Le marché immobilier est totalement bouleversé par la faiblesse excessive des taux de crédit immobilier. Nous débutons 2020 dans un sentiment d’euphorie :

– En 2019, le nombre des ventes dans l’ancien à atteint un record historique en se maintenant au dessus de 1 000 000 ;

– En 2019, l’investissement immobilier locatif représentait environ 25% de l’ensemble de ces transactions, soit environ 250 000, un niveau très nettement supérieur à ce qu’il est classiquement.

– En 2019, les taux de crédit immobilier ont fortement chuté (cf »barème personnalisé des meilleurs taux de crédit immobilier actuellement« ); Aujourd’hui, 50% des crédits immobiliers sont accordés à un taux inférieur à 1% ! (attention tout de même aux conséquences de l’assurance emprunteur et au calcul du TAEG qui est le seul véritable taux de référence pour votre crédit immobilier -Cf » Quel meilleur TAEG pour votre crédit immobilier en Janvier 2020 ? Nos conseils pour négocier ! » pour mieux comprendre) ;

 

Aujourd’hui, un couple dont les revenus seraient de 3000€ (1500€ chacun * 2) peut emprunteur 250 000€ sur 25 ans et rembourser moins de 1000€ / mois. Cela représente une somme considérable lorsque l’on se réfère au prix de construction d’un logement neuf ! Construire une maison neuve, c’est payer -+ 1500€ / m². Avec un budget de 250 000€, vous pouvez faire construire une belle maison + terrain !

D’autant plus que les 1000€ de remboursement mensuel correspondent plus ou moins au montant du loyer pour un tel logement. 1000€ de loyer pour un logement valorisé 250 000€, c’est environ 4.80% de rendement locatif.

Plus que jamais, les locataires solvables n’ont aucun intérêt à rester locataire durablement ! Sauf à vouloir déménager tous les 4 ans, être locataire n’a aucun sens pour celui qui envisage de rester dans les murs durablement. 

 

 

Des locataires solvables qui deviennent tous propriétaire restructure le marché locatif et oblige à une baisse des loyers

En forçant volontairement le trait, on pourrait même affirmer que tous les locataires solvables ont intérêt à devenir propriétaire de leur résidence principale ! Le volume exceptionnel des transactions depuis 2 ans doit pouvoir s’expliquer par cette prise de conscience collective de l’achat de la résidence principale devient un rêve accessible pour beaucoup. La baisse continue du chômage ayant pour conséquence de solvabiliser des locataires qui vont enfin pouvoir accéder au rêve d’une vie : Devenir propriétaire de leur résidence principale.

Mais, et c’est là la paradoxe du moment, le nombre d’investissement immobilier locatif explose ! Tous les épargnants veulent se muter en investisseur immobilier locatif ! Comme déjà explicité dans cet article « La bulle de l’investissement immobilier locatif se confirme !« , l’immobilier locatif représente 25% du marché des transactions alors même que son niveau classique est de 12% à 15% (sur un total de transaction moindre).

Ces nouveaux investisseurs locatifs achètent ils des biens qui étaient déjà en location ou au contraire achètent ils des biens immobilier auparavant propriété de leurs occupants qui profitent de la faiblesse des taux de crédit immobilier pour acheter plus grand et plus luxueux. Les biens achetés en 2019 à destination du marché locatif ont un prix moyen de 135 000€.

 

C’est alors que ce pose la question du niveau relatif des loyers : Que se passe t’il dans un marché lorsque la demande baisse (les locataires solvables peuvent accéder à la propriété, la demande locative de qualité doit donc être de moindre qualité) et que l’offre augmente (le nombre d’investissement immobilier locatif explose) ?

Réponse : Les prix du service baisse ! Si ce raisonnement est valable, ne devrions nous pas observer une baisse des loyers ?

Ce raisonnement concerne principalement les biens typiquement destinés à la location, c’est à dire les petites surfaces.

 

 

Quels sont les raisonnements alternatifs qui pourraient faire échec à la baisse des loyers ?

Pour autant, ce raisonnement tient il la route ? Ne peut on envisager des scénario alternatifs qui pourraient remettre en cause cette idée d’une baisse des loyers ?

Aujourd’hui, l’arbitrage entre loyer et achat de sa résidence principale milite pour l’achat du fait d’un pouvoir d’achat immobilier très fort (courbe rose sur le graphique ci dessous)

Et c’est cette avantage à l’achat de sa résidence principale qui modifie la structure du marché locatif (et c’est aussi ce qui incite les candidats à l’investissement immobilier locatif à se jeter en masse vers cet investissement). Demain, si les prix de l’immobilier augmentaient trop fortement, nombre de locataires solvables ne pourraient plus devenir propriétaire de leur résidence principale.

