La fin du LMNP est une bonne nouvelle face à la pénurie de logements locatifs.

La loi de finances pour 2025 devrait nous obliger à changer votre vision de l’investissement immobilier.

Le régime LMNP est utilisé avec excès, et souvent de manière abusive (cf. « La fraude fiscale des locations meublées fictives ! Quel risque de requalification fiscale ? Abus de droit ?« ), depuis de trop nombreuses années. Il était urgent de sonner la fin de la récré.

Entre amortissements exagérés (cf. « Location meublée : La fraude fiscale à l’amortissement exagéré va très mal finir !« , rachat des meubles du locataire pour lui faire signer un bail de location meublée, ameublement incomplet … toutes les magouilles étaient envisagées pour profiter du régime fiscal de la location meublée plus attrayant (en apparence) que le régime de la location vide.

Exploiter un logement en location meublée exigeait de meubler le logement de sorte que le locataire n’avait plus qu’à y apporter ses effets personnels. En effet, pour être considéré comme meublé, un logement meublé doit obligatoirement comporter au minimum les meubles suivants :

• Matériel d’entretien ménager adapté aux caractéristiques du logement (aspirateur s’il y a de la moquette, balai et serpillière pour du carrelage…).
• Literie avec couette ou couverture
• Volets ou rideaux dans les chambres
• Plaques de cuisson
• Four ou four à micro-onde
• Réfrigérateur
• Congélateur ou compartiment à congélation du réfrigérateur d’une température maximale de -6°
• Vaisselle en nombre suffisant pour que les occupants puissent prendre les repas
• Ustensiles de cuisine
• Table
• Sièges
• Étagères de rangement
• Luminaires

Bref, exploiter un logement en location meublée, c’est loger un locataire qui ne possède RIEN !!!

Avouons-le : Les locataires qui ne possèdent rien ne sont pas la typologie de locataire majoritaire. Ils devraient même être une minorité. Qui ne possède rien à part les étudiants, éventuellement les jeunes actifs ou le divorcé en quête d’un logement en urgence ?

Personnellement, je ne connais personne qui ne possède pas ses meubles.

Les locataires que je connais possèdent tous leur mobilier et surtout, ils n’ont pas les moyens de payer un loyer plus cher pour « louer » leurs meubles. Les locataires n’ont pas les moyens de payer les loyers exigés par les propriétaires bailleurs de LMNP en quête de cash-flow et de rentabilité maximum.

Sauf que depuis quelques années, plus personne n’investit en location vide. La location meublée à destination de cette population pourtant minoritaire était la norme.

Plus personne n’investit dans l’immobilier locatif pour loger une famille ou tout simplement des personnes qui possédaient leurs meubles, c’est-à-dire la grande majorité des candidats locataires.

Et si l’une des raisons du manque de logement venait de ce développement massif de la location meublée ? Combien de logements pour les familles ont-ils été transformés en colocation pour bénéficier du régime de la location meublée ? Combien de logements ont fait l’objet de travaux pour adapter l’habitabilité à ces locataires qui ne possèdent rien ?

Comment faites-vous aujourd’hui pour trouver un T3 ou un T4 en location vide lorsque plus personne n’ambitionne ce genre de location depuis quelques années ? C’est mission impossible.

À ce titre, je crois que la suppression de la niche fiscale LMNP est une bonne nouvelle.

L’incohérence fiscale du LMNP

De surcroît, pour le puriste fiscal que je suis, cette incohérence fiscale qu’est devenue le LMNP est insupportable. Depuis quand il est possible de choisir son mode d’imposition ?

• Faire de la location vide ou faire de la location meublée longue durée, c’est la même activité économique. La fiscalité doit être identique.
• Dans le même ordre d’idée, faire de la location courte durée ou de l’hôtellerie relève d’une activité économique identique. La fiscalité doit alors être identique. L’imposition des revenus de location courte durée doit progressivement être aligné sur les revenus de l’activité d’hôtellerie. La récente soumission des loyers à la TVA confirme ce mouvement (cf.  » Bientôt la TVA sur les locations meublées saisonnières. La grande réforme est lancée !« )

Bref, l’alignement de l’imposition des revenus de location vide et des revenus de location meublée semble tout à fait logique pour la cohérence fiscale. Cet alignement était urgent à mettre en œuvre tant les abus construits sur la faille fiscale du LMNP devenait incontrôlable.

La réparation de cette faille fiscale sans fondement pourrait même permettre au marché immobilier de retrouver un meilleur équilibre. Nous allons redécouvrir les vertus fiscales du déficit foncier, de la loi De Normandie ou même du dispositif fiscal loc’avantage.

Les candidats à l’investissement immobilier vont investir dans l’immobilier locatif pour loger la population majoritaire des locataires qui possèdent leurs meubles et pour les familles.

À suivre.