Nous évoquons le sujet depuis quelques mois maintenant, l’investissement en LMNP CENSI-BOUVARD, qui présente une nouvelle solution d’investissement afin de réduire l’impôt sur le revenu de l’investisseur. L’article 199 sexvicies du code général des impôts, issu des V et VI de l’article 90 de la loi de finances pour 2009 (n° 2008-1425 du 27 décembre 2008) et modifié par le 2° du I de l’article 15 de la deuxième loi de finances rectificative pour 2009 (n° 2009-431 du 20 avril 2009), prévoit une réduction d’impôt sur le revenu en faveur des investissements immobiliers réalisés dans le secteur de la location meublée non professionnelle. Cette réduction d’impôt est médiatiquement nommée CENSI-BOUVARD.
Retour sur l’investissement CENSI BOUVARD
Ce dispositif s’applique aux contribuables domiciliés en France qui acquièrent du 1er janvier 2009 au 31 décembre 2012 un logement neuf ou en l’état futur d’achèvement, un logement achevé depuis au moins quinze ans ayant fait l’objet d’une réhabilitation ou qui fait l’objet de travaux de réhabilitation, qu’ils destinent à la location meublée n’étant pas exercée à titre professionnel.
Ces logements doivent être situés dans l’une des structures suivantes :
- Etablissement social ou médico-social qui accueille des personnes âgées ou adultes handicapées (code de l’action sociale et des familles (CASF), 6°et 7°du I de l’article L. 312-1) ;
- Etablissement délivrant des soins de longue durée, mentionné au dixième alinéa du 3° de l’article L. 6143-5 du code de la santé publique, et comportant un hébergement, à des personnes n’ayant pas leur autonomie de vie dont l’état nécessite une surveillance médicale constante et des traitements d’entretien ;
- Résidence avec services pour personnes âgées ou handicapées ayant obtenu l’agrément « qualité » visé à l’article L. 7232-3 du code du travail ;
- Ensemble de logements géré par un groupement de coopération social ou médico-social et affecté à l’accueil familial salarié de personnes âgées ou handicapées (CASF, articles L. 444-1 à L. 444-9).
- Résidence avec services pour étudiants ;
- Résidence de tourisme classée ;
La réduction d’impôt est subordonnée à l’engagement du propriétaire du logement de louer le logement meublé pour une durée minimale de neuf ans à l’exploitant de l’établissement ou de la résidence. Les produits tirés de cette location doivent être imposés dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux.
La réduction d’impôt est calculée sur le prix de revient du logement retenu dans la limite annuelle de 300 000 €. Son taux est fixé à 25 % pour les investissements réalisés en 2009 et 2010 et à 20 % pour ceux réalisés en 2011 et 2012.
Elle est répartie sur neuf années, à raison d’un neuvième de son montant chaque année.
A la différence de certains autres dispositifs d’incitation fiscale en faveur de l’investissement locatif, la réduction d’impôt n’est soumise à aucun zonage. De même, aucun plafond tenant au loyer du logement ou aux ressources de son occupant n’est applicable.
Location meublée et SCI ?
Mme Marie-Christine Dalloz, sénatrice, interroge le gouvernement sur l’éligibilité de ce nouveau régime de défiscalisation CENSI-BOUVARD avec un investissement en SCI.(Question publiée au JO le : 02/03/2010 page : 2254 Réponse publiée au JO le : 25/05/2010 page : 5816)
Personnellement, je suis dubitatif sur l’intitulé d’une question dont la réponse semble évidente pour qui maîtrise un peu le sujet de la location meublée. Analysons cependant la réponse de notre ministre.
Codifiée sous l’article 199 sexvicies du code général des impôts (CGI), la réduction d’impôt sur le revenu en faveur des investissements réalisés dans le secteur de la location meublée exercée à titre non professionnel s’applique aux contribuables personnes physiques domiciliés en France qui réalisent des investissements compris dans certains établissements ou résidences limitativement énumérés.
À la différence des dispositions législatives relatives à la réduction d’impôt sur le revenu en faveur des acquisitions de logements donnés en location nue à usage d’habitation principale (dispositif « Scellier »), celles relatives à la location meublée non professionnelle ne prévoient pas la détention des investissements éligibles par l’intermédiaire d’une société.
En effet, la réalisation par les sociétés civiles d’actes de commerce, parmi lesquels la fourniture de logements meublés, entraîne l’assujettissement de ces sociétés à l’impôt sur les sociétés, ce qui n’apparaît pas compatible avec l’octroi d’une réduction d’impôt sur le revenu au bénéfice de leurs associés, calculée d’après les investissements effectués par la société.
Par ailleurs, la circonstance que le bien soit détenu par une société ayant une activité de location meublée et dont les résultats peuvent être imposés à l’impôt sur le revenu (cas des SARL « de famille ») n’est cependant pas de nature à rendre cet investissement éligible à la réduction d’impôt, dès lors que ce mode de détention n’est pas expressément prévu par le législateur.
En outre, la nécessité de recourir à un tel mode de détention pour réaliser de tels investissements ne paraît pas démontrée, d’autant plus que ce dispositif constitue déjà un puissant soutien au secteur de la construction, particulièrement bienvenu dans le contexte économique actuel.
Enfin, il est rappelé que cet avantage fiscal a été institué pour éviter que le renforcement des conditions d’application du régime des loueurs en meublé non professionnels opéré par la loi de finances pour 2009 ne compromette le financement de structures remplissant un rôle économique et social essentiel. Dès lors, la mise en place de cet avantage fiscal ne constitue pas un héritage du dispositif « Demessine », dont l’objectif principal est le développement de l’hébergement touristique dans les zones rurales. Si tel avait été le cas, le dispositif « Demessine » aurait dû être supprimé au profit de la réduction d’impôt en faveur des investissements réalisés dans le secteur de la location meublée exercée à titre non professionnel.
CONCLUSION : L’investissement dans un bien immobilier éligible au régime fiscale LMNP CENSI-BOUVARD n’est pas possible au sein d’une SCI est c’est bien normal car un tel investissement de nature industriel et commercial (BIC) aurait pour conséquence de rendre la société civile immobilière redevable de l’impôt sur les sociétés (non compatible avec une réduction d’impôt sur le revenu personnel de l’investisseur).
Enfin, l’investissement n’est également pas envisageable dans le cadre d’une SARL de famille (Seul cadre juridique permettant l’exercice d’une activité commerciale et un imposition au titre de l’impôt sur le revenu, compatible avec une réduction d’impôt). Cette incapacité n’est pas justifié juridiquement.
C’est simplement la non volonté du législateur qui explique cette incapacité à réaliser un investissement dans le cadre de la SARL de famille.
