Comme vous le savez, (car vous avez lu notre excellent livre « Investir dans l’immobilier » 😉 lorsque l’on cherche à investir dans l’immobilier locatif, deux types d’investissements immobiliers locatifs s’offrent à vous :
- L’immobilier patrimonial. Classiquement, il s’agit d’investir dans un bien immobilier avec un emplacement de qualité, bien entretenu qui saura attirer un locataire qui a les moyens de s’offrir ce confort de vie et cet emplacement. Un bien immobilier locatif que vous paierez plus cher, dont le rendement locatif ne sera pas exceptionnel, mais qui ne vous posera pas beaucoup de problème de gestion et pourrait être l’occasion de belles plus-values immobilières à long terme du fait d’un emplacement de qualité. Le rendement locatif brut de l’immobilier patrimonial se situe entre 3% et 5% selon les villes et les périodes. On retrouve l’immobilier patrimonial dans les métropoles dynamiques ou certains quartier des villes moyennes.
- L’immobilier de rendement. Un bien immobilier situé dans une zone de moindre standing et surtout un bien immobilier acheté à bas prix du fait d’un état général qui laisse à penser qu’il faudra probablement engager de lourds travaux dans les 10 ans si le propriétaire bailleur ne veut pas prendre le risque d’attirer de mauvais locataires. Un mauvais locataire, c’est un locataire peu solvable qui n’a pas d’autres choix que d’être logé dans un appartement dans lequel vous et moi n’accepterions pas d’habiter ; Un locataire qui pourrait devenir insolvable au moindre accident de la vie. Le rendement locatif de l’immobilier de rendement se situe entre 8% (actuellement) et 12%, selon les périodes et la dynamique de la demande d’investissement. On peut donner une moyenne à 10%. L’immobilier de rendement est le support privilégié des fanatiques du cashflow positif !
Depuis quelques années, nous assistons à une euphorie d’investissements en immobilier de rendement. Nombreux sont ceux d’entre vous qui avez cherché à acheter un bien immobilier de rendement, parfois situé à plusieurs centaines de kilomètres de leur domicile dès lors que le rendement était à la hauteur du fantasme du cash flow positif et de la perspective de devenir rentier.
La liquidité a été exceptionnelle. Les prix ont monté ; Les rendements ont baissé. Toute une génération d’investisseur immobilier s’est mise à rêver pendant 3/5 ans devant la perspective de devenir riche grâce à l’immobilier de rendement et au cashflow positif.
Les vendeurs de formations sur youtube payées par le CPF, s’en sont mis plein les poches grâce à la crédulité des candidats investisseurs qui pensaient avoir trouver la martingale de l’argent facile.
Malheureusement, et ce n’est vraiment pas une surprise, la martingale était en réalité un tuyaux percés. Le cashflow positif n’en était vraiment pas un car le rendement locatif supérieur était en réalité une avance sur travaux de rénovation énergétique qui vont s’imposer dans les prochaines années.
Demain, les propriétaires d’immobilier locatif en général, mais plus particulièrement les propriétaires d’immobilier de rendement en particulier, au regard de la maigre qualité des biens loués, vont devoir engager de lourds travaux de rénovation énergétique pour pouvoir continuer à louer leurs biens immobiliers.
La loi Climat fixe cette obligation de travaux à 2025, ça va venir très très vite. (cf. « Immobilier : Cette incroyable crise du logement qui se prépare dès 2025 !« ).
L’accélération de la question de l’obsolescence immobilière n’est pourtant pas une surprise. On sait depuis 2007 et le premier grenelle de l’environnement que la chasse au carbone passera par l’obligation de travaux et une rénovation massive du parc de logements.
C’est alors que ce pose la question du financement des travaux. Comment payer ces lourds travaux de rénovation alors que vous êtes déjà dans une situation d’endettement excessif ?
L’investisseur prudent aura thésaurisé son cashflow positif pour préparer le financement de ces travaux rendus indispensables, mais combien l’ont fait ?
Nombreux seront alors ces néoinvestisseurs immobiliers qui vont devoir se résoudre à vendre tout ou partie de leur parc immobilier afin de se dégager les liquidités suffisantes pour l’entretenir. C’est alors que les choses pourraient se gâter.
Imaginez, par hasard, que dans le même temps, les banques coupent le robinet du crédit immobilier en imposant de nouvelles normes d’endettement par exemple (cf. « Crédit immobilier : La fin du taux d’endettement différentiel va peser sur le marché immobilier locatif« ).
Vous obtenez alors un marché dans lequel l’offre de bien augmente fortement… et une demande qui ne peut répondre à la demande faute d’un accord de financement limité par un taux d’endettement maximum de 25%.
Que ce passe t’il lorsque l’offre augmente plus vite que la demande ? : Les prix baissent.
Bref, le piège du cashflow positif pourrait bien être en train de se refermer sur les investisseurs en immobilier locatif de rendement. Au regard des encours de crédit en cours et de l’absence de liquidité du marché, je ne vois pas comment cela va pourquoi bien se passer.
Ce n’est pas le moment d’acheter de l’immobilier de rendement. C’est le bon moment d’attendre car la période des soldes pourraient bien arriver dans les prochains mois.
A suivre.
126 commentaires
Vous êtes les meilleurs ambassadeurs !
Depuis quelques mois, j'ai mis en place un système d'avis client (indépendant et certifié).
Un client vient de déposer un nouvel avis. C'est grâce à ce genre de commentaires que j'adore mon métier ! #MERCI :
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C’est peut être à ce moment là qu’il faudra être en mesure de réinvestir, lorsque l’offre sera bien supérieure à la demande. Il y aura de mon point de vue une seconde chance d’acquérir à moindre cout des biens à rénover.
Et oui ! ça me rappelle un ancien président qui disait : « les promesses n’engagent que ceux qui y croient »… Particulierement ceux qui croient aux promesses faites lors de formations au coût tres élevée !
Tous les exces se payent cash, à la hausse comme à la baisse.
Bonne chance à ceux qui se retrouvent étranglés.
En total accord
Immobilier patrimonial ou immobilier de rendement, même combat!!
Les passoires thermiques ne se situent pas uniquement à la campagne où le prix de l’immobilier est faible (donc rendement plus important qu’en métropole)
Selon le nouveau DPE les immeubles datant d’avant 1975 seront classés insalubres dès 2034 voir bien avant pour la plupart.
La rénovation énergétique est louable mais ce calendrier ne sera pas tenable en l’état.
Affaire à suivre…
Bonjour et Bonne année,
Je trouve que vos articles sont la plupart du temps pertinents et intéressants.
Mais je trouve cela décevant d’avoir régulièrement des articles à l’encontre de « l’investissement de rendement ».
Le rendement en immobilier ne doit pas toujours être associé à un piège ou des illusions pour l’investisseur. A la place de le dénigrer (le terme est peut être un peu fort), ne serait-il pas plus judicieux d’encourager les lecteurs à s’intéresser à ce type d’investissement mais en s’assurant de maitriser les rouages et de les inciter à être conseillé par des gestionnaires de patrimoine ou expert-comptable compétant ?
Vous remerciant pour vos articles, Valentin
« je ne vois pas comment cela va pourquoi bien se passer » Permettez moi d’apporter une grosse nuance à vos propos qui ont souvent été négatifs vis à vis de l immobilier en général et qui ont été démentis maintes fois par bien au contraire un engouement qui ne faiblit pas. Vous oubliez une chose très importante : les placements bancaires et en assurance vie étant nul ; sauf à investir en bourse mais ce n’est pas le choix des épargnant en très grande majorité ; les gens , petits comme gros épargnants se ruent sur l’immobilier et les prix ne cessent de monter car l’OFFRE est bien inférieure à la demande sur tout l’arc atlantique quoi que vous pensiez ….les encours sur assurance vie représentent environ 1 800 milliards d € au niveau national ….Imaginez ne serait ce que 20 % de décollecte de l’assurance vie sur de l’immobilier physique sur une zone concentrée comme sur la cote atlantique de BREST à HENDAYE et je vous laisse imaginer l’impact sur les prix… ALORS oui certes vous avez raison sur les emplacements ou secteurs peu dynamiques, dans des zones rurales comme le lot et Garonne ou les deux sèvres ou la creuse les prix vont baisser….mais c’est pas un Scoop 😉
Donc vous êtes d’accord avec moi. Merci.
je vous encourage à relire mes articles avant de commenter de manière aussi véhément.
