Au delà de la location vide, autrement appelé location nue, l’investisseur locatif peut prendre la décision de faire de la location meublée. Derrière ce changement d’appellation, l’investisseur bénéficiera d’un régime fiscal différent :
– La location vide ou nue est imposable à l’impôt sur le revenu dans la catégorie des revenus fonciers ;
– La location meublée est imposable à l’impôt sur le revenu dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Selon que l’activité de location meublée sera qualifié de professionnelle ou non professionnelle, l’imposition sera effectuée dans la catégorie des BIC professionnels ou des BIC non professionnels.
Cette différence dans le mode d’imposition est fondamentale et pourrait justifier à l’investisseur de s’y attarder. Pour comprendre l’intérêt fiscal de la location meublée, je vous encourage à lire cet article « Location meublée professionnelle ou non professionnelle (LMP – LMNP ) : synthèse du dispositif fiscal« .
Qu’est ce qu’une location meublée ? Quels sont les meubles nécessaires pour bénéficier de ce régime fiscal favorable ?
Une location meublée, qu’elle soit professionnelle ou non professionnelle, doit répondre à une définition précise notamment en ce qui concerne la liste des meubles indispensables.
Depuis la loi ALUR, et la très récente publication d’un décrêt, une location meublée c’est : « Un logement meublé est un logement décent équipé d’un mobilier en nombre et en qualité suffisants pour permettre au locataire d’y dormir, manger et vivre convenablement au regard des exigences de la vie courante. » (cf article « Quels sont les meubles indispensables dans une location meublée (LMNP ou LMP) ?« ).
Ainsi, au delà de la définition de la location vide ou nue qui se limite à location d’un logement décent qui assure le clos et le couvert, une location meublée doit contenir l’ensemble du mobilier qui permette au locataire d’y dormir, manger et vivre convenablement.
De manière pragmatique, avec cette définition, la jurisprudence retenait l’idée que le location ne devait plus qu’à y apporter ses effets personnels. La loi ALUR donne une définition précise aux différentes décisions de jurisprudence. Ainsi, les meubles nécessaires pour bénéficier du régime de la location meublée sont :
- Literie comprenant couette ou couverture ;
- Dispositif d’occultation des fenêtres dans les pièces destinées à être utilisées comme chambre à coucher ;
- Plaques de cuisson ;
- Four ou four à micro-ondes ;
- Réfrigérateur et congélateur ou, au minimum, un réfrigérateur doté d’un compartiment permettant de disposer d’une température inférieure ou égale à – 6 °C ;
- Vaisselle nécessaire à la prise des repas ;
- Ustensiles de cuisine ;
- Table et sièges ;
- Étagères de rangement ;
- Luminaires ;
- Matériel d’entretien ménager adapté aux caractéristiques du logement.
Vous le voyez la définition est très précise. Il ne s’agit pas de mettre un lit et une table. Le locataire ne doit plus avoir à apporter que ses valises avec vêtements, linge de toilette… (Vous noterez que lave linge, lave vaisselle et TV ne sont pas indispensables).
Un autorisation administrative parfois indispensable avant de mettre son logement en location meublée.
Le changement d’affectation du logement, c’est à dire le passage d’une location vide à une location meublée nécessite parfois une autorisation administrative de la mairie. La nécessité de cette autorisation administrative est fonction de la nature de la location meublée :
– S’agit il de faire de la location meublée qui deviendra la résidence principale du locataire ?
– S’agit il d’une location meublée destinée à à l’habitation de manière répétée pour de courtes durées à une clientèle de passage qui n’y élit pas domicile ?
La location meublée constitue la résidence principale du locataire.
Dans cette hypothèse, il n’y a aucune autorisation administrative à demander pour modifier la destination du logement. Le passage d’une location nue à une location meublée est libre.
La location meublée devra être la résidence principale du locataire. Une résidence principale, depuis la loi ALUR, c’est le logement occupé au moins 8 mois par an par le locataire ou son conjoint ou une personne à charge, sauf obligation professionnelle, raison de santé ou cas de force majeure.
Attention, donc à bien respecter ce critère de durée de la location meublée lorsque aucune autorisation administrative n’est demandée.
La location meublée ne constitue pas la résidence principale du locataire.
Dans cette seconde hypothèse, la location meublée rentre dans la définition de la location meublée saisonnière, c’est à dire « une location meublée destinée à à l’habitation de manière répétée pour de courtes durées à une clientèle de passage qui n’y élit pas domicile » dont l’activité est très proche de l’activité d’hôtellerie ou para-hôtellerie.
