Il y a comme un malaise. Il y a quelques jours, une lectrice occasionnelle m’appelle pour me demander mon avis, avec l’espoir (infime probablement) que j’infirme ce qu’un spécialiste de la revente de LMNP d’occasion venait de lui annoncer. Cette dame, est l’heureuse propriétaire d’un appartement dans une résidence « affaires » gérée par G.E A….. City (les spécialistes reconnaîtront). A l’époque en 2007, tout allait pour le mieux, le couple dirigeait une entreprise, payait trop d’impôt, épargnait l’argent dont il n’avait pas besoin pour vivre… Ils décident donc de se lancer dans l’investissement immobilier pour préparer leur retraite.
Par contre, pas question d’y passer les weekends et de gérer personnellement leur investissement. Ils n’ont pas de temps à perdre dans ces choses là, l’entreprise du couple fonctionne à plein régime, ils consacrent leur énergie et leur weekend à la développer.
 

L’investissement LMNP, l’immobilier sans contrainte pour percevoir des revenus défiscalisés pendant 20 ans.

Ce couple qui avait à l’époque des problèmes de riches (trop d’impôt et ne sachant pas comment épargner), rencontre un commercial, ou plutôt un Conseil en Gestion de Patrimoine payé par une entreprise qui vend des LMNP. Ce commercial leur trouve la solution à l’ensemble de leurs problèmes : L’investissement en LMNP dans une résidence affaires « Ap….T Ci.Y » :

– Rendement attrayant de 5% ;

– Sans risque puisqu’un bail de 9 ans est signé avec l’exploitant de la résidence affaires ;

– Loyer indexés en fonction de l’Indice du Coût de la Construction ;

– Aucune gestion puisque c’est le gestionnaire de la résidence qui s’occupe de tout. Le couple n’a qu’une chose à faire : Attendre que l’argent tombe tous les mois.

Le bon plan parfait ! Rendement élevé, pas de risque, loyer augmentant régulièrement, aucune contrainte de gestion… L’investissement immobilier idéal. Voilà de quoi passer une retraite heureuse payée par les locataires!
Il achète cet appartement 170 000€ TTC et récupère la TVA qui leur permettra de rembourser par anticipation le crédit voiture du couple (ils auraient probablement dû rembourser partiellement leur crédit immobilier LMNP, mais ça c’est une autre histoire). C’est très cher pour 40 m², mais le commercial est rassurant : On ne peut pas comparer le prix d’un bien en LMNP avec un bien en location nue. Dans le prix, il y a une partie des parties communes et Blablabla… et blablabla …
Le montage est parfait, leur retraite est assurée … et cerise sur le gâteau, les revenus seront défiscalisés pendant plus de 15 ans selon le commercial. Comment ne pas se laisser séduire …
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L’exploitant traverse de graves difficultés financières et ne paye plus les loyers…

En 2013, cette belle histoire commence à se compliquer. Le gestionnaire, un des leaders du marché pourtant, traverse de grave difficultés financières et ne paye plus les loyers. L’affaire se complique et ce beau placement devient problématique.
Il faut bien comprendre la mécanique de l’investissement en location meublée non professionnelle. Derrière un statut fiscal des plus intéressant, se cache trois acteurs :

– L’investisseur, achète le bien immobilier et signe un bail commercial avec l’exploitant de la résidence ;

– Le commercial est payé par le promoteur qui construit la résidence (le promoteur est une filiale de l’exploitant futur de la résidence)

– L’exploitant de la résidence, une sorte d’hôtelier qui se chargera de donner vie à la résidence tel un hôtelier.

Face à la défaillance de l’exploitant, les propriétaires de la résidence se regroupe en association, prennent un avocat et se lancent dans de très lourdes démarches judiciaires pour essayer de récupérer leur loyer impayé et surtout se faire payer les loyers futurs. L’idée de couler une douce retraite payée par les locataires s’éloigne petit à petit.
Il suffit d’être patient, attendre que l’exploitant retrouve un vigueur économique et tout repartira. C’est probablement qu’une mauvaise période à passer. Le couple n’aura pas fait l’investissement du siècle mais en suivant attentivement la procédure, tout devrait (espérons le) rentrer dans l’ordre.
 
 

Face à la crise économique, l’entreprise du couple défaillit et ils n’ont d’autres alternatives que de vendre leur résidence LMNP

En 2014, la crise économique se poursuit, point de rebond à l’horizon et c’est au tour de l’entreprise du couple de défaillir. Point alternative, il faut mettre en vente la résidence au plus vite pour assainir la situation financière.
Plusieurs experts font alors la même analyse et proposent de vendre l’appartement dans la résidence pour moins de 100 000€. Le couple a encore 133 000€ de crédit à rembourser et n’a plus les moyens de payer la différence. Entre :
– Incertitude sur le versement des loyers ;
– Incertitude sur la survie de la résidence ;
– … Personne n’accepte d’investir dans cette résidence, sauf si le rendement locatif rémunère suffisamment le risque. 100 000€ correspond à un rendement de 8.50%.  (vous vous souvenez surement de cette ringarde relation rendement/risque, qu’on oublie trop souvent dans ces périodes d’abondance de liquidités). – Le bien a été payé 142 000€ HT. Cela représente une moins-value de 30%. Pas mal l’investissement garanti. N’est ce pas ? 
Cette question de la revente des biens en LMNP est un sujet que nous avons régulièrement traité, notamment dans ces articles « Prix de revente d’un LMNP CENSI BOUVARD ou LMP : Estimation et perspectives » et « LMNP : Les soldes commencent … Baisse de prix en perspective. »
Que faire ? Accepter de vendre et assumer la moins-value ? Se lancer dans une action en responsabilité envers le Conseil en Gestion de Patrimoine qui lui a vendu cet investissement prétendument garanti ? S’organiser avec les co-propriétaires et se battre contre les financiers qui dirigent la société d’exploitation ? …
Nous sommes bien loin de « l’investissement pantoufle » vendu initialement.
 

Ne pas généraliser le discours, même si …

Loin de moi l’idée de généraliser le discours et tomber dans le tous pourris, il existe de très nombreuses résidences LMNP qui fonctionnent parfaitement bien et qui continuent de verser les loyers promis aux propriétaires investisseurs.
Force est néanmoins de constater, que le rapport de force entre exploitant et particulier investisseur est rarement au profit de l’investisseur particulier. Ces derniers subissent souvent la loi imposée par un exploitant dont le premier centre de coût est le paiement des loyers.
Entre tentative de baisse du loyer en fin de bail (cf »Résidence LMNP : Une baisse de loyer lors du renouvellement du bail commercial ?« ), respect des charges d’entretien lui incombant, … L’investisseur particulier peut paraître une proie facile. Il est alors indispensable pour les co-propriétaires de s’organiser (surtout quand tout va bien) pour modifier ce rapport de force et défendre leur patrimoine.
 

Et vous quel est votre expérience dans l’investissement en LMNP ? Qu’en pensez vous ?

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