Je vais même plus loin : Je crois même que les vont monter dans les zones rurales, dès lors que la démographie y sera favorable.
Ce que j’essaie d’exprimer concerne uniquement les biens dits de rendement ! car le rendement est la contrepartie d’un emplacement médiocre ou d’une qualité d’habitat qui rendra le logement indécent rapidement du fait de l’obligation de travaux;
« car le rendement est la contrepartie d’un emplacement médiocre ou d’une qualité d’habitat qui rendra le logement indécent rapidement du fait de l’obligation de travaux; »
Partiellement faux, nous ne sommes pas tous des marchands de sommeil.
Exemple : une location meublée courte durée avec comme clientèle depuis plusieurs années et encore pour au moins une dizaine d’années, des travailleurs cadres et ouvriers liés aux travaux et développement de la liaison Seine-Escaut. Dans 10 ans, la location courte durée sera surement moins en vague mais l’activité supposée générée par le canal laisse prévoir des emplois et donc de la demande en terme de logement.
Bonjour Valentin
Ce n’est pas parce que vous n’êtes pas un marchand de sommeil que vous n’aurez pas de logements insalubres. Les nouvelles lois et la réforme du DPE s’en chargeront.
Les logements classés D ne pourront plus être loués en 2034 et ne vaudront donc presque rien.
Les logements en D représentent la grosse majorité des logements loués actuellement … que vont en faire les bailleurs ? Ou vont aller les locataires ?
Je crois que cela va être Rock-and-Roll.
Ce sont les logements avec un DPE » E » qui ne pourront plus être loués à compter de 2034
Exact, c’est E et pas D qui devient interdit en 2034. Désolé pour l’erreur.
Cela en fait quand même beaucoup.
Vous comprenez bien que si ce scénario ubuesque devait se dérouler il y risque de voir des centaines de milliers d’ex locataires à la rue !
Le E ou D en 2034 ou 2038 ne seront pas tenables au rythme ou vont les choses et surtout avec une perte de pouvoir d’achat grandissante et donc de « pouvoir rénover » qui va dans le même sens, enrichie par une inflation à fort risque galopant.
Les gouvernements n’auront donc d’autres choix que de retoquer les décisions idiotes de Macron et sa bande d’écolos insignifiants d’utopie sinon de repousser encore et encore à 2050, 2070… 2100 et probablement d’ici là le religion climatique aura (enfin) pris du plomb dans l’aile !!!
Bailleurs n’ayez crainte on a encore besoin de vous et pour longtemps.
On a besoin de bailleurs, mais aura-t-on besoin de petits propriétaires ?
Dans compter que si l’immobilier baisse, une part non négligeable de locataires pourra devenir propriétaire. Ce qui semble une volonté très partagée.
Mouais !!!!
On remplacerait des propriétaires qui auront du mal à faire les travaux par des locataires qui ne les feront jamais?
Est-ce que cela a un début de sens du point de vue écologique et de la balanace énergétique française?
Le vendeur sera le dindon de la farce, puisque la valeur d’un bien affiché G ou F aura baissé du prix des travaux.
Sauf, je pense, en zones tendues, où la valeur intrinsèque du bien (emplacement, qualité du bâti) ne devrait guère en pâtir.
Je plussoie Anticrédule.
D’abord le nombre de logement indécents va être (beaucoup) plus élevé que prévu même apres truandage du logicile au premier novembre 2021, , et ce sont plusieurs millions de logements qui seront réputés inhabitable si on persiste sur ces bases idiotes. IL n’y a aucun moyen que les bailleurs actuels de 5 ou 6 millions de logement pour lesquels il faut au bas mot 50 000 euros de travaux puissent débloquer 300 milliards. C’est une vue de l’esprit qui traverse les cerveaux embrumés de politiciens incapables de faire une multiplication;
La solution qui consiste à dire que les propriétaires actuels vont être expulsés sous la forme de vendre tous ces logements, soit quelques centaines de miliards d’euros, et faire écrouler les prix, et seront remplacés par de nouveaux ‘volontaires’ n’explique pas comment ces derniers vont trouver 300 milliards et les dizaines de milliers d’artisans pour faire tout ca, l’état nous amène ici au même problème que les médecin en travaillant le bout du truc qui l’intéresse et en oubliant tout le reste.
Cerise sur le gâteau du problème, dans ces 5 ou 6 millions de logements indécents ou insalubres, il y en aura au moins la moitié en HLM, donc 150 milliards pour l’état et les collectivités locales. C’est la qu’est l’os, ils n’ont pas l’argent, donc il vont retordre la loi et re-truander à nouveaux les diagnostics. Vous allez voir que finalement le gaz ce n’est pas si mal.
Ma conclusion à moi est qu’il est très difficile de faire de la prévision à dix ans avec tous ces incompétents.
300 milliard, ca n’est pas loin de 15% du PIB donc de l’activité de notre pays.
A votre réunion de famille de Noel, vous étiez 20, il y en a donc trois sur les 20 qui vont travailler a ces travaux titanesque pendant un an.
Si vous pensez que c’ets juste faisable, entrez en politique….
(Sous-entendu, et en plus y ‘a que la qu’il y aura des gens pour vous écouter)
Je partage votre vision des vendeurs de rêve, façon Ray-Ban et Ferrari de loc à Dubaï.
Cependant concernant les travaux de rénovation, en plus d’être subventionnées, ils sont aussi déductibles ou plutôt amortissables étant donné leur montant sur des montages de type LMNP au réel ou SCI à l’IS.
J’irai même jusqu’à dire que c’est un moindre mal puisque votre bien prend de la valeur une fois les travaux effectués. Potentiellement et dans la quasi majorité des villes, il sera alors possible d’augmenter le loyer.
Bonjour,
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Bonjour
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« Les logements classés D ne pourront plus être loués en 2034 et ne vaudront donc presque rien.
Les logements en D représentent la grosse majorité des logements loués actuellement … que vont en faire les bailleurs ? Ou vont aller les locataires ? »
J’ai un T2 construit en 2000. Il était classé en D et récemment a été classé en E ( chauffage électrique); il se loue toujours très bien. Pour préciser c’est dans un petit immeuble standing 2 étages avec ascenseur. il fait 33 M² avec garage de 22 M². On vient de m’en proposer 160000 €. Je ne veux pas vendre car je l’ai donné à un enfant et de plus il y aurait une très forte plus value. Il est certain qu’il y a problème; on verra bien.
Pour moi ils sont un peu devenus fous c’est un peu comme avec les voitures électriques ou non ne sait pas trop ou on va avec les batteries à recycler . De plus économiques ces voitures ?? à quel cout pourra -t-on acheter cet électricité. Regardez combien a couté Flamanville par rapport au chiffrage de départ et puis c’est pas fini la date de mise en service est encore repoussée: un désastre comme on en verra encore ( c’était un peu hors sujet mais puisqu’on ne cesse de parler énergie) . RDV dans quelques décennies! enfin pour ceux qui seront encore sur cette terre !
L’analogie est bonne au contraire.
L’état veut mettre la charrue avant les bœufs…
Si la moitié des logements deviennent insalubres où va-t-on positionner les millions de locataires ?
Ils resteront dans les logements mais les propriétaires seront condamnés à leur reverser une partie du loyer, et seront obligés de faire les travaux.
Il me semble qu’il n’y a même pas de loi à changer.
C’est exact. Et en plus le bailleur ne touchera pas les loyers tant que les travaux ne seront pas faits et vérifiés par l’ARS. Et en plus il devra payer l’hôtel à ses locataires le temps que les travaux soient faits !
C’est la loi.
Et c’est pour cela qu’il préfèrera laisser son logement vacant (dès qu’il le pourra) plutôt que de perdre de l’argent.
Dans ce cas les bailleurs préfèreront fermer leur logement plutôt que de les louer à perte.
« Dans ce cas les bailleurs préfèreront fermer leur logement plutôt que de les louer à perte. »
Mais est-ce que ce sera possible ? Les conditions de non renouvellement d’un bail d’habitation sont assez strictes. On peut l’utiliser pour l’occuper soit même en résidence principale, pour vendre ou pour un motif légitime et sérieux : « La loi prévoit une possibilité de donner congé en invoquant un motif « légitime et sérieux » correspondant à l’inexécution par le locataire de l’une de ses obligations : retards répétés et importants du paiement du loyer, violation du règlement de copropriété, sous-location non autorisée, animaux dangereux détenus dans le bien loué, troubles du voisinage, … ».
