Investir dans l’immobilier locatif sous le régime de la location meublée est définitivement un régime fiscal particulier, qui le rend particulièrement attrayant, mais surtout qui bouleverse tous les repères de l’investisseur immobilier habitué au régime fiscal des revenus fonciers qui s’impose dans le cadre des locations nues.

C’est d’ailleurs la raison pour laquelle nous dédions plus de 50 pages de notre dernier livre « Investir dans l’immobilier » aux questions relatives à la location meublée, la para-hôtellerie et la location équipée.

 

Quid de l’amortissement de l’immeuble dont l’exploitant en location meublée ne détient que l’usufruit ?

Voilà une question intéressante. Vous le savez, être loueur en meublé, c’est posséder une entreprise individuelle qui exploite l’immeuble loué en meublé. En effet, l’activité de la location meublée est fiscalement considérée comme une activité commerciale et les profits sont imposés dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC).

A ce titre, le bénéfice imposable doit être calculé selon les règles fiscales propres aux BIC, tel que n’importe quel autre commerçant et artisan imposable dans la catégorie BIC. Exploiter son immeuble en location meublée, c’est bénéficier de la fiscalité normalement applicable aux entrepreneurs.

Parmi toutes ces règles comptables et fiscales propres aux entreprises et qui s’appliquent aux locations meublées, il y a l’amortissement comptable et fiscal de l’immeuble exploité. Classiquement, le bénéfice imposable de l’exploitant d’une location meublée doit tenir compte des charges d’amortissement constatant l’usure par l’usage et le temps de l’immeuble (cf »Comment amortir un bien immobilier en location meublée ? »).

Pour pouvoir être amorti, l’immeuble exploité en location meublée devra être à l’actif de l’entreprise individuelle de location meublée. 

 

Mais quid de l’immeuble en cas de donation ou de décès de l’exploitant ?

Au décès du propriétaire de l’immeuble loué en meublé, c’est à dire de l’exploitant de la location meublée, le principe de confusion du patrimoine entre le patrimoine privé et le patrimoine à l’actif de l’entreprise individuelle conduit à la transmission totale ou partiel dudit patrimoine aux héritiers : Le bien immobilier exploité en location meublée sera transmis aux héritiers selon leurs droits successoraux.

Ainsi, en présence d’un conjoint et d’enfants du couple, le décès d’un des époux pourra conduire au démembrement de l’immeuble exploité en location meublée. Le conjoint survivant deviendra usufruitier de l’immeuble et continuera de percevoir les revenus et à l’exploiter … alors que les enfants deviendront nu propriétaire dudit immeuble.

La nue propriété de l’immeuble exploité en location meublée devra donc sortir de l’actif de l’entreprise individuelle afin d’être ensuite transmis aux héritiers selon leurs parts successorales.

Cette sortie d’éléments d’actif ne sera le fait générateur de l’impôt sur la plus value immobilière lorsque l’immeuble sera exploité en location meublée non professionnelle (LMNP)… mais sera le fait générateur des plus values professionnelles pour l’exploitant en location meublée professionnelle (LMP) –  cf »Location meublée et donation de l’immeuble loué. » et puis « Plus-value immobilière et location meublée (LMNP – LMP) : L’administration fiscale clarifie la situation« . –

Notons, tout de même les conséquences catastrophiques de décès de l’exploitant (LMNP / LMP : Les conséquences fiscales catastrophiques du décès de l’investisseur).

 

 

Quid des règles comptables et fiscales qui s’appliqueront après le décès de l’un des époux sur l’immeuble exploité location meublée détenu en usufruit.

La réponse est simple et vient d’être confirmée par une réponse ministérielle Frassa :

« Lorsque, à la suite d’une succession, la propriété d’un logement loué meublé est partagée entre un nu-propriétaire et un usufruitier relevant d’un régime réel d’imposition, les loyers sont imposables à l’impôt sur le revenu dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux entre les mains de l’usufruitier qui ne peut pratiquer aucun amortissement à raison de ce logement dès lors que celui-ci ne fait pas partie de son actif immobilisé.

Tels sont les éléments de réponse qui peuvent être apportés faute d’informations plus précises sur la situation visée par l’auteur de la question. »

 

Il s’en suit donc que l’immeuble qui a fait l’objet d’une donation avec réserve d’usufruit ou dont la nue propriété aura été transmise par succession ne pourra plus être amorti.

