La question est délicate et je dois avouer ne pas avoir de réponse. Au moment de rédiger ces lignes l’article 155 du code général des impôts précise que l’activité de location directe ou indirecte de locaux d’habitation meublés ou destinés à être loués meublés est exercée à titre professionnel (LMP) lorsque les trois conditions suivantes sont réunies (cf « LMP : Les critères pour être Loueur en Meublé Professionnel.« ) :

Un membre du foyer fiscal au moins est inscrit au registre du commerce et des sociétés en qualité de loueur professionnel ;

Les recettes annuelles retirées de cette activité par l’ensemble des membres du foyer fiscal excèdent 23 000 € ;

Ces recettes excèdent les revenus du foyer fiscal soumis à l’impôt sur le revenu dans les catégories des traitements et salaires au sens de l’article 79, des bénéfices industriels et commerciaux autres que ceux tirés de l’activité de location meublée, des bénéfices agricoles, des bénéfices non commerciaux et des revenus des gérants et associés mentionnés à l’article 62.

 

La doctrine fiscale, en principe opposable à l’administration fiscale confirme ces critères de distinction entre l’activité de location meublée professionnelle et l’activité de location meublée non professionnelle en ces mots :

« En application des dispositions du 2 du IV de l’article 155 du CGI, l’activité de location directe ou indirecte de locaux d’habitation meublés ou destinés à être loués meublés est exercée à titre professionnel lorsque les trois conditions suivantes sont réunies :

– un membre du foyer fiscal au moins est inscrit au registre du commerce et des sociétés en qualité de loueur professionnel ;

– les recettes annuelles retirées de cette activité par l’ensemble des membres du foyer fiscal excèdent 23 000 € ;

– ces recettes excèdent les revenus du foyer fiscal soumis à l’impôt sur le revenu dans les catégories des traitements et salaires au sens de l’article 79 du CGI, des bénéfices industriels et commerciaux autres que ceux tirés de l’activité de location meublée, des bénéfices agricoles, des bénéfices non commerciaux et des revenus des gérants et associés mentionnés à l’article 62 du CGI. »

 

La doctrine fiscale reprend, mot pour mot, les termes de l’article 155 du CGI.

Pourtant, un arrêt du conseil constitutionnel en date du 08 février 2018 (publié au journal officiel le 09 février 2018) juge cette définition non conforme à la constitution. Selon le conseil constitutionnel, l’inscription au RCS ne doit pas être un critère de distinction entre l’activité de location meublée professionnelle et l’activité de location meublée non professionnelle. 

La décision du conseil constitutionnel précise, à toute fin utile, qu »En l’espèce, aucun motif ne justifie de reporter les effets de la déclaration d’inconstitutionnalité. Celle-ci intervient donc à compter de la date de publication de la présente décision.« 

Dorénavant, les critères de distinction en LMP et LMNP devraient être, à compter du 09 février 2018 :

les recettes annuelles retirées de cette activité par l’ensemble des membres du foyer fiscal excèdent 23 000 € ;

ces recettes excèdent les revenus du foyer fiscal soumis à l’impôt sur le revenu dans les catégories des traitements et salaires au sens de l’article 79 du CGI, des bénéfices industriels et commerciaux autres que ceux tirés de l’activité de location meublée, des bénéfices agricoles, des bénéfices non commerciaux et des revenus des gérants et associés mentionnés à l’article 62 du CGI. »

 

 

Mais alors que faire ? Quel régime fiscal est applicable aux locations meublées en 2018 ?

Faut il appliquer les critères de l’article 155 CGI ou les conséquences de l’arrêt du conseil constitutionnel ?

Les loueurs en meublé non professionnels dont les recettes dépasseraient 23 000€ et dont les recettes excèdent les revenus d’activité imposables à l’impôt sur le revenu sont dans l’incertitude.

Comment doivent ils se déclarer en 2018 et 2019 ? En l’absence de commentaire de l’administration fiscale doivent ils continuer à se considérer comme loueur en meublé non professionnel (LMNP) ou accepter un passage automatique en location meublée professionnelle (LMP) ?

Le régime de la location meublée professionnelle s’impose t’il, même en l’absence de commentaire de l’administration fiscale ?

Je n’ai pas la réponse. Je ne sais pas. Le contribuable ne serait il pas en droit de conserver le bénéfice du régime fiscal de la location meublée non professionnelle (LMNP) ? Cela me semble être le bon sens. De surcroît, la doctrine fiscale n’étant pas modifiée, n’est elle pas opposable à l’administration fiscale qui voudrait imposer l’application de l’arrêt du conseil constitutionnelle. Ne s’agit t’il pas d’une forme de protection pour le LMNP qui ne voudrait pas passer en LMP ?

 

 

Quelle cotisations sociales doivent être payées par ces loueurs en meublés qui ne peuvent plus bénéficier du régime LMNP ?

Dans le prolongement de cette interrogation, la question des cotisations sociales doit être soulevée. Le loueur en meublé devenu professionnel du fait de la suppression du critère d’inscription au RCS doit il payer des cotisations sociale des indépendants ?