Les locataires peuvent acheter leur logement parce que la baisse des taux d’intérêt a été plus violente que la hausse des prix de l’immobilier ! Si les prix de l’immobilier devaient continuer à augmenter, le marché locatif retrouverait un équilibre intéressant qui pourrait justifier les loyers actuellement pratiqués.

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20 Comments

  1. Cher Guillaume,

    J’ai un peu de mal à voir l’articulation entre cet article et un de vos articles récents où vous nous appreniez que la Banque de France a demandé aux banques de restreindre les conditions d’accès au crédit immobilier.

    Peut-être l’article récent portait-il sur l’avenir du secteur immobilier ? Et l’article d’aujourd’huil sur ce qui est en train de se produire actuellement ?

    Bien cordialement

    • Guillaume FONTENEAU says:

      Vous avez raison. Je n’ai effectivement pas de pont très clair entre ces deux points importants :

      – D’un côté, les taux bas permettent à tous les locataires de devenir propriétaire. Je crois pas qu’ils sont principalement concernés par la question de la limitation du taux d’endettement car les exceptions accordées ont vocation à ne pas limiter l’accession à la propriété ;

      – D’un autre, l’immobilier locatif reste au cœur de la stratégie d’investissement des épargnants qui cherchent des solutions ; Il y a ceux qui cherchent un financement à crédit pour investir (la restriction de l’accès au crédit pourrait avoir un impact…) mais aussi, les millions d’épargnants en fonds euros qui recherchent des alternatives. Cela n’empêche pas que les logements actuellement offerts à la location s’adresse à une population de locataires dont les plus solvables sont devenus locataires.

      L’article d’aujourd’hui est une réflexion, une piste …

      • Bonjour,

        Quelques remarques :

        – on n’achète pas un taux mais un prix. C’est la grande arnaque des 10 dernières années où on a dit aux gens qu’il fallait acheter 2 fois plus cher parceque l’argent était 2 fois moins cher… C’est ce qui alimente la bulle,

        – chez moi vos 250k€ ne permettent même pas de payer le terrain, il serait donc judicieux de nuancer votre propos. Dans certaines zones tendues la demande locative reste énorme malgré des dizaines de programmes neufs qui sortent de terre chaque année dans de nombreuses villes.

        -vous négligez l’effet de génération qui fait que les boomers revendent leur immobilier locatif payé depuis longtemps en faisant la culbute pour profiter de leurs dernières années. Votre raisonnement se tiendrait si vous étiez capable de chiffrer le volume de logement qui arrivent réellement sur le marché locatif, bon nombre y étant déjà, ne faisant que changer de main, d’une génération à la suivante.

        Cordialement,

        • « on n’achète pas un taux mais un prix » 🙂 🙂
          Surtout ne dites pas ça à Guillaume, il va se fâcher!

          Voyez ce qu’il écrit dans son texte: « D’autant plus que les 1000€ de remboursement mensuel correspondent plus ou moins au montant du loyer pour un tel logement. 1000€ de loyer pour un logement valorisé 250 000€, c’est environ 4.80% de rendement locatif. »

          4.8% sortis du chapeau! ouah! un gros chiffre! J’aime beaucoup son humour avec le « environ »
          Hier je suis allé voir ma boulangère et lui ai dit que j’allais maintenant acheter ma baguette en %. On s’est bien marré.

          Soyons sérieux: vous prenez un panel représentatif de 10000 personnes auquel vous posez la question: merci de bien vouloir confirmer le calcul du rendement locatif. Combien de personnes vont répondre 4.8% ? A minima une: Guillaume si il fait partie du panel 🙂
          Et de toute façon ça va servir à quoi? à qui?

          « chez moi vos 250k€ ne permettent même pas de payer le terrain » pas de soucis, chez moi non plus, mais c’est du détail.

