L’activité de location meublée est une activité immobilière à la mode et de nombreux investisseurs immobiliers cherchent à transformer leur location vide, imposée lourdement sous le régime fiscal des revenus fonciers, en location meublée, imposée sous le régime fiscal des bénéfices industriels et commerciaux (cf »La transformation d’une location nue en location meublée : Comment et quels impacts juridiques et fiscaux ? » et Location meublée : Quel risque de requalification fiscale lors d’une transformation d’une location nue vers location meublée)
Ce changement est d’autant plus simple que l’activité de location meublée peut contenir une exploitation saisonnière du logement, mais surtout une exploitation au titre de la résidence principale du locataire. Pas besoin de changer radicalement le mode d’exploitation de votre locatif pour faire de la location meublée, il suffit d’y mettre suffisamment de meuble pour que le locataire n’ai plus à y apporter que ses effets personnels (cf »Quels sont les meubles indispensables dans une location meublée (LMNP ou LMP) ? »)
Comment leur donner tort ? Entre meilleur rendement locatif et surtout moindre pression fiscale, le calcul est vite fait ! (et c’est la raison pour laquelle nous consacrons une partie très importante de notre livre « Investir dans l’immobilier » à la présentation exhaustive de l’opportunité patrimoniale que représente l’activité de location meublée)
Comment calculer l’impôt sur la plus-value immobilière sur un immeuble loué en location meublée ?
L’activité de location meublé d’un immeuble locatif recouvre deux réalités fiscales : La location meublée professionnelle (LMP) et la location meublée non professionnelle (LMNP).
Le mode d’imposition de la plus value immobilière diffère selon que l’activité de location meublée est exercée à titre professionnelle ou à titre non professionnelle. Pour mémoire, la distinction entre l’activité de location meublée « professionnelle » et « non professionnelle » est présenté à l’article 155 du Code Général des Impôts. Ainsi, l’activité de location directe ou indirecte de locaux d’habitation meublés ou destinés à être loués meublés est exercée à titre professionnel lorsque les trois conditions suivantes sont réunies :
1° Un membre du foyer fiscal au moins est inscrit au registre du commerce et des sociétés en qualité de loueur professionnel ;
2° Les recettes annuelles retirées de cette activité par l’ensemble des membres du foyer fiscal excèdent 23 000 € ;
3° Ces recettes excèdent les revenus du foyer fiscal soumis à l’impôt sur le revenu dans les catégories des traitements et salaires au sens de l’article 79, des bénéfices industriels et commerciaux autres que ceux tirés de l’activité de location meublée, des bénéfices agricoles, des bénéfices non commerciaux et des revenus des gérants et associés mentionnés à l’article 62.
PS : Notons tout de même que cette définition de l’activité de location meublée professionnelle est en cours de révision législative depuis un arrêt du conseil d’état qui vise à supprimer le critère d’inscription au RCS en qualité de loueur professionnel. Ainsi, nous sommes quelque peu dans l’expectative en attendant la révision du texte. Faut il craindre la suppression du régime dérogatoire de la location meublée pour un alignement avec le régime fiscal de droit commun application à toutes les autres activités commerciales ? (cf »La loi de finances 2019 va t’elle intégrer une réforme du LMNP (location meublée non professionnelle »).
Comment calculer l’impôt sur la plus-value immobilière pour les Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP) ?
Les loueurs en meublé non professionnels, c’est à dire ceux qui ne respectent pas les 3 conditions cumulatives décrit ci avant, verront leur plus-value immobilière imposée selon la fiscalité applicable classiquement aux plus-values immobilières réalisées par le particulier comme nous vous le présentons dans cet article « Simulateur plus-value immobilière 2019 : Un impôt dégressif selon la durée de détention ».
Ainsi, et de manière simplifiée, la plus-value immobilière sera taxable à l’impôt sur le revenu au taux forfaitaire de 19%, puis aux prélèvements sociaux au taux de 17.20%.
La plus-value immobilière sera le résultat de la différence entre :
- Le prix de cession de l’immeuble ;
et
- Le prix d’acquisition de l’immeuble tel qu’il a été payé par le vendeur lors de l’achat. Le prix d’achat est majoré des frais d’acquisition (frais de notaire, frais d’agence) qui pourront être retenu de manière forfaitaire pour 7.50% du prix d’achat, ainsi que des travaux, non déduit fiscalement à l’impôt sur le revenu, retenu pour leur montant réellement payé ou pour une valeur forfaitaire de 15% après 5 années de détention de l’immeuble.
Enfin, la plus-value immobilière ainsi calculée sera réduire d’un abattement qui tiendra compte de la durée de détention de l’immeuble. Ainsi, la plus-value immobilière sera exonérée après 22 ans pour l’impôt sur le revenu puis 30 ans pour les prélèvements sociaux.
