A l’approche de la période des déclarations d’ISF, le temps est venu de s’interroger sur la valeur que vous devez déclarer pour vos locations meublées, et plus particulièrement pour les appartements situés dans une résidence service, un EHPAD, une résidence étudiante…
Nous vous l’avons expliqué à de nombreuses reprises, la location meublée au travers de l’investissement dans une résidence service n’est vraiment pas un investissement immobilier comme les autres. La valeur d’un tel investissement immobilier est parfois complètement déconnectée de la valeur de la pierre. La valeur d’une location meublée tient avant tout dans sa capacité à générer un revenu pérenne et croissance. 

C’est la qualité du revenu tiré de la location meublée qui fait la valeur de l’investissement en location meublée.

 

Certains Loueurs en Meublé Professionnels peuvent être exonérés d’ISF.

Avant d’aller plus loin dans l’explication, écartons tout de suite la cas de l’investisseur qui exerce son activité dans le cadre d’une location meublée professionnelle. Cette exonération est présentée à l’article 885 R du CGI :
Sont considérés comme des biens professionnels au titre de l’impôt de solidarité sur la fortune les locaux d’habitation loués meublés ou destinés à être loués meublés par des personnes louant directement ou indirectement ces locaux, qui :

  • Inscrites au registre du commerce et des sociétés en qualité de loueurs professionnels,
  • et réalisent plus de 23 000 € de recettes annuelles
  • et retirent de cette activité plus de 50 % des revenus à raison desquels le foyer fiscal auquel elles appartiennent est soumis à l’impôt sur le revenu dans les catégories des traitements et salaires, bénéfices industriels et commerciaux, bénéfices agricoles, bénéfices non commerciaux, revenus des gérants et associés mentionnés à l’article 62.

 
Attention : Dans l’hypothèse d’un revenu tiré de la location meublée proche de Zéro, ce qui peut être le cas pendant longtemps du fait de l’amortissement de l’immeuble et de la déduction des intérêts d’emprunt, la 3ieme condition pourrait ne pas être remplie et l’exonération ne serait pas acquise.
Il ne faut pas confondre les « recettes » tirées de la location meublée et les revenus (c’est à dire la résultat comptable) de la location meublée. Un bénéfice comptable faible aura pour conséquence de ne pas répondre à la dernière condition cumulative.
 
Les contribuables qui cumulent les trois conditions sont exonérés de l’ISF au titre de leur investissement en location meublée. Les immeubles ne sont pas à déclarer.

Quelle valeur ISF pour une location meublée dans une résidence service (EHPAD, Résidence hôtelière …).

Comme nous le précisions au début de l’article, lorsque la location meublée est située dans résidence service et plus globalement lorsque la résidence ne peut avoir une autre destination finale que la location meublée  : « C’est la qualité du revenu tiré de la location meublée qui fait la valeur de l’investissement en location meublée. ».
Dans l’hypothèse ou l’immeuble pourrait avoir une autre destination finale, c’est à dire, être vendu comme futur résidence principale de l’acquéreur, les propos qui suivent ne trouveraient pas à s’appliquer.
 
Être Loueur en meublé, c’est être à la tête d’une entreprise individuelle dont l’objet social est d’exploiter un appartement. Cette exploitation est fiscalement considérée comme une activité commerciale imposée aux BIC comme nous vous le présentions dans cet article « Location meublée professionnelle ou non professionnelle (LMP – LMNP ) : synthèse du dispositif fiscal« .
 

La qualité du revenu tiré de la location est déterminant pour valoriser l’investissement en location meublée

Le propriétaire de l’appartement ou du logement dans la résidence service signe un bail commercial avec un exploitant (maison de retraite, location de vacances, hôtel …). L’exploitant de la résidence verse un loyer au propriétaire en exécution du bail commercial. C’est bel et bien la qualité du revenu et de l’exploitant qui déterminera la qualité et la valeur de l’immeuble en location meublée :

  • L’exploitation est elle rentable et viable ? Une exploitation non rentable pourrait remettre en cause le bail commercial et la pérennité des loyers.
  • Le bail commercial prévoit il une clause d’indexation des loyers permettant le maintient du pouvoir d’achat du propriétaire face à l’inflation.

 
 

Mais pas suffisant, le niveau général des taux d’intérêt est un critère tout aussi important.

Au delà de la qualité du revenu tiré de la location meublée, la question du niveau général des taux d’intérêt est déterminant pour valoriser un immeuble loué en location meublée : Quel est le niveau des taux d’intérêt sur le marché ? Quel rendement est exigé par un investisseur pour devenir propriétaire de mon appartement ?
 
S’agissant d’un investissement qui tire sa qualité de son revenu, le niveau de rendement est évidemment une donne essentielle : C’est le rendement du marché qui déterminera la valeur de l’immeuble (pour plus de détail sur cette notion, vous pouvez relire cet article « LMNP : Quelle valeur de revente ?« .
 
 

Simulateur : Estimer la valeur de votre location meublée en résidence service.

Pour vous aider à valoriser votre appartement ou votre logement en résidence service, nous avons construit un simulateur. Il est relativement basique mais devrait vous permettre de réaliser une première approche.
 

 
 
 

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