  2. Je pense que voter vision du marche locatif est biaisée.
    Le nombre de foyer augmente fortement puisque les gens vivent de moins en moins en couple. Il faut donc plus de logements Studios/T2. Les etudiants sont de plus en plus mobiles pour leurs etudes (annee de cesure, periode a l’etranger). De plus en plus de personnes vivent en location (pas seulement des etudiants – cela se met en place aussi pour les retraites, les veufs ou veuves qui ne veulent pas vivre seuls. Les jeunes actifs n’envisagent pas leur carriere de maniere lineaire – un employeur qu’ils garderont 15ans ou plus. Il sont « Zappeurs » et se mettre un credit immobilier sur le dos, c’est souvent accepter de renoncer a cette liberte. Ce gout des generations XYZ pour le « zapping » fait qu’ils ont plus de contrat CDD, de missions, d’interim ou meme de vie active en periode d’essai (periode dans laquelle ils peuvent difficilement pretendre a un credit immobilier).
    Sur ces bases (qui peuvent etre contestées – je n’ai pas le temps de chercher les sources),
    –>la demande locative reste forte.
    –> Les prix des loyers restent hauts
    –> Les investisseurs ont toujours un attrait pour la Pierre et la location
    –> Les prix de l’immobilier se maintiennent hauts…
    –> Les primo-accedants potentiels restent locataires plus longtemps
    –>la demande locative reste forte… Et la boucle est bouclée…

    • « cela se met en place aussi pour les retraites, les veufs ou veuves qui ne veulent pas vivre seuls »

      Je ne sais pas qui a une vision biaisée du marché 😉 Attention aux fantasmes de la startup nation et de toute ces innovations marketing que l’on essaie d’imposer !

      Bientôt vous allez nous expliquer que la colocation est un choix pour une nouvelle génération de jeunes actifs qui ne veulent plus s’engager à vivre en couple et avoir des enfants…

      Attention, à cette tentation d’un progressisme qui n’est en fait qu’une régression !

      • La colocation des seniors est une tendance « surprenante » qui est marginale –> Je vous l’accorde.
        Mais on assiste a une explosion des personnes de + de 80ans vivant seules –> A cause du deces d’un conjoint ou a cause de la forte hausse des divorces.
        A 80ans et +, quand on vit seul, on garde assez rarement la « maison familiale » car trop grande, car elle a des escaliers, car elle est excentree/isolee…
        A cet age certains preferent louer que de faire un achat car ils anticipent un futur depart en maison de retraite (frais d’agence et de notaire pourraient ne pas etre amortis). De meme, il est souvent plus facile de transmettre des liquidites qu’un bien immobilier quand on a plusieurs heritiers.

        Je n’apporte aucun jugement de valeurs (Progressisme / regression / fantasme) et je n’ai aucun souhait pour la société.
        J’ai juste le sentiment tres fort qu’un petit logement bien située et bien agencée trouvera toujours une demande locative forte. Si la concurrence augmente, les locataires auront plus de choix et pourront avoir des logements. La sélection se fera sur la qualité. –> Tant mieux pour les locataires (fini les loueurs de logement insalubres).

        La tendance globale dans les zones attractives est a une baisse des loyers sur les grandes surfaces et a une hausse sur les petites surfaces.

        « Selon SeLoger, les loyers des logements de plus de trois pièces s’affichent un peu partout à la baisse en France. »

        « En effet, à Marseille, Rennes ou Aix-en-Provence, des villes étudiantes et hyper attractives en termes d’investissement et de rentabilité locatifs, le marché se décale sur les petites surfaces et la demande chute sur les grandes. Ainsi, alors qu’on constate que les loyers des grandes surfaces chutent, ceux des petites surfaces grimpent à l’inverse en flèche. » –> https://www.capital.fr/immobilier/immobilier-ces-appartements-dont-les-loyers-baissent-en-france-1355449

  3. Bonjour

    Suivre le débat

  4. Philippe30 says:

    Il y aura toujours des locataires pour des raisons économiques , de choix ou de non choix , de mobilité etc ….

    Le raisonnement financier n’est pas l’apanage de tout le monde de fait les petites surfaces trouveront toujours des besoin en location comme les T1 / T2 / T3 car avec les divirces c’est pas simple d’acheter avec un seul salaire

    Pas d’accord avec le fond de cet article

  5. Bonjour Guillaume,
    C’est la roulette Russe: attendre que les prix montent suffisamment pour desolvabilité les bons locataires /potentiels acheteurs…mais même si les taux restent bas comme beaucoup d’économistes le prévoient, cela fera t il monter les prix suffisamment pour rééquilibrer le marché de la location?
    Je n’ai pas la réponse mais j’habite dans endroit où en ce moment il n’y a presque aucun appartements mis en location exceptés 4 à 5 T4 en logements sociaux!! Mis en ligne sur le Bon Coin: est ce un signe bizarre d’une évolution du marché mais c’est la première fois que je vois des annonces pour des locations de ce type.
    Cela voudrait il signifier que même ces niveaux de revenus peuvent s’acheter dorénavant leur résidence principale? Si c’était le cas alors le vœu de Sarkho « tous propriétaires » serait exaucé et les bailleurs ruinés !!!

