L’encadrement des loyers est un sujet de préoccupation majeur d’un grand nombre d’investisseurs locatifs qui craignent de ne plus pouvoir fixer librement le montant de leur loyer. Notez que l’encadrement des loyers concerne aussi bien les locations vides que les locations meublées.

En réalité, il existe deux types d’encadrement des loyers :

  • L’encadrement des loyers qui vise à faire baisser le loyer en cours de bail pour le rendre compatible avec la moyenne des loyers pratiqués sur le secteur, pour ce type de bien locatif. Ce second encadrement des loyers revient progressivement dans l’actualité après la promulgation de la loi ELAN qui l’a réécrit en partie pour le rendre légal après les décisions des tribunaux administratifs de Lille et Paris. Nous avons d’ores et déjà analysé ce nouvel encadrement des loyers dans cet article « Analyse de l’encadrement des loyers de la loi ELAN applicable dès 2019″ ; Ce nouvel encadrement des loyers pourra s’appliquer dans toutes les 28 agglomérations dites tendues, c’est à dire les mêmes villes situées dans les zones A, Abis et B1.

Aujourd’hui, tout le monde « s’excite » sur l’encadrement des loyers qui pourrait rapidement réapparaître à Paris, mais on oublie le plafonnement de l’augmentation à la relocation. Soyons franc, l’encadrement des loyers est il vraiment un frein pour l’immobilier locatif ? ; Il est toujours insupportable d’avoir le sentiment d’être privé de son droit de propriété, mais il ne me semble pas nécessaire d’être excessif sur le sujet.

Pour synthèse de l’analyse que nous vous proposions dans cet article  »
Analyse de l’encadrement des loyers de la loi ELAN applicable dès 2019« , il s’agit simplement d’autoriser une réduction judiciaire d’un loyer dont le niveau serait supérieur de 20% au loyer médian. Il s’agit, tout simplement d’éviter les loyers excessifs parfois pratiqués par certains bailleurs qui profitent de la misère de locataires qui n’ont pas beaucoup de choix.

De surcroît, le propriétaire bailleur pourra justifier son loyer élevé, et donc maintenir un niveau de loyer supérieur de 20% au loyer médian, par la qualité supérieure de son locatif. Il s’agira ainsi, de justifier le loyer par des
« caractéristiques de localisation ou de confort supérieur par comparaison avec les logements de la même catégorie situés dans le même secteur géographique « .

Bref, l’encadrement des loyers est pour moi un faux problème !

Si un propriétaire ne peut expliquer les raisons pour lesquelles sont loyers est plus cher que le loyer de marché, c’est qu’il y a un problème ! Dans un marché non contraint, si rien de permet d’expliquer un prix plus élevé, c’est que la transaction n’est pas équilibrée et qu’une partie profite de la faiblesse de l’autre. Le propriétaire bailleur qui veut obtenir un loyer supérieur n’a qu’à faire des travaux et proposer un bien dont les qualités supérieures seront à l’origine d’un loyer plus élevé.

Dans le même ordre d’idée, le plafonnement de l’augmentation du loyer à la relocation ne me semble pas être un problème majeur, sauf pour les propriétaires bailleurs qui n’appliqueraient pas la revalorisation annuelle de loyers selon l’IRL.

En effet, lors d’un sondage fait sur le site, vous affirmiez être plus de 55% à affirmer ne pas revaloriser votre loyer tous les ans.

Il s’ensuit un problème de taille : Après quelques années de non revalorisation de votre loyer, celui-ci peut être déconnecté du loyer de marché et vous ne pourrez plus l’augmenter pour le prochain locataire. Il s’agit là d’un véritable sujet de préoccupation qui doit vous inciter à appliquer la revalorisation annuelle de votre loyer.

En revanche, et cela semble totalement cohérent, le propriétaire bailleur qui réaliserait des travaux entre deux locataires pourra, presque librement augmenter son loyer dès lors que le montant des travaux sera supérieur au montant des loyers de la dernière année.

Et vous, pourquoi pensez vous que l’encadrement des loyers est un problème pour l’investisseur locatif ?

N’êtes vous pas d’accord pour considérer qu’un loyer qui excède 20% du loyer médian doit avoir une justification qui lui permettra d’échapper à l’encadrement des loyers ? Si le loyer de cet appartement est supérieur au loyer médian pour plus de 20%, c’est qu’il doit avoir une vue exceptionnelle ou posséder des aménagements de grandes qualités qui justifie le loyer.

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203 Comments

  1. Locatif le début de la fin says:

    Bel article guillaume ! Comme le marché est devenu fou , la version définitive de l’encadrement des loyers à Paris s’inscrit dans le marbre via la loi ELAN .

    Les prix de location légaux s’établiront entre 20 euros et jusqu’a 38 euros du M2 pour les studios meublés doté d’un emplacement exeptionnel .
    La moyenne globale se situant entre 25 et 30 euros du M2 .

    Pour faire un très bon investissement , la règle est de rentabiliser le bien en 10 ans , 15 ans c’est bon , 20 ans c’est viable . La taxe foncière restant la variable d’ajustement et à Paris elle est largement sous évalué donc prévoir aussi son explosion prochainement .

    Maintenant que vont faire les détenteurs de biens immobiliers locatifs qui sont trop gourmands ?

    La location touristique atteint le plafond en terme de nombre de logements et contribue a faire chuter les prix de la nuitée et avec tous les ennuis que cela peut apporter en bonus je pencherais plutôt pour la mise en vente .

    Il faut donc sortir la calculatrice car cela risque bien de ramener les prix au début des années 2000 . Ce qui sera une très bonne chose pour le pouvoir d’achat qui doit reprendre le pas sur un marché complétement à la masse .

    • Locatif le début de la fin says:

      J’ai vu que des cabinets spécialisés et autres associations s’occuperont de l’information et du soutien dans les démarches pour les étudiants étudiants et personnels internationaux , locaux en vue de veiller aux grain.
      Cette mesure va donc apporter beaucoup d’emplois ( car il y a fort à faire à Paris ) et les fraudeurs vont se retrouver dans le film ( Ennemi d’état) .

      La vertu du pouvoir d’achat retrouvé , va accélérer la croissance , le bien être qui a fait si cruellement défaut aux jeunes générations ces derniers temps !

      • On va mettre les vendeurs de croisières 3e age dans la rue si les prix immobilier plongent

        • Patrick D says:

          Ou alors les clients occasionnels vont devenir des clients à vie après avoir acheté leur chambre pour quitter la France.

          • Oh ils ne manqueront pas de revenir se faire soigner aux frais des autres rassurez vous

            • Patrick D says:

              Et pourquoi ils ne le feraient pas puisqu’ils continueront à payer leurs impôts en France ? Quand on est en croisière, on est pas expatrié. Par contre ils pourraient s’expatrier en Espagne et revenir se faire soigner en France comme le permet l’Europe.
              Et ils n’auront plus à gérer de locations en France et ça c’est une belle liberté.

              • Vous parliez de « avoir acheté leur chambre pour quitter la France. »
                Eh oui dur dur de vouloir le beurre l’argent du beurre …

                • Patrick D says:

                  Mais tout le monde veut le beurre et garder son argent, regardez les GJ. C’est pas pour autant que les bailleurs l’ont, en tout cas pas en France.

            • adnstep says:

              Aux frais de qui ? Ces gens n’ont-ils pas cotisé toute leur vie ?

    • adnstep says:

      « Maintenant que vont faire les détenteurs de biens immobiliers locatifs »

      Si pas rentable à leurs yeux, ils vont retirer leurs biens du marché de la location, quitte à les revendre ou les transformer en bureaux. Les loueurs, à Paris ou ailleurs, ne sont pas que des petits propriétaires.

      Dans tous les cas : raréfaction de l’offre.
      Et raréfaction de l’offre signifie rarement baisse des prix. Il faut donc s’attendre à ce que les loyers augmentent, ou que les prétendants locataires se battent à coup de commissions occultes pour occuper le logement (ça se voit déjà pour les HLM).

      • Vendre un logement ne le fait pas disparaitre vous savez ?
        Peut etre même que si les investisseurs/speculateurs se retirent et cessent de faire monter les prix alors il y a des locataires qui pourront acheter le logement qu’ils louaient !
        Pour ce qui est de transformer logements en bureaux c’est ultra marginal (contraintes reglementaires, surface necessaire….).

        • Patrick D says:

          c’est vrai que tous les logements, auparavant loués, qui sont vendus ne sortent pas du locatif. Mais beaucoup sont récupérés par des gens qui s’installent. Et d’autres ne sont pas vendus et restent vides.
          D’autres sont déclarés indécents ou insalubres et ne sont pas reloués car les proprio n’ont pas les moyens de faire les travaux.
          Enfin sortez de Paris ou de Bordeaux pour parler des prix qui augmentent. Je peux vous assurer que sur la majorité de la France, les prix stagnent.

        • adnstep says:

          « Vendre un logement ne le fait pas disparaitre vous savez ? »
          Mais peut le faire disparaître à la location, si un marchand de bien le récupère, le transforme en bureau, et le revend.

          « si les investisseurs/speculateurs se retirent » : eux, ils ont les reins solides et peuvent attendre longtemps. Ceux qui seront touchés seront les petits propriétaires, éventuellement.

        • adnstep says:

           » transformer logements en bureaux c’est ultra marginal  »
          Parce que c’est strictement encadré par la loi.

          Par contre : « en cas d’impossibilité de transformer tout ou partie d’un logement en local professionnel, il est toujours faisable de domicilier son entreprise à son adresse personnelle. Ainsi, si l’essentiel de l’activité professionnelle s’exerce à l’extérieur du local d’habitation, les entrepreneurs peuvent, « à titre exclusif d’adresse de l’entreprise », déclarer celle de leur logement. Cette déclaration n’entraînera ni changement d’affectation des locaux, ni application du statut des baux commerciaux. ». Je suppose que les bailleurs pourront valoriser d’une manière ou d’une autre l’adresse du logement, en dehors du loyer.

          Ou, plus simple, louer son appartement à une société qui va y loger l’un de ses salariés (location liée à l’exercice d’une fonction), ce qui doit permettre de retrouver ses droits sur sa propriété.

          Bref, encore des biens qui vont disparaître à la location pour le quidam.

  2. julien bonnetouche says:

    Bonjour,

    J’en connais un à qui cet article va faire plaisir !! J’attends son commentaire avec impatience.

    Comme vous le savez je suis bailleur à Paris, et je m’abstiendrai de faire des commentaires car le blog est lu par beaucoup trop de gens ….

    • Non au contraire Julien, votre avis m’intéresse. Avez vous des loyers supérieurs à la médiane + 20% ? Si oui, ces niveaux doivent surement s’expliquer par des aménagements ou emplacement premium ? Sommes nous d’accord ?

    • Locatif le début de la fin says:

      il ne faut pas vous priver julien on a impatience de vous entendre !!

    • Patrick D says:

      Je ne vois pas comment un bailleur pourrait louer 2 fois plus cher que le « loyer de référence » et continuer à trouver des locataires. Vous pouvez m’expliquer ?
      Svp, ne me dites pas que c’est parce qu’il manque des logements à louer : il y en a 188 à louer en ce moment rien que pour le 11ème.

      • Patrick D says:

        Soit ces logements très chers le sont beaucoup plus que le loyer de marché et ils ne trouveront pas de locataires. Soit le « loyer de marché » défini par la loi est faux et les politiques cherchent à entuber les bailleurs. Alors dites moi : ils arrivent à louer ou pas ?

  3. Gerard says:

    En France, on aime bien les discussions sur des bases théoriques. Le problème de l’immo en France est simple, c’est la fiscalité. Enlevez une part de fiscalité et tout le monde constatera une baisse des loyers et des prix de l’immobilier.

