Depuis quelques semaines, diverses rumeurs circulent autour d’une éventuelle réforme de la fiscalité de la location meublée non professionnelle (LMNP).

Dans un premier temps, nous n’avons pas donné crédit à ces rumeurs dont les conséquences n’étaient pas catastrophique pour l’investisseur que vous êtes. Force est de constater que les choses semblent se préciser et qu’il n’est plus possible de ne pas considérer les pistes de réforme fiscale de la location meublée non professionnelle (LMNP) comme anecdotiques.

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A ce jour, deux pistes semblent être envisagées :

Une réduction de l’abattement forfaitaire applicable  aux investisseurs en LMNP qui bénéficient du régime micro-BIC.

– Une modification profonde du calcul de la plus-value immobilière applicable aux cessions à titre onéreux de location meublée non professionnelle (LMNP) et un alignement sur le régime fiscal de la location meublée professionnelle (LMP)

 

Une réduction de l’abattement forfaitaire applicable  aux investisseurs qui bénéficient du régime micro-BIC.

Cette première piste de la réforme du régime fiscal de la Location meublée non professionnelle (LMNP) ne nous semble pas catastrophique et ne concerne que les loueurs occasionnels en location meublée.

Vous le savez le régime fiscal de la location meublée est de plein droit un régime d’abattement forfaitaire d’un montant de 50% du montant des revenus perçus par le loueur. Par soucis de simplification, il n’est pas tenu compte des charges réelles du propriétaire de la location meublée (dépenses d’entretien, réparation, amortissement de l’immeuble, intérêt d’emprunt, …) et celui ci se contente d’appliquer un abattement de 50%.

Au final, avec le régime micro-BIC appliqué au location meublée, seul 50% du revenu perçu est imposable à l’impôt sur le revenu.

Après être revenu sur le niveau d’abattement applicable aux gîtes ruraux (cf »Location meublée en Gîtes ruraux ou Gîte de France, une nouvelle imposition (impôt sur le revenu, CFE, taxe foncière) à partir du 01 Janvier 2016« ) qui ne peuvent plus bénéficier d’un abattement de 71% (comme cela était le cas jusqu’au 31/12/15) mais doivent se contenter du régime général, c’est à dire d’un abattement de 50% depuis le 01/01/2016 ; le gouvernement semble vouloir réduire le taux de l’abattement forfaitaire de 50% pour le réduire à 30% pour la location meublée.

Demain, les investisseurs qui auront préféré le régime micro-BIC seront imposables sur 70% des revenus perçus et non 50%. L’abattement forfaitaire ne sera plus de 50 % mais de 30%.

Les personnes concernées sont les personnes propriétaires d’une location meublée mais qui ne disposent pas ou peu de charges :

– Pas d’intérêt d’emprunt ;

– Pas d’amortissement possible ;

– Pas de travaux d’entretien ou de réparation ; et plus généralement toutes les personnes qui ont moins de 50% de charges.

Les personnes qui louent occasionnellement leur résidence principale ou secondaire sont également concernées par cette nouvelle disposition fiscale qui pourrait être applicable aux locations meublées (cf »Comment sont imposés les revenus de la location de sa résidence principale ou secondaire sur AirBNB« ).

Cette modification fiscale est importante, pourrait augmenter fortement l’impôt des personnes concernées mais ne semble pas de nature à remettre en cause l’attrait du régime fiscal de la location meublée, car les contribuables auront toujours la possibilité d’opter pour le régime réel d’imposition (cf »Location meublée professionnelle ou non professionnelle (LMP – LMNP ) : synthèse du dispositif fiscal)

La plus -value immobilière d’une location meublée soumise au régime de la plus-value professionnelle et non au régime de la plus value immobilière des particuliers.

Les rumeurs de réformes deviennent plus sérieuses et inquiétantes en considération de ce second volet de la possible réforme fiscale de la location meublée non professionnelle (LMNP).

Aujourd’hui, le propriétaire d’une location meublée non professionnelle (LMNP) est taxé selon le régime fiscal de la plus value immobilière des particuliers en cas de cession de l’immeuble. Cela signifie qu’il bénéficie d’une exonération totale de la plus value immobilière sur sa location meublée après 22 ans puis 30 ans pour les prélèvements sociaux.

Le montant de la plus-value éventuellement taxable est déterminé par différence entre le prix de cession de l’immeuble (prix de vente) et son prix d’acquisition.