L’arrêt de la location car on n’a pas envie de payer des travaux n’est pas dans ces clauses à ma connaissance. A l’heure actuelle, dans le cas d’un arreté d’insalubrité, c’est au propriétaire de reloger le locataire en attendant la fin des travaux.
J’ai un peu relu les textes sur le DPE et les logements classés E ou F. Pour moi cela concerne bien les locations en cours et pas seulement les mises en locations. Mais ce n’est peut-être pas si clair.
Pour ma part j’avais compris que l’obligation de travaux de performance énergétique ne serait obligatoire qu’aux changements de locataires mais peut-être ai-je mal interprété ?
Donc si on oblige des travaux pour relouer et que ces travaux, malgré les aides, sont trop importants et ils le seront d’autant plus quand on visera un DPE de C, B ou pire A, beaucoup de bailleurs préfèreront laisser tomber et comme probablement le marché immo se sera écroulé, laisseront fermés leurs logements quitte à attendre des jours meilleurs (gouvernance plus réaliste!).
On peut penser que si ce nombre devient important, notamment dans les grandes villes, cela obligera les instances dirigeantes à réagir et à comprendre ce qu’est pragmatisme et bon sens….. Enfin espérons le!
Sur le site du gouvernement il est écrit : « Par ailleurs, les locataires des passoires thermiques pourraient exiger de leur bailleur des travaux de rénovation. ». La phrase est au conditionnel, pas au futur, cela laisse planer un doute.
Mais je suis preneur de toutes informations confirmée sur le sujet.
« Mais ce n’est peut-être pas si clair ». Bien au contraire, c’est très clair et c’est comme cela que la justice le comprend.
Bref, le bailleur privé va dans une impasse. même ceux avec un DPE en D car ce seront les prochains sur la liste après 2034.
Je ne sais pas si c’est clair mais en tous cas TRES contraignant !
https://www.pap.fr/actualites/loi-climat-les-proprietaires-bailleurs-face-a-la-lutte-contre-les-passoires-energetiques/a22519
Merci, anticredule.
Merci. Cet article résume bien la situation
Il n’y a plus qu’à attendre le début des soldes ! Mais contrairement à des soldes classiques, il faudra tout de même être méfiant, on n’aura que des produits de seconde main sans doute pas dans un très bon état. Il faut donc d’un côté prévoir d’avoir des liquidités au bon moment et de l’autre peut-être se faire la main en se lançant dans un projet de rénovation dont on n’évalue souvent pas complétement les contraintes et les coûts tant que l’on ne s’y est pas attelé (régles d’urbanismes, avis de la copropriété, avis des architectes des monuments de France si moins de 500 m d’un monument classé, artisants qui ne répondent pas ou plus,..).
Peut-être en attendant faut il investir dans les entreprises qui vont bénéficier de tous ces travaux comme Saint-Gobain ou Sika, mais celles-ci semblent trop internationales pour subir une forte influence des lois françaises. Evidemment, investir dans une entreprise qui réalise les DPE est sans doute encore plus rentable à cours terme.
Je suis d’accord avec vous, mais je crois qu’il faut rajouter deux facteurs d’incertitudes :
a/ Quid du prix de la rénovation thermique ? Des milliers de propriétaires ayant en même temps besoin de faire rénover leurs biens, cela va forcément faire monter les prix.
b/ Quid des politiques publiques ? Quel sera réellement le contenu des décrets d’application de la loi ? Y aura-t-il des mesures publiques d’aide à la rénovation thermique ? Selon que dans les 20 prochaines années on aura des politiques façon « Georges Marchais » ou « Raymond Barre » (je caricature à peine), cela changera la donne du tout au tout.
Personnellement je me suis déjà positionné sur le sujet en achetant des actions Saint Gobain : le n° 1 des isolants prévoit d’avoir du travail pour 30 ans avec la rénovation thermique !
Le DPE, c’est pas seulement un problème juridique. C’est un peu comme Yuka où le nutriscore. Avant d’achéter un produit mal classé, on y réfléchi à deux fois. Et même si la loi n’est pas contraignante, on peut craindre qu’elle le devienne un jour ! Donc même si demain un gouvernement dit que l’on peut louer un appartement classé G, je vais bien négocier avant de l’acheter.
Saint Gobain c’est bien, mais seulement 19% du résultat d’exploitation en France, donc le DPE franco français, ça impacte moyennement (s’ils doublent le résultats en France, cela ne fera qu’environ 20% de plus au niveau du groupe). Bien sûr d’autres pays ont des politiques de rénovations similaires et S.-G. est intéressant pour d’autre raison.
Bien fait pour les investisseurs immobilier crédules
Voici un commentaire absurde et méchant inutilement.
L’investissement immobilier se fait sur le temps long et les lois françaises changent constamment depuis 10 ans. Et cela s’accélère.
Comment un investisseur en 2011 aurait pu être crédule ?
Il aurait dû imaginer tous ces changements ?
Vous y avez pensé vous ? C’est un peu facile d’arriver après et de traiter de crédules ceux qui se sont fait avoir par ces changements de lois.
Je précise que je n’ai pas ce problème mais depuis 10 ans j’essaye de prévenir et d’aider les bailleurs, même ceux qui n’ont pas « vu » ce qui arrivait.
Je ne me réjouis pas de leur malheur comme vous.
Déplorable.
Un investisseur de 2011 qui pense qu’en 2022 rien n’aura changé est crédule.
Celui qui investit en 2023 en pensant qu’en 2035, tout sera pareil, idem.
Cela s’appelle l’agilité dans un écosystème. Si on n’est pas agile, on investit sur un PEL
Et vous faites quoi aujourd’hui Mr Agile ?
De la bourse
Le temple de l’agilité
« Un investisseur de 2011 qui pense qu’en 2022 rien n’aura changé est crédule »
Il y a des changements prévisibles que on a partout dans le monde. Et il y a la France qui a tout modifié en 10 ans. Alors NON il n’est pas crédule.Je ne vous souhaite pas d’avoir un bon gros problème mais ça vous ferait comprendre qu’aucun bailleur privé n’est à l’abri en France. Même vous. Et que c’est complètement idiot de taper sur ceux qui se sont déjà fait avoir.
Une de vos pirouettes vous fera un jour mal à la réception Mr Agile.
« Bien fait pour les investisseurs immobilier crédules »
Méchanceté gratuite
Un investisseur qui achète un logement et se voit sponsoriser pour installer sa chaudière a gaz puis remettre un bon DPE classe D qui ne dure que 6 ans ….
et se voit imposer un nouveau diagnostic qui cette fois coute 250 euros mais reste vierge puisque pas de facture d’électricité,
…
puis le refait de bonne fois 3 ans plus tard avec des factures et se voit classé G parce que l’appartement ets habité 12 mois par an par une personne agée qui chauffe à 23C et le refait deux ans apres avec un cadre en perpétuelle vadrouille surtout en hiver, et on trouve une classe C,
….et refait le diag en juillet 2021 avec un F qui devient une classe E en novembre 2021 peut-il être taxé de ‘crédule’.
Certes non, la physique de la chose n’a jamais bougé d’un iota.
Un mur est un mur, une fenêtre double vitrage reste une fenetre double vitrage
Entre temps il est passé 20 ministres du bien universel.
Personne n’a vraiment rien fait pour augmenter le nombre d’artisans faisant de l’isolation, mais on engraisse une classe de diagnostiqueurs qui n’apportent rien à la chose et on embauche des fonctionnaires qui nous expliquent les fabuleux dispositifs qui changent tous les six mois.
Je rappelle qu’on ne change des fenêtres que tous les 3 ans dans un pays normal.
Fallait être actionnaire de Saint-Gobain 🙂
Les pauvres fonctionnaires sont des personnes obéissantes qui sont embauchées par nos gouvernants pour appliquer les lois de nos élus. On a globalement ce que l’on mérite.
