L’activité de location meublée est une activité immobilière à la mode et de nombreux investisseurs immobiliers cherchent à transformer leur location vide, imposée lourdement sous le régime fiscal des revenus fonciers, en location meublée, imposée sous le régime fiscal des bénéfices industriels et commerciaux (cf »La transformation d’une location nue en location meublée : Comment et quels impacts juridiques et fiscaux ? » et Location meublée : Quel risque de requalification fiscale lors d’une transformation d’une location nue vers location meublée)
Ce changement est d’autant plus simple que l’activité de location meublée peut contenir une exploitation saisonnière du logement, mais surtout une exploitation au titre de la résidence principale du locataire. Pas besoin de changer radicalement le mode d’exploitation de votre locatif pour faire de la location meublée, il suffit d’y mettre suffisamment de meuble pour que le locataire n’ai plus à y apporter que ses effets personnels (cf »Quels sont les meubles indispensables dans une location meublée (LMNP ou LMP) ? »)
Comment leur donner tort ? Entre meilleur rendement locatif et surtout moindre pression fiscale, le calcul est vite fait ! (et c’est la raison pour laquelle nous consacrons une partie très importante de notre livre « Investir dans l’immobilier » à la présentation exhaustive de l’opportunité patrimoniale que représente l’activité de location meublée)
Comment calculer l’impôt sur la plus-value immobilière sur un immeuble loué en location meublée ?
L’activité de location meublé d’un immeuble locatif recouvre deux réalités fiscales : La location meublée professionnelle (LMP) et la location meublée non professionnelle (LMNP).
Le mode d’imposition de la plus value immobilière diffère selon que l’activité de location meublée est exercée à titre professionnelle ou à titre non professionnelle. Pour mémoire, la distinction entre l’activité de location meublée « professionnelle » et « non professionnelle » est présenté à l’article 155 du Code Général des Impôts. Ainsi, l’activité de location directe ou indirecte de locaux d’habitation meublés ou destinés à être loués meublés est exercée à titre professionnel lorsque les trois conditions suivantes sont réunies :
1° Un membre du foyer fiscal au moins est inscrit au registre du commerce et des sociétés en qualité de loueur professionnel ;
2° Les recettes annuelles retirées de cette activité par l’ensemble des membres du foyer fiscal excèdent 23 000 € ;
3° Ces recettes excèdent les revenus du foyer fiscal soumis à l’impôt sur le revenu dans les catégories des traitements et salaires au sens de l’article 79, des bénéfices industriels et commerciaux autres que ceux tirés de l’activité de location meublée, des bénéfices agricoles, des bénéfices non commerciaux et des revenus des gérants et associés mentionnés à l’article 62.
Mais le conseil constitutionnel conteste cette définition et considère qu’est loueur en meublé professionnel l’exploitant d’une activité de location meublée qui respecte les points 2 et 3 ;
L’inscription au RCS en qualité de loueur en meublé professionnel n’est plus une condition discriminatoire pour l’obtention du statut de loueur en meublé professionnel (LMP) depuis le 08/02/2018 (cf »La loi de finances 2019 va t’elle intégrer une réforme du LMNP (location meublée non professionnelle »).
Comment calculer l’impôt sur la plus-value immobilière pour les Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP) ?
Les loueurs en meublé non professionnels, c’est à dire ceux qui ne respectent pas les 3 conditions cumulatives décrit ci avant, verront leur plus-value immobilière imposée selon la fiscalité applicable classiquement aux plus-values immobilières réalisées par le particulier comme nous vous le présentons dans cet article « Simulateur plus-value immobilière 2019 : Un impôt dégressif selon la durée de détention ».
Ainsi, et de manière simplifiée, la plus-value immobilière sera taxable à l’impôt sur le revenu au taux forfaitaire de 19%, puis aux prélèvements sociaux au taux de 17.20%.
La plus-value immobilière sera le résultat de la différence entre :
- Le prix de cession de l’immeuble ;
et
- Le prix d’acquisition de l’immeuble tel qu’il a été payé par le vendeur lors de l’achat. Le prix d’achat est majoré des frais d’acquisition (frais de notaire, frais d’agence) qui pourront être retenu de manière forfaitaire pour 7.50% du prix d’achat, ainsi que des travaux, non déduit fiscalement à l’impôt sur le revenu, retenu pour leur montant réellement payé ou pour une valeur forfaitaire de 15% après 5 années de détention de l’immeuble.
Enfin, la plus-value immobilière ainsi calculée sera réduire d’un abattement qui tiendra compte de la durée de détention de l’immeuble. Ainsi, la plus-value immobilière sera exonérée après 22 ans pour l’impôt sur le revenu puis 30 ans pour les prélèvements sociaux.
Comme vous pouvez le constater, les amortissements dont a profité le loueur en meublée non professionnels ne viennent pas majorer le montant de la plus-value immobilière taxable. Il s’agit là d’un avantage fiscal majeur qui fait tout l’intérêt du régime fiscal de la location meublée non professionnelle (LMNP). En effet, pendant toute la durée de l’exploitation en location meublé, le revenu imposable sera déterminé selon les règles fiscales des bénéfices industriels et commerciaux.