Il s’agit d’un régime fiscal dérogatoire spécifiquement applicable à la location meublée non professionnelle (LMNP) et non applicable à la location meublée professionnelle (LMP). Le projet du gouvernement serait de mettre fin à ce régime dérogatoire dont bénéficie la location meublée non professionnel et d’aligner LMP et LMNP sur le mode d’imposition de la plus-value immobilière.

Cette piste (car pour le moment ce n’est qu’une piste) est particulièrement disruptive et inquiétante. Elle serait de nature à remettre en cause l’intérêt même de l’investissement en LMNP. 

Demain, si cette réforme devait être confirmée, la plus-value immobilière constatée lors de cession de l’immeuble en location meublée non professionnelle (LMNP) (-mais également lors de la succession ou de la donation – cf »Location meublée : Une double imposition en cas de donation ou succession ?« ) serait déterminée par différence entre :

– Le prix de vente de l’immeuble (prix de cession constaté dans l’acte de vente) ;

et

– Le prix d’acquisition de l’immeuble par le vendeur déduction faites des amortissements réalisés par ce dernier pendant toute la période de location.

En d’autres termes, les amortissements de l’immeuble qui auront autorisé une réduction de la base d’imposition à l’impôt sur le revenu pendant toute la période de location viendront augmenter le montant de l’impôt sur la plus-value immobilière de la location meublée non professionnelle(LMNP).

L’amortissement de l’immeuble ne sera plus un charge fiscale favorable à l’investisseur en LMNP mais simplement un différé d’impôt sur le revenu décalé au jour de la cession de l’immeuble ou de l’arrêt de l’activité de location meublée comme c’est le cas aujourd’hui pour la location meublée professionnelle.

 

Cette piste de piste de réforme de la location meublée non professionnelle (LMNP) est incroyablement destructrice pour l’intérêt du régime fiscal de la location meublée. 

 

A suivre.




41 Comments

  1. Dans « Plus-value immobilière et location meublée (LMNP – LMP) : L’administration fiscale clarifie la situation », vous tiriez une conclusion partielle : « Il est donc confirmé que la donation d’un bien immobilier faisant l’objet d’une location meublée exercée à titre non professionnel ne constitue pas le fait générateur d’une plus-value imposable à l’impôt sur le revenu. »
    Ne serait-ce pas une mesure préventive à étudier de près?

  2. Rien d’etonnant ca allait arriver un jour ou l’autre 🙂
    quand on est un pays en deficit, on cherche à collecter de l’impôt.

  3. ALAIN LAMBARD says:

    Le régime de la LM a été utilisé depuis de nombreuses années afin d’échapper au régime catastrophique de droit commun des revenus fonciers.
    Ce régime de la LM tracasse notre législateur qui y voit un moyen « d’évasion fiscale » alors que ce régime de taxation des revenus dans la catégorie des BIC se justifie par le fait que la LM est proche de l’activité d’hôtelier.
    En ce qui concerne la taxation des revenus dans le régime « micro », le législateur a créé un taux spécifique de 50% en 2009 pour la LM à sous réserve de 3 exceptions , maintenant le taux de 71% ,dont l’une vient d’être supprimée. Rien n’empêche notre panier percé de réduire à nouveau ce taux de déduction forfaitaire qui poussera peut-être le contribuable à opter pour un régime réel. En inébranlable le fait que plus les recettes sont faibles et plus l’option pour le régime réel est attractif compte tenu du poids des frais fixes.
    Pour ce qui concerne le régime des PV de cession de la LMNP si les amortissements étaient retenus pour le calcul de la PV de cession, je doute que l’on puisse créer un régime des plus-values de cession de la LMNP plus défavorable que celui de la LMP spécialement pour la LMNP. En effet, si le régime de la LMP retient les amortissements pour les calcul de la PV de cession, celle-ci est totalement exonérée lorsque l’activité a été exercée pendant plus de 5 ans (CGI 151 septième VII). Il faudrait, également, à mon sens, que cette exonération prévue pour le régime de la LMP soit supprimée par le législateur.

