C’est à la mode, c’est la révolution de l’économie du partage et collaborative : Vos actifs (bien immobilier, matériels divers et variés, voiture, …) peuvent devenir une source de revenus lorsque vous n’en avez plus l’utilité. L’économie collaborative, c’est l’économie de l’usage plus que de la propriété.
La priorité n’est plus la détention de la chose pour son usage personnel, mais l’usage. L’essentiel n’est pas de détenir l’objet, mais de pouvoir l’utiliser en cas de besoin. Bien plus qu’un effet de mode, on peut avoir le sentiment d’une évolution majeure de la société. 
Analysons ensemble la mise en location saisonnière de sa résidence principale et notamment, les règles et autorisations administratives à obtenir pour avoir le droit de mettre sa résidence principale sur AirBNB ou autres. Nous traiterons de l’aspect fiscal dans un second article.
Mettre sa résidence principale en location quelques semaines par an, ce n’est pas modifier son affectation. Il faut faire une distinction entre :

– Une résidence principale mise en location quelques semaines par an ;

– Un immeuble locatif affecté à la location saisonnière de courte durée pour les touristes ;

 
 

La location saisonnière de sa maison ou appartement sur AirBNB, Abritel, … Faire de la location meublée, quelques semaines par an.

Louer sa résidence principale sur AirBNB, Abritel ou autres, ce n’est pas modifier l’usage de votre maison ou appartement. Le local loué reste votre résidence principale à titre principal et une location meublée à titre accessoire.
Ce type de location saisonnière ne nécessite aucune autorisation administrative. Vous n’avez pas besoin de demander l’autorisation de la préfecture ou de la mairie (même à Paris) pour mettre votre résidence principale en location quelques semaines dans l’année. 
Dès lors que le logement reste votre résidence principale et que l’activité de location saisonnière est réalisée sur une période courte de l’année, l’immeuble conserve sa qualité première (immeuble dont le propriétaire se réserve la jouissance), aucune autorisation de changement d’affectation n’est nécessaire.
On considère qu’il n’y a pas changement d’affectation lorsque la location saisonnière est inférieure à 4 mois dans l’année, et donc réservée à la jouissance du propriétaire pour les 8 autres mois.
Article L 324-1-1 du code du tourisme. 

Toute personne qui offre à la location un meublé de tourisme, que celui-ci soit classé ou non au sens du présent code, doit en avoir préalablement fait la déclaration auprès du maire de la commune où est situé le meublé.

Cette déclaration préalable n’est pas obligatoire lorsque le local à usage d’habitation constitue la résidence principale du loueur, au sens de l’article 2 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986.

Le propriétaire d’une résidence principale mise en location type « meublé de tourisme »devra néanmoins faire une déclaration de meublée de tourisme auprès de la mairie de la commune ou est situé le bien. Cette déclaration, n’est pas une demande d’autorisation, mais simplement une information fournie à la mairie. Le défaut d’information peut être à l’origine d’une amende de 450€.

Le cas échéant, lorsque la maison ou l’appartement est situé dans une zone ou le marché locatif est tendues, mais également dans les villes de plus de 200 000 habitants et Paris et région parisienne, le propriétaire qui souhaite faire du meublé touristique dans sa résidence secondaire devra obtenir une autorisation temporaire de changement d’usage. Cette autorisation de la mairie ne change pas la destination de l’immeuble.

Le propriétaire qui met sa résidence principale en location saisonnière sur AIRBNB, Abritel ou autres devra néanmoins collecter la taxe de séjour qu’il devra reverser à la mairie.

 
 

La location meublée d’un appartement ou d’une maison en meublé de tourisme

Cela ne vous a pas échappé. La mairie de Paris fait la chasse aux méchants loueurs d’appartements sur AIRBNB. Mais attention, derrière le buzz médiatique, cela ne concerne que les appartements affectés à temps plein à une activité de location meublée de courte durée au profit des touristes ou autres personnes de passage. 
La définition officielle d’un meublée de tourisme est la suivanteLa location d’un meublé de tourisme est le fait de louer un local meublé destiné à l’habitation de manière répétée pour de courtes durées (journée, semaine, mois) à une clientèle de passage qui n’y élit pas domicile.
 

Seuls les meublés de tourisme font l’objet d’une procédure d’autorisation administrative.

Les parisiens ou autres qui mettent leur résidence principale sur AirBNB, quelques semaines dans l’année, ne sont pas concernés. Ils peuvent continuer à le mettre en location, sans aucun risque.
Lorsque l’on propose à la location un appartement ou une maison en location meublée de courte durée pour les touristes ou autres, ce dernier n’est plus la résidence principale du locataire. Il s’agit d’un « meublé de tourisme ». Il s’agit avant tout d’un investissement immobilier et la recherche d’un rendement (et c’est probablement une très bonne idée : cf article « Investir dans les biens tangibles ? Le meilleur investissement face à un monde devenu fou« ).
Pour faire de la location meublée de courte durée (c’est à dire non affecté à l’usage de résidence principale du locataire) en direct, un process administratif plus lourd doit être respecté. Le propriétaire (investisseur) doit :

Faire une déclaration en Mairie de la commune ou est situé l’immeuble en « meublé de tourisme » : Télécharger le formulaire de déclaration en mairie d’un meublé de tourisme.  ; 

Demander une autorisation de la Mairie de la commune ou est situé l’immeuble affecté à l’usage de « meublée de tourisme » pour certaines villes (c’est à dire la location meublée de courte durée pour un usage autre que la résidence principale du locataire). Cette demande administrative de demande de modification d’usage des locaux. C’est une demande administrative qui doit être réalisée auprès de la Maire pour autoriser que l’appartement ou la maison ne soit plus affecté à l’usage de résidence principale du propriétaire ou du locataire. 

Attention, la location meublée affectée à la résidence principale du locataire n’est pas concernée par cette demande administrative de changement d’usage des locaux. Seuls les « meublés de tourisme » et autres « meublés de courte durée » sont concernés.

Cette demande d’autorisation de changement d’usage est obligatoire dans les villes de plus de 200 000 habitants, les villes de plus de 50 000 habitants dans lesquels le marché de l’immobilier est manifestement « tendues » (cf « Une surtaxe d’habitation pour les résidences secondaires en zones tendues dans lequel vous aurez toutes les villes concernées) et Paris ou les communes de la petite couronne (départements des Hauts-de-Seine, de Seine-Saint-Denis et du Val-de-Marne) ;

Pour la location d’un meublé de tourisme pour une partie de l’année (pour les résidence secondaires par exemple), une autorisation temporaire peut être demandée.

Mais attention, dans les villes de plus de 200 000 habitants, cette autorisation ne sera accordée qu’avec une compensation. En effet, supprimer un logement (c’est à dire une résidence principale pour un locataire ou un propriétaire), doit être compensé par la création d’un nouveau logement. Le propriétaire qui souhaite faire du « meublé de tourisme » dans une ville de plus de 200 000 habitants devra transformer un local commercial de même taille (et même deux fois plus grand dans les zones touristiques de Paris) en logement.  Cette mesure doit permettre de ne pas affecter la « quantité » de logements disponibles.

Autant dire que l’opération est quasi-impossible !

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