L’article Article L613-1 précise en effet que :

Sont obligatoirement affiliés au régime d’assurance maladie et d’assurance maternité des travailleurs indépendants des professions non agricoles :

Les personnes, autres que celles mentionnées au 7° du présent article, exerçant une activité de location de locaux d’habitation meublés :

  • dont les recettes sont supérieures au seuil mentionné au 2° du 2 du IV de l’article 155 du code général des impôts (C’est à dire > 23 000€) ;
  • lorsque ces locaux sont loués à une clientèle y effectuant un séjour à la journée, à la semaine ou au mois et n’y élisant pas domicile ( (=location saisonnière), sauf option contraire de ces personnes lors de l’affiliation pour relever du régime général dans les conditions prévues au 35° de l’article L. 311-3 du présent code,
  • lorsque ces personnes remplissent les conditions mentionnées au 1° du 2 du IV de l’article 155 du code général des impôts ; (= inscription au RCS).

 

Faut il croire à une lecture littérale du texte qui autoriserait le nouveau loueur en meublé professionnel à ne pas être affilié au régime d’assurance maladie et d’assurance maternité des travailleurs indépendants des professions non agricoles ?

Cette lecture n’est elle pas faussée par la non constitutionnalité de la référence à l’inscription au RCS de l’article 155 CGI ?

Cette référence non constitutionnelle n’entraîne t’elle pas la non constitutionnalité de l’article L613-1 du code de la sécurité sociale en rendant obligatoirement affiliés au régime d’assurance maladie et d’assurance maternité des travailleurs indépendants des professions non agricole tous les loueurs en meublés, professionnels ou non professionnels, dont les recettes dépasseraient 23 000€ ?

 

Je ne sais pas.

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100 Comments

  1. Roustouil says:

    3 critères opposables sur le fondement de la doctrine = protection pour ceux qui veulent rester en lmnp
    Et ce malgré la décision du cc
    Il me semble

    • Oui, je crois aussi. Attendons la modification des textes et une probable réforme globale du régime LMNP avant de changer de régime fiscal.

      • jl.valadier@orange.fr says:

        j’ai un CA supérieur à 23000 euros en LMNP
        je ne suis pas enregistré au RCS
        je n’ai pas d’autre revenu ou pension
        l’URSSAF me fait payer des cotisations PUMA sur les revenus du patrimoine.

        Mon comptable me dit que je devrais cotiser au RSI (qui est gérer par l’URSSAF), mais alors pourquoi l’URSSAF qui a su me trouver pour régler des cotisations PUMA ne m’aurait pas obligé à m’inscrire et cotiser au RSI ?

    • Bonjour ça serait génial mais je comprends pas trop pourquoi. Quoi qu’il en soit quand on déclare c’est revenus sur le site des impôts il nous demande pas un numéro de SIRET…

      • Bonjour,

        « sauf option contraire de ces personnes lors de l’affiliation pour relever du régime général dans les conditions prévues au 35° de l’article L. 311-3 du présent code, »

        Est-ce que quelqu’un connaît cette exception ou une explication sur ce que cela voudrait dire ?

  2. Je ne vois pas l’intérêt de passer en LMP si on est retraité. Quelle serait la contrepartie d’une affiliation au RSI ?

    • Je ne vois pas non plus, mais certains en ont vendu dans ce sens pour le bénéfice du pacte Dutreil. Cette dernière raison n’a plus cours et des gens se retrouvent avec des immeubles en plus qui vont alourdir leur succession.

      • jl.valadier@orange.fr says:

        j’ai un CA supérieur à 23000 euros en LMNP
        je ne suis pas enregistré au RCS
        je n’ai pas d’autre revenu ou pension
        l’URSSAF me fait payer des cotisations PUMA sur les revenus du patrimoine.

        Mon comptable me dit que je devrais cotiser au RSI (qui est gérer par l’URSSAF), mais alors pourquoi l’URSSAF qui a su me trouver pour régler des cotisations PUMA ne m’aurait pas obligé à m’inscrire et cotiser au RSI ?

  3. Je souhaite passer un de mes studios en location meublée est ce vraiment plus avantageux fiscalement ? Et comment s y prendre pour la déclaration aux impôts ? Merci.

  4. Bonjour
    J’ai lu dans un magazine que l’obligation d’affiliation aux caisses sociales à partir d’un chiffre d’affaires de 17810€ pour les chambres d’hôtes et 23000€ pour les meublés touristiques. Moi je fais les 2 dans la même maison ( soit je loue le gîte , soit je loue chaque chambre avec petit déjeuner.
    Est que c’est mon chiffre d’affaire global qui compte et ne doit pas dépasser 23000€ ou est ce poste par poste?
    Si je dépasse c’est 12,9% du CA pour les chambres d’hôtes et 22,1 % pour les meublés tourisme non classés?
    Merci de me répondre

  5. Question récurrente…
    À mon sens passer en LMP est toujours une action volontaire car l’administration fiscale considère qu’il s’agit du statut le plus intéressant

    • Non, justement je ne crois pas qu’il s’agisse d’une action volontaire. Pour le moment, je crois qu’il est possible de rester LMNP en attendant l’intégration de l’arrêt du conseil constitutionnel par l’administration fiscale. Mais cela ne va pas durer éternellement.

