C’est maintenant officiel, la doctrine fiscale vient d’être mise à jour : L’inscription au  RCS n’est plus une condition pour exercer l’activité de loueur en meublé professionnel.

L’administration fiscale précise :  »

1/ L’article 155 du code général des impôts (CGI) prévoit que l’activité de loueur en meublé est exercée à titre professionnel lorsque trois conditions sont cumulativement réunies :

  • un membre du foyer fiscal au moins est inscrit au registre du commerce et des sociétés (RCS) en qualité de loueur professionnel,
  • les recettes annuelles retirées de cette activité par l’ensemble des membres du foyer fiscal excèdent 23 000 €,
  • les recettes excèdent les revenus du foyer fiscal soumis à l’impôt sur le revenu.

Ces dispositions, anciennement prévues à l’article 151 septies du CGI, ont été transférées à l’article 155 du CGI par l’article 13 de la loi n° 2010-1658 du 29 décembre 2010 de finances rectificative pour 2010.

Dans une décision n° 2017-689 QPC du 8 février 2018, le Conseil constitutionnel a jugé contraire à la Constitution, pour la qualification de loueur en meublé à titre professionnel, la condition tenant à l’obligation d’inscription d’un des membres du foyer fiscal au RCS prévue alors au VII de l’article 151 septies du CGI.

À compter de cette décision, la condition d’inscription au RCS figurant dans les dispositions actuelles de l’article 155 du CGI n’est plus exigée pour la qualification de loueur en meublé professionnel.

 

Le caractère professionnel de l’activité de loueur en meublé s’apprécie donc désormais au regard des deux seules conditions prévues aux 2° et 3° du 2 du IV de l’article 155 du CGI : Pour être qualifié de loueur en meublé professionnel, deux conditions doivent donc être réunies :

  • Les recettes annuelles retirées de cette activité par l’ensemble des membres du foyer fiscal excèdent 23 000 €,
  • Les recettes excèdent les revenus du foyer fiscal soumis à l’impôt sur le revenu.

Ces conditions, précise l’administration fiscale, sont applicables depuis le 08 février 2018 !

Il n’est alors plus possible de choisir entre location meublée non professionnelle et location meublée professionnelle par le fait d’une non inscription au RCS.

Voici un extrait de la nouvelle doctrine fiscale :

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70 Comments

  1. Fredy Gosse says:

    Donc on peut être professionnel’ sans payer de charges sociales ? Donc côte à côte un hôtel lui
    Paie plein pot et un loueur professionnel avec un immeuble meublé ne paie pas ou néanmoins sans être inscrit au RC il’doit Faire des déclarations et payer comme toute personne exerçant une profession commerciale donc on vient de créer le commerçant non inscrit au Rc .j ai bien compris ?

  2. Bonjour,

    Cette décision est problématique … elle empêchera désormais tout investisseur en location meublée de se tourner vers un Tribunal de Commerce (absence de KBIS) en cas de litige avec un tiers, le banquier par exemple.

    L’investisseur n’aura pas d’autre choix que de se retrouver devant un Tribunal Civil.

    Et si l’on prend l’affaire APPOLONIA, certains investisseurs (détenteur d’un KBIS) ont pu obtenir « réparation » devant un Tribunal de Commerce alors qu’ils ont été déboutés devant le Tribunal de Grande Instance.

  3. Mathieu says:

    Voilà donc qui clarifie enfin les choses. Désormais le choix du statut LMP / LMNP n’en est plus un. Le statut découle automatiquement de la situation fiscale.

    Donc les actuels LMNP en option réel qui remplissent ces critères peuvent commencer à trembler. Ils ne pourront plus se prévaloir des avantages de ce statut au moment de la revente de l’un de leur bien immobilier, et devront payer du (ex-)RSI à concurrence des amortissements pratiqués (!!).

    En d’autres termes, même en cas de moins-value à la revente, et même si vous avez la chance d’être exonéré d’imposition sur le plan fiscal, vous devrez payer des cotisations sociales, et pas qu’un peu.

    C’est la fin des haricots. La niche « LMNP option réel » est morte, en tout cas pour ceux qui en ont fait leur activité principale.