Le bénéfice imposable sera composé de la différence entre le revenu brut perçu, c’est à dire les loyers, et les charges d’exploitation engagées par le propriétaires. Au titre des charges déductibles, l’amortissement de l’immeuble, mais également les frais de notaire et autres frais d’agence viendront réduire l’imposition du loueur en meublé alors même que ces charges ne sauraient être déductibles dans le cadre d’une activité de location vide (cf »Location meublée (LMNP – LMP) VS location nue : Quid des charges déductibles ? »).
Autant vous dire que cette non prise en compte des amortissements pour le calcul de la plus-value immobilière des LMNP est un non-sens fiscal. Cet avantage rompt avec les principes fondamentaux de la fiscalité. Il n’est pas exclu que tout cela soit remis à plat lors d’une prochaine révision de la fiscalité applicable aux loueurs non professionnels. C’est d’ailleurs l’une des propositions du récent rapport CAP 2022 qui doit guider l’action du gouvernement d’ici à 2022 (cf »Suppression de la loi PINEL et régime LMNP, amortissement fiscal des immeubles… sont préconisés par le rapport CAP 2022″).
Comment calculer l’impôt sur la plus-value immobilière pour les Loueur en Meublé Professionnel (LMP) ?
Contrairement à l’exercice non professionnelle de l’activité de location meublée, la location meublée professionnelles ne bénéficie pas de l’imposition des plus-value immobilière sous le régime des particuliers. C’est alors de régime des plus-values professionnelles qui s’applique.
Le montant de la plus-value immobilière imposable pour les loueurs en meublés professionnels est déterminé par différence entre :
- Le prix de vente de l’immeuble ;
Et
- La valeur comptable de l’immeuble, c’est à dire la valeur d’acquisition de l’immeuble déduction faites de tous les amortissements réalisés depuis l’exploitation en meublée.
Il convient alors de dégager deux types de plus-value immobilière :
- La plus-value immobilière à long terme taxable à 12.8%, mais exonérée après 15 années d’exploitation en location meublée en application de l’article 151 Septies B du CGI. (cf »Détail et analyse du régime fiscal de la location meublée (LMP ou LMNP). »). La plus-value à long terme, c’est la plus-value immobilière réelle, celle qui constate l’augmentation de valeur de l’immeuble depuis son acquisition par le vendeur. Elle est calculée par différence entre le prix de cession et le prix d’acquisition. Notons tout de même que l’exonération ne porte que sur l’impôt sur le revenu. L’exploitant sera toujours redevable des prélèvement sociaux au taux de 17.20% sur ce revenu exceptionnel qu’est la réalisation de la plus-value à long terme.
- La plus-value immobilière à court terme taxable à l’impôt sur le revenu selon la tranche marginale d’imposition du contribuables et aux cotisations sociales des indépendants. Cette plus-value immobilière à court terme est constituée des amortissements réalisés pendant l’exploitation en meublée : Les amortissements sont déductibles pendant l’exploitation en meublée… mais ce n’est qu’une imposition repoussé puisque l’impôt économisé pendant l’exploitation devra être payé lors de la cession de l’immeuble. Néanmoins, l’article 151 septies du CGI permet de bénéficier d’une exonération, totale ou partielle, d’impôt sur le revenu de la plus-value à court terme et à long terme dès lors que l’activité de location meublée professionnelle est exercée depuis plus de 5 années. Pour bénéficier de cette exonération, les loueurs en meublé professionnels doivent réaliser des recettes inférieures à 90 000 €, pour une exonération totale, et à 126 000 € pour une exonération partielle. Même après application du régime d’exonération de l’article 151 septies, les cotisations sociales des indépendants (Ex-RSI) devront être payées.
Besoin d’un conseil pour gérer votre patrimoine ?
Vous rêvez d’un conseil en gestion de patrimoine qui n’a rien à vendre à part ses conseils ? Ça tombe bien, c’est notre métier !
Qu’il s’agisse d’une simple question ou d’un audit complet de votre situation patrimoniale, nous sommes en mesure de vous accompagner au gré de vos besoins et de vos projets de vie. Pour bénéficier de nos conseils, trois solutions :
- Nos livres « Investir dans l’immobilier » ; « Succession » et « Assurance vie et gestion de patrimoine » pour apprendre à gérer votre patrimoine et investir ;
- Nos offres d’ « assistance patrimoniale » et d’accompagnement patrimonial « » que nous vous détaillons ci après ;
- Ou les deux grâce à nos offres groupées détaillées dans cette page : Conseil en stratégie et optimisation patrimoniale.
– L’assistance patrimoniale – Une solution rapide et efficace pour bénéficier de notre expertise pour gérer votre patrimoine ou trouver les réponses à vos questions fiscales, juridiques, financières. L’assistance patrimoniale, c’est un rendez vous téléphonique d’une durée moyenne de 45 minutes pendant laquelle nous travaillons ensemble sur votre situation patrimoniale – Un service au tarif unique de 69€ TTC –
Découvrir en détail notre offre d’assistance patrimoniale
– Nouveau ! L’accompagnement patrimonial PREMIUM– Un abonnement mensuel pour bénéficier à tous moments des conseils de votre conseiller en gestion de patrimoine indépendant ! – Un service proposé au prix de 250€ TTC / mois (sans engagement de durée – 1 mois, 3 mois, 6 mois, 10 ans, c’est vous qui choisissez pendant combien de temps vous avez besoin de nos conseils).
