Depuis quelques jours, et même quelques semaines pour les exploitants les plus réactifs, les propriétaires bailleurs de LMNP en résidences services (Résidence étudiantes, EHPAD, Tourisme) reçoivent des lettres recommandés dans lesquelles les exploitants de la résidence suspend le paiement des loyers en raison de la crise du coronavirus.

De manière unilatérale et parfois même lorsque l’exploitation de la résidence n’est pas été impactée par le confinement, les exploitants en profitent pour se faire de la trésorerie sur le dos des propriétaires bailleurs. La crise du coronavirus est alors un prétexte parfait.

Odalys, réside études et tant d’autres ont ainsi suspendu le paiement de leur loyer sans même sollicité l’accord des propriétaires bailleurs. Il s’agit là d’un comportement de prédateurs qui profite de la moindre opportunités pour améliorer ses marges commerciales et préserver son bénéfice futur.

Il s’agit là d’une illustration parfaite du rapport de force déséquilibré entre :

 

 

En attendant, ce sont des milliers d’investisseurs qui se retrouvent sans loyers et qui doivent pourtant continuer à rembourser leur crédit immobilier. Si la situation doit être tenable pendant un ou deux trimestres, on imagine mal quelle sera l’issue heureuse de ces décisions unilatérales.

En effet, au delà du choc d’une suspension de loyers alors même que les investisseurs étaient certains d’avoir investi dans un investissement à revenus garantis, la perte de confiance dans le modèle économique devrait avoir de lourdes répercutions. D’autant plus que cette première suspension unilatérale des loyers devrait prochainement s’accompagner d’une renégociation des baux commerciaux et d’une volonté puissante des exploitants de baisser le montant des loyers versés aux propriétaires bailleurs.

 

La renégociation des baux commerciaux et la baisse durable des loyers est la prochaine étape à laquelle il convient d’ores et déjà de se préparer.

La renégociation des baux commerciaux et la baisse durable des loyers est la prochaine étape à laquelle il convient d’ores et déjà de se préparer. Quelque soient les conséquences réelles du coronavirus, l’occasion est trop belle pour les exploitants de chercher à réduire leurs charges d’exploitation. On imagine déjà l’argumentation probablement valables à court terme, mais douteuses à long terme

  • Baisse de la rentabilité à cause des protocoles sanitaires ;
  • Crise économique qui remet en cause la rentabilité du modèle ;
  • Fermeture administrative des locaux ;

C’est écrit d’avance. La baisse des loyers et la renégociation des baux commerciaux devraient avoir pour conséquence de dégrader la valeur des investissements en LMNP. Ce n’est clairement pas le moment pour acheter au prix fort des actifs en résidences services.

Il est urgent d’attendre l’évolution future du marché, et notamment l’ampleur de la baisse future des loyers avant d’envisager d’y investir.

De surcroît, devant la remise en cause du caractère sécurisé de l’investissement en LMNP résidence service, le rendement exigé par les investisseurs devraient sensiblement augmenter. Un rendement moyen de 4.50% semble bien maigre au regard des risques réellement assumés par le propriétaire bailleur. Le risque, jusqu’à maintenant caché par le discours des commerciaux, apparaît au grand jour et le rendement proposé semble trop faible. 

C’est alors la valeur de ces investissements en LMNP résidence services qui se dégrade. En effet, investir en LMNP résidences services, ce n’est pas investir dans un bien immobilier, c’est investir dans un loyer dont l’importance est fonction de la rédaction du bail commercial.

Si le loyer baisse et le risque augmente, alors la valeur de l’investissement baisse. Ce n’est pas plus compliqué que ça comme nous vous l’expliquions déjà dans cet article « LMNP : Quelle valeur de revente ?« . Extrait :

Investir dans un LMNP en résidence service, c’est investir dans un produit financier dont l’objectif principal est de générer un revenu complémentaire à l’investisseur.

La valeur de revente de votre investissement LMNP sera donc fonction :

    • De la qualité et de la solidité financière de l’exploitant de la résidence ;
    • De la qualité du modèle économique de la résidence ;
    • De la rédaction du bail commercial et notamment de la rédaction de la clause d’indexation du loyer ;
    • Et surtout, de l’évolution des taux d’intérêts sur le marché. Si les taux d’intérêt augmentent, la valeur de votre LMNP en résidence service va baisser !

