Location meublée (LMNP), le détail d’une réforme fiscale sur les plus-values et micro-BIC

Depuis quelques semaines, diverses rumeurs circulent autour d’une éventuelle réforme de la fiscalité de la location meublée non professionnelle (LMNP).
Dans un premier temps, nous n’avons pas donné crédit à ces rumeurs dont les conséquences n’étaient pas catastrophique pour l’investisseur que vous êtes. Force est de constater que les choses semblent se préciser et qu’il n’est plus possible de ne pas considérer les pistes de réforme fiscale de la location meublée non professionnelle (LMNP) comme anecdotiques.
A ce jour, deux pistes semblent être envisagées :
– Une réduction de l’abattement forfaitaire applicable  aux investisseurs en LMNP qui bénéficient du régime micro-BIC.
– Une modification profonde du calcul de la plus-value immobilière applicable aux cessions à titre onéreux de location meublée non professionnelle (LMNP) et un alignement sur le régime fiscal de la location meublée professionnelle (LMP)
 

Une réduction de l’abattement forfaitaire applicable  aux investisseurs qui bénéficient du régime micro-BIC.

Cette première piste de la réforme du régime fiscal de la Location meublée non professionnelle (LMNP) ne nous semble pas catastrophique et ne concerne que les loueurs occasionnels en location meublée.
Vous le savez le régime fiscal de la location meublée est de plein droit un régime d’abattement forfaitaire d’un montant de 50% du montant des revenus perçus par le loueur. Par soucis de simplification, il n’est pas tenu compte des charges réelles du propriétaire de la location meublée (dépenses d’entretien, réparation, amortissement de l’immeuble, intérêt d’emprunt, …) et celui ci se contente d’appliquer un abattement de 50%.
Au final, avec le régime micro-BIC appliqué au location meublée, seul 50% du revenu perçu est imposable à l’impôt sur le revenu.
Après être revenu sur le niveau d’abattement applicable aux gîtes ruraux (cf »Location meublée en Gîtes ruraux ou Gîte de France, une nouvelle imposition (impôt sur le revenu, CFE, taxe foncière) à partir du 01 Janvier 2016« ) qui ne peuvent plus bénéficier d’un abattement de 71% (comme cela était le cas jusqu’au 31/12/15) mais doivent se contenter du régime général, c’est à dire d’un abattement de 50% depuis le 01/01/2016 ; le gouvernement semble vouloir réduire le taux de l’abattement forfaitaire de 50% pour le réduire à 30% pour la location meublée.
Demain, les investisseurs qui auront préféré le régime micro-BIC seront imposables sur 70% des revenus perçus et non 50%. L’abattement forfaitaire ne sera plus de 50 % mais de 30%.
Les personnes concernées sont les personnes propriétaires d’une location meublée mais qui ne disposent pas ou peu de charges :

– Pas d’intérêt d’emprunt ;

– Pas d’amortissement possible ;

– Pas de travaux d’entretien ou de réparation ; et plus généralement toutes les personnes qui ont moins de 50% de charges.

Les personnes qui louent occasionnellement leur résidence principale ou secondaire sont également concernées par cette nouvelle disposition fiscale qui pourrait être applicable aux locations meublées (cf »Comment sont imposés les revenus de la location de sa résidence principale ou secondaire sur AirBNB« ).
Cette modification fiscale est importante, pourrait augmenter fortement l’impôt des personnes concernées mais ne semble pas de nature à remettre en cause l’attrait du régime fiscal de la location meublée, car les contribuables auront toujours la possibilité d’opter pour le régime réel d’imposition (cf »Location meublée professionnelle ou non professionnelle (LMP – LMNP ) : synthèse du dispositif fiscal)

La plus -value immobilière d’une location meublée soumise au régime de la plus-value professionnelle et non au régime de la plus value immobilière des particuliers.

Les rumeurs de réformes deviennent plus sérieuses et inquiétantes en considération de ce second volet de la possible réforme fiscale de la location meublée non professionnelle (LMNP).
Aujourd’hui, le propriétaire d’une location meublée non professionnelle (LMNP) est taxé selon le régime fiscal de la plus value immobilière des particuliers en cas de cession de l’immeuble. Cela signifie qu’il bénéficie d’une exonération totale de la plus value immobilière sur sa location meublée après 22 ans puis 30 ans pour les prélèvements sociaux.
Le montant de la plus-value éventuellement taxable est déterminé par différence entre le prix de cession de l’immeuble (prix de vente) et son prix d’acquisition.
Il s’agit d’un régime fiscal dérogatoire spécifiquement applicable à la location meublée non professionnelle (LMNP) et non applicable à la location meublée professionnelle (LMP). Le projet du gouvernement serait de mettre fin à ce régime dérogatoire dont bénéficie la location meublée non professionnel et d’aligner LMP et LMNP sur le mode d’imposition de la plus-value immobilière.
Cette piste (car pour le moment ce n’est qu’une piste) est particulièrement disruptive et inquiétante. Elle serait de nature à remettre en cause l’intérêt même de l’investissement en LMNP. 
Demain, si cette réforme devait être confirmée, la plus-value immobilière constatée lors de cession de l’immeuble en location meublée non professionnelle (LMNP) (-mais également lors de la succession ou de la donation – cf »Location meublée : Une double imposition en cas de donation ou succession ?« ) serait déterminée par différence entre :

– Le prix de vente de l’immeuble (prix de cession constaté dans l’acte de vente) ;

et

– Le prix d’acquisition de l’immeuble par le vendeur déduction faites des amortissements réalisés par ce dernier pendant toute la période de location.

En d’autres termes, les amortissements de l’immeuble qui auront autorisé une réduction de la base d’imposition à l’impôt sur le revenu pendant toute la période de location viendront augmenter le montant de l’impôt sur la plus-value immobilière de la location meublée non professionnelle(LMNP).
L’amortissement de l’immeuble ne sera plus un charge fiscale favorable à l’investisseur en LMNP mais simplement un différé d’impôt sur le revenu décalé au jour de la cession de l’immeuble ou de l’arrêt de l’activité de location meublée comme c’est le cas aujourd’hui pour la location meublée professionnelle.
 
Cette piste de piste de réforme de la location meublée non professionnelle (LMNP) est incroyablement destructrice pour l’intérêt du régime fiscal de la location meublée. 
 
A suivre.