Nous poursuivons nos analyses de la loi PINEL avec la mise en avant d’une stratégie qui semble se développer de plus en plus depuis quelques années : Investir en loi PINEL, bénéficier d’une réduction d’impôt pendant 12 ans puis transformer votre locatif en location meublée (LMNP) pour réduire l’imposition du revenu imposable.
Il s’agit de l’une des stratégies simples mais terriblement efficaces que nous vous détaillons dans notre livre « Investir dans l’immobilier »
Une stratégie parfaite pour profiter de l’intérêt fiscal procuré par la loi PINELpuis au moment de l’extinction de l’avantage fiscal PINEL, c’est à dire lorsque les revenus fonciers deviennent lourdement imposés, la transformation en location meublée et le bénéfice du régime fiscal LMNP permet basculer vers un nouveau régime fiscal de faveur.
 
Cette stratégie immobilière est finalement très simple. Elle se déroule en deux temps :
 
1- Investir dans un immeuble neuf, éligible à la loi PINEL. Pendant 12 ans, l’investisseur s’engage à louer son immeuble Pinel selon les critères définis par la loi (et relativement souple) ; Pendant cette première période, l’investisseur bénéficie d’une réduction d’impôt de 21% du prix de revient de l’immeuble à raison de 2% par année pendant 9 ans puis 1% par année pendant 3 ans.
2 – Après 12 années pleines de location sous les contraintes de la loi PINEL, l’investisseur transforme son locatif en location meublée en respectant un process relativement simple que nous vous avons détaillé dans cet article « Mode d’emploi pour faire de la location meublée ? Quelles formalités respecter ?« . L’avantage majeur procuré par le régime fiscal de la location meublée est la possibilité offerte de pouvoir constater l’amortissement de l’immeuble exploité en meublé; Il s’agit de constater une charge comptable qui permettra de réduire le bénéfice imposable des profits tirés de la location meublée (cf »Location meublée : Quel risque de requalification fiscale lors d’une transformation d’une location nue vers location meublée » et Passage d’une location nue en meublée : Comment calculer les amortissements ? Quid de la plus-value immobilière ?« ).
 
Bref, cette stratégie simple permet de cumuler les avantages fiscaux de la loi PINEL et le régime fiscal LMNP !
 

Simulation : Investir en loi PINEL pendant 12 ans puis transformation en location meublée (LMNP) : La stratégie fiscale parfaite ?

Avant de vous livrer le détail des simulations, voici les chiffres de synthèse : avec une telle combinaison, nous parvenons à atteindre un TRI de 8.95% (contre 7.92% pour la même simulation PINEL, sans passage en location meublée LMNP après 12 ans).

 
 
Dans le détail, on obtient :

 SIMULATEUR D’INVESTISSEMENT PINEL + LMNP après 12 ans

 Leblogpatrimoine,com a développé pour vous un simulateur d’investissement dans le cadre du dispositif fiscal PINEL
 Mise à jour : 13/08/2020
 Valeur de l’immeuble acquis200 000 €
 Frais d’acquisition / frais de notaire5 200 €
 Dont TVA40 000 €
 Total205 200 €
 Montant total de votre épargne
 Dont épargne utilisée pour l’apport personnel–   €
 Solde épargne disponible après apport–   €
 Montant du crédit immobilier205 200 €
 Plafonnement du prix de revient car > 5500€ m² NON
 Prix de revient plafonné
 Nature du crédit Amortissable
 DUREE en année du crédit20
 Qualité du dossier emprunteur Très bon
 Taux du crédit immobilier 1,20%
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 Taux de l’assurance de prêt (?) 0,30%
 Taux du crédit immobilier + assurance de prêt1,50%
 Mensualité du crédit immobilier990,18 €
 Dont reconstitution du capital sur un contrat d’assurance vie pour crédit IN FINE                                             –   €
 Coût total du crédit237 643,96 €
 Dont intérêts déductibles33 840,50 €
 Taux de placement trésorerie (?)1,50%
 Meilleur taux de crédit immobilier – Barème Avril 201813/08/2020
 Excellent Très bon BonStandardMes taux
70,40%0,70%0,75%0,80%
100,50%0,85%0,90%0,95%
150,75%1,01%1,10%1,10%
200,95%1,20%1,30%1,30%
251,19%1,41%1,65%1,60%
Les taux ci-dessus, sont les taux moyens des crédits immobiliers. Pour connaître votre taux personnalisé (fonction de votre apport, lieu d’habitation, …) vous pouvez utiliser notre comparateur de meilleur taux de crédit immobilier (gratuit)