    • Oui mais si tu es meuble + CA 》23k tu pourrais y être sans avoir à immatriculer au rcs. Donc la volonté n y peux rien. Sauf à soutenir que la doctrine prévoit tj les 3 conditions et que tu ne peux être au lmp si la doctrine exige 3 conditions pour y être.

  6. Vous préférez les plus values professionnelles ?

  7. Bonjour
    On laisse entendre que le lmp serai plus avantageux, j’aim Que l’on m’expliQue
    Merci !

  8. PLANACASSAGNE says:

    Bonjour;

    Notre centre de gestion nous a demandé de nous affilier à l’URSSAF car nous remplissons toutes les conditions LMP sauf RCS mais nous souhaitions rester LMNP.
    Le juriste de ce centre de gestion prétend que la condition d’affiliation au RCS ayant été supprimée, nous sommes automatiquement redevables des cotisations sociales.
    Nous avons écrit le 14 novembre 2018 à l’URSSAF en demandant une affiliation, une lettre RAR et à ce jour nous n’avons pas de réponse.
    Que faire ?

  9. Dans le commentaire sur sa décision QPC, le CC rappelle que le régime fiscal des LMP est en principe plus favorable que celui des LMNP (imputation des déficits sur le revenu global, alors qu’imputation uniquement sur revenus de même nature pour les non-professionnels + exonération éventuelles des PV de cession selon critères de l’art 151 septies notamment).

    Le législateur a donc souhaité exclure les loueurs occasionnels en meublé du bénéfice des avantages en fixant des critères définissant le caractère professionnel ou non de la location.

    Le premier critère (l’inscription au RCS) a été déclaré inconstitutionnel parce que de nombreux greffes de tribunaux de commerce refusaient d’immatriculer des personnes physiques, la location d’immeubles meublés étant un activité civile.

    L’administration tolérait souvent l’absence d’immatriculation lorsque le contribuable produisait le récépissé de refus d’inscription motivé produit par le greffe, mais cette tolérance n’était pas systématique.

    Le CC a donc annulé le critère de l’inscription au RCS comme condition du statut de loueur en meublé professionnel, celui-ci se révélant (souvent) matériellement impossible à remplir du fait des règles civiles et commerciales.

    Pour 2018 et 2019 et tant que le législateur n’aura pas défini d’autres conditions, celui qui prétend au statut de LMNP n’aura donc que les deux critères cumulatifs restant à remplir (revenus locatifs en meublé supérieurs à 23.000 eur représentant plus de 50% du revenu global). Le fait d’être immatriculé (pour les personnes physiques qui l’ont été) ne leur nuira pas.

    Explications possibles de la non-modification du CGI à l’occasion de la loi de finance pour 2019 ni de la base BOFIP :

    1/ L’inconstitutionnalité rend les contestations par l’administration du statut LMP sur le fondement du critère annulé impossible, que le texte de loi annulé soit abrogé ou non;

    2/ Plutôt que modifier la loi fiscale, le CC suggère au législateur de modifier le code de commerce et d’ajouter à la liste de l’article L110-1 dudit code, l’acte de loueur en meublé. Cette modification permettrait à tous les greffes de TC d’immatriculer les loueurs en meublé sans se poser de question et résoudrait donc le problème soulevé devant le CC.
    Il n’est pas exclu qu’une telle modification législative soit dans les tuyaux. Elle permettrait de lever l’inconstitutionnalité sans avoir à modifier la loi fiscale…

    • Le problème est que si on rajoute la location meublée en activité commerciale, les immeubles seront soumis au pacte Dutreil. On détourne alors complètement la loi de son esprit.

      • Damien,
        Je lis au sujet du dispositif Dutreil:
        « ….Ce dispositif est réservé uniquement aux sociétés ayant une activité (et non civile) prépondérante. Il s’adresse donc aux sociétés exercant une activité industrielle, commerciale, agricole, artisanale ou libérale. En sont exclues celles qui gèrent leur propre patrimoine, qu’il soit mobilier ou immobilier »

        Donc l’immobilier en serait exclu ? ou bien comment faut-il comprendre cette phrase ?

        • Sont exclues toutes les sociétés civiles c’est comme cela qu’il faut comprendre la phrase.
          La location meublée est une espèce un peu à part entre la prestation de service et la gestion de son patrimoine, c’est pour cela que le CGI taxe aux BIC alors qu’elle est au regard du texte une activité civile.
          Les activités commerciales (relevant en principe des BIC) sont listées dans le code de commerce, la location meublée n’en fait pas partie.

          • Du pur Français, la LM est une société civile dans un cas et pas dans l’autre (BIC). Ha vraiment ces technocrates énarques Français !
            Et là le conseil constitutionnel ne dit rien ! Bizarre ?

            • Si si la LM est bien une activité civile, mais taxée comme une activité commerciale…
              Cela s’appelle l’autonomie du droit fiscal.
              Le législateur peut dire et faire ce qu’il veut sur ce qu’il veut.