Découvrir notre service d’accompagnement patrimonial
– La gestion conseillée – Un service de conseil financier indépendant pour vous accompagner dans la gestion financière de votre épargne ou de votre assurance-vie. Comment diversifier votre épargne sur les marchés financiers ? Quelles unités de compte choisir ? Comment prendre du risque pour espérer améliorer le rendement de votre épargne ?
Découvrir notre service de gestion conseillée
Bonjour,
Merci pour votre article très détaillé.
Je suis LMNP et fais de la location meublée touristique dans un meublé de tourisme depuis plusieurs années. Je m’occupe personnellement de l’ensemble de la prestation, je n’ai pas d’autre activité professionnelle. Je ne peux pas devenir LMP (recettes trop faibles).
Certaines mairies ont mis en place des mesures anti-Airbnb et imposent un changement d’usage.
Suite au changement d’usage réel (avec compensation), mon appartement « local d’habitation » va devenir un local commercial.
En cas de cession, mon notaire dit que je serai alors soumise au régime des plus values professionnelles car il s’agit d’un local commercial.
Vous confirmez?
Ce serait catastrophique car étant LMNP je ne pourrai même pas bénéficier de l’exonération au Titre de l’Art 151 Septies.
Un grand merci pour vos lumières.
Cordialement
Bonjour,
Avant de vous répondre, pourriez vous détailler la nature des « prestations » que vous apportez aux locataires ?
Faites vous le ménage pendant le séjour ? Proposez vous le petit déjeuner ? Proposez vous le linge de maison ? Accueillez vous personnellement vos hôtes ?
J’accueille les locataires, le linge de maison est à disposition. Pas de ménage pendant le séjour, pas de petit dejeuner. Je ne suis donc pas une professionnelle, mais selon le notaire, pour une cession de local commercial, le régime des plus values professionnelles s’applique.
Je précise que c’est ma seule activité, je n’ai pas d’activité professionnelle.
Merci!
« selon le notaire, pour une cession de local commercial, le régime des plus values professionnelles s’applique »
C’est un peu plus subtil…
Très simplement présenté, le fait de modifier l’usage et la destination de votre logement (d’habitation vers commercial ou hébergement hôtelier selon les PLU applicables) n’aura aucun impact sur les règles fiscales auxquelles vous serez soumise et qui, elles, s’attachent aux modalités d’exploitation de celui-ci (nue ou meublée, avec ou sans services para-hôteliers, loyer fixe ou indexé sur les résultats de l’exploitant, etc., qui sont donc autant de critères -fiscaux- susceptibles d’influer sur le régime des PV applicables contrairement donc à sa destination du point de vue du droit de l’urbanisme ou son usage du point de vue du code de la construction et de l’habitation).
Autrement dit, le notaire se trompe: un LMNP sans services para-hôteliers reste assujetti au régime des plus-values des particuliers même s’il exploite un local commercial. Merci Cédric.
Petite précision souvent omise par nos amis comptables et notaires en présence de LMP : la VNC à retenir pour le calcul de la plus-value est à majorer des amortissements différés en application de l’article 39 C du CGI (et il y en a souvent beaucoup).
Et en cas de pluralité d’immeubles nécessité de suivre les amortissements « reportés » par immeuble.
Bonjour, Pour un loueur non professionnel, pouvez-vous préciser ce que vous entendez par : « Au titre des charges déductibles, l’amortissement de l’immeuble,……….viendront réduire l’imposition du loueur en meublé alors même que ces charges ne sauraient être déductibles dans le cadre d’une activité de location vide »
Je comprends que l’on déduise lors de la vente et pour le calcul de la plus value les frais de notaire etc.. mais comment intervient cette déduction que vous évoquez concernant l’amortissement de l’immeuble ?
Je vous remercie pour votre réponse.
Cordialement,
Précision: L’assiette des cotisations des TNS est visée au I et II de l’article 136-1 duCode de la Sécurité sociale et inclus effectivement les plus-values à court terme; par contre, le III de l’article 136-1 exclut du champ des cotisations les plus-values à long terme.
Cet article a été réécrit, à droit constant, par l’ordonnance de juin 2018
bonjour , connaissez vous le taux de ces cotisations ??
On ne peux répondre directement à votre question car:
Le taux des cotisations d’Assurance maladie, de retraite et d’allocations familiales varient en fonction du revenu imposable.
Par ailleurs, s’ajoutent à ces cotisations la CSG et la CRDS dont l’assiette est assise sur le revenu augmenté des cotisations sociales.
Le calcul est possible à l’aide d’un fichier Excel dans lequel on a permis le calcul avec des références circulaires.
Ceci étant précisé, compte tenu des modalités de détermination du revenu, le revenu imposable tend souvent vers zéro (+ ou -).
