L’investissement en LMNP (location meublée non professionnelle) est décidément bien plus qu’un simple investissement immobilier. Investir dans un bien immobilier pour bénéficier du régime fiscal de la location meublée, c’est investir dans un bien immobilier et le garnir de l’ensemble des éléments mobiliers indispensables à une occupation normale par le locataire.

La location d’un local d’habitation garni de meubles est regardée comme une location meublée lorsque les meubles loués avec le local sont suffisants pour donner à ce dernier un minimum d’habitabilité (RM, M. Desanlis, JO, AN du 28 janvier 1980, p. 279, n° 17701).

 

Ensuite, lorsque cette activité de location meublée remplie certaines conditions, le loueur peut prétendre à bénéficier du régime de la location meublée professionnelle (LMP) ; à défaut, l’investisseur sera imposé selon le régime fiscal de la location meublée non professionnelle (LMNP).

 

Les critères pour bénéficier du régime de la location meublée professionnelle (LMP).

Pour pouvoir prétendre à l’imposition au titre de la location meublée professionnelle (LMP), l’investisseur doit remplir CUMULATIVEMENT, les trois critères suivants :

  • Un membre du foyer fiscal au moins est inscrit au registre du commerce et des sociétés (RCS) en qualité de loueur professionnel ; (Attention, une récente jurisprudence du conseil constitutionnel supprime cette condition d’inscription au RCS à partir du 08/02/2018). Dorénavant, seules les deux critères ci après doivent être pris en considération pour prétendre au bénéfice du statut de loueur en meublé professionnel. Cette inscription étant du seul fait ou non de l’investisseur, certains pourraient passer « automatiquement » sous statut LMP dès lors que les deux conditions suivantes sont remplies; Cf « Les nouveaux critères de la location meublée professionnelle (LMP) depuis le 08 février 2018« , afin de mieux comprendre les enjeux).
  • Les recettes annuelles retirées de cette activité par l’ensemble des membres du foyer fiscal excèdent 23 000 € ;
  • Les recettes annuelles retirées de l’activité de location meublée par l’ensemble des membres du foyer fiscal doivent excéder les autres revenus d’activité du foyer fiscal, entendus comme la somme des revenus suivants :

– les traitements et salaires au sens de l’article 79 du CGI, c’est-à-dire y compris, notamment, les pensions et rentes viagères ;

– les bénéfices industriels et commerciaux autres que ceux tirés de l’activité de location meublée, mais y compris ceux qui ne seraient pas perçus dans le cadre d’une activité professionnelle ;

– les bénéfices agricoles ;

– les bénéfices non commerciaux ;



– les revenus des gérants et associés mentionnés à l’article 62 du CGI.

 

 

La question importante de la prise en considération des retraites pour bénéficier du régime de la location meublée professionnelle.

Ces trois critères sont connus de beaucoup d’entre vous. Néanmoins, je souhaiterais porter votre attention sur le critère de prédominance des revenus de la location meublée par rapport aux autres revenus du foyer fiscal.

Le principe est assez simple et logique. L’administration fiscale considère que l’activité de location meublée est exercée à titre professionnelle dès lors que l’activité de location meublée génère la principale source de revenu d’activité du foyer fiscal.

Depuis 2009, le calcul intègre les pensions retraites. Cette prise en considération des pensions retraites pour déterminer la prédominance des revenus de l’activité de location meublée par rapport aux autres revenus du foyer fiscal est fortement pénalisante pour de nombreux investisseurs.

Il devient vraiment compliqué pour un investisseur de devenir « professionnel ». Comment réussir à investir suffisamment pour tirer plus de 23 000€ de recettes annuelles (cela correspond à un investissement compris entre 400 000€ et 500 000€), sans avoir au moins 23 000€ de retraite ? 

Bref, les contribuables pouvant prétendre au régime fiscal de la location meublée « Professionnel » sont peu nombreux.

Les contribuables qui ne pourront prétendre à l’imposition au titre de la location meublée professionnel devra supporter l’imposition en tant que non professionnelle.

Barème des meilleurs taux de crédit immobilier

Consultez notre barème des meilleurs taux actuellement proposés par les banques via notre comparateur de crédit immobilier.
 