              • C’est bien ce que je dis, c’est une activité civile d’un côté et une activité commerciale quand ça les (les technocrates et autres législateurs incompétents !) arrange … pour mieux taxer.
                Ce genre de système n’existe qu’en France !

                • Il y a d’autres exemples comme ça si on veut s’amuser un peu. Par exemple, la clause d’accroissement entre deux personnes sans lien de parenté est considérée comme une donation alors que l’entière propriété est rétroactivement celle du survivant.

    • jl.valadier@orange.fr says:

      Merci Myamu pour votre post qui est à mes yeux le plus intelligent et le paranoïaque de ce blog.

    • Bonjour,
      Propos effectivement très intéressants et qui éclairent sur le statut LMP.
      Mais qu’en est il selon vous, pour les LMNP qui n’étaient LMNP que par l’absence d’incription au RCS et qui voudraient rester LMNP. Que faire pour les revenus 2018 en attendant les éventuelles modifications législatives.

    • Bonjour Myamu,

      Vous écrivez:
      « Pour 2018 et 2019 et tant que le législateur n’aura pas défini d’autres conditions, celui qui prétend au statut de LMNP n’aura donc que les deux critères cumulatifs restant à remplir (revenus locatifs en meublé supérieurs à 23.000 eur représentant plus de 50% du revenu global). Le fait d’être immatriculé (pour les personnes physiques qui l’ont été) ne leur nuira pas. »

      Ne serait-ce pas plutôt: « ….. celui qui prétend au statut de LMP n’aura …. » ??

  10. Ben voilà

    Et comme prévu, par ici les bonnes cotisations

    acte 2 : on réintègre les amortissements lors de la vente et on oublie la PV des particuliers

    Les youtubeurs vont s’arracher les cheveux, ya bon….

  11. Bonjour
    Sur le site Service public, à jour au 1er janvier 2019 pour les revenus 2018, il est indiqué dans « revenus concernés » que «  vous êtes considéré comme LMNP si au moins l’une des conditions suivantes est remplie :
    1) aucun membre du foyer fiscal n’est inscrit au RCS
    2) recette inférieur à 23 000 euro
    3) recettes inférieures au montant total des autres revenus.
    Ainsi, peut-on considérer qu’il s’agit bien d’une démarche volontaire et que le seul fait de ne pas être inscrit au RCS vous permet d’être LMNP.

    • PLANACASSAGNE says:

      Merci pour cette information que je vais transmettre à mon comptable et au centre de gestion qui contrôle mon dossier fiscal.

      • jl.valadier@orange.fr says:

        par expérience personnelle les comptables ne sont pas des spécialistes de droit social ni des fiscalistes, je ne savait pas qu’un centre de gestion agréé devait contrôler le volet social de votre activité.

        • Moi aussi, comptable spécialisé et CGA.
          JL votre remarque est très vraie.

          • jl.valadier@orange.fr says:

            tout les comptables que j’ai écouté sont spécialisé, le comptable le plus spécialisé que j’ai eu m’a fait un courrier en confondant une réduction d’impôt et un crédit d’impôt….

  12. L’inscription au RCS me semble obligatoire, selon les Impôts, que ce soit en LMP ou LMNP

  13. Mon comptable spécialiste LMNP m’a inscrit d’office au RCS auprès du Tribunal de Commerce du coin.
    Je paie la CFE et les URSSAF cette année.

    • Et je suis en LMNP

      • Oui mais respectez vous les 2 autres conditions à savoir ?
        – recette inférieur à 23 000 euro
        – recettes inférieures au montant total des autres revenus.

        • En dessous de 23k a l’inscription. Auj au dessus. Revenus complementaires et non principaux.

          • jl.valadier@orange.fr says:

            tu n’as pas obligation de t’inscrire au RCS, tu as obligation de faire une déclaration de début d’activité qui te fournira un N° Siret (n° qui n’a rien à voir avec le RCS), tu seras alors en règle avec l’administration fiscale qui te taxera de la CFE

            • Cette déclaration se fait au CFE – IRONIE du système, CFE veut dire dans ce cas le Centre de Formalité des Entreprises.
              L’autre CFE est la Cotisation Foncière des Entreprises

              https://www.leblogdudirigeant.com/centre-de-formalites-entreprises-cfe-quest-cest/

              Attention sur ce lien, j’ai noté que pour l’inscription d’un LMNP, le CFE n’est par forcément le CDI. Dans mon cas c’était le greffe du TC.

              • Dindonsauvage says:

                et la cotisation foncière des entreprises s’élève à quoi ?

                • jl.valadier@orange.fr says:

                  cela dépend des communes je crois, dans les 70 euros par appartement peut etre, je ne connais pas le mode de calcul et vu les petits montants je n’ai pas chercher à comprendre. Le fonctionnement fiscal, comptable, social, juridique des différentes formes de location meublé sont déjà tellement compliqués…

                • Planacassagne says:

                  Cela dépend des communes.
                  Par exemple sur St Émilion, nous payons 1800 euros pour 8 t2 et sur Libourne 600 euros pour 6 studios.

