L’article 90 de la loi de finances pour 2009 (n° 2008-1425 du 27 décembre 2008) et l’article 15 de la deuxième loi de finances rectificative pour 2009 (n° 2009-431 du 20 avril 2009) aménagent le régime fiscal des loueurs en meublé.
En premier lieu, ils modifient les conditions à satisfaire pour que la location meublée soit considérée comme exercée à titre professionnel, de façon à exclure de cette qualification ceux des contribuables pour qui cette activité relève en réalité de la gestion de leur patrimoine.
En deuxième lieu, ils adaptent les modalités d’application à la location meublée, d’une part, du régime des plus-values professionnelles, d’autre part, du régime de la micro-entreprise, de façon à rapprocher la charge fiscale qui en résulte de celle qui serait constatée, en revenus fonciers, pour la location nue.
En troisième lieu, ils instaurent, dans certains cas, un abattement sur l’assiette amortissable de l’immeuble en contrepartie d’une réduction d’impôt sur le revenu au titre de l’année de son acquisition, de l’achèvement de sa construction ou de l’achèvement de sa réhabilitation.
Ces nouvelles mesures, s’appliquent pour la détermination de l’impôt sur le revenu dû au titre de l’année 2009 et des années suivantes.
1- Les conditions à satisfaire pour être LOUEUR EN MEUBLE PROFESSIONNEL
L’activité de location directe ou indirecte de locaux d’habitation meublés ou destinés à être loués meublés est exercée à titre professionnel lorsque les trois
conditions suivantes sont réunies :
− un membre du foyer fiscal au moins est inscrit au registre du commerce et des sociétés en qualité de loueur professionnel ;
− les recettes annuelles retirées de cette activité par l’ensemble des membres du foyer fiscal excèdent 23 000 € ;
− ces recettes excèdent les revenus du foyer fiscal soumis à l’impôt sur le revenu dans les catégories des traitements et salaires au sens de l’article 79, des bénéfices industriels et commerciaux autres que ceux tirés de l’activité de location meublée, des bénéfices agricoles, des bénéfices non commerciaux et des revenus des gérants et associés mentionnés à l’article 62.
2 –Régime fiscal des locations meublées exercées à titre non-professionnel
les déficits du foyer fiscal provenant de l’activité de location meublée exercée à titre non professionnel1 ne peuvent s’imputer sur le revenu global.
Ces déficits non professionnels s’imputent exclusivement sur les revenus provenant d’une telle activité au cours de celles des dix années suivantes pendant lesquelles l’activité n’est pas exercée à titre professionnel.
Ainsi, un déficit subi au cours d’une année où l’activité a été exercée à titre non-professionnel est uniquement imputable sur des bénéfices générés par une activité de location meublée exercée à titre non-professionnel.
Les plus-values réalisées lors de la cession de locaux d’habitation meublés ou destinés à être loués meublés et faisant l’objet d’une location directe ou indirecte par les personnes ne remplissant pas les conditions pour être qualifiées de loueurs professionnels sont soumises aux règles des plus-values immobilières privées. Elles ne relèvent donc pas du régime des plus-values professionnelles.
3- Régime fiscal applicable aux locations meublées exercées à titre professionnel
Les déficits retirés de l’activité de location meublée exercée à titre professionnel sont imputables sur le revenu global du contribuable sans limitation de montant.
Les loueurs en meublé professionnels sont soumis au régime des plus-values professionnelles sur la cession de l’immeuble si celui-ci est inscrit à l’actif de leur exploitation. Ces plus-values sont soumises au régime des plus-values ou moins-values à court terme ou à long terme, prévu par les articles 39 duodecies et suivants.
Elles sont susceptibles de bénéficier du régime d’exonération défini à l’article 151 septies, étant rappelé que celui-ci n’est ouvert, en tout état de cause, qu’aux contribuables exerçant leur activité depuis au moins cinq ans. Pour le décompte de la durée d’exercice à titre professionnel de l’activité, il y a lieu de cumuler les
périodes d’exercice à titre professionnel de l’activité.
Pour bénéficier de cette exonération, les loueurs en meublé professionnels doivent réaliser des recettes inférieures à 90 000 €, pour une exonération totale, et à 126 000 € pour une exonération partielle. Pour plus de précisions sur ce régime d’exonération.
LBDP (A suivre ) pour plus de commentaires et de précisions sur les nouvelles modalités d’application.
