Depuis des mois, je vous alerte contre ces youtubeurs qui vous font miroiter la fortune, l’argent facile et la perspective de devenir rentier grâce à l’immobilier locatif.
Depuis des mois, j’essaie de vous convaincre d’être prudent face à ces rois du marketing qui vendent très chèrement leur pseudo-formation pour devenir riche sans effort. C’est un fantasme pour beaucoup et leur discours est séduisant ! Mais ce n’est pas la vérité !
Ils sont menteurs et n’ont aucune maitrise des conseils qu’ils vendent très cher lors de leur formation. Dans la vraie vie, il n’y a pas d’argent facile ! On ne devient pas rentier sans effort. Comme toujours, le travail et l’investissement personnel sans limite sont les seuls secrets.
Ce n’est pas là un discours vendeur, mais c’est pourtant la seule vérité. Il est urgent d’atterrir ! Il faut retrouver votre esprit critique et votre liberté de penser. Il faut mettre fin à cette manipulation de masse !
Malheureusement, ils sont tellement nombreux et possèdent une telle puissance de frappe grâce à leurs centaines de milliers de « suiveurs » sur YouTube que mes quelques mises en garde sont vaines et perçues comme des propos d’un conservatisme dépassé par leur nouvelle modernité.
Je persiste et signe !
Ces arnaqueurs professionnels doivent être dénoncés ! C’en est trop ! Il est urgent de vous désintoxiquer de cette secte de l’argent facile.
Comme vous le savez peut-être, j’habite à la campagne. Je réside à côté de Niort, ville moyenne, porte d’entrée du marais poitevin située à proximité de la Rochelle, à égale distance entre Bordeaux et Nantes.
À l’occasion du dernier conseil municipal de Niort, le maire, Jérome Baloge, « parce qu’il ne veut pas que « des marchands de sommeil » s’emparent de la ville, le maire Jérôme Baloge, a décidé de faire jouer son droit de préemption autant de fois qu’il est nécessaire » (source « Le maire Jérôme Baloge veut conserver la maîtrise de l’habitat« ).
Il s’agit dans le cas précis de cette préemption, d’investisseurs « parisiens » qui souhaitaient transformer un garage automobile abandonné (mais très bien placé) en appartement Air Bnb. Voilà la réalité concrète de cette bulle de la secte des rentiers de l’investissement immobilier locatif.
Dans notre petite ville moyenne, ces exemples se multiplient. C’est très inquiétant, car ces fameux investisseurs « parisiens » sont économiquement fragiles et surtout ne savent pas ou ils mettent les pieds.
Des youtubeurs, gourous de leur secte qui poussent les crédules à faire n’importe quoi pour atteindre le Graal de la fortune sans effort.
Ces manipulateurs utilisent les techniques des gourous pour attirer les crédules qui acceptent de croire dans ces discours tellement attrayants. Comment ne pas céder à la tentation de l’argent facile et de la fortune sans effort tant cela correspond parfaitement à l’ambition de la société de jouissance dans laquelle nous sommes depuis quelques années?
Le triptyque « jouissance immédiate, narcissisme et fainéantise devant l’effort nécessaire pour réussir » résume assez bien l’esprit de ces sectes.
Ainsi, la recette de la manipulation mentale de ces youtubeurs alterne entre marketing, technique de coaching en développement personnel et autres fantasmes narcissiques.
Nous sommes face à de véritables gourous ; Les crédules y perdent toute capacité de jugement et d’analyse objective. C’est une catastrophe qui est en train de se former pour les mois qui arrivent.
Une secte dont le modèle économique repose sur l’endettement excessif et des marchés immobiliers remis en cause par la crise du coronavirus.
La « stratégie » patrimoniale, vendue chèrement par ces gourous, repose sur l’articulation entre colocation, airbnb, rénovation, location meublée et SCI à l’IS pour rechercher le Graal du cash flow positif.
Malheureusement, rendement et risque sont deux notions étroitement liées. Il n’est pas possible d’espérer un haut rendement durable sans intégrer une notion de risque.
Le risque, au-delà d’imprévisible du coronavirus, c’est l’interdiction prévisible de la location saisonnière dans les métropoles de plus de 200 000 habitants ;
Le risque, c’est l’obsolescence immobilière et la quasi-obligation de travaux qui s’imposera à ces propriétaires bailleurs qui n’auront peut-être pas les moyens de faire réaliser les travaux ;
Le risque, c’est l’insolvabilité d’un ou plusieurs locataires qui fragilise le montage et remet en cause le fameux cashflow.
Le risque, c’est l’illiquidité, c’est-à-dire la disparition du marché le jour ou le vendeur souhaite vendre son parc immobilier ;
Le risque, c’est le chômage ou le divorce du propriétaire bailleur qui fragilise sa capacité à rembourser sa montagne de crédits immobiliers ;
Et bien évidemment, comme « les emmerdes, ça vole toujours en escadrille », les « risques » se matérialisent souvent de manière simultanée.
Avec la crise du coronavirus, nous sommes en train d’affronter ces risques. Les désillusions pourraient bien être nombreuses dans les mois à venir…
A suivre.
91 commentaires
Merci de sonner une bonne fois pour toute la fin de cette arnaque de la QLRR et aitres gourou a la Anicette qui ont du mettre des gens dans les difficultés en vendant leur pseudo formation plusieurs milliers d’euros. Alors qu’en cherchant bien, en se renseignant auprès de professionnel (ce qui a pour benefice de voir son cercle de connaissances s’agrandir dans le business ou vous voulez aller) , en lisant des livres on peut se former un minimum.
Ou en vous abonnant a la newsletter de ce site j’y apprend toujours des choses interessantes.
Cédric Anicette et le chef de file mais ses affiliés se multiplient à une vitesse incroyable… Difficile d’enrayer le phénomène tant le processus de manipulation basé sur la psychologie humaine issu des dernières techniques de marketing américaines sont efficaces. C’est un carnage
C’est ça un carnage. L’impact sociétal est énorme ! On parle de milliers de personnes dont l’objectif de vie est d’être rentier sans rien faire ! Comment voulez vous que ces jeunes travaillent dans de vrais entreprises alors qu’ils sont obsédés par la perspective d’être riche sans effort.
Pour moi, la première conséquence : La perte du goût de l’effort et de l’envie de travailler.