Sinon, justement l’objectif de la réforme du DPE est d’éviter les aléas du à la frilosité du locataire :
« L’information principale à retenir est que plus aucun diagnostic DPE ne sera réalisé sur la base des factures de consommation. En effet, cela dépendait fortement des habitudes de consommation des anciens occupants (de leur présence régulière ou non dans les lieux, de leur manière de se chauffer (entre une maison à 18°c ou une chauffée à 24°c toute l’année, la consommation énergétique n’est pas la même), de leurs équipements, etc.). De plus, cela permettra désormais d’éviter les DPE vierges pour les biens dont il n’y avait pas de factures à analyser. »
Ceci étant dit, l’exemple allemand (les biens mieux isolés sont plus chauffés pour avoir une température plus chaude) nous apprend qu’il vaut faire des formations gratuites pour apprendre à se tricoter des bons pullovers en laine. C’est de loi le moyen le plus écologique et permet de garder des maisons saines, mais aucun politique n’ose le dire, même les écologistes (je vais peut-être invesir chez phildar :))
Je ne pointais pas le fait de faire un DPE sur facture (c’était idiot) ou sur relevé, je pointe le fait que les hommes politiques de tout bord qu’ils soient nous bombadent de termes répugnants (vous loue des logements insalubres, indécents, vous ave des passoires thermiques, vous utilise des grille-pains) mais sont incapables depuis 30 ans de définir aucun de ces termes.
Ils se plantent donc régulièrement et plantent leurs objectifs avec, comme pour les véhicules électriques (pas de borne, pas d’autonomie, pas de recyclage de la batterie, pas de possibilité de remplacer les véhicules thermiques puisque l’état perd des milliards de taxe pétrolière, pas de source d’électricité pour alimenter). Dans le logement, c’est pire encore.
Il y a tout de même un biais, car il ne me semble pas que le DPE tienne compte du climat. Or, quand le climat est plus chaud, on n’a pas besoin de murs RE2020. Par contre, une zone soumise aux vents froids devra être mieux isolée côté vent.
C’est le nid à problème. Il tient compte du climat, mais pas de celui de ‘année.Les diagnostiqueurs rentrent des données des profils de saisons avec des nombres de jours de froid, etc…) qu’on leur donne, et qui sont mises à jour régulièrement.
Ils en ont besoin pour calculer le truc absolument pas scientifique qui est la consommation du logement en euros, une véritable aberration.
Ça prétendument rend le calcul ‘opposable’, on calcule le cout annuel avant même de savoir si l’année va être froide ou chaude 🙂
Les nouveaux diags tiennent compte de l’orientation du logement et des orientations des fenêtres. En revanche pas des vents, alors que les anciens construisaient n fonction du vent dominant.
« … qui est la consommation du logement en euros, une véritable aberration. »
Non c’est donné (estimé) en KWh et en euros, je suppose sur la base moyenne du prix du KWh au moment du diag.
Non, c’est un calcul beaucoup plus poussé que cela puisqu’on prend en compte un nombre incroyable de paramètres.
La on n’ets plus du tout dans li’solation.
Qui sait que dans un DPE pour calculer la consommation annuelle et son cout pour le locataire, on prend en compte l’eau chaude saniataire doréanavant et la conso de la VMC, et que on chuaffe à 19C, mais les pièces à vivre, et pas pendant les heures de travail. Pendant les heures de travail, la température descend à 16C. Dans les chambres, la température est à 16C.
L’occupant est a priroi en congé de ski je crois une semaine dans l’année,e t je crois que c’ets à noel.
Les ministres et les techniciens ont tout calculé.
C’est pour cela que l’estimation est une tranche. Par exemple dans mon DPE de novembre dernier l’estimation en euros est de 1800 à 2500€ par an.
Mais ils tiennent compte je pense du lieu où se trouve le bien.
C’est pas la même chose à Nice qu’à Moutte!
Bien entendu.
« … puis le refait de bonne fois 3 ans plus tard avec des factures et se voit classé G parce que l’appartement est habité 12 mois par an par une personne agée qui chauffe à 23C et le refait deux ans apres avec un cadre en perpétuelle vadrouille surtout en hiver, et on trouve une classe C,
….et refait le diag en juillet 2021 avec un F qui devient une classe E en novembre 2021 peut-il être taxé de ‘crédule’.
Certes non, la physique de la chose n’a jamais bougé d’un iota.
Un mur est un mur, une fenêtre double vitrage reste une fenetre double vitrage »
Ce n’est plus vrai depuis juillet dernier je crois. C’est dorénavant des critères intrinsèques à la maison qui sont pris en compte pour le DPE, tels situation, le type, âge, matériaux de construction, isolation murs plafond et combles, fenêtre simple, double ou triple vitrage avec ou sans argon, type de chauffage, gaz, électrique, puissance, pompe à chaleur, etc… .
Le diagnostiqueur entre tous ces éléments dans son application informatique où il ne peut que saisir les données (il n’a pas la main sur autre chose) et l’ordinateur lui sort le classement DPE automatiquement (c’est du vécu en novembre dernier) et évalue une tranche de consommation (entre X et Y Kwh) qui dépend forcément de la température de chauffe dans la maison ou appart et de la « froideur » de l’année.
Je pense que c’est plus proche de la réalité que les précédents diagnostics mais avec une légère tendance du diagnostiqueur à minimiser les valeurs (épaisseur, R, …) des matériaux d’isolation car le diagnostic lui est désormais opposable.
Sauf à lui mettre la pression en lui disant que si c’est (visiblement) trop faible comme par exemple en comparaison avec d’autres immeubles du même type, vous vous engagez à faire réaliser un (contre) DPE. En principe ça marche car come tout expert il n’aime pas être contredit et ça peut vous faire gagner une catégorie si vous êtes en limite.
Le résultat est de toute façon un peu foireux. Le diagnostiqueur ne peux pas démonter toute la maison et 30 cm d’isolants mal posés ne donnent pas une bonne isolation. Une grande partie de l’isolation ne se voit pas. En principe, il va se fier à la facture d’une entreprise, donc même si vous travaillez mieux votre isolation que l’ouvrier de l’entreprise, il ne sera pas facile d’apporter la preuve que votre maison est bien isolée. Dans tous les cas, laissez un accès facile à un endroit où vous avez super bien isolé.
Faire une véritable étude thermique d’un bâtiment, c’est compliqué et cela demande beaucoup de temps.
C’est dorénavant des critères intrinsèques à la maison qui sont pris en compte <== Bien sur que non.
Votre logement est isolé avec 20 cm de fibre de verre derrière un placo.
Quel paramètre intrinsèque au logement utilise le diagnostiqueur?
Si vous croyez qu'il utilise 20 cm vous vous trompe.
Il utilise la valeur par défaut que lui impose le logiciel SAUF à ce que vous puissiez lui prouver par une méthode imparable qu'il y a 20 cm,donc par exemple facture lors de l’installation. SI pas de facture, ben, c’est la valeur par défaut.
Si le diagnostiquer ne sait pas ou va la VMC, par défaut elle est sur un conduit qui sort sur le toit, avec une très mauvaise note, et c’est comme ca que avec une VMC on perd maintenant parfois jusqu'a 25% de la chaleur du logement.
Si le diagnistiquer ne voir pas le cumulus, par définition, la valeur par défaut est une des plus mauvaise et c'ets un gros cumulus. .
« Si vous croyez qu’il utilise 20 cm vous vous trompe.
Il utilise la valeur par défaut que lui impose le logiciel SAUF à ce que vous puissiez lui prouver par une méthode imparable qu’il y a 20 cm,…. »
Il mesure tout simplement les tapées d’isolation aux fenêtres et portes extérieures, je l’ai vu faire de mes propres yeux !
» …. Si le diagnostiquer ne sait pas ou va la VMC, par défaut elle est sur un conduit qui sort sur le toit, avec une très mauvaise note, et c’est comme ca que avec une VMC on perd maintenant parfois jusqu’à 25% de la chaleur du logement. »
Il vous demande et constate (entrée d’air de reflux) si vous avez une simple flux ou double flux et effectivement si c’est un simple flux, l’air vicié est expulsé vers l’extérieur et il y a effectivement une perte de calories qui peut néanmoins être régulée avec une simple flux pilotée par un capteur d’humidité (la ventilation est active qu’au dessus un seuil d’humidité de l’air ambiant). Mais c’est pris en compte par le logiciel puisque toutes les maisons fonctionnent sur l’un de ces trois principes.