    • Annbou says:

      Tout ça c’est vrai entre Bailleurs riches et locataires bobos ou riches aussi…!
      Vos théories, vos Articles de Spécialistes, et vos lois pondues en désordre par des députés Autistes et Surpayés, ne s’appliquent plus au delà d’un rayon de 50 Km autour de Notre-Dame…!
      Dans cette France du bas (des 85% restants de Français ), quelles que soient vos lois, les bailleurs…s’arrangent pour survicre, c’est à dire « avoir un locataire qui paie  » plutôt qu’à le traire trop…!!!

      • adnstep says:

        Tout à fait d’accord. Quand on a un bon locataire, on tient à le garder.

      • Michel 2 says:

        Certes mais ces secteurs ou régions ne sont pas (encore) concernées par l’encadrement des loyers, objet de cet article.

    • « Enlevez une part de fiscalité et tout le monde constatera une baisse des loyers et des prix de l’immobilier »
      Dans les zones tendues ça ne sera pas le cas, toute baisse de fiscalité sur les loyers sera captée par les bailleurs, comme toute baisse de charge sur la construction sera captée par le foncier.

      • adnstep says:

        Dans les zones tendues, libérez le foncier, et elles seront moins tendues.

        • Exactement !
          Mais ca ferait baisser les prix et une baisse des prix est intolerable car le volume de transactions baisserait (qui achèterait quelque chose qui perd de la valeur) et toute la chaîne de parasites du secteur immobilier crèverait de faim à commencer par les collectivités et l’Etat, et car les propriétaires hurleraient à la baisse de leur patrimoine (pas bon electoralement).
          Résultat l’Etat maintient a bout de bras le secteur au moindre toussotement et on a la situation actuelle

          • adnstep says:

            Ça ne ferait pas baisser les prix, puisqu’on est en situation tendue.
            Ça augmenterait juste le nombre de transactions.

             » car les propriétaires hurleraient à la baisse de leur patrimoine (pas bon électoralement). » Comme l’encadrement des loyers.

  4. bousquet says:

    Cette fois ci je ne suis pas du tout d’accord avec vous (Je précise que je suis bailleur à Paris) !
    Déjà, si vous consultez la manière dont est établi les cartes de plafonnement de loyers, c’est n’importe quoi : un exemple, les rues bordant un site majeur sont au même plafond que le quartier entier, aucune prise en compte que vous soyez côté cour ou côté rue… Et à Paris ce n’est vraiment pas la même chose. Pareil sur l’impact de la date de construction de l’immeuble, c’est très vague.
    Bref pour ne pas être gêné par le plafonnement, il faut une grande surface en RDC côté cour pour la louer au prix du dernier étage avec vue.

    Le résultat de tout cela : la chasse aux astuces… faire des baux avec des sociétés qui louent à leurs salariés (c’est non plafonné en bail commercial), faire du AirBnB (meme à 120jours ca reste gagnant, et le reste de l’année : laisser vide).

    L’argument de l’application de l’IRL ne tient pas. Pour mon cas ça dépend de la relation avec le locataire, c’est un peu la récompense pour celui qui ne pose pas de pb. C’est surement plus le cas de ceux qui gèrent en direct (demander qq euros pour un propriétaire soi disant privilégié) que des agences qui appliquent l’IRL au centime près.

    • Annbou says:

      Bravo!!!
      Supprimons l’Hystérie Législative, Réduisons de 3% le Nombre de députés, Réduisons leurs salaires de 60%, et ils ne se sentiront pas obligés de pondre de la législation pour prouver qu’ils méritent leurs salaires…
      1°)- Si on veut rester en système capitaliste , Dégraissons le code avtuel de la location, laissons se débrouiller les Propriétaires et Locataires pour…. qu’ils rapportent suffisamment d’impôt sur revenus foncier… et tout s’équilibrera.
      2°)-Si on veut aller au système Collectiviste: imposons un prix au m² loué , et nationalisons les biens non-loués depuis plus de X années ou non-loués en dessous de Y% de mois /année … !

      • Annbou says:

        …..moins 30% de députés….

      • Damien says:

        Vous semblez opposer capitalisme et collectivisme, pourtant le collectivisme a besoin de ressources et donc de capitalisation.
        Le collectivisme s’oppose en réalité à l’individualisme.
        Vous allez me dire : « mais alors qu’est-ce qui s’oppose au capitalisme? » Simone Wapler, citée dans les commentaires précédents vous donne une partie de la réponse : le créditisme.
        Il y a aussi le don car il s’agit de l’abandon d’une ressource sans contrepartie.
        Mais là encore ce n’est qu’une partie de la réponse.

  5. Badtimes says:

    Dans une économie saine de marché le prix est fixé par la confrontation de l’offre et de la demande . Si on Institute un prix fixé par règle ou loi nous sommes dans de l’économie administrée. Donc autant que l’état nationalise le parc immobilier et fasse comme EDF

    • Que l’Etat cesse d’empecher l’offre de réagir et les prix tomberont d’eux mêmes sans encadrement

  6. Fredy Gosse says:

    Lire Frédéric Bastiat d urgence ? pour le reste je. N ai plus d’immobilier locatif .bonne chance

    • Damien says:

      Notamment voir le « Sophisme de la vitre cassée », aussi sa pensée sur la mainmise de l’état sur la sécurité sociale, nous sommes en plein dedans.

  7. Badtimes says:

    Je suis aussi en cour de désintoxication ?

  8. camile says:

    « Le propriétaire bailleur qui réaliserait des travaux entre deux locataires pourra, presque librement augmenter son loyer dès lors que le montant des travaux sera supérieur au montant des loyers de la dernière année. »

    Sur ce point il me semble qu’il y a erreur. Car je crois que l’augmentation annuelle ne peut pas dépasser 15% du prix des travaux (pour des travaux égale à au moins 6 mois de loyer).

    Au final, pour des travaux dont le montant est égale à 6 mois de loyer, l’augmentation mensuel du loyer ne peut pas excéder les 7,5% (quelques dizaine d’euros). Ce qui est bien mieux que l’IRL, mais bien en dessous de « le bailleur … pourra, presque librement augmenter son loyer « 

  9. Laurent says:

    C’est amusant Comme on constate que les investisseurs immobiliers sont des « pinces » Avec peu de hauteur de Vue. À contrario, les investisseurs boursiers sont plus équilibrés car connaissent la loi du marché.

    • adnstep says:

      C’est amusant de constater que chacun voit ce qu’il veut bien voir. L’investisseur immobilier n’a peut-être pas que de l’immobilier. Si l’immobilier n’est plus rentable, il arbitrera.

      Je parle bien de l’investisseur, pas du petit propriétaire qui loue un bien pour compléter sa retraite, et qui va se retrouver dans la panade, parce que si les loyers stagnent, les charges et les taxes, elles, ne font qu’augmenter.

      Bref, ça va compliquer la vie des petits propriétaires, mais l’objectif déclaré ne sera pas atteint. Voir certains posts plus haut sur les manœuvres d’adaptation.

      PS : je ne suis pas bailleur à Paris, ni dans un autre zone tendue, donc je ne subirai pas ce diktat.

  10. Polaris says:

    Pris de manière isolée, le plafonnement des loyers n’est pas dans l’absolu rédhibitoire… ce qui l’est, par contre, c’est l’accumulation de facteurs objectivement hostiles à l’investissement immobilier locatif: rendement très faible dans les métropoles où la demande locative solvable est forte, risques élevés de vacance locative et d’impayés dans les villes moyennes et petites où le rendement est correct mais la demande solvable faible (cf paupérisation des territoire et crise des GJ), exigences de qualite du bâti et coût des travaux en hausse permanente, législation ouvertement défavorable au bailleur à tel point que de nombreux locataires bien informés savent maintenant comment en tirer profit, insécurité juridique avérée, complexité formelle de rédaction du bail, exigences de diagnostics techniques en hausse perpétuelle, forte augmentation de la fiscalité (CSG, taxe foncière, IFI, plus-values), gestion chronophage, permis de louer… Bref, beaucoup de risques, énormément de travail pour un rendement final bien maigre… Comme l’aurait dit mon grand-père, « ça a eu payé « . A chacun de prendre ses responsabilités.

    • Patrick D says:

      Je suis d’accord avec Polaris et j’en rajoute une couche :
      J’ai vu la méthode utilisée par l’administration pour calculer le loyer médian sur lequel s’appuie le plafonnement des loyers :
      Ils prennent en compte les loyers des logements sociaux, ainsi que les logements sous accord avec l’ANAH. Les montants des loyers fournis par l’ADIL sont inférieurs de 20% à ceux fournis par l’UNPI et CLAMEUR et comme le résultat est une moyenne des 3, il est automatiquement tiré vers le bas.
      Au final, le « loyer de marché » est bien plus bas que la réalité du marché !
      Ajoutez à cela que le rendement locatif de Paris est l’un des plus faible de France et vous pouvez avoir un rendement final … négatif après taxes et imposition + travaux, impayés, frais d’agence, procédures et autres joyeusetés.

      Dans le même style que le plafonnement des loyers, qui est sensé agir contre les loyers « trop chers », je trouve que Guillaume devrait faire un article sur le permis à louer qui est créé pour contrer les logements dégradés et insalubres. Voici 2 systèmes idiots mis en place avec de bonnes excuses et qui vont se révéler très négatifs. D’abord pour les bailleurs, puis les locataires.
      Le permis à louer commence sa mise en place dans certaines villes et très rapidement il donne les effets suivants : revente des biens auparavant loués et diminution de l’offre locative + perte de loyer de 1 mois de vacance supplémentaire entre 2 locataires + chute immédiate de la valeur des biens à la revente de 10 à 20 %.
      Pour moi, le plafonnement des loyers aura le même impact mais moins immédiat car les bailleurs restants joueront au chat et à la souris en faisant du bnb ou autres méthodes.
      Et devinez la cerise sur le gâteau ? : Il y a toujours autant de vendeurs de sommeil car eux se fichent complétement des lois. Si ca continue, il ne restera plus qu’eux et les sociétés d’HLM (Qui se portent très bien, merci au plafonnement).

      • A force de tirer sur la corde, en effet il ne restera plus que les marchands de sommeil et es bailleurs sociaux qui bien souvent se comportent comme des marchands de sommeil: immeubles avec des ascenseurs défectueux pas réparés, des travaux fait à la louche, des réparations jamais effectuées….., bref un parc immobilier vieillissant et des locataires qui ont largement dépassés le revenu minimum pour occuper les lieux! Pauvre France Et les bosseurs et ceux qui ont envie de s’en sortir iront voir ailleurs où l’herbe est plus verte et où les loyers ne sont pas bloqués !

  11. Aller les vieux multi bailleurs vont encore hurler à la sovietisation

    • Patrick D says:

      Mais aussi pourquoi faire constamment les choses à moitié : remettons en place la loi 48 pour toucher vraiment le fond après avoir ruiné tous ces « vieux multi bailleurs » et obliger ensuite l’état et les locataires à devenir responsables.

  12. Patrick D says:

    @ Seb, Alex et Sylvie
    Si l’immobilier reste cher à l’achat, c’est parce que les autres placements jouent au yoyo ou se révèlent être des arnaques, merci les banques, ou parce que les taux sont très bas, merci l’état. Un immobilier cher n’arrange pas les bailleurs.
    Quant au cliché du « bailleur profiteur » dans sa luxueuse retraite, ça fait un peu éculé. Pour le bailleur honnête aujourd’hui, gérer ses locations est un travail à temps plein et qui ne rapporte pas assez au vu des risques pris. Pour les vendeurs de sommeil, c’est différent mais eux se fichent du blocage des loyers.
    On doit pouvoir se loger au juste prix et on doit pouvoir louer au juste prix. Tout interventionnisme fausse cette évidence. Autant dire qu’au vu de tout ce qui pèse sur le bailleur, cette évidence est impossible, d’abord pour le bailleur, puis pour le locataire.
    Par contre, il y a une évidence qui est toujours d’actualité : toute action entraine une réaction. Alors ne vous plaignez pas de la réaction si vous avez accepté l’action.