 

 

Source : RM Christophe-André Frassa, JO Sénat du 14 décembre 2017, question n°01401




44 Comments

  1. Dominique GAVEAU says:

    Bonjour

    Je suis réservé avec votre analyse ; l’immeuble ne peut plus être amorti bien entendu, mais l’usufruit viager, qui constitue une immobilisation incorporelle d’une durée de vie limitée, devrait pouvoir être amorti ; la formulation est ambiguë, l’administration parlant des éléments immobiliers (qui ne sont plus à son actif) et mobiliers mais non des immobilisations incorporelles comme le droit d’usufruit.
    Pouvez vous préciser votre analyse ?
    Dominique Gaveau

    • Très honnêtement, dans une première version de l’article, je finissais par cette ouverture

      « Néanmoins, je crois possible d’apporter l’usufruit de l’immeuble à l’actif de l’entreprise individuelle d’exploitation en location meublée, afin de l’amortir ».

      J’ai supprimé cette phrase par faute de certitude. En effet, comment espérer valider l’amortissement d’un usufruit dont la durée est aléatoire et non prévisible (Qui connaît l’espérance de vie du propriétaire de l’immeuble).

      Et la conclusion de la RM est limpide : « les loyers sont imposables à l’impôt sur le revenu dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux entre les mains de l’usufruitier qui ne peut pratiquer aucun amortissement à raison de ce logement dès lors que celui-ci ne fait pas partie de son actif immobilisé  »

      Néanmoins, il doit être possible pour l’entreprise individuelle de louer l’immeuble détenu par la personne physique. C’est cette mise à disposition qui autorise l’exploitation de l’immeuble par l’entreprise individuelle. Dans une telle situation, le loyer serait déductible du bénéfice de l’entreprise individuelle … mais le revenu foncier imposable dans les mains du propriétaire privé.

      Qu’en pensez vous ?

      • Amortir l’usufruit dont la durée est aléatoire semble possible « L’usufruit viager d’un bien immobilier peut être amorti dès lors qu’il est possible de déterminer le terme de ses effets bénéfiques sur l’exploitation en se référant aux statistiques en matière d’espérance de vie fixées par l’Insee. »
        L’usufruit portant sur un bien immobilier peut faire l’objet d’un amortissement s’il est normalement prévisible, lors de son acquisition, que ses effets bénéfiques sur l’exploitation prendront fin à une date déterminée.

        Le tribunal administratif de Strasbourg juge que l’usufruit viager d’un bien immobilier constitue un élément incorporel qui peut être amorti dès lors qu’il est possible de déterminer la durée maximale prévisible pendant laquelle il peut générer des produits d’exploitation. En effet, cette durée peut être déterminée en tenant compte des statistiques en matière d’espérance de vie fixées par l’Insee dans un tableau intitulé « tables de mortalité abrégées ».

        Par suite, dès lors que les données de ce tableau consacrée à l’espérance de vie, en France métropolitaine, des personnes de sexe féminin fixe l’espérance de vie correspondant à la situation de la requérante à vingt ans, l’usufruit viager dont elle dispose est amortissable sur cette durée (soit 5 %).

        A noter : Le tribunal administratif applique, en présence d’un usufruit viager, la solution retenue par les tribunaux administratifs de Paris et de Poitiers selon laquelle le droit d’usufruit est amortissable sur la durée pour laquelle il est consenti (TA Paris 6-7-2009 n° 04-19716 ; TA Poitiers 21-11-1996 n° 95-1701). En effet, l’usufruit viager présente également un caractère temporaire dès lors qu’il prend fin au moment du décès de l’usufruitier. La date du décès ne pouvant pas être connue, le tribunal administratif de Strasbourg accepte de se référer aux statistiques de l’Insee.

        Sophie KONCINA

        TA Strasbourg 14-3-2017 n° 1602812

        source : http://www.efl.fr/actualites/fiscal/benefices-professionnels/details.html?ref=ui-1d2dac51-d160-42f3-9fcd-6afb442dd2ee

  2. Effectivement votre remarque me paraît très pertinente,

  3. Je rejoins l’analyse de Dominique Gaveau.

    Il faut distinguer l’amortissement de l’immeuble de celui de l’usufruit.

    On sait qu’un usufruit temporaire peut s’amortir.

    La difficulté résiderait ici dans le fait qu’il soit viager. Or, et sans gloser sur le fait que tout usufruit est nécessairement temporaire, j’ai souvenir d’une jurisprudence récente admettant qu’un usufruit appartenant à une société mais étant viager sur la tête d’un de ses associés puisse être amorti sur une durée conforme aux tables de mortalité.

    Je n’ai pas le temps de le rechercher dans l’immédiat mais je ne doute pas qu’on puisse le retrouver aisément.