                • 609 € pour 2 chambres d’hôtes.
                  A noter gratuit pour la première année, 1/2 tarif pour la deuxième et plein tarif à la 3ème. Certaines locations sont exonérées SAUF si la commune ou la communauté de communes ayant une compta propre a voté contre cette exonération.

    • jl.valadier@orange.fr says:

      tu paies URSSAF ou RSI ?

  14. Bonjour,
    Si mes revenus fonciers sont superieurs à 23k mais inferieurs à mes revenus salariés je reste donc en LMNP ? Avec seul cotisation la CFE ?
    Merci pour votre éclairage!

  15. roland garnier says:

    Petite question :
    Depuis la nuit des temps je loue un studio en meublé classique (non touristique; à l’époque je n’ai effectué aucune démarches particulière au CFE et n’est pas de n° SIRET
    Je le déclare tous les ans au titre des BIC mais avec abattement forfaitaire de 50%
    Dans ce cas précis qu’y a t-il de nouveau sous le soleil ? A part si je comprends bien que nous sommes dans l’attente des nouvelles règles du jeu

  16. LMNP, LMP, combien de temps l’ état va laisser autant de niches fiscales sachant que ces modes de location se développent. Suppression de l’ abattement pas possible. Taxes supplementaires ?

    • Arrêtez avec le coté négatif des niches fiscales sans mettre en face la contrepartie des investissements et des milliers (millions peut-être) de gens que cela fait vivre.

      • Ah oui et pourquoi seul l’immobilier est taxé sur la fortune sous prétexte qu’il n’est pas utile à l’économie !!!!
        Cf Monsieur Macron et l’IFI ????

    • Le LMNP répond à certains critères :
      – la prestation de services
      – l’ameublement

      Pourquoi serait-ce autant taxé qu’un local nu dont on n’a pas à s’occuper?

      Dans certains cas, le LMNP peut être risqué, pourquoi introduire en plus l’effet massue de la fiscalité?

  17. Justement le LMNP n’ est pas le Pinel neuf et maintenant ancien aussi . Pq l’ état le garderait vu le manque à gagner ?

  18. C’ est vrai qu’ il y a tout le business des résidences de service qui lui est adossé.
    Mais quid des particuliers qui investissent.en direct ?

  19. Demandez à l’état de loger des étudiants et des personnes âgées dans des logements meublés dans ces cas-là. Faites financer le logement meublé par la collectivité donc.
    L’état est en faute pour avoir augmenter les impôts dans une période où l’économie devait repartir en croissance. Maintenant qu’il n’y a plus de marges de manoeuvre il reste la solution de la spoliation.

  20. Régime Micro Bic : Locations meublées déclaration 2018 sur revenus 2017 – le seuil d’application du micro BIC est fixé à 70 000 Euros dans le cas général (meublés en location résidence principale, saisonnières) L’abattement forfaitaire pour charges est de 50 % des recettes. Mais le plafond passe à 170 000 Euros pour certaines locations saisonnières (meublés de tourisme classés et chambres d’hôtes) avec abattement forfaitaire de 71 % des recettes. Cases 5ND à 5PJ ensuite le fisc se chargera de calculer l’abattement de 50 ou de 71 % et de le déduire de vos revenus. Ceux-ci seront automatiquement soumis aux prélèvements sociaux. Moralité, la location meublée touristique classée est intéressante…

    • Je loue des chambres d’hôtes et quand j’ai payé, les équipements, les lavages draps et serviettes, le repassage, le ménage, etc., les petits déjeuners, la CFE, les taxes d’habitation et foncière, l’électricité, gaz, eau, essence pour ravitailler, et les taxes de séjour et les 3 ou 4 heures de travail journalier et je doit en oublier, oui les 30% d’impôts sur le revenu, même si c’est sur 29% des recettes, hé bien je me demande si je vais continuer l’année suivante car c’est loin d’être intéressant outre le fait de rencontrer plein de gens de nationalité et d’horizons différents.

  21. De plus il est à noter que dans le cas d’abattements forfaitaires ci-dessus les prélèvements sociaux sont faits sur les revenus abattements forfaitaires déjà déduits… Ex vous avez des biens loués en meublés touristiques classés, vous bénéficiez d’un abattement de 71 % et ensuite seulement les prélèvements sociaux sont pris sur vos revenus locatifs abattements déduits…

    • Ah bon vous êtes sûr ?

      En régime micro-social les cotisations sont de 6% des revenus pour les meublés classés. C’est déjà très peu !

      Si c’est 6% du revenu abattement déduit comme vous le prétendez, on tombe à 1,74% de charges. Je suis preneur 🙂

      Pourriez vous citer une source ?

      • Je viens de comprendre que vous parlez du cas des LMNP qui ne remplissent PAS les critères (23K€ et +50% des revenus). Donc oui bien sûr dans ce cas les cotisations sociales de 17,2% s’appliquent effectivement sur le revenu net, après abattement. Pour un meublé classé, cela équivaut à 5% du revenu global.

