Depuis l’adoption de la commercialité fiscale de la location meublée à partir du 01/01/2017, les critères actuels de distinction entre location meublée professionnelle (LMP) et location meublée non professionnelle (LMNP) pourraient être progressivement remis en cause au bénéfice de la fin d’un régime dérogatoire et de l’application d’un régime fiscal de la location meublée conforme au droit commun.
En effet, comme nous vous l’avons présenté dans trois articles fondamentaux, le régime fiscal de la location meublée apparaît comme à un tournant majeur. Je vous encourage vivement à relire ces articles, ils sont fondamentaux et vous permettront de mieux comprendre la mutation en cours :
Pierre FERNOUX propose sa réforme de la location meublée basée sur la commercialité fiscale.
Location meublée, JL LE BOULC’H revient sur la commercialité fiscale et ses conséquences
Aujourd’hui, le régime fiscal de la location meublée est très attrayant notamment au regard de l’imposition confiscatoire des revenus fonciers. L’écart d’imposition est tellement important que de (trop) nombreux investisseurs organisent progressivement la transformation de leurs logements loués nus en logements loués meublés.
Croyez vous que le législateur va accepter pendant encore longtemps cette perte de rentrée fiscale ?
Il y a fort à parier que le législateur réfléchisse à modifier le régime fiscal de la location meublée afin de réduire l’écart de taxation entre location meublée et location nue : La reconnaissance de la commercialité fiscale est peut être la première étape d’une lente réforme du régime fiscal de la location meublée.
Attention, il ne s’agit que d’un article de réflexion sur l’évolution à long terme de la fiscalité de la location meublée…
La commercialité fiscale : Depuis le 01/01/2017, l’activité de location meublée est officiellement une activité commerciale !
C’est tout le paradoxe du régime fiscal de la location meublée qui est remis en cause depuis l’adoption de la commercialité fiscale depuis le 01/01/2017. Jusqu’à maintenant, l’activité de location meublée était une activité civile dont les profit étaient imposés dans la catégorie des Bénéfices Industriels et Commerciaux, alors qu’en temps normal, les revenus immobiliers d’une activité civile sont imposés dans la catégorie des revenus fonciers.
C’est alors qu’il devenait nécessaire de construire un régime fiscal sur-mesure pour imposer les revenus de la location meublée, activité civile dont les profits sont taxés dans la catégorie des Bénéfices Industriels et Commerciaux : Détermination du caractère professionnel ou non professionnel de l’activité, plus value immobilière des particuliers pour bénéficier d’une exonération après 22 ans puis 30 ans, imputation des déficits, amortissement, déductibilité des frais d’acquisition, ISF, …
Par exemple, la location équipée, c’est à dire une sorte de location meublée d’immeuble d’entreprise (cf » La location équipée : Détenir l’immobilier d’entreprise dans un cadre fiscal idéal« ), ne bénéficie pas du régime fiscal dérogatoire appliqué à la location meublée. La raison est simple : La location équipée est définie comme une activité commerciale au terme de l’article 35 du CGI, sous le 5° « Personnes qui donnent en location un établissement commercial ou industriel muni du mobilier ou du matériel nécessaire à son exploitation, que la location comprenne, ou non, tout ou partie des éléments incorporels du fonds de commerce ou d’industrie ».
A ce jour, l’activité de location meublée est considérée comme exercée à titre professionnelle lorsque les trois conditions suivantes sont réunies :
– Un membre du foyer fiscal au moins est inscrit au registre du commerce et des sociétés en qualité de loueur professionnel ;
– Les recettes annuelles retirées de cette activité par l’ensemble des membres du foyer fiscal excèdent 23 000 € ;
– Ces recettes excèdent les revenus du foyer fiscal soumis à l’impôt sur le revenu dans les catégories des traitements et salaires au sens de l’article 79 du CGI, des bénéfices industriels et commerciaux autres que ceux tirés de l’activité de location meublée, des bénéfices agricoles, des bénéfices non commerciaux et des revenus des gérants et associés mentionnés à l’article 62 du CGI.
