L’activité de location meublée est une activité immobilière à la mode et de nombreux investisseurs immobiliers cherchent à transformer leur location vide, imposée lourdement sous le régime fiscal des revenus fonciers, en location meublée, imposée sous le régime fiscal des bénéfices industriels et commerciaux (cf »La transformation d’une location nue en location meublée : Comment et quels impacts juridiques et fiscaux ? » et Location meublée : Quel risque de requalification fiscale lors d’une transformation d’une location nue vers location meublée)
Ce changement est d’autant plus simple que l’activité de location meublée peut contenir une exploitation saisonnière du logement, mais surtout une exploitation au titre de la résidence principale du locataire. Pas besoin de changer radicalement le mode d’exploitation de votre locatif pour faire de la location meublée, il suffit d’y mettre suffisamment de meuble pour que le locataire n’ai plus à y apporter que ses effets personnels (cf »Quels sont les meubles indispensables dans une location meublée (LMNP ou LMP) ? »)
Comment leur donner tort ? Entre meilleur rendement locatif et surtout moindre pression fiscale, le calcul est vite fait ! (et c’est la raison pour laquelle nous consacrons une partie très importante de notre livre « Investir dans l’immobilier » à la présentation exhaustive de l’opportunité patrimoniale que représente l’activité de location meublée)
Comment calculer l’impôt sur la plus-value immobilière sur un immeuble loué en location meublée ?
L’activité de location meublé d’un immeuble locatif recouvre deux réalités fiscales : La location meublée professionnelle (LMP) et la location meublée non professionnelle (LMNP).
Le mode d’imposition de la plus value immobilière diffère selon que l’activité de location meublée est exercée à titre professionnelle ou à titre non professionnelle. Pour mémoire, la distinction entre l’activité de location meublée « professionnelle » et « non professionnelle » est présenté à l’article 155 du Code Général des Impôts. Ainsi, l’activité de location directe ou indirecte de locaux d’habitation meublés ou destinés à être loués meublés est exercée à titre professionnel lorsque les trois conditions suivantes sont réunies :
1° Un membre du foyer fiscal au moins est inscrit au registre du commerce et des sociétés en qualité de loueur professionnel ;
2° Les recettes annuelles retirées de cette activité par l’ensemble des membres du foyer fiscal excèdent 23 000 € ;
3° Ces recettes excèdent les revenus du foyer fiscal soumis à l’impôt sur le revenu dans les catégories des traitements et salaires au sens de l’article 79, des bénéfices industriels et commerciaux autres que ceux tirés de l’activité de location meublée, des bénéfices agricoles, des bénéfices non commerciaux et des revenus des gérants et associés mentionnés à l’article 62.
Mais le conseil constitutionnel conteste cette définition et considère qu’est loueur en meublé professionnel l’exploitant d’une activité de location meublée qui respecte les points 2 et 3 ;
L’inscription au RCS en qualité de loueur en meublé professionnel n’est plus une condition discriminatoire pour l’obtention du statut de loueur en meublé professionnel (LMP) depuis le 08/02/2018 (cf »La loi de finances 2019 va t’elle intégrer une réforme du LMNP (location meublée non professionnelle »).
Comment calculer l’impôt sur la plus-value immobilière pour les Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP) ?
Les loueurs en meublé non professionnels, c’est à dire ceux qui ne respectent pas les 3 conditions cumulatives décrit ci avant, verront leur plus-value immobilière imposée selon la fiscalité applicable classiquement aux plus-values immobilières réalisées par le particulier comme nous vous le présentons dans cet article « Simulateur plus-value immobilière 2019 : Un impôt dégressif selon la durée de détention ».
Ainsi, et de manière simplifiée, la plus-value immobilière sera taxable à l’impôt sur le revenu au taux forfaitaire de 19%, puis aux prélèvements sociaux au taux de 17.20%.
La plus-value immobilière sera le résultat de la différence entre :
- Le prix de cession de l’immeuble ;
et
- Le prix d’acquisition de l’immeuble tel qu’il a été payé par le vendeur lors de l’achat. Le prix d’achat est majoré des frais d’acquisition (frais de notaire, frais d’agence) qui pourront être retenu de manière forfaitaire pour 7.50% du prix d’achat, ainsi que des travaux, non déduit fiscalement à l’impôt sur le revenu, retenu pour leur montant réellement payé ou pour une valeur forfaitaire de 15% après 5 années de détention de l’immeuble.
Enfin, la plus-value immobilière ainsi calculée sera réduire d’un abattement qui tiendra compte de la durée de détention de l’immeuble. Ainsi, la plus-value immobilière sera exonérée après 22 ans pour l’impôt sur le revenu puis 30 ans pour les prélèvements sociaux.
Comme vous pouvez le constater, les amortissements dont a profité le loueur en meublée non professionnels ne viennent pas majorer le montant de la plus-value immobilière taxable. Il s’agit là d’un avantage fiscal majeur qui fait tout l’intérêt du régime fiscal de la location meublée non professionnelle (LMNP). En effet, pendant toute la durée de l’exploitation en location meublé, le revenu imposable sera déterminé selon les règles fiscales des bénéfices industriels et commerciaux.
Le bénéfice imposable sera composé de la différence entre le revenu brut perçu, c’est à dire les loyers, et les charges d’exploitation engagées par le propriétaires. Au titre des charges déductibles, l’amortissement de l’immeuble, mais également les frais de notaire et autres frais d’agence viendront réduire l’imposition du loueur en meublé alors même que ces charges ne sauraient être déductibles dans le cadre d’une activité de location vide (cf »Location meublée (LMNP – LMP) VS location nue : Quid des charges déductibles ? »).
Autant vous dire que cette non prise en compte des amortissements pour le calcul de la plus-value immobilière des LMNP est un non-sens fiscal. Cet avantage rompt avec les principes fondamentaux de la fiscalité. Il n’est pas exclu que tout cela soit remis à plat lors d’une prochaine révision de la fiscalité applicable aux loueurs non professionnels. C’est d’ailleurs l’une des propositions du récent rapport CAP 2022 qui doit guider l’action du gouvernement d’ici à 2022 (cf »Suppression de la loi PINEL et régime LMNP, amortissement fiscal des immeubles… sont préconisés par le rapport CAP 2022″).
Comment calculer l’impôt sur la plus-value immobilière pour les Loueur en Meublé Professionnel (LMP) ?
Contrairement à l’exercice non professionnelle de l’activité de location meublée, la location meublée professionnelles ne bénéficie pas de l’imposition des plus-value immobilière sous le régime des particuliers. C’est alors de régime des plus-values professionnelles qui s’applique.
Le montant de la plus-value immobilière imposable pour les loueurs en meublés professionnels est déterminé par différence entre :
- Le prix de vente de l’immeuble ;
Et
- La valeur comptable de l’immeuble, c’est à dire la valeur d’acquisition de l’immeuble déduction faites de tous les amortissements réalisés depuis l’exploitation en meublée.
Il convient alors de dégager deux types de plus-value immobilière :
- La plus-value immobilière à long terme taxable à 12.8%, mais exonérée après 15 années d’exploitation en location meublée en application de l’article 151 Septies B du CGI. (cf »Détail et analyse du régime fiscal de la location meublée (LMP ou LMNP). »). La plus-value à long terme, c’est la plus-value immobilière réelle, celle qui constate l’augmentation de valeur de l’immeuble depuis son acquisition par le vendeur. Elle est calculée par différence entre le prix de cession et le prix d’acquisition. Notons tout de même que l’exonération ne porte que sur l’impôt sur le revenu. L’exploitant sera toujours redevable des prélèvement sociaux au taux de 17.20% sur ce revenu exceptionnel qu’est la réalisation de la plus-value à long terme.
- La plus-value immobilière à court terme taxable à l’impôt sur le revenu selon la tranche marginale d’imposition du contribuables et aux cotisations sociales des indépendants. Cette plus-value immobilière à court terme est constituée des amortissements réalisés pendant l’exploitation en meublée : Les amortissements sont déductibles pendant l’exploitation en meublée… mais ce n’est qu’une imposition repoussé puisque l’impôt économisé pendant l’exploitation devra être payé lors de la cession de l’immeuble. Néanmoins, l’article 151 septies du CGI permet de bénéficier d’une exonération, totale ou partielle, d’impôt sur le revenu de la plus-value à court terme et à long terme dès lors que l’activité de location meublée professionnelle est exercée depuis plus de 5 années. Pour bénéficier de cette exonération, les loueurs en meublé professionnels doivent réaliser des recettes inférieures à 90 000 €, pour une exonération totale, et à 126 000 € pour une exonération partielle. Même après application du régime d’exonération de l’article 151 septies, les cotisations sociales des indépendants (Ex-RSI) devront être payées.