    • « gérer ses locations est un travail à temps plein et qui ne rapporte pas assez au vu des risques pris »
      pourquoi avoir investi alors ?
      ça serait combien un rendement qui rapporte « assez » sachant que les taux sont à zero ?

      • Patrick D says:

        Pourquoi avoir investi : parce qu’autrefois le locataire était un minimum responsable et que la fiscalité permettait d’avoir 4 à 5 % de rendement. Ce qui serait un rendement tout juste correct au vu des risques d’impayés et les contraintes administratives actuelles.
        Sinon, tout mettre dans une AV qui rapporte 1,5 à 2 % mais il n’y aura plus de logements pour les locataires … encore une raison pour eux de se plaindre.

      • adnstep says:

        Parce que l’immo est un investissement de long terme et que les investissements ont été réalisés il y a plusieurs années, avant que pour des raisons électoralistes les politicards se mettent à jouer avec le marché.

        Pas de pb. L’investisseur s’adapte. Plus de construction neuve, ça commence déjà à baisser, le nb de mises en chantier. Plus de locations, car transformées en autre chose, de beaux bureaux en centre ville, par exemple, et tant mieux, c’est ce que demandent les entreprises en ce moment, surtout les startup. Et les aspirants locataires iront pleurer encore dans les jupes de l’État-Maman pour réclamer du logement.

        Et comme l’état n’a plus les moyens, il demandera l’aide des investisseurs, par un moyen ou un autre.

        Et je vous dis pas les marges des promoteurs qui font dans le logement social ! Je ne rêve que d’une chose, qu’ils ouvrent leur capital au privé, ce qui arrivera quand il faudra investir massivement dans un « plan de relance et de rénovation socialiste et festive ».

        D’ailleurs, ça a déjà commencé : on voit de plus en plus de bailleurs sociaux faire appel à l’investissement privé pour éviter de bloquer leurs fonds propres dans les opérations de rénovation.

        • Damien says:

          Vous vous rendez compte que grâce à l’action divinement angélique de nos politiciens, des centaines de milliards d’euros ont bien heureusement échappé aux méchantes entreprises industrielles qui ne faisaient que créer de l’emploi et augmenter la compétitivité du pays?
          Heureusement que l’état est là pour créer le chômage de masse sinon comment ferions-nous à travailler autant et à créer de la richesse?
          Le 21ème siècle connaîtra soit la fin de la gauche dogmatique, au niveau mondial (socialistes, démocrates, communistes non confucéens), soit la guerre.

      • adnstep says:

        Compte tenu de la fiscalité, des charges, au moins 8%.

        Et les taux ne sont pas à zéro. Ou bien indiquez-moi où vous trouvez un taux à zéro, ça m’intéresse.

        « pourquoi avoir investi alors ? » Quand on investit, c’est sur le long terme, en se projetant parfois 15 ans plus tard. Rien de plus terrible pour les investissements que les règles qui changent tout le temps.

        Mais les gouvernements successifs auront réussi au moins une chose : faire comprendre aux Français qu’il ne faut plus investir dans l’immo. Déjà, alors qu’un homme politique clamait il n’y a guère qu’il fallait construire 500 000 logements par an pour résorber le manque, on atteint péniblement les 380 000, et les derniers chiffres montrent la panne sèche.

        Comme je le dis dans un autre post, il va falloir que les promoteurs du logement social tournent à plein régime, si l’état veut que les prix baissent. Il faudra donc leur trouver des financements. Comme le bailleur (l’office hlm) ne pourra plus trop compter sur le financement de l’état, ni sur celui de la caisse des dépôts, ni sur les financements locaux, il lui faudra se financer sur le marché.

  13. julien bonnetouche says:

    @ « locatif le début de la fin »

    je viens de voir que le m2 des les petites surfaces a encore augmenté de 1% en avril à Paris.

    Alors que les acheteurs sont parfaitement au courant des mesures « anti bailleur » du gouvernement.

    Vous ne trouvez pas qu’ils sont débiles ??

    Moi je crois qu’il leur manque une bonne cure de bolchévisme pour les dresser un peu !!

    • les acheteurs d’immobilier parisien ne font que suivre la tendance du moment ils ne reflechissent pas plus que ça

    • Fredy Gosse says:

      Julien sur Paris offre insuffisante, les achats ne sont pas nécessairement à but locatif…maintenant pour beaucoup c’est uniquement quand ils ont marché dedans qu’ils admettent que c’était de la……..mais c’est trop tard

      Sylvie le le juste prix ça n’existe pas…c’est une qualification politique …il y aura toujours quelqu’un qui n’aura pas vos moyens et qui trouvera que votre prix juste est indécent…. de fil en aiguille on finira par trouver ,vu les besoins , ( et des besoins il y en a comme dirait le DAL) que le juste prix c’est …..juste Zéro.c’est vrai pourquoi votre génération ne bénéficie pas du DROIT A….
      mais qui a pu vous mettre dans la tête que nous avons vécu sans efforts dans un jardin d’Eden?

    • adnstep says:

      Vous y croyez vraiment, ou c’est juste pour troller ?

      • ah c’etait pas vous le troll ? 😉

        • adnstep says:

          Bah non. Je ne fais que rappeler quelques vérités à ceux qui croient encore à Papa Noël. En plus, ça m’en touche une, comme disait Chirac, sans me faire bouger l’autre, vu que je n’ai aucun bien à louer à Paris ou en zone tendue.

          Par contre, vu les risques à venir, faut pas compter sur moi pour mettre un fifrelin dans de l’immobilier locatif sous quelque forme que ce soit en France. Ma dernière défisc se termine en avril 2020, je ne ferai sans doute pas une grosse PV, mais Mr de Robien m’en a payé une partie, et je n’aurai eu que 3 mois de vacance locative en 15 ans.

          Ne comptez pas sur moi non plus pour investir dans un EHPAD (voir billets de notre hôte sur ce sujet), une résidence de tourisme (trop aléatoire), les résidences étudiantes (tout à réparer chaque année), ni en SCPI désormais trop chères à mon goût.

          Je préfère acheter un appart à Budapest, Prague ou sur la côte Amalfitaine et le louer aux touristes quand je n’en profite pas. 20 semaines de location par an permettront d’obtenir un retour sur investissement au moins égal a 5-6%.

  14. adnstep says:

    C’est amusant de constater que chacun voit ce qu’il veut bien voir. L’investisseur immobilier n’a peut-être pas que de l’immobilier. Si l’immobilier n’est plus rentable, il arbitrera.

    Je parle bien de l’investisseur, pas du petit propriétaire qui loue un bien pour compléter sa retraite, et qui va se retrouver dans la panade, parce que si les loyers stagnent, les charges et les taxes, elles, ne font qu’augmenter.

    Bref, ça va compliquer la vie des petits propriétaires, mais l’objectif déclaré ne sera pas atteint. Voir certains posts plus haut sur les manœuvres d’adaptation.

    PS : je ne suis pas bailleur à Paris, ni dans un autre zone tendue, donc je ne subirai pas ce diktat.

  15. adnstep says:

    « la nouvelle génération pourra se loger en faisant de bonnes affaires »

    On ne fait pas d’affaires au Paradis Communiste.

    Giscard ==>direct au goulag pour propos anti-soviétiques. Confiscation des biens au profit du peuple.

    Ah, elle est belle la jeunesse… C’est pas avec ça qu’on va refaire l’Internationale ouvrière.

    • adnstep says:

      Macron était ministre d’un gvt socialiste, il est donc socialiste. De plus, sur le blocage des loyers, il n’a fait que suivre l’aile gauche de sa majorité à l’assemblée, constituée essentiellement d’anciens socialistes, de Ferrand à Grivois en passant par Brigitte Bourguignon. La gauche (PS, PRG, écologistes, DVG) représente 126 députés LREM sur 308, dont 83 ont été élus ou ont eu une activité partisane sous la bannière socialiste. Un poids lourd de la majorité, issu du parti au poing et à la rose, l’avait reconnaît sans ciller : «Électoralement, le PS a basculé vers la République en marche.» On va dire que ces néo-LREM croient un peu moins en l’économie socialiste et administrée que leurs prédécesseurs. Ils en sont au stade « SCOP », économie sociale, … bref, tous les trucs qui n’ont déjà pas marché dans les années 70.

      Pour en revenir à notre sujet, c’est avant tout, et comment pourrait-il en être autrement, une mesure électoraliste. Sauf que ces derniers jours, il semble que Macron ait viré sa cuti, et que les méchants vieux avaricieux soient devenus de gentils anciens qu’il faut caresser dans le sens du poil. Donc, on verra dans un ou deux ans, avant de conclure de manière définitive sur le dossier de l’encadrement des loyers. C’est quand les prochaines élections présidentielles ?

  16. adnstep says:

    Sinon, camarades commissaires du peuple, on va dans la datcha de qui, ce weekend ?

  17. Damien says:

    Vous vous rendez compte que grâce à l’action divinement angélique de nos politiciens, des centaines de milliards d’euros ont bien heureusement échappé aux méchantes entreprises industrielles qui ne faisaient que créer de l’emploi et augmenter la compétitivité du pays?
    Heureusement que l’état est là pour créer le chômage de masse sinon comment ferions-nous à travailler autant et à créer de la richesse?
    Le 21ème siècle connaîtra soit la fin de la gauche dogmatique, au niveau mondial (socialistes, démocrates, communistes non confucéens), soit la guerre.

    • Michel 2 says:

      Et comme la gauche s’est insinuée dans les (nouvelles) couches de la société, de connivence avec une grande partie des élites et surtout des médias, à l’image de l’idéologie du dérèglement climatique, il ne restera que la guerre !!

    • Badtimes says:

      C’est un super livre que j’ai eu la chance de lire en anglais dans les années 80. On ne peut pas mieux illustrer les dégâts d’une société vers laquelle on s’enfonce petit a petit.

      • Oui, je suis d’accord ! Excellent livre… mais double lecture ! La remise en cause capitalisme de connivence qui accompagne l’empêchement du marché libre me semble encore plus fort que la remise en cause de la nécessaire protection des plus faibles.

        La grève de créateurs de valeur s’explique t’elle par l’absence de volonté de partager la richesse qu’ils créent ou par la volonté de ne pas participer à captation de leur valeur par un capitalisme de connivence ?

        • A titre personnel, je crois être un gréviste. Dans le sens ou j’ai refusé d’utiliser mon savoir et mes connaissances pour participer à une économie de la finance « bullshit ».

          C’est l’une des raisons pour lesquelles, j’ai créé leblogpatrimoine ; J’ai fait mon john galt sans le savoir 😉

        • Fredy Gosse says:

          Guillaume s ce bouquin devrait s appeler l exode pas la Grève .Les vrais entrepreneurs se tirent ailleurs (désolé je n ai pu resister ) ils ne font pas la grève ..simplement quand dans un autre article vous dénoncez la mondialisation et vous réclamez une protection accrue donc plus d État donc plus de capitalisme de connivence et le développement du locavore je me dis que l un de nous 2 n a pas compris le bouquin de la même facon

  18. adnstep says:

    Le financement du logement social évolue en fonction des priorités de l’État en matière de logement.

    Au lendemain de la Seconde Guerre mondiale, l’urgence est à la reconstruction et l’État met en place un système de financement qui repose sur des aides à la pierre, subventions et prêts, versées aux producteurs de logements.

