Comme vous le savez, l’activité de location meublée, professionnelle (LMP) ou non professionnelle (LMNP) est une activité de location immobilière particulière qui puise sa puissance fiscale dans l’utilisation des règles comptables traditionnellement applicables aux activités commerciales et aux entreprises malgré le caractère civile de l’activité.

Ainsi, exercer une activité de location meublée, c’est être à la tête d’une entreprise individuelle de location meublée. Vous devenez donc entrepreneur et pourrez ainsi appliquer les règles comptables qui leur sont applicables.

C’est aussi la raison pour laquelle, comme nous vous l’expliquons dans cet article « Location meublée : L’expert-comptable est il obligatoire ?« , le recours à un expert comptable, même s’il n’est pas obligatoire en théorie, sera en pratique quasi-incontournable.

Pour vous accompagner dans votre comptabilité de location meublée, leblogpatrimoine s’est associé à un cabinet d’expertise comptable spécialisé sur les activités immobilières (location meublée, SCI, sarl de famille, …).

L’amortissement de l’immeuble exploité en location meublée.

L’amortissement comptable et fiscal de l’immeuble exploité en location meublée, mais également des meubles indispensables à cette exploitation sera un point majeur de la comptabilité et donc de l’intérêt fiscal de l’activité de location meublée.

Lorsque l’immeuble sera détenu en pleine propriété par l’exploitant de la location meublée, l’amortissement suivra les règles comptables traditionnellement utilisées dans les entreprises comme nous vous le détaillons dans cet article « L’amortissement d’un bien immobilier en location meublée (LMP et LMNP). »

L’amortissement d’un immeuble détenu en pleine propriété, c’est décomposer l’immeuble en divers composants (bâti, terrain, aménagement intérieur, électricité, plomberie, huisserie, …) qui seront ensuite amortis en fonction de la durée prévisible d’utilisation de chacun d’entre eux.

Une mécanique relativement complexe qui doit permettre d’amortir l’immeuble sur une durée moyenne d’environ 35 ans (hors terrain non amortissable).

Lorsque l’exploitant de l’immeuble ne détient que l’usufruit de l’immeuble, l’amortissement de l’usufruit est possible sur une durée qui est fonction de l’espérance de vie de l’exploitant au moment de la constitution dudit usufruit.

Il ne s’agit plus d’amortir un bien immobilier décomposé en composant amortissable, mais d’amortir un usufruit, viager par définition, dont la valeur est naturellement fonction de l’âge de l’usufruitier exploitant de l’immeuble.

Par soucis de simplification, l’amortissement de l’usufruit pourra être effectué en fonction du barème fiscal proposé à l’article 669 du CGI. Basique et simple, mais probablement peu adapté, notamment pour les activités de location meublée dont les taux de rendement sont élevés.

L’expert comptable devra néanmoins lutter contre la tentation de la facilité et calculer la valeur économique de l’usufruit pour calculer un amortissement fiscalement plus adapté. Le barème fiscal proposé par l’administration fiscale est facultatif dans le cas présent.

La valeur de l’usufruit doit être calculé de manière économique en fonction :

  • De l’espérance de vie statistique de l’usufruitier ;
  • Du loyer net de charge de l’investissement immobilier ;
  • De l’hypothèse de hausse des loyers dans le temps ;
  • De l’hypothèse de hausse des prix de l’immobilier dans le temps ;
  • Du niveau général des taux d’intérêt.

Barème fiscal facultatif proposé par l’article 669 du CGI.

AGE
de l’usufruitier
VALEUR
de l’usufruit
VALEUR
de la nue-propriété
Moins de :
Moins de : 21 ans révolus90 %10 %
Moins de : 31 ans révolus80 %20 %
Moins de : 41 ans révolus70 %30 %
Moins de : 51 ans révolus60 %40 %
Moins de : 61 ans révolus50 %50 %
Moins de : 71 ans révolus40 %60 %
Moins de : 81 ans révolus30 %70 %
Moins de : 91 ans révolus20 %80 %
Plus de 91 ans révolus10 %90 %

Amortissement de l’usufruit sur sa valeur économique.

En réalité, le barème fiscal proposé par l’administration fiscal est facultatif. L’expert comptable devra impérativement réaliser le calcul de la valeur de l’usufruit économique pour calculer un amortissement qui serait plus adapté.

Comme nous vous l’expliquons dans cet article « Simulateur calcul d’usufruit économique. Calculez la valeur réelle de l’usufruit et de la nue propriété« , la valeur de l’usufruit doit être calculée de manière économique en fonction :

  • De l’espérance de vie statistique de l’usufruitier ;
  • Du loyer net de charge de l’investissement immobilier ;
  • De l’hypothèse de hausse des loyers dans le temps ;
  • De l’hypothèse de hausse des prix de l’immobilier dans le temps ;
  • Du niveau général des taux d’intérêt.

En réalité, la valeur actuelle de l’usufruit économique est égale à la somme des flux futurs actualisés au taux de rendement intrinsèque dudit bien immobilier locatif.

Simulateur d’usufruit économique

A suivre.

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