Puisque l’investissement LMNP est avant tout un placement dont l’objectif est la perception d’un revenu complémentaire, un peu comme une obligation, la valeur de cet investissement devra être fonction du niveau de revenu estimer dans le futur et cela indépendamment ou presque de l’évolution de la valeur de l’immobilier.

 

La baisse des prix de revente des LMNP en résidences services semble inévitable dans les prochains mois !

A suivre…

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24 Comments

  1. L investisseur particulier devient une vache a lait pour les gestionnaires de résidences LMNP.

    En plus avec le bail commercial ils vont rapidement pouvoir racheter les lots en promotion pour les personnes âgées ou qui ne pourront plus rembourser les crédits.

    Il faudrait que les propriétaires de regroupe et fasse corps et demande aux politiques de faire une loi spéciale pour ce type d investissement.

  2. Laurent says:

    Rien ne vaut l’inves Direct que ce soit en immobilier qu’en actions (titres vifs). Au moins, je suis propriétaire et pas dépendant d’un tiers

    • Exact
      Mais dans le cadre de personnes expatriés cela a été vendu comme des placements de père de famille 😠

  3. C’est vrai Laurent: ne jamais acheter les « attrape couillons » des placements collectifs promus par la publicité, n’acheter que de l’immobilier en direct et des titres vifs.
    Tous ces produits collectifs ne servent qu’à enrichir leurs promoteurs et faire tourner le système (publicité, commissions, pots de vin); quand tout va bien dans l’économie, l’investisseur gogo s’en sort à peu près; quand tout va mal, il se fait plumer.

  4. Et la revente risque d’être difficile car qui voudra acheter une chambre dans une résidence étudiante ?

    D’une part peu de gens. Et d’autre part dans ce peu de gens ce sont des investisseurs qui auront pour priorité d’acheter le plus bas possible.

  5. A mes yeux , la seule solution est de trouver ensemble les moyens juridiques de combattre ces pratiques, les armes ne manquent pas, le seul moyen est de se regrouper pour y réfléchir. La remise en cause des baux commerciaux n’est pas chose facile, et la défaillance définitive de certains exploitants est à envisager. Etant propriétaire de lots exploités par EXHORE CERISE, nous sommes soumis au même régime que RESIDETUDES, ODALYS ou autres. , je pense qu’il nous faut créer un lieu d’échanges destiné à envisager toutes les solutions possibles. Merci de me faire savoir si cette démarche présente un intérêt pour vous.

    • Blondel says:

      Je suis preneur !
      remy.blondel42@free.fr ou 06-49-98-08-50.
      Pour ma part, j’ai écrit à mon député pour lui faire part du problème car ayant investi chez AppartCity dans une résidence à la part dieu, très rentable (Ebitda 357k€ en 2019, +399 k€ en 2018 pour en moyenne 2.2 M€ de CA) je me retrouve privé de loyer au prétexte que d’autres résidences vont probablement perdre de l’argent. En fait, donc, le fait de faire un compte par résidence ne protège absolument pas l’investisseur puisque les comptes sont mutualisés au niveau du gestionnaire.
      De fait, la reddition obligatoire des comptes annuels par résidence, loin d’être une parade comme l’a vraisemblablement souhaité le législateur, s’avère un piège car vous pouvez très bien investir en payant cher dans un secteur très rentable mais être victime des mauvaises affaires de votre exploitant qui cherche à faire de CA à tout crin.
      En effet, même pour les résidences non rentables structurellement, il n’hésitera pas à se facturer des frais de siège confortables puisque pris sur les résidences qui gagnent de l’argent …
      Je peux faire passer la demande faite à mon député ainsi que la question qu’il a prévu de poser au ministre.
      A vous lire,

    • Eppilihpo says:

      je suis preneur également, si nous pouvons échanger expériences et idées pour aboutir à une action commune et structurée ce serait un excellent début.
      eppilihpo@yahoo.com 06 42 49 49 44

    • Bonjour Yves,

      Suite à ma réponse ci-dessous j’ai quelques contacts. Je vous confirme que je suis intéressé par le votre. Merci de prendre contact avec moi ou me donner le votre.
      Cordialement,

  6. François says:

    Le risque est d’autant plus grand que l’on passe par des intermédiaire, d’où ma grande réticence pour ce genre d’investissement.
    En effet les décisions du bailleur sont très souvent unilatéral. Certes il est possible que dans certaines résidence étudiantes des baux ont été résilié par anticipation du fait de la fermeture des universités et du départ prématuré des étudiants.
    Pour le EHPAD, au moins certains, les compte rendu du suivi de la pandémie laisse présager une moindre occupation entre les nombreux décès d’une part et, d’autre part l’impossibilité, mais peut-être aussi la réticence, des familles à les intégrer.