97 commentaires
Bonjour,
Merci pour votre article très détaillé.
Je suis LMNP et fais de la location meublée touristique dans un meublé de tourisme depuis plusieurs années. Je m’occupe personnellement de l’ensemble de la prestation, je n’ai pas d’autre activité professionnelle. Je ne peux pas devenir LMP (recettes trop faibles).
Certaines mairies ont mis en place des mesures anti-Airbnb et imposent un changement d’usage.
Suite au changement d’usage réel (avec compensation), mon appartement « local d’habitation » va devenir un local commercial.
En cas de cession, mon notaire dit que je serai alors soumise au régime des plus values professionnelles car il s’agit d’un local commercial.
Vous confirmez?
Ce serait catastrophique car étant LMNP je ne pourrai même pas bénéficier de l’exonération au Titre de l’Art 151 Septies.
Un grand merci pour vos lumières.
Cordialement
Bonjour,
Avant de vous répondre, pourriez vous détailler la nature des « prestations » que vous apportez aux locataires ?
Faites vous le ménage pendant le séjour ? Proposez vous le petit déjeuner ? Proposez vous le linge de maison ? Accueillez vous personnellement vos hôtes ?
J’accueille les locataires, le linge de maison est à disposition. Pas de ménage pendant le séjour, pas de petit dejeuner. Je ne suis donc pas une professionnelle, mais selon le notaire, pour une cession de local commercial, le régime des plus values professionnelles s’applique.
Je précise que c’est ma seule activité, je n’ai pas d’activité professionnelle.
Merci!
« selon le notaire, pour une cession de local commercial, le régime des plus values professionnelles s’applique »
C’est un peu plus subtil…
Très simplement présenté, le fait de modifier l’usage et la destination de votre logement (d’habitation vers commercial ou hébergement hôtelier selon les PLU applicables) n’aura aucun impact sur les règles fiscales auxquelles vous serez soumise et qui, elles, s’attachent aux modalités d’exploitation de celui-ci (nue ou meublée, avec ou sans services para-hôteliers, loyer fixe ou indexé sur les résultats de l’exploitant, etc., qui sont donc autant de critères -fiscaux- susceptibles d’influer sur le régime des PV applicables contrairement donc à sa destination du point de vue du droit de l’urbanisme ou son usage du point de vue du code de la construction et de l’habitation).
Autrement dit, le notaire se trompe: un LMNP sans services para-hôteliers reste assujetti au régime des plus-values des particuliers même s’il exploite un local commercial. Merci Cédric.
Petite précision souvent omise par nos amis comptables et notaires en présence de LMP : la VNC à retenir pour le calcul de la plus-value est à majorer des amortissements différés en application de l’article 39 C du CGI (et il y en a souvent beaucoup).
Et en cas de pluralité d’immeubles nécessité de suivre les amortissements « reportés » par immeuble.
Bonjour, Pour un loueur non professionnel, pouvez-vous préciser ce que vous entendez par : « Au titre des charges déductibles, l’amortissement de l’immeuble,……….viendront réduire l’imposition du loueur en meublé alors même que ces charges ne sauraient être déductibles dans le cadre d’une activité de location vide »
Je comprends que l’on déduise lors de la vente et pour le calcul de la plus value les frais de notaire etc.. mais comment intervient cette déduction que vous évoquez concernant l’amortissement de l’immeuble ?
Je vous remercie pour votre réponse.
Cordialement,
Précision: L’assiette des cotisations des TNS est visée au I et II de l’article 136-1 duCode de la Sécurité sociale et inclus effectivement les plus-values à court terme; par contre, le III de l’article 136-1 exclut du champ des cotisations les plus-values à long terme.
Cet article a été réécrit, à droit constant, par l’ordonnance de juin 2018
bonjour , connaissez vous le taux de ces cotisations ??
On ne peux répondre directement à votre question car:
Le taux des cotisations d’Assurance maladie, de retraite et d’allocations familiales varient en fonction du revenu imposable.
Par ailleurs, s’ajoutent à ces cotisations la CSG et la CRDS dont l’assiette est assise sur le revenu augmenté des cotisations sociales.
Le calcul est possible à l’aide d’un fichier Excel dans lequel on a permis le calcul avec des références circulaires.
Ceci étant précisé, compte tenu des modalités de détermination du revenu, le revenu imposable tend souvent vers zéro (+ ou -).
Avec un résultat fiscal égal négatif, égal à zéro ou légèrement positif les cotisations minimales sont de l’ordre de 1200€ par an.
Bonjour,
Une question par rapport à ce que vous dites là s’il vous plait: « une exonération, totale ou partielle, d’impôt sur le revenu de la plus-value à court terme et à long terme dès lors que l’activité de location meublée professionnelle est exercée depuis plus de 5 années. »
Donc ma question est, faut il avoir 5 ans d’activité de LMP pour avoir droit aux exonérations sur tous les biens loués en meublés ou faut il louer 5 ans le bien en question que l’on veut vendre ?
Exemple, je suis LMP depuis 8 ans, j’achete un bien il y a 2 ans que je loue en meublé et je le revend donc au bout de ces 2 ans de locations en meublé. Est ce que du coup j’ai le droit à un l’exonération totale de la plus value?
Merci
Fz’d Le cadre des dispositions de l’artiv 151 septies, c’est la DUREE d’exercice de l’activité qui est retenue et non la durée de détention du bien
Merci beaucoup
Bonjour,
Suite à la réforme de février 2018, la condition d’inscription au RCS est abrogée, et un LMNP pourrait être considéré d’office LMP si ces revenus de location meublés sont supérieurs à 23k et représente plus de 50% des revenus du foyer fiscal dans la catégorie Traitements et Salaire.
Passer en LMP peut si j’ai bien compris présenter un certain nombre d’intérêts mais aussi de contraintes : tenir une comptabilité, ne plus être imposé dans le cadre des plus values immobilières des particuliers (avec les abattements) …
Ce dernier point me questionne et m’inquiète. Ce passage d’un statut à l’autre pourrait il être opposable dès 2018 ? Et remettre en cause le mode de calcul des plus value immobilière avec abattement dans le cadre du régime des particuliers, en cas de revente en 2019 ou après ? Ou est ce que ce changement de statut serait possible d’office à partir de 2019 seulement qq soit les revenus du foyer fiscal – sachant que le décret a été voté en février 2018 – et que 2018 est une année blanche … ?
Ma question est assez urgente.
Merci pour la qualité de vos articles, et intervention.
bonjour Guillaume,
Il me semble qu’il y ait une erreur dans votre article: en cas de vente, la plus-value à long terme n’est pas assujetti à la cotisation sociale (ex RSI), mais de prélèvement sociaux (17,2%)+ 12,8% (cette dernière est exonérable sous condition)
il n’y a que la plus value à court terme qui sont assujetti à la cotisation sociale (ex RSI)
merci d’avance de confirmer mes dire.
Je vous confirme que les PVLT sont soumises aux prélèvements sociaux et non aux cotisations sociales
Merci Cédric d’avoir confirmer cette coquille. Je viens de modifier.
Sauf application des dispositions de l’article 151 septies; l’exonération vise l’impôt sur le revenu et les prélèvements sociaux
Du coup, c’est Alain ou Guillaume qui a raison? l’exonération sur les plus-value long terme vise également les prélèvements sociaux? Guillaume dans votre article vous avez indiqué le contraire? d’avance merci pour votre réponse.
En résumé :
Entrent dans l’assiette des cotisations sociales « les exonérations fiscales » (Code SS L131-6, I) (par exemple 151 septies, 238 quindecies, 151 septies A)
Sont cependant exclus de l’assiette prévue au L131-6, I les PVLT (L131-6, III).
Entrent donc dans l’assiette des cotisations sociales et des prélèvements sociaux d’activité les PVCT exonérée fiscalement par les articles 151 septies, 238 quindecies, 151 septies A par application des disposition du L131-3 pour les cotisations sociales et du L136-1-1 pour les prélèvements sociaux d’activité.
Concernant les prélèvements sociaux sur les revenus du patrimoine (L136-6) sur les PVLT:
Sont soumises à la contribution les REVENUS NETS SOUMIS A L’IMPÖT SUR LE REVENU (L 136-6) et notamment (au e) les PV SOUMISES A L’IMPÖT SUR LE REVENU.
