Derrière le fantasme de l’investissement immobilier locatif, il y a la réalité. L’investissement immobilier locatif est rarement rentable sur le papier et ce n’est que l’espérance de plus-value immobilière à long terme combinée à l’obtention d’un crédit immobilier à un taux très faible sur une durée excessivement longue qui permettent d’en sortir un rendement très honorable à long terme.
Nombre d’entre vous savez à quel point, les rendements locatifs sont trop faibles pour espérer tirer un revenu élevé de son investissement immobilier. Le fantasme du cashflow positif malgré une acquisition à crédit repose en réalité sur la mise en œuvre d’un investissement immobilier locatif très spécifique qu’est l’immobilier de rendement.
Essayons d’approfondir cette question de la différence entre immobilier de rendement et immobilier patrimonial. Deux manières très différentes d’investir dans l’immobilier.
Comme nous vous l’expliquons dans notre livre « Investir dans l’immobilier« , il existe deux manières d’investir dans l’immobilier locatif :
- L’immobilier patrimonial : C’est investir dans une métropole ou une villes dynamique dans laquelle l’offre de logement est insuffisante et la demande locative forte. Dans ces villes, les prix de l’immobilier sont élevés et la gestion relativement simple du fait d’une forte demande locative, mais des rendements locatif faibles. Le rendement locatif brut varie entre 3% et 5%. Investir dans un bien immobilier patrimonial, c’est accepter d’investir dans un immeuble (appartement ou maison) dont le prix est élevé du fait d’un emplacement de très grande qualité et d’un logement au confort élevé (bien entretenu, et régulièrement mis au niveau des normes de construction) qui assureront un investissement au risque relativement faible. A long terme, si le rendement locatif est faible, le potentiel de plus-value immobilière est élevé ;
- L’immobilier de rendement : C’est investir dans une zone géographique dans laquelle les prix de l’immobilier sont faibles et parfois même très faibles ; La demande locative est cyclique et l’offre de logement abondante au regard de la demande (ce qui explique la faiblesse des prix de l’immobilier). Dans ces zones, paradoxalement; les loyers sont élevés au regard du prix de l’immobilier ; Le rendement locatif brut varie entre 8% et 10% ; La population de locataire est plus faible puisque la majorité des locataires durablement solvables sont propriétaires de leur logement grâce à la faiblesse des prix de l’immobilier. Le rendement locatif élevé s’explique par un risque locatif élevé du fait d’un niveau de pauvreté des locataires d’une qualité dégradée du logement (les prix de l’immobilier sont trop faibles pour pouvoir y faire des travaux permettant d’être « tranquille »). Le rendement locatif est élevé, le potentiel de plus-value est faible et la gestion est parfois lourde.
En fonction de votre situation personnelle et patrimoniale, vous pouvez être attiré par l’un ou l’autre de ces investissements immobilier locatif.
De manière excessivement caricaturale, on pourrait considérer que :
- L’investissement immobilier patrimonial intéresse les personnes dont l’activité professionnelle génère beaucoup de revenus et qui n’ont donc pas besoin de revenus immobiliers complémentaires ; L’immobilier patrimonial est avant tout une manière de stocker de la valeur et d’utiliser les revenus professionnels élevés et supérieurs aux besoins de consommation ; L’immobilier patrimonial intéresse une population CSP+ qui consacre beaucoup de son temps de cerveau disponible dans son activité professionnelle et dont une allocation pertinente de l’énergie interdit de « perdre ce temps précieux » à la gestion immobilière chronophage et moins rentable que l’activité professionnelle ; Se lancer dans l’immobilier de rendement lorsque l’on a d’ores et déjà une activité professionnelle qui consomme toute votre énergie est probablement une erreur ; Contrairement à l’immobilier de rendement, l’investissement immobilier patrimonial consomme un temps de cerveau disponible très faible (cf »Réussir la gestion de son patrimoine avec l’optimisation de son temps de cerveau disponible. ») ;
- L’immobilier de rendement intéresse ceux dont le revenu professionnel est faible, qui disposent de temps et d’énergie et qui aspirent à améliorer leur train de vie grâce aux revenus immobiliers. Toujours de manière caricaturale, l’immobilier de rendement attire les investisseurs qui ont du temps pour gérer leur bien immobilier en participant activement aux travaux, à l’entretien et à la gestion des locataires (turn over, location meublée, colocation, …). Du fait d’une activité professionnelle qui ne consommerait pas l’intégralité du temps de cerveau disponible, l’immobilier de rendement doit être envisagé comme une seconde activité professionnelle. Bien évidemment, du fait de cette nécessité de gérer directement ce patrimoine immobilier de rendement, l’investisseur en immobilier de rendement doit résider à côté de son parc immobilier.