Dans l’autre sens on peut dire aussi que l’absence de répartition équitable des bénéfices vis à vis des salariés et le manque de confiance sur le système social rabougri d’année en année poussent les individus à trouver d’autres sources de revenus.
La question se posait moins pour les Boomers qui étaient plus en pilotage automatique dans un système plus favorable.
« Dans l’autre sens on peut dire aussi que l’absence de répartition équitable des bénéfices vis à vis des salariés »
Lol.
Effectivement, d’une façon ou d’une autre, l’Etat prend la plus grande part.
Vous devriez plutôt vous rejouir.
Ces gens font rêver les foules, et le rêve ça vaut cher.
En tant que bailleur, ces pratiques offrent à la croissance de nos actifs une publicité à bon compte.
Le reste comme disait l’autre, c’est du clapotis médiatique.
Excellent
Si on part du principe que se casser la figure est une bonne école… il faut laisser les sectataires se planter… Certains se relèverons et seront après de bons investisseurs pour les autres, Vae Victis.
On apprend plus de ses erreurs que de ses succes.
Juste une larme pour les epargnants qui se feront plumer dans l’histoire. Mais eux aussi ils peuvent venir ici en quette de bons conseils.
Helas, la plupart cherchent « le dernier petit sous » …
Bonjour
J’ai signalé ces pratiques à l’ACPR
J’invite tous ceux qui partagent ce point de vue à faire de même.
Sur la base de quoi ?
La plupart d’entre eux connaissent le système par cœur pour ce protéger: c’est de la vente d’informations, pas du conseil en investissement.
Article juste et le comportement de certains montre à quel point il est important de rappeler des évidences.
Un point important souligné à juste titre par l’article : un rendement élevé accompagne généralement un risque locatif élevé.
Autrement dit, le cash flow positif dégagé finit à plus ou moins brève échéance par être compensé principalement par une vacances locative de quelques mois (ex : 4 mois environ en moyenne pour un rendement locatif de 9 % env. en moy. sur l’aire urbaine de Belfort / Montbéliard / Héricourt).
Par contre, j’ignore, par manque de recul, si cela est lié à la crise sanitaire, mais je constate une grande stabilité des locataires dans mes appartements loués depuis le début de l’année, contrairement aux années précédentes avec du turn-over.
Ceci étant précisé, l’investissement locatif reste un excellent moyen de se constituer facilement un beau patrimoine par effet levier et auto-financement du bien.
Ce qu’il faut retenir, c’est l’idée non pas du cash flow positif immédiat mais au contraire celle du gain à long terme en capital et en revenus (après remboursement des emprunts ayant financé les investissements).
4 mois de vacance locative ? Je suis étonné par vos propos car moi-même du secteur, possède un immeuble de rapport dans le 90 et un second à Fesches-le-chatel. Renta brute 12% pour 98% de taux de remplissage depuis des années maintenant. Si vous pratiquez des loyers modérés et entretenez vos lots, il n’y a aucune raison de mal louer.
La ou je vous rejoins, c’est en effet sur l’idée de dégager du cash flow. Pour ma part, celui dégagé au fil des années sert à tout sauf à me payer de belles vacances au soleil : travaux d’amélioration, IR, CSG … et j’en passe …
David,
Merci pour votre retour d’expérience.
Pour ma part, renta NETTE de 9 % environ et 100 % de taux d’occupation pour 10 appartements depuis environ un an (avant autour de 90 % de taux d’occupation moyen).
J’essaye en revanche d’obtenir de bons loyers par rapport au marché local : fourchette haute et si ça a du mal à passer, je baisse un peu et en principe cela suffit.
entre nous, si le cash flow sert à payer les frais d’entretien ou d’amélioration, ce n’est pas du cash flow !
Guillaume,
Le cash flow sert à couvrir les mensualité de prêt (capital + intérêts) ainsi que la taxe foncière et les frais divers (entretien espaces verts, entretien chaudières gaz, etc.)
Au final, le parc locatif ne rapport rien mais ne coûte rien non plus.
C’est ça l’idée : se constituer un patrimoine substantiel pour rien.
Oui… on accumule, et après ? Entre la jet set et « ma cassette » il y a peut être un équilibre a trouver, non ?
Etes vous jaloux ?
C’est frappé du bon sens.
Il est pour le moins dommage de faire cette démonstration sur un site à vocation financière.
Avouez qu’on part de loin…et merci de vous y atteler, j’ai pour ma part renoncé.
Le cash-flow, c’est ce qu’il vous reste après avoir payé vos mensualités de prêt, taxes et autre charges !
Donc vous n’avez pas de cash-flow (ce qui n’est pas forcément un problème).
« …possède un immeuble de rapport dans le 90 et un second à Fesches-le-chatel. Renta brute 12% pour 98% de taux de remplissage depuis des années maintenant. Si vous pratiquez des loyers modérés et entretenez vos lots, il n’y a aucune raison de mal louer. »
Renta brute de 12% et loyers modérés signifie prix d’achat peu élevé. Ce qui n’est pas faisable partout, notamment dans les zones où on trouve le plus de clients.
Bravo pour cette alerte et ce courage d’être contre-courant d’une tendance très forte. Et comme dirait Jean GUITTON: « Être dans le vent, c’est avoir l’ambition d’une feuille morte »
Merci , pour ces remarques et ce constat.
Ce que vous dîtes est vrai a 300 pour cent .
Il faut bosser dur pour réussir .
Le reste c est de la littérature . Et malheureusement , certains Naïfs adhérent .
Investir et gérer avec rigueur ses investissements est un travail pluridisciplinaire a part entière qui demande de la volonté, du TEMPS et surtout des compétences.
L’idée de gagner facilement de l’argent sans aucun effort reste du domaine du loto et du rêve !
La vraie vie est bien souvent différente du rêve !
100% d’accord!
Ca serait bien de donner des noms…
J’en donne un un peu plus bas .
Pour se détendre, ils ont tous fait leur rentrée des classes
https://youtu.be/fLGYA87kiZM
Le problème est la pub avant la vidéo 😉
C’est tout le malheur des algos et de la monétisation…
Vous avez eu le courage de régler ce problème
Bonjour à tous
Je suis aussi sur la zone de Niort et j’ai un aperçu de ce qui s’y passe. C’est vrai que certains investisseurs ne prennent pas en compte les spécificités des villes dans lesquelles ils investissent …
J’aimerai parler d’un nouveau risque dont les youtubeurs gourous ne parlent surement pas :
La préfecture de Niort vient d’appliquer de nouvelles règles qui sont peut-être nationales. Par exemple, lors de la dernière commission devant accorder la force publique aux bailleurs pour procéder aux expulsions des locataires indélicats, casseurs ou/et mauvais payeurs, et ceci après une longue procédure, sur les 10 cas demandés et déjà jugés, 8 demandes ont été refusées !