Mais, le 3° de cet article 136-1 précise: sont également soumis à cette contribution :
3° Les plus-values à long terme exonérées en application de l’article 151 septies A du même code ;
On peut donc en conclure que sont exonérées des prélèvements sociaux sur les revenus du patrimoine:
Les PVLT (pour la partie exonérée) des articles:
151 septies,
238 quindecies
151 septies B
CQFD…
Bonjour Alain, je me permets de relancer concernant le calcul de cession en tant que LMP, l’exonération de PVLT sous condition (5 ans d’excercise, CA inf à 90K etc) concerne également les prélèvement sociaux et uniquement sur l’impot sur revenus. je n’arrive pas à comprendre votre raisonnement dans votre poste du 17 mars 2019. pourrais vous svp me réexpliquer votre raisonnement. Guillaume Fontenau n’a tsj pas modifié dans son article plus haut, c’est tsj marqué: L’exploitant sera toujours redevable des prélèvement sociaux au taux de 17.20% sur ce revenu exceptionnel qu’est la réalisation de la plus-value à long terme.
Merci par avance pour ta nouvelle explication plus compréhensible.
La question consiste à savoir si les PVLT, constatées par un LMP, et exonérées de cotisations sociales des TNS (qui incluent notamment de la CSG et de a CRDS) par le IV de l’article 131-6 (IV.-Sont exclus des revenus mentionnés au I :
1° Le montant des plus-values professionnelles à long terme prévues à l’article 39 quindecies et au a du I de l’article 219 quinquies du code général des impôts ) sont assujetties aux prélèvement sociaux sur les revenus du patrimoine?
Par principe, il ne serait pas légale de soumettre aux prélèvements sociaux non professionnels une PV professionnelle exonérée par ailleurs de cotisations sociales professionnelles sauf texte dérogatoire.
Assujettissement à la cotisation sociale sur les revenus du patrimoine (L136-6 Code SS)
…
« f) De tous revenus qui entrent dans la catégorie des bénéfices industriels et, lorsque la plus-value est imposée conformément aux dispositions de l’article 244 bis B du code général des impôts, commerciaux, des bénéfices non commerciaux ou des bénéfices agricoles au sens du même code, à l’exception de ceux qui sont assujettis à la contribution sur les revenus d’activité et de remplacement définie aux articles L. 136-1 à L. 136-5 ».
Le e) vise, notamment, les BIC, non professionnels, non assujettis aux cotisations sociales (exemple: LMNP non concernés par les cotisations sociales).
Mais, un assujetti, exonéré (de PVLT), n’est pas concerné par ce texte (une personne est assujettie à un impôt même si cette personne ne paie pas cet impôt s’il en est exonéré. Il n’en est pas moins assujetti à cet impôt.
Mais, à titre exceptionnel, le 3° de l’article 136-6 prévoit l’assujettissement à la cotisation sociale sur les revenus du patrimoine :
« Sont également soumis à cette contribution :
1° (Abrogé)
2° (Abrogé)
3° Les plus-values à long terme exonérées en application de l’article 151 septies A du même code » ;
En « oubliant » les développements ci-dessus, si les PVLT, dans leur ensemble, étaient concernées par les contributions sociales sur les revenus du patrimoine, ce 3° n’aurait pas lieu d’exister.
Les PVLT des LMP, hors celles visées au 151 septies A, ne sont donc pas concernées par les contributions sociales sur les revenus du patrimoine.
Je corrige, par ailleurs, ce que je crois être une erreur de ma part lorsque j’indiquais le 17/03/2019 que les PVLT étaient exonérées pour la partie non assujettie à L’IR. C’est l’intégralité des PVLT qui est exonérée.
bonjour Alain,
je ne comprends pas pourquoi Guillaume de Fonteneau a toujours indiqué que l’exonération de PVLT (sous conditions) ne concerne pas les prélèvements sociaux. il l’a même indiqué en gras: L’exploitant sera toujours redevable des prélèvement sociaux au taux de 17.20% sur ce revenu exceptionnel qu’est la réalisation de la plus-value à long terme.
la regèle a t elle changé depuis votre commentaire du février 2020? d’avance merci pour votre confirmation que l’exonération de PVLT concerne bien les prélèvement sociaux.
bien cordialemet,
qin
Non, pas de changement dans la règlement concernant ce sujet: les PVLT des LMP sont exonérées des prélèvements sociaux sur les revenus du patrimoine au taux de 17.20%.
Il s’agît de l’application, aux LMP, de la règle générale qui s’applique à tous les bénéficiaires des dispositions de l’article 151 septies.
Pourquoi?
Comme expliqué ci-dessus, les LMP sont assujettis aux cotisations sociales des TNS; le régime des TNS exonère spécifiquement les PVLT des cotisations sociales (III du L 131-6 du Code de la SS).
Il n’est donc pas question, au prétexte que le contribuable bénéficie d’une exonération de « cotisations professionnelles », de le faire changer de catégorie pour le taxer au titre d’opérations « patrimoniales ».
Il faut, effectivement, demander à Guillaume de modifier son texte de base pour lever cette ambiguïté.
Bonjour,
Qu’en est-il de la plue value à long terme (plus de 30 ans d’une sarl familiale à l’ir) ?
A priori pas de plus value fiscale.
Par contre la vente des immeubles est-elle une recette soumise au rsi (amortissement et plus-value) ?
Après tout si la prime assurance décès est une recette exceptionnelle soumise à rsi et impôt, la vente est également une recette exceptionnelle…
Merci de votre retour
Anne
pour l’exonération de la plus value , en cas de pluralité d’immeubles , les 90k par an s’entendent sur l’immeuble vendu ou sur la totalité de l’activité ???
L’exonération totale de la PV, dans le cadre des conditions de l’ensemble des conditions fixées par l’article 151 septies, vise le chiffres d’affaires moyen de l’activité de LMP réalisé au cours des deux années qui précèdent la cession ou la cessation d’activité, chiffre des « recettes » qui doit être inférieur à 90K€.
bonjour,
les revenus fonciers (récurrents) entrent ils dans les revenus d’activités? J’ai du BA, du BIC (non meublé) et du revenus fonciers + du BIC Meublé. Les revenus fonciers entrent ils dans mon calcul pour déterminer mon revenu d’activité. soit BA+BIC (non meublé) +RF > bic meublé alors LMNP
ou BA+ BIC (non meublé)> bic meublé alors LMNP. Mon revenu foncier fera basculer en LMP ou LMNP. Merci pour votre réponse
Le régime de la LMP est défini au 2 du IV de l’article 155 du CGI:
« IV. – 1. Sous réserve du 2, l’exercice à titre professionnel implique la participation personnelle, directe et continue à l’accomplissement des actes nécessaires à l’activité.
2. L’activité de location directe ou indirecte de locaux d’habitation meublés ou destinés à être loués meublés est exercée à titre professionnel lorsque les trois conditions suivantes sont réunies :
1° Un membre du foyer fiscal au moins est inscrit au registre du commerce et des sociétés en qualité de loueur professionnel ; (mention, retoquée par le Conseil constitutionnel en 2018/02);
2° Les recettes annuelles retirées de cette activité par l’ensemble des membres du foyer fiscal excèdent 23 000 € ;
3° Ces recettes excèdent les revenus du foyer fiscal soumis à l’impôt sur le revenu dans les catégories des traitements et salaires au sens de l’article 79, des bénéfices industriels et commerciaux autres que ceux tirés de l’activité de location meublée, des bénéfices agricoles, des bénéfices non commerciaux et des revenus des gérants et associés mentionnés à l’article 62.
Les revenus fonciers n’entrent pas dans les critères de comparaison pour apprécier si les recettes de la LM dépassent les autres revenus (3°); à noter cependant que l’article79 du CGI inclus les pensions de retraite.
Bonsoir
Le montant en % du RSI pour la plus value à court terme?
L’assiette des charges sociales de l’année de cession correspond aux revenus courants de cette année de cession augmentés de la plus-value de cession. Cette assiette est diminuée des charges sociales effectivement dues (calcul itératif).
Le taux des charges sociales est variable en fonction du revenu soumis aux cotisations.
A titre d’exemples et en considérant, par mesure de simplification, le revenu courant égal à zéro, les charges sociales occasionnées par la plus-values sont les suivantes pour une plus-value de:
PV 10000: charges sociales (CS): 3203 déduction faite des charges sociales déductibles de l’assiette des charges sociales (La CRDS et un quote-part de la CSG ne sont pas déductibles (2,90%).
