Coup sur coup entre 2018 et 2021, le régime fiscal et social de la location meublée a subi deux modifications qui ont considérablement réduit l’attrait de ce mode particulier d’exploitation de l’actif immobilier.
En 2018, après un arrêt du conseil d’état, c’est la distinction même entre location meublée professionnelle et non professionnelle qui est attaquée. Dorénavant, deux critères suffisent pour qualifier l’activité de professionnelle (et donc perdre le bénéfice fiscal d’un régime non professionnel particulièrement efficace) :
- Percevoir plus de 23 000€ de recettes de l’activité de location meublée ;
- Ces recettes excèdent les autres revenus professionnel (hors retraite) du foyer fiscal soumis à l’impôt sur le revenu.
Depuis 2018, vous êtes très nombreux à être devenus professionnel de manière automatique.
En 2021, la loi de financement de la sécurité sociale modifie les règles d’affiliation à la sécurité sociale des loueurs en meublé. Dorénavant, les personnes exerçant à titre professionnel une activité de location de locaux d’habitation meublés sont en principe affiliées au régime de sécurité sociale des travailleurs indépendants.
Bref, en l’espace de 3 ans, le régime fiscal et social de la location meublée s’est fortement dégradé, et c’est peu de le dire.
Néanmoins, nous sommes toujours dans l’attente d’un décret d’application qui devrait « coordonner l’application des critères et préciser des points aujourd’hui non pris en compte ». Nous sommes à la fin de l’année 2022, et nous attendons toujours ce décret.
Trois questions doivent prioritairement être traité par ledit décret :
- Quid de l’affiliation à la sécurité sociale des indépendants les loueurs en meublé professionnels par l’intermédiaire d’une structure sociétaire type SARL de famille. L’associé minoritaire ou majoritaire, non gérant, de SARL de famille qui serait loueur en meublé professionnel doit il s’affilier à la sécurité sociale des indépendants. La logique et l’égalité de traitement doit permettre d’y répondre positivement, mais nous attendons avec impatience le décret qui créerait cette disposition dérogatoire au droit commun (car normalement l’associé non gérant de la SARL de famille n’est jamais affilié à la sécurité sociale) ;
- Quid du caractère définitif de l’affiliation à la sécurité sociale. En effet, le projet de loi de financement de la sécurité sociale prévoyait une affiliation définitive même si le loueur perdait le statut professionnel les années suivantes. Ce caractère définitif de l’affiliation mérite effectivement confirmation.
- Quid de l’affiliation à la sécurité sociale des loueurs en meublé professionnels qui n’exercent par réellement la profession de loueur ; Quid de l’affiliation à la sécurité sociale des loueurs en meublé professionnels qui se contentent de gérer leur patrimoine personnel via, par exemple, la mise en location de lots dans des résidences services (EHPAD, Etudiant, affaires, …).
Quid de l’affiliation à la sécurité sociale des loueurs en meublé professionnels qui se contentent de gérer leur patrimoine personnel via, par exemple, la mise en location de lot dans des résidences services (EHPAD, Etudiant, affaires, …).
On comprend parfaitement l’esprit du législateur qui consiste à créer un statut professionnel pour les exploitants de location meublée qui réalisent en réalité leur véritable profession ;
Traditionnellement, la caractère professionnelle d’une activité se définit par le temps consacré à la gestion et sa participation personnelle continue et directe dans l’exploitation. Le régime fiscal de la location meublée crée un régime dérogatoire en considérant le caractère professionnel par le dépassement de certains seuil d’activité, indépendamment du temps passé.
Parfait. On comprend l’objectif du législateur.
Néanmoins, n’est il pas exagéré de considérer celui qui se contente de recevoir des loyers définis dans un bail commercial comme un professionnel ? Celui dont le revenu de location meublée ne dépend pas de la rentabilité de l’exploitation, mais uniquement d’un loyer fixé dans un bail avec un exploitant n’exerce pas une activité de location meublée, il se contente de gérer son patrimoine personnel.
Pour preuve, c’est l’exploitant de l’immeuble, le preneur à bail, qui est un professionnel et paye des cotisations sociales sur les salaires versées aux personnes qui s’occupe de la gestion ; C’est l’exploitant qui possède les droits d’exploitation de l’EHPAD ; Le propriétaire des murs n’est qu’un propriétaire bailleur qui se contente de recevoir un loyer.
Ne serait il pas logique que l’affiliation à la sécurité sociale ne concerne pas le loueur en meublé professionnel qui se contente de donner ses immeubles à bail à un exploitant qui y exercerait son activité professionnelle ?
C’est déjà le cas pour la location saisonnière avec l’application de la réponse ministérielle PELLOIS. Pourquoi pas l’étendre à la location meublée en résidence services ?
Bien évidemment, cela devrait également l’empêcher de profiter de l’exonération d’IFI pour biens professionnels. CQFD.
Cette réflexion s’inscrit directement dans le prolongement de la réponse ministérielle PELLOIS (rép. min. : JOAN 10.07.2018 p. 6122 n°3619) qui s’applique aux exploitants « passifs » de location saisonnière :
« L’article 18 de la loi de financement de la sécurité sociale pour 2017 a clarifié les obligations sociales des particuliers tirant un certain niveau de revenus d’activités de location de logements d’habitation meublés ou de biens meubles.
Cette mesure s’inscrit dans la démarche du Gouvernement, engagée depuis quelques années, de clarification et de simplification du droit de la sécurité sociale applicable dans des domaines désormais largement investis par les plateformes numériques, afin d’offrir aux acteurs économiques une information sécurisante de leurs obligations sociales et de promouvoir un développement de l’économie numérique qui ne se fasse pas au détriment de la protection sociale ou de l’économie traditionnelle.
Concernant la location de logements meublés, cette mesure vise spécifiquement les personnes qui mettent un bien en location pour une courte durée à une clientèle n’y élisant pas domicile. L’activité s’entend de la mise à disposition des biens par leur propriétaire et ne s’applique donc pas aux situations de mise en location par le biais d’une agence professionnelle bénéficiaire d’un mandat de gestion et soumise à la loi no 70-9 du 2 janvier 1970, dite « loi Hoguet ».
Cette exclusion s’entend au sens strict et ne s’étend pas aux mandats que peuvent obtenir des plateformes numériques pour recouvrer l’ensemble des cotisations à partir des transactions effectuées par leur intermédiaire. Les revenus tirés d’une mise en location par le biais d’une agence professionnelle bénéficiaire d’un mandat de gestion relèvent toutefois de la gestion du patrimoine privé et doivent à ce titre être déclarés à l’administration fiscale dans le cadre de la déclaration de revenus afin d’être assujettis aux prélèvements sociaux sur les revenus du capital au taux de 17,2%.
Réponse ministérielle PELLOIS – JOAN 10.07.2018 p. 6122 n°3619
Il est urgent de publier le décret d’application qui nous permettrait enfin d’y voir plus clair !
A suivre.