        En clair : vous faites 20K€ de revenus, vous paierez 1 000€ de cotisations sociales.

  22. Bonjour à tous,

    Moi aussi cette question me torture, aussi j’ai consulté Me Pierre Devaux, avocat fiscaliste dont le blog est régulièrement cité en référence.

    Me Devaux m’a expressément autorisé à le citer et à recopier publiquement sa réponse exacte que voici :

    « Le statut LMP n’est pas un statut volontaire. Le texte fiscal ne prévoit pas d’option. Si les conditions sont remplies, le régime du LMP s’applique obligatoirement.

    Lorsque le régime prévoyait la condition d’inscription au RCS, il y avait de facto une forme d’option car il suffisait de ne pas s’inscrire au RCS pour échapper au régime. Tel n’est plus le cas depuis que la condition d’inscription est abrogée. »

    Chacun se fera une idée de la qualité de son argumentation, mais personnellement je suis assez convaincu.

    De surcroît, je vois mal l’administration fiscale nous pondre une doctrine qui irait dans le sens que l’on espère tous, alors même qu’elle y voit là une extraordinaire opportunité de mettre fin, avec la bénédiction du conseil constitutionnel, à l’une des niches fiscales les plus décriées. Et je vous passe le contexte des revendications des gilets jaunes. Bref c’est sans doute la fin du statut magique LMNP option réel. C’était trop beau pour durer !

    Pour ce qui me concerne et puisque je dois me décider rapidement, je fais le choix de faire classer mes meublés et d’opter pour le micro fiscal (71% d’abattement) et micro social (6% de charges).

    Ceux qui restent LMNP option réel prennent aujourd’hui un réel risque que personne à ce jour n’est capable d’apprécier.

  23. Pardon je me suis trompé de case pour mon commentaire je recommence :

    « sauf option contraire de ces personnes lors de l’affiliation pour relever du régime général dans les conditions prévues au 35° de l’article L. 311-3 du présent code »

    Je ne comprends pas cette phrase, cela veut dire en tout cas qu’il y a une exception mais dans quel cas ?

  24. Juste une petite remarque :
    Si vous vous inscrivez au RCS en tant que LMP vous avez une activité professionnelle au sens du code de la consommation. Peu importe que les conditions fiscales ne soient pas remplies.

    Donc attention, c’est bien beau de prendre vos décisions en fonction des impôts, mais soyez attentifs aux implications juridiques de vos choix.

    Dans une décision récente, la 1ère chambre civile de la cour de cassation a validé la saisie de biens d’un particulier qui avait fait un investissement en location meublée. Il en avait pour 2 millions d’euros d’investissement. Son activité principale : médecin libéral.
    Il n’avait plus les moyens de payer les mensualités de son crédit et croyait qu’il avait contracté un prêt en tant que consommateur…

    https://www.legifrance.gouv.fr/affichJuriJudi.do?oldAction=rechJuriJudi&idTexte=JURITEXT000038091472&fastReqId=885994285&fastPos=1

  25. J’arrive un peu après la bataille mais effectivement je vois deux approches possibles :
    – l’approche objective (qui correspond à celle de mon confrère Paul Duvaux) : si les 2 critères subsistants sont remplis, alors l’investisseur bascule automatiquement en LMP (il n’y a aucun phénomène d’option ni de décalage dans l’acquisition de cette qualité ainsi que pour l’ensemble des conséquences fiscales y attachées) ;
    – l’approche subjective : la doctrine maintient à ce jour le critère de l’inscription au RCS, alors je peux l’opposer à l’administration fiscale pour refuser qu’elle me requalifie de LMP puisque elle-même s’impose une condition supplémentaire (c’est les joies de la doctrine administrative : quand ça nous arrange on peut se ranger derrière, et quand ça nous arrange pas on peut faire valoir le fait qu’elle ajoute à la loi et que l’administration fiscale ne peut fonder un redressement sur son fondement).

    A ce stade c’est donc à la carte.

    Toutefois, comme indiqué par Guillaume dans son article, reste la question du régime social de l’activité : ici, le renvoi à la condition d’immatriculation au RCS prévue par l’article 155 du CGI me semble concernée par la censure immédiate du Conseil Constitutionnelle sans possibilité de pouvoir opposer la doctrine administrative puisque celle-ci n’a -sauf erreur- aucune valeur en matière sociale, et je crains donc que, si on applique les textes à la lettre, on puisse se retrouver avec des loueurs LMNP qui se rangeraient fiscalement derrière la doctrine (aussi longtemps que celle-ci subsisterait) tout en étant affiliés au RSI de plein droit (le jour où les organismes sociaux vont se réveiller et partir à la chasse des loueurs « négligents »… car nul n’est censé ignorer la loi).

    Drôle de situation, mais honnêtement je ne jouerais personnellement pas à garantir aux LMNP l’assurance d’un statu quo en l’état.