    • Il faut, au contraire, espérer que le régime de l’article 151 septies ne soit pas supprimé, et tant pis pour ceux qui ont choisi d’être soumis au régime fiscal des revenus fonciers !
      Ce régime d’exonération ne profite pas à tout le monde puisqu’il tient compte de certaines limites.
      par ailleurs, les amortissements déduits par le LMP sont déjà soumis au RSI (cotisations sociales) en cas de cession de l’immeuble, soit à un taux proche de 50%.
      Supprimé le régime d’exonération prévu par l’article 151 septies du CGI va détruire, et donc remettre en question, l’intérêt économique de la location meublée professionnelle.
      Non seulement, la plus-value serait totalement taxée mais en plus, l’investisseur paierait des cotisations sociales (RSI) sur des amortissements non déduits fiscalement puisque diminués du prix d’acquisition de l’investissement immobilier pour le calcul de la plus-value.
      On parlerait alors plutôt « d’enfer fiscal ».
      L’oiseleur (d’autre l’appel le mou) en piègera encore beaucoup d’autres, qu’on se le dise.

    • La prochaine étape sera (à mon humble avis personnel) inéligibilité de la location meublée aux dispositifs réservés aux activités commerciales type 151 septies afin de mettre fin à ce régime dérogatoire et professionnaliser le système avec généralisation de la para-hôtellerie…

  4. Bonjour à tous

    Je pense qu’il faut que tout le monde vive.Les uns travailleront et les autres dormiront. Ne parle- t-on d’installer un revenu universel. Un théoricien disait même que pour préserver la santé psychique il ne fallait pas travailler dans la contrainte. Que fait ce monsieur :il écrit et vit de ses écrits tant mieux pour lui. Mais malheureusement tout le monde n’a pas ses facultés. Et croyez vous qu’une économie puisse » tourner si chacun ne fait que ce qui lui plaît . Certes je conçois qu’il y a des métiers pénibles! Mais qui fera le travail , les étrangers, comme dans les années 60 .Et après nous les remercions ; certains mêmes ont eu du mal à faire valoir une partie de leurs droits pour leur retraite.Et après nous dirions qu’ils viennent prendre notre travail ! Hélas pour tous ! Etranger, pas étranger les caisses sont vides …………En voyageant, à l’étranger , je m’aperçois bien que nous ne devrions pas nous plaindre. Mais sous ce prétexte nous n’allons pas nous flageller nous mêmes.
    Pour en revenir au sujet traité: depuis ne nombreuses années, entreprendre semble ne plus être de mise( j’entends les discours » osez, imaginez, crééz , malheureusement on connaît la suite .Je salue les courageux )puisque démarrant une activité, vous avez bien examiné la chose sous tous ses angles: la réussite ne sera là, mais il y aura des contraintes auxquelles vous vous soumettrez puisque c’est le prix à payer! « le prix à payer » dis-je, mais on a rien sans rien.Si ça tombait du ciel évidemment, ce serait plus facile.
    « Bien examiner la chose »———> patatras 2 ans ,3ans ou 5 ans ou ? les hautes instances changent la donne ! vous imaginez autres choses mettez en oeuvre 2 ans 3 ans etc… et de nouveau patatras . Je suis de ceux là; y ayant toujours cru et ainsi redoublant d’efforts  » travailler plus pour gagner plus disait un cher compatriote ». Sans doute, comme beaucoup d’entre vous je n’ai pas compté mes heures , ni mes week-end.Là la coupe est pleine. Je ne manque de rien, j’aide mes enfants, mais j’ai de plus en plus de mal à les convaincre que le travail porte ses fruits . Ils voient des loyers qui rentrent, mais lorsque je montre la suite ils ouvrent des grands yeux….Je persiste tout de même jusqu’à les persuader que parfois il faudra courber l’échine, et de pus en plus combatifs le résultat sera là. Mais c’est comme le papier qui supporte tout, je peux parler longuement ! mais m’entendent-ils!!! Non je pense qu’ils pensent que là « on me fait les poches et que on leur fera aussi les poches « .
    Je leur souhaite bon courage,ainsi qu’à leurs « congénères ».

    Bonne journée à tous

  5. Le courage qu’il faut pour investir sur le long terme avec la quasi certitude que le régime fiscal qu’on connaît au moment de l’investissement sera modifié au cours de la vie de celui-ci…

    Les contribuables qui partent, les entreprises qui hésitent à investir ou ne le font qu’à l’étranger ne fuiraient-il pas davantage l’instabilité fiscale qui modifie sans cesse tous les calculs initiaux, que la pression fiscale en elle-même à laquelle finalement nombreux pourraient s’habituer pourvu que ils puissent savoir savoir compter sur une fiscalité stable de long terme ?