Avec un résultat fiscal égal négatif, égal à zéro ou légèrement positif les cotisations minimales sont de l’ordre de 1200€ par an.
Bonjour,
Une question par rapport à ce que vous dites là s’il vous plait: « une exonération, totale ou partielle, d’impôt sur le revenu de la plus-value à court terme et à long terme dès lors que l’activité de location meublée professionnelle est exercée depuis plus de 5 années. »
Donc ma question est, faut il avoir 5 ans d’activité de LMP pour avoir droit aux exonérations sur tous les biens loués en meublés ou faut il louer 5 ans le bien en question que l’on veut vendre ?
Exemple, je suis LMP depuis 8 ans, j’achete un bien il y a 2 ans que je loue en meublé et je le revend donc au bout de ces 2 ans de locations en meublé. Est ce que du coup j’ai le droit à un l’exonération totale de la plus value?
Merci
Fz’d Le cadre des dispositions de l’artiv 151 septies, c’est la DUREE d’exercice de l’activité qui est retenue et non la durée de détention du bien
Merci beaucoup
Bonjour,
Suite à la réforme de février 2018, la condition d’inscription au RCS est abrogée, et un LMNP pourrait être considéré d’office LMP si ces revenus de location meublés sont supérieurs à 23k et représente plus de 50% des revenus du foyer fiscal dans la catégorie Traitements et Salaire.
Passer en LMP peut si j’ai bien compris présenter un certain nombre d’intérêts mais aussi de contraintes : tenir une comptabilité, ne plus être imposé dans le cadre des plus values immobilières des particuliers (avec les abattements) …
Ce dernier point me questionne et m’inquiète. Ce passage d’un statut à l’autre pourrait il être opposable dès 2018 ? Et remettre en cause le mode de calcul des plus value immobilière avec abattement dans le cadre du régime des particuliers, en cas de revente en 2019 ou après ? Ou est ce que ce changement de statut serait possible d’office à partir de 2019 seulement qq soit les revenus du foyer fiscal – sachant que le décret a été voté en février 2018 – et que 2018 est une année blanche … ?
Ma question est assez urgente.
Merci pour la qualité de vos articles, et intervention.
bonjour Guillaume,
Il me semble qu’il y ait une erreur dans votre article: en cas de vente, la plus-value à long terme n’est pas assujetti à la cotisation sociale (ex RSI), mais de prélèvement sociaux (17,2%)+ 12,8% (cette dernière est exonérable sous condition)
il n’y a que la plus value à court terme qui sont assujetti à la cotisation sociale (ex RSI)
merci d’avance de confirmer mes dire.
Je vous confirme que les PVLT sont soumises aux prélèvements sociaux et non aux cotisations sociales
Merci Cédric d’avoir confirmer cette coquille. Je viens de modifier.
Sauf application des dispositions de l’article 151 septies; l’exonération vise l’impôt sur le revenu et les prélèvements sociaux
Du coup, c’est Alain ou Guillaume qui a raison? l’exonération sur les plus-value long terme vise également les prélèvements sociaux? Guillaume dans votre article vous avez indiqué le contraire? d’avance merci pour votre réponse.
En résumé :
Entrent dans l’assiette des cotisations sociales « les exonérations fiscales » (Code SS L131-6, I) (par exemple 151 septies, 238 quindecies, 151 septies A)
Sont cependant exclus de l’assiette prévue au L131-6, I les PVLT (L131-6, III).
Entrent donc dans l’assiette des cotisations sociales et des prélèvements sociaux d’activité les PVCT exonérée fiscalement par les articles 151 septies, 238 quindecies, 151 septies A par application des disposition du L131-3 pour les cotisations sociales et du L136-1-1 pour les prélèvements sociaux d’activité.
Concernant les prélèvements sociaux sur les revenus du patrimoine (L136-6) sur les PVLT:
Sont soumises à la contribution les REVENUS NETS SOUMIS A L’IMPÖT SUR LE REVENU (L 136-6) et notamment (au e) les PV SOUMISES A L’IMPÖT SUR LE REVENU.
Mais, le 3° de cet article 136-1 précise: sont également soumis à cette contribution :
3° Les plus-values à long terme exonérées en application de l’article 151 septies A du même code ;
On peut donc en conclure que sont exonérées des prélèvements sociaux sur les revenus du patrimoine:
Les PVLT (pour la partie exonérée) des articles:
151 septies,
238 quindecies
151 septies B
CQFD…
Bonjour Alain, je me permets de relancer concernant le calcul de cession en tant que LMP, l’exonération de PVLT sous condition (5 ans d’excercise, CA inf à 90K etc) concerne également les prélèvement sociaux et uniquement sur l’impot sur revenus. je n’arrive pas à comprendre votre raisonnement dans votre poste du 17 mars 2019. pourrais vous svp me réexpliquer votre raisonnement. Guillaume Fontenau n’a tsj pas modifié dans son article plus haut, c’est tsj marqué: L’exploitant sera toujours redevable des prélèvement sociaux au taux de 17.20% sur ce revenu exceptionnel qu’est la réalisation de la plus-value à long terme.
Merci par avance pour ta nouvelle explication plus compréhensible.
