Gérer son patrimoine, c’est anticiper et s’adapter.
Alors qu’en fin de semaine dernière, je vous expliquais que le régime LMNP était menacé (cf. « La suppression du régime fiscal LMNP (Location Meublée Non Professionnelle) se précise pour 2025« ). Nous devons rechercher des solutions d’investissement alternatives.
Le régime fiscal du déficit foncier est clairement LA stratégie oubliée de ces dernières années. Pourtant, comme vous allez le constater, le potentiel patrimonial du déficit foncier est très important.
Investir dans un bien immobilier en location meublée, c’est investir dans un logement destiné à loger une personne qui ne possède rien, ni même couette et couverture. Avouons-le, ce n’est pas la typologie de locataire majoritaire. La location meublée, c’est parfait pour loger un étudiant, un couple qui démarre dans la vie ou un jeune divorcé qui quitte le foyer conjugal.
De surcroît, la location meublée est par nature temporaire : Qui aspire vraiment à vivre longtemps dans le dénouement total et sans aucune possession ? Soyons honnête, personne. La généralisation de la location meublée est surtout une fraude massive ; Rares sont ceux, à part pour le logement étudiant, qui font de la vraie location meublée. Les autres ont juste trouvé le moyen de payer moins d’impôt en faisant signer un faux bail de location meublée.
Investir dans un bien immobilier en déficit foncier, c’est investir dans un bien immobilier avec travaux qui sera loué en location vide à un locataire traditionnel qui y apportera ses meubles. La typologie de locataire est clairement majoritaire, de la personne seule, aux couples sans enfant jusqu’aux familles selon la taille du logement.
La notion de « déficit foncier » suppose pour l’investisseur immobilier de réaliser des travaux de rénovation et/ou d’amélioration. Des travaux qui seront fiscalement déductibles et permettront à l’investisseur de payer moins d’impôt sur le revenu et de prélèvements sociaux tout en valorisant son patrimoine.
Dans un contexte d’obsolescence immobilière et d’obligation de travaux face à la transition énergétique, l’investissement immobilier avec déficit foncier apparait clairement comme une stratégie à haute valeur ajoutée.
Du surcroît, comme vous allez le constater, le régime fiscal du déficit foncier apparaît comme particulièrement efficace pour se construire un patrimoine dans un environnement fiscal agréable.
Simulation : Régime fiscal LMNP vs Déficit foncier.
1 – Le régime fiscal LMNP.
Passons brièvement sur la simulation LMNP. Elle sert juste d’étalon. L’objectif de l’article du jour est de nous concentrer sur le régime du déficit foncier.
Comme vous le constaterez, cette simulation LMNP permet d’afficher un TRI de 5.05%. Le TRI, c’est le taux de rendement de l’investissement qui tient compte de l’effet de levier du crédit, des impôts, des charges d’entretien, de la revalorisation des loyers … (cf. « Qu’est-ce que le Taux de Rendement Interne d’un investissement immobilier ?« ).
Conclusion chiffrée de l’investissement en LMNP
2- Le régime fiscal du déficit foncier.
Analysons ensuite le régime fiscal du déficit foncier avec des données comparables (même immeuble, mêmes travaux, mêmes hypothèses).
Conclusion chiffrée de l’investissement en déficit foncier.
Comme vous le constaterez, le TRI ressort à 4.84% contre 5.04% pour l’investissement en location meublée.
L’écart n’est pas suffisamment significatif pour affirmer la suprématie d’un régime fiscal sur l’autre. La perte du régime fiscal LMNP n’est alors pas une catastrophe absolue pour l’investissement immobilier. Il existe des alternatives tout aussi attrayantes que la location meublée.
Il faut s’adapter, faire évoluer sa stratégie d’investissement en visant davantage des biens anciens avec travaux typer T2 ou T3, idéalement de petites maisons de villes pour éviter la co-propriété, avoir plus de liberté dans les travaux et maximiser le potentiel de plus-value à terme.
Bien évidemment, un TRI autour de 5% n’est pas incroyable. Pourtant, vous allez devoir vous en satisfaire faute de mieux.
Quel type d’investissement ou de placement vous permet d’obtenir un rendement net d’impôt et de prélèvements sociaux supérieur à 5% ? AUCUN, ou alors avec un niveau de risque que vous n’êtes pas capable d’assumer !
D’autant plus que ce TRI à 5% peut largement être amélioré avec quelques facteurs d’optimisation facile à mettre en œuvre.
Dans le détail de la simulation.
À suivre…