    Annoncer toujours que « l’on veut restaurer la confiance !! » et systématiquement jouer avec les règles fiscales… las

    • Je suis tellement d’accord. Ils inventent des augmentations d’impôts indirects afin de pouvoir mettre en avant des statistiques lors de leurs futures élections. Et cela au détriment d’une stabilité fiscale qui permettrait à la France d’attirer les investissements de long termes.

  6. Bravo, ça parait plié. Il ne restera que les niches les plus calamiteuses qui permettent de nourrir la partie émergée de la mafia française. Encore une fois bravo, Monsieur le Président et Messieurs ses sbires. Créez artificiellement une petite reprise, toute petite (complètement bidon, of course, mais ça, les 80% de vos moutons électeurs ne s’en rendront pas compte), revenez pour 5 ans et: Imposez la théorie du genre en 2017 (en 2012, c’était le mariage pour tous, depuis qu’avez-vous fait d’important -que dis-je, d’important et grave?) . Puis enchaînez: Refonte totale des assiettes de calcul des taxes foncières, taxation des loyers fictifs pour les propriétaires occupants (diminué des intérêts d’emprunt)….Sinon, pour la petite blague, le calcul de la plus-value ne fera pas beaucoup de mal à certains qui ont acheté cher dans des montagnes qui ne reçoivent pas de neige!..

  7. Lorsque les dépenses déductibles sont supérieures aux recettes réalisées, se dégage un déficit imputable sur des revenus de même nature, pendant dix ans. C’est là que peut s’avérer intéressant le passage au statut de loueur en meublé professionnel qui permet de reporter les déficits sur le revenu global imposable du foyer fiscal.

  8. Heureusement que Le mou a dit qu’il n’y aurait plus de nouvelles taxes !!! autant de mensonges qui font que plus personne n’a CONFIANCE [ et c’est ce qui manque le plus à ce pays!!!] en ce gouvernement….

  9. Rebonjour

    A mon niveau,ce n’est pas catastrophique ( petit bailleur). J’investi même dans des produits moins prometteurs, tout en ayant le souci de diversifier.De plus j’ai un peu accumulé, donc si un produit faiblit un autre compensera ( pas si sûr, mais dans ce cas je ne fais rien). Mais pour quelqu’un de jeune il faut quand même une « dose de confiance aujourd’hui ». Quant à un jeune qui veut entreprendre je lui souhaite bon courage.Nous sommes tous d’accord: nous changerons de métier plusieurs fois dans sa vie. Mais pour la plupart ils ne pourront pas changer de métier tous le 1, 3,4, ou 5 ans ! en fait à chaque quinquénat. En fait, les uns font , les autres défont.Et pourquoi pas « puisque faire et défaire c’est travailler ». Oui nous sommes las , sans être à l’identique des 30 glorieuses ???un peu de stabilité ne nous ferait pas de mal . Je voyage beaucoup, parfois je ne sais pas jusqu’où je vais aller, mais si je vais vers le nord je ne vire que progressivement vers l’est ou l’ouest pour enfin revenir vers le centre et le sud.Si je brusquement je fais nord ->sud, je provoque un accident.C’est pourtant ce qui se produit en terme en terme de fiscalité, mais en fait un peu dans tous les secteurs.De fait le capitaine avec la boussole.
    Bonne journée à tous.

  10. je rectifie : le capitaine est parti avec la boussole

  11. Fredy Gosse says:

    errare humanum est perserverare est diabolicum…
    investir dans quoi que ce soit nécessite une stabilité des paramètres qui ont conduit l’investisseur à plonger..malheureusement la France démontre tous les jours son mépris pour les non fonctionnaires, les élus ne sont pas obligés de voter les propositions de l’exécutif mais ils sont , eux , hors du problème , mieux régulièrement ils améliorent leurs situations matérielles
    Finalement et là nous retrouvons le débat précédent sur l’impôt ,soit nous allons dans le sens des défiscalisations voulues par le Pouvoir et qui sont de trompes couillons ,soit les perspicaces, cherchent des solutions pour utiliser le propre textes du gouvernement pour payer moins mais régulièrement les gouvernants bouchent les trous et en plus rétroactivement car la réforme s’appliquera non pas à ceux qui investiront dans le futur en connaissance de cause mais aussi à tous les petits malins qui ont agit légalement et que l’on va coincer
    c’est dégueulasse et c’est aussi le plus sûr moyen pour amener un pays à se croiser les bras et à tendre la sébile
    ça devient nauséeux