Dans cette situation, et cela semble relativement logique, au même titre que l’installation d’un nouvel hôtel requiert une autorisation administrative, la création d’une location meublée saisonnière nécessite cette même autorisation.
Cette demande d’autorisation de changement d’usage est obligatoire dans les villes de plus de 200 000 habitants, les villes de plus de 50 000 habitants dans lesquels le marché de l’immobilier est manifestement « tendues » (cf « Une surtaxe d’habitation pour les résidences secondaires en zones tendues dans lequel vous aurez toutes les villes concernées) et Paris ou les communes de la petite couronne (départements des Hauts-de-Seine, de Seine-Saint-Denis et du Val-de-Marne) ;
Pour plus de détails sur les modalités pratiques de cette demande de changement d’usage, je vous encourage à relire notre article « AirBNB, Location saisonnière : Faut il une autorisation pour mettre sa maison ou appartement en location meublée ?« ).
Comment rédiger le bail d’une location meublée ? Quels sont les droits et devoirs du propriétaire et du locataire ?
Pour tous les baux signés à partir du 01/08/2015, le contrat de bail doit être conforme à un bail type réglementaire (Cf modèle de bail de location vide ou meublée publié par décret) identique pour les locations vides ou nues et les locations meublées destinées à être la résidence principale du locataire.
Le modèle de bail de location meublée et identique au modèle de bail de location vide, mais des différences subsistent tout de même (durée du bail, montant du dépôt de garantie, préavis du locataire et préavis du propriétaire).
Tableau de synthèse des différences entre un bail en location vide et un bail en location meublée.
Situation | Logement vide | Logement meublé |
Durée du bail | 3 ans minimum | 1 an minimum renouvelable automatiquement ou 9 mois, non renouvelable, si le locataire est étudiant |
Dépôt de garantie | 1 mois maximum | 2 mois maximum |
Préavis du bailleur (pour | 6 mois minimum | 3 mois minimum |
Préavis du locataire | 3 mois minimum | 1 mois minimum |
A parts ces 4 différences, le bail de location meublée est identique au bail de location vide, et notamment en ce qui concerne l’impossibilité pour le propriétaire de donner congé à son locataire dans les 2 ou 3 premières années de son acquisition ou l’interdiction de congédier un locataire âgé de plus de 65 ans et disposant de faibles revenus. Nous avions analyser l’ensemble de ces caractéristiques communes dans un article dédié au bail de location vide : « Bail de location vide, ce que l’investisseur locatif doit savoir avant d’investir« .
Il est possible de faire de la location meublée en direct, sans résidence service
Ainsi, et contrairement à de nombreuses idées reçues, il est tout à fait possible de faire de la location meublée en direct, sans l’intermédiaire d’une résidence service type EHPAD, Résidence de tourisme, ou résidence affaires.
Le régime fiscal est en tout point identique entre la location meublée en direct et la location meublée via résidence service. Seule différence : La récupération de la TVA.
En effet, vous n’êtes pas sans savoir que l’exploitant d’une résidence service en location meublée (LMNP) s’engage à fournir, tel un professionnel qu’il est, des services annexes.
Les résidence services LMNP proposent en sus de l’hébergement au moins trois des prestations suivantes, rendues dans des conditions similaires à celles proposées par les établissements d’hébergement à caractère hôtelier exploités de manière professionnelle : le petit déjeuner, le nettoyage régulier des locaux, la fourniture de linge de maison et la réception, même non personnalisée, de la clientèle. (article 261 D 4° du code général des impôts).
La présence d’au moins trois de ces services permettra à la résidence service de soumettre le loyer des locataires à la TVA et rendra possible la récupération de la TVA payée sur l’acquisition par le propriétaire.
Un investisseur particulier souhaitant bénéficier du régime de la location meublée en direct ne pourra pas apporter ces services de manières professionnels, par conséquence, les loyers versés par le locataire ne pourront pas être soumis à la TVA et il ne pourra pas récupérer la TVA payée sur l’acquisition ou les travaux.
Un investisseur qui prétendrait apporter au moins trois de ces services perdraient immédiatement la qualité de loueur en meublé (LMP ou LMNP) et profiterait alors de la qualité d’hôtelier ou de para-hôtelier (cf article » Gîtes : location meublée ou para hôtelier ? Quelles sont les différences entre ces deux régimes fiscaux« ).
Enfin, les loueurs en meublé doivent payer la Cotisation Foncière des Entreprises (CFE).
Pour finir, notez que les loueurs en meublé sont redevable de la la Cotisation Foncière des Entreprises (CFE) taxe dont sont redevables toutes les entreprises ou les personnes qui exercent de manière habituelle une activité professionnelle non salariée, quel que soit leur statut juridique, leur activité ou leur régime d’imposition.