La question consiste à savoir si les PVLT, constatées par un LMP, et exonérées de cotisations sociales des TNS (qui incluent notamment de la CSG et de a CRDS) par le IV de l’article 131-6 (IV.-Sont exclus des revenus mentionnés au I :
1° Le montant des plus-values professionnelles à long terme prévues à l’article 39 quindecies et au a du I de l’article 219 quinquies du code général des impôts ) sont assujetties aux prélèvement sociaux sur les revenus du patrimoine?
Par principe, il ne serait pas légale de soumettre aux prélèvements sociaux non professionnels une PV professionnelle exonérée par ailleurs de cotisations sociales professionnelles sauf texte dérogatoire.
Assujettissement à la cotisation sociale sur les revenus du patrimoine (L136-6 Code SS)
…
« f) De tous revenus qui entrent dans la catégorie des bénéfices industriels et, lorsque la plus-value est imposée conformément aux dispositions de l’article 244 bis B du code général des impôts, commerciaux, des bénéfices non commerciaux ou des bénéfices agricoles au sens du même code, à l’exception de ceux qui sont assujettis à la contribution sur les revenus d’activité et de remplacement définie aux articles L. 136-1 à L. 136-5 ».
Le e) vise, notamment, les BIC, non professionnels, non assujettis aux cotisations sociales (exemple: LMNP non concernés par les cotisations sociales).
Mais, un assujetti, exonéré (de PVLT), n’est pas concerné par ce texte (une personne est assujettie à un impôt même si cette personne ne paie pas cet impôt s’il en est exonéré. Il n’en est pas moins assujetti à cet impôt.
Mais, à titre exceptionnel, le 3° de l’article 136-6 prévoit l’assujettissement à la cotisation sociale sur les revenus du patrimoine :
« Sont également soumis à cette contribution :
1° (Abrogé)
2° (Abrogé)
3° Les plus-values à long terme exonérées en application de l’article 151 septies A du même code » ;
En « oubliant » les développements ci-dessus, si les PVLT, dans leur ensemble, étaient concernées par les contributions sociales sur les revenus du patrimoine, ce 3° n’aurait pas lieu d’exister.
Les PVLT des LMP, hors celles visées au 151 septies A, ne sont donc pas concernées par les contributions sociales sur les revenus du patrimoine.
Je corrige, par ailleurs, ce que je crois être une erreur de ma part lorsque j’indiquais le 17/03/2019 que les PVLT étaient exonérées pour la partie non assujettie à L’IR. C’est l’intégralité des PVLT qui est exonérée.
Bonjour,
Qu’en est-il de la plue value à long terme (plus de 30 ans d’une sarl familiale à l’ir) ?
A priori pas de plus value fiscale.
Par contre la vente des immeubles est-elle une recette soumise au rsi (amortissement et plus-value) ?
Après tout si la prime assurance décès est une recette exceptionnelle soumise à rsi et impôt, la vente est également une recette exceptionnelle…
Merci de votre retour
Anne
pour l’exonération de la plus value , en cas de pluralité d’immeubles , les 90k par an s’entendent sur l’immeuble vendu ou sur la totalité de l’activité ???
L’exonération totale de la PV, dans le cadre des conditions de l’ensemble des conditions fixées par l’article 151 septies, vise le chiffres d’affaires moyen de l’activité de LMP réalisé au cours des deux années qui précèdent la cession ou la cessation d’activité, chiffre des « recettes » qui doit être inférieur à 90K€.
bonjour,
les revenus fonciers (récurrents) entrent ils dans les revenus d’activités? J’ai du BA, du BIC (non meublé) et du revenus fonciers + du BIC Meublé. Les revenus fonciers entrent ils dans mon calcul pour déterminer mon revenu d’activité. soit BA+BIC (non meublé) +RF > bic meublé alors LMNP
ou BA+ BIC (non meublé)> bic meublé alors LMNP. Mon revenu foncier fera basculer en LMP ou LMNP. Merci pour votre réponse
Le régime de la LMP est défini au 2 du IV de l’article 155 du CGI:
« IV. – 1. Sous réserve du 2, l’exercice à titre professionnel implique la participation personnelle, directe et continue à l’accomplissement des actes nécessaires à l’activité.
2. L’activité de location directe ou indirecte de locaux d’habitation meublés ou destinés à être loués meublés est exercée à titre professionnel lorsque les trois conditions suivantes sont réunies :
1° Un membre du foyer fiscal au moins est inscrit au registre du commerce et des sociétés en qualité de loueur professionnel ; (mention, retoquée par le Conseil constitutionnel en 2018/02);
2° Les recettes annuelles retirées de cette activité par l’ensemble des membres du foyer fiscal excèdent 23 000 € ;
3° Ces recettes excèdent les revenus du foyer fiscal soumis à l’impôt sur le revenu dans les catégories des traitements et salaires au sens de l’article 79, des bénéfices industriels et commerciaux autres que ceux tirés de l’activité de location meublée, des bénéfices agricoles, des bénéfices non commerciaux et des revenus des gérants et associés mentionnés à l’article 62.