    • Attention, les cotisations sociales ne semblent, pour l’instant, pas automatique pour tous les LMP. Le critères pour être redevable des charges sociales restent l’inscription au RCS par référence à ce critère qui vient d’être supprimé.

      Je crains effectivement une mise à jour de la doctrine sociale.

      • Mathieu says:

        Bien sûr que ce sera mis à jour. Tout comme cela vient d’être fait pour la partie fiscale.

        La question n’est pas de savoir si ce sera fait, mais quand ce sera fait. Et à mon avis ça ne va pas tarder. Vous nous tiendrez au courant 😉

  4. Bonjour,
    Une petite précision. Un LMNP ayant un numéro de SIRET mais tirant des revenus < à 23 000 € et inférieurs à ceux de son activité principale ou retraité, sera t-il redevable des charges sociales même en cas de moins-value au moment de la revente ?
    Merci.

  5. Oui, je parle bien de revenus puisque les amortissements sont déduits des recettes.

    • Donc si les recettes > 23 000€ et que ces recettes sont supérieures aux revenus du foyer fiscal soumis à l’impôt sur le revenu ==> Alors vous êtes LM Professionnel ! Mais ne serez professionnel au regard des cotisations sociales uniquement en cas d’inscription au RCS

      • Attention, je dis si les revenus tirés de la location meublée en LMNP sont inférieurs à 23 000 €. Seulement, j’ai un n° de SIRET.

        • Mathieu says:

          Ceux qui ont à craindre sont les LMNP option réel (les micro BIC peuvent dormir tranquilles) qui dépassent 23K€ de recettes brutes (en ce compris les frais de plateforme Airbnb, Booking, etc.) et dont ces recettes représentent plus de 50% des revenus du foyer.

          Si vous n’êtes pas exactement dans cette situation, vous n’avez rien à craindre (pour l’instant).

          • Je suis dans ce cas. LMNP, au réel, option TVA car au début il y avait un bail commercial et ce jusqu’en 2018. Pour 2019, je serai en franchise de base.

      • et peuvent ils imposer cette inscription au RCS ?? ( et pour les fonctionnaires ? )

  6. Fredy Gosse says:

    j’adore le conseil constitutionnel, ils sontun peu vieux non même plus que moi lol

  7. JE viens d’aller voir le BOFIP et le CGI article 155 , pas de changement effectif pourtant

    CL’activité de location directe ou indirecte de locaux d’habitation meublés ou destinés à être loués meublés est exercée à titre professionnel lorsque les trois conditions suivantes sont réunies :

    1° Un membre du foyer fiscal au moins est inscrit au registre du commerce et des sociétés en qualité de loueur professionnel ;

    2° Les recettes annuelles retirées de cette activité par l’ensemble des membres du foyer fiscal excèdent 23 000 € ;

    3° Ces recettes excèdent les revenus du foyer fiscal soumis à l’impôt sur le revenu dans les catégories des traitements et salaires au sens de l’article 79, des bénéfices industriels et commerciaux autres que ceux tirés de l’activité de location meublée, des bénéfices agricoles, des bénéfices non commerciaux et des revenus des gérants et associés mentionnés à l’article 62.

  8. Fredy Gosse says:

    faut laisser du temps au temps

  9. Bonjour

    Les primes non imposables sont elles prises en compte?

    • Qu’entendez vous précisément par « primes non imposables »

      • Des primes missionnelles? Elles apparaissent sur la fiche de paye mais pas imposable.

        • La doctrine fiscale précise : « Il convient de retenir le revenu net de chacune de ces catégories d’imposition, c’est-à-dire après déduction des charges ou abattements. Les revenus exonérés d’impôt ne sont pas retenus.
          Les déficits éventuels doivent être pris en compte au titre de l’année au cours de laquelle ils sont réalisés à hauteur de leur montant imputable sur le revenu global en application des dispositions de l’article 156 du CGI. Les déficits des années antérieures ne sont pas pris en compte

          • Merci de tous les renseignements.
            Si je comprends bien si on gagne 3000e par mois, cela fait 36000e.
            Si on choisit la déduction de 10% sur les salaires, cela fait environ 32500e.