Comme vous pouvez le constater, les amortissements dont a profité le loueur en meublée non professionnels ne viennent pas majorer le montant de la plus-value immobilière taxable. Il s’agit là d’un avantage fiscal majeur qui fait tout l’intérêt du régime fiscal de la location meublée non professionnelle (LMNP). En effet, pendant toute la durée de l’exploitation en location meublé, le revenu imposable sera déterminé selon les règles fiscales des bénéfices industriels et commerciaux.
Le bénéfice imposable sera composé de la différence entre le revenu brut perçu, c’est à dire les loyers, et les charges d’exploitation engagées par le propriétaires. Au titre des charges déductibles, l’amortissement de l’immeuble, mais également les frais de notaire et autres frais d’agence viendront réduire l’imposition du loueur en meublé alors même que ces charges ne sauraient être déductibles dans le cadre d’une activité de location vide (cf »Location meublée (LMNP – LMP) VS location nue : Quid des charges déductibles ? »).
Autant vous dire que cette non prise en compte des amortissements pour le calcul de la plus-value immobilière des LMNP est un non-sens fiscal. Cet avantage rompt avec les principes fondamentaux de la fiscalité. Il n’est pas exclu que tout cela soit remis à plat lors d’une prochaine révision de la fiscalité applicable aux loueurs non professionnels. C’est d’ailleurs l’une des propositions du récent rapport CAP 2022 qui doit guider l’action du gouvernement d’ici à 2022 (cf »Suppression de la loi PINEL et régime LMNP, amortissement fiscal des immeubles… sont préconisés par le rapport CAP 2022″).
Comment calculer l’impôt sur la plus-value immobilière pour les Loueur en Meublé Professionnel (LMP) ?
Contrairement à l’exercice non professionnelle de l’activité de location meublée, la location meublée professionnelles ne bénéficie pas de l’imposition des plus-value immobilière sous le régime des particuliers. C’est alors de régime des plus-values professionnelles qui s’applique.
Le montant de la plus-value immobilière imposable pour les loueurs en meublés professionnels est déterminé par différence entre :
- Le prix de vente de l’immeuble ;
Et
- La valeur comptable de l’immeuble, c’est à dire la valeur d’acquisition de l’immeuble déduction faites de tous les amortissements réalisés depuis l’exploitation en meublée.
Il convient alors de dégager deux types de plus-value immobilière :
- La plus-value immobilière à long terme taxable à 12.8%, mais exonérée après 15 années d’exploitation en location meublée en application de l’article 151 Septies B du CGI. (cf »Détail et analyse du régime fiscal de la location meublée (LMP ou LMNP). »). La plus-value à long terme, c’est la plus-value immobilière réelle, celle qui constate l’augmentation de valeur de l’immeuble depuis son acquisition par le vendeur. Elle est calculée par différence entre le prix de cession et le prix d’acquisition. Notons tout de même que l’exonération ne porte que sur l’impôt sur le revenu. L’exploitant sera toujours redevable des prélèvement sociaux au taux de 17.20% sur ce revenu exceptionnel qu’est la réalisation de la plus-value à long terme.
- La plus-value immobilière à court terme taxable à l’impôt sur le revenu selon la tranche marginale d’imposition du contribuables et aux cotisations sociales des indépendants. Cette plus-value immobilière à court terme est constituée des amortissements réalisés pendant l’exploitation en meublée : Les amortissements sont déductibles pendant l’exploitation en meublée… mais ce n’est qu’une imposition repoussé puisque l’impôt économisé pendant l’exploitation devra être payé lors de la cession de l’immeuble. Néanmoins, l’article 151 septies du CGI permet de bénéficier d’une exonération, totale ou partielle, d’impôt sur le revenu de la plus-value à court terme et à long terme dès lors que l’activité de location meublée professionnelle est exercée depuis plus de 5 années. Pour bénéficier de cette exonération, les loueurs en meublé professionnels doivent réaliser des recettes inférieures à 90 000 €, pour une exonération totale, et à 126 000 € pour une exonération partielle. Même après application du régime d’exonération de l’article 151 septies, les cotisations sociales des indépendants (Ex-RSI) devront être payées.
Bonjour,
Merci pour votre article très détaillé.
Je suis LMNP et fais de la location meublée touristique dans un meublé de tourisme depuis plusieurs années. Je m’occupe personnellement de l’ensemble de la prestation, je n’ai pas d’autre activité professionnelle. Je ne peux pas devenir LMP (recettes trop faibles).
