La gestion de patrimoine est souvent une affaire de mode. Parfois, sans savoir vraiment d’où l’idée émerge, tout le monde veut mettre en œuvre une stratégie qui pourtant n’a aucun sens.
C’est le cas notamment de ceux d’entre vous qui voulez exercer l’activité de location meublée via une structure sociétaire type SCI à l’IS ou encore mieux SAS ou SASU. Je ne sais pas d’où vient cette idée, mais je dois avouer ma grande perplexité devant de tels montages.
Le régime fiscal de la location meublée, comme vous le savez un régime d’imposition des revenus immobiliers dérogatoire des revenus fonciers applicables aux locations nues. Au regard du droit fiscal, les profits de l’exploitation des locations meublées sont taxables dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC), c’est-à-dire de manière comparable aux bénéfices réalisés par les entreprises.
Ainsi, contrairement au location de logements vides, louer en meublé, c’est pouvoir déduire davantage de charges qu’une location identique en location vide (c’est-à-dire sans les meubles). C’est évidemment un sujet majeur du livre « Investir dans l’immobilier » dans lequel nous consacrons plus de 70 pages au seul sujet de la location meublée.
Il ne faut pas assimiler « régime fiscal de la location meublée » et « Impôt sur les sociétés ».
Néanmoins, le régime fiscal de la location meublée ne saurait être totalement assimilé au régime fiscal de l’impôt sur les sociétés, même si BIC et IS sont identiques quant aux modalités de détermination du bénéfice imposable, ce sont deux régimes fiscaux différents : Il ne sera pas possible de prétendre aux avantages de la location meublée si l’activité est exercée dans une structure sociétaire à l’IS.
Être imposé à l’impôt sur le revenu au titre des BIC « location meublée » ne signifie pas être imposé à l’IS. Derrière deux régimes fiscaux proches, ils ne sont pas assimilables. Ainsi, celui qui exerce l’activité de location dans une SCI (automatiquement à l’IS – Location meublée et SCI, c’est prendre le risque d’une imposition à l’impôt sur les sociétés (IS)) ou au sein d’une SAS ou autre SASU perd automatiquement le bénéfice du régime de la location meublée et tombe dans l’impôt sur les sociétés.
Is et BIC «location meublée » sont deux régimes fiscaux différents. Il n’est pas possible de bénéficier des avantages du régime BIC « location meublée » au sein d’une structure sociétaire à l’IS.
Les principales différences sont :
Affiliation à l’URSSAF.
Les revenus du dirigeant de SAS sont toujours soumis aux cotisations sociales alors que seuls les loueurs en meublé qualifié de professionnel et inscrit au RCS seront affiliés à l’URSSAF pour l’exercice d’une activité hors structure sociétaire (cf. « Les locations meublées doivent elles payer des cotisations sociales à l’URSSAF ou SSI ? et « Les dividendes d’une SCI à l’IS de location meublée sont-ils soumis aux cotisations sociales SSI ?) ;
Qualification professionnelle de l’activité immobilière ;
Le bénéfice du caractère professionnel de l’activité permettra aux loueurs en meublés professionnels de bénéficier de nombreuses exonérations fiscales, notamment sur la plus-value lors de la cession ou du décès de l’exploitant. Les critères de distinction entre une activité professionnelle et une activité non professionnelle ne sont pas les mêmes lorsque l’activité est exercée en direct ou en structure sociétaire. En direct, il suffit d’obtenir plus de 23000€ de recettes et des recettes de locations meublées qui excèdent les autres revenus professionnels pour bénéficier du statut de professionnel ;
Dans une structure sociétaire à l’IS, ces critères n’existent plus et c’est alors une question de preuve : Le loueur en meublé devra démontrer sa participation l’exercice d’une activité à titre professionnel suppose « la participation personnelle, directe et continue à l’accomplissement des actes nécessaires à cette activité » et interdit l’obtention de ce statut professionnel à tous ceux qui ne passent pas toutes leurs journées ou presque à la gestion de leur patrimoine immobilier.
Impossibilité de bénéficier du régime de la location meublée non professionnelle (LMNP) dans une structure sociétaire à l’IS.
Enfin, et c’est là un point important, il est évident que vous ne pourrez prétendre au régime fiscal LMNP si vous exercez l’activité au sein d’une structure à l’IS qu’elle soit SCI ou SAS – SASU. Ainsi, les plus-values seront dites professionnelles et vous pourrez dire adieu à l’exonération après 22 ans puis 30 ans de détention (et comme vous ne pourrez pas être qualifié de professionnel, vous ne pourrez pas profiter de l’exonération après 5 ans d’activité réservée aux loueurs en meublé professionnels).