    Il existe également le facteur de cessation d’exploitation par le bailleur, en particulier pour les EHPAD, pour lequel il est plus rentable d’ouvrir une nouvelle structure et de rendre l’ancienne à la copropriété des investisseurs du fait des coût de remise aux normes. Comment alors rentabiliser une structure désuète avec des grands espaces communs (salle de repas, de réunion, couloirs, ouvrants) liés aux structures hospitalières ?

  7. François says:

    En revanche la variation des loyers n’est-elle pas soumise à l’évolution de l’indice de référence des loyers pour les résidences étudiantes, peut-être associé à un coût des « soins » dans les EHPAD ?
    Dans le dernier cas, la hausse annoncée du salaire des personnels soignants et encadrants, pourrait en effet avoir un effet négatif sur le loyer afin de conserver un coût global acceptable.

    Bien entendu l’impact du coût des structures « institutionnelles » pourrait rejaillir sur le loyer des locations en direct.

  8. Eppilihpo says:

    Merci Guillaume d’aborder ce sujet d’actualité. Je confirme que la situation est la même pour les résidences de vacances, l’exploitant dans mon cas Pierre & Vacances à beaucoupe de peine à régler les loyers du 1er trimestre et propose un règlement partiel avec indexation future et majoration des loyers sur le compte d’exploitation de la résidence…. Après avoir subis une baisse des loyers, le financement de la rénovation des parties privatives, le prochain sujet est le financement de la rénovation des parties communes. La rentabilité s’est donc inversée. C’est à se demander pourquoi les gouvernements successifs favorisent ce modèle d’incitation fiscale qui sur le long terme sont de véritables pièges. Est ce le rôle du gouvernement de continuer à favoriser les LMP/LMNP? L’interruption du règlement de loyers est il une clause de cessation de bail ? C’est à dire la possibilité de sortir du bail sans avoir à régler d’indemnités d’éviction? Bien à vous Philippe

    • François says:

      #Eppilihpo : le relecture attentive du contrat qui vous lie au bailleur vous permettra, peut être, de trouver une faille permettant de récupérer en propre la gestion du bien. Mais vous resterez soumis au règlement de copropriété qui demandera l’abondement de fonds pour les entretiens et rénovations communes.
      Seul bénéficie possible, un peu moins de « frais de gestion » de l’exploitant mais compensé par votre temps à suivre les dossiers.
      De plus le retrait « solitaire » pourrait compliquer la gestion ou la mise en location dès lors que l’exploitant dispose de services (accueil, lingerie, ….).

  9. Guillaume Gourvès says:

    Bonjour,
    Un constat trivial : un investissement immobilier locatif, quelque soit le secteur (résidentiel, EHPAD, commercial, industriel, médical, etc.) est un bon moyen de se constituer un patrimoine à peu de frais… à condition toutefois d’avoir des locataires solvables à mettre dans les murs.
    Autrement dit, un investissement sujet aux fluctuations de la loi de l’offre et de la demande, ce qui ne présent rien d’exceptionnel en soi.
    Merci, Monsieur Fonteneau, d’avoir rappelé cette évidence.
    Cordialement,

  10. Propriétaires chez réside études, nous avons créé un groupe, 250 personnes, joignez vous à nous si vous etes propriétaires spoliés chez Réside études : https://www.facebook.com/groups/650468912348980