    En 1977, le Premier ministre, Raymond Barre, réforme largement le mode de financement du logement social : l’État n’intervient plus prioritairement dans la structuration de l’offre immobilière mais il corrige les effets du marché sur les plus vulnérables en distribuant des aides personnelles.

    La conséquence première de cette réforme est la réduction du nombre de logements construits et, dans un contexte de crise économique, les aides personnelles ne parviennent pas à masquer les effets de la crise du logement.

    Dans les années 90, des aides fiscales sont créées afin d’inciter les investisseurs privés à construire des logements locatifs.

    Bref, on va sagement attendre que l’état remette en place des aides fiscales pour nous aider à construire du logement locatif.

    En attendant, on va voir ailleurs.

  19. adnstep says:

     » en attendant de voir beaucoup de biens en vente ! »
    Ceux qui ont des liquidités, beaucoup de liquidités, vont se gaver.

    Vous avez beaucoup de liquidités ?

    Par qu’entre choisir de signer un compromis de vente avec qq’un qui a l’argent cash, et un autre qui doit encore obtenir le crédit, je vais choisir le premier.

    En effet, l’obtention d’un emprunt est une clause suspensive dans le compromis. Avec un acheteur qui a le cash, le vendeur n’est plus susceptible de voir son bien revenir sur le marché alors que dans un cas avec emprunt, il y a un risque de refus de prêt pendant disons 45 jours supplémentaires. Et plus le montant de l’achat est important et plus la probabilité d’un refus de prêt est importante.

  20. Adnstep, vous etes une caricature de l’ancien monde

    • Qui disparaîtra fort heureusement

      • adnstep says:

        Lol.
        Désolé de vous décevoir si vite dans vos espoirs naissants.
        L’ancien monde est pourtant plein d’enseignements. Par exemple : Vingtième Siècle, revue d’histoire : La loi de 1948 sur les loyers par Danièle Voldman :

        « Alors qu’elle devait créer un appel d’air, renouveler les contrats de location et d’une certaine façon restructurer le marché immobilier, elle est à l’origine de divisions peu satisfaisantes au sein du parc locatif. Les immeubles anciens de petite catégorie soumis à la nouvelle loi seront peu à peu abandonnés par les propriétaires, lassés de ne pouvoir ni augmenter les loyers, ni exercer un droit de reprise. Parfois rachetés dans les années 1960 par leurs occupants tout juste enrichis, ils resteront mal entretenus et sans confort. L’habitat ancien sort du marché spéculatif et se dégrade. Ce sont les immeubles neufs, ceux qui échappent à la loi, qui permettront un renouvellement des logements. Mais la construction ne commence à se développer sur une grande échelle que plusieurs années après le vote, sans que l’on puisse y déceler une quelconque influence de la nouvelle législation ; sur le moment, la crise du logement demeure »

        A lire in extenso sur persee.fr ou cairn.info, ainsi que bien d’autres textes sur l’encadrement des loyers en Europe depuis la fin du XIXè siècle (oui, je sais, c’est le monde d’avant avant. La préhistoire, quoi.)

        Bonnes lectures.

        • oui
          La préhistoire permet de comprendre d’où l’on vient et surtout on l’on voudrait aller. (cf le superbe proverbe africain pour ceux plus sensibles à l’outre-Occident)

          …. mais comme « l’Histoire, ils sont tous morts, ça sert à rien », comme disait un lycéen de ma connaissance….

  21. Pacotille says:

    Ce déferlement n’est que pacotille , pour avoir un véritable impact il faut aligner le loyer de référence sur les loyers des habitations à loyers modéré dont on connait la principale clientèle pour mettre un terme à la discrimination .

    • Patrick D says:

      Vous voulez mettre tous les loyers au niveau de ceux pratiqués par les HLM. Donc vous voulez que tous les bailleurs privés fassent les mêmes loyers que les HLM mais sans les avantages octroyés à ces derniers : Terrains parfois gratuits ; prêts préférentiels, pas d’impositions, ni IFI, ni souvent taxes foncières, constructions facilités, législation moins contraignantes, aide de l’Europe, renflouage en cas de faillite (pour mauvaise gestion), etc..
      Vous êtes sérieuse ou c’est juste pour provoquer sans réfléchir ?

      • adnstep says:

        Oui, les bailleurs HLM profitent de quelques unes des plus grosses niches fiscales de France.

        Il n’était pas question de supprimer les niches fiscales ? Voilà un bon gisement.

  22. « croyait que c’était compliqué »
    Créer sa société anti-abus en prenant du % = comme quoi la notion de profit revient par la fenêtre, c’est pas beau ça !!

    Lol, on voit bien que vous ne connaissez rien aux méandres judiciaires et leur longueur en voie « d’infinisation »…..

    Bon courage, comme aux sociétés surfant sur la vague d’annulation des prêts pour cause d’irrégularité, on a vu les résultats et la ruine des demandeurs !!!

    On dit à juste titre que les français ne connaissent rien à la chose économique et juridique… :=))

  23. Fredy Gosse says:

    Achat sans bénéfices aux promoteurs qui eux sont obligés de répercuter la somme manquante aux autres clients du privé ??

    • Eh oui freddy, phénomène bien connu que tout un chacun peut vérifier auprès d’un promoteur !!!

      mais ça les amputés idéologues de la chose économique et juridique n’en ont cure……

  24. Laissez tomber les trolls gauchos dans la provoc…

    Partout dans le monde, on a vu les effets de ce qu’ils préconisent, il suffit de regarder l’état du parc immobilier à Lisbonne après des décennies post « révolution des oeillets ».

    On passe là-bas de Ch. en Scylla : il faudrait désormais permettre à la population lisboète chassée par les BnB de se loger à prix décents, mais les deux systèmes peuvent cohabiter, sans idéologie politocarde opportuniste qui, in fine, favorise toujours ceux étant dans la boucle, les « initiés souvent élus ou affidés » étant les premiers quelle que soit leur couleur politique…

    • Toi avec ton nom et ton vocabulaire rentre chez toi cela ne te regarde pas , ouvre les yeux tu va t’en prendre une belle! ignorante ! imbécile !

  25. Allez j’en fait le pari :

    d’ici 3 ans d’errements idéologiques en incurie économique, on voit le retour d’une « grande loi cadre sur le logement éco sensible et pour tous » soit la reprise des items de la loi Périssol

    Du neuf avec du vieux, ou la préhistoire prédigérée pour les mous du bulbe oubliant ce qui dépasse 18 mois

    • adnstep says:

      Permission : « La loi Périssol permet de déduire des revenus fonciers 10 % du montant de l’investissement pendant 4 ans puis 2 % pendant les 5 années suivantes. L’amortissement peut être prolongé 15 ans de plus à 2 % par an, soit 80% du montant investi sur 24 ans.

      Pendant la période d’amortissement, la déduction forfaitaire pour charges diverses est abaissée à 6 % (au lieu de 14 % dans le régime commun).

      De plus, le déficit foncier est imputable sur le revenu global à hauteur de 100 000 F, soit 15 300 € par an. Le supplément est reporté sur les revenus fonciers des 10 années suivantes ou existants. »

  26. Michel 2 says:

    Le contrôle des loyers, une stupidité démago des cerveaux écolos / socialos (Paris, Lille, ..) et souvent initiés qui a l’énorme inconvénient d’apporter à l’exact contraire de ce pourquoi il a été construit.
    S’il y a des abus ou malversations, il y a déjà une panoplie de lois et règles pour contrer ces comportements délictueux ou abusifs.

    https://www.contrepoints.org/2018/07/19/138922-quelques-etudes-montrent-limbecilite-du-controle-loyers

    • Damien says:

      N’oubliez jamais la logique égalitariste (différente de l’équité) qui guide les socialistes et les écolos.
      Il est facile de susciter des émotions à partir de cette doctrine.
      Et il est très difficile de revenir à la raison lorsque l’on prend des décisions sous le coup de l’émotion.

      • Michel 2 says:

        Complètement d’accord, mais que faire alors que ces socialos- écolos et médias de connivence imbéciles traitent le Libéralisme, seule doctrine de progrès, d’ultra pour lui apporter une notion péjorative, profiteuse, voire mafieuse ?

  27. Damien says:

    En réalité la protection des plus faibles n’est jamais remise en cause dans son principe.
    Ce qui est généralement remis en cause est le fait que cette solidarité soit organisée et donc in fine instrumentalisée par l’état.
    Bastiat aborde ce sujet.

  28. adnstep says:

    Mais qui connait Bastiat aujourd’hui, en France ?

  29. Bultex says:

    Eh bien dites donc , votre blog connait du succès mr de fonteneaux . De toutes façons, il ne faut pas compter sur le secteur public pour faire baisser les coûts fixe de l immo , nous voyons le cas airbnb avec la soit disant obligation du N d enregistrement , la limite de 120 jours , remettre un bien similaire sur le marché , Rien n est respecté. Le salut ne peut venir que de sociétés privées car les cocos de la mairie ne savent pas comment appliquer ce que ils ont participé à concevoir.

  30. julien bonnetouche says:

    Bonsoir,

    Quelle fougue pour l’encadrement de loyers !!

    Il est amusant de constater le déferlement de passions sur le sujet de l’immobilier de la part de ceux qui n’ont pas les moyens d’acheter…

    le premier problème des « gauchistes » c’est leur cervelle : elle est conçue de telle sorte que l’argent étant pour eux un ennemi, ils ne peuvent jamais en accumuler.

    C’est normal puisque c’est pour eux contre nature. L’argent est haïssable, on le hait chez les autres, pourquoi en serait il autrement pour soi même ?

    Mais pour en avoir connu pal mal ( des gauchistes) je peux, affirmer que l’argent, ainsi que ceux qui ont réussi, exerce chez eux une sorte de fascination, qui tient moins à l’envie, qu’à la culpabilité de sa propre incapacité à concrétiser la réussite financière.

    Mais bon c’est comme ça. il faut de tout …..

    Encadrement des loyers ou pas, vous ne pourrez pas vous acheter un appartement de prix, demain plus qu’hier.

    Que voulez vous c’est pas votre truc.

    Choisissez plutôt d’être intello. c’est généralement mieux adapté !!

    Une dernière chose à propos de l’encadrement des loyers, puisque giscard me demandait mon opinion :

    He bien d’une par ça ne me fait pas peur, et de toutes façons je m’en fous totalement.

    • Pacotille says:

      Décidément vous vivez sur une autre planète vous allez tomber de haut ! Vous trouvez normal que des ingénieurs ne peuvent accéder à plus que des deux pièces misérable à cause des taux bas , ou des studios pour les travailleurs !! vous êtes complètement fou !!

      • Pacotille says:

        ( les taux bas qui ont trop fait monté les prix ) , 500 KE le deux pièces , ça va mal finir

        • adnstep says:

          A 500 000 € pour un T3, vous avez Vanves, Châtillon, quelques quartiers d’Issy et Boulogne, Chaville, Saint-Cloud,… Et là je ne cites que le sud du 92.

          Vous pourrez trouver à vous loger facilement. Et quand ces villes seront devenues les nouveaux arrondissements de Paris, vous aussi vous pourrez vous dire Parisienne, si ça vous chante.

        • Désolé, mais je n’ai pas encore le pouvoir de faire remonter les taux….

          mais ça viendra….
          (Draghi sort de ce corps)

        • Désolé, mais je n’ai pas encore le pouvoir de faire remonter les taux….

          mais ça viendra….
          (Draghi sort de ce corps)

      • adnstep says:

        Déjà, pacotille, une part non négligeable du locatif est entre les mains des bailleurs sociaux. Que vous ne fassiez pas partie des privilégiés du régime n’est pas le problème des bailleurs privés.