    NB :
    – l’art. L613-1 a été transféré au L611-1 depuis le 1er janvier 2018 😉
    – pour la beauté du droit, ce texte contient un « ou » (non reproduit dans l’article) qui distingue historiquement deux causes d’affiliation applicables aux loueurs en meublés : d’une part, ceux réalisant plus de 23k€ de recettes annuelles par le biais de locations touristiques (airbnb, abritel…) et, d’autre part, ceux réalisant plus de 23k€ de recettes annuelles tout en étant inscrits au RCS en qualité de LMP ; or, la suppression de cette condition d’inscription revient donc à affilier obligatoirement tout loueur en meublé (touristique ou non) réalisant plus de 23k€ de recettes annuelles, ce qui va à l’encontre de la distinction souhaitée par le législateur et qui devrait, je pense, l’amener à faire évoluer ce texte pour substituer à ce critère d’inscription au RCS celui de prépondérance des recettes sur les autres revenus professionnels du foyer fiscal (qui était déjà rampant dans celui d’inscription au RCS, mais qui doit donc désormais être affirmé explicitement pour sortir de la zone grise dans laquelle nous nous trouvons).

    • Votre commentaire m’inspire ce conseil à tous les loueurs meublés : si vous pouvez rester sous les 23K€ cette année, faites le, quitte à louer un peu moins.

      Passer la barre fatidique des 23K€ vous expédie dans un univers d’incertitudes et de dangers fiscaux en tout genre.

      Et dire qu’à la base, la location meublée est une activité simple… Aujourd’hui plus personne n’y comprend rien.

      • Ca, c’est vrai ! comme disait la célèbre mère Denis !

      • Merci Cédric pour cette judicieuse synthèse pondérée.

        Rester volontairement sous la barre des 23000 euros pourrait certes se faire pour de la loc touristique en suspendant la relocation (mais problème potentiels de cash flow pour les crédits en face), mais sur de la longue durée, le coup est parti, sauf libération des lieux et non relocation, ce qui est donc plus circonstanciel.

        Il faudra donc subir l’aléa de cette bien nommée zone grise, en attendant la clarification qui devrait parvenir bientôt

  26. Pierre FERNOUX vient de publier une note sur cette question. Je vous la livre :

    « Le landernau des avocats et conseils en tous genres bruisse d’une grave interrogation tenant à la décision du Conseil constitutionnel du 7 février 2018. Saisi en effet par le Conseil d’Etat par le biais d’une QPC, le conseil a considéré que l’obligation faite au loueur en meublé de s’inscrire au RCS pour prétendre à la qualité de professionnel était contraire au principe d’égalité des citoyens devant les charges publiques. Cette condition fut de la sorte frappée d’inconstitutionnalité. Au fond, le conseil estima que l’investisseur particulier se trouvait dans l’obligation d’effectuer une démarche par avance vouée à l’échec parce que le Code de commerce, dans son article L. 123-1 prévoit que seules peuvent être inscrites au registre du commerce et des sociétés les personnes physiques « ayant la qualité de commerçant ». La location meublée étant sans conteste possible une activité civile : point d’activité commerciale, point d’inscription.

    La particularité de l’affaire tient au fait, qu’aujourd’hui encore, la condition d’inscription figure toujours, tant dans le C.G.I. que dans la doctrine administrative (BOFIP-BIC-CHAMP-40-10§ 70.- 05/04/2017). C’est au demeurant d’autant plus paradoxal que, pour être inconstitutionnelle, la condition ne fait plus partie du droit positif.

    Alors pourquoi donc le landernau est-il si agité ? voilà :

    – d’aucuns pensent que lorsque les deux autres conditions (recettes supérieures à 23 000 € et aux autres revenus professionnels du bailleur), le bailleur, qui jusque là avait la qualité de loueur en meublé non professionnel faute d’être inscrit, deviendrait subitement professionnel ;

    – d’autres professent que la seule présence dans le CGI et dans la doctrine administrative de la condition d’inscription au RCS protège le bailleur concerné de ce basculement automatique.

    Voilà encore bien des approches un peu brutes de décoffrage témoignant d’une connaissance imparfaite des principes d’application du droit, voire d’une certaine cécité. Rien ne vaut en effet une bonne lecture attentive de la décision du Conseil constitutionnel et son analyse à l’aune de l’article 62 de la constitution.

    Une chose est claire : depuis la date de publication de la décision du Conseil constitutionnel, la condition en cause est devenue caduque. Le bailleur qui a débuté son activité depuis cette date a la qualité de loueur en meublé professionnel du seul fait du respect des deux conditions relatives au montant des recettes (recettes supérieures à 23 000 € et aux autres revenus professionnels). Prétendre alors que le bailleur serait en cette occurrence protégé parce que la condition d’inscription au RCS figure encore dans le CGI, voire dans la doctrine administrative, et qu’elle n’est pas respectée, relève par conséquent du fantasme.

    Maintenant, pour le bailleur qui exerçait déjà cette activité avant la date de la publication de la décision du conseil, deux situations se présentent.