            Donc ce sont les 32500e qui sont prises en comptes?
            Et si on déduit les frais kilométriques… cela est pareil?

  10. Comment ce passe si d’une année à l’autre on est lmnp ou lmp?(suivant perte de loyers….)
    Que deviennent les amortissements excédentaires ?
    Comment sera calculé la plus value?

    Merci

    • La doctrine fiscale précise : « Le changement de qualité n’entraîne pas les conséquences fiscales d’une cessation d’activité au sens de l’article 201 du CGI ou de l’article 202 ter du CGI.
      En cas de cession d’immeuble par un contribuable ayant eu alternativement la qualité de loueur en meublé professionnel et de loueur en meublé non-professionnel, la plus-value afférente à cette cession est soumise au régime d’imposition applicable lors de la cession.
      Le contribuable ne sachant pas nécessairement lors de la cession s’il sera considéré, au titre de l’année de cession, comme un loueur en meublé professionnel ou comme un loueur en meublé non professionnel, il pourra être admis que celui-ci soumette la plus-value aux règles qui découlent du statut qui était le sien l’année précédente et, si nécessaire, régularise le montant dû lors de l’imposition des revenus de l’année de cession. Sous réserve des cas visés à l’article 1729 du CGI, cette régularisation pourra s’effectuer sans pénalités ni intérêts de retard.

  11. Les amortissements excédentaires en lmnp sont ils bien perdu si on passe en lmp?

  12. Ourretou says:

    L’application de l’alinéa 2 IV §2 de l’article 155 du CGI (= les 3 conditions) se trouve de facto infirmée en ce qui concerne la condition de l’inscription au RCS ; mais son §1 reste valide : « 1. Sous réserve du 2, l’exercice à titre professionnel implique la participation personnelle, directe et continue à l’accomplissement des actes nécessaires à l’activité » ; dois-je en conclure que le caractère pro ou non de la LM s’apprécie d’abord en fonction de la participation personnelle et continue etc. et qu’il suffit donc de déléguer l’essentiel de la gestion pour ne pas être LMP même si les deux conditions de recettes sont remplies ; ce qui permet à un salarié (donc déjà couvert socialement) à petits revenus d’échapper au RSI.
    Je crains que mon raisonnement n’ait une faille, à moins de pouvoir prouver de façon indubitable la non participation directe aux « actes nécessaires à l’activité » ; car le fait de les déléguer n’est-il pas déjà un acte d’administration directe ? tout repose sur l’interprétation à donner à « participation… directe ».
    En un mot, peut-on sans crainte et durablement rester LMNP (et hors RSI même lorsque la législation sociale aura intégré la décision du Conseil Constitutionnel) tout en tirant de ses meublés plus de 23 000 € de recettes et en ayant moins de 23 000 € d’autres revenus nets ?
    Votre sentiment ?

    • Non, je crains une erreur d’interprétation. Sur ce point, la doctrine fiscale n’a pas évoluée.

      « Les profits provenant de la location en meublé effectuée à titre habituel et quelle que soit la qualité de celui qui loue -propriétaire ou locataire principal- relèvent de la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux. Le fait que le bailleur n’intervienne ni directement, ni indirectement dans l’entretien des meubles et ne pénètre jamais dans les locaux loués ne fait pas obstacle à l’imposition dans cette catégorie. »

      […]

      « Le 1° ter du I de l’article 156 du CGI prévoit que les déficits du foyer fiscal provenant de l’activité de location meublée exercée à titre non professionnel ne peuvent s’imputer sur le revenu global. Il est rappelé que le caractère professionnel ou non-professionnel de la location meublée est déterminé au vu des conditions présentées au BOI-BIC-CHAMP-40-10. Le fait que le contribuable participe ou non à cette activité de manière personnelle, directe et continue est sans incidence. »

  13. Patrick D says:

    Est ce que je me trompe ou le flou actuel sur le sujet pourrait être profitable aux « magouilleurs » ?

  14. Gratuit says:

    Bonjour Guillaume,
    s’agissait-il, avant la décision du conseil constitutionnel, d’une mesure coercitive pour réorienter l’investissement immobilier vers l’épargne d’entreprise, par exemple ?
    Merci pour votre réponse éventuelle.