  11. Je suis un particulier investisseur chez reside etudes propriétaire de plusieurs lots en résidences hôtelières de type residhome. Le versement des loyers T2 a été suspendu. Le service relations propriétaires m’a informé aujourd’hui par téléphone que la reprise du versement des loyers interviendra fin juillet pour les baux à loyers mensuels et fin septembre pour les baux trimestriels. Les loyers suspendus du T2 seront versés selon un échéancier non encore établi. Je me suis arrangé pour suspendre mes remboursements de crédit pendant 3 mois. J’ai pu supporter sans trop de difficulté la suspension des loyers. Je tiens à préciser que reside etudes est l »un des rares gestionnaires à avoir tjs honoré le paiement de ses loyers. Je suis propriétaire depuis 2006 et je n’ai pas eu le moindre problème. J’ai cédé il y a 2 ans un bien dans le 92 rapidement avec forte plus-value. Je tiens donc à moderer les propos trop généraliste de M.Fonteneau. Il y a bcp de brebis galeuses mais il y a des gestionnaires que je trouve corrects. La crise du covid a été violente pour le tourisme les résidences étaient vides… Une suspension et non annulation de loyers ne me semble pas anormale. Je regrette par contre le caractère unilatérale de la décision. Je serai moins catégorique que l’auteur de ce blog. Le lmnp package peu être intéressant si l’on investit intelligemment : achat sur le marché secondaire, localisation en hyper centre gestionnaire serieux, vérification du compte d’exploitation de la résidence avant d’acheter. Sur le site devenir rentier j’ai posté plusieurs messages à ce sujet. Voir la présentation de LMNP75.

    • Sans plaisanter, Si vous le souhaitez je peux vous vendre mon bien il est à Saint-Jérôme à Marseille ! Moi je veux passer à autre chose.

      • adnstep says:

        Près des facs. C’est de l’or en barre, lmnp75, vous devriez plonger.

        • Je ne fais que relater mon expérience personnelle qui vaut ce qu’elle vaut (cf lien vers le site devenir rentier). Je n’ai eu aucun problème depuis 2006 (loyers payés rubis sur l’ongle, renouvellement des baux à l’identique) y compris à la revente (plus value conséquente). Mais je répète cela suppose à minima : un très bon emplacement, une résidence urbaine (tourisme + affaires on joue sur les 2 tableaux), achat sur le marché secondaire pour ne pas surpayer le bien, compte d’exploitation largement excédentaire.
          Par contre, si vous achetez (comme certaines de mes connaissances ont malheureusement fait) du LMNP neuf packagé dans une résidence de tourisme isolée avec un gestionnaire véreux ou aux reins peu solides (fonds de concours) vous cumulez tous les problèmes : vous surpayez le bien (mois value), vous n’avez aucune visibilité sur la pérennité de la résidence, sur le versement des loyers et les charges sur le renouvellement du bail, et vous aurez de grosses difficultés à la revente. Donc je répète une dernière fois : il ne faut pas généraliser.

  12. Christian says:

    Ayant investi de plusieurs manières, variées, dans l’immobilier, je suis satisfait de mes investissements en LMNP en rappelant que le choix est simple: on fait tout soi-même et celà prend beaucoup de temps, et même trop de temps, ou on fait confiance aux « intermédiaires », mais il est normal qu’ils soient aussi rémunérés. Après, il y en a des bons, et des moins bons. Les moments difficiles le sont avec, ou sans gestionnaire! Critiquer les LMNP gérés, je suis OK si l’on propose d’autres solutions. Ce que je n’ai pas lu sur ce blog.

    • Je vous rejoins entièrement Christian. Pour faire du meublé en direct il faut du temps (voire et un savoir faire surtout si l’on fait les travaux soi-même). Tout le monde ne dispose pas de temps (quand on a des enfants par exemple …). On peut être confronté à des impayés ou des locataires indélicats (c’est arrivé 2 fois à des membres de ma famille) et pas mal de tracas pour récupérer les sommes. Bref, il n’y a pas de miracle, …

    • adnstep says:

      Vu le nombre de posts depuis 2014, des solutions, il y en a un paquet qui ont été proposées. A vous de fouiller un peu.

  13. Pour compléter mon message, d’après le service « relations propriétaires », la reprise du versement des loyers pourra être plus longue pour certaines résidences hôtelières fortement impactée. Par exemple Val’Europe (Dysneyland ne rouvre que mi-juillet). Par contre pour les residhome situés en centre ville ou très proche banlieue parisienne logiquement il n’y aura pas de difficultés : la reprise de l’activité s’effectuant plus rapidement.

  14. Remarques sur les EHPAD : avons opté pour ce type d’investissement depuis 2008, aucun pb de paiement de loyer, pas d’impact sur les loyers pendant le COVID.
    Pour la suite je suis en phase que si le lieu est attrayant, l’exploitant solide cela reste un investissement intéressant.
    De là à dire qu’à l’avenir les familles vont être réticentes à y laisser leurs ainés je ne connais pas beaucoup d’alternative !

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