« sauf à investir en bourse mais ce n’est pas le choix des épargnant en très grande majorité ; »
Ben justement. Si, comme le souhaiterait le gouvernement, on veut que les Français investissent en bourse, on peut les y inciter (actionnariat salarié, PER) et les détourner de l’immobilier. Et si la dévaluation artificielle par le système de notation ne suffit pas, ils trouveront bien autre chose.
Investir dans l’immobilier va devenir de + en + compliqué au vu des contraintes à venir …
Si le marché du neuf n’est pas rentable (coût de la RE 2020), celui de l’ancien risque de connaitre de fortes turbulences.
Même s’il faudra toujours loger 68 millions d’habitants (qui vieillissent), quel investisseur pourra et voudra rénover ces millions de logement avant 2034 ?
Avec 50% des logements en France sous la lettre D, beaucoup d’investisseurs se retrouvent effectivement coincés par les conséquences du Grenelle de l’environnement couplé au changement de l’octroi du crédit immo.
Le déficit foncier a t-il de l’avenir ?
… Quant aux formateurs You Tube, rien que sur le marché de niche de la colocation, au vu de la folle poussée de l’offre de ces dernières années, il n’y aura pas besoin d’attendre 2034, … l’offre est déjà supérieure à la demande dans beaucoup de villes …
Restent les appartements classés C avec un emplacement correct qui peuvent présenter un bon compromis.
Restons optimiste en 2034 avec le réchauffement climatique les appartements comme dans le sud de l’Espagne n’aurons plus besoins de chauffage
pensez à investir dans des clims…..😉
Article légèrement alarmiste.
Oui, le piège du cash flow positif se referme, mais sur les propriétaires de passoires thermiques qui sont à la limite du correct vis à vis de leur locataire dans l’exploitation de leur bien.
L’investisseur responsable et avisé aura par exemple isolé son bien de l’intérieur au lieu d’une simple couche de peinture blanche « cache-misère ». C’est ce que j’ai fait; ça ne coute pas beaucoup plus de temps et d’énergie, mais ça apporte 10 ou 15 ans de sérénité et un bien de meilleure qualité pour le locataire.
@laurent et Daniel
Le bailleur depuis 1980 a vu beaucoup de choses évoluer sur l’immobilier. D’abord la fiscalité qui est devenue confiscation, ensuite les habitudes, les usages et les différentes règles qui se sont accumulées. J’ai toujours entretenu les logements et « upgraded » leurs équipements- cuisine, fenêtres double vitrage, chauffage, déco, etc-
Mais aujourd’hui avec le nouveau DPE il va y avoir des impossibilités indépendantes de ma volonté pour honorer cette nouvelle réglementation pour certains logements (en copropriété). Donc il ne faut pas rejeter tous les torts sur les méchants et vilains bailleurs(ma vacance moyenne en location nue est de 30 jours maxi depuis le début avec une rotation faible=tous les 3/4 ans par logements) mais si on ne peut pas faire les travaux nécessaires je serai obliger de ne pas louer ou de vendre à perte.
Mon propos n’était pas de « rejeter tous les torts sur les méchants et vilains bailleurs ».
Dans votre cas, le problème semble être la copropriété. Une erreur que j’ai faite 1 fois mais plus jamais, tant les charges grèvent le budget, les décisions sont longues et le résultats des délibérations moyens.
Vous devriez peut-être envisager de vendre et de réinvestir dans un immeuble 100% à vous, avec travaux et déficit foncier.
Daniel, d’après-vous, combien de petits propriétaires ont les moyens d’acheter un immeuble ?
Et vous, vous croyez que j’ai gagné au loto avant d’investir? J’ai investi à crédit, zéro apport, sans salaire de ministre. 3 fois dont 2 immeubles. C’est possible. Mais à vous lire vous vous mettez des barrières mentales, c’est dommage. Même si oui le HCSF est venu compliquer les choses
J’ai déjà fait en 2000 avec restructuration et les normes sont encore bonnes pour l’isolation DPE en B et C (différence RZ chausée et étage). Mais suis trop vieux aujourd’hui, je tiendrai bien peut être jusqu’en 2034….après mes héritiers feront ce qu’ils voudront.
J’ai déjà fait en 2000 avec restructuration et les normes sont encore bonnes pour l’isolation DPE en B et C <)== Si vous n'avez pas refait le diagnostic depuis novembre 2021 attendez vous a déchanter sérieusement;
Du B dans un logement ancien, c'ets quasiment devenu impossible sauf triple vitrage, cumulus thermodynamique pompe à chaleur et VMC double flux.
Vous avez tout ca?
Pour les héros qui veulent encore acheter du neuf demain, attendez-vous à quelques augmentations.
Dans de très nombreuses villes, la crise sanitaire a fait flamber le marché. Même si un plafond semble avoir été atteint dans certaines métropoles, comme Lyon, le contexte économique ne laisse néanmoins présager d’aucun fléchissement.
Pour rappel, à l’échelle nationale, maisons et appartements voient leur prix moyen augmenter depuis six et sept années consécutives selon Century 21.
Acheter en 2022 s’annonce donc compliqué pour les ménages, en particulier ceux dont le budget est serré… Sans compter les hausses de prix à prévoir sur le marché du neuf.
Les Français privilégiant l’immobilier neuf risquent de déchanter en 2022. D’une part, de nombreuses villes comme Lyon ou Annecy connaissent une pénurie d’offres neuves, favorisant la hausse des prix.
D’autre part, les coûts de construction des appartements et des maisons neuves risquent d’augmenter cette année, pour deux raisons.
La première, c’est la hausse des coûts des matériaux. En effet, avec la crise sanitaire, certains matériaux indispensables à la construction de bâtiment ont vu leur prix exploser : bois, ferrailles, béton, briques… Tous ces matériaux ont vu leur prix s’envoler de + 8 à + 15 % depuis 18 mois. Une inflation que les promoteurs et constructeurs de maisons vont impacter sur le prix de vente final.
La deuxième, c’est l’entrée en vigueur de la Réglementation énergétique (RE 2020). Ce texte impose de nouvelles normes afin de construire des bâtiments plus performants sur le plan énergétique. Mais en imposant le recours à des matériaux biosourcés ou des équipements de chauffage plus efficients, ces nouvelles exigences vont impacter les coûts de construction.
Les services du ministère de la Transition écologique prévoient de leur côté une augmentation de 3,4 % à prévoir. Mais le Pôle Habitat de la Fédération Française du Bâtiment (FFB) prévoit de son côté des hausses de 6 à 13 % à prévoir sur le prix de vente final.
Une fiscalité de plus en plus contraignante
Être propriétaire en 2022 ne sera pas de tout repos sur le plan fiscal ! En premier lieu à cause de l’augmentation de la taxe foncière à prévoir. D’un côté, de nombreuses collectivités augmentent la part qui leur revient sur cet impôt local afin de compenser la perte de la taxe d’habitation.
De l’autre, le calcul de cet impôt local dépend de l’inflation, qui était de 2,8 % en 2021. La note devrait donc être encore un peu plus salée à l’automne 2022 pour les propriétaires… Et d’autant plus pour les propriétaires-bailleurs.
En effet, les investisseurs se heurtent de plus en plus à de nouvelles normes. Sur le plan fiscal, 2022 sera la dernière année pour profiter des avantages fiscaux à taux plein du dispositif Pinel, pour un investissement dans le neuf.
Sur le plan réglementaire, la mise en location d’un bien immobilier peut s’avérer plus compliquée dans certaines communes. De plus en plus de villes mettent en place l’encadrement des loyers, interdisant aux propriétaires de fixer librement leur prix de location. C’est le cas de Paris et Lille depuis 2019 et 2020, mais aussi plus récemment de Lyon, Villeurbanne et de 18 villes de la région parisienne. En 2022, Bordeaux et Montpellier en feront de même.
Les propriétaires-bailleurs vont aussi devoir composer avec la Loi Climat. Ce texte, dont l’objectif est de lutter contre les passoires thermiques, interdit dès cette année aux bailleurs d’augmenter le loyer d’un logement classé F ou G.
(Le Dauphiné Libéré)
Vous lisez le Daubé👎👎
C’était notre appellation de ce journal lorsque j’étais étudiant😉
Non, c’est dans mon fil Google news
Bon résumé des problèmes des bailleurs. Ceux qui voudront y rester ne sont pas sortis de l’auberge !
