Lorsque l’on évoque la question de la cession de l’entreprise et des techniques ou solutions pour contourner le paiement de l’impôt sur la plus value, la stratégie qui consiste en l’apport des titres de la société d’exploitation à un holding avant la vente par le holding de l’entreprise d’exploitation est courante.
L’apport des titres de la société d’exploitation à un holding permet de bénéficier de reporter l’imposition de la plus-value à une événement ultérieur et dans certaines situations, de bénéficier d’une exonération de l’impôt sur la plus-value.
Nous avons détaillé cette stratégie dans cet article complet : « Apporter son entreprise à un holding pour bénéficier d’un report d’imposition et d’une exonération de la plus-value« . L’esprit de ce dispositif fiscal est bienveillant pour le chef d’entreprise : Lorsqu’un chef d’entreprise vend son entreprise pour réinvestir au moins 50% du prix de vente dans une autre activité économique, il ne doit pas être limité  dans son ré-investissement par un frottement fiscal.
Le report d’imposition est vertueux pour la création d’entreprise et l’investissement.
Certains contribuables habiles ont, dans le passé, utilisé abusivement de ce mécanisme fiscal vertueux pour contourner l’impôt sur la plus value. L’habileté résidait dans la nature des réinvestissements réalisés.
En effet, en cas d’apport de la société d’exploitation à une société holding contrôlée par l’apporteur, l’apporteur bénéficiait d’un report d’imposition, maintenu lors de la vente de la société d’exploitation par la société holding en cas de réinvestissement d’au moins 50% du prix de vente dans une nouvelle activité économique. C’est à dire dans le financement d’une activité, ou la reprise d’une société ayant une activité commerciale, industrielle, artisanale, libérale, agricole ou financière. 
 

La location meublée (LMP ou LMNP), une activité civile, fiscalement imposée au titre des Bénéfices Industriels et Commerciaux

De très nombreux conseils considéraient le réinvestissement dans une activité de LMP ou LMNP comme une activité éligible permettant le maintient du report d’imposition.
Imaginez la bonne affaire pour le vendeur de l’entreprise d’exploitation : Il bénéficiait d’un report de l’imposition (qui pouvait à terme se transformer en exonération totale, notamment en cas de transfert par succession à ses héritiers) en réinvestissant au moins 50% du prix de vente dans l’acquisition d’un patrimoine immobilier loué sous le régime fiscal de la location meublée.
Cette position est très clairement contraire à l’esprit vertueux du texte au profit de l’investissement et de l’esprit d’entreprise.
Dans un récent commentaire, l’administration fiscale vient de clarifier la situation et confirme que le ré-investissement du prix de vente de la société d’exploitation dans une activité de location meublée (LMP ou LMNP) n’est pas de nature à permettre le maintien du report d’imposition.
 

Sont exclues du champ des activités éligibles au remploi les activités de nature civile ou de gestion patrimoniale (notamment gestion de patrimoine immobilier ou gestion de portefeuille de valeurs mobilières).

Remarque 1 : Il est précisé que l’acquisition ou la souscription de parts d’un fonds commun de placement à risques (FCPR) ne constitue pas un emploi éligible au financement d’une activité éligible, ces fonds ayant pour vocation à gérer un patrimoine mobilier. 

Remarque 2 : Par ailleurs, il est précisé que l’acquisition de biens immobiliers destinés à la location immobilière, qu’elle soit nue ou meublée, revêtant un caractère civil ou patrimonial, n’est pas éligible au remploi.

Source : Bofip

Comme nous vous l’expliquions dans cet article « Location meublée professionnelle ou non professionnelle (LMP – LMNP ) : synthèse du dispositif fiscal« , l’activité de location meublée est une activité civile imposée comme une activité commerciale au BIC.

Attention, cela n’exclu pas le réinvestissement dans une activité de para-hôtellerie ! (cf « Gîtes : location meublée ou para hôtelier ? Quelles sont les différences entre ces deux régimes fiscaux« ). L’activité d’hôtelier, même si cela induit un fort investissement dans l’actif pierre (achat de l’immeuble »), est une activité commerciale dans le sens ou elle implique une exige une participation personnelle, continue et directe de l’un des membres du foyer fiscal à l’accomplissement des actes nécessaires à l’activité.

 

Besoin de nos conseils ? Découvrez nos offres et services :
Conseil personnalisé 
Assistance patrimoniale
Bilan patrimonial
Accompagnement patrimonial
Livres / Formations 
Investir dans l'immobilier
Succession
Assurance-vie et gestion de patrimoine
Crédit immobilier 
Comparateur de crédit immobilier
Comparateur d'assurance de prêt
Expertise comptable 
Expert-comptable spécialiste
en location meublée et SCI

0 commentaires