    • Non, la location meublée est un sujet très ancien qui bénéficie d’une fiscale à part afin d’assurer le principe d’égalité entre les citoyens et notamment au regard de l’activité d’hôtellerie dont l’activité peu être proche.

      • On peut considerer dorénavant qu’en France il n’est plus possible de vivre de location immobilière ( hors sci a l’Is peut être )

  15. Alain LAMBARD says:

    Actuellement, deux textes visent l’inscription au RCS des locations meublées pour les qualifier de LMP:
    – Le 1° du 2 du IV de l’article 155 du CGI
    – la dernière phrase de du 8° de l’article 613-1 du Code de la sécurité sociale.
    Le Conseil constitutionnel a jugé que ces dispositions étaient contraires à la Constitution.
    L’administration fiscale vient d’en tirer les conséquences en supprimant cette condition de sa doctrine.
    Mais pour quelle raison le législateur n’a-t-il pas supprimé cette condition de ces deux articles?
    Soit par omission; le législateur est loin d’être parfait,
    Soit parce qu’il se réserve de modifier la règle comme lui suggère le Conseil constitutionnel dans la fin de sa décision:
    « Le raisonnement ainsi suivi par le Conseil constitutionnel ne priverait pas le législateur de la possibilité, s’il le souhaitait, de modifier les dispositions dont il s’agit afin de subordonner la qualité de loueur en meublé professionnel à une condition permettant d’officialiser l’activité en cause, afin de la distinguer notamment de la simple gestion ponctuelle du patrimoine personnel d’un loueur occasionnel. À cette fin, le législateur pourrait par exemple modifier les règles d’inscription au RCS, en élargissant celles-ci aux professionnels de la location en meublé, ou encore en retenant un tout autre critère permettant d’établir le caractère régulier et continu de l’activité exercée ».

  16. Voilà, c’était couru comme annoncé.
    Le social va évidemment suivre bientôt

    Vivement que nous soyons fixés afin de considérer les pistes d’optimisation par retranchement ou autres.

    Le sort des LMNP sous bail commercial sera déterminant quant au marché du neuf/occasion, voire signera sa mort, sauf lobbying intense des pro.

    L’immo locatif en France sera défunt, à défaut.

    Voir ailleurs……..

    • J’ai l’impression que pour le conseil constitutionnel, l’activité de loueur en meublé non professionnel (LMNP) consiste en la « la simple gestion ponctuelle du patrimoine personnel d’un loueur occasionnel« . Il suggère donc au gouvernement de prendre des dispositions afin de permettre cette distinction entre les non-professionnels et les professionnels en rendant obligatoire l’inscription au RCS pour une certaine catégorie de loueur.

  17. Solvinz says:

    Voici comment mettre un gros coup de frein à la location meublée alors que la demande explose…
    La location de courte durée est quant à elle en train d’être enterrée au grand plaisir des hôtelier.
    Ce que je trouve dingue, c’est que du jour au lendemain, votre situation bascule brutalement sans tenir compte de l’antériorité de l’opération et du cadre dans lequel vous avez investi il y a quelques années.
    Que les règles changent, cela fait partie du jeu. Par contre l’imposer brutalement à des personnes qui ne peuvent pas retirer le doigt de l’engrenage, je trouve ça particulièrement pervers et injuste. Pourquoi ne tient t’on pas compte du bénéfice de l’antériorité à l’entrée en vigueur de nouvelles règles comme ça peut être le cas par exemple pour l’attribution d’un permis de construire qui bénéficie de son antériorité ?
    N’y a t il pas un sujet juridique pour attaquer la rétroactivité de tels changements dont les conséquences peuvent être aussi lourdes ?
    Il paraît légitime que chacun puisse rentrer dans le jeu en connaissant les règles. Changer les règles en cours de partie c’est tricher !

  18. Si je dois payer des charges sociales parce que je dépasserai 23000 euros en tant que loueur de meublés , en revanche, je ne devrai plus payer de taxe d’habitation (2000 euros de taxe d’habitation ).Et ce, alors que les hôteliers n’en payent pas…Donc, si je dois payer 2000euros de charges sociales et en revanche ne plus payer de taxe d’habitation ça va encore, il me semble, si je ne me trompe pas quelque part.

