La fin du business de la location meublée saisonnière ?

Petit à petit, le législateur intervient pour modifier la loi et réduire la rentabilité de la location meublée saisonnière.

Airbnb et plus généralement la location saisonnière s’est développée grâce à une absence de réglementation. Au début, pas de réglementation et un marché immense qui prend forme sont à la base d’une typologie d’investissement qui se répend à grande vitesse.

Beaucoup s’engouffrent dans la brèche. Dans un contexte post Covid19, le business de la location saisonnière tourne à plein. Un eldorado pour beaucoup.

Malheureusement, et c’est comme ça à chaque fois, devant le flux d’investissement en location saisonnière et les conséquences indirectes sur le reste du marché du logement, le législateur prend conscience du mouvement, des failles du système, et donc de la nécessité d’encadrer ce marché naissant qui prend déjà trop de place.

Aujourd’hui, nous sommes à la fin du mouvement de réglementation de l’exploitation en location meublée saisonnière.

Voici le récapitulatif des dernières réglementations qui ont détruit le business de la location saisonnière.

• Social.
  • Au-delà de 23 000€ de recettes de location meublée saisonnière, l’exploitant d’une location meublée saisonnière sera soumis aux cotisations sociales qu’il devra payer auprès de l’URSSAF.

• Fiscal – Impôt sur le revenu – .
  • Pour les locations meublées non classées, le régime micro-BIC s’applique jusqu’à 15 000€ de recettes annuelles avec un abattement de 30% seulement. Au-delà de 15 000€ de recettes, le régime réel d’imposition s’impose.
  • Pour les locations meublées classées, le régime micro-BIC s’applique jusqu’à 77 700€ de recettes annuelles avec un abattement de 50%. Au-delà de 77 700€ de recettes, le régime réel d’imposition s’impose.

• Fiscal – Impôt sur les plus-values immobilières –
  • Pour le calcul des plus-values immobilières, les amortissements constatés pendant l’exploitation devront être réintégrer. Bref, les amortissements ont pour conséquence d’augmenter l’impôt sur la plus-value immobilière (cf. « L’imposition des travaux déductibles (location nue) ou amortis (LMNP) pour la plus-value immobilière » ou « La réforme du LMNP est actée. Analyse des conséquences pour le loueur en meublé.« 

• Fiscal – TVA –
  • Au delà de 25 000€ de recettes de location meublée saisonnière, les exploitants devront collecter la TVA sur les loyers au taux de 10% (cf. « PLF2025 : Les locations saisonnières en LMNP soumises à la TVA !« ). Lorsque la location saisonnière sera d’une durée inférieure ou égale à une semaine, les loyers seront alors soumis à la TVA au taux de 10% dès lors que :
    • Que le logement est nettoyé avant l’arrivée des locataires (sic!) ;
    • Que le linge de maison (draps, serviette, …) est proposé et propre à l’arrivée des locataires ;
    • Qu’un système d’accueil est organisé (La réception de la clientèle permet l’accueil, l’orientation des clients vers leur logement et leur information sur les modalités d’accès aux éventuels équipements et services annexes disponibles, ainsi que sur les règles de fonctionnement de l’établissement. Elle est caractérisée même lorsqu’elle n’est pas effectuée de manière personnalisée. Elle peut être assurée en un lieu unique différent du local loué lui-même, ou par l’intermédiaire d’un système de communication électronique. Il n’est pas requis qu’elle soit offerte de manière permanente).
    • ou que le petit déjeuner est proposé.

• Autorisation administrative.
  • La loi LE MEUR augmente le pouvoir des communes et des maires pour limiter l’activité de location saisonnière :
    • Possibilité de réduire à 90 jours la durée maximum de location saisonnière de sa résidence principale ;
    • L’obligation d’enregistrement en mairie est étendue à toutes les locations, qu’elles concernent des résidences principales ou secondaires. Une procédure de changement d’usage qui permet aux mairies de gérer la quantité de location saisonnière sur leur territoire. Les amendes associées sont également renforcées :
      • 10 000 € pour absence d’enregistrement.
      • 20 000 € pour un faux numéro d’enregistrement. Ces sanctions visent à encadrer l’activité et à responsabiliser les acteurs de ce marché en plein essor.
    • Les assemblées générales de copropriétaires pourront désormais interdire les locations meublées touristiques à la majorité des 2/3, et non plus à l’unanimité comme c’était le cas jusqu’à présent (Cette disposition ne concerne ni les résidences principales)
    • Obligation de produire un diagnostic de performance énergétique (DPE)

Bref, c’est le fin du business de l’investissement dans la location meublée saisonnière.

La location meublée saisonnière redevient ce qu’elle aura du rester : Une activité secondaire.

Il est toujours possible de faire de la location saisonnière. Tout le monde peut encore louer sa résidence principale pour 120 jour ou 90 jours selon la localisation.

L’activité reste possible, mais elle n’est plus une activité principale sauf à accepter les contraintes fiscales, administratives et sociales qui rend l’activité comparable à l’hôtellerie.

Bref, la location saisonnière redevient ce qu’elle aurait toujours dû rester… sauf pour ceux qui souhaitent se lancer dans le business de l’hôtellerie (et accepter les contraintes).

En fiscalité, les brèches ne sont que rarement durable. Il faut le savoir et l’anticiper.

A suivre.