L’immobilier patrimonial ne permet pas de devenir riche ; L’immobilier patrimonial permet à ceux qui ont des revenus élevés de transformer ces revenus en patrimoine en investissant dans un bien immobilier dont la qualité intrinsèque lui permettra de traverser le temps et de sa valoriser au gré de la croissance inexorable de l’économie. L’immobilier patrimonial suppose de très nombreux investissements pour espérer générer un revenu complémentaire satisfaisant du fait d’une rentabilité faible. A défaut d’être rentable en revenu, l’immobilier patrimonial permet de stocker de la valeur à long terme.
L’immobilier de rendement permet de générer un revenu élevé pour celui qui saura s’y investir tel un entrepreneur et qui acceptera de prendre les risques qui lui permettront de réussir. L’immobilier de rendement ne permet pas de se constituer un patrimoine de long terme. L’investisseur en immobilier de rendement aura ensuite à cœur de transformer ses revenus immobiliers en patrimoine et pourra alors se tourner vers l’immobilier patrimonial.
Et vous, préférez-vous l’immobilier de rendement ou l’immobilier patrimonial ?
Merci pour cet exercice de pédagogie utile.
Très juste en effet de distinguer les deux stratégies d’immobilier locatif.
Comme souvent, la clé d’une stratégie équilibrée long terme réside dans une bonne diversification de son patrimoine immobilier locatif, et la cohérence du profil investisseur / projet.
Vous negligez completement le besoin de faire des travaux de renovation (pour generer de la valeur) et la notion de deficit foncier, deux points cruciaux pour un investissement rentable.
Dans ces conditions, pas etonnant que vous ne tirez presqu’ aucun rendement de vos investissements!
Dans l’immobilier de rendement, les travaux qui n’augmentent pas totalement la valeur de votre immeuble, sont souvent destructeurs de cash-flow 😉
Les travaux de renovation, et la valeur apportée par l’amélioration du logement est souvent une stratégie adaptée à l’immobilier patrimonial.
Les travaux de rénovation ne génèrent pas de valeur.
Installez des roulettes sous votre bien, rapprochez le d’une ville dynamique et des transports, vous générerez de la valeur.
En ce qui concerne le déficit foncier, les dépenses pour le générer, ne sont jamais inférieures ( égales au mieux ) à l’économie d’impôt.
Bah non, si t’achetes un bien cabossé a -20/30% et que tu le renoves et meubles au gout du jour, tu tournes une vieille citrouille en un beau carosse qui se louera plus cher et/ou degagera une belle plus value.
Pour ce qui des travaux, non seulement tu reduis l’imposition mais en plus tu te le fais financer par la banque et locataire.
Menfin, tout ceci est le béaba de l’investissement immo…!!
Les 2 mon capitaine ….. 😉
J’ai commencé avec du rendement et maintenant je souhaite basculer sur du patrimonial.
Effectivement, trop de temps consacré sur mes locatifs. C’est bien quand on est jeune 😉
Alors oui on peux faire gérer, on le sait bien mais bon …. (soit c’est mal fait soit c’est trop cher et en réalité, on est jamais mieux servi que par soi même)
Par contre je pense sauf erreur de ma part qu’il y’a une petite coquille dans votre texte
« En fonction de votre situation personnelle et patrimoniale », je dirai plutôt, En fonction de votre situation personnelle et professionnelle
Je suis d’accord avec l’analyse de Guillaume. J’insisterais sur la difficulté de vendre l’immobilier de rendement car il n’intéresse que les investisseurs, donc un marché plus réduit.
Bonjour,
Je vous suit depuis quelques temps,…..
Là vous dépassez les bornes, beaucoup de clichés , de partis pris, une vrai FAKE NEWS enrobée dans du papier chocolat.