PV 50000: CS 16 017
PV 100000: CS 30 012
PV 150 000: CS 41995
PV 200000: CS 53978
PV 300000: CS 72825
PV 400000: PV 90574
PV 500000: PV 108323
PV 1000 000: PV 197068
Je vous laisse calculer le %…
Bonjour
Merci, cela fait entre un tiers et un quart.
Y a t-il un logiciel?
J’ai eu un logiciel sur internet qui mentionnait 3,10% en prenant le maximum. Il n’ai pas fiable dans ce cas.
Y a t il un moyen d’y échapper?
Le montant des charges sociale en LMP est bien de 45% environ?
En LMP, avec un bien rentable, on est toujours en positif même une fois toutes les charges déduites!
Donc avec les charges sociales et l’imposition des PVCT, cela fait beaucoup.
Les PVLT sont exonéré d’impôt après 5 ans mais il y a la CSG (17,2%)?
Merci
Il existe effectivement des logiciels ; on peut faire le calcul sous Excel et c’est mon cas (assez lourd a mettre en place)
Les charges sociales ne sont pas de 45% (voir les différentes hypothèses)
En cas d’exonération d’IR (151 serties) les PS sur la PVLT n’est pas due
Merci
Vous êtes investisseur, quel est votre métier? vous habitez quel région?
Avez vous des contacts pour un très bon conseiller fiscaliste?
Puis je avoir votre mail personnel, pour que vous donniez votre avis sur un logiciel qui me semble peu correct.
Suivant mes recherches, on passera pas obligatoirement en lmp si on ne fait pas la démarche pour le moment.
Quand on basculera de LMP en LMNP suivant ces revenus, on paiera à chaque fois la plus value .
Le LMP est bien plus taxé que le LMNP, le seul avantage est une revente juste après les 5 ans.
La plus value entre une SCI IS et le LMP est la même?
Cordialement
alainlambard@gmail.com
alainlambard56@gmail.com
lambard.alain@orange.fr
bonsoir
Si on mixte du saisonnier et du meublé à l’année etudiant.
Dépassement des 23000 euros, donc SSI et charges sociales.
Ma question:
-Les charges sociales sont payées que sur les revenus du saisonniers? Normalement oui.
Peut on créer une autre structure pour y échapper mis à part basculer des biens en société à l’IS.
Frais de 5% pour cela.
Pour bénéficier de l’exoneration en cas de vente lmp c’est 90.000 euros sur 2 ans il serait bien de le préciser
Propriétaire d’une maison chambre d’hôtes et gite depuis 2012 et qui va être vendue en 2020, plus value escomptée : 150 000 €, surface dédiée à l’activité 33%
L’activité a été pendant 4 ans gérée par ma femme jusqu’à sa retraite en tant que autoentrepreneur de 2012 à 2016
J’ai pris la suite de l’activité en tant que autoentrepreneur de 2016 à 2020 au moment de la vente, soit 4 ans d’activité.
Serons nous imposé sur les +values immobilière à l’issue de la vente et suivant quelle formule ?
Pour pouvoir donner un début de réponse à votre question il est nécessaire de connaître précisément la qualification fiscale de votre activité:
LMP,
LMNP,
para-hôtellerie?
Existe-t-il plusieurs bâtiments? Vous parlez de chambres d’hôtes ce qui signifie, a priori, que l’activité est développée dans votre résidence, mais aussi de gîte, ce qui signifie l’exploitation d’une activité hors de votre résidence.
La PV escomptée est-elle estimée par la différence entre Prix de vente estimé et prix d’acquisition?
Il s’agit d’une activité sous le régime micro entrepreneur (commerce), c’est donc une activité LMP. Il y a 2 batiments, le batiment principal heberge les chambres d’hôtes et un petit batiment annexe fait office de gite.
La PV escomptée est effectivement estimée par la différence prix vente et prix d’acquisition. Il n’y a pas de notion de fond de commerce inclue dans la vente envisagée
L’activité LMP n’est définie en fonction des modalités de son inscription mais des critères visés au 2 du IV de l’article 155 du CGI:
2. L’activité de location directe ou indirecte de locaux d’habitation meublés ou destinés à être loués meublés est exercée à titre professionnel lorsque les trois conditions suivantes sont réunies :
1° Un membre du foyer fiscal au moins est inscrit au registre du commerce et des sociétés en qualité de loueur professionnel ;
2° Les recettes annuelles retirées de cette activité par l’ensemble des membres du foyer fiscal excèdent 23 000 € ;
3° Ces recettes excèdent les revenus du foyer fiscal soumis à l’impôt sur le revenu dans les catégories des traitements et salaires au sens de l’article 79, des bénéfices industriels et commerciaux autres que ceux tirés de l’activité de location meublée, des bénéfices agricoles, des bénéfices non commerciaux et des revenus des gérants et associés mentionnés à l’article 62.
L’inscription au RCS en qualité de LMP a été supprimée par l’administration à compter de 2018 suite à une décision du Conseil constitutionnel.
C’est faux…2 conditions suffisent aujourd’hui plus 3
Non, ce n ‘est pas faut, puisque la loi de finances pour 2020, prévoit la suppression de la première condition à compter du 01/01/2020, à l’encontre de la position de l’administration dans son instruction du moS de mars 2019 qui prévoyait l’application de la la décision du Conseil constitutionnel à compter du 01012018; la loi, c’est la loi…
Et on attend donc la modification du code de la sécurité sociale qui fait dorénavant référence à un article qui n’existe plus …
Il faudra, effectivement, accorder les violons…
Faux avec un x..bref si vous voulez avoir raison vous avez raison
Vous aurez sûrement noté également que j’ai que j’ai écrit mois « MOS ».
Pour jouer pleinement à ce jeu là, je vous conseil « l’art d’avoir toujours raison » d’Arthur Schopenhauer.
bonjour, j’aurais une question concernant le régime des biens migrants, je m’explique: j’ai acquis un immeuble en mars 2014 et je louent les appartements en location nu (donc revenus fonciers), avril 2019, soit 5 ans après, je louent l’ensembles des appartement de cet immeuble en meuble, je fais inscrit cet immeuble à l’actif de mon bilan à la valeur vénale de mon immeuble, je deviens loueur meuble professionnel à partir de 2019. si je revends mon immeuble après 2025 (soit plus de 5 ans d’activités de LMP et si je fais moins de 90000 euros de CA par an en LMP), le calcul de plus valu de la cession est bien composé de deux parties: une plus valu privé (valeur d’inscription à l’actif-moins le cout d’acquisition en 2014)+ une plus valu professionnelle (PV long terme pourrait être exonéré sous condition + PV court terme à intégrer dans l’assiette de cotisations sociales de SSI à l’année de cession. pourriez vous svp confirmer mon raisonnement? d’avance merci
Qin
Le régime des biens migrants est issu de l’article 151 sexies du CGI et de l’article 74 SG de l’annexe II de CGI. Ce régime est développé au BOI-RFPI-PVI-10-20-20120912 N° 120 à 190, notamment à l’aide de schémas.
Dans votre situation, comme vous l’indiquez il serait déterminé deux plus-values:
– Une PV « privée »
ˆ Une PV « professionnelle » si, au moment de la cession d’activité vous relevez du régime de la LMP. Cette PV fiscale sera totalement exonérée (CT et LT) si vous remplissez les conditions fixées à l’article 151 septies.
Cependant, en l’état, les dispositions sociales prévient le des cotisations sociales sur la PVCT (Code SS L131-6 et L611-1, 6°); Voir ci-dessus échanges avec Guillaume .
bonjour Alain, merci pour votre réponse. mais si cette année, l’année où j’inscrit mon immeuble dans l’actif du bilan je reste encore en LMNP, et je ne passe en LMP que l’an prochain, est ce que ça changerait quelques choses? comment ça serait calculé le montant de PV privé? ce sera tsj la différence entre la valeur d’inscription de cette année – la valeur d’acquisition? merci par avance pour votre retour.
Le régime de la PV (privé ou professionnelle) dépend de la qualification de l’activité l’année de cession du bien ou de cessation d’activité. Si vous sortez en LMP vous serez taxés en PV professionnelle, mais vous ne pourrez pas bénéficier du régime de l’article 151 septies (exonération totale fiscale si CA N-2 > 90 000 €) si l’activité LMP n’a pas été exercée pendant au moins 5 ans.