  19. Valérie says:

    Si je comprends bien, du moment que je reste en dessous de 23000 euros de recettes locatives (qui ne repésenteraient pas plus de 50 % des revenus du foyer), je reste en LMNP et les amortissements immobiliers déduits pendant cette activité n’auront pas d’incidence sur le calcul de la plus-value lors de la revente.
    Dans le cas où je dépasse les 23 000 euros (ou 50 % de mes revenus), je passe systématiquement en LMP et les amortissements immobiliers déduits durant l’activité seront ajoutés pour le calcul de la plus-value lors de la revente (prix de revente+ammortissements déduits – prix d’acquisition).
    C’est bien ça ?

    • Oui, mais attention l’imposition des plus-values ne semble pas être le problème principal puisqu’il existe des régimes permettant une exonération de ces dernières (article 151 Septies et 151 septies B du CGI après 5 années d’exploitation.

      En revanche, le sujet qui doit nous préoccuper, se sont les cotisations sociales à la sécurité sociale des indépendants (SSI) ex RSI ou URSSAF

      • Valérie says:

        Donc lorqu’on est LMNP (en dessous de 23000 euros de recettes ET – de 50 % des revenus du foyer), la plus-value à la revente reste celle des particuliers, donc sans incidence.
        Et lorqu’on passe en LMP (au dessus de 23000 euros de recettes ET + de 50 % des revenus du foyer), la plus-value à la revente est celle des sociétés, mais avec 10 % d’abattement à partir de la 5è année, jusqu’à éxonération totale après 15 ans : y-a-t-il un régime spécifique à adopter pour bénéficier de cette exonération ?

        Concernant les cotisations sociales, ce risque porte bien uniquement sur le statut LMP, et non LMNP, n’est-ce-pas ?

        Autre question : quelles sont les options qui restent pour ceux qui sont en limite de plafond LMNP et qui voudraient continuer à investir ? Je vois bien les SCI mais je crois savoir que les amortissements déduits pendant l’activité sont également ajouter au calcul de la plus-value en cas de revente.

    • « dépasse les 23 000 euros (ou 50 % de mes revenus), » Non pas « OU » mais « ET »

  20. Bonjour,

    Quelques questions svp :
    Parle t on des recettes ou des revenus pour apprécier les 50%?

    Si nous réunissons les 2 conditions, doit on obligatoirement passer en lmp ou a t on l’option de rester en LMNP ?

    Merci

  21. Bonnand says:

    Bonjour
    Les revenus fonciers sont ils pris en compte pour le calcul des 50% ?
    Merci

  22. Le problème est de savoir combien on va payer a peu prés de cotisations sociales en tant que LMP à partir de 23000 euros de recettes et en étant retraité. C’est le mystère !

  23. Bonjour, j’effectue de la location meublé et suis non professionnel. Mes revenus ne me font pas entrer dans la catégorie LMP néanmoins suite à ma déclaration Micro BIC le fisc m’a automatiquement inscrit au RCS. De ce fait je suis affilié à la CFE. Du fait de la décision du Conseil constitutionnel du 08/02/2018 est-ce que je suis en droit de demander ma radiation du RCS étant non professionnel ? Est-ce que je serai tout de même redevable de la CFE ? Merci pour vos réponses

    • Alain LAMBARD says:

      Il est normal que vous soyez inscrit au RCS; il s’agit d’un Numéro d’identifIcation qui est utilisé pour votre déclaration fiscale; je doute que vous soyez inscrit en tant que « loueur en meublé professionnel ». Quant à la CFE elle est due que vous soyez LMP ou LMNP

  24. Bonsoir

    Je repose ma question.
    L’amortissement excédentaire est il reportable ou perdu quand on passe de lmnp en lmp?

    • ALAIN LAMBARD says:

      Le régime des amortissements « reportés » a pour origine le dispositif de l’article 39 C qui s’apllique au régime de la location meublée quelques soit sa qualification (LMP ou LMNP); En conséquence le changement de catégorie ne met pas fin au « stock » d’amortissements reportés.