Alors que normalement elles sont toutes acceptées sauf cas extrême. Et ceci après une prolongation de la trêve hivernale de plusieurs mois en 2020, suite au Covid. Ensuite des délais ont été demandés et cela a permis à la plupart de ces procédures d’arriver à la trêve hivernale suivante …
Dans le cas d’un refus de la force publique, l’état doit payer les loyers au bailleur lésé mais c’est une fausse promesse : l’état fait alors un chantage au bailleur : soit ce dernier accepte la moitié de la somme due, soit l’état continue la procédure de plusieurs années supplémentaires … les bailleurs acceptent toujours la moitié.
Pour changer brutalement les règles ainsi, je pense que la préfecture a reçu des ordres d’empêcher à tout prix les expulsions.
J’aimerai savoir si cela se passe aussi dans d’autres régions ?
Merci
Merci Patrick pour votre retour,
Je suis en procédure d’expulsion également, juste au début dans le délais du commandement de payer. Je n’ai pas d’info sur la suite mais cela semble inquiétant.
Rien de plus à ajouter , merci Guillaume. Toutefois, un conseil, vous devriez adresser votre texte complet à l’AMF. Souvent , ils ne réagissent pas, apparemment , mais dans les faits, ils font une surveillance discrète et s’il y a des plaintes, ils agissent , souvent fort.
Alors que nous, on respecte toutes nos contraintes imposées par nos associations délégataires de l’AMF, c’est rageant de voir que certains sans scrupules abusent les crédules.
Bonjour François,
J’ai le même sentiment d’injustice quand je vois le temps et l’énergie que me prend la réalisation d’un projet client alors que ces types se contentent de « faire le clown » puis vendent ensuite des formations à des gens naïfs qui seront incapables de les mettre en pratique.
Et pour avoir participé à des « lives », j’ai pu voir la tête des gens qui les écoutent : ils sont hypnotisés, presque en trance pour certains.
Et même s’ils se font avoir, ils sont ravis d’avoir payé 2 000 € HT cette formation qui ne leur sert à rien !
Comment voulez-vous leur faire porter plainte ?
On parle bien des « salut j’mappel luca et si toi aussi tu veux devenir un as en cashback, inscrits toi a ma formation web, pour toi aussi fair comme moi et devenir rentier à 16ans et demi… »
En fait, il y en a un dont je me pose la question: guillaume blanc d’objectif libre et indépendant… Quelqu’un connait?
Ouin je connais ….
Vendeur arnaqueur: ayant un jour acheté et payé un dossier sur les parkings, je n’ai jamais vu l’ombre d’une feuille de papier ou trace de mail
Futurs précaires.. Encore une fois, que font nos politiques ? Cela ne m’étonnerai qu’à moitié que ces vendeurs de rêves soit encouragés pas les enseignes de l’immobilier.
Ce qui était vrai hier, n’est pas forcement vrai demain. Les prises de bénéfices ont commencé. Les actifs immo vont saignés.
+ Crise de liquidités de tout bord…
Perso, je reste lucide et ne touche pas à l’immo depuis et pour plusieurs années.
Pour être en train d’investir dans un projet de colocation mais dans une ville que je connais, c’est tout simplement les banquiers qui vont les arrêter. On ne peut plus investir sans un maximum d’apport et surement pas sur 25 ans comme préconisé par les gourous. Je sais que c’est plus mon compte en banque que mon super projet de colocation qui a permis au banquier de me suivre. J’ai écouté pas mal de vidéos et même si il y a quelques bons conseils on est bien d’accord que je ne débourserais pas un centime pour ce genre de formation. Ces vidéos vont créer beaucoup de frustrés qui se verront claquer la porte au nez des banques.
Bonjour à tous,
Je ne suis pas forcément d’accord avec vos propos tenus ici.
Avant de se lancer dans l’immobilier, il est obligatoire de SE FORMER, via des livres ou via des formations videos si ce format est préféré.
Personnellement j’ai effectué un investissement dans une ville de 100K habitants qui m’a demandé certes du temps et quelques sacrifices personnels pour que mes travaux se termine vite. Mais je n’ai eu aucun problème à me faire financer à 110% sur 25 ans car j’ai pu apporter la preuve à ma banque que mon investissement était étudié et « rentable » en fournissant une étude de marché approfondie du secteur, tout comme le font des entrepreneurs lorsqu’ils vont faire des demandes de prêt pour financer leurs entreprises. La qualité des rénovations m’a permis de louer l’appartement en 1 journée de visite (avec plus de 80 demandes).
Il ne faut pas oublier également que tout ce petit monde d’investisseurs apporte énormément de travail pour les entreprises locales et participe à la modernisation de nos villes et à l’amélioration énergétique de bon nombre de logements. Sans compter sur le fait que trop de gens vivent encore dans des logements très insalubre pour des prix légèrement en dessous que ce qui peut être proposé pour un logement refait à neuf par ces investisseurs.
Vigilance donc sur ces formations certes, mais laissons entreprendre ceux qui le souhaitent et qui connaissent le marché.
Bonjour Guillaume,
C’est un sujet que je connais parfaitement pour trois raisons :
1) Je suis un professionnel de l’investissement, notamment immobilier.
2) Je réalise certains des investissements décrits par ces manipulateurs d’opinion (le colocation) mais dans des conditions de sécurité opposées (je suis dans une grande ville, avec commerces, métro, écoles, etc…)
3) Je me suis inscrit à leur « formation » et non seulement je dis que c’est un gag (en participant, je les ai lu mais je les ai aussi vus, c’est impressionnant) mais qu’ils comptent probablement plus sur la vente de leurs « formations » que sur l’immobilier pour vivre, car ils vous relancent ensuite par mail « comme des tarés » (je reçois de chacun, environ deux à trois mails par semaine qui me disent qu’il y a une super promo, puis que j’ai jusqu’à minuit avant que « mon droit » me soit retiré).
