Une récente publication de la Banque de France exprime l’opportunité actuelle d’investir dans l’immobilier.
La persistance de prix de l’immobilier manifestement très élevés ne doit elle pas nous amener à modifier notre grille d’analyse ? Somme nous réellement dans une bulle immobilière comme nous vous le laissions entendre dans cet article « Une bulle immobilière à Paris et grandes agglomérations et un marché sain ailleurs ?« , ou au contraire, le moment est il parfait pour investir dans un marché immobilier redevenu sain après 8 ans de crise ? « Immobilier, c’est le moment d’investir … mais peut être plus pour longtemps ! » … ou peut être un peu des deux!
Au début de l’année 2016, nous vous écrivions cet article « Le retour de l’éternelle bulle immobilière qui ne veut pas exploser ?« , qui résume parfaitement le champ d’analyse proposé par la banque de France. En effet, si les prix de l’immobilier sont apparemment très élevés, le pouvoir d’achat des investisseurs immobiliers reste à un niveau très élevé.
Extrait de la récente note de la banque de France :
« La hausse remarquable des prix immobiliers en France entre 1998 et 2008 ne nous paraît pas devoir être comprise comme une anomalie de valorisation ou un excès par rapport à un équilibre « naturel ».
Au contraire, l’intégration des paramètres financiers nous porte à croire qu’il s’agit plutôt de la conséquence normale, et proportionnée, du passage d’un régime à inflation soutenue et taux d’intérêts élevés, à un régime à faible inflation et taux d’intérêts réduits.
Dans les conditions financières actuelles, les niveaux de prix atteints n’ont dès lors rien d’intrinsèquement excessifs et sont cohérents avec (i) la facilité d’accès au crédit et (ii) la faiblesse des rendements des autres classes d’actifs.
Ainsi, si la raison pour laquelle les ratios price‑to‑income (rapport prix de l’immobilier / revenu) et price‑to‑rent (rapport prix de l’immobilier / loyer) se sont largement éloignés de l’ordre de grandeur dans lequel ils évoluaient jusqu’à la fin des années 1990 est à rechercher dans les changements majeurs d’environnement financier observés à cette époque (réduction des taux d’intérêt), on peut avancer qu’il n’y a pas lieu de prédire que ces ratios reviennent spontanément aux niveaux observés avant la hausse de 1998‑2008, sauf bien sûr à ce que l’environnement financier redevienne tel qu’il était avant cette période de hausse. »
Ce constat contradictoire qui permet de constater l’opportunité actuelle d’investir dans l’immobilier malgré une valorisation toujours très élevée des biens s’explique par la faiblesse des taux d’intérêt des crédits immobilier. Aujourd’hui, les prix de l’immobilier sont très élevés, mais la faiblesse historique des taux de crédit immobilier (Cf notre barème des meilleurs taux de crédit immobilier actuels« ) réduit ce surcoût apparent.
Mais attention, il ne s’agit pas d’affirmer que les prix de l’immobilier sont faibles et qu’il est opportun d’investir pour profiter d’une plus-value future, il s’agit seulement de faire le constat que la faiblesse des taux d’intérêt rend accessible des biens immobiliers dont les prix restent très élevés. Demain, lorsque les taux d’intérêt augmenteront, les prix des biens immobiliers devront baisser.
Pour autant, selon les indicateurs de la banque de France, il faut remonter à 20 ans pour trouver un moment aussi opportun pour investir dans l’immobilier. Attention, l’opportunité d’investir ne garantie pas la réalisation d’un investissement rentable et pertinent.
Ce n’est pas parce que l’investissement immobilier est accessible que vous réaliserez un bon investissement. Celui qui paye très cher (parce que les taux d’intérêt sont trop faibles), son bien immobilier pourra faire un mauvais investissement s’il est contraint de revendre alors que les taux d’intérêt sont plus élevés.
Investir dans l’immobilier n’a jamais été aussi accessible et c’est donc le bon moment pour investir pour celui capable de se projeter à très long terme (ou qui aura négocier le maintient de son crédit immobilier en cas de vente- « Faut il se précipiter pour investir avant la possible hausse des taux d’intérêt ?« ). Celui qui se place à court / moyen terme (7 – 10 ans) devra passer son chemin.
La sensibilité au niveau des taux d’intérêt est très forte.
Le pouvoir d’achat immobilier du revenu disponible brut à un niveau record de 20 ans.
Selon cet indicateur proposé par la Banque de France, il faut remonter à 1998, c’est à dire l’année qui a précédée la hausse spectaculaire des prix de l’immobilier du début des années 2000, pour retrouver un pouvoir d’achat immobilier aussi fort.
C’est historique !
Dans ces conditions, et dans l’hypothèse d’un taux de crédit immobilier durablement et excessivement faible, faut il s’attendre à une nouvelle hausse des prix de l’immobilier ? C’est ce que semble indiquer le graphique. (cf »2017, la hausse des prix de l’immobilier grâce aux taux immobilier toujours très bas (malgré une légère hausse)« )
Ce graphique contraste avec les graphiques que nous avons l’habitude d’analyser. En effet, la banque de France intègre dans son analyse le coût du crédit immobilier dans son indicateur d’accessibilité de l’investissement immobilier contrairement à l’indice INSEE NOTAIRE.
Regardez ici, c’est la courbe Bleue : La baisse des taux de crédit immobilier absorbe totalement la hausse des prix de l’immobilier depuis 1992 ! C’est incroyable.
La faiblesse historique des taux d’emprunt de l’état Français (OAT) rend l’investissement immobilier locatif très attrayant.
Dans le prolongement, la Banque de France a calculée un indicateur d’opportunité à investir dans l’immobilier locatif qui ajoute la notion de différentiel de rendement entre l’immobilier locatif et l’OAT 10 ans. Naturellement, la faiblesse actuelle des taux d’emprunt de l’état Français rend l’immobilier particulièrement attrayant. Attention tout de même à ces comparaisons de court terme.
Investir dans l’immobilier locatif, c’est investir sur 15 ans à 20 ans. Se contenter d’une comparaison avec le niveau des taux d’emprunt à court terme ne permet pas de déterminer l’intérêt d’investir ou non. L’investissement immobilier locatif sera pertinent, si ce ratio (Taux emprunt tat Français / Taux de rendement locatif) est maintenu pendant toute la durée de l’investissement (15 ans à 20 ans), et ça c’est une autre histoire.
L’opportunité à investir dans l’immobilier locatif à son maximum depuis 1998 !