Si le prix de l’ancien s’écroule il est fort à parier que le neuf suivra avec un décalage dans le temps sauf si le neuf est accompagné de forts avantages fiscaux ou subventions étatiques.
Qui irait acheter du neuf si de l’ancien décotté + travaux de mise à niveau y compris PE est 20 à 30% moins cher.
Si l’Etat ne subventionne pas, les marchands du neuf devront trouver des solutions pour s’adapter sinon mettre la clef sous la porte, c’est la loi du marché !
S’il n’y a pas d’espoir de marge, aucun promoteur ne lancera de programme d’immo résidentiel. Ils feront autre chose. Avec l’aide de l’état et des communautés locales, comme vous le soulignez. Nexity s’est ainsi lancé dans l’usufruit locatif en zones tendues. Si vous êtes tenté : https://www.perl.fr/guide-conseils/usufruit-locatif-social?gclid=Cj0KCQiAoY-PBhCNARIsABcz771lSxJL3hXm5pNzEGR9VSx0e2GKbiKCzPCNYzCgvX8DShm58V-13Q4aAoSoEALw_wcB
Non, c’est dans mon fil de Google news
(Que Choisir)
Vendre un logement qualifié de passoire thermique, autrement dit classé en F ou en G sur le diagnostic de performance énergétique (DPE), nécessitera de présenter, en plus du DPE, un audit énergétique au potentiel acquéreur dès le 1er septembre 2022. Les propriétaires concernés ont gagné quelques mois par rapport au calendrier prévu avec une entrée en vigueur le 1er janvier.
Ce report décidé in extremis courant décembre par le ministère de la Transition écologique vise à laisser le temps à la filière de se préparer. Les professionnels de l’immobilier avaient fait part de leur inquiétude face aux quelque 10 000 audits à réaliser chaque mois. Après les bévues commises sur le nouveau DPE, le gouvernement a préféré temporiser.
D’ici là, un nombre suffisant de professionnels est censé être formé et qualifié, et les logiciels dédiés être au point, mais un décret doit avant tout définir précisément les missions et les conditions de qualification requises pour exercer cette fonction.
OBJECTIF : CLASSE B
Cet audit permettra au futur propriétaire de connaître dans le détail les travaux à effectuer pour aboutir à une rénovation énergétique performante qui amène son bien en classe B. Deux scénarios lui seront proposés, l’un qui effectue les travaux par étapes, mais dans un ordre cohérent, l’autre qui conduit directement à la classe B du DPE. Compte tenu des coûts d’une telle rénovation qui seront indiqués dans l’audit, les négociations visant à faire baisser le prix de vente des logements mal classés risquent de devenir de plus en plus serrées
Et pour ceux qui ne sont pas encore convaincus, les sondages/manipulations commencent à sortir :
(Bati Actu)
RÉNOVATION ÉNERGÉTIQUE. Un récent sondage OpinionWay pour monexpert-renovation-energie.fr montre que de nombreux ménages ne connaissent pas les aides financières disponibles pour les aider dans leurs travaux de rénovation énergétique. 4 personnes sur 10 déclarent par ailleurs avoir froid dans leur logement.
Les Français se préoccupent de plus en plus de la rénovation énergétique. C’est ce qui en ressort du baromètre 2021 Monexpert-renovation-energie.fr réalisé avec OpinionWay. Près d’un sondé sur deux estime « nécessaire de réaliser des travaux de rénovation énergétique », que cela concerne le remplacement des fenêtres, l’isolation des murs, des sols ou un changement de chauffage. Ils sont deux tiers à souhaiter un audit énergétique avant la réalisation de leurs travaux. Cette volonté vient notamment du fait que près de 4 Français sur 10 déclarent avoir froid dans leur logement. Les ménages français dépensent en moyenne 184 euros dans leur facture d’énergie (électricité, gaz, fioul…) chaque mois. Les interrogés se disent prêts à réaliser des travaux de rénovation dans leur logement actuel pour disposer d’une facture d’énergie réduite (66%), obtenir plus de confort dans votre logement (64%) ou apporter une plus-value à leur logement (55%). Ils sont 52% à estimer que la rénovation énergétique des logements devrait être obligatoire pour tous les Français.
Bonjour à tous,
Je me permet de vous apporter mon retour d’expérience sur l’immobilier locatif et sur le nouveau DPE datant du 1er juillet 2021.
Nous investissons uniquement dans des divisions officielles de maison, pote crée nos propres immeubles idéalement placés et rénové à neuf.
Nous refaisons tout à l’état du neuf avec des travaux de grande qualité.
Notre 4eme division s’est terminé en août 2021, nos DPE sont en D pour les 7 nouveaux appartements.
La solution de mon point de vu est d’investir dans des projets immobiliers avec grosse enveloppe travaux, le tout financé à crédit et intégré au projet global.
Nous achetons donc des maisons en mauvais état qui nécessite des travaux.
Avec cette stratégie, nous proposons des logements de grande qualité à nos locataires en location meublée à l’année.
On arrive à obtenir une rentabilité Brute de 9 a 10% avec une renta net de charge et d’impôt entre 8 et 9% car tout est optimisé au niveau des charges, de la fiscalité et de la comptabilité LMP.
A ceci, on ajoute une très forte augmentation de la valeur des immeubles créés via la division officielle de maison.
Ce sont des projets ( en choisissant sa ville après étude du marché) à forte rentabilité et à forte plus value à la sortie.
Nos projets sont à long terme, pas de revente prévue avant 20 ans minimum.
Vu que tous les immeubles sont refaits à neufs, il n’y aura pas de gros travaux à prévoir d’ici 15 ans. Ce qui laisse le temps de prévoir ….même si la trésorerie de sécurité est déjà prévue et anticipée dès le démarrage.
1% de charges en loueur en meublé, soit 10 000 euros pour un actif de 1 000 000 d’euros, deja c’estun achat sans emprun, ensuite, quand il doit deja y avoir 2 000euros de PNO, 10 000 euros de taxe foncière en étant chanceux parce que en général c’est plus, 1500 euros de CFE, un petit millier de comptable sauf à le faire vous-même, quelques frais de papier et d’adminsitration aprce queje doute que vous fassiez tout sans imrpimante, sans téléphone, sans courrier, sans timbre, honnêtement je ne vois pas comment c’ets possible;
En outre, cela sous-entend qu’il y a zéro charges communes à avancer, pas d’électricité dans les communs, pas d’interphone, jamais aucune intervention pour changer une étiquette et jamais personne qui bugne une boite à lettre ou casse un carreau.
Vous supposez que l’ensemble de vos logements est occupé à 100% sans aucune vacance.
Remarquable?
Ou non crédible?
PS: Si vous pensez que tous vos frigo, toutes vos machines à laver et tous vos équipements vont durer 15 ans, y compris cafetières, micro-onde, petite cuiller, je peux juste vous dire que mon expérience, ce n’est pas ca;
Vous avez bien intégré vos cotisations sociales au SSI dans votre plan d’entreprise?
Achat travaux inclus de 200 000 pour faire même moins que un million, et sur un seul projet.
Rentabilité mettons au bas de votre fourchette de 8%, j’ai donc 16 000 euros de recettes NETTES.
Moi, avec 16 000 euros de recettes nettes, je vois bien que sur un seul projet vous restez LMnP mais je vois que vous payez des impots.
Au second immeuble avec travaux, 32 000 euros de recettes NETTES vous êtes LMP et payez des impots et payez aussi des charges sociales.
Et même un paquet.
Notre 4eme division s’est terminé en août 2021, nos DPE sont en D pour les 7 nouveaux appartements. <===
En aout 2021? les DPE n'étaient pas au point, je ne sais pas si vous êtes au courant, donc sur 7 logements en les faisant refaire (gratuitement) ce serait le diable qu'il n'y en ai pas un ou deux qui passe en C.
Ce qui est bizarre c'ets que en géénral,les logeemnst du re-de-chaussée sont moins bons que les autres, sauf à faire des travaux importants sur le palncher du bas ou chauffer la cave.
200 000€ travaux inclus pour un immeuble de 7 logements avec 0% de vacances locatives et rendement de 8% ?
Je signe où ?
Bonsoir Adnstep,
Notre dernier projet est à 500k€ sur 25 ans avec différé travaux de 3 ans.
Pour chaque projet de division, on est a 50% achat et 50% travaux, hors mobilier que nous finançons avec notre trésorerie.