Ce qui me gène le plus chez ces gens, c’est qu’ils font croire à des personnes naïves (quand je lis les questions de certains sur des « évènements en live » auxquels j’ai participé, j’ai peur pour eux), donc qu’il font croire que l’exercice est facile et qu’il suffit de négocier le prix, alors que mon vécu en tant que professionnel montre tout le contraire, je m’explique :
Trouver un logement, c’est du sport, à la fois par le temps passé en prospection, par la capacité qu’il faut avoir pour chiffrer rapidement d’un coup d’œil lors de la visite le montant des travaux éventuels pour voir si c’est rentable (ou négociable), par la rapidité dont il faut faire preuve face à la concurrence (quand vous êtes dans un bled, vous êtes quasiment le seul acheteur, mais dans une grande ville comme pour moi, il y a du monde et il faut faire preuve d’astuce pour emporter le marché, et certainement pas en négociant le prix, sauf si vous êtes dans un quartier « chaud » où personne ne veut acheter), bref ce n’est pas vraiment accessible à l’investisseur novice, surtout si en plus, il travaille à côté (moi c’est mon métier, je peux y consacrer le temps qu’il faut et c’est déjà compliqué).
Je vais continuer à enfoncer ces vendeurs de rêves (je suis révolté par ce que qu’ils écrivent parfois et leur attitude lors des live) qui vous font croire qu’il faut aller chercher du rendement dans des villes moyennes ou même à la campagne car si vous faites cela, le marché locatif n’est plus du tout le même, et si vous voulez un jour revendre, je vous souhaite bien du courage sur un marché où la demande n’existe pas.
Je préfère mon modèle avec la sécurité de la grande ville et en bossant un peu (bon d’accord beaucoup, celui que je vais citer je l’ai visité un samedi vers 18 heures et mon client a fait l’offre le dimanche, sinon il nous passait sous le nez, la propriétaire ayant reçu 40 appels dans la même journée), donc en transpirant « un peu », on peut arriver à ça : un t4 de 72 m², dont le prix de revient tout compris, le logement, mes honoraires, les frais de notaire, les travaux, le mobilier et son montage nous donne environ 162 000 € (j’arrondis au supérieur) pour un loyer mensuel de 1 350 €.
Cela fait un moment que je veux parler de ces gourous de l’investissement sur ma chaine Youtube tellement ils me crispent, mais je manque de temps et comme le client de mon exemple est venu voir son logement ce weekend et manger à la maison samedi soir (il a fait 650 kms et c’est la première fois que l’on se rencontrait, je lui devais bien ça), je vais commencer par mettre en ligne cet exemple récent, mais je n’oublies pas que j’ai vraiment envie de régler mes comptes avec ces menteurs qui inondent ma boîte mail, donc je ne les oublies pas.
Merci Guillaume pour cet article.
Patrick
Merci pour ton témoignage. J’espère que ce sera utile pour d’autres qu’il faut sensibiliser.
J’ai même posé des questions « qui grattent » lors de lives ou laissé des commentaires dérangeants sur des vidéos, mais j’ai toujours été censuré (commentaires vite retirés).
Le plus drôle, c’est quand j’ai émis ce message :
« Vous n’avez pas l’impression que l’on vous donne toujours des réponses formatées et que l’immobilier ce serait juste des mathématiques ? Etrange, non ??? :
Question : Il me faut 1 000 € par mois de cash flow
Réponse : tu peux y arriver en moins d’un an.
Question : Moi, il me faudrait 2 000 € par mois
Réponse : tu peux y arriver en moins de deux ans.
Question : Sébastien, je voudrais moi aussi arrêter de travailler (vous avez bien lu) il me faudrait au moins 3 000 € par mois
Réponse : en travaillant un peu, tu dois pouvoir y arriver en moins de trois ans.
Sébastien Ascon a répondu ainsi à mon message que je pensais dérangeant :
« Tout-à-fait Patrick, l’immobilier, c’est mathématique ».
Et je vous promets que ce n’est pas une blague, je l’ai vécu.
Un futur pauvre..
Euhh 162000 pour 72 m2 ça fait 2200 du m2 tout compris. C’est quoi comme grande ville? St Etienne? Et le loyer, 3 chambres coloc à 450€?
478 000 habitants intra-muros et trois campus universitaires (environ 140 000 étudiants), d’où un loyer unitaire à 450 € qui passe très bien.
On est très loin de St Etienne !
2200 du m2 tout inclus on doit être pas être en intra muros!
450 en coloc pq pas, espérons que ça tienne pendant la crise.
Si, intra-muros, pas dans un quartier sensible et à 10 minutes du métro.
Bien vue c’est TOULOUSE
Toulouse
Tiens, sur ce point, nous sommes sur la même longueur d’onde.
J’en profite, j’y vais de ma question : est-il plus intéressant pour l’investisseur d’acheter un bien avec locataire déjà en place ?
Surtout pas !
Ça a le mérite d’être clair.
Mais quels sont les inconvénients ? Généralement, on achète un bien occupé moins cher, non ? Décote de 10 %, les petites surfaces étant moins sujettes à décote ? Et pour monter un dossier de prêt, avoir déjà un locataire payant régulièrement devrait être un plus ? Je suppose que pour être sur de ne pas avoir affaire à un mauvais payeur, mieux vaut demander l’historique des quittances, demander le bail en cours, vérifier les conditions de location…
Ne va-t-on pas vers une crise du logement :
Côté Offre :
>Programmes neufs déjà insuffisants impactés par le Covid
>Investisseurs privés dans l’ancien impactés par les restrictions sur le crédit, la crise et les différents messages anxiogènes.
>Logement en location courte durée remis sur le marché de la location classique.
Côté Demande :
>Report sur la location de candidats plus solvables à la propriété
>Hausse des divorces post covid
>Mobilité géographique de zones sinistrées vers des zones moins impactées.
> Envie de se mettre au vert ou du moins quitter les centre villes des grosses agglos quand le travail le permet.
Il y aura bien sur des situations différentes mais ça risque de coincer fortement.
Et les logements ne sortirons pas de terre avec le vaccin!