Les revenus fonciers n’entrent pas dans les critères de comparaison pour apprécier si les recettes de la LM dépassent les autres revenus (3°); à noter cependant que l’article79 du CGI inclus les pensions de retraite.
Bonsoir
Le montant en % du RSI pour la plus value à court terme?
L’assiette des charges sociales de l’année de cession correspond aux revenus courants de cette année de cession augmentés de la plus-value de cession. Cette assiette est diminuée des charges sociales effectivement dues (calcul itératif).
Le taux des charges sociales est variable en fonction du revenu soumis aux cotisations.
A titre d’exemples et en considérant, par mesure de simplification, le revenu courant égal à zéro, les charges sociales occasionnées par la plus-values sont les suivantes pour une plus-value de:
PV 10000: charges sociales (CS): 3203 déduction faite des charges sociales déductibles de l’assiette des charges sociales (La CRDS et un quote-part de la CSG ne sont pas déductibles (2,90%).
PV 50000: CS 16 017
PV 100000: CS 30 012
PV 150 000: CS 41995
PV 200000: CS 53978
PV 300000: CS 72825
PV 400000: PV 90574
PV 500000: PV 108323
PV 1000 000: PV 197068
Je vous laisse calculer le %…
Bonjour
Merci, cela fait entre un tiers et un quart.
Y a t-il un logiciel?
J’ai eu un logiciel sur internet qui mentionnait 3,10% en prenant le maximum. Il n’ai pas fiable dans ce cas.
Y a t il un moyen d’y échapper?
Le montant des charges sociale en LMP est bien de 45% environ?
En LMP, avec un bien rentable, on est toujours en positif même une fois toutes les charges déduites!
Donc avec les charges sociales et l’imposition des PVCT, cela fait beaucoup.
Les PVLT sont exonéré d’impôt après 5 ans mais il y a la CSG (17,2%)?
Merci
Il existe effectivement des logiciels ; on peut faire le calcul sous Excel et c’est mon cas (assez lourd a mettre en place)
Les charges sociales ne sont pas de 45% (voir les différentes hypothèses)
En cas d’exonération d’IR (151 serties) les PS sur la PVLT n’est pas due
Merci
Vous êtes investisseur, quel est votre métier? vous habitez quel région?
Avez vous des contacts pour un très bon conseiller fiscaliste?
Puis je avoir votre mail personnel, pour que vous donniez votre avis sur un logiciel qui me semble peu correct.
Suivant mes recherches, on passera pas obligatoirement en lmp si on ne fait pas la démarche pour le moment.
Quand on basculera de LMP en LMNP suivant ces revenus, on paiera à chaque fois la plus value .
Le LMP est bien plus taxé que le LMNP, le seul avantage est une revente juste après les 5 ans.
La plus value entre une SCI IS et le LMP est la même?
Cordialement
alainlambard@gmail.com
alainlambard56@gmail.com
lambard.alain@orange.fr
bonsoir
Si on mixte du saisonnier et du meublé à l’année etudiant.
Dépassement des 23000 euros, donc SSI et charges sociales.
Ma question:
-Les charges sociales sont payées que sur les revenus du saisonniers? Normalement oui.
Peut on créer une autre structure pour y échapper mis à part basculer des biens en société à l’IS.
Frais de 5% pour cela.
Pour bénéficier de l’exoneration en cas de vente lmp c’est 90.000 euros sur 2 ans il serait bien de le préciser
Propriétaire d’une maison chambre d’hôtes et gite depuis 2012 et qui va être vendue en 2020, plus value escomptée : 150 000 €, surface dédiée à l’activité 33%
L’activité a été pendant 4 ans gérée par ma femme jusqu’à sa retraite en tant que autoentrepreneur de 2012 à 2016
J’ai pris la suite de l’activité en tant que autoentrepreneur de 2016 à 2020 au moment de la vente, soit 4 ans d’activité.
Serons nous imposé sur les +values immobilière à l’issue de la vente et suivant quelle formule ?
Pour pouvoir donner un début de réponse à votre question il est nécessaire de connaître précisément la qualification fiscale de votre activité:
LMP,
LMNP,
para-hôtellerie?
Existe-t-il plusieurs bâtiments? Vous parlez de chambres d’hôtes ce qui signifie, a priori, que l’activité est développée dans votre résidence, mais aussi de gîte, ce qui signifie l’exploitation d’une activité hors de votre résidence.
La PV escomptée est-elle estimée par la différence entre Prix de vente estimé et prix d’acquisition?
Il s’agit d’une activité sous le régime micro entrepreneur (commerce), c’est donc une activité LMP. Il y a 2 batiments, le batiment principal heberge les chambres d’hôtes et un petit batiment annexe fait office de gite.