Dans le même temps, l’activité de location équipée, de tous temps inscrite dans le code général des impôts comme une activité commerciale ne bénéficie pas de ce régime fiscal dérogatoire et le caractère professionnel de l’activité suit le droit commun, a savoir :
« Les activités industrielles et commerciales exercées à titre non professionnel sont définies au 1° bis du I de l’article 156 du CGI, par opposition aux activités exercées à titre professionnel, comme celles qui ne comportent pas la participation personnelle, directe et continue de l’un des membres du foyer fiscal à l’accomplissement des actes nécessaires à ces activités. »
La règle édictée par le 1° bis du I de l’article 156 du CGI concerne les foyers fiscaux dont aucun membre ne s’implique professionnellement dans la poursuite de l’activité qui est à l’origine des déficits. Elle a pour objectif principal de mettre un terme à l’imputation sur le revenu global de déficits qui, sous couvert d’une activité relevant des BIC structurellement déficitaire, proviennent en fait de la réalisation de simples placements dans lesquels l’acquéreur n’assume pas les risques inhérents à l’exploitation.
Le respect de la condition d’exercice de l’activité à titre professionnel au sens du 1° bis du I de l’article 156 du CGI relève de l’appréciation de chaque situation de fait. Elle nécessite une étude approfondie des actes et diligences accomplis par les membres du foyer fiscal dans la poursuite de l’activité, compte tenu de sa nature et de la taille de l’entreprise qui l’exploite. Cette analyse pourra être appuyée des éléments du contexte propre à chaque affaire tel que les autres activités exercées par les personnes concernées, leur qualification à participer à l’activité en cause, etc.
Le caractère professionnel de l’activité de location équipée (et de toutes autres activités professionnelles) repose donc sur l’analyse et l’appréciation de deux critères :
Participation aux actes nécessaires à l’activité, Les actes nécessaires à l’activité industrielle et commerciale s’entendent de ceux réalisés dans le cadre des fonctions que nécessite la gestion opérationnelle d’une entreprise. La nature des actes nécessaires dépend du type d’activité exercée et de la taille de l’entreprise qui l’exploite.
Participation personnelle continue et directe, La notion de participation directe exige du contribuable qu’il s’implique dans la gestion opérationnelle de l’activité. La participation épisodique à la poursuite de l’activité à l’origine du déficit est incompatible avec l’exercice d’une activité professionnelle.
Cette notion suppose la présence régulière du contribuable sur le lieu d’exercice de l’activité et qu’il accomplisse -tout au long de l’année ou, s’agissant d’entreprises saisonnières, pendant leur période d’activité- l’ensemble des actes représentatifs d’une des fonctions nécessaires à l’entreprise constituant sa participation aux actes nécessaires à l’activité.
Si la participation continue à la poursuite de l’activité suppose que le contribuable y consacre une grande partie de son temps, elle n’implique pas en revanche qu’il exerce là sa seule activité professionnelle ni que l’accomplissement des diligences en cause constitue sa profession principale.
Le remplacement temporaire du contribuable, s’il est motivé par la maladie de ce dernier, ne fera pas obstacle à l’imputation des déficits de l’activité sur le revenu global du foyer fiscal.
Lorsque le nombre d’actes nécessaires à l’activité est réduit, la condition de participation continue ne sera pas considérée comme remplie. Il en est ainsi, par exemple, de la location isolée d’immeubles munis de leurs moyens matériels d’exploitation (= location équipée), imposable en BIC en application du 5° du I de l’article 35 du CGI ou de la location-gérance.
Puisque l’activité de location meublée est une activité commerciale comme l’activité de location équipée, ne doit elle pas suivre le même régime fiscal ?
C’est alors que l’œil du vicié du conseil habitué à l’administration fiscale pourrait voir, dans la reconnaissance de la commercialité fiscale de la location meublée, c’est à dire dans le fait d’insérer l’activité de location meublée comme une activité commercial, au même titre que la location équipée par exemple, une tentative pour réformer ce régime fiscal trop avantageux.
Dorénavant, le ° 5 de l’article 35 du CGI (qui traite de la location équipée) est suivi d’un °5 bis qui traite de la location meublée en ces mots
Présentent également le caractère de bénéfices industriels et commerciaux, pour l’application de l’impôt sur le revenu, les bénéfices réalisés par les personnes physiques désignées ci-après :
5° Personnes qui donnent en location un établissement commercial ou industriel muni du mobilier ou du matériel nécessaire à son exploitation, que la location comprenne, ou non, tout ou partie des éléments incorporels du fonds de commerce ou d’industrie ;
5° bis Personnes qui donnent en location directe ou indirecte des locaux d’habitation meublés ;
Puisque l’activité de location meublée est dorénavant une activité commerciale comme les autres, faut il continuer à lui attribuer un régime fiscal qui trouvait sa justification dans la considération d’une activité civile imposée dans le catégorie des Bénéfices Industriels et Commerciaux ?
Nous n’y sommes pas encore, mais le stratège patrimonial ne doit il pas intégrer cette mutation possible ans ses stratégies de long terme ?