        Ensuite, je suis dans votre cas : bon salaire, mais pas de quoi me loger à Paris dans une surface que je considère comme convenable. Plutôt que de me plaindre, j’ai acheté en dehors, à 500m à vol d’oiseau de Paris, où je travaille.

        Vous savez, il y a un monde en dehors de Paris.

        • Patrick D says:

          Je confirme : 50 % des logements loués en France sont détenus par les HLM. Et cette part augmente « rapidement » car les bailleurs privés ont tendance à laisser tomber, petits comme gros investisseurs, car trop compliqué et pas intéressant économiquement. De l’autre côté, les HLM ont une excellente rentabilité malgré les loyers plus bas grâce à tous les avantages acquis sur le privé.

          • Michel 2 says:

             » …grâce à tous les avantages acquis sur le privé. »

            Et le subventionnement, cad l’argent des autres !

          • adnstep says:

            « De l’autre côté, les HLM ont une excellente rentabilité « . Oui, rentabilité de 12-15%, contre 3-4% pour les bailleurs privés.

            C’est le système socialiste français dans toute sa splendeur : on exploite les classes économiques inférieures en leur faisant croire que c’est à cause des méchants capitalistes. Et ça marche. Tant qu’il y a des capitalistes. Après, les choses se gatent.

            « Je n’oublie pas que je rôle inavoué du socialisme est d’accroître la dépendance. La pauvreté n’est pas seulement le sol nourricier du socialisme, elle en est l’effet délibérément recherché. » M. Thatcher.

    • adnstep says:

      Tout est dit.

  31. Fredy Gosse says:

    Faut s adapter en Ardeche les prix bas vous attendent

  32. Bultex says:

    Quand la pierre va fumer Julien sera heureux d y vivre /

  33. Les commentaires sont bien plus intéressant en haut , de vrais guerriers qui sauveront le pays de la colonisation ! Bravo les français

  34. adnstep says:

    A 500 000 € pour un T3, vous avez Vanves, Châtillon, quelques quartiers d’Issy et Boulogne, Chaville, Saint-Cloud,… Et là je ne cites que le sud du 92.

    Vous pourrez trouver à vous loger facilement. Et quand ces villes seront devenues les nouveaux arrondissements de Paris, vous aussi vous pourrez vous dire Parisienne, si ça vous chante.

    • Pacotille says:

      Oui c’était en effet le cas pour ceux qui n’ont pas été patient mais cela sera bientôt le contraire vous voyez pas ce qui se passe ou vous êtes enfumé par les médias qui vous raconte la même histoire au sujet de l’immobilier !!

      • adnstep says:

        J’ai 50 ans, et ça fait 30 ans que je m’intéresse à l’immobilier, voire même plus si je tient compte des conversations de mes parents quand j’étais petit. L’immobilier est une passion française.

        Je n’écoute pas plus les media ou les politiciens que vous. Ou plutôt, quand je les écoute, les politiciens, j’essaie de deviner leurs intentions cachées, et j’essaie de deviner, avec ma petite expérience, où vont nous entraîner leurs manigances.

        J’ai pas mal suivi le blog « bulle-immobilière, il y a une dizaine d’années. J’étais plutôt baissier, à l’époque. Je pensais qu’on avait atteint des sommets et que ça ne pouvait que baisser.

        Et ça a baissé. Ça a chuté, même, par endroits, et ceux qui avaient alors les liquidités pour acheter à Miami, par exemple, on largement doublé depuis.

        Ça a baissé, oui. Mais pas à Paris. A Paris, ça a stagné. Parce que comme vous, tout le monde veut habiter Paris. Parce que la mairie préempte les ventes pour y installer ses « clients ». Parce que le foncier y est rare, et augmenter la taille des bâtiments quasi impossible. Parce que les normes de construction renchérissement le prix du neuf ou de l’ancien rénové.

        Paris est si attractive que les entreprises qui avaient délocalisé leurs bureaux en banlieue y reviennent désormais, quand elles trouvent suffisamment de surface.

        Je n’ai pas de conseil à vous donner, et vous faites comme vous le voulez, mais d’autres n’attendent pas et en 10-15 ans j’ai vu Issy et Boulogne flamber, depuis la réhabilitation du fort d’Issy en « eco-quartier », en passant par la réhabilitation de l’île Seguin, qui a braqué les projecteurs sur Boulogne et attiré une clientèle parisienne de report, comme disent les AI, pour dire pudiquement que les jeunes couples de cadres parisiens arbitrent pour un 70m2 en banlieue plutôt que 50 à Paris.

        Et à Montreuil ou porte des Lilas, à l’Est, c’est idem.

        Si j’insiste tant sur Paris et sa banlieue, c’est qu’on a là, me semble-t-il, une véritable distorsion.

        Quand on annonce les prix de Londres où New-York, ce sont ceux de la ville et de la métropole. L’Inner London, celui dont on dit que les prix baissent, ou stagnent, selon les sources, c’est trois fois la surface de Paris. Quand au grand Londres, c’est deux fois le grand Paris. Si on affichait un prix moyen sur Paris et proche couronne, on serait loin des 10 000€/M2. Et sur le Grand Paris, c’est pire.

        Alors, certes, les prix ont baissé de 2 à 4% au centre de Londres ces derniers mois, risque Brexit oblige (London Center, c’est l’équivalent des arrondissements centraux de Paris : 1er, 4eme, 5eme, 6eme, 7eme). Mais même avec 5 a 10% de baisse, aurez-vous les moyens d’y acheter ?

        Et surtout, il y a 25% de biens à vendre en moins et le marché continue à se contracter. Ceux qui ont le temps se retirent du marché en attendant des jours meilleurs.

  35. Badtimes says:

    @Pacotille
    Moi si j’étais vous je choisirais Londres c’est super ?

  36. Fredy Gosse says:

    Sinon Pacotille y a Fontainebleau forêt assure, 30 minutes Gare de Lyon ,bonnes écoles , nombreux restaurants .2 théâtres .11 cinémas , marché de qualité ,ambiance paisible avec500000 euros un beau 4 puces de100 m2 vous tend les bras

  37. Fredy Gosse says:

    Je rectifie pas de puces mais 4 pièces (sans puces)lol

  38. citoyen lampda says:

    Le marché parisien n’est pas comme les autres , il y a un nombre limité de places et je pense qu’y investir actuellement va se retourner violemment sur le terme car qui dit qu’un jour le loyer de référence ne sera pas ramené sur les hlm . Bon bien en vous lisant ça saute aux yeux que quelquechose de méchant s’y prépare pour les bailleurs . Acheter sa résidence principale peut être mais pour devenir bailleurs avec la tournure que risque de prendre les choses certainement pas .

  39. frédéric says:

    Bonjour je souhaite obtenir des conseils du responsable de ce blog , voilà j’ai signé un compromis le 10 avril pour l’achat d’un appartement à Paris , mais l’agence m’a garantit que l’encadrement des loyers était annulé ! J’ai déja fourni l’offre de prêt accepté mais quelle sont les solutions légales pour annuler cette vente . Merci

    • Michel 2 says:

      Peut-être, je dis bien peut-être pouvez-vous faire passer l’encadrement des loyers comme une servitude. Faudrait d’abords avoir la preuve que votre agence vous a « garanti » que l’encadrement des loyers était annulé et par ailleurs que le logement en question est concerné par cet encadrement des loyers.

      Ou alors faire le pari de la carence avec risque de pénalités (Cf. lien ci-dessous)

      https://www.proprioo.fr/annulation-retractation-compromis-de-vente

    • Pourquoi l’encadrement des loyers à Paris vous pose t’il un problème ? Pourquoi vouloir annuler la vente ? Pouvez vous être plus explicite sur vos craintes ?

      D’avance merci

  40. Badtimes says:

    @freferic,
    1er conseil : ne jamais croire un agent immobilier
    2eme conseil: toujours s’informer de tout avant d’acheter, votre notaire est là pour vous aider

    Et nul n’est malheureusement cense ignorer la loi

  41. jean claude says:

    La question analysée sous son aspect technique est interessante . On peut aussi la considérer sous un aspect plus global . Pourquoi l’état et de quel droit m’imposerait il des oukases sur des biens qui m’appartiennent , bien hérités ou financés par mes propres moyens ? ceet angle doit aussi etre considéré . Si je ne veux pas louer , de quel droit me punit on par une taxe ? et pourquoi demain ne pas m’obliger a louer ma voiture dont je ne me sers pas ? et pourquoi un jour ne pas m’imposer d’heberger chez moi 1 , 2 ou 3 personnes au seul pretexte que je suis seul et que j’ai 10 pieces ? Donc Guillaume la question depasse bien le seul aspect technique , qu’en pensez vous ?

  42. frédéric says:

    Merci badtimes , mais si on ne plus faire confiance à un professionnel à qui peut on le faire ! c’est quand même grave !

  43. julien bonnetouche says:

    Bonjour Frederic,

    Vous ne pourrez pas annuler la vente pour ce motif.
    Mais est ce important ?
    De toutes façons vous ne perdrez surement pas d’argent.
    Si vous le voulez nous pouvons faire un petit exercice intéressant à l’usage de tous, : Vous faites un descriptif détaillé de votre achat, et je vous dirais ce que j ‘en pense, et quelles sont les perspectives possibles sur ce bien.

  44. frederic says:

    Bonjour julien, merci michel

    Alors voila il s’agit d’un petit 3 pièces bien proportionné et en étage de 41 m2 ,je viens de voir que le loyer de référence est à 22 ,30 en vide est 25 euros en meublé dans le quartier javel pour ce type de bien . 195 euros de charges mensuelle , TF 667 . le tout financé à 75% à crédit . ( 375 KE avec travaux)

    Je pense que je pourrai annuler la vente car j’ai retrouvé un échange d’emails datant de mars . Je pourrai apporter des preuves au tribunal si besoin d’aller jusque là , en faîtes il n’est pas nécéssaire d’essayer de me convaincre , si je réussi à annuler , je pense à un autre projet d’investissement plus intérèssant.

    • Michel 2 says:

      Après, il y la négociation si le compromis a été passé avec l’agence et non pas un notaire.
      Vous allez voir votre agent, vous lui expliquez que vous êtes sur une autre affaire plus intéressante et que vous êtes prêt à lui donner la nouvelle affaire si il est d’accord d’annuler le compromis de la première vente et moyennant une prime supplementaire (500 à 1000€). En général, les agences acceptent car elles n’ ont pas envie d’aller en procès qui risque de durer plusieurs années sans être sur de gagner et aussi de multiplier les procédures. Les agences ont souvent dans leurs dossiers une liste de procédures en attente qui leurs coûtent et si elles peuvent en éviter une supplémentaire…

      • Fredy Gosse says:

        D un autre côté ce n est qu un mandataire et s’il
        Retenait votre proposition sans l accord de son client il commettrait une faute professionnelle qui pourrait lui coûter le montant de l
        Indemnité

        • Michel 2 says:

          Juste, mais dans ce cas il faudrait effectivement que l’agent mandataire retrouve un autre acheteur pour le vendeur aux mêmes conditions et dans un délai court. En général, un vendeur se fiche de qui est l’acheteur pourvu qu’il ait son pognon !