    Il peut déjà être en conflit avec l’administration au sujet de l’application de cette condition. Le contentieux est en cours à la date de la décision du Conseil constitutionnel. La question se pose alors de savoir si celle-ci peut être invoquée dans le cadre de ce débat contentieux. Autrement dit, par exemple, l’administration peut-elle prétendre que le bailleur non inscrit est automatiquement considéré comme professionnel parce que les deux conditions relatives aux recettes sont observées ?

    Dans un autre cas de figure, le même bailleur peut ne pas avoir été encore inquiété à la date de cette décision, mais faire ensuite l’objet d’un contrôle fiscal au cours duquel se poserait la question de l’inscription au RCS.

    Dans ces deux circonstances, certes, la condition figure bien dans le CGI et la doctrine administrative, mais cela ne constitue pas une protection pour le bailleur contrairement à ce qui est dit. Pour mesurer en effet l’impact de la décision du conseil sur le litige, il faut avant tout revenir aux principes posés par les dispositions de l’article 62 la constitution. Ainsi, celles-ci réservent-elles au conseil le pouvoir, tant de fixer la date de l’abrogation et de reporter dans le temps ses effets, que de déterminer les conditions et les limites des effets que la disposition annulée a produits avant l’intervention de cette déclaration.

    Or, en l’occurrence, la décision du conseil reste muette à cet endroit. Elle ne dit rien sur l’impact qu’elle pourrait avoir sur les effets induits par la condition d’inscription au registre du commerce antérieurement à la déclaration d’inconstitutionnalité. Et, faute de cette prise de position sur ce point, l’incertitude demeure.

    Que faire alors ? En vérité, la meilleure solution consisterait alors à interroger le ministre, par la voie d’une question parlementaire, sur la position que l’administration entendrait adopter dans ces deux situations topiques.

    Enfin, on peut au demeurant se demander pourquoi l’administration n’a pas pris l’initiative de proposer au législateur, dans la derrière loi de finances par exemple, une abrogation pure et simple de cette condition. Et bien tout simplement parce que, comme cela est évoqué dans le commentaire paru aux cahiers du Conseil constitutionnel, « le législateur pourrait par exemple modifier les règles d’inscription au RCS, en élargissant celles-ci aux professionnels de la location en meublé, ou encore en retenant un tout autre critère permettant d’établir le caractère régulier et continu de l’activité exercée. »

    Nous n’en sommes pas là, c’est vrai… Mais bon, c’est chaud… »

    • Cédric says:

      « Or, en l’occurrence, la décision du conseil reste muette à cet endroit. »

      Ais-je raté quelque chose ?

      « – Sur les effets de la déclaration d’inconstitutionnalité :

      11. Selon le deuxième alinéa de l’article 62 de la Constitution : « Une disposition déclarée inconstitutionnelle sur le fondement de l’article 61-1 est abrogée à compter de la publication de la décision du Conseil constitutionnel ou d’une date ultérieure fixée par cette décision. Le Conseil constitutionnel détermine les conditions et limites dans lesquelles les effets que la disposition a produits sont susceptibles d’être remis en cause ». En principe, la déclaration d’inconstitutionnalité doit bénéficier à l’auteur de la question prioritaire de constitutionnalité et la disposition déclarée contraire à la Constitution ne peut être appliquée dans les instances en cours à la date de la publication de la décision du Conseil constitutionnel. Cependant, les dispositions de l’article 62 de la Constitution réservent à ce dernier le pouvoir tant de fixer la date de l’abrogation et de reporter dans le temps ses effets que de prévoir la remise en cause des effets que la disposition a produits avant l’intervention de cette déclaration.

      12. En l’espèce, aucun motif ne justifie de reporter les effets de la déclaration d’inconstitutionnalité. Celle-ci intervient donc à compter de la date de publication de la présente décision.

      LE CONSEIL CONSTITUTIONNEL DÉCIDE :

      Article 1er. – : Sont contraires à la Constitution :

      * les mots « inscrites en cette qualité au registre du commerce et des sociétés » figurant dans la seconde phrase du paragraphe VII de l’article 151 septies du code général des impôts, dans sa rédaction résultant de la loi n° 2005-1720 du 30 décembre 2005 de finances rectificative pour 2005 ;
      * le mot « trois » figurant dans la seconde phrase du premier alinéa et le 1° du paragraphe VII de l’article 151 septies du code général des impôts, dans ses rédactions résultant de la loi n° 2008-1425 du 27 décembre 2008 de finances pour 2009 et de l’ordonnance n° 2009-112 du 30 janvier 2009 portant diverses mesures relatives à la fiducie.

      Article 2. – La déclaration d’inconstitutionnalité de l’article 1er prend effet dans les conditions fixées au paragraphe 12 de cette décision. »

      https://www.conseil-constitutionnel.fr/decision/2018/2017689QPC.htm

  27. Bonjour,

    Je suis devant ma feuille d’impôt sur le revenu, et je dois avouer que je ne sais pas si je dois déclarer en LMP ou LMNP compte tenu de l’inconstitutionnalité des la condition d’inscription au RCS…

    D’autres dans mon cas ?

  28. Sylvie says:

    Pareil que vous. Voir le dernier commentaire de Paul Duvaux qui peut vous aider.
    Que dit votre comptable ?

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