On est au forfait mini de SSI ( dilué sur 23 lots) car bilan BIC déficitaire pdt 15 ans.
Je suis bailleur depuis 7 ans, je n’invente rien , je vous confirme mes renta nettes de charges et d’impôts très bien optimisées.
Nos DPE nous conviennent, on ne va pas demander à les faire modifier.
Nous avons fait isoler tout le plafond du sous sol, nous l’avions prévu dans nos travaux, ce qui a grandement favorisé les DPE D obtenus sur l.immeuble entier.
Avec plaisir pour échanger sur ce type de projet de division officielle de maison en immeuble de rapport.
Cordialement
Comment fait on pour être déficitaire avec un rendement brut de 8% ?
Bonjour Guillaume,
Je vais vous expliquer de façon synthétique nos projets de création d’immeuble avec de gros montants de travaux de second œuvre.
Je ne rentre pas dans le détail, ce n’est pas du tout mon objectif.
Si les lecteurs ne comprennent pas, j’en suis désolée, je leurs recommandent d’aller relire tous vos articles sur la location meublée, ou bien d’acheter votre livre.
Je tiens à vous remercier pour vos articles de grandes qualités que je lis régulièrement et que je recommande à de nombreux investisseurs. Tout comme votre livre sur l’investissement immobilier.
On est toujours en deficit d’amortissement ts et de charges car nos projets de division de maison ont à chaque fois une très grosse enveloppe travaux (50% du projet en moyenne).
Les travaux sont essentiellement des travaux de second œuvre qui s’amortissent sur une durée moyenne de 15 ans
( voir le tableau des amortissements par composants pour ceux qui douteraient de mes propos
😉) à ceci nous ajoutons l’amortissement du mobilier, de l’électroménager et de la maison à diviser qui comporte lui aussi 50 % de second œuvre.
Ce qui nous donne de très fortes dotations aux amortissements.
Ensuite, le déficit de charges est créé du fait de l’article 39C du CGI. En effet, les charges non liées directement à l’activité de location meublée ( comptable, CGA, CFE, formations, SSI, hôtel…), ne pouvant venir créer du deficit d’amortissement, créent du déficit de charge LMP, qui vient en réduction du revevus global du foyer fiscal, ce qui efface les impôts de mon conjoint.
Je suis intervenue sur votre blog pour partager mon retour d’expérience, je n’avais pas d’autres objectifs, certains commentaires sont déplacés de mon point de vu, un peu plus de bienveillance serait la bienvenue.
Nos 4 projets de divisions officielle de maison se sont enchaînés depuis 7 ans, ainsi, les charges annuelles de chaque projet en cours de travaux viennent en réduction des recettes des projets précédents,
Nous avons également choisi de passer tous nos frais d’acquisition en amortissement pour ne pas les perdre en déficit de charges LMNP ( nous sommes passés LMP sur le bilan 2020), ceci avait été anticipé…..
Par ailleurs, les charges locatives sont également optimisées car tout est géré en direct propriétaire, sans agence et sans intermédiaire.
Voici les rentas brutes et net de charges et d’impôts ( net net) des 4 projets:
Projet 1: 9,7% brute -8,7% net net
Projet 2: 9,4% brute- 8,4% net net
Projet 3: 9,35% brute -8,4% net net
Projet 4: 8,8% brute- 7,8% net net.
Les charges étant mutualisées, dont la SSI, le comptable, le CGA, les allés retours vers les immeubles ( tous dans la même ville), nous diluons ces dépenses.
Quand à la gestion locative, avec des immeubles entièrement rénovés à neuf, elle est très fluide et pas du tout chronophage malgré les 23 appartements.
Bonne journée à toutes et à tous.
La c’est bien expliqué et clair.
Juste un point, une dotation aux amortissements, c’est une charge. Vous confonde la trésorerie qui peut être fortement positive, et c’est exact, et le résultat net net qui est forcément nul pour ne pas payer d’impôt.
La vraie réponse, c’est que vos revenus net sont nus donc non imposables, mais le flux de trésorerie fortement positif.
Quand les dotations deviennent insuffisantes, vous utilise des amortissements en report d’imposition qui eux ne sont plus des charges mais des sortes de déductions d’impot
Bonjour
Je suis étonné que vous ne visiez pas un DPE qui tende vers C ou B. Tant qu’à faire aujourd’hui c’est l’objectif à atteindre. Maintenant ce n’est pas le même prix !
C’est… la grande qualité 😉
Je suis étonné qu’avec autant de travaux vous n’ayez que des DPE en D. Et pourtant vous refaites à neuf.
Le gouvernement exige quoi pour avoir du B ou du A ?
Pour du A il faut un générateur solaire ou quelque chose qui génère de l’énergie, sinon il n’y a pas de A en France ou quasi pas. Pour du B, il faut un cumulus thermodynamique, des PAC, de la VMC double flux, et des triples vitrages, une bonne orientation, un appartement en milieu (par de dernier étage ou de rez-de-chaussée).
Viser du C en rénovation c’est deja pas mal sauf configuration exceptionnelle.
Bonjour
Lorsqu’on voit que sans aucune raison un appartement classé en D tombe en E au contrôle suivant il y a du souci à se faire. Pire encore, après y avoir remplacé les grille pain par des radiateurs électriques performant !!!!!!!!!!!!!
Mais n’était-ce pas avant la réforme du DPE de juillet dernier ??
IL n’y a aucune différence de performance entre un grille pain et un radiateur cher, les deux ont un rendement de 100%
Ce n’est pas le problème du chauffage électrique mais de la méthode de calcul du DPE !
Bien évidemment, puisque le DPE définit aussi le tonnage de rejet de CO2 (c’est en fait le but final avec l’économie d’énergie), le mode de production de chauffage et eau chaude sanitaire entre en ligne de compte
Si, il y a une différence entre un grille pain et un chauffage moderne, c’est l’effet rayonnement.
On joue sur combien en pourcent du DPE?
Sur le rendement en tout cas ca change zéro.
Quand vous dites ‘moderne’, il s’agit juste des rayonnants, qui chauffe à plus basse température puisqu’ils sont plus grand.
On parle de 30% quand même avec le CONFORT en plus!
https://www.sowee.fr/conseils/chauffage-connecte/pour-votre-radiateur-grille-pain-deux-options-le-remplacer-ou-l-optimiser/
Ca c »‘est de la pub habituelle, ou on lance des chiffres, et il n’y a pas de base d’un article scientifique.
1kw de consommé, c’est 1 kW de consommé, qu’elle que soit la technologie, effectivement. Mais un radiateur électrique à inertie va permettre de lisser les pics de conso d’énergie et va donc permettre d’un peu économiser. Sans compter que les grille pains (les convecteurs) s’encrassent vite et le rendement baisse en conséquence (et l’air est pourri).
En fait avec un système de chauffage électrique, là où j’ai fait le plus d’économies, c’est en supprimant le thermostat centralisé, et en réglant chaque radiateur individuellement.
Le thermostat centralisé, ca vous fera gagner des points au DPE, si vous le supprimez 🙂
Les radiateurs à inertie, c’est autre chose que les radiants. C’est peut-etre (un peu) plus confortable,mais vous pensez combiner les radiateurs à inertie (tres chers) et le double tarif, c’est une aberration puisque la nuit on chauffe peu et que le matin pour mettre en route le radiateur, il faut beaucoup plus de temps qu’un radiant, à cause de…l’inertie. Personne n’a jamais gagné sur sa note d’électricité avec les radiateurs à inertie. Beaucoup se plaignent en disant, ca coute très cher, et ca chauffe mal. Non, d’ailleurs ca ne chauffe pas mal, sauf en double tarif piloté.
« les radiateurs à inertie (tres chers) et le double tarif, c’est une aberration puisque la nuit on chauffe peu et que le matin pour mettre en route le radiateur, il faut beaucoup plus de temps qu’un radiant, à cause de…l’inertie. »
Bah, pas si chers que ça (moins de 200€). Certes, un convecteur coûte 30€ chez Lidl…
Du Chinois qui dure deux ans? comment dire, si on veut faire des économies, on n’a pas les moyens d’acheter pas cher.
Les 2000 W tiennent les deux ans, mais font un bruit d’enfer en plus.
« Du Chinois qui dure deux ans? » Non, du grande série fabriqué en France où en Italie, installés depuis 5 ans. C’est pas très complexe, un radiateur, il y a peu de sources de pannes à part l’électronique.
