Autant, vous le dire dès le début, l’investissement immobilier en LMP ou LMNP n’est pas tout à fait un investissement immobilier comme les autres. Il s’agit bien d’un investissement dont la « pierre » est le sous-jacent, mais tout le reste diffère d’un investissement classique dans l’immobilier à usage d’habitation : de la valorisation des biens loués sous régime de la location meublée au mode d’imposition, en passant par les contraintes de gestion, il est bien difficile de réaliser une comparaison entre location meublée et investissement locatif classique.
Faisons ensemble le point sur les avantages et inconvénients de la location meublée afin d’en percer quelques mystères.
Mais attention, il y a deux manières de bénéficier du régime fiscal de la location meublée :

  • 1- Il peut s’agir d’investir dans une résidence services de type résidence étudiante, senior, EHPAD. L’investisseur immobilier devient propriétaire d’une chambre ou d’un appartement situé dans cette résidence. Tous les propriétaires devront signer un bail commercial avec un exploitant chargé de faire vivre la résidence. Dans ce type d’investissement en location meublée, la TVA payée sur l’acquisition de l’immeuble sera remboursée par l’investisseur, et intégralement acquise après 20 ans de détention de l’immeuble.

 

Dans cet article, nous nous concentrons sur l’investissement en résidence services
 

Les avantages de la location meublée professionnelle (LMP) ou non professionnelle (LMNP).

Le régime fiscal des bénéfices industriels et commerciaux (BIC) et non des revenus fonciers.

L’intérêt majeur de la location meublée, qu’elle soit LMP ou LMNP, est le mode d’imposition des revenus tirés de la location. Les bénéfices tirés de la location meublée échappent à l’imposition des revenus fonciers (particulièrement défavorable à l’investisseur) et sont soumis au régime des bénéfices industriels et commerciaux (BIC).
De manière assez schématique, on pourrait comparer le loueur en meublée à un entrepreneur individuel comme n’importe quel artisan peintre, maçon … Le loueur en meublé se retrouve à la tête d’une entreprise individuelle dont l’objet sera l’exploitation d’un appartement, d’une résidence service, d’une chambre d’EHPAD … Le miracle de la location meublée réside dans cette imposition au titre des BIC.
 

La possibilité de constater des amortissements.

A la tête d’une entreprise individuelle, l’entrepreneur individuel en location meublée pourra constater l’amortissement de son immeuble exploité en location meublée en fonction de la durée normale d’utilisation prévisible de l’immeuble. Considérant, un usage compris entre 35 ans et 45 ans, le taux d’amortissement annuel pourra être proche de 2,5% (en réalité, l’immeuble est détaillé en composant -toiture, charpente, électricité, … – donnant lieu à un amortissement en fonction de la durée de vie de chacun des composants).
Voici, ci-après quelques durées d’utilisation données par l’administration fiscale.

ComposantsDurées réelles d’utilisation
Toiture25 ans
Installations électriques25 ans
Étanchéité15 ans
Ascenseurs15 ans
Agencements intérieurs15 ans
Structure (gros œuvre)80 ans

Chaque année, une charge « fictive » d’amortissement pourra être appliquer et c’est le bénéfice imposable qui sera réduit d’autant. Vous pouvez relire cet article « Comment amortir un bien immobilier en location meublée ? » pour approfondir la question de l’amortissement en location meublée.
 

La possibilité de déduire les frais d’acquisition de l’immeuble

Aussi, contrairement à la location nue imposable au revenu foncier, le loueur en meublé pourra déduire, l’année de son paiement ou réparti sur la durée d’amortissement, les frais d’acquisition, c’est à dire :

  • Les frais d’acte notarié ;
  • Les frais de garantie ;
  • La rémunération des intermédiaires (y compris la commission du vendeur)
  • Les émoluments du notaire

Cette possibilité de déduire les frais d’acquisition est un atout majeur de la location meublée, et permettra de fortement réduire l’imposition des bénéfices réalisés. Finalement, ce régime fiscal particulièrement attrayant permettra de percevoir des revenus non fiscalisés pendant une longue période.
 

Absence totale de gestion du bien acquis en LMP ou LMNP résidence services

Lors d’une location meublée dans le cadre de l’exploitation d’une résidence service, l’investisseur se porte acquéreur d’un appartement, maison qu’il mettra à disposition d’une société qui exploitera la bien dans le cadre d’une résidence de tourisme, d’un hôtel, d’une maison de retraite …
L’investisseur n’aura donc aucune contrainte de gestion : pas besoin de chercher un locataire, pas besoin de refaire les peintures entre deux locataires … C’est l’exploitant de la résidence qui prend à sa charge l’ensemble de ces taches. L’investisseur, signe un bail commercial avec l’exploitant de la résidence et l’exploitant de la résidence verse un loyer mensuel à l’investisseur que le bien soit loué ou non.
Néanmoins, toute la pertinence de l’investissement reposant sur la solidité de l’exploitant, il conviendra d’être particulièrement attentif. A ce titre, il pourra être utile de creuser l’idée de l’investissement en OPCI FILM (cf »L’OPCI location meublée (OPCI FILM), de la pierre papier avec la fiscalité LMNP. ») qui permettra de mutualiser les investissements et donc réduire le risque attaché à l’exploitant.
 