Désolé d’avoir été aussi direct. Vous avez pourtant écris sur d’autres sujet, avec excellence
Bien à vous
Philippe
Qu’est ce qui vous choque dans cet article ?
Bonsoir Mr FONTENEAU,
J’ai hésité un moment avant de vous répondre; je crois que votre article est beaucoup trop synthétique, et que par le fait son contenu est « trop en surface », certains mots me dérange : fantasme,(x2)caricatural, stocker de valeur ( au sens que vous l’utilisez), et plusieurs développement me semble (celà n’engage que moi) simpliste.
J’aurais préféré , plus de METHODE, FISCALITE, ANALYSE DE TRESORERIE A LONG TERME, ANALYSE DES COUTS DE GESTION, STRATEGIE PATRIMONIALE, RISQUE SPECULATIF, et aussi une petite alarme pour les lecteurs sur : les pièges à pigeons de l’immobilier neuf vendu à tour de bras pas de prétendus Conseillers en gestion de patrimoine ( pas tous heureusement) qui ne sont en fait que des agents immobiliers sans déontologie en quête d’une commission facile et juteuse au détriment de leurs clients. Je suis dur dans mon propos, mais ma volonté n’est pas de nuire, mais d’essayer d’amener de la réflexion sur un sujet qui est vaste et plus complexe que vous ne le présentez.
Je le redit j’aime bien votre blog, et j’ai a plusieurs reprise partagé vos articles sur mon réseau.
Je pratique moi aussi le conseil depuis 1984, l’investissent rendement, spéculatif, ou de père de famille, et mon expérience me dit : METHODE, COMPREHENSION, OPPORTUNISME, AUDACE, REFLEXION, FISCALITE, TRESORERIE, et SYNTHESE
Au plaisir d’échanger ensemble
Belle et bonne énergie à vous
Bonjour,
L’immobilier patrimonial est à exclure si vous souhaitez accumuler les lots. La banque dira vite stop à cause de la capacité d’emprunt. L’immobilier de rendement semble plus intéressant.
De plus, une remontée des taux (qui sont artificiels avec le quantitative easing) provoqueraient une baisse des prix de l’immobilier. Si votre objectif est le rendement, ce n’est pas grave, mais s’il est patrimonial, le risque est d’autant plus grand. N’oublions pas que les prix évoluent plus vite que les loyers.
Dans le mesure ou l’investissement patrimonial se conçoit dans le très long terme, le plus probable est que les taux, monteront, descendront, qu’il y aura des bulles, des explosions de bulles etc…
Donc, sauf à avoir également investit dans une boule de cristal, toutes les projections chiffrée que l’ont peut faire sont très théoriques et les réalisations aléatoires à horizon de 30 ou 40 ans.
Ainsi en ce moment dans mon coin, les prix explosent… mais personne ne vend, au point que les agences mettent leur personnel en chômage technique,
Donc toutes ces plus value sont « virtuelles » et personne ne sait ce qu’il adviendra le jour ou les vendeurs remettrons de biens sur le marché.
C’est vrai qu’aujourd’hui pourquoi vendre ? Que faire de l’argent ?
Payer l’IFI !!!
Une dédidace pour vous : Immobilier : pourquoi la ruée vers l’Ouest des Franciliens inquiète certaines communes
https://www.europe1.fr/economie/immobilier-pourquoi-la-ruee-vers-louest-des-franciliens-inquiete-certaines-communes-4041871
Avec la généralisation du télétravail, la demande immobilière a fortement augmenté dans l’Ouest. À tel point que dans certains endroits, les locaux peinent à acquérir un bien face à la concurrence d’acheteurs franciliens. Europe 1 s’est rendu à Arzon, dans le Morbihan, pour constater que le sujet est pris très au sérieux par la municipalité.
En Bretagne et en Normandie, les prix de l’immobilier flambent ! Et pour cause : c’est l’un des effets du confinement, l’Ouest est devenu le théâtre d’une ruée immobilière. En raison de la généralisation du télétravail, les Franciliens accourent et font gonfler la demande, notamment pour des résidences secondaires. La pression est telle que certaines municipalités s’organisent même pour contrer les effets de cette vague d’achats afin de garantir un accès au logement aux locaux.
