Comme vous le savez, (car vous avez lu notre excellent livre « Investir dans l’immobilier » 😉 lorsque l’on cherche à investir dans l’immobilier locatif, deux types d’investissements immobiliers locatifs s’offrent à vous :

  • L’immobilier patrimonial. Classiquement, il s’agit d’investir dans un bien immobilier avec un emplacement de qualité, bien entretenu qui saura attirer un locataire qui a les moyens de s’offrir ce confort de vie et cet emplacement. Un bien immobilier locatif que vous paierez plus cher, dont le rendement locatif ne sera pas exceptionnel, mais qui ne vous posera pas beaucoup de problème de gestion et pourrait être l’occasion de belles plus-values immobilières à long terme du fait d’un emplacement de qualité. Le rendement locatif brut de l’immobilier patrimonial se situe entre 3% et 5% selon les villes et les périodes. On retrouve l’immobilier patrimonial dans les métropoles dynamiques ou certains quartier des villes moyennes.

  • L’immobilier de rendement. Un bien immobilier situé dans une zone de moindre standing et surtout un bien immobilier acheté à bas prix du fait d’un état général qui laisse à penser qu’il faudra probablement engager de lourds travaux dans les 10 ans si le propriétaire bailleur ne veut pas prendre le risque d’attirer de mauvais locataires. Un mauvais locataire, c’est un locataire peu solvable qui n’a pas d’autres choix que d’être logé dans un appartement dans lequel vous et moi n’accepterions pas d’habiter ; Un locataire qui pourrait devenir insolvable au moindre accident de la vie. Le rendement locatif de l’immobilier de rendement se situe entre 8% (actuellement) et 12%, selon les périodes et la dynamique de la demande d’investissement. On peut donner une moyenne à 10%. L’immobilier de rendement est le support privilégié des fanatiques du cashflow positif !

Depuis quelques années, nous assistons à une euphorie d’investissements en immobilier de rendement. Nombreux sont ceux d’entre vous qui avez cherché à acheter un bien immobilier de rendement, parfois situé à plusieurs centaines de kilomètres de leur domicile dès lors que le rendement était à la hauteur du fantasme du cash flow positif et de la perspective de devenir rentier.

La liquidité a été exceptionnelle. Les prix ont monté ; Les rendements ont baissé. Toute une génération d’investisseur immobilier s’est mise à rêver pendant 3/5 ans devant la perspective de devenir riche grâce à l’immobilier de rendement et au cashflow positif.

Les vendeurs de formations sur youtube payées par le CPF, s’en sont mis plein les poches grâce à la crédulité des candidats investisseurs qui pensaient avoir trouver la martingale de l’argent facile.

Malheureusement, et ce n’est vraiment pas une surprise, la martingale était en réalité un tuyaux percés. Le cashflow positif n’en était vraiment pas un car le rendement locatif supérieur était en réalité une avance sur travaux de rénovation énergétique qui vont s’imposer dans les prochaines années.

Demain, les propriétaires d’immobilier locatif en général, mais plus particulièrement les propriétaires d’immobilier de rendement en particulier, au regard de la maigre qualité des biens loués, vont devoir engager de lourds travaux de rénovation énergétique pour pouvoir continuer à louer leurs biens immobiliers.

La loi Climat fixe cette obligation de travaux à 2025, ça va venir très très vite. (cf. « Immobilier : Cette incroyable crise du logement qui se prépare dès 2025 !« ).

L’accélération de la question de l’obsolescence immobilière n’est pourtant pas une surprise. On sait depuis 2007 et le premier grenelle de l’environnement que la chasse au carbone passera par l’obligation de travaux et une rénovation massive du parc de logements.

C’est alors que ce pose la question du financement des travaux. Comment payer ces lourds travaux de rénovation alors que vous êtes déjà dans une situation d’endettement excessif ?

L’investisseur prudent aura thésaurisé son cashflow positif pour préparer le financement de ces travaux rendus indispensables, mais combien l’ont fait ?

Nombreux seront alors ces néoinvestisseurs immobiliers qui vont devoir se résoudre à vendre tout ou partie de leur parc immobilier afin de se dégager les liquidités suffisantes pour l’entretenir. C’est alors que les choses pourraient se gâter.

Imaginez, par hasard, que dans le même temps, les banques coupent le robinet du crédit immobilier en imposant de nouvelles normes d’endettement par exemple (cf. « Crédit immobilier : La fin du taux d’endettement différentiel va peser sur le marché immobilier locatif« ).

Vous obtenez alors un marché dans lequel l’offre de bien augmente fortement… et une demande qui ne peut répondre à la demande faute d’un accord de financement limité par un taux d’endettement maximum de 25%.

Que ce passe t’il lorsque l’offre augmente plus vite que la demande ? : Les prix baissent.

Bref, le piège du cashflow positif pourrait bien être en train de se refermer sur les investisseurs en immobilier locatif de rendement. Au regard des encours de crédit en cours et de l’absence de liquidité du marché, je ne vois pas comment cela va pourquoi bien se passer.

Ce n’est pas le moment d’acheter de l’immobilier de rendement. C’est le bon moment d’attendre car la période des soldes pourraient bien arriver dans les prochains mois.

A suivre.

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