Depuis quelques jours, et même quelques semaines pour les exploitants les plus réactifs, les propriétaires bailleurs de LMNP en résidences services (Résidence étudiantes, EHPAD, Tourisme) reçoivent des lettres recommandés dans lesquelles les exploitants de la résidence suspend le paiement des loyers en raison de la crise du coronavirus.
De manière unilatérale et parfois même lorsque l’exploitation de la résidence n’est pas été impactée par le confinement, les exploitants en profitent pour se faire de la trésorerie sur le dos des propriétaires bailleurs. La crise du coronavirus est alors un prétexte parfait.
Odalys, réside études et tant d’autres ont ainsi suspendu le paiement de leur loyer sans même sollicité l’accord des propriétaires bailleurs. Il s’agit là d’un comportement de prédateurs qui profite de la moindre opportunités pour améliorer ses marges commerciales et préserver son bénéfice futur.
Il s’agit là d’une illustration parfaite du rapport de force déséquilibré entre :
- Une multitude de propriétaires bailleurs qui font confiance à l’exploitant de la résidence et aux promesses d’avoir réalisé un placement sans risque à rendement élevé (sic!)
- Et un exploitant dont le loyer est un centre de coûts et qui cherchera donc toutes les bonnes ou mauvaises excuses pour chercher à le baisser comme nous le constatons régulièrement que ce soit dans les EHPAD (cf »La catastrophe annoncée de l’investissement LMNP ou LMP en EHPAD ! ») ou encore dans le tourisme avec l’expérience de Bellambra qui, en 2015, voulait baisser les loyers de 40% face à une conjoncture délicate (cf »LMNP Belambra – VVF veut baisser de 40% les loyers versés aux investisseurs via une « révision judiciaire des loyers »).
- Bref, comme nous vous l’expliquions dans cet article de 2015, l’investissement en LMNP résidences services est un investissement plein de déconvenues synonymes de moins-values ?
En attendant, ce sont des milliers d’investisseurs qui se retrouvent sans loyers et qui doivent pourtant continuer à rembourser leur crédit immobilier. Si la situation doit être tenable pendant un ou deux trimestres, on imagine mal quelle sera l’issue heureuse de ces décisions unilatérales.
En effet, au delà du choc d’une suspension de loyers alors même que les investisseurs étaient certains d’avoir investi dans un investissement à revenus garantis, la perte de confiance dans le modèle économique devrait avoir de lourdes répercutions. D’autant plus que cette première suspension unilatérale des loyers devrait prochainement s’accompagner d’une renégociation des baux commerciaux et d’une volonté puissante des exploitants de baisser le montant des loyers versés aux propriétaires bailleurs.
La renégociation des baux commerciaux et la baisse durable des loyers est la prochaine étape à laquelle il convient d’ores et déjà de se préparer.
La renégociation des baux commerciaux et la baisse durable des loyers est la prochaine étape à laquelle il convient d’ores et déjà de se préparer. Quelque soient les conséquences réelles du coronavirus, l’occasion est trop belle pour les exploitants de chercher à réduire leurs charges d’exploitation. On imagine déjà l’argumentation probablement valables à court terme, mais douteuses à long terme
- Baisse de la rentabilité à cause des protocoles sanitaires ;
- Crise économique qui remet en cause la rentabilité du modèle ;
- Fermeture administrative des locaux ;
- …
C’est écrit d’avance. La baisse des loyers et la renégociation des baux commerciaux devraient avoir pour conséquence de dégrader la valeur des investissements en LMNP. Ce n’est clairement pas le moment pour acheter au prix fort des actifs en résidences services.
Il est urgent d’attendre l’évolution future du marché, et notamment l’ampleur de la baisse future des loyers avant d’envisager d’y investir.
De surcroît, devant la remise en cause du caractère sécurisé de l’investissement en LMNP résidence service, le rendement exigé par les investisseurs devraient sensiblement augmenter. Un rendement moyen de 4.50% semble bien maigre au regard des risques réellement assumés par le propriétaire bailleur. Le risque, jusqu’à maintenant caché par le discours des commerciaux, apparaît au grand jour et le rendement proposé semble trop faible.
C’est alors la valeur de ces investissements en LMNP résidence services qui se dégrade. En effet, investir en LMNP résidences services, ce n’est pas investir dans un bien immobilier, c’est investir dans un loyer dont l’importance est fonction de la rédaction du bail commercial.
Si le loyer baisse et le risque augmente, alors la valeur de l’investissement baisse. Ce n’est pas plus compliqué que ça comme nous vous l’expliquions déjà dans cet article « LMNP : Quelle valeur de revente ?« . Extrait :
Investir dans un LMNP en résidence service, c’est investir dans un produit financier dont l’objectif principal est de générer un revenu complémentaire à l’investisseur.
La valeur de revente de votre investissement LMNP sera donc fonction :
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- De la qualité et de la solidité financière de l’exploitant de la résidence ;
- De la qualité du modèle économique de la résidence ;
- De la rédaction du bail commercial et notamment de la rédaction de la clause d’indexation du loyer ;
- Et surtout, de l’évolution des taux d’intérêts sur le marché. Si les taux d’intérêt augmentent, la valeur de votre LMNP en résidence service va baisser !
Puisque l’investissement LMNP est avant tout un placement dont l’objectif est la perception d’un revenu complémentaire, un peu comme une obligation, la valeur de cet investissement devra être fonction du niveau de revenu estimer dans le futur et cela indépendamment ou presque de l’évolution de la valeur de l’immobilier.
La baisse des prix de revente des LMNP en résidences services semble inévitable dans les prochains mois !
A suivre…