  25. Le barème des charges en rsi?
    Sur le bénéfice net après déduction dès amortissements….?
    Après 5 ans d’activité en lmp est on certain de ne pas payer de plus value?

    Merci

    • Solvinz says:

      Pas de fiscalité côté impôts mais par contre la PV sert de base au calcul du RSI pour la calcul de vos cotisations. 35% prélevé par le RSI !
      Le « cadeau » fiscal d’un côté est récupéré par le RSI de l’autre !

  26. Bonjour
    L’interet d’etre au RCS est l’exoneration de l’IFi car les societes en sont exemptees. Le second avantage si je revise bien mes cours de votre site(et je vous en remercie) et l’exoneration des droits de succession pour l’heritier(e) sous reserve que celui-ci ou celle – ci poursuit l’activite de la siciete durant 5 annees. Donc, il n’y a aucun interet a un LMP de dissoudre sa societe pour suivre la decision du C. Constitutionnel au risque de perdre les 2 avantages cites supra.
    Cordialement

  27. Bonjour,

    Fonctionnaire célibataire gagnant 21 000 euros net annuel et 25 000 euros de revenus locatif brut (en meublé classique saisonnière), en LMNP réel; ma crainte est de passer en LMP automatiquement car étant fonctionnaire le statut interdit d’être commercant donc LM Professionel ! J’ai du mal à comprendre toute ses subtilités?
    J’ai entendu que je pouvais rester LMNP mais que je serais considéré, sur le plan fiscal uniquement, comme LMP d’où cotisation de base au SSI (environ 1040€ annuel) car en déduisant les amortissement mon revenu locatif annuel tombe à zéro (et non à 25 000€).

    Donc suis je dans l’illégalité en passant automatiquement LMP par les services des impôts ou puis je rester LMNP?

    Cordialement

    • Alain LAMBARD says:

      L’activité de LM est une activité civile au plan juridique, mais taxable en BIC d’un point de vue fiscal (CGI art. 35). C’est la raison pour laquelle le Conseil constitutionnel a considéré comme illégale la mention d’inscription au RCS.

      LMP ou LMNP? De mon point de vue la situation n’est pas claire actuellement et la position de l’administration dans sa doctrine, qui tire, rétroactivement les conséquences de la décision du Conseil constitutionnel me semble également illégale dans la mesure où elle veut appliquer les conséquences de cette décision au 01/01/2018.

      Il est nécessaire que le législateur clarifie la situation, comme le suggérait le Conseil constitutionnel dans sa décision de 2018/02!

  28. Re bonjour,

    Avec la suppression de la condition d’inscription au RCS (donc plus assimilé commercant), un fonctionnaire peut il être LMP?

    Cordialement.

    • ALAIN LAMBARD says:

      L’activité de location meublée est une activité civile; il n’est plus nécessaire, actuellement, d’être inscrit au RCS pour « bénéficier » du statut de LMP. Mais le match n‘est pas fini; on joue actuellement les prolongation car le législateur à laissé cette mention d’inscription au RCS au IV de ll’article 155 du CGI, toujours repris par ailleurs au Code de la sécurité sociale. Le Conseil constitutionnel a par ailleurs suggéré, au législateur,dans sa décision, d’amender le Code de commerce…
      La partie n’est donc actuellement pas terminée; par ailleurs, il reste que la séance des tirs au but est toujours possible…

  29. Bonjour

    Je suis salarié du privé à temps plein et je loue également des chambres meublées. Mon statut actuel est le LMNP. Le total de mes recettes de location dépasse mon salaire net. Mon contrat de travail m’interdit strictement d’exercer toute autre activité professionnelle. Si je passe en LMP, cela sera donc un motif légitime de licenciement. Est ce que vous pensez que je peux demander au fisc de m’indemniser pour ma perte d’emploi? Ou bien arguer de cette clause contractuelle pour rester en LMNP?

    Je ne pense pas être le seul dans ce cas!

  30. ALAIN LAMBARD says:

    Si la location meublée peut être qualifiée de « professionnelle » ou de « non professionnelle », il s’agît d’un qualification fiscale; il n’en demeure pas moins vrai qu’au plan juridique, il s’agît d’une activité civile, comme la location nue, taxée dans le cadre des revenus fonciers.

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