Les jours du LMNP sont comptés. On le sait depuis des années, la niche fiscale du LMNP est remise en cause par de très nombreux rapports. Ce sera peut-être dans le cadre du PLF2025 ou plus tard, mais il faut s’y préparer.
Depuis quelques années, nous assistions à un phénomène étrange. Le LMNP dominait le marché. Tout le monde ne jurait que par le LMNP même lorsque la location nue était plus avantageuse. Par exemple, beaucoup d’investisseurs qui investissaient dans des immeubles avec travaux optaient pour le LMNP alors même que le régime classique des déficits fonciers était préférable.
En location meublée, les travaux ne sont pas déductibles. En LMNP, les travaux sont amortissables sur la durée prévisible d’utilisation du composant. Par exemple, si vous changez les fenêtres, vous ne pourrez pas déduire cette charge, vous devrez l’amortir sur les 20 ou 25 ans de durée de vie de la fenêtre.
En location vide, les travaux sont déductibles l’année de paiement de ces derniers. Le déficit foncier (lorsque les charges déductibles sont supérieures aux revenus) est imputable sur les autres revenus dans la limite de 10700€ et sur les autres revenus fonciers des 10 années suivantes pour l’excédent (cf. « Immobilier locatif : Quels sont les travaux déductibles ? Analyse du mécanisme du déficit foncier » ou encore « Immobilier locatif : Le déficit foncier est le régime fiscal idéal pour défiscaliser les travaux« ).
Dans un contexte d’obsolescence immobilière et de rénovation énergétique, le régime fiscal du déficit foncier en location nue est parfaitement adapté, tellement plus adapté que la location meublée.
La location meublée, c’est parfait pour exploiter un studio dans une métropole. Les travaux sont par nature limités du fait de la petite surface à rénover.
La location nue, c’est parfait pour l’investisseur qui achète un appartement ou encore mieux une maison dans laquelle il va réaliser des travaux. Ces travaux combinés aux intérêts d’emprunt déductibles lui permettront de ne pas payer d’impôt sur le revenu pendant une très longue période.
Prenons un exemple d’investissement immobilier en déficit foncier.
Cet investissement permettra à l’investisseur immobilier de générer des revenus non imposables pendant 10 ans. C’est vraiment attrayant.
Bref, la disparition du LMNP n’est pas une catastrophe. Il existe des solutions. Le déficit foncier est l’une d’elles !
Une telle simulation fait ressortir un TRI à 5.78% ; La même simulation en LMNP permet de ressortir un TRI autour de 5%.
Voici le tableau de synthèse d’une même simulation en LMNP :
Bref, match nul ou presque.
PS 2 : Le déficit foncier est cumulable avec le dispositif Loc’avantage. Dispositif que je considère comme le meilleur dispositif fiscal actuellement. (cf. « Immobilier : Simulateur d’investissement Loc’avantages optimisé aux déficits fonciers 2024« ).
Un dispositif Loc’avantages qui pourrait bien être renforcé dans les prochains mois tant il correspond parfaitement aux enjeux immobiliers du moment.
À suivre.