  45. Fredy Gosse says:

    Hum’ je crains que vous ne vous engagiez dans une voie périlleuse . a moins d une jurisprudence Que j ignore le juge risque bien de considérer que le risque législatif est permanent .,personne ne peut vous garantir la stabilité réglementaire .Sur ce blog il’y a eu des débats animés sur la non rétroactivité des lois et le concept existant aujourd hui est ok on ne change vos droits que …pour l’avenir . Autrement dit vous êtes toujours à la merci de la folie des lubies de nos gouvernants.Certes vous pourriez plaider le vice du consentement mais il faudra en rapporter la preuve et trouver un juge qui l’accepte . Donc si vous refusez de signer votre pret étant accordé soit votre vendeur vous assignera en justice pour exécution du compromis soit il demandera l application de la clause pénale de votre contrat cad paiement du double de votre remise à la signature du contrat .Bref c’est pas gagné d’avance . surtout que le nouveau texte sera aussi attaqué en justice
    Maintenant
    Ne faites confiance qu à vous memes avant de signer quoi que ce soit ,expérience personnelle de plus de 50 ans

  46. Damien says:

    Une des premières choses qui devrait normalement choquer les esprits mais qui passe inaperçue tellement c’est gros, est l’appellation de socialiste.
    Comment peut-on à la fois se plaindre d’une montée de l’antisémitisme et avoir un parti socialiste qui de plus se revendique en tant que tel? N’a t-on rien retenu du 20ème siècle? De la seconde guerre mondiale?
    Pour le reste, l’éducation à la logique, à la responsabilité individuelle sont des armes de destruction massive contre le socialisme.

  47. julien bonnetouche says:

    Bonjour Fréderic,

    Avant d’aller au tribunal, vérifiez bien la validité de la promesse de vente, en particulier si c’est l’agent immobilier qui l’a rédigée. ils oublient parfois certaines cases( fiscale en particulier). c’est suffisant pour l’annuler. il y a des avocats qui pour 500€ peuvent regarder cela.

    Pour le reste,
    l’achat n’est pas mauvais pour le quartier. ( 9000€M2 environ)tout compris
    le quartier est bon.
    vous pouvez faire un meublé que vous allez louer 30€M2 soit 20% au dessus du prix de référence + les charges;soit 1430€ en tout.
    le meublé présente l’avantage que le turn over est plus important ( quelques mois à 2 ans en général) les locataires sont « plus souples d’esprit »
    vous ne risquez pas grand chose à le mettre à 1500/m2/mois
    Sur 20 ans cela rembourse votre prêt au loyer actuel.
    Mais la législation changera surement , l’encadrement des loyers est à l’essai jusqu’en 2023.
    Et dans 10 ans le loyer sera nettement supérieur aux remboursement.
    Et contrairement à ce que l’on raconte augmenter le loyer à chaque changement de locataire n’est pas vérifiable.
    Bien sur il faut tenir compte des impôts.

    Par contre, la déco doit être « design » très important. vous devez refaire l’appartement comme si c’était pour vous. tout cela n’est pas très cher.

    Après il y a le choix des locataires : il faut des locataires qui payent et qui ne soient pas des enquiquineurs.
    Si vous en arrivez là, revenez vers moi.

  48. frederic says:

    C’est gentil de vous être donné cette peine julien !
    Avant toute chose je dois souligner que c’est une part de liberté qui s’envole car j’avais un tout autre plan de rentabilité pour cet appartement .
    Avec les travaux et les frais de notaires on arrive approximativement à 450 KE .
    Avec les charges et taxes diverses à inclure c’est beaucoup moins intérèssant que vous le suggérez .

    Aussi on ne sait pas comment ces dispositifs vont évoluer et dans le climat actuel c’est une trop grande source d’incertitude.

    Donc en meublé le loyer de référence est de 25 euros et il n’y a pas de critères exceptionnels pour justifier d’une majoration de 20 % sur ce loyer . Maintenant que les contraintes existent autant ne pas pousser le curseur au maxi pour rester humble et maintenir une bonne relation contractuelle.

    Donc la rentabilité s’éloigne beaucoup trop de mes objectifs initiaux avec ce nouveau cadre juridique . Avez vous un email si j’ai quelques questions ? Merci à vous

    • Polaris says:

      41m2 à 25€/m2 de loyer, ça fait 12300€ de loyer par an, soit pour 450k€ à l’achat tout compris, donne un rendement BRUT de… 2.7%. Ouch. Même en LMNP, sans vacance, avec ‘effet de levier du crédit’, en étant hyper optimiste et tout et tout, je serai étonné que le rendement net net soit supérieur à 1.5%. Ça donne à réfléchir sur le marché immobilier locatif parisien. Effectivement, à ce rendement-là, et pour un investissement de ce niveau, la plus-value à la revente à intérêt à être vraiment carabinée (en espérant que d’ici 20 ou 30 ans, la fiscalité sur les plus-values immobilières ne se soit pas alourdie, ce qui serait étonnant).
      Frederic, juste une petite question par curiosité: vous dites que l’encadrement des loyers contrecarre sévèrement votre ambition initiale de rendement (ce que je comprends). Quel loyer envisagiez -vous initialement de pratiquer ? Autour de 38-40€ le m2 j’imagine, pour arriver à environ 4%-4.5 de rendement brut ?

      • adnstep says:

        Oui, et moins d’achats, ça fait moins de frais de mutation. Rien qu’ici, on avait à peu près 20 000€ de frais, une fois la rémunération du notaire enlevée.

  49. Bultex says:

    Frederic vous pouvez essayer de demander des dommages et intérêts au responsable de cette attitude mesquine , a hauteur de la différence de ce que vous escomptiez rentabiliser ! Si vous avez les preuves de cette tromperie et un bon avocat il ne faut pas laisser passer !! Qui tente rien n a rien ca vaut le coup d essayer

  50. julien bonnetouche says:

    Frederic,

    Je pense que le prix du marché dans de coin là est de environ 1500€/ mois charges incluses.
    On ne peut plus compter sur une rentabilité intéressante à Paris de toutes façons.
    Il faut additionner la rentabilité et la plus-value potentielle pour calculer si l’investissement est rentable. c’est du long terme.

    Si l’on veut faire un investissement qui se rembourse avec les loyers on doit regarder plus loin, avec les problèmes que cela pose aussi.

    Il me semble alors que le meilleur compromis serait une banlieue (pas trop pourrie quand même, style 94) où il y a le RER, trouver un bâtiment à réhabiliter pas trop cher, et en faire des studios qui pourront se louer dans les 600/700€/mois.

    Oui Bultex a raison : il y a surement des motifs pour faire pression sur l’agent immobilier, qui préfèrera trouver un autre client que d’avoir trop d’ennuis. les clients ne manquent pas.
    Mais faites intervenir un avocat si vous voulez avoir du poids.
    Sinon il ne bougera pas.

    Concernant mon email, demandez à Guillaume, il vous le donnera
    contact@guillaumefonteneau.fr

  51. Julien bonnetouche says:

    Et juste une remarque pour ceux qui pensent que l’encadrement des loyers est bénéfique aux locataires : l’attitude de Frédéric qui renonce à investir montre bien que l’offre de location sera plus restreinte. Et cela ne veut pas dire du tout que les propriétaires actuels vont se précipiter pour vendre : comme en 2012 ils feront le « gros dos «  en attendant des jours meilleurs . De toute façon, pour eux le rendement est encore très bon puisque ils ont payé le m2 moins cher que maintenant. Ils n’auront en général pas mieux ailleurs.

    • Badtimes says:

      Les premières mesures sur les loyers parisiens sous Mitterrand ont eu pour conséquence une restriction significative de l’offre. Pour ceux qui pensent que l’histoire ne sert a rien voilà un bon exemple qui devrait les faire réfléchir. Toute la politique restrictive sur la fiscalité et les rapports bailleurs/locataires menée ces dernières années auront a terme les mêmes effets.

      • Michel 2 says:

        Bien d’accord, c’est d’ailleurs ce que j’ai écrit le 4 mai 2019 at 16:21.
        Et ce qu’explique, entre autres, le lien qui est associé à ce commentaire.

    • Voilà, oui, cela a toujours mené à desservie ceux que facialement et apparemment « on » déclare vouloir « aider ».

      Mais souvenez vous : « l’Histoire ça sert à rien »

      Pour ceux qui travaillent en souterrain à une vaste entreprise de liquéfaction cérébrale et de pertes cognitives assumées, c’est tout à fait vrai….. et permet de faire prendre des vessies pour des lanternes en faisant appel à l’émotionnel idéologique plutôt qu’à la raison balancée et à la prospective mesurée : l’intelligence constructive quoi….l’ancien monde quoi (lisez dans leurs yeux = l’Ancien Régime)

  52. sirius says:

    De 2012 à 2015 les prix ont perdu 15% alors que les taux chutaient en même temps . Et il n’y avait pas tout ce bordel pour la crise du pouvoir d’achat , les risques extrémistes et tout ça .

  53. adnstep says:

    Attention aux moyennes. Les prix à Paris avaient baissé moins que ça.

    Dans le 6ème, les prix avaient chuté de 3%, à 11 500€/m2.

    En moyenne parisienne, la baisse en 4 ans est limitée à 5.7% fin 2015, soit 480 euros/m² de gain pour l’acheteur. Cette baisse n’a pas permis d’effacer la hausse constatée en 2011.

    Et de 2013 à 2018, seul le VIIIe arrondissement a vu ses prix baisser (de 2% en l’occurrence).

    Et surtout, la ressource s’est tarie, le marché se contractant de 20 à 25%.

  54. sirius says:

    Cela est bien possible que nous assistions à des annulations en cascades ou tout du moins à des envies de renegocier !!

  55. julien bonnetouche says:

    Détrompez vous sirius,

    il y aura moins d’investisseurs pour louer.

    Mais cela ne veut pas dire que la demande sera moindre.

    Lorsque l’on connait le marché parisien, on sait que pour un appartement de qualité il y a toujours plusieurs clients.ce n’est même pas toujours une question de prix!!

    Seuls les « nanars, » rez de chaussée, ou 6eme sans ascenseur…. se vendent un peu moins vite, mais ils finissent par se vendre quand même puisqu’il n’y a pas grand chose sur le marché.

  56. sirius says:

    Eh bien on verra bien , ce qui est sur c’est que la valeur n’est plus la même quand l’état exerce un contrôle sur les prix . Attendons un petit peu puis on en rediscutera !!

  57. julien bonnetouche says:

    Certes.

    il y a quand même un précédent : après l’encadrement de 2012, les mises en ventes ont été plutôt rares.
    Elles ont existé, j’en ai vu puisque je suis le marché parisien de près, mais c’est quelques dizaines pas plus, et ont été rapidement absorbées par le marché.
    Par ailleurs ces quelques appartements étaient auparavant dévolus à la location saisonnière qui existe moins aujourd’hui puisque très encadrée.
    Ils ont tous été vendus 20% au dessus du marché moyen, car c’étaient dans la plupart des cas, des appartements avec peu de défauts et bien aménagés.
    Par ailleurs, si le nouvel encadrement est un peu plus rigoureux que le précédent, ils est pour le moment provisoire 2023), et sera remis en cause devant le conseil constitutionnel.

    Comme vous dites on verra bien !!

  58. sirius says:

    il fallait anticiper les problèmes de structures du marché parisien , les populations actives n’arrivent plus à s’y loger malgré tous leurs efforts ! Il y a des villes actives en france ou investir car non concerné par le contrôle des prix , ou vous pouvez investir à la campagne si vous souhaitez être tranquille . Guillaume à fait un bon article sur les endroits concerné !

    A ce propos guillaume , votre serveur doit avoir des problèmes car il renvoi des dizaines de pages de vos emails perso et votre site écris des choses bizarres ou ne fonctionne tout simplement pas de temps en temps je vais annuler la newsletter en rester attentif à vos articles intérèssants !!

    Bonne journée

  59. adnstep says:

    Ça fait trente ans que les « populations actives » n’arrivent plus à se loger à Paris. Ce sont d’abord les ouvriers qui ont disparu, puis les employés, puis les petits cadres, artisans, …

    Maintenant ce sont des populations qui se croyaient à l’abri qui sont touchées. Journalistes, professions des arts et du spectacle, cadres d’anciens monopoles publics ou de la fonction publique, qui subissent les augmentations de loyer des HLM décidés dans les lois Alur et Élan pour adapter les loyers aux revenus, professions intellectuelles, ingénieurs…

    Ben, fallait peut-être s’en préoccuper avant ?