Le bail commercial d’une durée de 9 ans minimum sécurise l’investisseur en résidence service.

Le bail signé entre l’investisseur, propriétaire d’un appartement et l’exploitant de la résidence est d’une durée fixe, il pourra être prorogé au terme.
Ce bail est une véritable protection pour l’investisseur qui sera assuré :

  • De percevoir un loyer quelle que soit la réalité de la location de l’appartement (sauf faillite de l’exploitant)
  • D’une indexation du loyer fixé dans le bail. Il s’agit là d’une donnée essentielle qui permet à elle seule de justifier la qualité d’un investissement ;

 

  • D’organiser le partage des charges d’entretien, réparation et gros travaux entre le bailleur (investisseur) et le preneur à bail (société d’exploitation).

Mais attention, au terme de ce premier bail commercial, une nouvelle négociation devra être réalisé entre le propriétaire bailleur et l’exploitant afin de fixer le loyer. Des baisses de loyers sont très régulièrement constatées comme nous vous le précisons dans cet article « LMNP : Un investissement plein de déconvenues synonymes de moins-values ? » et « Résidence LMNP : Une baisse de loyer lors du renouvellement du bail commercial ? »
 
 

Les inconvénients de la location meublée professionnelle (LMP) ou non professionnelle (LMNP).

Après les avantages et les particularités de la location meublée qui rendent ce régime fiscal particulièrement attrayant, essayons de faire le point sur les inconvénients de la location meublée.
 

Dans les résidences services : La valeur des biens est fonction des taux d’intérêt et de la qualité de l’exploitant et non de la valeur de la « pierre »

L’investissement en location meublée en résidence service n’est définitivement pas un placement immobilier comme les autres. La valeur de votre investissement ne sera pas fonction de l’évolution globale du marché de l’immobilier, mais uniquement de l’évolution des taux d’intérêt et de la qualité de l’exploitant.
Nous avions consacré un article sur le sujet de la valorisation d’une investissement LMNP ou LMP, je vous encourage à le relire : Prix de revente d’un LMNP CENSI BOUVARD ou LMP : Estimation et perspectives ou Estimer la valeur d’un bien immobilier de rapport ? (Location meublée, LMNP, lmmeuble commercial, location nue)
En cas de hausse des taux d’intérêt, la valeur d’un investissement en location meublée baissera mécaniquement.

Un risque majeur (et quasi inévitable) de DOUBLE IMPOSITION en cas de décès ou de donation de l’immeuble loué en location meublée professionnelle (LMP).

Comme nous vous avons fait part à plusieurs reprise sur ce site (cf. article « LMNP / LMP : Les conséquences fiscales catastrophiques du décès de l’investisseur et Location meublée : Une double imposition en cas de donation ou succession ?), il existe un risque fort de double imposition en cas de décès du propriétaire de l’immeuble ou même en cas de donation de l’immeuble exploité en location meublée professionnelle (LMP). L’exploitant en location meublée non professionnelle (LMNP) ne sera là pas concerné.
La location meublée est avant tout une entreprise individuelle de location meublée, en cas de décès, la cessation d’activité entraîne l’imposition des plus-values latentes et l’imposition des plus-values enregistrées sur l’immeuble depuis son acquisition. Ensuite, les droits de succession devront tout de même être payé par les héritiers ou donataires.
Je vous encourage vivement à relire les deux articles précités, vous pourrez y lire le détail de la démonstration.

En cas de faillite de l’exploitant, l’investisseur perd toute valeur patrimoniale.

La valeur de l’investissement repose sur les taux d’intérêt, mais surtout sur la capacité de l’exploitant de l’immeuble à bien gérer l’immeuble.
En cas de faillite de ce dernier, l’investisseur se retrouvera très rapidement sans recours et propriétaire d’un appartement dans un hôtel, une résidence étudiante … sans pouvoir le revendre, ni même l’exploiter pour en tirer un revenu.
Les exemples se multiplient, notamment dans certaines résidences de tourisme touchées par la crise.
Mais, dans un moindre mesure, une baisse de loyer n’est jamais à exclure, notamment lorsque les conditions économiques se dégradent et que le modèle économique de l’exploitant n’est pas conforme à ses espoirs (cf »LMNP Belambra – VVF veut baisser de 40% les loyers versés aux investisseurs via une « révision judiciaire des loyers » »).

Pour aller plus loin :
Conseil personnalisé 
Assistance patrimoniale
Accompagnement patrimonial
Livres / Formations 
Investir dans l'immobilier
Succession
Assurance-vie et gestion de patrimoine
Crédit immobilier 
Comparateur de crédit immobilier
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