Il y a deux manières d’appréhender l’investissement immobilier locatif selon que vous êtes bricoleur ou non.
L’investisseur immobilier bricoleur aura plaisir à acheter un bien immobilier dans lequel il réalisera des travaux plus ou moins conséquents. La valeur ajoutée de l’investisseur sera alors importante, et le gain patrimonial potentiellement énorme.
Le temps et l’énergie consacrée au projet de rénovation expliqueront une part non négligeable de l’enrichissement patrimonial.
Nous aurons l’occasion de travailler sur ces sujets à lors de notre prochaine cession de formation « Investissement immobilier locatif » qui débutera le 23 septembre prochain pour 3 mois environ.
Le bricoleur pour faire lui-même les travaux ou les superviser ; Notez que tout le monde n’est pas capable de superviser des travaux.
Pour superviser et ne pas se faire avoir par des artisans qui pourraient avoir la main lourde, il faut être bricoleur et connaître les fondements de la rénovation. Il faut être capable de savoir quand l’artisan raconte n’importe quoi pour gonfler le devis.
Faire les travaux soi-même c’est :
- Repeindre la maison ou l’appartement acheté ;
- Changer les sols et/ou refaire la faïence de la salle de bain ;
- Poser une cloison en placo et faire les bandes proprement 😉
- Poser une cuisines équipées ou refaire la salle de bains
- (en revanche pour ce qui est de l’électricité et de la plomberie, je crois qu’il faut être sérieux et admettre que ce sont des postes trop importants pour se risquer à le faire soi-même)
Tout ces petits travaux accessibles à une grande partie d’entre vous seront très rapidement hors de prix lorsqu’il s’agira de la faire faire par un artisan (sans compter les délais et la difficulté à trouver un bon artisan).
A 60€ l’heure de main d’œuvre minimum, il faut compter 450€ par jour de travail et par personne qui travail sur le chantier (sans compter les matériaux). Vous comprenez à quel point la note pourrait très rapidement monter !
Les véritables investisseurs immobiliers sont souvent des bricoleurs ! Je connais très peu d’investisseur au patrimoine immobilier conséquent aux deux mains gauches qui doivent faire intervenir un artisan pour changer une ampoule 😉
Passé un cap de patrimoine et une nombre important de logements, certains embauchent le bricoleur dont ils ont impérativement besoin pour faire fonctionner leur parc de logement – (mais ce n’est pas tout le monde qui peut se le permettre).
Peut-on investir dans l’immobilier locatif lorsque l’on est pas bricoleur ?
C’est tout le sujet : Faut il investir dans l’immobilier locatif lorsqu’on y connaît rien en travaux et/ou si vous n’êtes pas un bricoleur ?
La réponse est : OUI, mais pas n’importe comment.
Oui, vous pouvez investir dans l’immobilier locatif, mais vous devrez impérativement éviter d’investir dans des biens immobiliers dégradés ou à l’obsolescence programmée :
Vous pouvez envisager d’investir :
- Dans des biens immobiliers neufs type loi PINEL ou assimilé (quasi-neuf) Le rendement locatif ne sera pas élevé, mais vous n’avez pas d’autres choix car vous n’êtes pas capable de gérer les travaux à la source des rentabilités locatives les plus élevées ; En investissant dans un bien immobilier neuf ou quasi-neuf, vous ne serez pas contraint par d’éventuels travaux avant quelques années.
- Dans des villes dans lesquels les prix de l’immobilier sont le plus élevés (souvent signe d’une forte tension locative) afin de réduire le coût relatif des travaux. Le coût des travaux est quasi-identique partout en France. Le coût des travaux réalisés par un artisan n’aura pas le même impact sur la rentabilité locative selon le prix de l’immobilier : Dépenser 800€ / m² en travaux de rénovation n’a pas le même coût relatif dans un appartement dont le prix est de 1500€/m² que dans un appartement dont le prix est 6000€/m².
- Dans des biens simples, type appartement (vs maison) et de petites surfaces. Il pourrait être sage d’éviter d’investir dans des biens immobiliers complexe type maison à rénover ou autres immeubles à transformer. En effet, n’ayant pas l’œil pour chiffrer l’ampleur des travaux vous pourriez vous engager dans investissement qui vous dépasse. Vous n’avez pas les compétences suffisantes pour créer de la valeur immobilière. Pour créer de la valeur immobilière, il faut avoir l’œil du bricoleur : Savoir agencer un espace, poser une cloison et anticiper le coût de tel ou tel travaux.
La question n’est pas tant de faire soi-même les travaux, mais plutôt d’avoir l’œil du bricoleur, l’oeil et l’expérience de celui qui a déjà fait des travaux, déjà poser du placo et découvert l’enfer des bandes mal poncées ou des traces du rouleau de peinture au plafond malgré trois couches de peinture monocouche.
Bref, c’est aussi ça l’investissement immobilier locatif.
A suivre.