Les profits de l’activité de location meublée ayant la qualification de bénéfices industriels et commerciaux, les immeubles en location meublée sont naturellement soumis à cette taxe. La location en meublée d’une partie de sa résidence principale est toutefois exonérée de la CFE.
Compte tenu de la faiblesse des revenus générés, les loueurs en meublés devront acquitter la cotisation forfaitaire minimum dont le montant est fixé par la commune.
Merci pour vos articles toujours très intéressants.
Je loue en direct des appartements meublés et je suis surpris par le dernier paragraphe. Je n’ai pas à payer la taxe foncière sur les logements que je loue en meublé ?
Oui, erreur de ma part. La taxe foncière et CFE sont cumulatives…
Si nous devions aller plus loin dans les différences meublé ou pas, il faudrait parler de l’imposition ( société ou IRPP ), de l’ISF (pas en meublé ) et des conditions (avantages sous condition que les revenus sont tirés majoritairement du meublé) .
Bonjour,
pourriez vous développer concernant l’Isf des LMNP .
Sont elles exonérées d’ISF ?( cela serait trop beau ..)
En vous en remerciant .
Bonjour
N’étant qu’un simple amateur, mes renseignements sont à vérifier. Mais il me semble qu’une personne qui gère ses meublés via une sarl ne paye pas l’isf.
Euh… non, ce n’est pas exact. Je vous rédige un article rapidement.
Bon wd
Parfait! Je vous fait un article lundi ou mardi.
Bonjour,
Je loue aussi en direct des appartements meublés et par contre, je paye bien la taxe foncière EN PLUS de la CFE.
Vous êtes sûr de ce que vous avancez ?
Auquel cas, peut-on prétendre à un remboursement des TF trop-payées ces dernières années ? et jusqu’où peut-on remonter ?
Merci de votre réponse
Oui, erreur, la CFE se cumule avec la taxe foncière…
Merci de votre vigileance
« » » » » » » »Pour finir, notez l’absence de taxe foncière sur les locations meublées, mais son remplacement par la Cotisation Foncière des Entreprises (CFE) taxe dont sont redevables toutes les entreprises ou les personnes qui exercent de manière habituelle une activité professionnelle non salariée, quel que soit leur statut juridique, leur activité ou leur régime d’imposition. » » » » » » » » » » » » » » » » » » » » » » » » » » » » » » » » » » » » » » » » » » » » » » »
Comme RX37, je suis plus que surpris par ce paragraphe !!
Je crois que l’ on paie le foncier quoi qu’il arrive…(hélas et sa part exhorbitante ( jusqu’à 25 % du total) d’ordures ménagères, même lorsque l’ on n’ en dépose pas car logement vacant…))
Si le bien LMNP n’est pas loué par intermédiaire d’une agence ( et que donc le propriétaire y a accès), il est réputé devoir payer aussi la taxe d’ habitation…dont des sources sur le web annoncent souvent de façon abusive car erronée
la non obligation de la payer vu que l’ on doit verser la ci devant nommée CFE…
Mais ces taxes ne sont pas exclusives les unes des autres.
Et enfin s’il loue en LMNP, qu’il a fait le choix du réel pour ses revenus, il paiera aussi la CFE…
La CFE n’est pas due dans les autres cas…de location meublée ordinaire…
De mémoire et pour un autre aspect = dans les charges admissibles au déficit, je ne me souviens pas que le foncier est déductible: seules la CFE et éventuellement la TH le sont…
Je n’ai encore jamais lu que la cfe était modeste, et relative aux revenus encaissés…si c’est le cas ce serait une bonne nouvelle. D’ailleurs où trouver son taux ??
Oui, une erreur la CFE ne remplace pas la taxe foncière…
« Si le bien LMNP n’est pas loué par intermédiaire d’une agence ( et que donc le propriétaire y a accès), il est réputé devoir payer aussi la taxe d’ habitation…dont des sources sur le web annoncent souvent de façon abusive car erronée
la non obligation de la payer vu que l’ on doit verser la ci devant nommée CFE…
Mais ces taxes ne sont pas exclusives les unes des autres.
Et enfin s’il loue en LMNP, qu’il a fait le choix du réel pour ses revenus, il paiera aussi la CFE…
La CFE n’est pas due dans les autres cas…de location meublée ordinaire… »
Je ne crains que l’administration fiscale ne fasse la distinction entre loué par une agence ou non.