    Dans tous les cas il est naturel que la réponse se cantonne aux termes de la question posée (peut-on amortir un immeuble détenu en usufruit ? la réponse est évidemment non…), mais pour autant ça n’empêche pas de lire entre les lignes 😉

    • Je doute qu’un droit d’usufruit appartenant à une société puisse être viager sur la tête d’un de ses associés.
      S’il appartient à la société, comme vous l’écrivez, je le traduis comme étant une immobilisation incorporelle auquel cas ce droit s’amortira pour une durée maximum de 30 ans (Cciv et Ccom). Si le démembrement est sur la tête de l’associé, alors c’est plutôt du côté droit du bilan qu’il faut regarder i.e des parts de sociétés auquel cas c’est effectivement le 669 du CGI qui s’appliquera…mais là nous ne parlons plus d’amortissement comptable puisque dans ce cas c’est le premier point qui s’applique et donc la partie gauche du bilan.
      Pour revenir à la problématique de Guillaume Fonteneau, nul besoin de cette RM, car la position de l’administration fiscale au BOFiP n’a jamais été modifiée et exclut encore l’amortissement d’un droit d’usufruit, à durée fixe ou non. BOI-BIC-AMT-10-20-20140312 n°260 et c’est « normal » (dans la réalité de l’administration) puisque, dans sa grande logique, les biens démembrés ne sont pas partie de l’actif d’exploitation de l’usufruitier mais de celui du nu-propriétaire. Le nu-propriétaire peut donc amortir son droit sous réserve que le bien sur lequel il porte ait une durée d’utilisation temporaire et prévisible (hypothèse de la nue-propriété sur un bien immobilier par exemple). BOI-BIC-AMT-10-20-20140312 n°260
      Moralité: anticiper, prévoir, structurer…

      • Je faisais allusion aux cas d’usufruits viagers préconstitués, que rien n’empêche d’être cédés ou d’apportés à une société, auquel cas si l’usufruitier en premier prédécède alors l’usufruit s’éteint (qu’importe qu’il ait été consenti pour une durée plus longue à la personne morale) sauf hypothèse où le nu-propriétaire serait intervenu à l’acte pour consentir ne devenir pleine propriétaire qu’à l’issue de la durée fixe.

        Je pensais aussi aux cas d’entrepreneurs individuels en visant, effectivement par abus de langage, les associés.

        Sans trop entrer dans les détails, il n’en demeure pas moins que les extraits de BOI que vous citez sont effectivement conformes à la RM commentée, mais :
        – en rapport avec le sous-jacent (l’immeuble, qui ne peut pas être amorti par l’entreprise usufruitière faute précisément de pouvoir figurer à son actif conformément aux BOI cités ainsi que la RM) ;
        – et non l’actif figurant au bilan de l’entreprise (le droit d’usufruit lui-même, qui peut être amorti par l’entreprise usufruitière).

        On a donc bien deux actifs distincts (l’immeuble chez le nu-propriétaire, le droit d’usufruit chez l’usufruitier) avec leurs propres coûts de revient et durée d’amortissement, de sorte que l’administration exclut, certes, l’amortissement du premier chez l’usufruitier mais -à ma connaissance- pas du second.

        • « les biens démembrés ne sont pas partie de l’actif d’exploitation de l’usufruitier mais de celui du nu-propriétaire. Le nu-propriétaire peut donc amortir son droit sous réserve que le bien sur lequel il porte ait une durée d’utilisation temporaire et prévisible »

          • C’est exactement ce que je vous dis, et par-là même exactement ce que vous écrivez.
            L’usufruitier n’est pas propriétaire de l’immeuble, mais d’un droit d’usufruit.
            Partant il ne peut pas amortir l’immeuble (puisqu’il ne lui appartient pas). En revanche il peut amortir son droit d’usufruit (puisqu’il lui appartient).
            Le BOI et la RM ne font que confirmer le premier point, mais sont sans influence sur le second.
            C’est en tout point conforme à la comptabilité : c’est un droit d’usufruit qui figure à l’actif du bilan, et pas l’immeuble.

          • Cf. à ce propos l’arrêt cité par Guillaume en commentaire (merci à lui !)

  4. Bonjour,
    Article très intéressant!
    L’investissement et exploitation de meublés dans le cadre d’une SCI à l’IS ou d’une SARL, subbit-il les mêmes désagréments en cas de décès?
    Merci pour vos lumières.

  5. Quid de la cession de la nue propriété à un tiers, par un propriétaire qui conserve l’usufruit sur par exemple 8 ou 10 ans. (hors toute succession donc)

    A contrario, la durée étant certaine, cet amortissement d’usufruit reste-t-il recevable puisque la doctrine dit oui et le fisc dit non.

    faut il batailler en ce cas ????

