaut pas grande chose.
                  Je trouve votre position largement trop optimiste.
                  Je suis LMP et je suis en train de vendre 2 gites. Je peux vous dire que la facture a payer a l etat (que ca soit rsi ou impit) est tres salée

  20. Cédric says:

    Je suis surpris…
    Pas un mot sur la décision du conseil constitutionnel considérant l’inscription au RC d’un LMP comme inconstitutionnelle !
    Moi j’y vois le potentiel début de la fin qu’est cette niche fiscale (la vraie dernière, non?) que représentent les statuts de LMP et LMNP.
    Bien sûr, l’administration fiscale ne s’est pas encore exprimé sur ce point. Mais vous ne trouvez pas que ça sent un peu le roussi… ?

    • julien bonnetouche says:

      Oui effectivement, il ne sera plus nécessaire d’être inscrit au registre du commerce pour bénéficier des exonérations d’impôt sur la plus value jusques là accordées aux LMP.
      ça dépend évidemment comment l’Etat règlera le problème :
      si on est pessimiste il y aura la suppression du statut de LMP. Mais il faudra légiférer en modifiant le CGI.
      Ou alors si on est optimiste, on ne sera plus obligé de payer la taxe professionnelle, ni le RSI !!!!

    • ALAIN LAMBARD says:

      La position du Conseil Constitutionnel est issue d’une QPC soumise par le CE.

      La position du CC ne pouvait être autre puisque cette obligation d’inscrition au RCS est contraire à l’activité.de LM qui est civile.
      C’est ce qui est développé aux points 8 et 9 suivants de la décision.

      « 8. En subordonnant le bénéfice de l’exonération à l’inscription au registre du commerce et des sociétés, le législateur a entendu empêcher que des personnes exerçant l’activité de loueur en meublé à titre seulement occasionnel en bénéficient.
      9. Toutefois, l’article L. 123-1 du code de commerce prévoit que seules peuvent être inscrites au registre du commerce et des sociétés les personnes physiques « ayant la qualité de commerçant », laquelle est, en vertu de l’article L. 121-1 du même code, conférée à « ceux qui exercent des actes de commerce … ». Dès lors, en subordonnant le bénéfice de l’exonération à une condition spécifique aux commerçants, alors même que l’activité de location de biens immeubles ne constitue pas un acte de commerce au sens de l’article L. 110-1 du même code, le législateur ne s’est pas fondé sur un critère objectif et rationnel en fonction du but visé. Par conséquent, les dispositions contestées méconnaissent le principe d’égalité devant les charges publiques. »
      Le législateur a d’ailleurs anticipé cette question en supprimant de l’article 975 nouveau de l’IFI.
      Enfin, le législateur à affirmé, à compter du 01012017 que la LM ressort des BIC (jusqu’à cette date la taxation en BIC découlait de décision du CE de … 1925).
      Il n’en reste pas moins vrai que Bercy et la Cour des comptes souhaitent faire évoluer à nouveau ce régime; mais cela est du ressort du législateur qui ne devrait pas oublier le rôle économique de ce régime particulier.

    • Non, aucun mot, car cela ne me semble pas significatif. L’inscription au RCS n’était que simple formalité fiscale.

      Le vraie sujet qui pourrait remettre en cause la location meublée, c’est la commercialité fiscale introduite depuis début 2017 (https://www.leblogpatrimoine.com/immobilier/vers-la-suppression-du-regime-fiscal-de-la-location-meublee-par-ladoption-de-la-commercialite-fiscale.html )

  21. Loiseau says:

    Bonjour attention arnaque lmnp. Perte de valeurs immobilière lors de la vente du bien apres un bail de 9ans. Un bien acheter a 77000 Marseille 3eme rachat par nexity entre 33 et 36000€..

  22. Loiseau says:

    Apparement c’est plis facile de revendre à ce prix là pour des futures investisseur. Parcontre cest un studio de 12m2

  23. ALAIN LAMBARD says:

    Un critère de moins pour la qualification de LMP cela peut avoir une importance certaine pour le contribuable si le législateur ne reprend pas la main sur le sujet:
    Jusqu’à présent le loueur en meublé pouvait décider d’être LMNP; il suffisait de ne pas s’inscrire au RCS.
    Dorénavant (et pour combien de temps?) un « ex » LMNP peut se retrouver LMP au pan des BIC.
    Au pla social, la déconnection fiscal / social ayant pour origine, depuis 2017 l’article 613 I 8° se « reconnecte «  au moins partiellement.
    La LM: « régime stable adapté à tous ».

  24. Jacques Forster says:

    Bonjour,

    Et tout d’abord merci aux intervenants de ce blog (Guillaume et autres) pour ces échanges d’information plus qu’utile !

    J’ai une question qui me taraude et pour laquelle je n’ai pas encore trouvé de réponse.

    Pour du LMNP en bail commercial il y a, en principe et en droit, une indemnité d’éviction à payer si le propriétaire bailleur « casse » le bail au terme de 9 ans (ou 11 ou 12 en fonction des cas). Certains preneurs (sociétés de gestion) acceptent de signer un document stipulant qu’ils renoncent à cette indemnité (dans mon cas je l’ai demandé et ils l’ont accepté).

    Il semble qu’il y aurait jurisprudence sur le sujet et qu’une telle clause est contraire à la loi et peut donc être déclarée nulle devant les tribunaux…

    Avant de faire mon achat j’aimerai savoir si une autre clause avec effet similaire serait compatible avec la loi sur les baux commerciaux; je pense à une clause qui fixe le montant de cette indemnité (et donc ne l’annule pas) à l’euro symbolique.

    Si cette formulation est légale ce serait là un conseil utile à fournir envers tous les acheteurs potentiels !

    D’avance merci pour vos réponses !

  25. schmidlin says:

    bonjour , j’envisage d’acquérir un T en censi-Bouvard pour 160 000€ ttc vendu par un gérant d’envergure nationale ; J’ai pris peur ce jour en lisant des commentaires sur le net , comme:
    – « indemnité d’éviction si arrêt de la location après 9 ans » (=1,5 à 3 ans de loyer ttc …!)
    – « réduction du loyer imposée à la fin du 10° bail »

    qu’en est-il en réalité ?
    RS

  26. Palmer says:

    Ce qui est sûr, c’est que la mode est à la baisse des loyers lors du renouvellement de bail et ce quel que soit la notoriété du gestionnaire. Le premier bail est toujours alléchant, le renouvellement beaucoup moins ! C’est un jeu dangereux qui finira par détourner les investisseurs de ce secteur vers des dossiers mieux sécurisés.
    Pour ma part, beaucoup de regrets. Deux investissements, ce sont les premiers et les derniers !

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