Certaines mairies ont mis en place des mesures anti-Airbnb et imposent un changement d’usage.
Suite au changement d’usage réel (avec compensation), mon appartement « local d’habitation » va devenir un local commercial.
En cas de cession, mon notaire dit que je serai alors soumise au régime des plus values professionnelles car il s’agit d’un local commercial.
Vous confirmez?
Ce serait catastrophique car étant LMNP je ne pourrai même pas bénéficier de l’exonération au Titre de l’Art 151 Septies.
Un grand merci pour vos lumières.
Cordialement
Bonjour,
Avant de vous répondre, pourriez vous détailler la nature des « prestations » que vous apportez aux locataires ?
Faites vous le ménage pendant le séjour ? Proposez vous le petit déjeuner ? Proposez vous le linge de maison ? Accueillez vous personnellement vos hôtes ?
J’accueille les locataires, le linge de maison est à disposition. Pas de ménage pendant le séjour, pas de petit dejeuner. Je ne suis donc pas une professionnelle, mais selon le notaire, pour une cession de local commercial, le régime des plus values professionnelles s’applique.
Je précise que c’est ma seule activité, je n’ai pas d’activité professionnelle.
Merci!
« selon le notaire, pour une cession de local commercial, le régime des plus values professionnelles s’applique »
C’est un peu plus subtil…
Très simplement présenté, le fait de modifier l’usage et la destination de votre logement (d’habitation vers commercial ou hébergement hôtelier selon les PLU applicables) n’aura aucun impact sur les règles fiscales auxquelles vous serez soumise et qui, elles, s’attachent aux modalités d’exploitation de celui-ci (nue ou meublée, avec ou sans services para-hôteliers, loyer fixe ou indexé sur les résultats de l’exploitant, etc., qui sont donc autant de critères -fiscaux- susceptibles d’influer sur le régime des PV applicables contrairement donc à sa destination du point de vue du droit de l’urbanisme ou son usage du point de vue du code de la construction et de l’habitation).
Autrement dit, le notaire se trompe: un LMNP sans services para-hôteliers reste assujetti au régime des plus-values des particuliers même s’il exploite un local commercial. Merci Cédric.
Petite précision souvent omise par nos amis comptables et notaires en présence de LMP : la VNC à retenir pour le calcul de la plus-value est à majorer des amortissements différés en application de l’article 39 C du CGI (et il y en a souvent beaucoup).
Et en cas de pluralité d’immeubles nécessité de suivre les amortissements « reportés » par immeuble.
Bonjour, Pour un loueur non professionnel, pouvez-vous préciser ce que vous entendez par : « Au titre des charges déductibles, l’amortissement de l’immeuble,……….viendront réduire l’imposition du loueur en meublé alors même que ces charges ne sauraient être déductibles dans le cadre d’une activité de location vide »
Je comprends que l’on déduise lors de la vente et pour le calcul de la plus value les frais de notaire etc.. mais comment intervient cette déduction que vous évoquez concernant l’amortissement de l’immeuble ?
Je vous remercie pour votre réponse.
Cordialement,
Précision: L’assiette des cotisations des TNS est visée au I et II de l’article 136-1 duCode de la Sécurité sociale et inclus effectivement les plus-values à court terme; par contre, le III de l’article 136-1 exclut du champ des cotisations les plus-values à long terme.
Cet article a été réécrit, à droit constant, par l’ordonnance de juin 2018
bonjour , connaissez vous le taux de ces cotisations ??
On ne peux répondre directement à votre question car:
Le taux des cotisations d’Assurance maladie, de retraite et d’allocations familiales varient en fonction du revenu imposable.
Par ailleurs, s’ajoutent à ces cotisations la CSG et la CRDS dont l’assiette est assise sur le revenu augmenté des cotisations sociales.
Le calcul est possible à l’aide d’un fichier Excel dans lequel on a permis le calcul avec des références circulaires.
Ceci étant précisé, compte tenu des modalités de détermination du revenu, le revenu imposable tend souvent vers zéro (+ ou -).
Avec un résultat fiscal égal négatif, égal à zéro ou légèrement positif les cotisations minimales sont de l’ordre de 1200€ par an.
Bonjour,
Une question par rapport à ce que vous dites là s’il vous plait: « une exonération, totale ou partielle, d’impôt sur le revenu de la plus-value à court terme et à long terme dès lors que l’activité de location meublée professionnelle est exercée depuis plus de 5 années. »
Donc ma question est, faut il avoir 5 ans d’activité de LMP pour avoir droit aux exonérations sur tous les biens loués en meublés ou faut il louer 5 ans le bien en question que l’on veut vendre ?