  12. moi qui ai vendu des résidences étudiantes en argumentant un revenu complémentaire à la retraite, et bien je ne souhaite pas croiser mes clients qui m’ont fait confiance si au bout de 20 ans d’amortissement ils doivent payer la PV sur l’intégralité du prix de revente

  13. l'gevingey says:

    quand l’état fait une faveur ça sent la vaseline.
    c’est moche à dire, mais quand l’état me propose (ou indirectement via les banques ou autres) quelque chose, je me braque, c’est un réflexe à force.
    la mère patrie est devenue une veuve joyeuse qui tape dans les poches de ses enfants pour se payer ses gigolos.

  14. En faisant du LMNP des appartements qui initialement soumis au régime foncier, l’investisseur non imposable pendant une longue durée alors que l’investisseur a mis quelques meubles.
    Je me suis toujours dit mais toute cette paperasserie, un comptable allait finir un jour. Si ce n’est pas dans 6 mois ca sera dans quelques années malheureusement.
    Je me dis payer un expert comptable pour faire çà, autant faire un prélèvement plus faible d’office (exemple10%) et éviter toute cette paperasserie.
    La France n’est pas un enfer fiscal mais un enfer administratif. Quand on est un administratif, ca devient même un paradis fiscal 🙂
    Quand on voit les niches assurance vie, lmnp, lmp, demembrement, et j’en passe si on devait payer un taux unique à la source d’office sur les revenus ca ne ferait pas que des gagnants 🙂
    Un de mes professeurs nous disait : la France a les taux les plus élevés mais la base taxable la plus faible vu toutes les déductions possibles.

    •  » l’investisseur est non imposable pendant une longue durée « bien souvent en faisant l’amortissement du bien sur 20 ans ce qui n’est fiscalement pas admis et peut être considéré comme une fraude fiscale.
      je suis de votre avis gérer des locations meublés demandes des compétences et un peu de travaille.
      En France on paye un taux unique pour la CSG est ce juste ?

  15. Merci pour cet artcile , mais pour des personnes sous statut LMNP se rapprocher de celui du LMP serait favorable, ou alors je me trompe…?
    Mais pour LMNP , la plus-value immobilière est exonérée :

    au bout de 22 ans de détention pour l’impôt sur le revenu,

    au bout de 30 ans de détention pour les prélèvements sociaux.

    Pour LMP ce sera soit :

    La plus-value de cession est totalement exonérée sous les conditions suivantes :
    la valeur des biens cédés servant de base aux droits d’enregistrement ne doit pas dépasser 300 000 euros,
    le cédant ne doit pas détenir le contrôle de l’entreprise « acheteuse », ni en assurer la direction effective.

    ou

    l’entreprise doit être soumise à l’impôt sur le revenu
    l’entreprise doit exercer son activité depuis au moins cinq ans au moment de la cession (s’il s’agit d’une entreprise individuelle) ou le contribuable concerné doit posséder les titres depuis au moins cinq ans (s’il s’agit de parts de sociétés de personnes)
    le chiffre d’affaires HT doit être inférieur à :
    250 000 € pour les ventes et de fourniture de logement,
    90 000 € pour les prestations de service et les BNC.

    Je trouve la fiscalité LMP plus favorable pour des « petits » propriétaires.

  16. ALAIN LAMBARD says:

    Daniel,
    Si le statut de la LMP es, actuellement, à priori, plus favorable que le statut de la LMNP, bénéficier du statut de la LMP nécessite de remplir les 3 conditions cumulatives suivantes visées au 155 IV du CGI depuis 2009:
    1° Un membre du foyer fiscal au moins est inscrit au registre du commerce et des sociétés en qualité de loueur professionnel ;

    2° Les recettes annuelles retirées de cette activité par l’ensemble des membres du foyer fiscal excèdent 23 000 € ;

    3° Ces recettes excèdent les revenus du foyer fiscal soumis à l’impôt sur le revenu dans les catégories des traitements et salaires au sens de l’article 79, des bénéfices industriels et commerciaux autres que ceux tirés de l’activité de location meublée, des bénéfices agricoles, des bénéfices non commerciaux et des revenus des gérants et associés mentionnés à l’article 62.

