La location équipée : Détenir l’immobilier d’entreprise dans un cadre fiscal idéal

Vous connaissez le location meublée de logement, vous allez adorer la location équipée d’immobilier d’entreprise (et notamment la location équipée de bureaux pour la simplification de la mise en œuvre). Il s’agit la d’une stratégie « fiscale » particulièrement intéressante et pleine de bon sens pour les entrepreneurs qui souhaitent devenir propriétaire de leur immobilier d’exploitation, sans pour autant se faire massacrer par une imposition forte de leurs revenus fonciers.
A l’instar de la location meublée de logement, la location équipés d’immobilier d’entreprise permettra à l’investisseur d’être imposé dans la catégorie des Bénéfices Industriels et Commerciaux et non dans la catégorie des revenus fonciers. Ce seul changement de catégorie d’imposition suffira pour rendre l’investissement nettement plus rentable. Il s’agit bien évidemment d’une stratégie que nous détaillons dans notre livre « Investir dans l’immobilier »
 
 

Pourquoi préférer l’imposition de la location au titre des BIC par rapport aux revenus fonciers ?

Vous le savez, l’imposition des revenus fonciers est strictement encadrée par le code général des impôts et notamment par l’article 31 du CGI. Les frais et charges déductibles sont très encadrées.
Dans notre article « Investissement immobilier et déficit foncier : Un stratégie pleine de bon sens.« , nous vous présentions la liste des frais et charges déductibles :
 

Quels sont les travaux déductibles des revenus fonciers ?

C’est le code général des impôts et plus précisément l’article 31 du code général des impôts qui définit « strictement » la nature des charges déductibles du revenu foncier :
Sont donc admis en déduction des revenus fonciers, pour la détermination du revenu foncier imposable :

• Les dépenses de réparation et d’entretien effectivement supportées par le propriétaire ;
• Les primes d’assurance (assurance Propriétaire Non Occupant, obligatoire pour le propriétaire) ;
• Les provisions pour dépenses, comprises ou non dans le budget prévisionnel de la copropriété, diminuées du montant des provisions déduites l’année précédente qui correspond à des charges non déductibles ;
• Les dépenses d’amélioration afférentes aux locaux d’habitation, à l’exclusion des frais correspondant à des travaux de construction, de reconstruction ou d’agrandissement ainsi que des dépenses au titre desquelles le propriétaire bénéficie du crédit d’impôt sur le revenu prévu à l’article 200 quater (réduction d’impôt pour travaux lié à la consommation énergétique des bâtiments) ou de celui prévu à l’article 200 quater A ;
• Les impôts, autres que celles incombant normalement à l’occupant, perçues, à raison desdites propriétés, au profit des collectivités territoriales. Il s’agit principalement de la taxe foncière.
• Les intérêts d’emprunts contractées pour la conservation, l’acquisition, la construction, la réparation ou l’amélioration des propriétés
• Les frais de gestion, fixés à 20 € par local, majorés, lorsque ces dépenses sont effectivement supportées par le propriétaire, des frais de rémunération des gardes et concierges, des frais de procédure et des frais de rémunération, honoraire et commission versés à un tiers pour la gestion des immeubles ;

 

Toutes les autres charges ne sont pas déductibles du revenu foncier. Aucune dérogation possible, le revenu foncier net imposable ainsi déterminé sera imposé selon la tranche marginale d’imposition du contribuable.
Ainsi, au fur et à mesure du remboursement du crédit immobilier, les intérêts déductibles diminuent et c’est la pression fiscale qui augmente inexorablement.
 
 

Pourquoi l’imposition au titre des BIC est préférable ?