La PV privée, en cas de sortie en LMP, sera calculée comme précisé ci-dessus c’est à dire par rapport à la date d’inscription du bien à l’actif et à la valeur retenue à ce moment.
exemple concret: acquisition en 2014 100000 euros, valeur vénale à l’année d’inscription 120000 euros en tant que LMNP en 2019, en 2020 je passe en LMP, la valeur vénale devient 123000 euros, en 2030, je vends l’immeuble en tant que LMP, il y aura donc 2 parties de PV, une PV pro qui pourrait etre exonéré sous condition, la PV privé serait de combient? 20000 euros ou de 3000 euros? merci beaucoup par avance Alain
Qin
La PV privée:
120 000 (valeur d’inscription à l’actif) – 100 000 (prix initial d’acquisition) soit 20 000 (aux frais d’acquisition près). Mais pas d’abattement pour durée de détention si détention avant inscription <5ans.
La PV professionnelle (sortie en LMP):
123 000 -120 000 soit 3000 + amortissement pratiqués depuis l’inscription à l’actif.
Fiscal: exonération possible (PVCT et PVLT) si respect des conditions posées à l’article 151 septies.
Social: actuellement charges sociales sur les PVCT c’est à dire sur l’amortissement pratiqué depuis l’inscription à l’actif.. Pas de cotisations sur la PVLT (1° du III du L131-6 du Code SS).
bonjour Alain,
lorsque l’on passe de LMNP à LMP, au bout de 5 ans d’activité en LMP, on vend le bien loué meublé (qui était initialement en LMNP), les PV LT sont exonérées sous condition, mais les PV CT sont assujettis aux SSI, je voudrais savoir pour le calcul de PVCT, on calcule l’amortissement pratiqué depuis le début d’activité de LMNP ou depuis le début d’activités de LMP? merci beaucoup par avance.
Régime de la LMP: détermination de la plus-value de cession et conséquences sur les plans fiscal et social.
1 La plus-value de cession est déterminée sur le plan comptable par la différence entre le prix de cession et la valeur nette comptable (prix d’acquisition sous déduction des amortissements).
2 La plus-value comptable est traitée comme suit sur le plan fiscal :
21 A hauteur des amortissements pratiqués la plus-value est à court terme (PVCT de l’article 39 duodecies du CGI.
22 La plus-value à long terme (PVLT) correspond à la différence, positive, entre le prix de cession et les prix d’acquisition et cette PVLT est taxée, en principe au taux de 12.80% +17.20% de prélèvements sociaux (CGI article 39 quindecies).
3 Corrections éventuelles :
31 En cas d’amortissements reportés visés à l’article 39 C du CGI, la PVCT sera réduite du montant de cet amortissement reporté.
32 Application des disposition de l’article 151 septies qui permettent, sous certaines conditions, d’être exonéré totalement ou partiellement de la plus-value (PVCT et PVLT)
33 En cas d’application partielle de l’article 151 septies ou de non-application de cet article, application éventuelle de l’article 151 septies B qui permet d’être exonéré totalement ou partiellement de la PVLT.
4 Particularités liées au changement de statut :
Le plus simple est de reprendre le texte du BOFIP (BOI-BIC-CHAMP-40-20-20190320)
« V. Conséquences du changement de qualité
450
Le changement de qualité n’entraîne pas les conséquences fiscales d’une cessation d’activité au sens de l’article 201 du CGI ou de l’article 202 ter du CGI.
460
En cas de cession d’immeuble par un contribuable ayant eu alternativement la qualité de loueur en meublé professionnel et de loueur en meublé non-professionnel, la plus-value afférente à cette cession est soumise au régime d’imposition applicable lors de la cession.
470
Le contribuable ne sachant pas nécessairement lors de la cession s’il sera considéré, au titre de l’année de cession, comme un loueur en meublé professionnel ou comme un loueur en meublé non professionnel, il pourra être admis que celui-ci soumette la plus-value aux règles qui découlent du statut qui était le sien l’année précédente et, si nécessaire, régularise le montant dû lors de l’imposition des revenus de l’année de cession. Sous réserve des cas visés à l’article 1729 du CGI, cette régularisation pourra s’effectuer sans pénalités ni intérêts de retard.
480
Sauf dans l’hypothèse où le bien aurait figuré successivement dans le patrimoine privé puis dans le patrimoine professionnel du loueur en meublé, l’article 151 sexies du CGI n’est pas applicable en cas de cession d’un bien par une personne ayant eu successivement la qualité de loueur en meublé non professionnel et de loueur en meublé professionnel.
490
Lorsque la plus-value relève du régime prévu à l’article 150 U du CGI et à l’article 150 VH du CGI, l’abattement pour durée de détention se calcule sur le nombre d’années de détention du bien depuis son acquisition. Dans cette hypothèse, une seule plus-value doit être déterminée selon les règles prévues à l’article 150 U du CGI et à l’article 150 VH du CGI que l’immeuble ait ou non fait successivement partie du patrimoine privé et du patrimoine professionnel au sens de l’article 151 sexies du CGI ».
En pratique, du fait de l’absence de changement d’activité lors du passage du statut de LMNP au statut de LMP, c’est donc l’intégralité des amortissements retenus pour le calcul de la PVCT (et donc après retraitement des amortissements reportés) qui serviront d’assiette aux cotisations sociales.
5 Conséquences au niveau des cotisations sociales (L131-6 du Code de la sécurité sociale).
L’assiette des cotisations correspond à celle retenue pour le calcul de l’impôt sur le revenu à laquelle il faut ajouter les exonérations fiscales (PVCT de l’article 151 septies).
Le montant des PVLT de l’article 39 quindecies sont excluent de l’assiette des cotisations.
Bonjour si je fais moins de 23.000 euros par an je suis donc lmnp et ma résidence principale que je loue en meublé sera exonérée de taxe en cas de vente ?
Bonjour. La plus value a court terme est imposé en fonction de la TMI maisbest elle imposé également sur les 17.2% de prélèvement sociaux?
Merci
Voir ma réponse du 22 12 2019 concernant le régime LMP
Bonjour,
Merci pour cet article bien structuré qui permet de bien appréhender les choses de manière globale.
Je me pose cependant toujours les questions ?
– En cas de revente, comment le montant des travaux est pris en compte dans le calcul de la plus value ? Sachant que les travaux ont permis de créer de l’amortissement (LMNP), et que la vente survient alors que l’amortissement des travaux n’est pas terminé.
– Même interrogation pour les autres amortissements (dépréciation du bien, amortissement frais de notaires, …)
– De manière générale, que deviennent les amortissements excédentaires / Déficits reportables, lors de la revente ?
Par avance merci pour vos éclaircissements.
Cdtl.
Bonjour, est ce que quelqu’un aurait la réponse à cette question ? En vous remerciant 🙂
Bonjour,
Personne pour répondre à cette colle ?
Merci
– Le sujet n’étant pas traité dans la doctrine administrative il est donc nécessaire de comparer les règles appliquées aux BIC avec les règles appliquées en matière de revenus fonciers et de plus-values privées pour ce qui concerne le traitement des dépenses d’entretien et de réparation et des dépenses d’amélioration déductibles dans locaux d’habitation.
Lorsque ces dépenses ont été éventuellement immobilisées et ne sont pas totalement amorties, celles-ci devraient être déductibles du montant du calcul de la PV comme ils le sont en cas de déficit foncier non imputé.
-Les autres amortissements n’ont pas à être retraités même si ces charges ne sont pas déductibles des RF. C’est un véritable avantage de ce régime qui permet de déduire des charges non prises en compte dans le régime des PV privées.
– Quant aux amortissements reportés et aux déficits reportables sur 10 ans, il faudrait, à mon sens, effectuer le même suivi qu’au premier point ci-dessus.
En résumé: un travail de romain si ces informations n’ont pas été anticipés.
Je n’ai, à ce jour, pas eu de retour d’information sur ce sujet qui, comme vous le soulignez, pourrait faire l’objet d’un contrôle du calcul des PV des particuliers .
Bonjour, nous avons une SARL DE FAMILLE à l’IR en LMNP
Je viens de vendre un bien de la sarl et le notaire a calculé et déduit en amont la PV des particuliers comme il se doit (sur prix de vente – achat/frais/travaux) dans ce statut très particulier.
En comptabilité, que devient ce montant ? est-ce transparent parce que « appartenant » aux associés ? ou puis-je le compter en charges afférentes à la vente pour le résultat annuel ?
Je suis perplexe… Le virement du notaire et donc la banque ne correspondent pas au compte de la vente du coup. Comment traiter ce montant ? Merci pour vos lumières…
L’impôt de PV payé en amont par le notaire est du par les associés compte tenu de la semi-transparence fiscale de la société (qualifiée de translucide par l’administration).
Cet impôt, à la charge des associés, vient au débit du compte courant des associés.
En l’absence de compte courant créditeur il sera nécessaire de distribuer au moins ce montant afin de régulariser cette situation juridiquement anormale.