    Si la réponse est négative, les BIC de l’usufruit devraient pouvoir être effacés par les dépenses et réserves d’amortissement préexistant sur le reste du parc immobilier BIC toujours détenu en PP ?

  6. Alain LAMBARD says:

    L’administration a toujours un peu de mal avec le démembrement de propriété; dans sa doctrine, elle s’appuie sur un arrêt du CE de 1936 en précisant : « Les éléments mobiliers ou immobiliers dont une entreprise industrielle ou commerciale a la jouissance en qualité d’usufruitier ne font pas partie de son actif ». Partant de cette assertion totalement fausse elle en conclue tout naturellement que l’usufruit n’est pas amortissable.
    Mais depuis 1936, il s’est passé pas mal de chose dans les domaines comptable, fiscal et dans celui du démembrement de propriété.
    L’US étant un droit réel, il peut donc être immobilisé s’il rempli les conditions suivantes:
    Selon le Code de commerce et le PCG, une immobilisation incorporelle est :
    a. Un actif non monétaire sans substance physique (PCG, art. 211-5). En tant qu’actif, une immobilisation incorporelle est un élément qui doit respecter les critères cumulatifs suivants :
    – il s’agit d’un élément identifiable, ;
    – il est porteur d’avantages économiques futurs, ;
    – il génère une ressource que l’entité contrôle, ;
    – son coût est évalué avec une fiabilité suffisante.
    b. Destiné à servir de façon durable à l’activité de l’entreprise (C. com. art. R 123-181), c’est-à-dire :
    – dont l’entreprise attend qu’il soit utilisé au-delà de l’exercice en cours (PCG, art. 211-6 ;
    – destiné soit à être utilisé par l’entreprise dans la production ou la fourniture de biens ou de services, soit à être loué à des tiers, soit à des fins de gestion interne .
    Fiscalement, En l’absence de définition fiscale expresse de la notion d’immobilisation incorporelle (BOI-BIC-CHG-20-10-20 n° 175), il en est en principe de même (BOI-BIC-CHG-20-10-10 n° 70 et BOI-BIC-CHG-20-10-20 n° 150),
    L’arrêt SIFE de 1996 précise: un élément incorporel , doit être une source régulière de profits dotée d’une pérennité suffisante, et être susceptible de faire l’objet d’une cession.
    Enfin, si l’US ne faisait pas partie de l’actif immobilisé, ce ne serait pas un stock, ce serait donc une charge…

    Au plan de l’amortissement: selon le PCG, une immobilisation amortissable est une immobilisation dont la durée d’utilisation par l’entité est limitée (PCG, art. 214-1).
    Fiscalement, Il en est de même. Les éléments incorporels ne se déprécient pas généralement du fait de l’usage et du temps et ne peuvent par conséquent donner lieu à amortissement (BOI-BIC-AMT-10-20 n° 320). Toutefois, suivant une jurisprudence constante du Conseil d’Etat, les immobilisations incorporelles sont amortissables s’il est normalement prévisible, à la date de leur création ou de leur acquisition, que leurs effets bénéfiques sur l’exploitation prendront fin à une date déterminée (CE 3 février 1989, n° 58260 ; CE 28 décembre 2007, n° 284899).
    Ce qui est le cas d’un usufruit viager et c’est le raisonnement suivi plus haut dans diverses jurisprudences (TA Paris 06/07/2009, TA Strasbourg 07/03/2017).

    Il faut donc RESISTER!

    • et oui Alain mais résister c’est partir pour 10 ans de procédure mini et ça il faut l’accepter car une décision de TA ne fait malheureusement pas jurisprudence…et une réponse ministérielle, toute idiote soit-elle, s’impose à la doctrine Administrative en matière fiscale…c’est normale puisque comme je l’ai écris ci-avant l’art. L80 du LPF consacre une RM en matière fiscale comme exprimant l’interprétation administrative des textes. Une RM ne fait pas naitre un genre nouveau, elle confirme une position déjà existante. Alors plutôt que de confronter pour résister je préfère utiliser cette analyse pour structurer différemment, et cela le droit des sociétés le permet. Voulu ou subit nous serons tous un jour où l’autre confronté au démembrement… alors je fais en sorte qu’il soit voulu donc organisé pour ne pas passer sous les fourches caudines de l’administration comme se plait à dire M. Fernoux.

  7. Alain LAMBARD says:

    En complément: cette jurisprudence a été reprise par la doctrine administrative elle-même, même si elle ne traite pas spécialement de l’US: elle valide le droit à l’amortissement des éléments incorporels en général pour ceux qui « sont eux-mêmes sujet avec le temps à un amoindrissement de valeur motivant un amortissement (BOI-BIC-AMT-10-20-20140312.