La PV escomptée est effectivement estimée par la différence prix vente et prix d’acquisition. Il n’y a pas de notion de fond de commerce inclue dans la vente envisagée
L’activité LMP n’est définie en fonction des modalités de son inscription mais des critères visés au 2 du IV de l’article 155 du CGI:
2. L’activité de location directe ou indirecte de locaux d’habitation meublés ou destinés à être loués meublés est exercée à titre professionnel lorsque les trois conditions suivantes sont réunies :
1° Un membre du foyer fiscal au moins est inscrit au registre du commerce et des sociétés en qualité de loueur professionnel ;
2° Les recettes annuelles retirées de cette activité par l’ensemble des membres du foyer fiscal excèdent 23 000 € ;
3° Ces recettes excèdent les revenus du foyer fiscal soumis à l’impôt sur le revenu dans les catégories des traitements et salaires au sens de l’article 79, des bénéfices industriels et commerciaux autres que ceux tirés de l’activité de location meublée, des bénéfices agricoles, des bénéfices non commerciaux et des revenus des gérants et associés mentionnés à l’article 62.
L’inscription au RCS en qualité de LMP a été supprimée par l’administration à compter de 2018 suite à une décision du Conseil constitutionnel.
C’est faux…2 conditions suffisent aujourd’hui plus 3
Non, ce n ‘est pas faut, puisque la loi de finances pour 2020, prévoit la suppression de la première condition à compter du 01/01/2020, à l’encontre de la position de l’administration dans son instruction du moS de mars 2019 qui prévoyait l’application de la la décision du Conseil constitutionnel à compter du 01012018; la loi, c’est la loi…
Et on attend donc la modification du code de la sécurité sociale qui fait dorénavant référence à un article qui n’existe plus …
Il faudra, effectivement, accorder les violons…
Faux avec un x..bref si vous voulez avoir raison vous avez raison
Vous aurez sûrement noté également que j’ai que j’ai écrit mois « MOS ».
Pour jouer pleinement à ce jeu là, je vous conseil « l’art d’avoir toujours raison » d’Arthur Schopenhauer.
bonjour, j’aurais une question concernant le régime des biens migrants, je m’explique: j’ai acquis un immeuble en mars 2014 et je louent les appartements en location nu (donc revenus fonciers), avril 2019, soit 5 ans après, je louent l’ensembles des appartement de cet immeuble en meuble, je fais inscrit cet immeuble à l’actif de mon bilan à la valeur vénale de mon immeuble, je deviens loueur meuble professionnel à partir de 2019. si je revends mon immeuble après 2025 (soit plus de 5 ans d’activités de LMP et si je fais moins de 90000 euros de CA par an en LMP), le calcul de plus valu de la cession est bien composé de deux parties: une plus valu privé (valeur d’inscription à l’actif-moins le cout d’acquisition en 2014)+ une plus valu professionnelle (PV long terme pourrait être exonéré sous condition + PV court terme à intégrer dans l’assiette de cotisations sociales de SSI à l’année de cession. pourriez vous svp confirmer mon raisonnement? d’avance merci
Qin
Le régime des biens migrants est issu de l’article 151 sexies du CGI et de l’article 74 SG de l’annexe II de CGI. Ce régime est développé au BOI-RFPI-PVI-10-20-20120912 N° 120 à 190, notamment à l’aide de schémas.
Dans votre situation, comme vous l’indiquez il serait déterminé deux plus-values:
– Une PV « privée »
ˆ Une PV « professionnelle » si, au moment de la cession d’activité vous relevez du régime de la LMP. Cette PV fiscale sera totalement exonérée (CT et LT) si vous remplissez les conditions fixées à l’article 151 septies.
Cependant, en l’état, les dispositions sociales prévient le des cotisations sociales sur la PVCT (Code SS L131-6 et L611-1, 6°); Voir ci-dessus échanges avec Guillaume .
bonjour Alain, merci pour votre réponse. mais si cette année, l’année où j’inscrit mon immeuble dans l’actif du bilan je reste encore en LMNP, et je ne passe en LMP que l’an prochain, est ce que ça changerait quelques choses? comment ça serait calculé le montant de PV privé? ce sera tsj la différence entre la valeur d’inscription de cette année – la valeur d’acquisition? merci par avance pour votre retour.
Le régime de la PV (privé ou professionnelle) dépend de la qualification de l’activité l’année de cession du bien ou de cessation d’activité. Si vous sortez en LMP vous serez taxés en PV professionnelle, mais vous ne pourrez pas bénéficier du régime de l’article 151 septies (exonération totale fiscale si CA N-2 > 90 000 €) si l’activité LMP n’a pas été exercée pendant au moins 5 ans.
La PV privée, en cas de sortie en LMP, sera calculée comme précisé ci-dessus c’est à dire par rapport à la date d’inscription du bien à l’actif et à la valeur retenue à ce moment.
exemple concret: acquisition en 2014 100000 euros, valeur vénale à l’année d’inscription 120000 euros en tant que LMNP en 2019, en 2020 je passe en LMP, la valeur vénale devient 123000 euros, en 2030, je vends l’immeuble en tant que LMP, il y aura donc 2 parties de PV, une PV pro qui pourrait etre exonéré sous condition, la PV privé serait de combient? 20000 euros ou de 3000 euros? merci beaucoup par avance Alain
Qin
La PV privée:
120 000 (valeur d’inscription à l’actif) – 100 000 (prix initial d’acquisition) soit 20 000 (aux frais d’acquisition près). Mais pas d’abattement pour durée de détention si détention avant inscription <5ans.