Lorsque ces mêmes revenus sont imposés dans la catégorie des BIC, ce n’est plus l’article 31 du CGI qui détermine le revenu imposable mais les règles générales applicables aux entreprises.
Ainsi, l’ensemble des frais et charges engagés pour l’exploitation seront admis en déduction, et notamment :

• Les frais de notaires et autres frais d’enregistrement payés lors de l’acquisition ;
• les frais d’agence payés à l’achat,
• L’amortissement de l’immobilier et du mobilier (cf article « Comment amortir un bien immobilier en location meublée ?)
• …

Ainsi, entre intérêt d’emprunt déductibles, amortissement de l’immobilier et déduction des frais d’acquisition, l’imposition des revenus est quasi neutralisée pendant une très longue période.
L’investisseur qui peut avoir le choix entre location équipée et location nue n’hésitera pas longtemps à choisir la location équipée … Mais attention, il ne faut pas confondre régime fiscal de la location équipée avec location meublée. Il s’agit de deux régimes fiscaux différents… mais très proche.
 

Le régime fiscal de la location équipée ne doit pas être confondue avec la location meublée.

L’activité de location équipée est une activité commerciale dont les profits sont naturellement imposés dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux. Ainsi :
 

Les profits de l’activité de location équipée seront imposables dans la catégorie des BIC.

Les profits de l’activité de location équipée seront imposables dans la catégorie des BIC après déduction des frais d’acquisition, frais de notaire, intérêt d’emprunt, amortissement de l’immeuble et des meubles, et autres déduction de l’ensemble des charges engagées par l’exploitant pour exercer son activité de location meublée ;
 

L’exploitant sera affilié au régime social des indépendants (Ex-RSI) et devra donc payer des charges sociales sur les bénéfices dégagés par son activité de location équipée ;

L’activité de location équipée pourra être exercée à titre professionnel ou non professionnel.

C’est ce caractère professionnel ou non professionnel qui permettra d’imputer ou non les déficits de l’exploitation de location équipée sur le revenu global, à l’instar des déficits de l’activité de para-hôtellerie (cf »Para-hôtellerie, les déficits sont ils imputables sur les revenus globaux de l’exploitant de chambres d’hôtes ou de gîtes ruraux »).
Le code général des impôts, dans son article 156, précise qu’une activité est considérée comme étant réalisée à titre non professionnelle lorsque « ces activités ne comportent pas la participation personnelle, continue et directe de l’un des membres du foyer fiscal à l’accomplissement des actes nécessaires à l’activité« .
L’administration fiscale précise, notamment en ce qui concerne le caractère de « continue » que lorsque le nombre d’actes nécessaires à l’activité est réduit, la condition de participation continue ne sera pas considérée comme remplie. Il en est ainsi, par exemple, de la location isolée d’immeubles munis de leurs moyens matériels d’exploitation (= location équipée), imposable en BIC ou de la location-gérance. La participation épisodique à la poursuite de l’activité à l’origine du déficit est incompatible avec l’exercice d’une activité professionnelle.  Cette notion suppose la présence régulière du contribuable sur le lieu d’exercice de l’activité et qu’il accomplisse -tout au long de l’année ou, s’agissant d’entreprises saisonnières, pendant leur période d’activité- l’ensemble des actes représentatifs d’une des fonctions nécessaires à l’entreprise constituant sa participation aux actes nécessaires à l’activité.
 
Ainsi, dans de très nombreuses situations, l’activité de location équipée ne sera pas considérée comme une activité professionnelle et le déficit ne pourra pas être imputable sur le revenu global de l’exploitant, mais uniquement sur les bénéfices futurs.
 
 

En cas de vente de l’immeuble, c’est le régime fiscal de la plus-value professionnelles qui s’appliquera…

Mais l’article 151 septies du CGI permettra une exonération totale si le chiffre d’affaire en location équipée est inférieur à 90 000€ et partielle au delà, lorsque l’activité de location équipée sera considérée comme exercée à titre profesionnelle et l’article 151 septies B du code général des impôts devrait pouvoir (à confirmer, car la doctrine fiscale n’est pas limpide) être applicable et permettre une exonération de la dite plus-value professionnelle après 15 ans de détention de l’immeuble.

