Nous poursuivons nos analyses de la loi PINEL avec la mise en avant d’une stratégie qui semble se développer de plus en plus depuis quelques années : Investir en loi PINEL, bénéficier d’une réduction d’impôt pendant 12 ans puis transformer votre locatif en location meublée (LMNP) pour réduire l’imposition du revenu imposable.

Il s’agit de l’une des stratégies simples mais terriblement efficaces que nous vous détaillons dans notre livre « Investir dans l’immobilier »

Une stratégie parfaite pour profiter de l’intérêt fiscal procuré par la loi PINELpuis au moment de l’extinction de l’avantage fiscal PINEL, c’est à dire lorsque les revenus fonciers deviennent lourdement imposés, la transformation en location meublée et le bénéfice du régime fiscal LMNP permet basculer vers un nouveau régime fiscal de faveur.

 

Cette stratégie immobilière est finalement très simple. Elle se déroule en deux temps :

 

1- Investir dans un immeuble neuf, éligible à la loi PINEL. Pendant 12 ans, l’investisseur s’engage à louer son immeuble Pinel selon les critères définis par la loi (et relativement souple) ; Pendant cette première période, l’investisseur bénéficie d’une réduction d’impôt de 21% du prix de revient de l’immeuble à raison de 2% par année pendant 9 ans puis 1% par année pendant 3 ans.

2 – Après 12 années pleines de location sous les contraintes de la loi PINEL, l’investisseur transforme son locatif en location meublée en respectant un process relativement simple que nous vous avons détaillé dans cet article « Mode d’emploi pour faire de la location meublée ? Quelles formalités respecter ?« . L’avantage majeur procuré par le régime fiscal de la location meublée est la possibilité offerte de pouvoir constater l’amortissement de l’immeuble exploité en meublé; Il s’agit de constater une charge comptable qui permettra de réduire le bénéfice imposable des profits tirés de la location meublée (cf »Location meublée : Quel risque de requalification fiscale lors d’une transformation d’une location nue vers location meublée » et Passage d’une location nue en meublée : Comment calculer les amortissements ? Quid de la plus-value immobilière ?« ).

 

Bref, cette stratégie simple permet de cumuler les avantages fiscaux de la loi PINEL et le régime fiscal LMNP !

 

Simulation : Investir en loi PINEL pendant 12 ans puis transformation en location meublée (LMNP) : La stratégie fiscale parfaite ?

Avant de vous livrer le détail des simulations, voici les chiffres de synthèse : avec une telle combinaison, nous parvenons à atteindre un TRI de 8.95% (contre 7.92% pour la même simulation PINEL, sans passage en location meublée LMNP après 12 ans).

 

Synthèse de la simulation Loi PINEL + LMNP après 12 ans …

 

 

 

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12 Comments

  1. PARADIGMES says:

    Bonjour,
    Merci pour cet article mais un petit souci avec le simulateur: impossible à utiliser car les cases sont inactives aussi bien sur IE que sur Chrome.
    Merci pour votre aide
    PARADIGMES

  2. en résumé 86000€ à investir sur 20 ans pour un capital de 200k€.
    à mon avis on fait aussi bien avec des scpi sans le risque de vacances locatives et la diversification en plus. sans compter que la fiscalité lmnp dans 12 ans…

    merci pour la simulation!

    • Je demande à voir ta simulation en SCPI…. entre les frais d’entrées de 10%, les frais de gestions annuels de 12%… le marché secondaire inexistant… sans parler de la fiscalité !

  3. Polaris says:

    Bonjour, cette stratégie paraît effectivement pertinente… avec toutefois une grosse, une ENORME incertitude: elle suppose que le régime fiscal hyper privilégié de la LMNP soit maintenu ces 12 prochaines années. .. et cela me semble un pari excessivement risqué compte tenu des multiples ‘ballons d’essai’ et rapports recents relatifs à sa remise en cause, dont vous vous êtes d’ailleurs fait l’écho sur ce blog. Parier sur le maintien à long terme de ce régime fiscal très avantageux (et très coûteux pour les finances publiques, quand on le compare bien sûr à la très lourde taxation des revenus fonciers) me paraît bien hasardeux…

  4. Croire aux promesses des gouvernements, c’est croire encore au Père Noël à un âge où cela n’est plus convenable…….

  5. article parfaitement théorique ( et donc intérêt ???? ) :

    1 ere hypothèse maintien des conditions LMNP dans 12 ans

    2 eme hypothese : le locataire libère le logement à la 13 eme année ! ( on ne peut pas le virer comme cela pour de simples raisons fiscales et l’ intérêt du locataire pour basculer en meublé est nul )

  6. Patrick D says:

    Bonjour à tous
    Après les loyers imposés par la location en Pinel, il est possible de remonter à un loyer en meublé dans une zone tendue ?

  7. Bonjour, Comment arrive-t-on à 5375 d’amortissement en LMNP svp?

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