    La 3ème condition n’est pas évidente à remplir, même pour des retraités, dont les pensions sont visées au 3°

    En ce qui concerne le régime des PV de cession, le régime de l’article 151 septies est applicable si, les 3 conditions ci-dessus remplies, les CA des deux e-xercices qui précèdent la cession est < 90 000€
    Pour ce qui concerne l'application de l'article 238 quindécies, (prix de vente < 300 000€, l'administration ne s'est pas prononcée sur son application à la location meublée.
    En supposant que ce régime est applicable dans son principe, il est probable que sont application soit difficile en pratique; en effet, 23 000 de recettes minimum pour un montant maximal de cession de 300000€ implique un rendement de 7.66%….
    En fin, il ne faudra pas oublier le poids des charges sociales liées à au régime de la LMP.

  17. Oui merci pour ces précisions. J indiquai simplement cela car dans l article , il est indiqué  » Le projet du gouvernement serait de mettre fin à ce régime dérogatoire dont bénéficie la location meublée non professionnel et d’aligner LMP et LMNP sur le mode d’imposition de la plus-value immobilière ».
    Donc si on aligne le mode d imposition du LMNP sur le LMP on ne pourra pas exiger la 3 ème condition que vous rappelez ?
    Car sinon, comment serait alors imposée la plus-value si le système lmnp disparaît et si on ne remplit pas la 3 ème condition du lmp (alors même qu il y aurait un alignement du lmnp sur le lmp)?

  18. ALAIN LAMBARD says:

    Je crois, effectivement, qu’il faudra examiner le texte définif pour, peut-être, y voir un peu plus clair…

    • oui je pense que ce n’est qu’une piste de réflexion de réforme difficilement applicable pour les LMNP qui sont au micro BIC (abattement forfaitaire) qui ne connaitront pas la valeur vénale de leur bien au moment de la vente puisqu’ils n’ont jamais réalisé d’amortissements.

  19. Fredy Gosse says:

    trop simple sans doute de dire que si c’est votre métier vous relevez du régime d’un hôtelier et si ce n’est pas le cas vous relevez du foncier ….ou ça se corse …. c’est avec tous ces gens qui pratiquent du black sous forme d’échange ou de prestations hôtelières ou autres grâce à internet.
    difficile de mettre un flic fiscal derrière chaque connexion internet mais la lutte continuera ,on fera de chaque site un collecteur d’impôts ce qui fera fuir ailleurs le serveur mais il sera menacé de fermeture et d’amendes colossales . l’économie collaborative ,comme on l’appelle ,c’est la mort des métiers déclarés par exécution fiscale
    on vit une époque formidable.

  20. Voici que sonne encore l’alarme, vous savez bien pas de fumée sans feu….

    Je l’avais par le passé signalé, mais cette réintégration des amortissements se devait de surgir, au moins dans un premier temps sous forme habituelle de fuite/ballon d’essai., même si la part du meublé reste anecdotique dans le parc français.

    Cependant, la presse et certains blogueurs « découvreursdufilàcouperlebeurre » l’ayant braillé sur les toits, l’attention du reptile s’est portée sur ce qui pourrait encore donner des fruits….
    Sous couvert de « justice fiscale », de nouvelle ministre (gloups) de trous dans les caisses, et de lobby bien faible (même si les parlementaires utilisent largement le dispositif) il y a fort à parier que cela passera, au moins partiellement puis totalement, au même titre que le furent les alignements quasi identiques du statut nu/meublé.

    Il restera à rebasculer sur le nu, avec sa fiscalité confiscatoire, si toutefois ce switch est permis sans casse fiscale par les crânes d’oeuf anticipateurs.