Bref, réaliser une activité de location meublée dans une structure sociétaire à l’IS est un non-sens. Celui qui souhaite exercer son activité de location meublée dans une structure sociétaire (pour une question de transmission éventuellement) devra préférer l’option SARL de famille, même si c’est encore source de complication – cf. « Location meublée et SARL de famille : Une solution dont les inconvénients sont supérieurs aux avantages ?« ).
21 commentaires
Vous êtes les meilleurs ambassadeurs !
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« Bref, réaliser une activité de location meublée dans une structure sociétaire à l’IS est un non-sens »
Je trouve votre résumé assez péremptoire.
Quid des non résidents français qui peuvent substituer des revenus mobiliers (dividendes) à des revenus immobiliers (beaucoup plus favorable suivant les conventions fiscales), quid des chefs d’entreprises qui subiraient un impôt sur la distribution des liquidités détenus dans leur entreprise (voir holding) nécessaire à l’exploitation à titre personnel d’une activité meublée, quid de la difficulté à gérer les liquidités dégagées dans une SARL de famille (le placement des liquidités étant une activité civile).
One size doesn’t fill all
Dans le cas des familles d’agriculteurs de montagne, qui ont aussi un camping à la ferme et des gîtes et dont tous les biens sont dans une SCI pour en faciliter la transmission, la SAS n’est-elle pas la solution pour permettre à l’un des enfants d’exploiter les lieux et d’embaucher ponctuellement ses frères et soeurs (ou des tiers) ?
La SAS verse un loyer bienvenu à la SCI dont les parents ont l’usufruit, mais permet aux enfants de ne pas travailler pour rien et d’avoir une certaine liberté dans sa gestion…
Y a-t-il de meilleurs montages ?
Quid d’un projet immobilier à plusieurs ? Il est plus simple d’investir en société s’il y a plusieurs personnes qui investissent .
Bonjour
Que pensez-vous de l’alternative suivante :
Achat d’un appartement ou maison en SCI sous IR avec démembrement des parts sociales et donation de la nue propriété à ses enfants, moins quelques parts en pleines propriété pour être associé.
On en garde l’usufruit (gratuit) et on décide à titre personnel e tant qu’usufruitier de louer en meublé et donc d’être imposé personnellement au BIC ?
Donc pas d’IS sur la SCI
Abus de droit ? Je ne pense pas car le montage de base est principalement de la gestion patrimoniale et non fiscal.
Merci de vos remarques
@Franck
Une Sci ne peut pratiquer que des actes civils et ne peut être assujettie aux BIC
Bonjour
Je ne parlais pas de la SCI en BIC, mais de moi en tant que personne physique ayant la jouissance gratuite de l’appartement / maison de la mettre en location meublée et d’encaisser personnellement les loyers.
Rien ne passe par la SCI.
Bonjour,
Dans votre raisonnement. Vous avez l’usufruit des parts, pas l’usufruit du bien.
Cela reste la société qui est propriétaire du bien, si elle permet l’usage gratuit du bien à titre de résidence principale de ses associés, cela ne fait tout de même pas de vous propriétaire direct du bien et ne vous autorise pas à le louer ?
La location à un tiers imposerait un bail conclu avec le propriétaire du bien, la SCI donc.
Vous ne pouvez bénéficier du statut LMNP.
Et votre responsabilité pourrait sans doute être engagée pour abus de confiance, probablement?
Oui, effectivement. Abus de bien social ? Nous l’envisagions dans cet article https://www.leblogpatrimoine.com/immobilier/location-meublee/location-meublee-et-sci-cest-prendre-le-risque-dune-imposition-a-limpot-sur-les-societes-is.html
Article intéressant !
Pour la notion d’abus de biens sociaux, je ne l’ai pas retenue volontairement dans ma réponse, il me semblait qu’elle ne pouvait s’appliquer qu’aux sociétés commerciales (le cas de la SCI familiale semblait donc exclu). Cela a toutefois peut-être changé, mais on parlait donc plutôt d’abus de confiance (délit pénal) dans le cadre d’une société civile.
Pour reprendre l’exemple de Franck et la suggestion d’Edouard : SCI soumise à l’IR, démembrée (parents usufruitiers, enfants nu propriétaires)
Que penser de la réflexion suivante :
La SCI donne à bail un bien à un des associés de la SCI (usufruitier ou nu-propriétaire); ce locataire paie bien entendu un loyer à la SCI,
mais loue en meublé et en direct ce bien
On ne peut parler dans ce cas d’abus de bien social, mais quels autres risques ?