Un gros gros gros énorme fake ce post de « christelle ». Un belle fable Bourrée d’incohérences du début à la fin
Probablement un truc pour se faire contacter en MP et arnaquer ceux qui croient ce qu’on leur raconte …….
Le particulier qui parvient à faire, sur du long terme (15 – 20 ans), > 6% net de chez net, c’est un champion du monde.
Et les champions du monde, ça ne court pas les rues.
Quand un bailleur se plante parce que les lois ont changé, vous le traitez de crédule et vous dites que c’est bien fait pour lui (Voir plus haut).
mais quand un bailleur trouve un montage avec un rendement intéressant, vous dites que ce n’est pas possible et vous le traitez de fake news …
Mais vous n’êtes pas croyable !
Entre penser que l’immobilier est un placement non soumis à des évolutions pouvant impacter négativement le rendement et penser que l’immobilier rapporte à coup sur 10% net chaque année, chacune de ces positions est caricaturale.
quand un bailleur trouve un montage avec un rendement intéressant, vous dites que ce n’est pas possible et vous le traitez de fake news …<== Je plussoie luarent.
Ici le montage présenté est on ne peut plus classique mais très mal exprimé.
Oui, en LMnP ou LMP on peut être pendant 10 ou 15 ans sans payer d'impot sur le revenu, mais non, on n'est pas absout ni des charges ni des assurances ni des taxes foncières, et si la dame paye zéro d'impot, c’est que ses charges ajoutées à l’amortissement la mettent à zéro.
Elle n'a pas vraiment du comprendre son montage et du coup calculer 8% n'importe comment. Ca arrive souvent.
Et non, pas grand monde ne fait 8% net de charge net d'impot sur de la location, désolé.
D’accord 8 % net de rendement c’est vraiment rare. Mais pas impossible si achat bas, travaux bien gérés, etc.. Personnellement, j’ai déjà atteint ce rendement.
Je pense donc qu’on peut dire que c’est difficile à atteindre. De là à dire que c’est une Fake-news ..
Si vous parvenez à 8% de revenu NET (net, pas brut, on insiste tres tres lourdement) vous nous confirmez que vous, vous parvenez à avoir zéro impôt sur un revenu de 8%?
achat 200 000, revenu net 16 000 euros et vous avez zéro impôt?
Comment faites vous?
C’est soit une fake news soit une incompréhension totale de l’aspect comptable de la chose, désolé.
En fait, le cas de chrytelle, c’est
achat 200 000 par exemple,
revenus 18 000 ou 20 000,
charges 2 000 ou 4 00,
revenus net 16 000, et un miracle qui fait que ces 16 000 sont non imposables.
Tout le monde est intéressé à ce miracle.
Christelle a dis « On arrive à obtenir une rentabilité Brute de 9 a 10% avec une renta net de charge et d’impôt entre 8 et 9% car tout est optimisé au niveau des charges, de la fiscalité et de la comptabilité LMP. ».
j’ai eu moi-même des achats avec beaucoup de travaux et peu d’impôts sur les premières années.
la rentabilité pouvait être de 8% net sur ces années.
J’ai aussi eu cette renta avec des achats de locaux commerciaux.
C’est une très bonne renta mais c’est possible à obtenir.
Ce n’est pas un miracle mais à-coup-sûr beaucoup de travail de recherche.
Et sur vos locaux commerciaux, vous payez zéro impot? Quel miracle?
Sinon c’est hors sujet.
On ne conteste pas les 9 ou 10%, mais les 8% sans impots. Relisez svp.
Je réaffirme qu’il est possible d’obtenir un rendement de 8 % après impôts sur de belles opérations. Surtout les premières années quand les travaux effacent les impôts.
Je suis désolé que vous n’ayez jamais connu cette qualité d’opérations.
En meublé, les travaux n’effacent jamais les impots, vous ne savez pas de quoi vous parlez.
Je fais pour un cas du 15% donc oui le 8% est possible mais ca n’a jamais été le problème. Comment faites vous du 8% net avec déficit. Comprenez vous la question posée par moi et reformulée par Guillaume?
Je crois que c’est vous qui ne comprenez pas ma réponse. Je ne parle pas forcément d’opérations immobilières en meublé.
Et si le prix d’achat est faible et les travaux bien traités, du 15 % brut peuvent devenir du 8 % net. Surtout les premières années.
Quand à votre affirmation : « vous ne savez pas de quoi vous parlez », je vous la retourne.
Ou alors, nous ne sommes pas sur le même sujet.
Chrystelle parle de meublé. Dernière intervention de mon côté
Et moi je vous répondais sur toutes opérations immobilières (meublé ou non, commercial). Avec un prix d’achat faible et les travaux maitrisés dans des emplacements intéressants, j’ai pu avoir une rentabilité nette de 8 % certaines années.
Bonne journée.
Bonjour
Lorsqu’on voit que sans aucune raison un appartement classé en D tombe en E au contrôle suivant il y a du souci à se faire. Pire encore, après y avoir remplacé les grille pain par des radiateurs électriques performant !!!!!!!!!!!!!
Il s’agit d’un appartement construit en 2000. Classé catégorie D depuis cette date !! Sauf qu’un DPE de Janvier 2019 le classe en catégorie E . Disons quand même la raison qui nous a été donné : Chauffage électrique_________> c’est le pompon Gaz Fioul ?? ou pompe à chaleur !!!!!!!!
La aussi, il y a quelque chose à répondre, l’électrique était dévalué par rapport au gaz avec un coefficient que je nomme de politique, environ 10% dans la vue.
Depuis les nouveaux logiciels de juillet 2021 et surtout novembre 2021, c’est l’inverse, on a inversé les coefficients, le gaz est devenu méchant et l’électricité très bien.
Il faut vraiment que l’administrateur du site et du blog fasse quelque chose parce que même si les commentaires ont l’air intéressant, c’est impossible de lire des réponses à raison d’un mot voire un demi mot par Ligne.
Je ne sais pas pour le reste des lecteurs mais en ce qui me concerne, tous les commentaires sont sur la colonne de droite, totalement illisibles ou en tous les cas après des efforts fatiguant.
Guillaume, est-ce que vous pouvez faire quelque chose ?
Oui, c’est le template. Pas du tout adapté au mobile. On espère une nouvelle évolution.
En regardant un peu le problème, j’ai l’impression qu’il vaut mieux laisser les commentaires en direct plutôt que de cocher la case « répondre » qui décale sur la droite le commentaire (ex adnstep répondant à Zaz). Et ainsi de suite, car si quelqu’un répond à la réponse, il est encore plus à droite etc.
Dans l’intérêt de tous et pour profiter de l’expérience de chacun, merci de mettre les commentaires en direct sans répondre.
Potentiel d’un investissement dans une passoire thermique
https://www.capital.fr/immobilier/immobilier-locatif-ce-que-vous-pouvez-gagner-a-investir-dans-une-passoire-thermique-1425674?utm_campaign=20220120&utm_medium=email&utm_source=nl-cap-votre-argent#nlref=b8c809d48516f69f85d5823e4b1d1324&part%5Bname%5D=pm&part%5Btoken%5D=b8c809d48516f69f85d5823e4b1d1324&srAuthUserId=b8c809d48516f69f85d5823e4b1d1324&utm_campaign=20220120&utm_medium=email&utm_source=nl-cap-votre-argent&nlsha=4d7121cbbbe184a166d8deae27806ad1c6be2fe50e824472827a5abfb2209463
La transparence de grâce. Il faut relire Kant et le Projet de paix perpétuelle : si une décision ne peut être rendue publique, c’est qu’elle n’est pas légitime.
https://www.capital.fr/immobilier/transition-energetique-des-logements-vers-une-france-de-sceptiques-1426297?utm_campaign=20220124&utm_medium=email&utm_source=nl-cap-soir-eco#nlref=b8c809d48516f69f85d5823e4b1d1324&part%5Bname%5D=pm&part%5Btoken%5D=b8c809d48516f69f85d5823e4b1d1324&srAuthUserId=b8c809d48516f69f85d5823e4b1d1324&utm_campaign=20220124&utm_medium=email&utm_source=nl-cap-soir-eco&nlsha=4d7121cbbbe184a166d8deae27806ad1c6be2fe50e824472827a5abfb2209463