Merci Guillaume pour ce coup de gueule. Le sujet est en réalité complexe car le fake utilise toujours du vrai dans sa recette. Il existe des formations immo bien ficelées et interressantes, qui donnent de vraies clés pour réussir, il faut le noter. D’autres ne sont que de pauvres imitations bling-bling, sans véritable épaisseur, il faut le dénoncer. Comme tout est marketing aujourd’hui, l’investisseur qui croit encore au Père Noël tombe facilement dans le panneau. Qui faut-il blâmer ? Le youtubeur un peu voyou ou son auditeur qui veut bien écouter ce qui l’arrange bien ? En réalité ce marché existe car il y a une offre et une demande.
L’initiative du maire de Niort est courageuse car il défend sa ville de cet en sauvagement, mais il serait souhaitable qu’il y ait une vraie prise de conscience au niveau du corps enseignant (y compris les parents, surtout eux) pour revenir à des fondamentaux éducatifs plus sains.
Merci.
Malheureusement, ces jeunes entraînent leurs parents dans leurs délires. Parfois, ce sont les parents qui doivent se porter caution ou faire partie de l’affaire pour assurer le financement.
Devant enthousiasme sectaire de leurs enfants, ils n’ont presque pas le choix que de les accompagner dans cette aventure. Il faut vraiment prendre conscience de l’importance du lavage de cerveaux.
On parle vraiment de manipulation mentale !
Dans tout achat immobilier –> Il y a aussi des vendeurs.
Le vendeur est bien content de trouver des acheteurs. Et si il y a de la concurrence, les prix sont plus hauts –> Plus de commissions pour les agences, plus d’assurances pour les assureurs, plus de credits pour les preteurs, plus de frais pour les notaires, plus de plus-value pour l’Etat, plus de cash pour les vendeurs.
La richesse du systeme ne se fait-elle pas sur l’espoir de richesse ou l’espoir de se loger confortablement.
Difficile et dangereux de scier la branche sur laquelle on est assis…
Dangereux pour qui ?
La majorité des personnes qui sont gagnantes dans cette histoire ne scient aucune branche, ce sont eux mêmes des séquoias qui ne courent aucuns risques (banques, assureurs, notaires).
Quant aux vendeurs, sauf à voir leur épargne et plus-value bloquée par ces mêmes acteurs, ils attendront des jours meilleurs et que la réalité ait rattrapé le marché pour profiter des bonnes affaires. Comment leur en vouloir de profiter de ce système ?
Quant aux agents immobiliers, les bons ne s’en soucient guère, sauf à risquer la pénurie de mandats… Ils savent qu’en cas de coup de fouet, les plus mauvais partiront et ils ne restera qu’eux. Leur rôle étant également de ramener à la réalité les vendeurs trop ambitieux.
Pour ce qui en est des mauvais mauvais, ils en profitent tant que cela dure et sont bien contents de pouvoir bien gagner leur vie.
Bonjour Guillaume et merci encore de nous faire réfléchir.
Nous vivons une période incertaine, et j’avoue être incapable de prédire si l’avenir sauvera ou enfoncera les investisseurs immobiliers « à découvert ». Aussi, au vu de l’expérience voire de la sagesse des lecteurs de ce blog, je pense qu’un petit sondage du type ci dessous serait approprié :
– la situation économique est plombée pour un certain temps : déflation, prix immobiliers à la baisse, etc : je fais le dos rond et privilégie les liquidités.
– l’activité économique va bientôt repartir pour combler son retard : valorisation des actifs, inflation, etc : J’investis donc au son du canon.
Chassez ces demons!
Je suis souvent surpris par l’importance qu’ont pour vous ces marketeurs de l’investissement locatif. Et je me questionne veritablement sur la raison pour laquelle ils vous obsedent tant. Donner de l’importance a un adversaire du web ne fait que renforcer leur importance> En general, on ignore ceux qu’on meprise ou on decide d’aller au clash pour faire le Buzz. Je reve plus d’un octogone Anicette-Fonteneau que d’un Booba- Kaaris.
Ma vision n’est pas sectaire mais je comprends qu’il existe une offre pour chaque coeur de cible.
-Une offre serieuse, structuree, documentee avec des articles rediges (parfois complexes pour les neophytes) tres adaptee et inspirant confiance aux comptables, banquiers, avocats et autres cadres superieurs. (PS : Je travaille dans le domaine financier depuis 12ans donc je m’inclus).
-Une offre marketee, « BadAss », qui partage les « secrets » de la reussite a ceux qui se sentent loin de cette reussite. Il faut alors montrer des signes de richesse qui parlent a cette cible –> Voiture de sport, Bateaux, Paysages de Carte Postale. Le format est video (car il demande moins d’effort intellectuel et projette plus facilement). Cela cible les entrepreneurs du batiment, les jeunes de banlieue qui reussissent (et ils sont nombreux), et bien d’autres personnes (des ambitieux de la nouvelle generation).
Comme vous l’indiquez, les prix sont eleves – ce qui donne un cote elitiste a succes. Le nombre de participants est certainement limites et je pense sincerement que vous vous laissez pieger par le nombre de ses « suiveurs payants ». La realite n’est certainement pas celle qu’il vous laisse voir.
Vous parlez de leur faillite –> Je pense au contraire que si c’est plus difficile –> les gens seront plus demandeurs de conseils.
Mon cas, car oui je suis narcissique et j’aime ce terme (et je suis fan du livre Devenez Narcissique et sauvez votre peau de Fabrice Midal).
J’ai 34ans et je suis proprietaire de 3 biens locatifs et 3 parkings achetes a credit. Il me reste 175K a rembourser sur une valeur immobiliere de 500K. Environ 325K de patrimoine immobilier net constitue en 12ans. Les revenus de mon couple en tant que salaries ont souvent ete compris entre 1500 et 2000E nets (rien de fou). On a aussi constitue un patrimoine financier (environ 80K dont 40K en Bourse –> Avec aujourd’hui une forte expoition sur l’action PayPal).
Cette situation « confortable » est en partie due a des youtubeurs qui m’ont conforte dans mon idee que c’etait possible –> d’investir en immobilier, d’investir en action, d’investir dans le bonheur de sa famille –> De vivre a l’etranger au soleil.
Le livre qui m’a le plus influence : Comment je suis devenue rentière en quatre ans d’Elise Franck.
Le titre a tout pour faire « gourou » mais m’a donne des idees tres qualitatives et m’a encourage a le faire en immobilier.