J’ajoute : certes la SCI est taxée au titre du loyer encaissé, mais le locataire déduira ce loyer au titre de LMNP
Le seul intérêt est d’être en micro-BIC et d’avoir l’abattement de 50% car dans votre schéma l’amortissement du bien, principal intérêt du statut LMNP ne semble pas possible. Il y aura donc double peine, BIC du sous-locataire + impôts sur les revenus fonciers pour la SCI.
En matière fiscale, la solution la plus simple semble souvent être la meilleure…
@Edouard
« En matière fiscale, la solution la plus simple semble souvent être la meilleure… »
Je suis complètement d’accord avec vous… Si ce n’est que la seule solution semble être la SARL familiale et que GF y a émis plein de réserves
Alors …. coincée dans une structure sociétale civile pour une activité commerciale ????
Une location meublée entraine l’assujettissement automatique de la SC(i ou pas i) dès lors que +10% des revenus de la SCI sont issus de cette location meublée
Bonjour,
Merci de cet article. Attention une précision tout de même en SAS il est possible de choisir d’être imposé a l’IR on ne bascule pas automatiquement en IS, il y a le choix. A bientôt
Bonjour,
Propriétaire et exploitante en direct d’une maison de campagne que je loue en meublé de tourisme depuis plus de 10 ans, je ne souhaite plus exploiter seule mais envisage de passer la main à ma fille.
Nous avons créer une SAS exploitation d’Hébergement touristique et autre hébergement de courte durée.
J’envisage de louer mon bien meublé à la SAS via un Bail commercial avec autorisation de sous location.
Je reste propriétaire du bien en nom propre, déclare les revenus de la location en LMNP car moins de 23000 euros et la SAS exploite uniquement car elle n’est propriétaire de rien.
La SAS à l’IS encaisse toutes les locations des contrats de location saisonnières , paye le loyer, les charges et salaire puis IS sur les bénéfices restants.
La SAS doit elle obligatoirement être titulaire de le carte G pour faire de la sous location , ou elle est considérée comme une société commerciale d’exploitation d’Hébergement touristique ?
Un bail meublé est t’il possible ou uniquement bail location nu avec rachat des meubles par la SAS ?
Je ne tiens pas forcément à vendre cette maison à la sas maintenant avant que ma fille me dise avec l’expérience si elle souhaite continuer dans le temps.
Merci de vos points de vues.
Bonjour,
C’est le régime de la location de locaux équipés que vous mentionnez.
Vous pouvez en effet louer, en tant que particulier, un local équipé à une société qui l’exploitera pour son activité et bénéficier de l’amortissement du bien puisque les revenus que vous tirerez de la location seront bien des bénéfices industriels et commerciaux.
Par contre, cela n’est pas le régime LMNP, il me semble que la location de locaux équipés oblige au paiement de cotisations sociales (ex-RSI) en cas de bénéfices (peu donc grâce à l’amortissement, voire un déficit imputable sur le revenu global), toutefois vous n’aurez pas l’avantage de la plus-value immobilière des particuliers, en cas de revente cela sera calculé selon les modalités des plus-values professionnelles, ce qui change tout (il y a néanmoins des exonérations possibles du fait de votre chiffre d’affaire faible).
Si vous louez le local nu, cela sera tout bêtement des revenus fonciers, pas d’amortissement possible pour réduire son assiette imposable.
Bonjour,
Merci beaucoup pour votre regard.
Un expert comptable pense comme vous : locaux équipés et un autre pense ; LMNP.
On me dit que je loue une maison d’habitation meublé et pas un local commercial.
Je ne sais qui croire, mais les conséquences sont différentes.
Bonjour, j’envisage le schéma suivant : acquisition par une SAS (et non une SCI) d’un bien immobilier de 120 couchages et 5 salles de travail qui fait de l’accueil de stages et de formation et de son matériel d’exploitation (lits, matelas, véhicule, cuisines, assiettes … bref, tout le nécessaire).
j’envisage que cette SAS loue à une autre entreprise type SARL tout le site équipé sous forme de location meublée à l’année. Y a t’il un intérêt selon vous ? pas d’employé dans la SAS, uniquement dans le seconde entreprise et loyer variable avec un fixe selon l’activité. Toutes les charges de maintenance, d’entretien et d’exploitation seront assumées par la SAS.
merci de votre vision !
Pourquoi faire deux structures juridiques ?
Une SAS peut tout à fait avoir un gérant (autre que le détenteur des parts) et des salariés…
Demandez conseil auprès d’un expert comptable ou d’un avocat fiscaliste.
Quid SNC ?
Sutour si finacement par apports en CCA de la holding IS qui détient le cash ?