    Et favoriser le logement social ne résoudra pas le pb. Le pb, c’est qu’il n’y a tout simplement pas assez de place pour tout le monde.

    Mais je ne doute pas de l’inventivité de nos énarques ou autres dirigeants pour mettre en place de belles mesures bien démagogiques comme le loyer pour le propriétaire, la surtaxation pour ceux qui auraient une trop grande surface par rapport à une référence, voire cette bonne vieille expropriation.

    • sirius says:

      Vous avez raison il fallait s’en préoccuper avant d’ou l’expression  » il vaut mieux tard que jamais « 

  60. adnstep says:

    Sauf que les mesures prises vont à contre-courant d’une fluidification du marché.
    D’où l’expression : « l’enfer est pavé de bonnes intentions ».
    Ou bien : « Le socialisme a un record d’échecs si flagrant que seul un intellectuel pourrait l’ignorer. »
    Thomas Sowell (Marxiste repenti)

  61. Sorbonne says:

    On pourra écrire dans les livres d’histoires https://app.dvf.etalab.gouv.fr/ . La libération du pouvoir d’achat en 2019 .

  62. Patrick D says:

    J’ai souvent des témoignages sur les logements HLM. Je vais vous donner les derniers que j’ai reçu cette semaine :
    _ A Caen : des jeunes sous louent un logement HLM à sa « locataire » qui est repartie avec tous ses meubles en Algérie. Son loyer est payé directement par les APL et elle touche la sous location payée en cash. Cela semble fréquent dans son immeuble.
    _ A la Roche sur Yon : les logements HLM sont utilisés pour loger des jeunes totalement inadaptés à la vie sociale. Il y a 1 jeune part appartement et 1éducateur spécialisé par jeune qui reste avec lui jour et nuit. Quand il prend des vacances, il est remplacé par un collègue.
    _ A Paris : des fonctionnaires travaillant à Bercy et profitant de logements de fonction dans des HLM 5 étoiles sous louent leur logement en Air BNB.
    _ A Niort : Les sociétés HLM ont tellement de logements vides qu’elles les mettent en location sur LeBonCoin. Mais si un locataire les contacte et qu’il n’a pas de garant, il ne sera pas retenu.

    Après tout cela, l’état demandera aux bailleurs privés d’être hyper vertueux et de continuer à payer un max d’impôts (C’est qu’il faut les payer ces fonctionnaires et ces sociétés d’HLM).
    Comment voulez vous que cela continue ainsi ?

  63. patriote says:

    Nous connaissons la principale clientèle des HLM , au nez et à la barbe des français qui eux ne peuvent plus se loger chez eux !! le ménage vola la solution !!

    • Michel 2 says:

      Cela « semble » impressionnant de réalisme …… mais en même temps c’est du Attali et je me rassure (un peu) en pensant qu’il s’est toujours ou presque trompé !!!

    • adnstep says:

      Le pauvre Attali viens de découvrir le vrai monde. Il a juste oublié qu’il fait partie de ceux qui ont conduit à la cata actuelle.

  64. Des affaires en matière d’immobilier, il y en aura toujours à faire et peu importe la politique, l’économie ou la fiscalité. J’ai même l’impression qu’aujourd’hui c’est plus facile qu’il y a une trentaine d’années. Les banques prêtent sans apport à des taux très bas. Lorsqu’un bien n’est pas présentable, où si il y a trop de travaux, les clients potentiels baissent les bras par manque d’énergie et bien souvent d’idées. Donc ce ne sont pas les affaires qui manquent lorsque l’on veut bien se donner la peine de chercher!

  65. Bultex says:

    C etait quand même le mentor de notre cher président a ses débuts

  66. Badtimes says:

    J’ai eu comme prof de fac (en TD) ce cher Jean Hervé Lorenzi qui déjà à cette époque travaillait dans l’équipe d’Attali pour formuler le programme de Mitterrand en économie. C’était presque 10 ans avant qu’il ne soit élu. Et maintenant tous les deux sont les rois des médias! Et conseilleurs avisés Lol??

  67. adnstep says:

    Là où il a tort, c’est de penser que toute révolution amène une contre-révolution. Comme si on revenait à la situation antérieure. C’est rarement le cas.

    Plus prosaïquement, il ferait mieux de s’interroger sur les échecs successifs des gouvernements qu’il a conseillés. Je lui propose un début de réponse : impôt sur les sociétés en Allemagne : 15%. En France : 33%.

  68. Fredy Gosse says:

    Attali le mec qui a inventé dans sa jeunesse (années 70 ) le Plafond Légal de Densité lequel ,idiot dans sa conception , a automatiquement grippé les projets immobiliers puis a naturellement augmenté le coût donc le prix des appartements. Attali le mec qui s’est fait virer de la Berd pour son train de vie fastueux à Londres:A un moment donné faut dire stop

  69. adnstep says:

    Attali, qui fait désormais dans l’écologie, dernière pompe-à-phynances à la mode.
    L’idéal pour faire le tour du monde en avion gratos

  70. Babacool says:

    Indifférence , désintégration , indignation , nous ne sommes pas sur le bon chemin !

  71. Vision says:

    Identifier les problèmes et tenter d’apporter une solution globale qui conviennent à tout le monde voilà a quoi on devrait s’intéresser , qui a des propositions ?

    • Fredy Gosse says:

      Les problèmes sont tous identifies Mais vu les différentes croyances idéologiques il n y a pas de solutions agréées par tous .si vous pensez que la propriété c’est le vol forcément vous allez tout faire pour faire cesser le vol .Si vous pensez que l intérêt général doit être déterminé par des fonctionnaires constants dans leurs propositions socialistes depuis 1945 forcément vos solutions seront toujours arbitrées contre le propriétaire qui est le renard dans le poulailler .Nous payons notre abonnement à l’ideologie socialiste et ce n’est pas fini car ces bienfaiteurs de l humanité qui veulent notre bonheur qu ils définissent eux mêmes se recyclent dans le nouvel interventionnisme vert pastèque et celui la est encore pire que tout ce qui a existé

    • adnstep says:

      Les problèmes sont identifiés depuis longtemps, les solutions connues, quant à plaire à tout le monde….

  72. Weidmann says:

    Fermer l’imprimerie de draghi et redonner sa vraie valeur à l’argent !

  73. julien bonnetouche says:

    Une fissure probable dans la muraille de l’encadrement des loyers

    Tous ceux qui participent à ce blog le savent, je suis contre l’encadrement des loyers. (que l’on attend prochainement)
    J’ai donc un parti-pris sur ce sujet que j’assume complètement mais qui ne m’empêche pas de regarder les évolutions juridiques avec lucidité.

    Rappelons les faits  pour ceux qui suivent tout cela d’assez loin :

    L’État (Macron), conjointement avec la Mairie de Paris (Hidalgo) ont décidé d’interdire toute forme de location pour habitation, en dehors des baux classiques ( 3 ans vide et 1 an meublé) ainsi que d’un « bail mobilité » (1 à 10 mois), également au loyer encadré, mais qui semble ne rencontrer qu’un succès modéré.
    Et de limiter naturellement les loyers pratiqués par les bailleurs d’une manière administrative.

    A cela une exception :

    -Le propriétaire occupant en temps que résidence principale, qui peut louer son propre appartement dans la limite de 120 jours par an. Pour ce faire, il doit demander à la mairie un N° d’agrément, qui sert à le surveiller, l’identifier nommément et peut être fiscalement.

    La Mairie de Paris poursuit donc les contrevenants : les loueurs, mais aussi les plateformes de location (Airbnb entre autres) à grand coups d’amendes très lourdes.

    C’est ici qu’apparait un premier « trou » dans l’arsenal contre les locations saisonnières mis en place par les autorités :

    Un jugement en référé du TGI de Paris en date du 6 mars 2019 ( opposant la Mairie de Paris et Airbnb) stipule que l’obligation faite au loueur d’obtenir de la Mairie un N° d’agrément n’est pas légale d’une part, et que d’autre part les « preuves » apportées par la Mairie sous forme de capture d’écran des sites de location ne sont pas recevables.
    La Mairie de Paris a d’ailleurs été condamnée à verser des dommages et intérêts à Airbnb.

    Cela n’a l’air de rien, car ne change pas les obligations des loueurs.
    Mais cela réduit considérablement les moyens de contrôle de la police de la ville de Paris pour savoir exactement qui loue quoi ?
    Peut être devra t elle en revenir à des techniques plus classiques telles que « planquer » nuitamment dans les hall d’immeubles afin de déceler les roulements de valises intempestifs !

    Mais le plus intéressant est à venir :

    Dans le conflit opposant la Mairie à des loueurs saisonniers, arrivé en cassation dernièrement, sur le fait de savoir (je simplifie évidemment beaucoup) si un propriétaire à le droit ou non d’user de son bien comme il l’entend, cette dernière, le 14 février 2019 a décidé de sursoir à statuer, dans l’attente d’une décision de la cour de justice européenne.
    En attendant toutes les poursuites sont suspendues.

    Or on sait deux choses :

    -La cour de justice européenne, est globalement plus libérale que les Etats-Nations, concernant tout ce qui relève de la concurrence.

    -Cette même cour de justice européenne vient de donner raison aux loueurs bruxellois contre la ville de Bruxelles sur le même sujet. (il paraît que les mesures anti Airbnb étaient là encore plus restrictives qu’à Paris, on se demande comment !!)

    Il est donc possible d’imaginer que la cour européenne de justice, dans esprit de continuité, éclaire le droit français de la même manière que le droit belge.

    Amusons nous un peu, et extrapolons :

    Dans l’hypothèse d’un assouplissement (possible à ce stade) des conditions de location saisonnière à Paris, de quoi pourrait il s’agir ?

    On ne peut espérer que réveillé subitement par un éclair de lucidité démocratique, l’État français cesse de considérer comme un déni de justice le fait qu’un citoyen ait le droit de jouir à sa guise du bien dont il est propriétaire.

    Mais comme les décisions européennes l’emportent sur les lois nationales, on pourrait par exemple se diriger vers une tolérance de location courte durée de 1 mois par an, ( puisque aujourd’hui une location de moins de 1 mois est strictement interdite).

    Ceci n’est qu’une supposition parmi d’autres possibles, mais dans tous les cas de figure, un déséquilibre juridique ne tarderait pas à se faire jour :

    En effet, nous aurions alors des propriétaires de résidence secondaires qui pourraient louer un certain temps, sans encadrement de loyer ( impossible d’encadrer les nuitées Airbnb) et qui seraient en outre difficilement contrôlables comme dit en première partie.

    Nous aurions alors deux poids deux mesures :

    d’une par des courtes durées relativement libres, et d’autre part les baux classiques aux loyers encadrés.

    C’est difficile à concevoir, pas très logique, surement pas équitable au niveau de l’égalité des droits, et d’ailleurs qu’est ce qui empêcherait les agences spécialisées, de faire des contrats de location de 1 mois avec prolongation par tacite reconduction ? Pas simple à contrôler non plus.
    Sans compter que l’on assisterait à une diminution progressive des biens proposés à la location longue durée.

    Nul ne peut douter que les mois qui viennent seront passionnants à suivre.

    • Patrick D says:

      Dans un état qui charge au-dela du tolérable les propriétaires bailleurs, les situations excessives et ubuesques apparaissent.
      A contraindre les bailleurs avec un système économique et social toujours axé vers le locataire, l’état oblige les bailleurs à adopter des solutions extrêmes. Les bailleurs y sont d’ailleurs puisqu’ils ne peuvent pas partir avec leurs appartements à l’étranger.