Comme dis dans l’article certains loueurs sont exonérés, notamment :
1° les propriétaires ou locataires qui louent accidentellement une partie de leur habitation personnelle, lorsque d’ailleurs cette location ne présente aucun caractère périodique ;
2° les personnes qui louent ou sous-louent en meublé une ou plusieurs pièces de leur habitation principale, sous réserve que les pièces louées constituent pour le locataire ou le sous-locataire en meublé sa résidence principale, et que le prix de location demeure fixé dans des limites raisonnables
3° sauf délibération contraire de la commune ou de l’établissement public de coopération intercommunale (EPCI) doté d’une fiscalité propre :
a) les personnes qui louent tout ou partie de leur habitation personnelle à titre de gîte rural (cf. I § 30 et suivants),
b) les personnes qui louent en meublé des locaux classés dans les conditions prévues à l’article L. 324-1 du code de tourisme, lorsque ces locaux sont compris dans leur habitation personnelle (cf. II § 110 et suivants),
c) les personnes autres que celles visées aux 1° et 2° de l’article 1459 du CGI ainsi qu’aux a et b du 3° de l’article 1459 du CGI, qui louent ou sous-louent en meublé tout ou partie de leur habitation personnelle (cf. III § 200 et suivants).
Je ne vois aucune autre exonération.
N’oublions pas aussi qu’il faut payer la CVAE au delà de 152500 euros de revenus. Mais il y a de la marge !
Bonjour Guillaume,
Pouvez-vous développer la même chose sur le cas spécifique des chambres d’hôtes (conditions, fiscalité, CFE, etc…) ? Merci d’avance.
Cordialement
Cher Guillaume,
Il semblerait bien que la CFE, sauf cas particuliers, soit due pour les location meublées (Cf. l’article ci-dessous) sauf si la location est incluse dans l’habitation principale:
« Entreprises concernées
La CFE est due par les entreprises ou les personnes qui exercent de manière habituelle une activité professionnelle non salariée, quel que soit leur statut juridique, leur activité ou leur régime d’imposition.
Les activités de location et de sous-location d’immeubles (sauf celles concernant des immeubles nus à usage d’habitation) sont concernées par la CFE, à l’exception de certaines locations meublées incluses dans l’habitation principale du propriétaire ».
et le lien suivant:
Oui, c’est ce que j’ai écrit : « Les profits de l’activité de location meublée ayant la qualification de bénéfices industriels et commerciaux, les immeubles en location meublée sont naturellement soumis à cette taxe. La location en meublée d’une partie de sa résidence principale est toutefois exonérée de la CFE. »
🙂
Bonjour à tous !
Je voudrais relever une chose, s’agissant du délai de préavis d’un locataire dans le cadre d’un logement nu (vide).
D’une manière générale, effectivement, comme l’indique l’article de Guillaume Fonteneau, il est de l’ordre de 3 mois.
Cependant, il me semble nécessaire et intéressant d’apporter des précisions, concernant les zones dites tendues (qui sont nombreuses ; le cas n’est donc pas anecdotique).
La loi ALUR de Mars 2014 a modifié quelque peu la donne : désormais, le délai est réduit à un mois, peu importe le motif, dans ces zones définies comme tendues (à Paris, et dans les 27 autres agglomérations concernées ; elles sont notamment désignées dans le décret n°2013-392 du 10 mai 2013, visible sur Légifrance).
Cependant, il s’agissait à ce moment là des contrats de location postérieurs à la loi ALUR (entre le 27 mars 2014 et le 7 août 2015). La loi « Macron », d’août 2015, a par la suite rendu applicable cette disposition à tous les contrats en zones tendues, quelle que soit leur date de signature (antérieure ou postérieure à la loi ALUR).
Pour le reste de la France, il existe toujours des motifs dits particuliers, pouvant venir réduire le délai classique de 3 mois, parmi lesquels : l’obtention du premier emploi ; la mutation professionnelle ; la perte de son emploi suivie de l’obtention d’un nouvel emploi ; l’état de santé du locataire constaté par certificat médical, justifiant d’un changement de domicile ; les bénéficiaires du RSA ou de l’AAH ; le cas des logements sociaux.
Ces motifs sont référencés sur service-public.fr par exemple.
Bien cordialement à tous.
François Schwob.
Bonjour,
Dans quel type de régime, peut on éviter de payer la CFE pour une location meublée. Je loue une maison meublée.
Si nous payons la CFE, peut on ne pas payer la Taxe Foncière, car il s’agit d’une double imposition, illégale en France.
Merci pour ce site très instructif!
Bon courage à tous
Roland
Je ne connaissais pas du tout le domaine de la location meublée. Ce fut un grand plaisir de le découvrir ici. Merci pour cet article. 🙂