Comparer les taux immobiliers entre 100 banques


8 Comments

  1. Cet article n’a pas donné lieu à commentaires, je m’y mets.

    Analyse très juste sur le rapport entre le montant des retraites et le capital qu’il faudrait avoir investi pour dégager plus de 23000 € de loyers, qui exclut ainsi nombre de loueurs potentiels.

    Certes, les critères sont plus contraignants, mais ne reste-t-il pas la possibilité de faire de la LMNP en se mettant au réel et non au forfait ?

    Amortissement, intérêt d’emprunt, etc, travaux, impôt foncier, frais de gérance, de publicité etc…
    Il y a des frais (expert comptable et adhésion obligatoire à un CGA..), mais ceux-ci sont déductibles.

    Pourvu que ces derniers dépassent 50 % ( abbattement forfaitaire), il y a moyen de ne pas trop perdre.

    Par contre si les frais réels sont compris entre 51 et 70 %, le loueur est, comme le dit Guillaume, pénalisé par rapport à la situation antérieure.

    Ils devaient dépasser 71 % dans l’ autre cas. La seule obligation en passant au réel, c’est l’expert comptable, mais est-ce vraiment une contrainte.

  2. Bonjour Guillaume,
    Juste une précision sur l’article : d’après moi, il traite exclusivement de la qualification LMP au sens BIC et pas de la qualification LMP au sens ISF…
    Sommes nous d’accord ?

  3. Je suis un étranger qui veut investisser en France et devenir un LMP. Vous pensez que ce sera possible a faire lors j’ai le capital sufficient pour acheter des logements dans un montant del ordre de 400 000€ avec un apport personnel et les revenus locatifs seront mes seuls revenus ? Merci d’avance

  4. RIOU Jeanne says:

    Bonjour,
    Un loueur en meublés professionnel peut-il embaucher du personnel en CDI et le faire travailler chez des particuliers (travaux de bâtiment : maçonnerie, placo, électricité…

    merci

  5. bertolone says:

    bonjour
    est ce que la fiscalite s’adapte automatiquement
    je m’explique : depuis 2012 je ne remplis pas les 3 criteres pour etre lmp donc je suis lmnp mais en 2009 a 2011 je remplissais les 3 criteres
    donc à ce jour( sachant que je suis loueur en meuble depuis 1999, avec declaration aux fiscaux , numero de siret mais je ne sais pas si je suis incrite au rcs)
    je ne sais pas si je suis au rcs ( je n’arrive pas à avoir de k bis donc je pense que non )
    je retire 25 500 euro de locations meublees
    la retraite de mon mari et mon salaire sont de 35 000 euros
    donc est ce que je peux pretendre etre LMNP et surtout ne pas cotiser au rsi
    merci pour vos eclaircissements

    • Philippe30 says:

      Si vous n’êtes pas LMP sur demande de votre part vous êtes de fait LMNP.

      Pour le siret , informatiquement voila ce que j’ai constaté
      Pour le numéro de siret , vous en avez un comme moi sans possibilité d’avoir un KBIS et vous n’apparaissez pas sur société.com car nos demandes de SIRET sont antérieures à 2016.

      J’ai le cas de mon fils qui a aussi un numéro de siret pour une activité de meublé mais sa demande datant de 2017 , il apparait sur societe.com et peux demander un siret.

  6. Philippe30 says:

    La location en LMNP me convient parfaitement.
    Pourquoi aller se fourvoyer dans du LMP avec des cotisations sociales à payer au RSI.

    Le seul avantage du LMP est l’exonération de l’IFI concernant l’exonération des plus values celles ci sont pas toujours présentes mais par contre les cotisations sociales sont obligatoires en LMP.

    Le traitement comptable pour le LMNP lors d’une revente passe par la déclaration en classe 7 en produit exceptionnel pour le montant de la vente et en classe 6 en charges exceptionnelles pour la valeur nette comptable du bien après amortissement.
    La différence entre ces deux comptes permet de réintégrer comptablement le montant de l’amortissement mis en place durant la période d’exploitation.

    Est ce que ce traitement comptable est identique en LMP ?
    Si c’est le cas ( SCI IS traitement identique ) le LMP a encore moins d’avantage car ce traitement comptable génére facilement de la fiscalité lors d’une revente.

Répondre à cgm Cancel

Votre adresse de messagerie ne sera pas publiée. Les champs obligatoires sont indiqués avec *

*

 

Ce site utilise Akismet pour réduire les indésirables. En savoir plus sur comment les données de vos commentaires sont utilisées.