      Le résultat global est exactement à l’opposé que celui recherché par l’état : les loyers augmentent, les immeubles se dégradent, l’offre se raréfie sauf celle des HLM qui est payée par les contribuables, le BTP souffre.

  74. En accord avec vous : je suis contre toutes mesures restrictives sur les loyers. D’une part ça ne sert à rien et d’autre part ça ne fait qu’empirer une situation déjà fragile. L’idée de louer au mois avec tacite reconduction n’est pas inintéressante ! Concernant le rbnb, la volonté de la Mairie de Paris c’est une chose, mais de plus en plus de réunions de copropriété valident l’interdiction de louer à la journée invoquant que ce n’est pas compatible avec la notion de « résidence bourgeoise ». Difficile d’être libre dans ce pays !

  75. Michel 2 says:

    Bonjour Julien,

    L’analyse est intéressante mais m’interroge sur 2 aspects:

    1) « puisque aujourd’hui une location de moins de 1 mois est strictement interdite »
    Avez-vous les références de cette affirmation ? Pourquoi serais-ce interdit ?

    2) vous dites: « Nous aurions alors deux poids deux mesures :
    d’une par des courtes durées relativement libres, et d’autre part les baux classiques aux loyers encadrés. C’est difficile à concevoir, pas très logique, surement pas équitable au niveau de l’égalité des droits, et d’ailleurs qu’est ce qui empêcherait les agences spécialisées, de faire des contrats de location de 1 mois avec prolongation par tacite reconduction ? …. »
    Il me semble peu logique de mettre sur un pied d’égalité des locations au mois et des locations à l’année. En effet les premières ( sauf bail au mois par tacite reconduction, qui à priori n’est pas légal) sont par nature soumis à aléas, notamment à une vacance bien plus conséquente de nature à expliquer un prix plus élevé, donc hors cadre. La problématique dégradation du logement du fait de la diversité comportementale des clients, serait elle aussi, un élément de prix non « encadrable ».

  76. julien bonnetouche says:

    Bonjour Michel,

    Oui les choses sont telles que je les ai décrites.
    il est interdit de louer pour moins de 1 mois. A partir de 1 mois et jusqu’à 10 mois c’est le bail mobilité.
    En fait il est interdit de louer sans bail (comme Airbnb où il y a un simple contrat de location entre les parties)
    Sauf encore une fois pour les propriétaires dont c’est la résidence principale et jusqu’à 120 jours / an.
    Cela dans les communes de plus de 200000h et la première couronne parisienne.

    C’est interdit parce que l’on veut contraindre les propriétaires à louer à des prix « encadrés » à des populations qui n’en auraient pas les moyens si le marché était libre.

    Concernant votre 2eme question :

    L’expérience montre qu’il n’y a pas plus de problèmes avec des locataires courte durée, qu’avec des longues durée.Et surtout on évite le problème des loyers impayés.
    Sur Airbnb par exemple, tout le monde est noté aussi bien propriétaire que locataire, et on peut choisir.

    On ne peut encore préjuger de la décision de la cour européenne de justice, mais il faudra voir quelle fenêtre sera ouverte, pour déterminer ce qui sera possible ou pas de faire.
    Parfois possible ne veut pas dire complètement légal, mais possible quand même.

    En tous cas à l’heure actuelle, le propriétaire qui loue par Airbnb ne prend pas de risque puisque toutes les procédures sont suspendues.

    Api,
    oui c’est exact, mais finalement cela dépend des copropriétés : il faut une majorité pour changer de règlement de copropriété ( peut être aux 2/3)
    Et il y en a où cela ne gène personne car tout le monde le fait plus ou moins.
    Il y en a d’autres très bourgeoises où ça ne vient même pas à l’idée de le faire pour ne pas gêner les autres.

  77. Bultex says:

    A force d etre habitué à gagner plus à regarder la pierre vieillir que d aller au travail cela va changer radicalement certaines habitudes en tout cas

  78. Julien bonnetouche says:

    Bultex, votre pseudonyme sous-entend il que vous gagnez de l’argent en dormant ?

  79. Bultex says:

    Du tout simplement que j ai rien trouvé de mieux actuellement . Êtes-vous vous au courant que depuis janvier 2019 la recette et les coordonnées sont automatiquement transmises aux services concernés ( fisc) etc… Niveau conseil patrimonial on a vu mieux .

  80. Bultex says:

    La recette des activités de services numériques pour ceux qui n avaient pas compris

  81. Julien bonnetouche says:

    Je ne saisis pas très bien . Vous voulez dire : les recettes que les gens encaissent en louant sur Airbnb par exemple ? Si c’est cela, oui bien sûr je suis au courant. Mais je n’a jamais conseillé à qui que ce soit de ne pas payer leurs impôts en omettant de déclarer. Il y a d’autre techniques pour cela!!

  82. Bultex says:

    Encore une fois ce n est pas ce que je souhaitais dire, pourquoi a votre avis sur le site le plus connu l offre parisienne est passé de presque 80 000 biens à environ 50000 aujourd’hui? Par ce que le big data et le fichage en tant que loueur saisonnier n est pas du tout rassurant . Sinon vous souhaitez vendre un livre , poursuivez sur votre lancée c est quoi ces techniques si ce n est pas quelque chose qui on sait déjà, n ayez pas peur !

  83. adnstep says:

    Vous n’êtes pas très clair, Bultex.

  84. julien bonnetouche says:

    Moi non plus je ne comprends pas ce que vous voulez dire.
    Que l’on cherche à ficher les gens et qu’ils le craignent, c’est connu. Et alors ?
    Pouvez vous essayer d’être plus explicite sur les conséquences que vous en tirez ?
    ( et je n’ai pas de livre à vendre)

  85. Bultex says:

    Décidément on a bien du mal ce soir , la conséquence est la diminution de l offre donc ou va-telle ? Sur d autres sites ? Ou en standby pour le signal de vente ? L etau se resserre et il faut bien trouver une issue ! Sinon c est votre façon de répondre à une question par une autre question ? En bel exemple vous percevez une partie des loyers en cash ? Vous voyez c est une partie des raisons pour lequel ça va craquer , méfiez vous des micro espions

  86. adnstep says:

    Juste un troll ?

  87. fredy Gosse says:

    pourquoi diminution ? 2 hypothèses
    A/ retrait des offres face à la nouvelle réglementation
    B/ offre au noir

    réalité ? un mix probablement

    mais cela prouve absolument que la réglementation tous azimuts des appartements non meublés ont fait fuir beaucoup de bailleurs prives donc moins de marchandises sur le marché.
    l’intervention dirigiste partout les mêmes résultats et histoire ne sert à rien ( loi de 48 ne permettant plus l’entretien,des immeubles d’ou les
    pas de porte instaurés par les…..sortants) .ou ça devient risible c’est qu’en même temps on déclare vouloir sauver la planète et demander plus d’isolation aux propriétaires / ils ne s’arrêteront jamais :l’idéologie a pour excuse de confondre les conséquences et les causes

  88. julien bonnetouche says:

    Bultex,

    Il n’y a jamais une réponse unique à un problème, comme celui de la diminution de l’offre de location saisonnière.

    Certains peuvent ne pas louer tout simplement, d’autres louer au noir, d’autres utiliser des sites étrangers (essayer de contrôler un site australien par exemple), y mettre leur enfants pendant un moment etc …..
    Comme vous le suggérez, certains vont chercher à vendre. mais il faudrait savoir quel % ?

    Comme je suis moi même un LMP à Paris, je peux vous répondre en temps que tel.

    j’utilise toutes les « ficelles’ possibles pour avoir une continuité de mes locations au prix du marché Et jusques là j’y parviens.
    L’idée de vendre ne me vient même pas à l’esprit, car je sais la difficulté que j’ai eue à trouver des appartements de qualité.
    Dès lors je considère que ce sont de bons placements, même si je devais avoir un peu de vacance de temps en temps.

    C’est pourquoi la possibilité d’un assouplissement venant de la cour de justice européenne, me permets d’envisager un éventail plus large de ce qui sera possible de faire.

    Je pense que beaucoup raisonneront comme moi, et si il y a quelques appartements de plus sur le marché, ils seront très rapidement absorbés.

    Pour juger des choses, il faut vraiment connaitre la marché sur le terrain, et non pas sur papier depuis son bureau.
    Un appartement sans trop de défauts à Paris se vendra quasiment dans la journée.

  89. Bultex says:

    En faites Julien plusieurs villes d importances pratiques le contrôle des prix , certains pays ont même commencé à interdire l achat aux étrangers ou même le taxer fortement en vue de diminuer l attrait spéculatif et de faire baisser les prix pour les habitants locaux

  90. Bultex says:

    Néanmoins votre espoir d attaquer le procédé devant la cour européenne est intéressant , dernièrement elle a suspendu une décision contre airbnb . A mon avis il s agit juste de courber l echine temporairement pour retarder la mise en place des taxes sur les voitures allemandes et autres produits d exportations européens. La décision finale devra prendre en compte la volonté des capitales européennes de fortement encadrer l activité. Rien n est donc écrit sur ce différentiel entre la volonté des peuples et cette puissance étrangère. Bref on verra bien !

  91. Fredy Gosse says:

    Si je comprends votre raisonnement ce sont les étrangers qui ne résistent pas l attractivité de la France qui font monter les prix ?il doit y en avoir beaucoup
    pour compenser les départs des français qui fuient la pression fiscale et le nivellement total’souhaite par nos autorites totalement incultes en économie ( re belote en cours pour nouvelle taxe sur les entreprises utilisant des routiers ….,Bref on détaxe un peu les entreprises puis on les recharge immédiatement après .. comprenne qui pourra . Vous pouvez taxer les vaches ce sont les consommateurs qui paieront)

  92. Bultex says:

    Et pour finir l encadrement des loyers et une option du dispositif ELAN , cher à notre président qui se préoccupe fortement des questions immobilières en zone tendu ! Le Duflot a été invalidé car mal conçu, pour cette version en revanche depuis le temps que ils ont planché sur la question , les experts , les représentants politiques et autres associations ont pondu une version inaliénable en vue de faire baisser les prix aussi bien à l achat que a la location et ceci évidemment a Paris en priorité

  93. Fredy Gosse says:

    Oui et alors ?

  94. Bultex says:

    Je sors du travail freddy , j essaieraie d argumenter prochainement malgré que ce soit clair

  95. adnstep says:

    N’oublions pas que c’est un petit amendement, rajouté en soirée à l’Assemblée avec l’aval du rapporteur du gvt, qui permet le crowdfunding immo, au sein d’un océan de bêtise que fut la loi Duflot.

    Il doit certainement y avoir caché au fin fond de la loi Élan un petit amendement qui permettra de basculer doucettement vers d’autres gisements.

  96. Bultex says:

    En faites pour juger de la situation avec objectivité et indépendance, il ne faut pas être propriétaire à Paris et ne pas vouloir y acheter , mais de surcroît connaître les problèmes de logements de la capitale de manière très profonde pour pouvoir se prononcer, il semble que ce ne soit le cas de personne ici moi compris . Donc cela ne sert à rien de spéculer plus longtemps. Bonne soirée à tous

  97. Bultex, il faut au contraire avoir une connaissance approfondie des micro marchés parisiens, de la fiscalité toujours mouvante, et des modes de détention alternatifs..et des conditions du logement

    Quant aux « problèmes de logements » ils ont été créés de toute pièce par l’incurie successive des maire de Paris et ministres français, rajoutant à chaque mandature pour recoller les morceaux réglementaires et aggravant in fine par coagulation tout mouvement véritablement social de fluidité de l’habitat.

    Au delà c’est tout le problème maintes fois évoqué du centralisme parisien et de l’aménagement du territoire…..

  98. expatriation says:

    Toutes les mesures combinés ça fait beaucoup !

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