  8. Malgré les éléments cumulatifs précités , je vois donc que dans ce cas précis de démembrement  » volontaire », rien n’est bien clair quant à l’amortissement, j’en suis donc au même point de ma réflexion !!!!

    En d’autres termes, faites le et vous verrez bien (si contentieux il y a et que vous voulez croiser le fer….)

    • C’est pourtant très clair : on peut amortir le droit d’usufruit (pas prévu en tant que tel par la doctrine, mais admis par la jurisprudence) mais pas le bien sur lequel il porte (prévu par la doctrine et déjà jugé).

      Dès lors qu’on distingue le sous-jacent (immeuble dont la propriété appartient au seul nu-propriétaire) de l’actif (droit d’usufruit temporaire/viager appartenant au seul usufruitier) alors tout prend sens 😉

      • Oui, la jurisprudence le reconnais… mais pas encore le BOFIP ? Me trompe Je ?

        • Effectivement, pas le bofip à ma connaissance non plus.

          Mais il faut garder à l’esprit que le bofip ne fait pas le droit ; il permet d’opposer à l’administration sa propre doctrine (je me suis conformé à votre interprétation = vous ne pouvez pas me redresser) mais aucunement à l’administration de fonder un redressement (vous avez une interprétation, j’en ai une autre, le juge tranchera en cas de contentieux au vu uniquement des textes, débats parlementaires, etc.).

          Du coup le bofip permet un certain confort lorsqu’il prévoit une situation qui nous convient, mais pour autant il y a pléthore de situations qu’il n’envisage pas sans pour autant qu’elles soient, par principe, illégales. Après pour se blinder on peut toujours aller chercher un rescrit dans ce type d’hypothèse.

      • Bonjour Cédric, Alain et les autres experts qui auraient une réponse,

        J’ai un question complémentaire qui me travaille depuis hier. Considérons l’amortissement de l’usufruit sur une durée prévisible de l’usufruit alignée sur l’espérance de vie du contribuable.

        Que se passe t’il à l’extinction de l’usufruit ? :

        – En cas d’extinction prématurée (et donc d’une perte de valeur pour l’entreprise individuelle), faut il inscrire une perte d’exploitation ? ou quelque chose dans le genre permettant de matérialiser le manque à gagner ? l’article 1133 du CGi concerne Réunion de l’usufruit à la nue-propriété mais pas les conséquences comptables et fiscales liées à l’extinction de l’usufruit pour l’usufruitier personne morale qui perdrait un droit de manière prématurée.

        – En cas d’une durée de l’usufruit supérieure à la théorie de l’espérance de vie, faut il faire des reprises de dotations aux amortissements ? L’administration fiscale ne serait elle pas en mesure de mettre en oeuvre un redressement pour amortissement excessif ?

        Qu’en pensez vous ?

        • ALAIN LAMBARD says:

          Guillaume, ma réponse s’inscrit dans le cadre de principes généraux :
          « La comptabilité est l’algèbre du droit » (avec dorénavant quelques exceptions liées à l’existence du droit comptable)
          « La fiscalité est un droit de superposition ».

          1 Traitement fiscal de l’extinction prématurée de l’US viager.
          A partir du moment où aucune convention ne prévoit une indemnisation (voir l’article 599 du Code civil pour le principe) l’extinction prématuré de l’US se traduira par la disparition d’un actif (perte) non compensé par une indemnisation.
          Nb : cette situation, de l’US viager est évoquée par l’administration (BOI-IR-BASE-10-10-30-20170406 N°80) à propos de la non application des dispositions de l’article 13-5 dans cette situation.
          Cette perte comptable sera donc déductible du résultat fiscal en l’absence de texte fiscal dérogatoire (CGI art. 39 quarter de l’annexe III).

          2 Conséquences sur l’amortissement de l’US en cas de « survie » de l’US viager.
          Cette question est valable pour tout bien amortissable depuis l’application du règlement comptable sur les actifs applicable à compter de 2005 et repris (presque) à l’identique sur le plan fiscal.
          L’administration serait en mesure de contester l’amortissement anticipé ; cependant à partir du moment où la durée de l’amortissement est correctement justifiée (espérance de vie INSEE), je vois mal l’administration s’engager sur ce terrain.