  6. Un chinois en france says:

    Je vois plutôt ça comme une prophétie , si tout le monde croit que cela ne peut que baisser et négocie en conséquence c’est ce qui se passe en réalité et inversement quand on voit chaque semaine les mêmes journaux ou lobbys nous vanter la hausse prochaine pour entrainer les derniers pigeons ! Pour ma part je pense que les taux négatifs , les jeux olympiques , le Brexit et toutes les bonnes nouvelles sont déja intégré dans le prix actuel qui au final est astronomique pour simplement se loger . Par contre les mauvaises nouvelles ne sont pas encore intégrés ( Taxes en rapport , géopolitique , changement en cours ) le seul actif non délocalisable sera donc à la merci de la prochaine équipe et la ça va swinguer !!

    Un bel article sur la tendance actuelle malgré tout !!!

    https://www.mysweetimmo.com/2019/12/18/immobilier-paris-les-prix-de-limmobilier-vont-ils-baisser-sensiblement-en-2020/

  7. Guillaume, le biais de confirmation… C’est exactement ce que tu fais.
    Tu as raté tes investissements locatifs et tu veux avoir raison.
    Écoute je ne sais pas où tu habites, mais moi sur la région nantaise et ceci est valable sur toute la façade atlantique, il y à tellement de demande en. Logement… A croire que tu vis sur une autre planète !!!

  8. Si vous êtes capable de construire une maison à 1500 EUR du m2, ailleurs que dans un coin désert où personne n’habite à des km à la ronde, votre raisonnement tient la route… Sinon, aucun rapport avec la réalité : terrains qui flambent, coût des normes, rareté des biens anciens, ancien dégradé et complètement surévalué, emprunteurs qui ne pourront plus rembourser si la crise éclate, trop de logements d’investissement déconnectés des besoins, etc.

    • Oui, aucun problème; 1500€ / m² hors terrain évidemment.

      Le prix moyen en France est même de 1438€ / m². Voici les statistiques complète : Combien ça coute de faire construire une maison neuve en 2020 ? https://www.leblogpatrimoine.com/immobilier/prix/combien-ca-coute-de-faire-construire-une-maison-neuve-en-2020.html

      • Bah ! c’est sûr, le prix moyen – avec la Creuse.
        De par chez moi, c’est 30000 euros de l’are le terrain non viabilisé, rajoute le prix de la construction autour de 2000 euros du m², quand on respecte les règles de RT et qu’on compte tous les frais (ne pas oublier les taxes d’aménagement, les diagnostiqueurs, les mairies, les régions, j’en passe), payé 5000 euros pour un câble de téléphone depuis le coffret pour traverser la rue 2000 euros de frais de désamiantage d’une rue qui appartient à la commune, etc. Donc pour une maison neuve, le cas des gens qui empruntent 250000, c’est pour une cabane. Le prix des maisons a pris 100000 euros en un an pour l’ancien et plus de 100000 pour du neuf. Donc non, mauvais chiffres. Et je n’habite pas en région parisienne du tout.

        • « 30000 euros de l’are le terrain non viabilisé », c’est donc 120 000€ les 400 m² sur lequel vous contruisez une maison de 100 m² à 1500€ / m² = 270 000€ votre maison RT 2012 sur un terrain de 400 m² !

          emprunter 270 000€ / 25 ans, c’est rembourser 1100€ / mois ; Un budget accessible à un couple dont les revenus sont de 3500€. Cela me semble très raisonnable.

          🙂

        • « De par chez moi, c’est 30000 euros de l’are le terrain non viabilisé »

          Sans indiscrétion, vous habitez quelle région? secteur?
          Première remarque, ce n’est pas dans mon coin, environ 800€/m2 avec un minimum constructible de 1000m2
          Seconde, c’est effectivement non viabilisé, et toujours avec mon expérience il faut multiplier par 1.2 environ, parfois plus, surtout quand il faut faire du génie civil lourd, ça peut doubler. Par exemple, voie d’accès et tranchées fibre EV EU etc, etc

  9. N’est ce pas une équation à somme nulle ? :

    -Les locataires achètent et font pression sur le prix de l’actif.

    -Les locataires ne peuvent acheter et font pression sur le prix des loyers.

    Bref, c’est rendement VS plus value.
    Au final pour le bailleur actuel, c’est face je gagne et pile tu perds.

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