    Ce sera alors bien la mort du petit cheval, et les plus avisés se seront déssaisis de leur patrimoine locatif d’habitation, avant que ce pilier patrimonial ne se soit durablement effondré en doulce France (cf l’entre deux guerres pour des raisons différentes)

    Il ya a décidément des cieux plus cléments où l’herbe est, n’en déplaise au proverbe, si ce n’est plus verte, en tout cas moins tondue… :=))

  21. Cette rumeur reprend les données reprises dans un rapport de 2015 de l’inspection générale des finances.

    4 scénarios proposés à l’époque par l’ISF :

    Scénario n°1 :modification des règles de calcul des plus-values réalisées par les LMNP afin d’intégrer les amortissements pratiqués au moment de la cession+ création de champs sur la déclaration fiscale n°2042 C (déclaration complémentaire de revenus) permettant d’identifier la valeur des biens et le m ontant annuel des amortissements pratiqués + meilleur encadrement des modalités d’amortissement (définition des composantes, des durées d’amortissement, etc.).Ce scénario est sans impact budgétaire identifié faute d’éléments de suivi sur les plus-values réalisées par les LMNP

    Scénario n°2 (privilégié par la mission) : modification des règles de calcul des plus-values réalisées par les LM NP afin d’intégrer les amortissements pratiqués au moment de la cession +suppression ou réduction de la faculté offerte aux LMNP de constater un amortissement sur les biens mis en location + convergence du montant d’abattement forfaitaire du micro-BIC applicable aux LMNP actuellement compris entre 50 et 71 % vers celui du micro-foncier (30 %), l’abattement serait ramené à 40 %

    Scénario n°3 :suppression du régime LMNP + faculté offerte à l’ensemble des bailleurs de pratiquer un amortissement pour tous les logements neufs

    Scénario n°4 : suppression du régime LMNP

    A suivre …

  22. Bonjour,

    Quelle est la probabilité de mise en plaçe de ces nouveautés? Le gouvernement et les députés reculent souvent.

    À t-on une idée de l’échéance pour la mise en place de cette nouvelle règle du jeu?

    Merci

  23. Curieusement, grâce à une modification de la LDF 2015, les scpis peuvent proposer des sous-jacents générant en transparence fiscale du BIC/LMNP, effet non pas du Saint Esprit mais sans doute d’un lobbying intense.

    Il y a neuf ans je m’en étais fait l’ardent questionneur, mais « vous n’y pensez pas Monsieur »… Comme quoi tout change en 9 ans….
    Par conséquent,je reviens sur mes dires précédents car il me semble difficile au Parlement de proposer de réintégrer les amortissements, alors que l’on va développer des véhicules collectifs avec cette fiscalité.

    On élève des lapins et on leur tire dessus: ils refuseront de manger pour grandir….

    Encore que nos subtils théoriciens pourraient préserver les seuls biens gérés sous bail commercial, ironie du sort permettant au secteur marchand de prospérer avec paradoxalement moins de risques pour le particulier, mais tuant le secteur meublé privé….

    Nooooon, pensez-vous….

    Du combat juridique en perspective… :=))

    Mais le pire n’est jamais sûr….

  24. Michel says:

    Bonjour,

    Quid d’un immeuble dont la nue-propriété a fait l’objet d’une donation à un enfant et qui est donné en location (LMNP) par le père usufruitier à ce même enfant ? Un amortissement est-il concevable par l’usufruitier/bailleur dans ce cas?
    Merci de vos réponses . Cdlt – Michel

    • mimifer says:

      A priori, le Conseil d’Etat estime que seul le nu-propriétaire peut constater un amortissement, jamais l’usufruitier.

      • La doctrine fiscale dans le chapitre § 260 « amortissement des éléments corporels et immobilier précise :

        « Les éléments mobiliers ou immobiliers dont une entreprise industrielle ou commerciale a la jouissance en qualité d’usufruitier ne font pas partie de son actif. Cette entreprise, dès lors, ne peut pratiquer aucun amortissement à raison de ces éléments. Elle est seulement admise à déduire de ses bénéfices les charges supportées par elle, au cours de l’exercice pour satisfaire à ses obligations d’usufruitier (CE, 16 novembre 1936, req. n° 48224, RO, 6587 et CE, 8 novembre 1965, req. n° 63472, RO, p. 426). À l’inverse, un bien possédé en nue-propriété peut figurer dans un actif commercial et donner lieu en conséquence à amortissement (CE, 5 octobre 1977, req. n° 4718). »

        Ainsi, une première lecture de la doctrine fiscale pourrait laisser croire que seule le nue propriété est amortissable. L’usufruit ne pouvant être amorti car ne constitue pas un élément d’actif corporel ou immobilier.

        Néanmoins, la doctrine comptable considère l’usufruit non comme un élément d’actif corporel mais comme un élément d’actif incorporel dont la valeur se déprécie régulièrement pour atteindre 0 au terme du démembrement.
        L’usufruit serait alors également amortissable sur la durée du démembrement.