          • Je suis d’accord avec vous sur l’application des principes :
            – 1er cas : sortie d’actif donc perte comptable et fiscale correspondant à la VNC
            – 2nd cas : VNC nulle, mais pas d’action possible de l’administration dans la mesure où la durée initiale d’amortissement était justifiée (c’est le cas typique d’un matériel/mobilier complètement amorti mais qu’on continue pour autant d’utiliser ; sur le principe c’est transposable aux immeubles mais on rencontre quand même rarement des plans d’amortissements de 25/30 ans arrivés à échéance sans qu’en cours de route des remplacements de composants soient intervenus, lesquels ont leur propre durée d’amortissement)

    • Par contre là où il y a un vrai sujet à mon sens c’est de savoir si on peut amortir ou non un bien détenu en nue-propriété.

      Je n’ai pas eu l’occasion de vraiment me pencher sur cette question, mais à première vue la notion de source de profits. A tout le moins le temps du démembrement (et encore, on a nécessairement le profit latent lié au remembrement à l’issue, lequel est de plus en plus certain que le démembrement arrive à son terme ; certes c’est sous forme d’un gain en capital et non d’un revenu, encore que cela puisse se discuter dès lors que l’article 13 assimile la valeur de l’usufruit à la capitalisation des avantages économiques, mais dans tous les cas ça reste bien un profit). Mais je pense que cette question se résous par le fait qu’il faudra considérer qu’il n’y a pas de mise en service de l’immobilisation avant que la pleine propriété soit reconstituée, et donc pas de point de départ de l’amortissement.

      • *à première vue la notion de source de profits FAIT DÉFAUT
        (les aléas de la rédaction sur téléphone…)

        • Alain LAMBARD says:

          Le droit réel de nue-propriété répond à la notion d’immobilisation (voir ma réponse du 18/12 ci-dessus, PCG art. 201-5 et 211-6)
          Dans cette même réponse il est fait référence à la notion d’amortissement (PCG 214-1) d’un actif incorporel.
          D’un point vue comptable, la nue-propriété est donc amortissable sur la base de ces critère.
          Au plan fiscal (BOI-BIC-AMT-10-20-20170301 N° 260) l’administration admet l’amortissement de la NP: « À l’inverse, un bien possédé en nue-propriété peut figurer dans un actif commercial et donner lieu en conséquence à amortissement (CE, 5 octobre 1977 n° 04718). »

          • Pour le coup, je vous concède qu’une confirmation jurisprudentielle de moins de 40 ans me serait plus rassurante ! (à première vue : les critères permettant l’amortissement n’ont pas été modifiés depuis ? sachant que cet arrêt est intervenu avant même le PCG de 1982…)

            Concernant l’analyse elle-même, autant l’usufruit doit s’analyser comme un actif incorporel (c’est le droit d’usufruit qu’on immobilise), autant la nue-propriété doit se confondre, pour sa part et contrairement à l’usufruit, comme l’actif sur laquelle elle porte (corporel s’il s’agit de la NP d’un bien corporel, incorporel s’il s’agit de la NP d’un bien incorporel) et non comme un droit distinct. C’est d’ailleurs, sauf erreur, ce qui est induit par le bofip et la RM dont il est question.

            Dans tous les cas ok pour convenir qu’il s’agit d’une immobilisation par principe amortissable. Je reste cependant sceptique sur le point de départ de l’amortissement, devant correspondre à la mise en service de l’immobilisation, laquelle me semble difficilement déterminable concernant un bien détenu en NP…

            Pour le coup le renvoi au BOI auquel vous procédez a l’air d’admettre un tel amortissement. Cependant le fait que cette précision figure dans le cadre d’une citation jurisprudentielle me semble, sauf erreur, plus restrictif qu’une affirmation pure et simple opérée par l’administration fiscale : cette dernière ne prend pas position et se contente de citer cet arrêt. Or, dès lors que les conditions dans lesquelles il a été rendu ne seraient pas réunies, nous ne pourrons donc pas nous en prévaloir utilement.

            • Alain LAMBARD says:

              Je retiens l’affirmation du BOFIP comme un principe général indépendamment du renvoi à une décision du CE: « un bien possédé en nue-propriété peut figurer dans un actif commercial et donner lieu en conséquence à amortissement « .

  9. Merci, mais ce n’était pas si clair puisque ‘il fallait tout un article et bien des atermoiements en commentaires avant que vous ne rendiez plus lisible les choses.
    La matière demeure délicate pour autant.

    Dont acte

  10. Il y aurait donc une « suspension » des amortissements sur la NP, sur la durée du démembrement, qui reprendraient lors de la fin du démembrement.

    Pas pénalisant, si l’on a par ailleurs une poche d’amortissements préexistante…. d(où ma deuxième interrogation déjà posée

    • Si on raisonne du côté du NP, pas gênant dans tous les cas puisqu’il ne perçoit plus les revenus issus de l’immeuble.