« Ça se joue à une demi-heure près »
Dans le département des Côtes-d’Armor, en décembre dernier, 43% des recherches de logement provenaient de Franciliens, contre seulement 26% de Bretons, selon le baromètre SeLoger. Du jamais-vu ! Jusqu’à présent, la proportion était plutôt inversée. Le résultat, c’est que les prix montent en flèche. À Lorient, le prix au mètre carré a augmenté de 9% en un an. À Rennes, il est en hausse de 13,2%. Cette hausse est même de 16,5% à Vannes.
« La grosse problématique aujourd’hui c’est que dès qu’on entre un nouveau bien et que l’on relance trois ou quatre clients qui correspondent à ce bien, les trois ou quatre font une offre sans même visiter », décrit Baptiste Marnas, agent immobilier dans le Morbihan, au micro d’Europe 1. « Donc on arrive à des situations où ça se joue à une minute ou à une demi-heure près. »
Des prix prohibitifs pour les locaux
Problème de ce raz-de-marée : les locaux ne peuvent plus acheter sur leur territoire. Des communes prennent donc des mesures, comme à Arzon, dans le Morbihan, où s’est rendu Europe 1. Ici, il faut compter au minimum 500 euros le mètre carré sur terrain nu et 7.000 euros sur du bâti. Pour Sandrine, ces tarifs sont totalement inaccessibles. Pourtant, sa famille va bientôt s’installer dans sa propre maison, neuve, en centre-ville. « On est à 163 euros, je crois, du mètre carré. La maison va nous coûter dans les 200.000 euros », explique Sandrine.
Comment est-ce possible ? Le couple a tout simplement accepté de faire de cette maison son adresse principale pour dix ans. Ainsi, il a pu acquérir un terrain municipal à un prix sans rapport avec celui du marché. Depuis la crise du Covid-19, celui-ci est en proie à une surenchère galopante. À Arzon, huit maisons sur dix sont des résidences secondaires.
« Plein de parents n’arrivent pas à acheter ou à faire construire et s’en vont »
« Ces 16 derniers mois, les gens sont arrivés et les prix ont flambé », constate le maire, Roland Tabart. « L’espace qu’il nous reste, il faut le consacrer prioritairement à nos jeunes qui veulent s’installer », poursuit-il. Sans cette politique, Arzon pourrait bien devenir une ville morte en dehors de la saison touristique. « En ce moment, à l’école, il y a plein de parents qui n’arrivent pas forcément à acheter ou à faire construire et qui s’en vont », relate Sandrine. « Donc on perd des élèves. Cette année, il n’y a pas eu de rentrée de petites sections. »
Arzon est quand même très orienté « tourisme » avec l’un des plus grand port de plaisance de la côte ouest…
Dans les communes limitrophes, la question se pose dans d’autres terme.
Ce n’est pas l’afflux des francilien qui fait monter les prix, c’est l’extrême rareté des biens sur le marché. Et cela ne va pas s’arranger puisque les règlements d’urbanisme diminuent encore les possibilités de construction.
Un de mes amis, directeur d’agence immobilière, viens de mettre ses salariés en vacances faute de biens à vendre.
En fonction de votre situation rien n’empêche de faire du patrimonial en gérant vous-même.
Dès lors qu’il s’agit de placement, le revenu n’étant pas l’objectif majeur recherché, l’investissement progressif peut convenir aussi à des revenus moyens.
Très bonne analyse mais a partir de quel rendement peut-on espérer faire du cash-flow compte-tenu de la vacance, aléas de paiement, travaux, etc…? A moins d’être marchand de sommeil je ne vois pas comment faire suffisamment de cash-flow pour en vivre mais je peux me tromper. retour d’expérience bienvenue!
Félicitations !
Effectivement, j’ai souvent du mal à expliquer à mon entourage, que je cherche, j’essaye du moins de créer et valoriser un patrimoine immobilier, et non pas de générer un revenu complémentaire ( du moins pas pour l’instant ).
La notion de cash flow positif est compréhensive par le commun des mortels, à l’inverse celle de cash flow négatif amène régulièrement la question suivante : pourquoi tu fais ça si tu perds de l’argent ?
Par ailleurs, je pense pour ma part que l’immobilier patrimonial offre un rendement différé ( toujours faible certes ) mais l’immobilier de rendement n’offre pas d’opportunité patrimoniale différée.
On pourrait comparer ça, pourquoi pas, à la notion de value ou croissance en bourse.