  25. Mimifer vo sources ??

    A priori au contraire, l’ordre des experts comptables et la doctrine constatent que l’usufruit BIC, dès lors qu’il est à extinction certaine, se déprécie et donc s’amortit….

  26. ALAIN LAMBARD says:

    Sur les sources…
    La situation de l’entreprise détentrice de l’usufruit doit être examinée tant au plan comptable qu’au plan fiscal (en résumé).
    L’US est, en principe, qualifié d’élément incorporel.
    Au plan comptable :
    Le principe de la dépréciation découle de l’article 322-1 du PCG : « la dépréciation d’un actif est la constatation que sa valeur actuelle est inférieure à sa valeur comptable. L’amortissement d’un actif est la répartition systématique de son montant amortissable en fonction de son utilisation». C’est le cas d’un US temporaire dont la valeur diminue chaque jour pour s’éteindre à la fin de l’US.
    Au plan fiscal.
    Sur le principe de l’inscription à l’actif la jurisprudence SIFE, fondamentale en la matière, (CE 1996/08/21 N° 154488) définit les critères fiscaux (avant le règlement comptable sur les actifs de 2004) de cette activation :
    Ce bien ou ce droit :
    Constitue une source régulière de profits,
    Il est doté d’une pérennité suffisante,
    Il est susceptible d’être cédé.
    L’US répond à ces critères et doit être immobilisé.
    Le principe de l’amortissement est défini par un arrêt du CE (du 1979/04/04 N° 8153) :
    « qu’un élément incorporel de l’actif immobilisé ne peut faire l’objet d’une dotation annuelle à un compte d’amortissements que s’il est certain, dès sa création ou son acquisition, que ses effets bénéfiques sur l’exploitation de l’entreprise prendront fin nécessairement à une date déterminée ; que, lorsque tel n’est pas le cas, l’entreprise peut seulement constituer à la clôture de chaque exercice, comme pour tout autre élément d’actif, une provision pour dépréciation correspondant à la différence entre la valeur comptable de l’élément d’actif et sa valeur probable de réalisation ».
    La décision de 1979 a été suivie d’une seconde du tribunal administratif de Poitiers (21 novembre 1996, req. n° 95-1701 : RJF 1/97, n° 7. Voir à ce sujet : J. Turot, « L’usufruit d’actions peut s’amortir », BF F. Lefebvre 6/97) admettant l’amortissement de l’usufruit de titres de participation. Cette analyse permettant de classer l’usufruit dans un compte d’incorporel et de pratiquer un amortissement a été confirmée à plusieurs reprises (CAA Bordeaux 19 décembre 2005, n° 02-00050 ; CAA Nancy 14 juin 2007,»).
    L’amortissement sera pratiqué ; de manière linéaire, sur la durée de l’US.

    • Michel says:

      Bonjour, (ça se complique!)

      Si comme le dit Alain, l’usufruitier peut amortir l’immeuble (la totalité, seulement l’usufruit, où seulement sur la nue-propriété???), qui et quelle part pourrait être soumis à plus-valu lors de la cession ?? – Et qui serait le cas échéant fiscalisé sur cette + valu lorsque que l’usufruitier décède et que le nu-propriétaire obtient de fait l’entière propriété ?

      Merci une nouvelle fois de vos reponses

  27. Bonjour
    Quelle est la probabilité de mise en plaçe de ces nouveautés?
    merci

  28. merci de vos eclairages.

  29. Bonjour,

    En cas de revente d’un produit LMNP, un projet de réforme visait à ajouter les amortissements constatés au fil des exercices à la différence entre le prix de vente et le prix d’achat, pour calculer la plus value imposable.

    cf: https://www.leblogpatrimoine.com/immobilier/location-meublee-lmnp-le-detail-dune-reforme-fiscale-sur-les-plus-values-et-micro-bic.html

    qu’en est il de ce projet de réforme ? acté, repoussé, ou abandonné ?

    merci d’avance.

    CB

  30. Oui, à voir,

    Même si Bernard 2K argumente toujours avec pertinence et précision, il y a fort à parier que, si les 23000 euros sont dépassés, le basculement du statut de LMNP à LMP fera, à tout le moins, rentrer le cédant dans les PV professionnelles, au moins en partie, ce qui revient au même

    Comment imaginer que le fisc se privera de cette manne ?

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