Dans le petit monde de la gestion de patrimoine, il y a des modes. Aujourd’hui, la mode est à la structure sociétaire imposée à l’impôt sur les sociétés.
On parle de SCI à l’IS, de SAS, de holding… et surtout de l’idée selon laquelle une structure taxable à l’impôt sur les sociétés permet, à défaut de réellement réduire l’imposition globale sur les revenus ou les plus-values, de différer le paiement de l’impôt au moment de la vente des actifs et non au moment de l’exploitation.
Une analyse que nous vous livrons de manière exhaustive dans notre livre « Investir dans l’immobilier » et dans les 6 heures de formations « Immobilier locatif » qui l’accompagne.
1- Une structure à l’impôt sur les sociétés ne permet pas de réduire l’imposition totale (revenu et plus-value).
Elle permet seulement de différer le paiement de l’impôt au moment de la vente de l’immeuble. C’est la la première idée reçue qu’il convient combattre.
L’IS sera même à l’origine d’un taxation globale plus forte qu’une exploitation à l’impôt sur le revenu lorsque les biens détenus par la structure se valoriseront à long terme : Plus le potentiel de plus-value est important, moins l’impôt sur les sociétés est pertinent.
Dans l’idéal, une structure à l’IS peut trouver une justification pour les biens immobiliers à très forte rentabilité, sans potentiel de revalorisation à long terme, c’est à dire pour des investissements type « immobilier de rendement ».
L’impôt sur le revenu est très souvent préférable pour les biens immobiliers type « immobilier patrimonial »
De surcroît, les droits de succession payés par les héritiers d’une structure à l’impôt sur les sociétés seront très souvent supérieurs aux droits de succession applicable pour une détention en structure imposée à l’IR, et de surcroît pour une détention en direct.
On parle parfois d’une triple imposition à cause de la non prise en compte de l’impôt sur plus-value latente et l’absence de purge des plus-values latentes par la mutation à titre gratuit (donation ou succession) comme nous vous l’expliquions déjà dans cet article « SCI à l’impôt sur les sociétés (IS) : Le risque d’une triple imposition lors de la succession !« .
Bref, l’option pour l’impôt sur les sociétés n’est vraiment pas une bonne idée pour se construire un patrimoine. C’est surtout une usine à gaz pour fabriquer de l’imposition différée, payées lors de la vente de l’immeuble, par vous ou vos héritiers.
2- Une structure à l’impôt sur les sociétés qui permet de prioriser la perception d’un revenu immédiat à défaut d’un patrimoine futur.
Vous l’avez compris, l’impôt sur les sociétés n’est pas une structure faites pour se construire un patrimoine durable à long terme. Le frottement fiscal et l’impôt sur la plus-value détruiront ce désir de construire le patrimoine à long terme.
En revanche, l’option pour l’impôt sur les sociétés pourrait être une bonne idée pour jouir immédiatement d’un revenu locatif en limitant l’imposition, parfois confiscatoire des revenus fonciers. (Le mot important est « parfois »).
Le taux de l’impôt sur les sociétés (15% jusqu’à 38120 € de bénéfice puis 25%), et l’absence de prélèvements sociaux sont souvent préférés à l’impôt sur le revenu dont le taux d’imposition marginal atteint rapidement 47.20% sur des base d’imposition nettement plus favorable pour l’option IS.
Une imposition à l’IS qui sera néanmoins assez proche de l’imposition à l’IR lorsqu’il s’agit d’intégrer la fiscalisation de la distribution des dividendes au taux du prélèvement forfaitaire unique de 30% comme nous vous le détaillons dans cet article « Immobilier locatif : La SCI à l’impôt sur les sociétés (SCI à l’IS) est elle une option fiscale intéressante ?« .
Bien évidemment, l’option IS est encore moins compétitive lorsque l’investisseur pourra bénéficier du régime fiscal des déficits fonciers et encore moins du régime de la location meublée non professionnelle.
Non seulement, le déficit foncier et la location meublée non professionnelle sont plus efficaces en terme de « jouissance immédiate des revenus », ces structures le sont également en terme de « plus-value ».
L’investissement dans une structure à l’IS ne trouve sa pertinence que pour les investisseurs qui auraient déjà maximiser ces deux dispositifs fiscaux précédents (déficit foncier + LMNP).
Bref, une option IS qui ne doit pas intéresser ceux d’entre vous qui seraient intéressés par la construction d’un patrimoine à long terme ; En revanche, ceux d’entre vous qui auraient la volonté de maximiser leurs investissements pour espérer en tirer le maximum de revenus au détriment d’un patrimoine élevé à long terme pourrait se laisser séduire.
La structure à l’IS peut être une option qui pourrait être intéressante pour ceux qui espérèrent vivre des revenus de leur patrimoine. L’IS permet surtout d’investir davantage et de ne pas être limité dans sa volonté d’investissement (et donc de revenus futurs) par le frottement fiscal de l’impôt sur le revenu.
L’IR et surtout les régimes fiscaux des déficits foncier et LMNP seront toujours préférables pour se construire un patrimoine solide à long terme qui sera transmis à vos héritiers.
A suivre.