Merci! Et de surcroit on répartit la « dette » selon la quote-part de chaque associé ? en débitant le compte courant d’associé de chacun…
Autre question qui m’est venue du coup suite à ces opérations> si l’on se verse une somme supérieure au crédit du compte courant d’associé – parce que la tréso le permet largement – on l’inscrit dans quel compte ?
C’est la 1ère fois que nous allons gagner un peu de sous après remboursement de nos apports…’-)
Je crains de ne pas pouvoir le faire pendant l’année, bien que nous ne soyons pas assujettis à distribution de dividendes…et devoir attendre le bilan en 2021 et la répartition du résultat…? Y a t-il un moyen de le faire pendant l’exercice ? Merci d’avance…
J’ai omis de préciser que je suis gérante majoritaire non rémunérée. Peut-être peut-on utiliser ce biais plutôt que celui d’un associé non actif au sein de la société ?
Les 3 associés que nous sommes souhaitons récupérer cette somme pour un projet personnel commun…peu importe qui la récupère en fait !
Par principe un contribuable a trois obligations fiscales:
1 déclarer
2 Justifier
3 Payer l’impôt
Dans une société soumise à l’IS, ces trois obligations incombent à la Société.
Dans une Société visée à l’article 8 du CGI (SARL de famille, SC) les obligations 1 et 2 incombent à la Société et l’obligation 3 aux associés au prorata de leurs droits dans les bénéfices sociaux.
Si à l’issue de votre opération les comptes d’associés sont débiteurs, du fait du paiement de l’impôt ou de l’appréhension de la trésorerie avant distribution, cela se traduit par une double risque:
– au plan pénal: abus des biens sociaux (L241-3, 4° du Code de commerce- jusqu’à 5 ans de prison et 375 000€ d’amende…)
– au plan fiscal par la réintégration, éventuelle, d’une quote-part de frais financiers dans le BIC de la Société.
Vous pourrez vous rémunérer en tant que gérant majoritaire, mais cette rémunération devrait être soumise aux cotisations sociales et à l’IR. Solution a priori à rejeter.
Même si les trois associés ont des projet communs, il s’agît de personnes physique ayant, à priori, un patrimoine propre; il n’est pas conseillé de « mélanger » ces patrimoines quelque soit l’origine des fonds.
Je crois que je n’ai pas été assez claire…et vous êtes assez aimable pour me répondre quand même!
Nous allons avoir de la tréso et un gros BIC grâce à la vente immobilière, même en laissant de quoi payer le SSI, le reste des impôts étant sur nos revenus perso. Et donc nous souhaitons récupérer un peu de sous en plus que ce que l’on a avancé à la société par le compte courant…
Notre projet par ailleurs consiste tout simplement à monter une SCI tous les 3 (parents/enfant) pour faire de la location nue ; d’où notre besoin de récupérer nos bénéfices de la sarl pour réinvestir !
Comment puis-je prélever maintenant et distribuer comptablement notre quote-part de bénéfice ensuite lors de l’affectation du résultat début 2021?
SI on attribue en AGE une prime exceptionnelle au gérant non rémunéré par exemple, cela changera je pense mes charges sociales qui vont déjà être conséquentes au vu du BIC 2020, mais a t-on le droit de le faire ?
Peut-être aurez-vous une solution à me proposer maintenant que j’ai précisé ?
Quelques chiffres pour faire plus concret :
– Tréso 76 000 €
– Compte courant associés créditeur 50 800 € (après écriture de PV/particuliers comme défini plus haut)
– déficit fiscal cumulé 48 400 € à utiliser IR
– BIC prévisionnel avant retraitement fiscal de la PV 69 000 € bénéfice comptable (et SSI aussi!)
– Retraitement fiscal de la PV 71 400 € =>déficit fiscal
Il existe 3 modes de prélèvements légaux de trésorerie possibles dans une SARL:
– une rémunération qui correspond à un travail effectif,
– une distribution de dividendes,
– en présence d’un compte courant créditeur; prélèvement à hauteur du solde créditeur compte courant. Si j’ai bien compris votre situation, les comptes comptes courants ne seront créditeurs qu’après affectation du résultat.
En cas comptes courants débiteurs se reporter à ma précédente réponse.
Votre situation est classique lorsque l’on exerce une activité de LM en SARL: la trésorerie dégagée, notamment à hauteur des amortissements pratiqués ne peut, en principe être appréhendée sauf à créer des comptes courants débiteurs.
Pour pouvoir légalement appréhender la trésorerie issue de l’affectation du résultat, une solution: anticiper la clôture de l’exercice!
Une autre solution théorique dans votre cas:
Effectuer un acompte sur dividendes sur la base du rapport d’un commissaire aux compte nommé spécialement à cet effet.
Alors non, le compte courant associé est déjà créditeur des apports que nous avions fait (51 K). Mais il nous faut un peu plus et la tréso prévisionnelle le permettrait…
Nous ne sommes pas assujettis aux dividendes en sarl de famille IR. Nous sommes imposés sur le résultat après amortissements. (je précise pour les lecteurs) que l’on prélève ou non.
Donc je pense faire une écriture bilan bénéfice 120, laquelle absorbera l’ancien déficit report à nouveau 2019… et donc nous aurons un report créditeur 110 qui pourrait être versé sur le compte courant associés 455– non ? Mais ça, ce sera en 2021… Donc pas de solution pour un prélèvement cette année…?
Désolée d’insister… C’est notre travail qui paie enfin!
Comme indiqué ci-dessus, modifiez la date de clôture d vote société (quelques centaines d’€ liées au formalités) et vous pourrez, après affectation du bénéfice, prélever la trésorerie.
Bonjour, mon épouse (inscrite au RCS) a créé en Mai 2006 une activité de chambre d’hôtes et locations meublées avec services (linge, ménage, petit-déj, accueil…) qui s’est réalisée sur 3 immeubles, avec du personnel à l’année et a généré jusqu’à plus de 300K de C.A HT (nous payons la TVA jusqu’à ce jour). Notre comptable considérait qu’il s’agissait d’une activé de para-hotellerie et les revenus étaient déclarés en BIC. Nous avons cédé 2 immeubles en 2018 et 2019 (avec Plus Value et rappel de RSI etc..). Il nous reste aujourd’hui 3 appartements qui ont produit 83K de CA TTC en 2019. Mais cette activité est depuis 2 ans sous traitée à un service de conciergerie qui ne fait pas de ménage, ni petit déj etc.. Juste accueil et fourniture du linge. Et mon épouse n’est plus impliquée dans la gestion quotidienne. Notre comptable en déduit que notre « statut » (je ne comprend pas bien lequel mais apparemment pas LMP) ne correspond plus à cette activité et nous conseille/demande de passer en LMNP (le CA représente moins de 50% des revenus du foyer fiscal). Le problème c’est qu’elle en conclue que cela revient à convertir notre immeuble (détenu en nom propre) d’un bien professionnel à un bien personnel avec paiement des rappels de cotisations etc.. Un bref calcul aboutit à un montant de cotisations sociales qui ne serait pas très éloigné de 100K. C’est beaucoup pour un bien qui ne va ni changer de main, ni changer d’affectation… Cette étape (=règlement des PV) est elle nécessaire si l’activité se poursuit en LMNP? ou ai)-je simplement à changer de case en remplissant ma déclaration de revenus ? Merci par avance.
1 L’activité para-hôtelière ou hôtelière: BOI-BIC-CHAMP-40-10-20190320 N°20
« Sont considérées comme des prestations de nature hôtelière ou para-hôtelière, non soumises au régime fiscal de la location meublée, les conventions d’hébergement qui, en raison des services fournis ou proposés, dépassent la simple jouissance du bien. Ainsi, l’exploitant qui fournit ou propose, en sus de l’hébergement, au moins trois des prestations mentionnées au b du 4° de l’article 261 D du code général des impôts (CGI), à savoir le petit déjeuner, le nettoyage régulier des locaux, la fourniture de linge de maison ou la réception, même non personnalisée, de la clientèle, dans des conditions similaires à celles proposées par les établissements d’hébergement à caractère hôtelier exploités de manière professionnelle, relève du régime de la para-hôtellerie, non du régime fiscal de la location meublée. En revanche lorsque ces services sont fournis ou proposés de manière accessoire et dans des conditions non similaires aux établissements d’hébergement à caractère hôtelier, l’activité relève du régime fiscal de la location meublée. Tel est le cas par exemple si le nettoyage des locaux est effectué uniquement à l’occasion du changement de locataire, si la réception se limite à la simple remise des clés ou si la fourniture de linge n’est pas régulière. Lorsque ces prestations sont proposées par le locataire exploitant et non par le bailleur, l’activité de ce dernier relève du régime fiscal de la location meublée lorsque le contrat le liant à l’exploitant est un contrat de louage de choses et qu’il n’est pas associé aux résultats de son locataire exploitant ».