      Si on raisonne du côté de l’USU, la question ne se pose pas car il aura les annuités d’amortissement calculées sur le prix de revient de son droit d’usufruit amorti sur sa durée.

      Par contre en ce qui concerne le caractère suspensif du démembrement du côté du NP (cas d’un PP devenant temporairement NP suite à une cession/donation temporaire d’usufruit), honnêtement je ne sais pas comment ça se traite en pratique. Si jamais un expert-comptable nous lit !

      Plus précisément par-rapport à votre première question : sauf erreur les amortissements en report du bien cédé seront perdus lors de la cession (à vérifier mais je ne pense pas me tromper), donc il y aurait un calcul un peu fin à faire.

  11. « Par contre en ce qui concerne le caractère suspensif du démembrement du côté du NP (cas d’un PP devenant temporairement NP suite à une cession/donation temporaire d’usufruit), honnêtement je ne sais pas comment ça se traite en pratique. Si jamais un expert-comptable nous lit ! »
    => nous y voilà donc, au coeur du sujet !!! donc personne ne sait, ici en tout cas…

    Ensuite, le vrai sujet est la possibilité d’utiliser les amortissements en réserve d’un parc immobilier préexistant en PP (puisqu’il y a confusion=globalisation) en face de l’US qui ne s’amortit que peu finalement, et qui aura besoin d’être « effacé » par la poche préexistante ??
    Partagez vous cette analyse qui se présentera souvent dans le cas d’une optimisation d’un parc BIC à alléger…..???

    • => nous y voilà donc, au coeur du sujet !!!
      C’est quand même, sauf erreur, un cas très résiduel (on vise l’hypothèse d’un PP devenant temporairement NP puis à nouveau PP)
      Concernant l’hypothèse, plus simple, d’un PP devenant NP, apparemment M. Lambard et moi avons une divergence d’interprétation, comme quoi, effectivement, il s’agit d’un point sensible 😉
      Mais dans tous les cas il me semble que le coeur du sujet traité est plutôt la question de l’amortissement de l’usufruit, davantage que celle de la nue-propriété, mais je conviens que cette dernière problématique puisse représenter des enjeux non négligeables bien que moins prégnants puisque, par hypothèse, il ne s’agit pas d’une immobilisation générant des revenus à neutraliser.

      Concernant votre seconde question, je pense y avoir répondu dans mon dernier message, à moins que je ne l’ai pas bien comprise ?
      J’en profite pour préciser que l’usufruit ne s’amortit pas que « peu » en pratique (une fois qu’on rapporte sa valeur sur sa durée, ça fait des annuités substantielles), et permet d’effacer la majorité des revenus qu’il génère (si ce n’est pas le cas, c’est qu’il a été mal calculé).

      • Non, ce n’est pas résiduel, c’est plus courant que vous ne le pensez mais n’illustre pas la problématique traitée ici, voilà tout…. :=))

        Nous sommes sur un démembrement VOULU (cession volontaire pour problématique ISF/IFI suivant le sens de l’opération) et pas SUBI.

        Il faut s’adapter aussi à la demande posée, qui va s’intensifier avec les années….

        Malheureusement non, pas de réponse.
        Reposons :
        Dans l’hypothèse d »un « parc immobilier BIC » préexistant en PP, peut on utiliser les amortissements en réserve dudit parc pour effacer, en complément de l’amortissement de l’usufruit, les loyers de l’année. (tous confondus, cad ceux de l’usufruit et ceux du parc en PP) (après les frais bien évidemment)

        Enfin, il est toujours hautement instructif de s’enquérir des DEUX éléments du démembrement, US et NP , dans leurs implications profondes, tant fiscales que comptables

        • ALAIN LAMBARD says:

          1 Amortissement de NP.
          Au plan fiscal (BOI-BIC-AMT-10-20-20170301 N° 260) l’administration admet l’amortissement de la NP: « À l’inverse, un bien possédé en nue-propriété peut figurer dans un actif commercial et donner lieu en conséquence à amortissement (CE, 5 octobre 1977 n° 04718). » (Ma précédente réponse à ce sujet de ce jour)
          2 Imputation du stock d’amortissements reportés.
          L’imputation du stock d’amortissements reporté est global, sans considération de son origine mais dans la limite des dispositions de l’article 39 C (BOI-BIC-AMT-20-40-10)

  12. Merci Alain, vous confirmez ainsi mes recherches, l’imputation est globale (on le savait mais cela va mieux en le disant) et l’usufruit issu d’un démembrement volontaire s’amortit aussi (tout comme la NP, ce que vous confirmez)