La PV professionnelle (sortie en LMP):
123 000 -120 000 soit 3000 + amortissement pratiqués depuis l’inscription à l’actif.
Fiscal: exonération possible (PVCT et PVLT) si respect des conditions posées à l’article 151 septies.
Social: actuellement charges sociales sur les PVCT c’est à dire sur l’amortissement pratiqué depuis l’inscription à l’actif.. Pas de cotisations sur la PVLT (1° du III du L131-6 du Code SS).
bonjour Alain,
lorsque l’on passe de LMNP à LMP, au bout de 5 ans d’activité en LMP, on vend le bien loué meublé (qui était initialement en LMNP), les PV LT sont exonérées sous condition, mais les PV CT sont assujettis aux SSI, je voudrais savoir pour le calcul de PVCT, on calcule l’amortissement pratiqué depuis le début d’activité de LMNP ou depuis le début d’activités de LMP? merci beaucoup par avance.
Régime de la LMP: détermination de la plus-value de cession et conséquences sur les plans fiscal et social.
1 La plus-value de cession est déterminée sur le plan comptable par la différence entre le prix de cession et la valeur nette comptable (prix d’acquisition sous déduction des amortissements).
2 La plus-value comptable est traitée comme suit sur le plan fiscal :
21 A hauteur des amortissements pratiqués la plus-value est à court terme (PVCT de l’article 39 duodecies du CGI.
22 La plus-value à long terme (PVLT) correspond à la différence, positive, entre le prix de cession et les prix d’acquisition et cette PVLT est taxée, en principe au taux de 12.80% +17.20% de prélèvements sociaux (CGI article 39 quindecies).
3 Corrections éventuelles :
31 En cas d’amortissements reportés visés à l’article 39 C du CGI, la PVCT sera réduite du montant de cet amortissement reporté.
32 Application des disposition de l’article 151 septies qui permettent, sous certaines conditions, d’être exonéré totalement ou partiellement de la plus-value (PVCT et PVLT)
33 En cas d’application partielle de l’article 151 septies ou de non-application de cet article, application éventuelle de l’article 151 septies B qui permet d’être exonéré totalement ou partiellement de la PVLT.
4 Particularités liées au changement de statut :
Le plus simple est de reprendre le texte du BOFIP (BOI-BIC-CHAMP-40-20-20190320)
« V. Conséquences du changement de qualité
450
Le changement de qualité n’entraîne pas les conséquences fiscales d’une cessation d’activité au sens de l’article 201 du CGI ou de l’article 202 ter du CGI.
460
En cas de cession d’immeuble par un contribuable ayant eu alternativement la qualité de loueur en meublé professionnel et de loueur en meublé non-professionnel, la plus-value afférente à cette cession est soumise au régime d’imposition applicable lors de la cession.
470
Le contribuable ne sachant pas nécessairement lors de la cession s’il sera considéré, au titre de l’année de cession, comme un loueur en meublé professionnel ou comme un loueur en meublé non professionnel, il pourra être admis que celui-ci soumette la plus-value aux règles qui découlent du statut qui était le sien l’année précédente et, si nécessaire, régularise le montant dû lors de l’imposition des revenus de l’année de cession. Sous réserve des cas visés à l’article 1729 du CGI, cette régularisation pourra s’effectuer sans pénalités ni intérêts de retard.
480
Sauf dans l’hypothèse où le bien aurait figuré successivement dans le patrimoine privé puis dans le patrimoine professionnel du loueur en meublé, l’article 151 sexies du CGI n’est pas applicable en cas de cession d’un bien par une personne ayant eu successivement la qualité de loueur en meublé non professionnel et de loueur en meublé professionnel.
490
Lorsque la plus-value relève du régime prévu à l’article 150 U du CGI et à l’article 150 VH du CGI, l’abattement pour durée de détention se calcule sur le nombre d’années de détention du bien depuis son acquisition. Dans cette hypothèse, une seule plus-value doit être déterminée selon les règles prévues à l’article 150 U du CGI et à l’article 150 VH du CGI que l’immeuble ait ou non fait successivement partie du patrimoine privé et du patrimoine professionnel au sens de l’article 151 sexies du CGI ».
En pratique, du fait de l’absence de changement d’activité lors du passage du statut de LMNP au statut de LMP, c’est donc l’intégralité des amortissements retenus pour le calcul de la PVCT (et donc après retraitement des amortissements reportés) qui serviront d’assiette aux cotisations sociales.
5 Conséquences au niveau des cotisations sociales (L131-6 du Code de la sécurité sociale).
L’assiette des cotisations correspond à celle retenue pour le calcul de l’impôt sur le revenu à laquelle il faut ajouter les exonérations fiscales (PVCT de l’article 151 septies).
Le montant des PVLT de l’article 39 quindecies sont excluent de l’assiette des cotisations.
Bonjour si je fais moins de 23.000 euros par an je suis donc lmnp et ma résidence principale que je loue en meublé sera exonérée de taxe en cas de vente ?
Bonjour. La plus value a court terme est imposé en fonction de la TMI maisbest elle imposé également sur les 17.2% de prélèvement sociaux?
Merci
Voir ma réponse du 22 12 2019 concernant le régime LMP