En effet, l’article 151 septies B du CGI « 

Les plus-values à long terme soumises au régime des articles 39 duodecies à 39 quindecies réalisées dans le cadre d’une activité commerciale, industrielle, artisanale, libérale ou agricole, sont imposées après application d’un abattement de 10 % pour chaque année de détention échue au titre de l’exercice de réalisation de la plus-value au-delà de la cinquième lorsque ces plus-values portent sur :
1° Des biens immobiliers bâtis ou non bâtis qui sont affectés par l’entreprise à sa propre exploitation ;
2° Des droits ou parts de sociétés dont l’actif est principalement constitué de biens immobiliers bâtis ou non bâtis qui sont affectés par l’entreprise à sa propre exploitation ou de droits ou parts de sociétés dont l’actif est principalement constitué des mêmes biens, droits ou parts.
La doctrine semble confirmer l’application possible de l’article 151 septies B du CGI, et donc l’exonération après 15 ans de la plus value immobilière : Extrait de la doctrine fiscale « Un bien est réputé affecté à l’exploitation lorsqu’il est utilisé dans le cadre de l’activité économique exercée par l’entreprise.

La notion d’exploitation requiert en effet qu’au-delà de l’imposition dans une catégorie de revenus relevant des activités professionnelles (BIC, BNC, BA), les immeubles soient directement utilisés pour le développement d’une activité de nature industrielle, commerciale, libérale ou agricole : production ou fourniture de biens et/ou de services (usine, local commercial, etc), ou à des fins administratives (bureaux, etc).

Les hôtels sont considérés comme relevant de la catégorie des immeubles affectés à l’exploitation, dès lors qu’ils sont exploités directement par leurs propriétaires ou au travers d’une société qui leur est liée.

Sont donc exclus du présent dispositif les immeubles de placement, c’est-à-dire les actifs immobiliers utilisés par les entreprises pour en retirer des loyers ou valoriser le capital.

Tel est le cas par exemple des immeubles mis à disposition par un loueur en meublé, à titre non professionnel  (CGI, art. 155, IV).

La location équipée : Des locaux « équipés » ou « aménagés » pour l’exploitation de l’entreprise locataire.

Néanmoins, au delà de cette description enthousiaste du régime fiscal de la location équipée, la question de la nature de l’équipement et de l’aménagement des locaux ne doit surtout pas être laissé de côté. Il s’agit de louer un local professionnel ou commercial munis du mobilier et du matériel nécessaires à leur exploitation par le locataire.
 

La nature du mobilier et du matériel est fonction de la nature de l’activité du locataire.

Le caractère équipé ou non de la location devra s’apprécier en fonction de l’activité du locataire de manière à ce que le locataire puisse exercer son activité professionnelle dans les locaux pris à bail sans avoir besoin d’y apporter, par lui-même, des équipements ou aménagements spécifiques.
La location équipée pourrait s’avérer complexe à mettre en œuvre pour une exploitation « gourmande » en matériels ou une industrie lourde, mais nettement plus aisée pour les professions libérales ou les services tertiaires et plus généralement les bureaux.
Pour une entreprise de conseil ou une profession libérale, louer des bureaux équipés pourrait sous-entendre louer des bureaux munis de :

• Bureaux,
• Salle d’attente et chaise ;
• Salle de pause avec machine à café ;
• Photocopieuse ;
• Téléphone ;
• Corbeille à papier ;
• Salle de réunion avec videoprojecteur ;
• … Bref, le necessaire pour exercer l’exploitation.

 
Mais l’équipement sera fonction de la nature de l’activité du locataire. Ainsi, un médecin radiologue qui met ses locaux munis d’appareils à la disposition de certains confrères moyennant le versement de redevances est passible à ce titre de l’impôt sur le revenu dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux
 
 

Conclusion

Je crois que la location équipée de bureaux et plus généralement de locaux professionnels est stratégie fiscale qui devra être analysée par les chefs d’entreprise qui cherchent à devenir propriétaire de leur locaux professionnels et principalement par ceux qui exercent une activité peu gourmande en matériel, type société de conseil et autres prestataires intellectuels.
L’économie fiscale peut être trèstrès importante.