Citation du livre : « Le Crépuscule de la France d’en haut »
« Les citadelles médiévales sont de retour. Dans les métropoles mondialisées, une bourgeoisie contemporaine, « new school », a pris le pouvoir, sans haine ni violence. La captation des richesses, des emplois, du pouvoir politique et culturel s’est réalisée en douceur. »
L’auteur indique que les proprietaires de biens dans les coeurs des grandes villes sont les grands gagnants de notre societe actuelle.
Pour conclure, Inspirez-vous de Marc-Aurele
«Que la force me soit donnée de supporter ce qui ne peut être changé et le courage de changer ce qui peut l’être mais aussi la sagesse de distinguer l’un de l’autre.»
Laissez les youtubeurs vivre de leurs activites –> Vous ne pouvez rien y changer. Leur fanbase ne lit pas votre blog ou est trop endoctrinee pour changer d’avis sur un article (qui ne montre meme pas explicitement votre reussite – vous habitez a Niort –> Ni a l’Ile Maurice, ni a Dubai).
« Environ 325K de patrimoine immobilier net constitue en 12ans »
C’est ce que vous estimez aujourd’hui. C’est à la fin de la foire que l’on compte les bouses !
« Les revenus de mon couple en tant que salaries ont souvent ete compris entre 1500 et 2000E nets »
325 k€ en 12 ans, cela correspond à 2256€/mois. Vos revenus de couple auraient pu être de 3756€ à 4256€ par mois si vous vous étiez investi dans un meilleur job !
Rien d’exceptionnel ! Chacun son choix…….
Tout a fait d’accord avec vous. Tant que ce n’est pas vendu, ce n’est que de la plus-value latente. Une crise et baisse des prix reduiraient ces previsions prudentes.
Tout comme les actions, mon chateau de cartes peut s’effondrer. Le plaisir, ce n’est pas forcement de voir ce chateau atteindre des sommets, mais de le construire jour apres jour et pierre apres pierre.
Pour preciser – achat immobiliers effectues en 2012 puis 2015 et 2015. J’ai mis 12 ans, car j’ai commence a compter des la fin de mes etudes en 2009. Avant d’acheter, je travaillais pour constituer un apport (et oui en debut de carriere, on n’a pas d’experience et certains employeurs en ont profite. A La Caisse d’Epargne, mes 1ers bulletins de salaire etaient a environ 1150E avant impots sur le revenu. Heureusement, parler argent avec des centaines de clients –> Ca donne une bonne idee de ce qu’il ne faut pas faire bien souvent et on peut aussi s’inspirer des meilleurs clients.
Aujourd’hui, les revenus de mon couple ont evolue a la hausse (normal avec davantage d’experience). Mais l’important ce n’est pas ce que l’on gagne, c’est ce qui nous reste tout en vivant une vie confortable.
PS: Les revenus de couple entre 1500 et 2000E nets –> Ca s’entendait chacun et pour une grosse partie de ces 12ans. Oui ce n’est pas fou non plus.
« Il s’agit dans le cas précis de cette préemption, d’investisseurs « parisiens » qui souhaitaient transformer un garage automobile abandonné (mais très bien placé) en appartement Air Bnb. Voilà la réalité concrète de cette bulle de la secte des rentiers de l’investissement immobilier locatif. »
J’ai du mal à comprendre pourquoi un maire refuserait qu’on transforme un local abandonné en résidence touristique.
Ça permettrait d’aider dynamiser la ville et à faire travailler les entreprises locales sans dépenser un centime.
Ça ne serait pas un problème idéologique contre « des méchants. Investisseurs parisiens » plutôt qu’une décision logique ?
Bien vue c’est TOULOUSE
Bonjour,
Dans une époque lointaine, quand j’étais enfant une vieux type, commerçant, qui discutait avec moi volontiers, me dit un jour :
» tu sais, il y a un pigeon qui se lève chaque matin ».
ça fait partie des leçons utiles toute la vie, que ce soit pour lui vendre quelque chose, où pour éviter de se faire arnaquer par celui qui pense voir en vous le pigeon en question !!
Et curieusement vous savez avec quoi, l’on attrape les pigeons ?
les miroirs aux alouettes !!
On devait frequenter la même rue 🙂
Incroyable de lire de telles conneries.
C’est vous qui faites de l’idéologie en mettant tout dans le même sac !
Vous basé votre opinion surement sur une mauvaise aventure d’un youtubeur.
Personne ne dit qu’en claquant des doigts vous allez devenir riche grâce à l’immobilier. Et ça tout le monde le sais. Sans effort on arrive a rien dans la vie.
Je suis d’accord pour les formations payantes en revanche. Parce qu’au final on retrouve tout gratuit sur internet. Les formations sont juste là pour macher le travail.
En revanche il est tout a fait possible de devenir rentier, en ayant une bonne stratégie sur le long terme, en choisissant la bonne fiscalité et en ayant beaucoup de patience dans la recherche de bien.
Et ça vos gourous le disent très clairement dans leur vidéo.
Après libre aux gens de payer une formation ou de se former gratuitement sur internet. Toutes les connaissances sont là gratuitement.
Alors oui il existe des risques comme tout investissement. Mais ce sont des risques gerables et non une fatalité.
Encore faut il avoir une connaissance et être formé.
Si les pigeons qui se font arnaquer par ces escrocs, c’est bien fait pour eux.
Si ces escrocs avaient fait fortune avec l’immobilier, pourquoi s’emmerderaient-ils à vendre des pseudo formations ?
Mais aussi ces pigeons souhaitent réellement gagner du fric sans rien faire et surtout sans payer trop.
Encore une fois, c’est bien fait pour leur gueule.
Un ex CIF
Il existe les mêmes formations pour la Bourse par exemple. Pour le Forex, pour les cryptos, pour les paris sportifs…
Il faut comprendre que beaucoup de gens sont « pauvres » car ils manquent de lucidité.
Au moins, Anicette vend de la confiance, de l’envie, de l’espoir.
Bonjour Serge,
Votre commentaire semble évident et continue pourtant à être le plus souvent ignoré :
« Si ces escrocs avaient fait fortune avec l’immobilier,pourquoi dépenseraient-ils un trésor de temps et d’ énergie pour vendre des pseudos formations »?
Vous avez énoncé un postulat ESSENTIEL qui ne devrait jamais quitter les neurones de tout investisseur basique dans quelque domaine que ce soit.
Comme il convient de trier le bon grain de l’ivraie,encore faudrait-il distinguer les formations des pseudos formations.Dans notre monde numérique où les informations sont pléthoriques une sérieuse mise à niveau devrait être possible en prenant en compte les conseils et expérience des intervenants de cet excellent blog.
