C’est dans les vieux pots que l’on fait les meilleures soupes. Depuis quelques années, nous étions collectivement aveuglés par le bonheur fiscal du régime fiscal de la location meublée non professionnelle (LMNP).
Un aveuglement collectif qui a massivement orienté les investisseurs vers l’investissement immobilier locatif dans de petites surfaces à destination des étudiants principalement.
Il est vrai que ce genre de surface et d’exploitation en meublé est parfaitement adapté à cette population « qui ne possède pas de meuble » et qui est donc satisfaite de les trouver dans le logement pour les 8 mois à quelques années d’études supérieures loin de chez papa et maman.
Une frénésie d’investissement qui s’est parfaitement combinée avec l’augmentation forte du nombre d’étudiants depuis 2018. C’est le résultat d’un phénomène démographique directement lié au baby boom du début des années 2000 qui s’est prolongé jusqu’en 2010.
Résultat, un record de bachelier en 2020 et depuis une lente décrue qui devrait commencer à se voir dans le nombre d’étudiants dans les toutes prochaines années.
Une chute du nombre d’étudiants qui devrait accélérer dans le milieu des années 2030 au regard de l’effondrement de la natalité depuis 2012… Les enfants qui ne sont pas nés en 2018… ne seront pas étudiants en 2036 …
Bref, plus qu’un régime fiscal, la location meublée non professionnelle (LMNP) s’est développée sur le manque de logement de petites surface à destination des étudiants. La colocation profite également de ce mouvement massif
Investir dans l’immobilier locatif, c’est investir pour les 15 ou 20 prochaines années. Il est fondamental d’être capable d’anticiper les mouvements du marché immobilier.
Anticiper les mouvements du marché immobilier, c’est peut-être comprendre que la baisse de la natalité observée depuis 2010 va finir par se traduire par une baisse du nombre d’étudiants. Une baisse lente et progressive à partir de 2026 qui devrait accélérer à partir de 2030/2035.
Dès lors, il faut peut-être s’interroger sur la pertinence d’investir dans des logements étudiants et autres colocations qui ont pleinement profité du boom de naissance des années 2000 ?
À titre personnel, je ne crois pas à l’avènement d’une société de célibataire, sans enfant, sans attache, sans possession qui vivrait avec des inconnus ou entre célibataires comme on peut le lire dans certaines prospectives.
Je crois fermement que le succès de la location meublée et l’impression d’un manque de logement s’explique pour partie de la forte augmentation du nombre d’étudiants depuis 2018.
Néanmoins, il faut s’attendre à ce que le marché évolue. Avec la baisse du nombre d’étudiants à l’horizon d’une dizaine d’années, il faut se préparer à un marché du logement étudiant moins porteur.
La location meublée à destination des étudiants et autres colocations ne sont peut-être pas une bonne idée d’investissement à long terme.
Aujourd’hui, la demande est très élevée. La location meublée rend un service totalement adapté à la population étudiante.
Mais demain ? Si la natalité se confirme à ces niveaux catastrophiques, peut-on vraiment croire que le marché étudiant soit toujours aussi porteur ?
Je crois vigoureusement qu’il faut se préparer à ce mouvement du marché immobilier.
La suite demain…