  13. ROLAND GARNIER says:

    Et qu’en est-il lorsque le choix fiscal est le « micro-BIC (ou régime forfaitaire) » ?
    Merci d’avance

    • ALAIN LAMBARD says:

      Dans la rédaction actuelle de l’article 50-0 qui traite des modalités d’impostion Dans le cadre du régime « micro » il est précisé:
      « Le résultat imposable, avant prise en compte des plus ou moins-values provenant de la cession des biens affectés à l’exploitation, est égal au montant du chiffre d’affaires hors taxes diminué d’un abattement de 71 % pour le chiffre d’affaires provenant d’activités de la 1re catégorie et d’un abattement de 50 % pour le chiffre d’affaires provenant d’activités de la 2e catégorie. Ces abattements ne peuvent être inférieurs à 305 €.

      Les plus ou moins-values mentionnées au troisième alinéa sont déterminées et imposées dans les conditions prévues aux articles 39 duodecies à 39 quindecies, sous réserve des dispositions de l’article 151 septies. Pour l’application de la phrase précédente, les abattements mentionnés au troisième alinéa sont réputés tenir compte des amortissements pratiqués selon le mode linéaire ».
      En conséquence:
      * L’amortissement est pris en compte dans l’abattement forfaitaire

  14. ROLAND GARNIER says:

    @ALAIN LAMBARD
    Merci beaucoup de m’avoir répondu

  15. FINET Jen-Yves says:

    La réponse FRASSA et les commentaires ci-dessus me semblent incomplets… En effet, en cas de décès de l’un des époux, le conjoint survivant est, en général, propriétaire de la moitié de l’immeuble et usufruitier de l’autre moitié ; l’amortissement devrait donc être possible au moins sur cette moitié.
    Un article de François FINELLE (www.olifangroup.com) dans la revue de l’IFEC n°55-2°T2015 traite de cette question : pendant la période de l’indivision successorale tous les héritiers sont considérés comme co-exploitants et la totalité des amortissements est déductible (réponse Cousté n°10413 du 1er mars 1982).
    Merci de donner votre avis.

    • Alain LAMBARD says:

      La LM étant un sujet éminemment transversale il est difficile d’être exhaustif sur ce blog.
      Par ailleurs la réponse FRASSA visait le traitement fiscal de l’usufruit et votre question concerne la situation d’une couple marié sous le régime de la communauté ou possédant un bien en indivision ce qui est une extension du sujet.
      Mais on peut toujours ouvrir la boite de Pandore, à savoir le traitement fiscal de l’indivision (successorale) au regard de l’amortissement de l’immeuble soumis au régime réel des BIC.
      Ce sujet est laissé à l’initiative de la jurisprudence (notamment CE 6-3-1991 n° 61863 plén., Baudrand) pour ce qui concerne l’indivision et la notion de co-exploitant.
      Quant à la réponse Cousté, à laquelle je souscrit, elle ne figure pas au BOFIP et n’est donc pas opposable à l’administration.
      Selon la position actuelle de l’administration les co-exploitants sont redevables de l’impôt (sauf convention contraire) même en l’absence de mise à disposition des bénéfice (position contraire à celle du CE)
      Enfin, derrière cette notion de co-exploitant peut aussi se cacher la notion de société de fait.
      Tout un programme…

      • FINET Jean-Yves says:

        Merci pour cette réponse rapide…mais insuffisante…
        En effet, il me semble que le cas que j’ai exposé est le plus fréquent, donc la pratique admise par l’Administration fiscale devrait être connue des professionnels.
        J’ai cherché (en vain) une réponse précise et je n’ai trouvé que l’article de François FINELLE qui s’appuie sur une réponse Cousté qui n’est pas opposable, donc présentant un risque de contestation. Alors que faire en pratique pour éviter cette contestation ???
        Il semblerait que l’époux survivant, pleinement propriétaire de la moitié de l’immeuble, puisse l’inscrire au bilan pour la moitié de sa valeur au jour du décès et l’amortir sur cette base. Il pourrait aussi inscrire l’autre moitié (son droit d’usufruit) en immobilisation incorporelle, et prendre ou non le risque de l’amortir, sachant que cette décision serait susceptible d’être contestée. Qu’en pensez-vous ?

        • Alain LAMBARD says:

          Je suis d’accord avec vous sur les conséquences comptables et fiscales relatives à l’inscription de la moitié du bien à l’actif ainsi que la valeur de l’US.
          J’ai développé ma position dans ma note du 18/12/2017.
          Par ailleurs, l’administration ne semble pas connaître la position des Couts Administratives d’Appel ou du CE dans la mesure où elle n’a pas fait appel des décisions de première instance favorables à l’amortissement de l’US.

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