Pour suivre
Votre blog est très intéressant. Votre positionnement en tant que « consultant patrimonial pur » également. Mais je ne parviens pas à m’expliquer cette haine viscérale, et régulièrement exprimée sur votre blog, à l’égard de tous ceux qui proposent un accompagnement vers l’investissement locatif à forte rentabilité. On peut leur reprocher beaucoup de choses (faire parfois miroiter une certaine facilité, jouer avec des images de Porsches et de villas avec piscine pour illustrer leur réussite, faire payer plusieurs milliers d’euros une compilation d’informations disponibles gratuitement de façon éparse). Mais la façon dont vous le faites me paraît caricaturale, au point de décrédibiliser votre propos. De façon générale, je pense que votre expertise, indiscutable, gagnerait à être assortie de davantage d’humilité et de mesure. Car ces « coachs en immobilier » permettent aussi à des milliers de personnes de se former, via tout un tas de vidéos gratuites sur internet, qui sont d’ailleurs très complémentaires à vos articles sur ce blog.
« des milliers de personnes » …. de rêver sans doute, ce qu’on ne saurait leur reprocher , Mais combien de ces rêveurs passeront a l’acte, combien réussiront, combien seront détruits et amer pour le reste de leurs jours ?
Bonjour Guillaume,
J’imagine que ce type d’article doit faire du buzz et ramener du trafic vers le site.
Il y a un peu d’abus sur ce secteur de la formation en ligne, c’est vrai.
Personnellement, cela amène trop de nouveaux investisseurs sur min secteur et donc plus de difficulté pour acquérir des biens.
Après, j’ai moi même beaucoup appris de l’expérience des autres multinvestisseurs.
Je sens un peu de jalousie dans vos propos, et je n’ai pas l’impression que vous avez aujourd’hui réussi en immobilier ni que votre patrimoine immobilier ne vous permette d’en vivre prochainement (quelques millions d’euros net).
Bien cordialement
Bonjour Guillaume, très bon billet d’humeur. 👌
Toutefois je ne comprends pas le passage concernant le garage de Niort. Tant mieux si des investisseurs viennent réhabiliter un garage abandonné qui doit certainement être une verrue dans le paysage local. Le maire préfère laisser pourrir un bâtiment et se priver des emplois créés pendant les travaux ?
Dès que c’est politique je me méfie des véritables intérêts cachés derrière ce genre de décisions…
comme dirait Orelsan: BASIC !
» Une OFFRE existe tant qu’il y a de la DEMANDE «
Je ne comprends pas trop cet article et ses alertes ciblées car tout le monde est à mettre dans le même sac (banquiers, gouvernement, conseillers en patrimoine ou en immobilier, …). Ok certains sont des gourous de l’internet mais en résumé tous les pros sont des gourous: les conseillers en patrimoine ou encore les banquiers qui proposent aux petits épargnants de mauvais conseils pour placer leurs économies sur des assurances-vies ou en bourse ou dans des SCPI ou encore dans des achats immobiliers. Car ce qui arrive à un moment ou un autre, c’est: patatras, chute de la bourse ou chute de l’immobilier ou dévaluation de la monnaie (monnaie hélicoptère) qui ne vaut plus rien (pauvres épargnants et pauvres retraités).
La réponse finale de tous les professionnels sera: « oui, d’accord mon brave monsieur, vous n’avez plus rien mais on ne pouvait pas savoir… et puis de toute façon, la bourse, l’immobilier, les entreprises, la monnaie, ça monte et ça descend!… il n’y a pas de solutions miracle! C’est la vie! »
Et vous, en train de faire le bilan de vos pertes et d’analyser la réponse du pro: « … ah ouais d’accord …!? Bon, ben je retourne me coucher! »
Enfin, on peut dire que toutes les professions ont des reproches à se faire: des garagistes arnaqueurs, des fonctionnaires indélicats, des informaticiens au code véreux, des directeurs qui n’en branlent pas une, des membres d’associations qui piquent dans la caisse ou qui refilent des repas périmés, bloggueurs, infirmiers, commerçants, artisans, chômeurs, sportifs, journalistes … et j’en passe…
Certains salariés peuvent faire couler une boîte comme peuvent le faire certains entrepreneurs.
Le monde n’est pas un monde de bisounours, il ne sera jamais parfait. Il faut savoir balayer devant sa porte et toujours se remettre en question.
Jolie rentabilité !!! Investisseur a Toulouse et en recherche de biens, pourriez vous me communiquer vos coordonnees ?
Merci.
Non. Le site n’est pas un forum de pro à la recherche de client.
Patrick vous ne m’en voudrez pas.
Bonsoir Guillaume,
Non seulement je comprends mais j’aurais répondu la même chose.
Et pour être tout-à-fait sincère, j’ai déjà du mal à suivre avec mes clients actuels (je ne peux pas faire du sur-mesure, vu le temps que ça prend, en travaillant à la chaine).
Donc, pas de soucis, nous sommes d’accord.
Ces blogueurs et votre site, c’est du pareil au même.
Les uns disent qu’on peut s’enrichir facilement sans rien faire et l’autre qu’il faudra trimer toute sa vie pour espérer être rentier.
C’est l’un comme l’autre, vraiment par la bonne voie pour devenir riche.
Vous croyez que BERNARD ARNAULT ou le fondateur de FREE, XAVIER NIEL ont mis de côté sur une assurance vie, des SCPI ou je ne sais quoi encore pour devenir riche ? Non pas du tout, ils placent leur argent oui, mais ce n’est pas cela qui les a rendu riches.
La seule façon, c’est d’être entrepreneur, de prendre des risques pendant peut être 5 ou 10 ans et de bosser comme des dingues sur un projet précis et qui se vendra à de multiples personnes et ensuite, on peut placer son argent.
Mais croire qu’en économisant des bouts de chandelles avec tous les risques sur le long terme, c’est du délire.
Lisez plutôt, l’autoroute du millionnaire, c’est plus intelligent.
Je vous dis ça en tant qu’entrepreneur qui a plutôt réussi avec des revenus autour de 50 000 à 80 000 euros par mois net d’impôt puisque j’habite dans un paradis fiscal.