 

Loyer estimé pour cet investissement PINEL8 000,00 €
Taux de rendement locatif3,90%
 LOI PINEL ? (OUI/NON) OUI
 Taux de la réduction d’impôt21%
 Montant de la réduction d’impôt43 092,00 €
 Taux de revalorisation du bien (?)0%
 Taux de revalorisation annuel loyers (?)1%
 Taux de charges (?)20,00%
 Revenu fiscal de référence de l’investisseur (?)                                   100 000 €
 Nombre de parts fiscales / Quotient familial                                            3,00
 TMI (Tranche marginale d’imposition)30,00%

 

 1 – Le crédit immobilier

 Annuité Dont capital Dont intérêts Capital restant
         111 952,03 €8 874,03 €3 078,00 €196 325,97 €
         211 952,03 €9 007,14 €2 944,89 €187 318,84 €
         311 952,03 €9 142,24 €2 809,78 €178 176,60 €
         411 952,03 €9 279,38 €2 672,65 €168 897,22 €
         511 952,03 €9 418,57 €2 533,46 €159 478,65 €
         611 952,03 €9 559,85 €2 392,18 €149 918,81 €
         711 952,03 €9 703,24 €2 248,78 €140 215,57 €
         811 952,03 €9 848,79 €2 103,23 €130 366,77 €
         911 952,03 €9 996,52 €1 955,50 €120 370,25 €
       1011 952,03 €10 146,47 €1 805,55 €110 223,78 €
       1111 952,03 €10 298,67 €1 653,36 €99 925,11 €
       1211 952,03 €10 453,15 €1 498,88 €89 471,96 €
       1311 952,03 €10 609,95 €1 342,08 €78 862,02 €
       1411 952,03 €10 769,09 €1 182,93 €68 092,92 €
       1511 952,03 €10 930,63 €1 021,39 €57 162,29 €
       1611 952,03 €11 094,59 €857,43 €46 067,70 €
       1711 952,03 €11 261,01 €691,02 €34 806,69 €
       1811 952,03 €11 429,92 €522,10 €23 376,77 €
       1911 952,03 €11 601,37 €350,65 €11 775,39 €
       2011 952,03 €11 775,39 €176,63 €0,00 €
239 040,50205 200,0033 840,50

 

 2- Les revenus fonciers dégagés par l’investissement,

 Loyer Intérêts Charges déductibles Amortissement LMNP Revenu foncier pendant 12 ans puis BIC LMNP
         18 0003 0781 6003 322
         28 0802 9451 6163 519
         38 1612 8101 6323 719
         48 2422 6731 6483 921
         58 3252 5331 6654 126
         68 4082 3921 6824 334
         78 4922 2491 6984 545
         88 5772 1031 7154 758
         98 6631 9561 7334 975
       108 7491 8061 7505 194
       118 8371 6531 7675 416
       128 9251 4991 7855 641
       139 0151 3421 8035 375495
       149 1051 1831 8215 375726
       159 1961 0211 8395 375960
       169 2888571 8585 3751 198
       179 3816911 8765 3751 438
       189 4745221 8955 3751 682
       199 5693511 9145 3751 930
       209 6651771 9335 3752 180
176 15235 23043 000 €64 081

 

3- Calcul de l’impact fiscal – calcul de la réduction d’impôt

 Excédent CUMUL Revenu foncier imposable pendant 12 ans puis BIC LMNP Réduction d’impôt PINEL Impact fiscal
         1003 3224 104-2 536
         2003 5194 104-2 443
         3003 7194 104-2 349
         4003 9214 104-2 253
         5004 1264 104-2 156
         6004 3344 104-2 058
         7004 5454 104-1 959
         8004 7584 104-1 858
         9004 9754 104-1 756
       10005 1942 052400
       11005 4162 052504
       12005 6412 052611
       134950233
       147260343
       159600453
       161 1980565
       171 4380679
       181 6820794
       191 9300911
       202 18001 029

 
 
A suivre…
 

Pour aller plus loin :
Conseil personnalisé 
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