Selon vos explications vous exerciez donc une activité para-hôitelière jusqu’à la cession de votre 2ème immeuble en 2019.
2 L’activité de vos 3 appartements résiduels:
Vous n’avez plus d’activité de chambres d’hôte ni d’activité de LM complétée par au mois 3 des 4 services visés au b du 4° de l’article 261 D; vos 3 appartements loués meublés entrent dans une activité de LM.
Vous avez donc cessé votre activité précédente qui a du faire l’objet, dans les45 jours de cette cessation d’une information à l’administration fiscale et une déclaration 2031 dans les 60 jours de cette cessation d’activité avec paiement des PV de cession et des cotisations sociales correspondantes; cette cessation d’activité a du entraîner par ailleurs la régularisation de la TVA déduite précédemment sur les deux immeubles cédés (CGI annexe II, article 2007) qui se traduit par une régularisation par 20èmes.
En suite reste à qualifier votre activité actuelle: apparemment, une activité de LMNP puisque vous ne répondez pas à la définition de la LMP visée aux 2° et 3° du 2 du IV de l’article 155 du CGI:
« IV. – 1. Sous réserve du 2, l’exercice à titre professionnel implique la participation personnelle, directe et continue à l’accomplissement des actes nécessaires à l’activité.
2. L’activité de location directe ou indirecte de locaux d’habitation meublés ou destinés à être loués meublés est exercée à titre professionnel lorsque les deux conditions suivantes sont réunies :
1° (Abrogé)
2° Les recettes annuelles retirées de cette activité par l’ensemble des membres du foyer fiscal excèdent 23 000 € ;
3° Ces recettes excèdent les revenus du foyer fiscal soumis à l’impôt sur le revenu dans les catégories des traitements et salaires au sens de l’article 79, des bénéfices industriels et commerciaux autres que ceux tirés de l’activité de location meublée, des bénéfices agricoles, des bénéfices non commerciaux et des revenus des gérants et associés mentionnés à l’article 62 ».
Vous devriez, par ailleurs vous faire radier du RCS ayant cessé votre activité précédente (voir la qualification de cette inscription).
Nb:
1BOI-BIC-CHAMP-40-20-20190320 N° 450 et 460 (changement d’activité)
« 450
Le changement de qualité n’entraîne pas les conséquences fiscales d’une cessation d’activité au sens de l’article 201 du CGI ou de l’article 202 ter du CGI.
460
En cas de cession d’immeuble par un contribuable ayant eu alternativement la qualité de loueur en meublé professionnel et de loueur en meublé non-professionnel, la plus-value afférente à cette cession est soumise au régime d’imposition applicable lors de la cession ».
Cette position concerne le changement entre LMP et LMNP et non le passage du régime de la para-hôtellerie vers la LM.
2 l’amortissement de ces 3 appartements sera basée sur la valeur de « sortie » de votre ex-activité de para-hôtellerie.
Bonjour, merci de cette réponse claire et détaillée. J’étais impressionné par la qualité de vos commentaires sur ce blog, mais je vois maintenant qu’ils sont même faits le dimanche! Bravo et merci. J’aurai plaisir à recontacter votre société sur d’autres sujets patrimoniaux. Bien cordialement. Thierry Vincent
Bonsoir en cas de location de sa résidence principale je ne suis pas concerné par la pv professionnelle si je fais moins de 23.000 ?
Et ce qui est encore plus extra ordinaire, c’est que Alain Lambard est un professionnel, qui répond de manière incroyablement complète à toutes ces questions hyper pointues de manière bénévole.
Encore Merci Alain de partager l’immensité de vos connaissances sur le sujet. Vous êtes une personne rare.
Merci de la part de tous les lecteurs.
C’est avec plaisir que j’essaie de faire participer les lecteur à ma matière première…
Je reviens sur ce commentaire de Guillaume et me permets de m’en faire l’écho.
Même en tant que professionnel, c’est toujours très instructif de suivre vos commentaires et parfois débattre avec vous lors de nos -rares il me semble- divergences d’approche, d’autant que vous êtes d’une remarquable précision dans la construction de vos réponses, ce qui facilite la clarté des échanges.
C’est pourquoi je profite aussi de ce moment pour vous remercier personnellement, n’ayant pas encore eu l’occasion de le faire jusque maintenant, tant pour nos échanges passés que futurs !
Merci CEDRIC et effectivement, à de prochains échanges!
C’est également un plaisir de « battre le fer » de temps en temps avec vous car, dans ces moments, « on avance, on avance, c’est une évidence »…
Je tiens moi aussi à remercier Monsieur Alain Lombard pour toutes ses réponses précises et détaillées qui m’ont été très utile pour comprendre le régime fiscal et social des nouveaux LMP 2 conditions dont je vais moi aussi ( comme de nombreux LMNP) faire parti lors de ma déclaration BIC 2020.
En résumé : Jusqu’à ce que le code de la sécu soit modifié, les nouveaux LMP ( 2 conditions) n’étant pas inscrits au RCS en qualité de professionnel, Ils ne sont pas soumis aux cotisations SSI ( sauf s’ils exploitent en saisonnier et que leur CA charges comprises dépasse 23k€ annuel).
Les nouveaux LMP sont uniquement LMP fiscal et non pas LMP social; donc pas de cotisation SSI mais charges sociales à 17,2%.
Je suppose que la PV court terme subira aussi les prélèvements sociaux ( charges sociales) à hauteur de 17,2% d’ici que le code de la sécu soit mis à jour et oblige les nouveaux LMP à cotiser au SSI?
Bonjour Alain,
Tout d’abords tous mes remerciements pour le temps et la précision des informations que vous consacré à ce blog, c’est très appréciable dans cet environnement fiscal trop complexe.
Je suis aussi si je comprends bien un « migrant » LMNP vers LMP
ma situation pour servir d’exemple:
Biens acquis progressivement entre 1999 et 2011: Coût global 550K
exploitation en Foncier de 1999 à 2011
Sep2011 déclaration du statut LMNP au réel
Mise à l’actif progressivement de 2011 à 2014 de l’ensemble pour une valeur marché à: 700K
Recettes brutes: 95K > à mes autres revenus ( salaires )
1-PV privée: L’abattement pour durée de détention à t-il été stoppé lors de la mise en location meublée LMNP? ou lors du passage en LMP ( 2019 ) ?
2- Ce statut LMP nous désormais applicable depuis quelle date ( 01 Janvier 2019 ) ?
3- En cas de vente l’appréciation des 5 ans d’activité, prends t-elle en compte le début d’exploitation en meublé ( Sept 2011 ), ou date passage en LMP ?
4- La PVCT et la PVLT se cumulent-elles toujours après les 5 premières années d’exploitation ?
Excusez la formulation maladroite de mes questions, je découvre malheureusement trop tard cette nouvelle situation.
Bien Cordialement
Tout d’abord, concernant les règles fiscales spécifiques à la LM il est possible de ses reporter au BOI-BIC-CHAMP-40 et suivants sachant que, pour maîtriser l’ensemble des règles applicables à la LM, il est nécessaire de connaître d’une manière générale, les règles juridiques spécifiques, comptables d’une manière générale, fiscales d’ordre générales et spécifiques à la LM et sociales spécifiques à la LM).
Vos questions portent sur le sujet des biens migrants c’est-à-dire des biens qui, sans quitter le patrimoine du patrimoine du contribuable changent de régime fiscal en passant de la sphère « privée » à la sphère « professionnelle.
Les textes applicables sont les suivants :
CGI : article 151 sexies et Annexe 2 article 74 SG
BOI-RFPI-PVI-10-20-20120912 § 120 à 190
Vous pouvez vous reporter à ces textes sur le site legifrance.gouv.fr ainsi que sur la base BOFIP.
Pour répondre plus précisément à vos questions :
1 Le principe du passage de la LMNP à la LMP et réciproquement
BOI-BIC-CHAMP-40-20-20190320
CONSEQUENCES DU CHANGEMENT DE QUALITE (LMP/LMNP)
Le changement de qualité n’entraîne pas les conséquences fiscales d’une cessation d’activité au sens de l’article 201 du CGI ou de l’article 202 ter du CGI.