Exemple, je suis LMP depuis 8 ans, j’achete un bien il y a 2 ans que je loue en meublé et je le revend donc au bout de ces 2 ans de locations en meublé. Est ce que du coup j’ai le droit à un l’exonération totale de la plus value?
Merci
Fz’d Le cadre des dispositions de l’artiv 151 septies, c’est la DUREE d’exercice de l’activité qui est retenue et non la durée de détention du bien
Merci beaucoup
Bonjour,
Suite à la réforme de février 2018, la condition d’inscription au RCS est abrogée, et un LMNP pourrait être considéré d’office LMP si ces revenus de location meublés sont supérieurs à 23k et représente plus de 50% des revenus du foyer fiscal dans la catégorie Traitements et Salaire.
Passer en LMP peut si j’ai bien compris présenter un certain nombre d’intérêts mais aussi de contraintes : tenir une comptabilité, ne plus être imposé dans le cadre des plus values immobilières des particuliers (avec les abattements) …
Ce dernier point me questionne et m’inquiète. Ce passage d’un statut à l’autre pourrait il être opposable dès 2018 ? Et remettre en cause le mode de calcul des plus value immobilière avec abattement dans le cadre du régime des particuliers, en cas de revente en 2019 ou après ? Ou est ce que ce changement de statut serait possible d’office à partir de 2019 seulement qq soit les revenus du foyer fiscal – sachant que le décret a été voté en février 2018 – et que 2018 est une année blanche … ?
Ma question est assez urgente.
Merci pour la qualité de vos articles, et intervention.
bonjour Guillaume,
Il me semble qu’il y ait une erreur dans votre article: en cas de vente, la plus-value à long terme n’est pas assujetti à la cotisation sociale (ex RSI), mais de prélèvement sociaux (17,2%)+ 12,8% (cette dernière est exonérable sous condition)
il n’y a que la plus value à court terme qui sont assujetti à la cotisation sociale (ex RSI)
merci d’avance de confirmer mes dire.
Je vous confirme que les PVLT sont soumises aux prélèvements sociaux et non aux cotisations sociales
Merci Cédric d’avoir confirmer cette coquille. Je viens de modifier.
Sauf application des dispositions de l’article 151 septies; l’exonération vise l’impôt sur le revenu et les prélèvements sociaux
Du coup, c’est Alain ou Guillaume qui a raison? l’exonération sur les plus-value long terme vise également les prélèvements sociaux? Guillaume dans votre article vous avez indiqué le contraire? d’avance merci pour votre réponse.
En résumé :
Entrent dans l’assiette des cotisations sociales « les exonérations fiscales » (Code SS L131-6, I) (par exemple 151 septies, 238 quindecies, 151 septies A)
Sont cependant exclus de l’assiette prévue au L131-6, I les PVLT (L131-6, III).
Entrent donc dans l’assiette des cotisations sociales et des prélèvements sociaux d’activité les PVCT exonérée fiscalement par les articles 151 septies, 238 quindecies, 151 septies A par application des disposition du L131-3 pour les cotisations sociales et du L136-1-1 pour les prélèvements sociaux d’activité.
Concernant les prélèvements sociaux sur les revenus du patrimoine (L136-6) sur les PVLT:
Sont soumises à la contribution les REVENUS NETS SOUMIS A L’IMPÖT SUR LE REVENU (L 136-6) et notamment (au e) les PV SOUMISES A L’IMPÖT SUR LE REVENU.
Mais, le 3° de cet article 136-1 précise: sont également soumis à cette contribution :
3° Les plus-values à long terme exonérées en application de l’article 151 septies A du même code ;
On peut donc en conclure que sont exonérées des prélèvements sociaux sur les revenus du patrimoine:
Les PVLT (pour la partie exonérée) des articles:
151 septies,
238 quindecies
151 septies B
CQFD…
Bonjour,
Qu’en est-il de la plue value à long terme (plus de 30 ans d’une sarl familiale à l’ir) ?
A priori pas de plus value fiscale.
Par contre la vente des immeubles est-elle une recette soumise au rsi (amortissement et plus-value) ?
Après tout si la prime assurance décès est une recette exceptionnelle soumise à rsi et impôt, la vente est également une recette exceptionnelle…
Merci de votre retour
Anne
pour l’exonération de la plus value , en cas de pluralité d’immeubles , les 90k par an s’entendent sur l’immeuble vendu ou sur la totalité de l’activité ???
L’exonération totale de la PV, dans le cadre des conditions de l’ensemble des conditions fixées par l’article 151 septies, vise le chiffres d’affaires moyen de l’activité de LMP réalisé au cours des deux années qui précèdent la cession ou la cessation d’activité, chiffre des « recettes » qui doit être inférieur à 90K€.