Et je trouve lamentable de faire rêver les gens, alors que la vérité est ailleurs. J’ai bossé 5 ans comme un dingue pour que mon projet aujourd’hui soit rentable et me génère des revenus confortables. Et dans quelques années, je vendrai ma boîte pour quelques millions d’euros.
J’ai 45 ans, et je peux pratiquement m’arrêter de travailler.
Voilà la vérité.
Lisez plutôt les livres de ceux qui ont réussi (BILL GATES, ARNAULT et cie), plutôt que ces gourous de la finance.
A bon entendeur.
La location saisonnière c’est un truc sérieux comme la location classique. D’abord il faut payer de sa personne sur les travaux car les artisans sont chers et peu disponibles depuis le confinement. Ensuite les gens qui croient que les proprios sont des nantis se trompent. Moi je suis au chômage non indemnisé je vis sur les économies et je bosse dans mes apparts qui pour le moment ne me rapportent rien. La location saisonnière c’est bien dans un lieu ou la demande est forte voire très forte mais il faut payer de sa personne pour que le rendement soit au RV. Si l’on bosse et si l’on utilise bien son cerveau sans se raconter d’histoires de gourous alors ça marche pas mal. C’est pas la SCI la Holding ceci cela qui va faire rentrer les loyers et éliminer les emmerdes c’est la personne qui gère qui va faire avancer le schmmilblick. Ces gourous croient que parce qu’ils ont un peu potassé le sujet ils sont des demi Dieux mais en fait rien ne remplace l’expérience la vraie. Il faut avoir géré des locataires pour comprendre, les ardoises, les relances, etc… Et puis la Banque ne vous prêtera pas sans un projet sérieux, ça élimine déjà pas mal de rigolos et ça évite les faillites personnelles pas besoin de permis de louer et de contraintes communistes genre obligation d travaux qui ne feront que produire des effets de bords néfastes. Les gens n’ont pas d’argent y compris la plupart des proprios il faut cesser de fantasmer l’argent facile n’existe pas.
Bravo
Bonjour. J’ai bien aimé cet article mettant en garde, non seulement contre la notion vendue par des escrocs d argent facile, mais aussi sur la nécessité d être prudent et perspicace dans le choix de ses acquisitions. Avec un bon revenu par ailleurs, on peut effectivement obtenir des prêts qui ne coûtent rien mais qu il faut rembourser. La fiscalité est aussi confiscatoire et les droits des locataires disproportionnés.. l achat de neuf est une arnaque, il vaut mieux savoir soi même retaper du vieux si on veut en cas d échec pouvoir revendre au moins sans perte. Certains d ailleurs ne vivent que d achat revente de résidence principale.. Je n’ai pas de conseil à donner, les bons vaillants n en ayant pas besoin, les autres devant quitter le marché avant de le bousiller avec leur n’importe quoi. Pas de bon sens, petite frappe et deux mains gauches, faites des crêpes, des pizzas, des glaces au coin de la rue. C’est moins risqué et vous allez apprendre la vie
Il y en a même un qui était venu mettre un lien vers son blog il y a quelques mois en commentaire d’un des articles de GF.
Je me suis permis de lui laisser un message avec quelques questions directement sur son blog, qui évidemment 1) n’a pas reçu de réponse, 2) n’a pas été mis en ligne.
Oui, nous sommes dans l’abus de faiblesse en faisant miroiter les fameux « gains sans travailler » (auxquels malheureusement de plus en plus de personnes croient ! en même temps, cela reste en cohérence avec la mentalité actuelle et la potentielle mise un place d’un Revenu Minimum Universel. Tiens à ce propos, une stratégie: se délocaliser dans un département qui teste ce RMU pour gagner de l’argent à rien faire !)
Par ailleurs, ne pas oublier que ce n’est pas l’immobilier seul qui fait/fera devenir rentier (à long terme…d’autant plus s’il y a emprunt sur 15 ans minimum), mais d’autres éléments tels que particulièrement:
– la situation professionnelle actuelle de l’investisseur: comme la martingale est de toujours tout faire à crédit (je referme aussitôt le débat non ouvert…), il ne me semble pas qu’une personne au RSA recevra des offres de prêt pour tous ses projets immobiliers à l’inverse d’une personne qui gagnerait >5.000€ mensuels.
– la situation personnelle et familiale de l’investisseur: quel point commun entre un investisseur qui n’a pas pu épargner (comme par exemple dans mon exemple ci-dessus une personne au RSA – je force volontairement le trait) face à un qui a pu épargner (celui à 5.000€ /mois) ou bien entre un qui n’a pas reçu de donation/héritages/legs et un qui a reçu des sommes d’argent, un ou plusieurs biens immobiliers…
heureusement que tout le monde ne peut être investisseur dans l’immobilier locatif, sinon tout le monde le ferait, et le marché serait bouché. C’est en effet réservé aux nantis comme vous le décrivez très bien.
Ah enfin ! Merci de lever les voiles sur cette véritable arnaque.
No pain no Gain
No return without Risk
Bonjour Guillaume, toujours le même sujet devenir rentier ou encore devenir rentier immobilier ou au final ne plus rien faire en vivant de ses rentes. C’est toujours la même chanson du devenir riche rapidement.
Au final, comme beaucoup viennent de l’écrire, vous avez des gagnants les « youtubers » ou vendeurs de formation pour être rentier immobilier ou comment gagner et devenir riche avec la bourse par exemple, des clients de ces formateurs coach qui gagnent (il y en a) et des ingénieurs patrimoniaux diplômés comme nous le sommes.
Nous sommes sur l’expertise et aucun la vente de produits.
Le rêve et l’image bien travaillés sur les réseaux font sans doute plus recettes que des experts.
MAIS, à mon sens, sur internet, nous avons tous notre place à faire.
Comme je le disais dans un commentaire sur ce sujet que vous évoquiez régulièrement sur votre blog, prenons cette concurrence (ou pas ;-)) comme une force et apprenons d’eux!
Le plus important, par notre professionnalisme, notre expérience, notre présence dans les médias français et nos diplômes reconnus par l’Etat français démontrons que nous sommes les experts reconnus.
C’est la meilleure réponse à donner.
A méditer.
Ce qui nous ramène a une évidence: lors de la ruée vers l’or américaine ce sont les marchands de pelles et de pioches qui ont fait fortune 🙂
Tout à fait, et les conseilleurs ne sont pas les payeurs (des pots cassés)
les bars et les danseuses aussi !