460 En cas de cession d’immeuble par un contribuable ayant eu alternativement la qualité de loueur en meublé professionnel et de loueur en meublé non-professionnel, la plus-value afférente à cette cession est soumise au régime d’imposition applicable lors de la cession.
470 Le contribuable ne sachant pas nécessairement lors de la cession s’il sera considéré, au titre de l’année de cession, comme un loueur en meublé professionnel ou comme un loueur en meublé non professionnel, il pourra être admis que celui-ci soumette la plus-value aux règles qui découlent du statut qui était le sien l’année précédente et, si nécessaire, régularise le montant dû lors de l’imposition des revenus de l’année de cession. Sous réserve des cas visés à l’article 1729 du CGI, cette régularisation pourra s’effectuer sans pénalités ni intérêts de retard.
480 Sauf dans l’hypothèse où le bien aurait figuré successivement dans le patrimoine privé puis dans le patrimoine professionnel du loueur en meublé, l’article 151 sexies du CGI n’est pas applicable en cas de cession d’un bien par une personne ayant eu successivement la qualité de loueur en meublé non professionnel et de loueur en meublé professionnel.
490 Lorsque la plus-value relève du régime prévu à l’article 150 U du CGI et à l’article 150 VH du CGI, l’abattement pour durée de détention se calcule sur le nombre d’années de détention du bien depuis son acquisition. Dans cette hypothèse, une seule plus-value doit être déterminée selon les règles prévues à l’article 150 U du CGI et à l’article 150 VH du CGI que l’immeuble ait ou non fait successivement partie du patrimoine privé et du patrimoine professionnel au sens de l’article 151 sexies du CGI.
2 « L’exception » : les biens migrants visés au N°480 ci-dessus
BOI-RFPI-PVI-10-20-2015-08-05 N° 120 à 190
L’administration envisage 3 situations :
1. Le bien a d’abord fait partie du patrimoine privé du contribuable avant d’être inscrit à l’actif et d’être cédé comme élément d’actif (CGI, ann. II, art. 74 SG, I)
2. Le bien a été, immédiatement après l’achat, inscrit à l’actif de l’entreprise, puis a été repris dans le patrimoine privé avant d’être cédé (CGI, ann. II, art. 74 SG, II)
3. Le bien a successivement fait partie du patrimoine privé de l’exploitant, été inscrit à l’actif de l’entreprise, puis repris dans le patrimoine privé (CGI, ann. II, art. 74 SG, III)
Des schémas explicatifs sont intégrés aux commentaires.
Le bien a d’abord fait partie du patrimoine privé du contribuable avant d’être inscrit à l’actif et d’être cédé comme élément d’actif (CGI, ann. II, art. 74 SG, I).
N°130 :
« La plus-value est déterminée par différence entre :
– la valeur d’inscription à l’actif, qui doit correspondre à la valeur réelle du bien, au jour de cette inscription ;
– et le prix d’acquisition (ou la valeur vénale) éventuellement corrigé dans les conditions prévues au II de l’article 150 VB du CGI par les frais engagés depuis l’acquisition jusqu’à la date d’inscription à l’actif (BOI-RFPI-PVI-20-10-20-10).
L’abattement pour durée de détention est calculé dans les conditions prévues à l’article 150 VC du CGI à partir de la date d’acquisition du bien jusqu’à la date d’inscription au bilan (BOI-RFPI-PVI-20-20). ».
Vos questions:
1 L’abattement pour durée de détention a t-il été stoppé lors de la mise en location meublée LMNP ou lors du passage en LMP ?
Cela dépend du régime de la PV (PV professionnelle ou privée) lors de la vente des biens :
Si vous sortez du régime en LMP c’est le N°130 qui s’appliquera :
1Sortie en PV professionnelle
11 Une PV privée.
111 Base : différence entre valeur d’actif et valeur d’achat :
112 Durée de détention : nombre d’années pleines depuis l’achat jusqu’à l’inscription à l’actif.
12 Une PV professionnelle.
121 Base : règle des BIC
122 : exonération possible si les conditions de l’article 151 septies sont réunies.
2 Sortie en PV privée
Dans cette situation on constera d’abord une PV professionnelle : voir 12
Puis une PV privée déterminée comme le prévoit le N°490 ci-dessus.
2- Ce statut LMP nous désormais applicable depuis quelle date ( 01 Janvier 2019 ) ?
En l’absence d’inscription au RCS, le régime de la LMP ne devrait démarrer, à mon avis, qu’au 01/01/2020 date de modification du 2 du IV de l’article 155 du CGI.
3- En cas de vente l’appréciation des 5 ans d’activité, prend t-elle en compte le début d’exploitation en meublé (Sept 2011), ou date passage en LMP ?
Pour l’application des dispositions de l’article 151 septies commencera à la date du passage en LMP.
4- La PVCT et la PVLT se cumulent-elles toujours après les 5 premières années d’exploitation ?
Votre question porte sur le calcul de la PV professionnelle :
Lorsque le prix de cession est supérieur à la valeur nette comptable, il est calculé une PVCT dont le montant correspond à la différence entre le prix de cession limité au prix d’acquisition ; la PVCT correspond aux amortissements déduits du bénéfice imposable.
Lorsque le prix de cession est supérieur au prix d’acquisition, il est calculé une PVCT qui correspond à l’intégralité des amortissements calculés depuis l’activation du bien au bilan.
La PVLT correspond à la différence entre le prix de cession et le prix d’acquisition.
Cette deuxième hypothèse est la plus courante en matière immobilière.
Merci Alain pour votre temps consacré à cette longue et instructive réponse.
Du coup, est-il trop tard pour « sortir de l’actif » certains biens pour les louer au régime Foncier ?
Quelles seraient les conséquences fiscales IR, PS, CSI ?
Est-ce pertinent ?
Questions trop ouvertes pour y répondre via le blog.
Lors de la revente, comment seront calculées les plus values à court terme pour un LMP qui ne pratique pas l’amortissement car il a choisi le régime micro BIC? Autrement dit est- ce que le fait de choisir le régime micro BIC permet de ne pas payer de plus values à court terme?
Al.3 u 2° de l’article50-0 (régime du micro)
« Les plus ou moins-values mentionnées au cinquième alinéa sont déterminées et imposées dans les conditions prévues aux articles 39 duodecies à 39 quindecies, sous réserve des dispositions de l’article 151 septies. Pour l’application de la phrase précédente, les abattements mentionnés au cinquième alinéa sont réputés tenir compte des amortissements pratiqués selon le mode linéaire ».
En conséquence, il faut reconstituer les amortissements pour déterminer l’assiette de la PV imposable…
Merci beaucoup pour votre réponse !
Je complète et je rectifie ma réponse:
Si l’Al. 3 du 2° de l’article 50 (régime micro) est tout a fait clair, DOIT-ON l’appliquer au régime de la location meublée (LM)?
En fait la question porte sur « l’affection de l’immeuble » à l’activité de LM.
L’immeuble n’est pas OBLIGATOIREMENT affecté à l’activité de LM et il n’existe aucune trace matérielle (formalités) justifiant de son affectation à cette activité contrairement au régime du « forfait » qui existait jusqu’en 1999 et qui a été replacé par le régime du micro.
Cependant, l’administration considère (de mémoire) que lors du passage. Du micro au réel, les amortissements doivent être reconstitués.
Bonjour
Pour un bien « migrant » LMNP vers LMP, les amortissements comptabilisés lors de l’activité LMNP sont-ils intégrés dans le calcul de la PVCT en cas de cession ultérieure sous le statut LMP ?
ou bien c’est la valeur nette comptable le jour de la migration qui est retenue en référence.
Merci à vous
Le passage LMNP vers LMP n,entraîne aucun changement à l’exception de la perte des cécités LMNP; à titre d’exemple les amortissements reportés enLMNP sont utilisables en LMP.
cécité lire déficits
Merci pour la réponse,
Ma dernière question concerne le calcul des cotisations sociales au SSI en cas de cession, quelle est l’assiette imposable svp :
– la PV brute ?
ou
– est-ce le même calcul que pour les bénéfices des locations avec les abattements ( 50% ) et 23KE ?
le taux de cotisation est lui de l’ordre de 43% je pense
Merci
Bonjour,
Nous vendons des parts de SCI soumise à l’IS. Le bien est constitué d’une maison louée en meublé depuis plus de 5 ans. Pouvons-nous bénéficier à ce titre des dispositions fiscales liées à la location en meublée. Merci d’avance
« Les dispositions fiscales liées à la location meublée » s’appliquent aux activités de LM soumises à l’impôt sur le revenu et non aux activités de LM soumises à l’IS.